教你另类投资40年产权房能投资吗

教你另类投资40年产权房能投资吗 教你另类投资:40年产权房能投资吗, 另类住宅“异军突起” 40年或50年产权房，属于房地产开发中土地规划用途与开发用途不完全一致的情况。非住宅用地按照住宅使用功能和建设，能满足居住需求，但其房屋性质非住宅，土地使用年限为40年或50年，市场上称此类物业为“40年或50年产权房”、“商用住宅”。 土地性质实在开发商拿地的时候就已经明确定了。商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质，如新开区域的商业配套用地，是为区域居住提供的未来生活配套。 但现实却是:在新兴区域发展初期，由于房地产开发不成熟、入住人口少等原因尚不具备较好的商业氛围，如果坚持开发纯商业用房将很可能与市场脱节，销售艰难;而住宅价值明显较高，且易于销售变现。因此，开发商大多都会采取变通方式——部分项目在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制，在功能上偏向住宅功能，结合市场效应，从而出现了综合用地、商住用地上的住宅项目。 (我国土地出让使用年限) 居住用地(商品房用地):70年 工业用地(工厂、工业区):50年 教育、科技、文化、卫生、体育等带有福利性质的用地:50年 商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地:40年 其他综合类性质用地:50年 40、非40优劣大比拼 事实究竟是怎样的,买此类物业有哪些便宜，又有哪些不得不面临的问, 优势——“40年、50年产权住宅”对于相应客户的群需求有较为准确把握。一般都处于区域较为核心的位置，在设计上往往倾向投资型或过渡型产品，以中小户型为主，在规划和设计上，无法与高端的住宅相比，但其设计实用、紧凑。因此，对于投资型置业者或是3年,8年的过渡型置业者来说，是一种选择。 地段好: 这类项目往往处在市中心较好的位置，地段稀缺。例如东大街、西大街、玉林等区域，周边居住氛围成熟，交通便利。特别是东大街上的项目，具有明显的CBD商务功能:一方面，有的项目本身立项是写字楼，因而可以注册公司;另一方面，可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。据了解，此类优势地段的项目投资比例高达30%,40%。 门槛低: 低总价的投资门槛，是“40年、50年产权住宅”受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米,90平方米之间，特别是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人或投资者，门槛较低，接受度高。 劣势——由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。 生活费用不确定: 按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。 税费无优惠: 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%;而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。 如果五年后出售，普通住宅有很多税费优惠，但商业用地的住宅就要按全额最高标准征税，最多差5.6%营业税和1.5,契税，以50万元的房子为例，交易税费相差3万多元。 贷款限制: 买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成或六成;利息也不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。 产品结构受影响: 商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有露台、空中花园等。 如何投资40年产权房 地段潜力: 要了解地段的前景，综合比较地段和价格优势。对3,5年内转手的短线投资者，要选择目前尚不成熟但有潜力的区域，升值空间预留充分;长线投资者则更倾向于城市核心区的好地段，便于出租。 面积总价: 总价至少低于相邻的70年产权住宅15,,20,，面积80平方米左右2房或小3房最佳。短线投资宜选择价格优势较大的，这样便于在转手时相较普通住宅也有一定价格优势。 付款方式: 由于是非住宅土地使用性质，按揭贷款的首付比例和利息都比普通住宅高，建议在经济情况允许情况下尽量选择一次性付款;实在要贷款，以10年按揭较为合理。 确定合法: 要确定物业的合法性，最基本的《国土证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》五证要齐全。 给40年住宅算笔账 以面积为80平方米，单价比同区域相邻楼盘低1000元/平方米为例，买房时总价大约便宜8万元。 居住成本:普通住宅水费2.1元/吨，商业住宅4元/吨;普通住宅电费4.5角/度，商业住宅8角,1元/度;按普通住宅正常情况每月150元的水电开销，商业住宅一年的水电费高1800元，40年高7.2万元。 “40年、50年产权房” 高出的居住成本与省下的购买成本大致相抵。 40年过后怎么办, 《物权法》第一百四十九条明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。过去大家担心70年后房子该怎么处置问题得到了“自动续期”的解决;但非住宅建设用地使用权在40年、50年后，详细的法律规定还未出台。 成都泰和泰律师事务所高玉林律师认为，“40年产权房”确切的说应该是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限。房屋的产权永远是业主的，而土地是国家的，业主只有使用权。土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。从国家的发展趋势来看，政府越来越重视保障人民的基本居住权，土地到期后补交的出让金应该不会太高。40年后，如果房子还能用的话，业主可持房产证、土地使用证以及相关身份证明，到房管部门重新登记办理。如果遇到房屋拆迁，可以选择接受现金赔偿，或选择接受安置房。因此从法律上讲，只要房子是合法修建，证件齐全，应该是可以购买的。 投资40年产权房子风险提示 1、 产权合法性风险: 因为是非住宅用地开发的住宅项目，存在办不到产权的风险。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。如果开发商没有依法办理相应流程，违规开发的住宅将难以办到产权。 2、续期的未知风险: 《物权法》只对住宅建设用地使用权续期有明确规定，至于非住宅建设用地使用权期间届满 后的续期，详细的法律规定还未出台，存在未知的政策风险。