上海徐家汇商圈分析

上海徐家汇商圈分析 市级商圈专题研究:徐家汇商圈 ——最多样的市级商圈 文/ 上海中原研究咨询部 1. 徐家汇商圈介绍 1.1 商圈范围 徐家汇位于上海市区西南部，从上世纪 90 年代开始进入飞速发展的阶段，徐家汇商圈是上 海的城市副中心和市级商业中心。徐家汇商圈规划占地总面积 120—125 万平方米，其核心 区域为 24 万平方米，北自广元路，南达中山南路，东自天钥桥路，西至宜山路。按照规划， 商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达 200 万 平方米。 徐家汇商圈示意图 1.2 徐家汇商圈发展历史 徐家汇名城的来源于晚明科学家徐光启，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以 命名为“徐家汇” 。 十几年前，徐家汇还不算一个市级商业中心，多的是零零散散的小铺子，第六百货已经算是 徐家汇最大的商场了。 城镇居民消费能力的增长、 政府的市政建设发展使得徐家汇商业功能 逐渐增强， 地铁一号线的建设是徐家汇商业发展的一大机遇。 十几年的发展使得徐家汇在形 成了 8 个大的商业网点以及 1000 多家小型商业网点。 1992 年至 1994 年，是徐家汇商业建设的第一期，东方商厦、太平洋百货、大千美食林、 中兴百货、太平洋百货、汇联商厦等 10 大商家就在此期间完成建设。二期工程于 1998 年 完工，建筑面积 130 万平方米，其中港汇广场、美罗城等商场已经成为了上海西南部新的 标志性建筑。 1.3 徐家汇内部环境 ü 主要商业物业 百货商场——东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货商厦、汇联商厦 Shopping mall ——美罗城、港汇广场 专业市场——太平洋数码广场、百脑汇、宜家 地铁商铺——徐家汇地铁商城分上下两层，占地 8000 平方米左右，约有 200 多家商铺。有 迷你南京路之称。 ü 写字楼 港汇广场、美罗大厦、江山大厦、飞洲国际广场、汇智大厦等多幢甲级写字楼，另外还有十 几幢乙级写字楼在列。 ü 宾馆 徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有 40 家左右，主要有光大会展中心国际 酒店、青松城大酒店、莫泰 168 宛平南路店、汉庭连锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒 店徐家汇店等等。 ü 住宅 徐家汇也是高档住宅比较集中的板块，徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、东方曼哈顿、永新 花苑是比较有代表性的楼盘。 除了大量商业、居住设施外，徐家汇文化氛围浓厚，上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇 藏书楼、上海交通大学、上海社会科学院以及众多的科研机构都落户于此，9 万平方米的徐 家汇公园也是徐家汇的一景。 1.4 徐家汇交通现状及规划 l 徐家汇交通现状 徐家汇是一个交通枢纽，轨道交通有 1 号线和三号线、公交线路有公交线路 43、15、42、 72、44、50、56、732、93 等，约 60 多条公交路线。主要的交通要到包括肇家浜路、虹 桥路、漕溪北路、华山路等，可以方便地通往全市其它区域。 l 徐家汇轨道规划设计 未来 9 号线(松江——徐家汇) ，11 号线将经过徐家汇，与 1 号线形成 3 线换乘。其中 1 号线有 14 个出口，将人流分散到各个商场及周边交通干道。 2. 徐家汇商圈特征分析——多样化、错位经营 每个商圈都有其自身的特点，对于市级商圈徐家汇来说也不例外，由于其所处的地理位置、 发展历史决定了徐家汇商圈目前的特征:多样性、错位经营性。 2.1 多样性 徐家汇的多样性主要表现在商业业种繁多，经营业态各异。 业种多样主要表现在，在徐家汇，服饰、鞋类、玩具、珠宝、数码产品、家具、建材、餐饮、 休闲娱乐各种产品和服务应有尽有。 业态多样主要是指徐家汇商圈中的商业设施的经营业态各异，包括百货商场、专业市场、特 色商业街、shopping mall、卖场、地铁商业街等等，零售商业的大部分业态都可以在这里 找到。 2.2 错位经营 尽管徐家汇商家众多，但却不杂乱。从定位上来说，各有侧重。目前徐家汇商圈主要形成了 以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、上海第六百货、汇联商厦、港汇广场、美罗城、吉买 盛八大商业物业为主体、1000 多个零散的商业点为辅的商业布局，下面以徐家汇商圈一些 比较有影响力的商业项目为例进行分析。错位经营的具体表现在经营档次、经营产品特色、 目标客群以及商场经营细节的方方面面。 各大商场错位经营比较表 商场名称 东方商厦 档次 高档 经营产品特色 经营不少国际品牌，曾推出过万元的裤 子，数千元的皮带，在引进世界品牌方面 做得比较好。品牌职业装是它的主打产 品，而经营品种丰富的各类男装，也是其 特色之一。 太平洋百货 中档 引入港台成熟的大众流行与时尚品牌 主要针对时 尚青春的青 年男女 以潮流引导者的 形象出现， 播放的 是欢快的动感音 乐 目标客群 服务于成熟 顾客 其他 商场内播放优雅 的古典音乐 六百 中档 六百以国产名牌尤其是上海本地品牌为 主 年龄偏大及 较传统的人 群 中年白领 老牌商家是这个 商场吸引客源的 重要因素 门前广场是徐家 汇商家秀场，聚集 人气。 商场内播放 港台的流行曲。 汇金百货 中高档 以中外合资的品牌为主打 美罗城 中高档 娱乐、 休闲、 文化消费为主。 设有快餐店、 来 徐 家 汇 以 书店、电影院、健身俱乐部、KTV 等。地 下还有小吃中心和游戏机房等娱乐场所。 文化娱乐为 消费目的的 人群 白领一族 商场外墙漂亮的 银色球体是标志 港汇广场 高档 占地 5000 平方米的“潮流街”儿童用品 城和女鞋城,500 平方米的超市，4000 平 方米的名店运动城，200 多间专卖店， 5000 平方米美食广场以及永乐影院。 儿童乐园和亲子 中心是特色以及 5000 平方米的潮 流街 汇联商厦 中低 中型百货，底楼的食品柜台和小吃铺 面向普通大 众 底楼的食品在上 海很有名气， 2002 前曾修缮过 资料来源:上海中原研究咨询部 2.3 徐家汇错位经营的原因 错位经营的益处在于差异化的竞争容易形成良性的竞争关系。 首先，目前徐家汇商圈有 50 万平方米左右地商业面积，内部的商业项目如果不采取错位经 营的手段，则难以生存与发展。这是徐家汇商圈错位经营的必要性。 其次，从可行性来说，错位经营在徐家汇商圈也是可行的。统一经营对于一个大规模的商业 项目来说是至关重要地， 这个道理放在一个商圈的经营上也是如此。 尽管像徐家汇这样一个 大规模的市级商圈， 其区内所有商家不可能统一经营。 但是是由于徐家汇商城股份有限公司 旗下拥有上海六百、汇金百货、汇联商厦、太平洋百货、美罗城、美罗大厦、港汇广场等大 型商场，所以该集团公司在整个商圈中具有绝对地话语权;此外，集团也可以对旗下内部商 场之间的经营作规划与协调。 3. 徐家汇商圈竞争力分析 3.1 优势 n 良好的商业基础 凭借着便利的交通、成熟的市政配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人们的心目 中是个既有历史感又有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的尖沙嘴。 n 便捷的交通体系 交通便捷对一个商圈的支撑作用是不言而喻的， 可以说， 任何一个商圈的成功兴 起都以交通 便捷为必要条件， 由于城市副中心和交通集散中心的双重身份， 徐家 汇地区的日均客流量超 过 65 万人次，公交线路承担着其中 20 万人次/日的