[复习]苏州绿宝广场

[复习]苏州绿宝广场 苏州绿宝广场 经典商业项目案例之(二十)——苏州绿宝广场 绿宝广场所在的苏州高新区位于古城区的西部，人口近35万。/ ~2 T& J5 d7 x, B2 Q# D+ N7 p 拥有交通便利的特殊地理优势，通过区内沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏州绕城高速公路、沿江高速、苏嘉杭高速公路、苏沪机场路、312国道、230省道、苏虞张公路及京沪铁路(轻轨)等交通干线辐射整个华东地区。) @3 m- v" T1 m- i( A7 f) g 绿宝广场是——苏州第一家综合性大型购物休闲广场! ^7 `" S+ A' L) N4 {9 T 总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心La Piazza、酒店服务式公寓、星级酒店，将分期开发完成。其中一期建筑总面积约140，000m2，于2006年12月20日试营业。 & C8 V. u4 n: Y% E+ n它是当地商业，娱乐及办公中心。大型购物商场、美食街、休娱乐中心、酒店式服务公寓，时尚专卖店，各式餐饮美食，休闲娱乐，一应具全，尽显时尚气息。 分析 商场沿街均为品牌餐饮店，(如好人民间小吃，KFC，味千拉面，必胜客等)，两层独立商铺，其中第二层为半开放式构造(透明玻璃搭建)，建筑面积95.3-354.8平方米，面宽4.2-6米，进深10-15米，底层层高5.2米， 可分两层使用。' J; r$ ]' m+ }$ c# E6 A 商场中心为时尚品牌专卖店，目前大部分已经开业，单层商铺，建筑面积44-179.6平方米，主要为100平米左右店面，面宽6米，进深12米，层高5.2米。4 N+ L7 w3 b5 { 不夜城集娱乐餐饮为一体的休闲中心，一二层内部连接餐饮店，包括蜀味工坊，米萝咖啡，角斗士酒吧，韩国料理等，内部通过楼梯连接，采用小店面打通方式，店面面宽6米左右，进深15米左右，一层层高4.2米，二层层高3.6米(不含一二层中间夹层空调放置空间)。 三层主要是娱乐店，包括超级玩家游戏厅，红磨房KTV，目前已经开业。0 ?: I5 a/ J j o) L ; W0 `& h: Y6 z6 |5 L* w& ?* @经营管理模式:/ K* r; _/ T0 O' p$ S2 a 分期开发模式3 y& K5 k3 S0 C% y5 O7 { 绿宝广场总建筑面积为27.5万平方米，预计分三期建设完成。其中一期包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心，建筑总面积约14万平方米，目前已全部建设完成。后期将逐步推进酒店式公寓、办公及星级酒店的建设。( E+ a2 U- g. Q7 e( W" [* @6 A 运营管理模式 运营管理模式( F. ?1 F7 A8 t! M( T6 [7 M3 @! g 本项目的运营主要模式为租赁，仅有非常少量的商铺对外出售。开发商引入了专业的商业管理公司进行招商与后期运营管理 。9 n& o2 a( h- `: S' E" t1 b3 r" b % }) |. Y! T0 v" |4 j V项目综合分析 ( U1 \3 V, c6 L$ c, @; n4 h1 p% d绿宝广场选址于苏州高新区黄金商业圈内，项目总规模庞大。作为苏州市第一个真正的、国际的购物中心，明确定位于中高端消费群，具有最合理的业态组合、专业化的运营管理以及足够便利的交通、停车条件等优势特点。0 g( d# W6 H _" W& [+ u: h 绿宝广场位于苏州新区的长江路和邓尉路交汇处，凭借高速公路和规划中的城际轨道交通，交通优势明显。: v7 ]. w2 e/ e6 z0 n 大型购物商场，美食街，娱乐中心，时尚专卖店，餐饮美食，休闲娱 乐，一应具全，业态组成非常丰富。! ?$ r( ~/ ~& c3 z" } Z/ d 绿宝广场的购物中心采用了主力店与店中店相结合的经营方式，主力店是近8000平方米的泰华商城绿宝店，集聚了大量时尚流行品牌，新华店、休闲SPA等，B1层还将有大型超市入驻，实现了购物“一站通”。 % L ^3 Y* H. }4 J丰富的美食选择和休闲娱乐设施，大型电玩城“超级玩家”、提供KTV服务的红磨坊休闲会所以及角斗士酒吧则吸引了大量有购买力的年轻消费客层。. z4 M- C% W( T* N+ X6 x( | 4 i/ a5 _* s( H. a( { 空间布局特点+ _- Y3 O- z3 a& o' Q$ e 绿宝广场在其外围主要设置的是餐饮类商铺，而内部主要是服饰类，面积在90-110?左右。可以看出该项目主要还是把餐饮与服饰类分隔开来，以免油烟等不利因素影响到购物区的环境。 % {; {; P) D2 j4 O: j2 ^3 a绿宝广场能够定位为中高档综合购物场所的最大特点是吸引了本地高档商场的代——泰华商场。泰华商场目前全部面积达到了6500?左右。而且在招商过程中，该品牌也获得了较多优惠政策。! y; m0 n4 Y* ~( C' B- H- a/ K 绿宝广场拥有1200平方米中庭，大气壮观，可以主办各类大型活动。此大厅也可以短期出租，供相关企业进行展览等活动，同时也可以在此布置一些可移动式小铺来吸引年轻一族。 Z) O1 d3 f B. K4 m; m/ I7 L7 q 9 g) H4 U: Q' s g6 s 招商策略评价 9 f: K) W, K( h该项目定位为中高档消费场所，因为在吸引品牌入住时首先吸引苏州本土知名的高档品牌(如泰华商场)。考虑到今后项目的统一管理和定位，因此招商采用只租不售的方式，由业主申报经营项目和品牌及选中位置，最终由广场经营集团确定店面的租金， 而且招商引入弱化竞争方式，例如，目前已经有味千拉面入驻广场，将不再对其他面类餐饮商家招商。 . v. `' K- d& _/ C a" F9 T3 S上述举措一举拉开了与其他竞争对手距离，同时也从侧面筛选了客户层次，为物业的管理创造了良好条件。 % ]. i, Y+ T2 N: C* k) b6 V1 Z8 _$ G W$ d7 `- [, H 其他辅助手段分析 w. s1 t! k, h+ e( \2 ~ 绿宝广场经常举办大型的活动，以吸引目标客群的关注。这在商业项目早期的运营中是非常必要的，能够起到迅速聚集人气，提高商业氛围的作用。 + d0 T7 W! V# {6 |( K3 T; j- G结合信息化与网络化构建起来的网络展示平台，也是它有针对性对年轻客层定向推广的有效手段。