未来几个月中国房地产企业或死掉

未来几个月中国房地产企业或死掉1/3 几个月内，中国房地产企业可能会死掉1/3 在记者问到近期房地产市场可能的变化时，王志纲先生认为，如果此次宏观调控达到效果，那么3~5个月内，可能会有1/3房地产企业死掉。 “要死掉一批房地产企业才能证明宏观调控的成功。伟大的博弈开始了，以前卖方掌握了主动权，买方也就是购房者处于弱势。现在主动权已经到了买方的手里，开发商不按照买方的意愿做事就会被淘汰。应该说，现在调控还没达到应有的效果，真正的跳楼价还没出现。但从长远来看，中国在15年内，应该还会有很强的居住需求。”至于为何以前房价猛涨，现在却有可能出现跳楼价，王志纲先生解释：“以前需求被过于放大了，就好像是五斧砍柴，所以价格涨得快。这五斧是1.刚性需求者，有支付能力的，购房是为了结婚生子的；2.有投资性需求的；3.有投机性需求的；4.恐慌性消费者；5.超前消费者。因此购买力已经被严重透支了。现在宏观调控后，除了刚性需求外，其他4个方面的购房者都基本停下来观望了，5把斧头少了4把，价格也自然会开始往下走。” 伟大的搏弈开始了！——王志纲：我看中国房地产-1 (2008-05-26 15:06:35) 标签：城市 地产 房价 开发商 房产 分类：丙方观点 本文根据2008年4月记者在广州就有关房地产问题对王志纲的访谈编辑整理。 围绕房价，房地产宏观调控的话题，这些年一直备受关注、备受争议。如何看待中国的房地产，年初我谈到一个观点，套用一个说法，叫做：伟大的博弈开始了！ 市场经济说一千道一万，实际上就是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权。这些年由于中国许多城市，特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降的趋势。一夜间买方由被动挨宰，到开始有了讨价还价的主动权。市场这种僵持和逆转的局面是房地产各种相关力量搏弈的结果，通过搏弈寻找新的市场平衡。我预测，房价还要降，其结果是至少消灭三分之一的地产老板。 从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，就是调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动权，而造成这种情况是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。 去年底在广州的一次地产演讲——“房地产的冬天”中，我曾：大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪。有五把斧子劈柴烧火。哪五把斧子？这就是：除正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费及恐慌性购买。 五把斧子劈柴烧火，促成高房价 第一把斧子——正常消费 从98年起广东的住房几乎一夜之间就商品化了，人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件，使得广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分，最成熟的市场。很长一段时间都是买家市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这就锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的，更要精心打造，还要严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。正当广东的发展商们竞争白热化，为两三千的房子花大工夫的时候，北京的地产商们却仍旧可以坐在家里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给各个机关、部委。其后，在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。其后随着福利分房的终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。 第二把斧子——投机性购买 从2001年底——2002年开始，第二把斧子加入进来了。 在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，早在房地产市场里面闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来了山西的煤老板，一直到后来深圳人也加入进来。总之那些先富起来的、有了闲暇资金的这些人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。从此，这些所谓游资开始在各个城市中活跃起来，2003——2004年达到一个高潮。 2002年温州商帮在广州开会，请我去做报告。报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天，他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身价的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万，少则一两千万的人，你看什么样的行道，来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它炒起来？ 2001年他们曾首战上海，上百人坐满几车厢，浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价才每平方米才3000多元，他们说不象是去买房，而是集体去拣金子。很快到2004年，上海的房价就升到了8000多。 大城市炒完，他们又转入一些中小城市，市长记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，房价马上就应声而涨。2004年他们又转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，步他们的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商专门跑到山西去请他们。 其次是深圳，这样的例子我见过很多。我一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久房价果然还在涨。 总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，往往也影响了正常人的思维，搞得连正常人都怀疑是否自己不正常了。这说明中国的房地产病了，中国的市场病了。 第三把斧子——投资性购买 投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。上次我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值五个亿的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由老婆在管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有百分之十就不错了，百分之九十闲置。但房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。 难怪像北京星河湾这种天价豪宅，一直销售得很好，北京有钱人真是太多了。虽然房子几乎都已售完，但其中80%的房子都是闲置，两年来入住的人很少。这真是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，房子升值数目巨大，租金都是小意思。这个现象也说明中国的房地产市场病了。一边是大量的房子闲置，有人上亿的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。 第四把斧子——超前消费 眼看着房价节节攀生，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，关于一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话：中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款；中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。 在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。现在中国在买房上的超前消费比国外有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没有想到，类似的房子现在价钱翻了两番。不仅自己可以住一套，转贷后还可以多出一笔钱再供一套房子用来出租。而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子了。当理性的人们发现自己吃亏了，事实教育了他们，早买早得利，谁还去相信政府，相信市场？于是“唤起工农千百万”，把未来的钱投在房子，超前消费，超前享受成了共识，不惜早早地就成了房奴。 第五把斧子——恐慌性购买 再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌。使得根本无能力买房，或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入了进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投在了房地产市场上，因为大家担心，按这个趋势涨，再不赶紧买，日后恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉了，老丈人，老丈母也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久遇到他，我说你爹妈没有房子了怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？ 五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？并由此造成中国地产特有的一些怪现象。 地震灾后对中国房市的六大思考 (2008-05-26 09:08:04) 标签：房市 地震 房价 房产 分类：房产政策 地震灾后对中国房市的六大思考 文/姜仁 继2007年后，中国房地产在2008年仍然经历着一个“政策落实年”。2008年年初，中国经历罕见的雪灾、疫情卫生的恐慌、交通铁路火车相撞事件后，又经历了百年不遇的汶川大地震，可见2008的中国，多灾多难，面临马上来临的北京奥运会，中国房地产市场经历了种种政策调整和各种事件之后，特别是地震灾后，在下半年中国房市将如何走向、趋势如何，我想应该进行六个方面的思考。 思考一：政策调控或将加强实施力度，灾后将加大扶持力度 回顾2007年的房地产的形势，这些旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未显现，在2008年中国房市刚刚开始出现好转苗头的时候，各种社会、自然灾害频频来临，给原本清晰的房市又蒙上了一丝面纱。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低问题未有根本改观。各地政府在落实国务院房地产调控细则的工作力度仍待加强。 国务院近期发出通知，各地政府一手抓抗震救灾，一手抓经济建设。尽管从目前来看，政策调控的效果初见端异，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台和落实的核心目标。 在地震灾区，国家出台很多优惠政策，将加大扶持力度，全民抗震救灾，社会全力进行灾后重建工作，对于中国经济肯定产生影响，但对于房市政策落实和房市理性回归的大趋势，不会产生影响或影响不大！ 思考二：房地产金融想国际化纵深挺进，部分房产国企主战巴蜀 去年是中国金融全面开放的第一年，从去年上半年来看，外资银行应经进入，在中国境内设立法人银行，开展人民币业务，可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其它非金融业主体的外资机构在人民币升值预期前提下，已先一步进入国内，其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视，“限外”政策的出台就是一个重要标志。在此背景下，短期境外资金供应受到负面影响。虽然金融业的开放为外国资本进入国内地产行业打开了“一扇窗”，而“限外”政策有对外资进入中国内地地产行业增加了“一扇门”，对这扇窗的打开幅度进行了一定限制。 2008年中国房地产行业的资金国际化趋势将进一步深化，可以说是纵深挺进。再此背景下，对于灾区重建家园的投入，国家除了通过财政、募集、捐赠等方式进行灾区重建外，原有房地产部分国企将勇挑重担，成为灾区重建的主力军，因此，外资流入也不是很大，对于全国的市场影响也不会很大。 思考三：规模化开发模式成为了土地开发主流 从2004年开始，土地市场清理整顿，国家政策始终关注土地市场的规范管理。06年出台的清理土地的政策措施，显示了政府在进一步规范土地市场的态势。“地根”的进一步收紧规范，使得土地一级开发和旧区改造成为开发热点和难点，而地产项目的规模化开发成为了自2007年后的一种新的土地开发主要模式，在2008年里，面临市场上半年的“冷战”状态，这种趋势已经比较明显存在， 思考四：以获取资源为目的并购将成为市场一个方向 从企业层面考察06、07年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发的企业兼并进入异地市场，以降低各自的开发风险，当然，并购不仅仅局限在土地、资金资源方面，还现在企业品牌、人力资源等方面。 思考五：大集团“瘦身减肥”收缩战线，责任房企进军“天府之国” 国内大型房企多数从一线城市起家，逐步蔓延至全国，随着外资进入和国家政策的调整，一线城市的土地供应量明显减少，竞争加剧，拿地门槛提高，还有对于资质审核、土地出让支付条件等都严格控制后，他们开始战略转移，甚至收缩战线，到适合自己的地方去深耕市场。而在地震灾害后的四川等周围受灾省市，责任地产企业准备进入“天府之国”，帮助受灾人民回复家园重建工作。 思考六：由于市场竞争和专业分化，市场呼唤升级版的服务产业链 2008年中国房地产市场日趋复杂多变，这样新的环境就需要新的房地产服务机构。一方面，开发企业要做大做强，与金融资源的对接是关键，二是升级的房地产市场，需要产业链专业化分工模式，走向协作专业发展途径，就需要有升级版的服务产业链机构。在这种复杂的市场运作体系中，资本运作能力和产品技术水平也日益成为未来房地产市场竞争的重点。