涟水商业大厦地块项目可行性研究报告

涟水商业大厦地块项目可行性研究 涟水县商业大厦地块房地产开发 江苏同信工程项目管理有限公司 2011年3月23日 一、地块资源分析 1、地块经济技术指标 ??总用地面积,220000平方米 ??容积率,4.5 ??规划总建筑面积,约100万平方米,含地下人防工程面积, ??主要建设内容,商业步行街,大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、 高档住宅区、学校和医院等相关配套设施 2、地块环境 如下图所示,地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧、常青大道北侧、金城路西侧、涟河风光带南侧。南邻东商城、西邻正在建设的中央城商业步行街、北边为沿河风光带。 地块南、西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道,该地块位于涟水县老城商圈的核心位臵,是涟水最具商业地产投资价值的位臵之一。 3、地块拆迁安臵 该地块上建筑包括商业门面、多层及单层住宅,主要情况如下, 1、单位办公用房主要有,药监局、武警中队、看守所、连城派出所、红日中学、物价局、堤防管理所、涟城电管站、农机局、向阳小学、仁慈医院。经过测算,在政府解决用地指标的情况下,上述搬迁异地重建费用约为6000万元,向阳小学、仁慈医院就地安臵,。 2、建议将向阳小学、红日中学在本地块内规划重建,以增加地块附加值。 住宅和商业拆迁安臵房有,根据拆迁办提供数据住宅约160000平方3、 米,商业用房约20000平方米。 安东商业广场 北 ,苏果超市, 渠北路 北门广场 涟河风光带 信用社大楼 建议保留 金安 城东路 中本案地块 路 面积330亩 中央城地块,占地370亩,建筑 红日中学商住 面积100万平米,商业面积30 楼建议保留 万平方米,项目正在建设中。 常青西大道 常青东大道 西商城地块已东商城地块2011年3月9日被摘牌 地块实际转让面积约191亩，摘牌价转让未拆迁 1.9亿元。实际操作方式就地安置，安 置房抵充土地款。 该地块与本案比较类似。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S,优势, W,劣势, ?主城中心,区位优势明显, ?地块单位较多,学校医院需要安臵 ?位于安东路商业圈核心,商业氛围浓厚,人气?基地拆迁存在不可确定因素影响, 聚集力强, ?紧邻城市主干道,噪音、尾气污染较大。 ?城市快速干道,路网发达,交通便利, ?邻近城市中心成熟生活密集区,教育人文环境 好。 O,机会, T,威胁, ?涟水城市中心区域土地出让稀缺,未来同质物?现阶段区域内上市同质物业竞争激烈, 业上市量有限, ?区域内竞争项目包装宣传好,工程进度优于?安东路商业圈辐射范围不断扩大,档次提升, 本项目, ?楼市行情整体走高,主城中心楼盘关注度提?绝版地段造成高单价,市场接受度存在风高。 险。 由分析可知,本项目最大的优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈 的核心位臵,拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施,项目的主要 威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流,以及拆迁过程中的不确定 因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险,发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方 向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位,需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情 况,市场定位思考如下, 主要建设商业步行街,大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住 宅区、学校和医院等。 地块位于安东路商圈的中心地带,安东路东侧,商业发达和人气充足是主 要特征和先天优势。充分利用这种特征,将其转化成涟水主城稀缺地段的优质 资源,项目内规划建设48层超高层建筑,打造一个集居住、商务、休闲、购物 生活圈。 功能于一体的高档 3、项目产品定位 本项目建设内容为商业步行街、大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住宅区、学校和医院等。 地块周边楼盘产品一览, 项目名称 定位 中央城 商业步行街、写字楼、高层住宅,100万平方米,30万商业建 筑 东商城地块 191亩、容积率4.5、商住用途,2011年3月9日摘牌 西商城地块 商业住宅高层、2010年12月摘牌 东大坳地块 商业住宅用途、2011年2月摘牌 金地国际花园 高层住宅区,在建 由此可见,区域内物业类型丰富,以商业住宅为主,高投资收益是普遍采取的定位。 综合本地块特征,产品定位思考如下, 安东路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利、配套齐全,居住人口稠密,是一个的“优质生活圈”。本项目需依托安东路商圈资源,打造一个商业人气高、适宜居住、可办公,具有极大投资潜力的时尚生活特区。 建议本项目依托安东路商圈成熟的商业配套和超高的人气,以打造高档商业步行街、偏居住功能的高档住宅区形象切入,同时提升其投资价值,兼考虑部分商务功能。 4、项目客群定位 房地产项目的客群主要包括,主力客群、辅助客群、延伸客群。 , 主力客群——中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活,崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式,事业 处于高速发展期,经济较强的中青年,年龄在30-45岁,他们的购房目 的是居住和投资并重。 , 辅助客群——投资者 投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景,适合商业步行街、 高端居住、商务办公,拥有较丰厚的资金回报。 , 延伸客群——SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年 轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低,将会吸引部分 SOHO型办公企业,经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高 端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。 三、周边类似案例 1、中央城 , 总用地面积,252800平方米 , 总建筑面积,100万平方米、商业面积30万平方米 , 物业类型,商业步行街、大型商业广场、办公、高层住宅区。 , 项目进度,正在进行基础施工,预计2011年10月开盘。 2、东商城地块 , 总用地面积,144453平方米,实际用地127481平方米, , 总建筑面积,57万平方米,根据容积率4.5推算, , 物业类型,商业步行街、大型商业广场、高层住宅区。 , 项目进度,已摘牌,规划中 四、地块产品建议 1、商业面积区间 建议本项目商业以大型综合商场为主,商业步行街单户面积建议60-300平方米按比例布臵。 2、住宅面积区间 根据本地消费习惯以及经济发展水平,建议面积区间主要分布如下, 以下 10% 85平方米 85-100平方米 60% 100-120平方米 20% 120平方米以上 10% 2、交付标准 建议对住宅提取30%进行精装修,办公物业全部精装修,精装修产品优势, , 有利于忽略毛坯房价格,并将装修成本分摊到按揭贷款中, , 保证工程质量,避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题, , 适应现代城市块节奏生活需要,特别针对小面积户型,会有越来越多的 人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣,体现了社会化服务发展趋 势, , 采用个性菜单的方式,业主可以根据菜单进行选择,组合,然后一次性 装修到位,体现装修的个性化,避免装修出现工业化的单调, , 精装修产品可以迅速进入租赁市场,更受投资者青睐。 建议本项目以菜单式精装修。建议采取如下几种方式, ——委托几种室内装修方案,供业主选择, ——选几家装饰企业,提供装饰样板房,标出综合报价和分项报价,供业主选择,或参考, ——业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案,最后确定装饰定单。 3、样板房 设计两至三套装修方案,分别适用于不同的购买人群,给前来咨询看房的客户以直观的介绍。 样板房装修住建方案驻建议分为如下几种, ?适合居住的, 强调人居环境,空间合功能相协调。提高空间利用效率。 体现小空间大房间的感觉。 ?适合以办公为主,居住为辅的 , 现代简约,满足办公需要,有足够的储藏空间,精致的卫生间。 乐业商城可行性研究 绪言, 本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度,在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况,有必要对报告的有关问题进一步作出说明, 1、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的,各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。 2、本报告在测算数据时,一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和涟水未来发展规划,同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测,结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效,项目需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍,以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目,这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本,同时紧紧地抓住市场机会,增加销售收入,达到先前制定的盈利目标。 3、在价格和利润测算中,未将人防车位出租收益纳入收益,所有物业按照全部销售考虑,不考虑出租。 10 乐业商城可行性研究 , 项目经济指标 编号 项目 单位 数量 1 占地面积 平方米 220000 总建筑面积 平方米 1000000 1、商业建筑面积 平方米 250000 2、商住公寓建筑面积 平方米 60000 2 其中 3、高层住宅建筑面积 平方米 600000 4、学校医院等配套 平方米 30000 5、人防面积 平方米 60000 3 车位 个 满足规划 4 容积率 / 4.5 5 建筑高度 米 《150 6 绿地率 / 》20, 7 建筑密度 《40% 8 日照间距 1.37 , 项目建议销售价格测算 就本项目而言,最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系,项目销售预计 如下, 涟水商业大厦地块销售总价测算 建设面积 安臵面积 可售面积 建议销售平均单价 销售收入 分类 ,万平方米, ,万平方米, ,万平方米, ,元/平方米, ,万元, 商业用房 25 2 23 13000 299000 商住公寓 6 6 3800 22800 高层住宅 62 16 46 3500 161000 配套用房 3 2 1 4000 4000 人防 4 总计 100 486800 11 乐业商城可行性研究 , 项目开发成本、费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用,直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用,间接费用包括财务费用及不可预见费用。 本项目开发成本、费用分析表 实际成本 备注 单价或 造价或费用比例编码 费用名称 楼面造数量 费用标准 (万元, ,%, 价 项目总投资 253956 直接费 234920 1 一、土地费用 45300 10万1.1 政府出让金 330 3300 元 1.2 单位安臵 6000 20001.3 就地安臵 18 36000 元 二、勘察设计和前2 39620 期费 2.1 规划勘察设计费 30元 3000 2.2 图纸审查费 1.2元 120 参考,1.2元/M2,按建面 2.3 测绘放线费 50 2.4 建筑工程招投标费 270 按工程造价的0.18,计提 2.5 监理费 10元 1000 2.6 质检费 180 按工程造价的0.12,计提2.7 三通一平费 440 参考,20元/M2 2.8 水电设施配套费用 260元 96 24960 2.9 基础设施配套费 100元 96 9600 3 三、建筑工程造价 1500 100万 150000 参考,1500元/M2 间接费 19036 4 管理销售财务费用 14536 4.1 开办和管理费 4500 工程总价3,计提 4.2 销售代理费 4868 成交总价1, 4.3 销售推广费 4868 成交总价1, 4.4 前期物业管理费 300 工程总价0.2,计提 5 不可预见费用 4500 工程总价3,计提 12 乐业商城可行性研究 , 项目销售税金及附加测算 乐业商城销售税金及附加一览表 序号 类别 计算依据 交纳金额,万元, 1 营业税 24340 2 城市维护建设税 营业税*7% 1704 3 教育费附加 营业税*3% 730 4 教育专项基金 营业税*4% 974 5 印花税 销售收入*0.03, 146 合计 27894 , 项目土地增值税测算 土地增值税测算 序号 类别 计算依据 交纳金额,万元, 1 销售收入 486800 2 扣除项目金额 332641 2.1 开发成本及相关费用 253956 2.2 销售税金及附加 27894 2.3 其它扣除项目 取,2.1,项20, 50791 3 增值额 154159 4 增值率 ,3,/ (2) 46% 5 增值税率 30% 6 速算扣除率 0 7 土地增值税 ,3,*,5,-,2,*,6, 46274 13 乐业商城可行性研究 , 资金损益表 资金损益表 序号 项目名称 计算依据 金额,万元, 1 销售收入 486800 2 总成本费用 253956 3 销售税金及附加 27894 4 土地增值税 46274 5 增值税返还 涟水当地执行 46274 6 利润总额 ,1-2-3-4, 158676 7 所得税 ,5,*25, 39669 8 税后利润 ,5,-,6, 119007 如增加增值税返还利润总额为 204950 万元 如增加增值税返还税后利润总额为165281万元 本项目保守税前利润总额为,158676万元 本项目保守税后利润总额为,119007万元 以上指标与同类房地产项目相比,可以看出本项目的静态经济效益指标良好, 项目可行。 14