二手房按揭贷款流程 一

二手房按揭贷款流程 一 二手房按揭贷款流程 一、要购买的二手房必须已办理《房屋所有权证》，产权明晰并具备符合政府规定的进入房地产市场流通条件。房屋的房龄不能超过15年。 二、选择贷款银行，进行房产评估。 三、填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料: 买房人资料: 1、 借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证(如单身，需提供户籍所在地民政部门开具的单身证明); 2、 经济收入证明; 3、 商品房买卖合同(双方买房协议); 4、 首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。 5、 贷款人的贷款到期日，不能超过法定退休年龄(男65岁女60岁) 6、 房龄不能超过15年。 卖房人资料: 1、 售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿; 2、 产权证、土地证。 四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按照贷款。 五、买方将购房的首期款存入该行的帐户，由银行冻结，售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。 六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。 七、借款合同生效，资金划入买方的指定帐户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人 第1日 递交，提出申请 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日 评估 根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。 {这一步正常事可以省略的，评估费也不用出} 第8-10日 银行审批 银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。 第11-33日 交首付，办理过户 审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。 第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷 买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 总结流程: 你与卖方签约——交付定金——双方到房产中心过户——3日后领证(缴纳契税)——双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)——银行评估(评估费用)——按评估价格与银行签约 ——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款 费用各地规定，和各银行的都不同，你都可以多比较下，建议找大银行，服务好、放款快! 二手房按揭流程 一、实地看房人员:信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。 地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。 1.借款人合法有效的身份证件; 2.借款人经济收入证明或职业证明; 3.借款人家庭户口登记簿; 4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明; 5.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺; 6.所购二手房的房产权利证明; 7.与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号; 8.如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告; 9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件; 10.贷款人要求提供的其他文件或资料。 编辑本段申请资料 一般情况 买方需要提供的资料 1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 2.户口本(夫妻双方) 3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明) 4.收入证明或偿债能力证明(单位出示) 5.所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示) 6.学历证明(大专以上提供) 7.申请人的贷款银行活期存折 8.银行要求提供的其他材料 卖方需要提供的资料 1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口) 2.户口本(夫妻双方) 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 编辑本段注意事项 ?注意事项一:评估价与最高贷款额 在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 ?注意事项二:竣工年代与贷款年限 房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限?35年"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年(即35-15)。 ?注意事项三:贷款成数和利率 目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目 前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。 ?注意事项四:还款方式的选择 银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。 借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。 ?注意事项五:贷款银行的选择 现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。 ?注意事项六:收入证明与还款能力 银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。 ?注意事项七:借款人自身相关情况 个人征信:对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。 借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。 ?注意事项八:申请贷款到放贷周期 购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。 编辑本段二手房贷流程 一、实地看房 信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录二手房 客户的联系电话;收取房产证复印件。工行规定:93年以后建成的房地产允许 申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成;最长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。 二、产权验证 产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点:房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。 三、签署合同 信贷员、居间机构、买卖双方。地点:贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。 四、填写合同 整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)?原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款:如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章:在房屋成交确认书、上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明，需盖公司章及见证人签字。放款后需在;二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审。 五、缴费义务 收取费用预审通过后，通知客户交费。 六、产权过户 居间机构、买卖双方。地点:房管局。提供资料:买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评 估报告，复印资料。?、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。?、领取申报表填写出一个市 场成交价(交房产证原件及身份原件)。?、交印花税，买卖双方的身份证 原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单(印花税按成价1‰交)。?、办理:买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。?、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。?、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。 七、收费盖章 ?、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。?、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。 八、资料归档 资料归档原则上是:在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档;归档后，方可办理抵押。 九、抵押手续 办理抵押?、抵押合同第十六条其他事项应填上:贷款用于购买二手房，房屋坐落于...(具体位置)。?、借款合同第一条4小项:本合同项下的贷款权仅限用于:购买...(具体位置)的房产。?、房管局出的档案袋上面应写:二手房抵押。?、抵押7天后领他项权证。 十、银行放款 银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。 二手房2010最新房贷利率 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日 评估 根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日 总结流程: 与卖方签约——交付定金——双方到房产中心过户——3日后领证(缴纳契税)——双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)——银行评估(评估费用)——按评估价格与银行签约——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款