婚前买房婚后共同还贷如何解决

婚前买房婚后共同还贷如何解决 【案情】王虎结婚前买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。随后王虎与张莉结婚，当时王虎所买的房产已升值至100万人民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，王虎因车祸死亡，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。张莉认为，该房屋目前的价值除去40万首付款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即目前的房产价值140万减去王虎婚前支付的首付款40剩余100万为夫妻共同财产,该共同财产的50%即50万为自己所有，余下部分作为遗产，而王虎父母则认为,该房产是王虎的婚前个人财产.结婚后仍然归其所有，因此该房屋价值的140万元应全部作为遗产进行分割。后双方将此纠纷诉之法院。 我们来总结一下本案的主要事实:第一、丈夫王虎在结婚前购买了一套价格为80万元的房产，其中首付40万元，另有40万元是向银行贷款支付的。第二、丈夫王虎与妻子张莉结婚后共同偿还银行贷款。第三、丈夫去世时该房产价值已增值为140万元。第四、王虎去世后张莉与王虎的父母就该房产发生了争议。 本案争议的焦点在于:王虎在婚前所购买的商品房是属于个人财产还是夫妻共同财产，只有确定了该房屋的财产性质才能确定其作为遗产的部分。 我国现行的法律法规对个人财产和夫妻共同财产的界定主要是从财产取得的时间上进行区分的。法律明文规定除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化为个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫 妻共同财产”这一点。因为我国的法律以前曾经规定婚前财产只要夫妻共同生活8年以上就转化为夫妻共同财产。特别提醒听众朋友们，这一法律规定已经失效，现行有效的法律规定是:无论夫妻关系存在多长时间都不会将婚前个人财产转化为共同财产。结合本案来看，也就是说现在只要能证明该按揭贷款房产是王虎婚前购买，就应属于其个人婚前财产，将该房产排除在夫妻共有财产之外。 “婚前”就是结婚前，鉴于我国法律规定结婚必须符合的形式要件即结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间界限，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间都不具备法律上的意义。对于“婚前购房”在法律上还存在争议，主要是对购房的时间点存在争议:有人认为获得房屋产权证之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后。 实际上，刚才谈到的这两种观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质和目的。应当以签订购房合同的时间作为购房的时间点。如果婚前银行贷款已全部还清，该按揭房为个人财产已确定无疑。 本案的情况是王虎与张莉夫妻结婚后共同偿还了部分贷款的情况，这是否对房屋的所有权产生任何影响呢? 有人认为:在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产; 而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后部分的房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。这也是在现实中常见的误区。 在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、开发商和贷款银行三方的关系。简单地说，购房人与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是借贷关系。当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系，此时即应当认定为购房时间。结合本案来看，王虎在结婚前就取得了该房产。在结婚之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。因此在本案中涉及的房产因归于王虎的个人婚前财产。 那么王虎与张莉结婚后共同偿还贷款，在法律上应当如何认定呢? 在本案中，王虎、张莉婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，在继承时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的50%返还给另外一方，余下部分才能作为遗产。 本案经法院审理后认为该房产为王虎个人财产，王虎死后，在遗产分割时将婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款部分中的50%从该房屋的总价值中分出偿还张莉，余下部分作为遗产进行分割。 通过这个案例能够给听众朋友们带来哪些启示呢? 通过今天这个婚前贷款买房婚后共同还贷案例我想告诉朋友们两点:第一、夫妻结婚前的个人财产不会因为婚姻存续期间的延长转化为夫妻共同财产。第二、对于结婚前按揭贷款购买的房屋从签订购房合同向开发商交付购房款并办理房产证开始，该房屋已经成为个人财产，不会因为婚后共同偿还贷款而使该房屋所有权的性质有所改变。 婚前买房产权归属 一种情况是一方婚前按揭购买商品房，并办理了产权证，婚后夫妻双方共同偿还房贷，这种情形比较普遍。这种房屋为购房人婚前个人财产，不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。即使夫妻共同还贷，也不能共同取得房屋的所有权。当婚姻关系不再存续时，另一方拥有的权利仅是已付购房款的原价及利息的返还，而不能对婚前按揭房屋升值产生的孳息(升值部分)主张其他请求。为了平衡夫妻双方权益，维持正常的家庭关系，婚后夫妻双方可以就这种房产进行约定，并到房屋登记部门对原产权证进行变更，避免日后对此产生分歧，影响夫妻感情，甚至损害一方权益。 另一种情况是购房人依据商品房买卖合同约定支付了首付款，并办理了银行按揭手续，但没有及时办理房屋产权证，直至结婚后才办理房屋产权证。在这种情况下，办理房屋所有权证时房屋产权登记部门会出具夫妻约定书，并按约定办理产权证，能有效地避免房屋产权纠纷，保障当事人的合法权益，维护家庭稳定。 还有一种情况是婚前购买房产，没有贷款，也办理了产权证。这种情况是否要变更产权证，追加共有人，属于家庭内部事务，应慎重处理。 值得注意的是，如果婚前买房双方共同出资的话，办理房屋产权证的时候，出资双方应在产权证上载明权利人。依据我国现行法律规定，除双方当事人另有约定外，婚前财产各自所有，但房屋权属是以房产管理部门登记情况确定权利人的，婚前购买的房产如果是双方出资但产权证上只有一方姓名，则已经出资但未登记为房屋权利人的一方将会在房屋的处分、分割中处于不利地位。一旦双方反目对簿公堂，在分割财产时权利就可能得不到保护。 婚前买房房产证上应该写谁的名字 ?实例: 最近有个女性朋友问了记者一个很棘手的问题:“男友刚买了房子，首付和贷款，装修都是他家出的，但是买完后我的工资就成为生活上的来源了，那么房产证上能写我名字吗?前提是我们还没结婚„„”。面对这样敏感的话题，记者随机采访了几位市民。 在市内某广告公司上班的张先生称，自己前段时间看中一套盛世嘉园小区的房子，本来已经要签合同了，结果张先生的妈妈和张先生的老婆为了房产证上的名字，闹的不欢而散。张先生的妈妈打算给他5万元，张先生自己出2万，张先生老婆家准备拿出3万左右，今后还贷是他们夫妻俩还，所以合同上注明了夫妻双方的姓名。但是签合同的时候，张先生的妈妈要求要把自己的名字加进去。张先生的老婆认为，这是婆婆为了防媳妇，双方闹的不开心，结果房子也没有买。 家住阳光威尼斯的杨小姐说，其实很多女人觉得房产证上不一定非要只写自己的名字，那房子毕竟是人家供的，能不能协商下写两个人的名字，这样也公平一点。对父母来说，无论房产证上写谁的名字，都只是一个手段，不是目的，只要孝敬父母，和睦相处，相信父母不会太计较房产证上的名字的。 家住正东凯旋名门的缪先生则认为，这是产权的问题，简单点，谁出钱谁上名字，俗话说“亲兄弟明算账”，双方的权益该保障的就保障一下。中国人就是好面子，好像觉得一家人之间谈钱上不了台面，其实没有什么，说清楚了，大家少纠纷，比起到头来撕破脸皮好多了。而家住和顺名都城的年轻户主姜先生则给出了和缪先生不同的观点，两个人在一起非要分的那么细吗?这个你的，那个是我的，给人一种你们完全是为了形式才在一起，没有任何感情的感觉。 记者就这一问题咨询了本报法律顾问殷坪，他示，我国《婚姻法》对夫妻关系程序中关于不动产的归属有着明确的规定，除了特别约定的之外，如果房子是夫妻双方其中一方婚前以个人名义购买，且房产证上的名字是该方的，那么该房子就是他的个人财产，离婚的时候另一方是无权进行分割的。而房子如果是夫妻双方婚后一起购买的，则该房产属于夫妻双方共有。