高房价的原因

高房价的原因 调查住房成本 动了谁的神经 调查并公布住房成本，老百姓呼吁了很多年。如果说这次调查触动了很多人的敏感神经的话，那么，触动的应该是一些地方政府和开发商的神经。因为一旦公布的成本构成说明房地产市场有暴利成分，这种暴利形式就有可能会被终结，地方政府以地生财也可能就此终止。 从目前来看，住房成本调查是必要的。一方面让政府清楚下一步宏观调控的重点在哪儿，另一方面让买房人明明白白消费。 周天勇:房价越调越高原因何在 在国家房地产调控政策方针的指导下，3月底前后，若干省(区)、直辖市、单列市、省会城市相继出台了房屋限购令和房价调控目标。这在学术界引起不少争议，有学者指出调控房地产市场要尊重市场经济运行规律，找准房价上涨的原因，有的放矢，对症施药，不能搞“一刀切”。 近几年房价上涨有多重原因 中国经济时报:从2003年开始调控房地产市场，房价却越调越高。2009年房价涨了25%，在国务院的强力调控下，2010年涨幅降低了10个百分点，但是，房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。原因何在, 周天勇:我的看法是，房价持续走高有三大原因。第一，土地供应不足。2004年到2009年五年间，住宅供应的土地面积很少，这在供地增长的曲线上可以明显看出。其中一个非常重要的原因是为了保18亿亩耕地，对住宅用地几乎实行了不供地的政策。我觉得这是不对的。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。从今年开始分门别类下达，商业用地不能挤占住宅用地。但是，实践中能不能保证，还很难说。此外，有很多开发商囤地，等房价高了再开发。地方政府也囤地，却称之为储备土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求;有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子;有投资和投机需求，一家买几套房子;也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。 第三，行政垄断、卖地招拍挂、70年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家卖，千百万个房地产商买。而且土地出让不是靠市场手段，是靠行政手段，定价权在垄断者 一方。招拍挂的结果是谁出价最高卖给谁，价高者得。70年的使用年限，租金一次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金催肥了地方财政，2007年达到1200亿元，2008年为9600亿元，2009年接近16000亿元，2010年，国家调控来调控去，最后竟然卖了29000亿元，翻了一番。土地出让金的钱不摊在房价里，摊给谁,所以，我认为，房价高不应当全部怪开发商，要研究体制缺陷。 房地产宏观调控遇“两难” 周天勇:房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊，没有完美的政策组合，只能是求得一个次优和平衡。看哪方面出问，对经济和社会稳定的影响较大，就医治哪方面。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题的。我觉得，目前房地产调控存在诸多“两难”。 第一，有限土地在吃饭与居住之间存在矛盾。我国960万平方公里土地，144亿亩，人口密度排在全世界各国第11位。但是中国有一个特殊情况，从云南的腾冲到黑龙江的漠河，这一条线的西边国土占64%，这64%的国土上只有5%的人口，这一条线的东边36%的国土上居住着95%的人口，挤在华北平原、四川盆地、长江中下游平原、岭南、东北平原。这一块国土条件比较好，地比较平。如果按照95%的人口除以36%的国土，中国的人口密度上升为全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一个农业劳动力耕种的土地，中国倒数第三，每一个劳动力耕种的土地大概是6亩左右。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题。这个矛盾解决起来很困难。 第二，压低房价地价与地方财政收入之间的矛盾。从体制上讲，目前中央财政集中太多，地方各级政府留得太少。因此，成了中央靠税，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且，现在地方政府由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。地方财政钱从哪里来，成了一个严重的问题。近几年，中央为了减轻企业和居民的负担，清理地方的各种收费，并且怕形成严重的地方政府债务问题，严格限制地方政府搞融资平台。因此，卖地获得收入，成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，在土地上收的钱越多，毫无疑问，土地财政要摊入房价，房价是没有办法从根本上控制下来的。 第三，经济增长速度与扩大就业之间的矛盾。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且输入型通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设;一些企业的融资也会发生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控，限制房屋销售，经济增长速度，可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用，另一方面，也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP会减少，就业容量也有可能萎缩。 第四，宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。政府从农民手里购过来，高价倒出，最后在强大的动力机制上要控制房价，很难。 房产国八条 一、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度;继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。 二、加大保障性安居工程建设力度 2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。 要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 五、严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 六、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。 省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 八、坚持和强化舆论引导 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 短期效应 定调全年楼市调控 国务院赶在农历新年前出台“国八条”楼市调控措施，除了受12月单月成交面积创历史新高刺激，更有为2011年定下调控基调的味道。 提高增量房投资门槛 国务院将贷款购二套房首付从50%提至60%，主要是提高投资门槛，不过，这对于真正炒房的人影响并不大。 限购令扩至全国 本次中央明确要求全国范围内房价过高或上涨过快的城市施行。自11月底来，大量二三线城市交投活跃，量价齐升。 调房转税 抑制投机 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。国务院此举意在抑制短期获利行为。 长期效应 平衡住房结构 在“国八条”中，明确提出鼓励“限房价，竞地价”的土地出让方式，同时，国务院要求加快推进保障房建设，市场将增加大量中低价位的住房。 住宅市场重心转移 北京、上海、广州、深圳等一线城市增量商品房将饱和，以二手房交易为主。住宅市场将向二三线城市转移。 商业地产产业地位上升 房地产的下一个黄金阶段属于商业地产。在人们解决了基本的住房需求之后，对商业配套、旅游地产及其他高层次需求会上升。 调控常态化 与此前“先调控再托市”不同，专家预计此轮调控开始，将常态化。“经济基本面良好，没有因素能干扰楼市调控了～” 中国民众的住房成本 ----------二十年后我们的房子能值多少钱 有报道,北京、上海、深圳等地的房价已经涨到两三万元一平米了。据称2008年全国的住房平均价格是4000元/平米，而且，大有快速上涨的态势，我们不尽会问:现在我们的住房成本是多少呢, 让我们来算一笔帐吧，为了简单明了起见，我们就用全国住房的平均价作一下演示: 通过以上计算，大家不难看出，我们每天每月每年为我们的住房支出多少成本了吧, 按照以上的算法，我们现在全国均价的住房再过二十年，全国均价每平米就应该达到7863元/平米了，我们这套80平米的住房的价值就是629040元，不光是白住了还升值了279040元，大家不要笑，在中国，民众不太清楚“住房”到底是消费品还是固定资产投资，这就造成一个"楼房越旧越会值钱"的模糊概念。开发商们根本不用去考虑住房的质量和使用寿命，就象传销一样，把这个金字塔做大就行了。 我不知道“楼房越旧越值钱”的神话什么时候破灭，不过我知道能够维持这个神话不灭的办法只能是通货膨胀、像日本那样货币贬值～～～(走日本人的路，让西方人去嘲笑吧～只是可怜中国的民众了～)