南通市市区国有土地上房屋征收与补偿

南通市市区国有土地上房屋征收与补偿 评估技术细则(试行) 目 录 ,一,第一章 征收评估总则 ,二,第二章 房屋用途分类 ,三,第三章 住宅房屋征收补偿评估 ,四,第四章 非住宅非营业用房评估 ,五,第五章 非住宅营业用房评估 ,六,第六章 其他被征收与补偿评估问处理 ,七,第七章 征收与补偿评估报告 ,八,第八章 征收与补偿评估工作准则 ,九,第九章 征收与补偿评估工作资料存档 ,十,第十章 附则 第一章 总 则 第一条制定依据 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》,国务院第590号令,、《房地产估价规范,GB/T50291,1999,》以及《城镇土 1 地估价规程》等有关规定～按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》制定本细则。 第二条制定原则 本细则的制定以科学发展观为指导～坚持公开、公平、公正、合法、规范统一的原则～以切实维护房屋征收人与被征收人的合法权益～更好地为经济和社会事业发展服务。 第三条适用范围 在本市崇川区、港闸区、南通市经济技术开发区行政区域范围内～为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动～适用本细则。 第四条估价机构的确定 对被征收房屋进行征收评估～应当由具备省级以上建设行政主管部门核发的三级及以上的房地产评估资质、并已向社会公布的房地产估价机构,以下简称评估机构,进行～南通市住房保障和房产管理局每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构供被征收当事人选择,如不能在规定时间内协商选定的～由房屋征收部门组织投票、或采取抽签、摇号等随机方式选定。 评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条评估机构的要求 评估机构选定后～房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书～并与其签订书面房屋征收评估委托。估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 2 在同一征收项目的房屋征收评估工作～原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围大的～可以由两家以上估价机构共同承担。 两家以上估价机构承担同一房屋征收评估项目的～应当共同协商一家房地产评估机构为牵头单位,牵头单位应当组织相关房地产评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通～统一标准。 第六条估价人员 承担房屋征收评估项目的房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 第七条涉及相关部门 征收评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员～因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的～房地产、土地、规划等相关部门应当提供便利。 第八条限制条件 征收评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会,以下称评估专家委员会,成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作～并对出具的评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的～应当回避。 3 第九条资料的提供 房屋征收评估前～房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查～明确评估对象。评估对象应当全面、客观～不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况～包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋～其性质、用途和建筑面积～一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准,房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的～除有证据证明房屋登记簿确有错误外～以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑～应当按照房产、国土、规划、建设部门的认定、处理结果进行评估。 在房屋征收评估过程中～房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的～评估机构应当在评估报告中有关情况。 第十条估价对象 被征收范围内～经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产,简称“被征收房屋”,～不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值的评估不得遗漏、虚构评估对象。 第十一条估价目的 以货币结价的被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据～评估被征收房屋的价值”。 4 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据～评估用于产权调换房屋的价值”。 第十二条估价时点 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第十三条价值内涵 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下～由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额～但不考虑被征收房屋所受租赁、抵押、查封等因素的影响。 第十四条评估假设 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格～应当剔除偶然的和不正常的因素。 第十五条估价方法 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况～对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后～选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 5 被征收房屋的类似房地产有交易的～应当选用市场法评估,被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的～应当选用收益法评估,被征收房屋是工业、生产、仓储用房地产的～如市场交易量较少～无法选用市场法的～就应当选用成本法评估,被征收房屋是在建工程的～应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的～应当选用两种以上评估方法评估～并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后～合理确定评估结果。 第十六条非住宅营业用房征收区位分类 根据南通市区非住宅营业用房路线分布～综合考虑城市规划区区域范围内商品房及二手房市场价格状况、基础设施配套及商业、医疗、文化、社区管理等因素～划分为四类等级的非住宅营业用房商业街区基本价格～作为非住宅营业用房屋征收与补偿评估依托的技术基础。,见附件九, 第十七条评估模式 本市征收与补偿评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的征收补偿金额～按市场评估价结合最低总额保障的方式确定～最低总额保障是指被征收房屋的补偿总额低于政府规定的最低补偿总额的～补足至该总额。对非住宅房屋的征收补偿价格～按市场评估价确定。 第十八条房屋征收评估价值构成 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 6 被征收房屋室内外装饰装修价值～机器设备、物资等搬迁费用～以及停产停业损失等补偿～由征收当事人协商确定,协商不成的～可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 第十九条估价要求 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘～调查被征收房屋状况～拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料～做好实地查勘记录～并妥善保管。 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘～提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的～应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证～有关情况应当在评估报告中说明。 第二十条评估程序 1、接受评估委托～明确评估基本事项并签订征收评估委托合同～合同内容按建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定的事项签订,2、验收委托方提供的有关资料～拟订征收评估作业,3、到征收地点进行现场勘查、拍摄影像～做好记录,4、根据现场查验产权资料及有关数据进行分析, 5、确定估价方法～进行测算,6、出具初评分户报告,7、交由征收部门公示～征求意见～公示期不少于5天, 8、公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释,9、对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告,10、修正后出具 7 分户报告和整体报告提交房屋征收部门～并由征收部门向被征收人转交分户评估报告,11、评估报告及相关资料立卷、归档保管。 第二十一条评估结果表达 一是在征收实施之前由征收部门委托估价机构开展前期调查～向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告,参见附件二,,二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告,参见附件三,作为被征收房屋的补偿依据。 估价结果的房屋征收评估价值应当以人民币为计算的货币单位～精确到元。 第二章 房屋用途分类 第二十二条房屋用途分类 房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋～非住宅房屋中又分为非住宅营业用房、非住宅非营业用房～具体分类明细内容见附件一。 第三章 住宅房屋征收评估 第二十三条住宅房屋征收评估方法 适用市场比较法的基准价格修正方式估价～其征收补偿评估价格测算的技术路线为: 8 1、确立评估基准。在征收项目的规划红线范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件五。 2、测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式～采用市场比较法评估的“标准样本住宅”的基准价格～基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件四。其计算公式为: 1 100 K,, 100 100 n2 基准价格V= ΣVs×××× 0 i=1 n ( K) 100 () (KK) 13132 Vs—可比实例价格～n为可比实例的个数, K—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比1 实例～因此该系数取100, —交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情K2 形和评估中的具体情况～并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定, K—可比实例实体因素情况的修正为标准样本住宅实体因素31 情况的修正系数～系数确定参见附件六, K—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情32 况的修正系数～系数确定参见附件七, 9 3、确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较～按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。 其计算公式为: 被征收住宅评估价格V,V×K/100 i031i 其中K为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收住宅实31i 体因素情况修正系数～系数确定参见附件六。 第四章 非住宅非营业用房征收评估 第二十四条非住宅非营业用房评估方法 非住宅非营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时～可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件十。 第二十五条成本法评估技术路线 1、测算地价:根据被征收非营业用房的占用土地使用权面积～可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其不含地上建筑物的土地重新取得价格P; D 2、确定房价:根据被征收非营业用房的建筑结构～参照附件十所示重臵价格标准作适当调整～确定其建筑物的重臵价格P, J 3、估测折旧:现场查勘并对照附件十一～估计测算确定建筑物的折旧额C, 10 4、补偿价格评估:根据《房地产估价规范》～考虑到国有土地上房屋征收补偿评估的特点～按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格V为:V=P+P,C iiDJ 第五章 非住宅营业用房征收评估 第二十六条非住宅营业用房评估方法 非住宅营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法评估时～可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。收益法选用时客观收益的评估宜用市场比较法～不考虑评估对象带租约的影响。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。 第二十七条收益法评估商业街区基准价格 设定典型商铺类营业用房为样本房～参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房价格时～应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质～一般采用稳定收益情形测算～即通常采用如下公式计算: a 1 V= [1- ] 0 nr (1，r) V为基准价格～a为设定样本房的年纯收益～r为资本化率～n0 为收益年期～相关系数的确定参见附件八。 11 第二十八条营业用房商业街区基准价格修正法评估 被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式～其征收补偿价格经过商业用途修正、街道路线修正和实体因素修正后得到～其评估测算公式为: f f f xym3i 被征收房屋评估价格 V= Vo××× i 100 100 100 Vo,商业街区基准价格, f,商业用途修正系数～具体数据的选用参见附件八, xy f,街道商业路线修正因素修正系数～具体数据的选用参见附m 件八, f,为被征收房屋实体因素修正系数～参见附件八。 3i 第六章 其他征收评估问题处理 第二十九条住宅房屋“地大于房”的评估 对被征收住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的～其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分～参照市国土部门公布的对应住宅用地基准地价评估补偿。 第三十条非住宅房屋通过不同方式取得土地使用权的的评估 非住宅房屋土地使用权通过出让方式取得的～按土地市场价格～结合剩余年限评估补偿, 12 非住宅房屋土地使用权通过划拔方式取得的～按土地市场价格的60%评估补偿。 第三十一条假设开发法评估 假设开发法也叫预期开发法～是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润～然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 其基本公式: 待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得利润。 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。 在实际估价中～对于假设开发法公式中具体应减去的项目及其金额～掌握的基本原则是设想得到估价对象,待开发房地产,以后到把它开发建设完成～还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。因此～如果是已经完成的工作和相应的支出利润～则它们已包含在估价对象的价值内～不应作为扣除项目。 第三十二条室内外装潢评估 房屋征收评估中～房屋附属设施设备装饰装潢部分为独立的专项评估～评估结果供征收部门和被征收人双方协商参照。为确保各评估机构在同一时期对同一类型的附属设施设备装饰装潢评估价值的统一～具体评估中参照附件十二评估。 13 机器设备、物资等搬迁费用、以及停产停业损失等补偿～房屋征收部门或者被征收人委托评估的～房地产估价机构可以按照有关规定进行评估。 第三十三条其他评估 未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值,在建工程应采用假设开发法进行评估～工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划等为依据。 第七章 征收评估报告 第三十四条出具报告要求 征收估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式～依照本细则的要求出具征收估价报告。 第三十五条签名盖章 征收估价机构出具的估价报告应当由两名以上专职注册房地产估价师本人签名～并加盖估价机构单位公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构～对估价报告的内容和结论负责。 第三十六条报告装帧 房屋征收价报告应做到图文并茂～所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 第八章 征收评估工作准则 14 第三十七条估价委托 被选定的房地产估价机构应与委托单位签订房屋征收估价委托合同～并将委托合同原件报市房屋征收管理部门备案。征收估价委托合同中应约定本次征收估价操作程序及时间安排。 第三十八条估价技术负责人 估价机构必须确定受委托征收估价项目的估价技术负责人～估价技术负责人最终确定估价技术方案～并对估价方法的选用和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。 第三十九条现场勘察 所有征收估价项目均须开展现场勘察工作～承担估价业务的估价机构应派出有征收估价资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料。委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地勘察～如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料～并对其所提供资料的真实性负责。 第四十条估价到户 估价人员应佩戴由房屋征收管理部门统一监制的征收估价上岗证逐户逐项估价～做到估价到户～实地勘测准确～权证查验无误～不得错计或缺项。 第四十一条报告解释与答疑 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定～向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 15 公示期间～评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初评结果进行现场说明解释。存在错误的～评估机构应当修正后出具正式报告。 第四十二条内部审核评议 征收评估价格结果须经估价机构内部审核评议～估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。 第四十三条报告提交 征收估价机构在估价委托协议约定的时间内～应向房屋征收部门提交正式的被征收房屋整体估价报告以及分户估价报告～并由征收部门将分户报告转交被征收人。征收评估整体报告和分户报告需经项目评估的两名或两名以上的注册房地产估价师签字～估价机构盖章。 第四十四条报告的复核评估 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的～自收到评估报告之日起10日内～向评估机构申请复核评估。 申请复核评估的～应当向原评估机构提出书面复核评估申请～并指出评估结果或者评估报告存在的问题。 原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后～改变原评估结果的～应当重新出具评估报告,评估结果没有改变的～应当书面告知复核评估申请人。 第四十五条复核评估的鉴定 被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果仍有异议的～应当自收到复核结果之日起10日内～向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 16 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内～对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核～出具书面鉴定意见。 经评估专家委员会鉴定～评估报告不存在技术问题的～应当维持评估报告,评估报告存在技术问题的～出具评估报告的评估机构应当改正错误～重新出具评估报告。 房屋征收评估鉴定过程中～评估机构应当按照评估专家委员会要求～就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的～有关单位和个人应当协助。 第四十六条专家委员会及专家组 评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。 评估专家委员会自受理鉴定申请之日就应当选派成员组成专家组～对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数～其中房地产估价师不得少于二分之一。 第四十七条调查摸底、评估、鉴定费用 调查摸底按工作量的大小～由房屋征收部门,委托人,支付一定的服务费,评估费由房屋征收部门,委托人,按市场价的评估总额计算～鉴定费按每宗定额计算支付～具体按市物价等部门核定的标准执行。但鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原评估机构承担。被征收房屋室内外装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用～以及停产停业损失等补偿 17 的评估费用～因项目的名称、数量、规格、品种等状况～由于情况复杂～评估时工作量较大～征收部门,委托人,应与征收评估机构签订委托合同～费用应按工程造价的计收标准支付给评估机构。 第九章 征收评估工作资料存档 第四十八条整理存档内容 估价机构应当将下列资料,原件或复印件,与估价报告,含技术报告,共同整理存档: 1、评估委托协议, 2、房屋征收的公告, 3、估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料, 4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料, 5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料, 6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料, 7、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料, 8、其他涉及估价项目的必要资料。 第四十九条保存期限 完成并出具估价报告后～应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料一般应保留五年。 第五十条资料证据保全 对涉及房屋征收与补偿中按有关规定～需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时～估价机构 18 应将估价报告,含技术报告,及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。 第十章 附则 第五十一条细则附件 本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。 附件中有关房屋重臵价格标准、非住宅营业用房路线分布商业街区基准价格,指导价,标准、房屋附属设施设备、装饰装潢评估价格参考标准由南通市评估行业协会定期发布。 第五十二条特种业务 凡房屋征收估价中涉及的特殊专业性技术评估～估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价～并在估价师声明中予以说明。本技术细则未作规定的～应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定执行。 第五十三条实施时间 本技术细则自发布之日起施行。原南通市房产管理局、南通市物价局、南通市国土资源局印发的《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》,通房[2003]17号,及相关配套文件同时废止。但在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目仍按原有相关政策规定执行。 19 南通市国有土地上房屋征收与补偿 评估技术细则附件 目 录 附件一:房屋用途分类及其说明 附件二:南通市房屋征收项目补偿资金概算表 附件三:南通市住宅房屋征收与补偿分户评估表 附件四:进行市场比较的可比实例选择要求及说明 附件五:标准样本住宅的设定条件及其应用说明 附件六:住宅房屋实体因素,K31、Ki31,修正说明表 附件七:住宅房屋区位因素,K32,修正说明表 附件八:营业用房评估的收益法应用说明 附件九:南通市非住宅营业用房商业街区基准价格,指导价, 附件十:房屋重臵价及其成本法评估说明 附件十一:南通市各类被征收房屋成新因素确定表 附件十二:南通市区房屋附属设施设备、装修装璜评估价格参考表 20 附件一 被征收房屋分类及其说明 ,一,住宅房屋分类 高档住宅房屋 包括独立花园别墅、联排别墅等,以上房屋均是指以商品开发或单位统一建设方式建造的房屋。 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅～内部功能布局明确～有独立的标准成套一般厨卫设施等。住宅 住宅非标准成套房屋 除以上两类房屋以外的房屋。 住宅 ,二,非住宅营业用房分类 商场类 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构～层高较高～有大跨度的厅堂作为营 业场所～一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。 建筑 商铺类 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋～多数为砖混、砖木结构～有的 为连家店～多数为单开间。 建筑 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、商务类 小高层和高层建筑～底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所～其余多为写字间 建筑 或客房形式。通常内外装修的等级较高。 营 娱乐类 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等～建筑结构多为钢混和混合结构～业 通常有娱乐用途大厅和包间～设有公共卫生间。电照设施较复杂。 建筑 性 用 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、房 混合多层建筑结构～底层设服务台或值班室～内廊～水泥、水磨石或普通地砖地面～通常有多 旅馆类 人间、单人间～一般每层设公共卫生间～普通装修,后一类通常为钢混结构的多层、小高层或 高层建筑～依等级、规模、功能数量及综合程度～通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等建筑 配套服务性设施～客房均设有单独卫生间～包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外 装修高档或较高档～配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等～建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结餐饮类 构～相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、 建筑 包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 ,三,非住宅非营业用房分类 以工业厂房、仓储为典型建筑～包括工业区内的办公用房及食堂、浴室等附属用房。通常为砖工业、仓储混、钢混结构和工业排架结构～角钢屋架～石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面～钢混或钢立柱～非 建筑 砖墙或装配式墙体～水泥地面～木门或铁皮门。 住 宅 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋～水泥平屋顶～有走廊,内廊或外廊,～办公建筑 非 砖墙、钢混梁～现浇或预制楼地面板～设公共卫生间～室内普通装修。 营 以图书馆、博物馆、教学楼、医院门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特完整的建筑造型～一业 公益建筑 般为钢混或砖混房屋。 用 房 其他类型除上述类型之外的其他商业性质用房。 建筑 21 附件二 南通市房屋征收项目补偿资金评估概算表 项目名称 项目名称 编号 建设用地规划许可证 项目相关单位委托单位 实施单位 估价单位 所在地点 所在分区 征收区位等级 征收范围 项目基本 情况 总面积 居民总面积 工企单位总面积 其他总面积 征收总建筑 面积 总户数 居民总户数 工企单位总户数 其他总户数 征收总户 数 非住宅房屋面积 总面积 住宅房屋面积 总计 营业房屋 非营业房屋 估价总面 积 住宅房屋 营业用房 非营业用房 征收估价补偿金 额概算 补偿总金额 居民补偿 工企单位补偿 征收补偿金额概 算总额 22 附件三 南通市(成套住宅)房屋征收补偿分户评估表 产权人 承租人 合法建筑面积 使用性质 房屋坐落 所处区位等级 房屋结构 权证及编号 房屋总层数 所在楼层 实 体 因 素 修 正 样本房基准 评估单价 成套 结构 成新 朝向 层次 价格 V i修正 修正 修正 修正 修正 V 0 P5P P P P 1234 房屋平面示意图: 产权人 评估总价 承租人补偿款评估补偿金额 补偿款 估价机构 ,盖章, 专职估价师 ,签名, 估价完成日 期 23 南通市(非标准成套)房屋征收补偿分户评估表 合法房屋 权证及编号 产权人 2建筑面积,m, 合法土地 征收区位等 2使用面积,m, 级 房屋坐落 估价时点 年 月 日 房号 房屋,1, 房屋,2, 房屋,3, 房2建筑面积,m, 屋 房屋结构等级 基 本房屋成新 状房屋檐高 况 朝向 住宅房屋实体因素修正K样本房 标准样本i31房评估单价 基准价格住宅房屋 非成套结构 成新 朝向 层次2 ,元/m, 2,元/m, 重臵价格修正 修正 修正 修正 修正 号 V’ iV P oJp p p p P 12345 1 2 3 地大于房 住改非 不足最低总价保评估总价 评估补偿金额 补偿金额 补偿金额 障补差 ,元, ,元, (元) (元) ,元, 房屋平面示意图: 估价机构 ,盖章, 专职估价师 ,签名, 估价完成日期 24 附件四 标准样本住宅进行市场比较的可比实例选择要求及说明 以下可比实例选择要求～适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。 1、可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋或近期开发的商品房优先选择。 2、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同～非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与估价对象的类别相同。 3、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指六类建筑结构～六类建筑结构一般分为:(1)钢结构～(2)钢筋混凝土结构～(3)砖混结构～(4)砖木结构～(5)简易结构。 4、可比实例与评估对象的规模相当～档次相接近。 5、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例～其交易价格应是正常市场交易价格。 6、可比实例的成交日期应与估价时点接近～一般应不超过十二个月～通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例。 7、采用可比实例修正测算确定评估价格的～选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。 8、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20,～综合系数调整不得超过30,。 9、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。 10、可比实例的权益价格必须是房屋所有权和国有土地使用权。 25 附件五 标准样本住宅的设定条件及其应用说明 住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件: 1、应为标准成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋～功能齐全并具备使用条件, 2、应是3层以上,含3层,的多层建筑中的中间层,不含车库在内,～卧室至少一间朝南、一般装修,水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶,的房屋, 3、房屋成新为八成新左右, 4、首先应在征收项目范围内或邻近的同一区位分区范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型～再根据具体情况～从方便操作提高效能的考虑出发～综合被征收房屋的典型特征～按上述三条要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”, 5、每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”～遇有征收项目跨分区时～则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”～作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准, 6、住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 套型 结构 所在层次 已使用年限 朝向 标准成套 二室半一厅 混合5层 3/5 年 10一室朝南 坐落位臵 小区配套 室内水电及装修 其他条件 采光、通风、日照、休息征收范围的相对中央位臵。 同征收项目范围内的配套情况。 普通室内装修～普通厨卫设施 条件中等。 建筑面积 ,7090? 分摊占地 ※ 权属及证照情况 产权～证照 齐全 7、样本住宅为标准成套房屋的～其价格在适用前应统一修正为标准价格即样本住宅所处单元各 楼层房屋的平均销售价格。 26 附件六 住宅房屋实体因素(K、K)修正说明表 3131i ,一,住宅房屋成套因素或非成套因素修正系数P表 1 成套住宅房屋:98~102 非成套住宅房屋:82~92,依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定, ,二,住宅房屋结构因素修正系数P表 2 结 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 构 坯房及类 1级 2级 1级 2级 3级 4级 1级 2级 3级 4级 草房 简易房 型 115- 100- 105-84-81- 100- 90- 82- 77- 94-系数 70-80 61-69 130 114 106 85 82 101 91 83 78 95 房屋高度,层高、檐高,以2.8米为100～层高或檐高每增减0.1米～修正系数增减1,。 ,三,住宅房屋成新因素修正系数P表 3 待估房屋 3成新 3.5成新 4成新 4.5成新 5成新 5.5成新 6成新 成新 以下 系 数 59-61 62-64 65-67 68-70 71-73 77-79 74-76 待估房屋 9.5成新及 6.5成新 7成新 7.5成新 8成新 8.5成新 9成新 成新 以上 系 数 80-82 83-85 86-88 89-91 92-94 98-100 95-97 注:上述表内的数字在确有必要时～可根据实际情况作0.5，1的浮动 ,四,住宅房屋朝向因素修正系数P表 4 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 27 ,五,住宅房屋层次因素修正系数P表 5 总 楼层系数 楼 层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 所在楼层 一 100 100 100 100 100 100 100 二 102 102 102 102 102 100 三 98 103 104 105 105 四 95 101 103 105 五 93 98 100 六 92 98 七 90 说明:a.底层地下室为车库的～底层系数增加1,～顶层系数减少1,, b.顶层坡屋面带阁楼的～顶层系数增加2,, c.如果是商住楼～住宅房的楼层系数相应减少1,。 注:1、P1-5系数修正值 ,计算, 2、k的取值范围应该界于80，120之间, 31i 3、可比实例修正方式的房屋实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 4、实体因素修正系数采用计算方式为: (P) 1 k,,0.3P，0.2 P，0.25P，0.25P, 3123 45 100 或 (P) 1 k,,0.3P，0.2 P，0.25P，0.25P, 31i23 45 100 28 附件七 住宅房屋区位因素(K)修正说明表 32,一,住宅区位因素修正调节系数评分表 评分等级 因素项目 因素类别 考 察 项 目 内 容 一等 二等 三等 四等 五等 自然景观、风向a11 8 5 2 1 11自 然 环 境 空气污染、噪音、水文a11 8 5 2 1 12 离市区主干道的距离a12 10 8 6 3 21交 通 条 件 征收 公交线路情况a13 11 9 7 5 22 项目 周边 所在学区1公里内学校情况a13 11 9 7 5 31大环 教育医疗设 境 施 医院及医疗机构分布情况a13 11 9 7 5 32 商业配套设重要商业配套设施a24 22 20 18 14 41施 建筑小区布局与外形等a18 14 10 6 3 51 建筑密度、外型等a9 7 5 3 1.5 52规 划 设 计 绿化率、室外公共活动空间与绿化18 14 10 6 3 景观a 53 征收项目范 围内小环境 物 业 物业管理情况a16 14 10 6 3 61管 理 住宅区 住宅区内配套设施完备程度a 15 12 9 6 3 71配套设施 以上评分等级数据在现场实际勘察时～根据实际情况其取值可在每个分值上作?0.5的浮动。 29 ,二,住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序一等 二等 三等 四等 五等 因数项目 考察项目内容 号 自然环境良附近无绿公认的自然好～附近有一附近有少量绿附近无绿化～化～环境散自然景观、风环境优越地定的绿地和绿地和绿化～卫比较拥挤、杂乱～自然观向 区。 化～基本整洁、生环境欠缺。 乱、环境较差。 感明显差。 卫生。 自 然 1 空气局部受空气良好～空气清新、长期受气味、环 境 污染～靠近少量污染～无污染～无烟尘、噪音、靠近污染源空气污染、噪大马路～白白天有部分噪音～水域污水、垃圾等或重噪音音、水文 天和晚间均交通噪音～清洁～达卫污染影响～环源。 有噪音影水体局部污生标准。 境污染明显。 响。 染。 离主干道的离主干道的离主干道的离主干道的离主干道的距离在100距离在250距离在400离市区主干距离在100距离在500,250米之,400米之,500米之道的距离 米以内。 米以上。 间。 间。 间。 交 通 2 距离公交站距离公交站距离重要的公距离公交线路条 件 点50米以点50,100交线路的距离的距离在200距离公交线 公交线路情况 内～有4条以米内～至少在100,200米,400米之间～路的距离在 上重要公交有2条重要之间～至少有2至少有1条公400米以上。 线路。 公交线路。 条公交线路。 交线路。 属于省级及属于市级及属于区级及以所在学校区1以上重点中以上重点中上重点中学一般中小学无中学或小公里内学校学,初中,学,初中,,初中,和重学区。 学。 情况 和重点小学和重点小学点小学学区。 教育医学区。 学区。 3 疗设施 医院及医疗距市级及以距市级及以距市级及以距市级及以距市级及以 机构分布情上医院500上医院500上医院1000上医院1500上医院2500 况 米以内。 ,1000米。 ,1500米。 ,2500米。 米以上。 在800米范围在400米范在400,800在800米范内有零散分在1000米范重要商业配围内有大型米范围内市围内基本上商业配4 布的商业网围内无商业套设施 的市级商业级商业设施无商业网套实施 点～基本满足网点。 配套设施。 较集中。 点。 生活需求。 30 布局合理、建筑散乱、没布局一般～外形美观、布局一般～有布局～且通外形整齐～任意布臵、建筑布局、小错落有致～排列不整行、空地利用满足通风、外形破旧杂区与外形等 满足通风、齐～外形较明显不合理～日照等健康乱、拥挤。 日照等健康整齐。 外形破旧杂要求。 要求。 乱。 建筑密度在建筑密度在规 划 建筑密度建筑密度在建筑密度在5 建筑密度 40,,50,,40,以下。 60,,65,。 65,以上。 设 计 50,。 60,。 绿地率在绿地率在 30,以上～30,以下～无公共活动绿化率、室外公共少量绿化～无绿化～基立体绿化～部分绿地和空间～出行活动空间与绿化少量的公共本无公共活室外公共活绿树～公共通道狭窄～景观 活动空间。 动空间。 动空间丰活动空间较小道弯曲。 富。 小。 物业管 物业管理情全封闭物业半封闭物业有物业管无物业管无物管～无理情况 6 况 管理。 管理。 理。 理。 环卫管理。 在住宅区内在住宅区内在住宅区内具备小区智具备小区智具备宽带在住宅区内能化、供热、能化、宽带网、有线电具备宽带在住宅区内宽带网、有网、有线电视线路、燃网、有线电具备有线电住宅区线电视线配套完善程视线路、燃气管道、上视线路、上视线路、上下7 路、燃气管配 套度 气管道、上下水管道、下水管道和水管道和住宅道、上下水设 施 下水管道、污水管道和住宅区道路区道路等配套管道、污水污水管道和住宅区道路等配套设设施。 管道和小区小区道路等等配套设施。 道路等配套配套设施。 施。 设施。 ,三,住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明: 1、基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定～其中住宅房屋区 f7i 位因素调节系数Q,, a,,ij,,11ij 其中f,2～f,2～f,2～f,1～f,3～f,1～f,1。 1234567 2、可比实例区位因素调节系数为Q～标准样本住宅区位因素调节系数为Q～可比实例修正为标准SO QS样本住宅区位状况修正系数K,。 100，32QO 31 附件八 营业用房评估的收益法应用说明 ,一,收益法应用总说明 1、估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算～客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平,在无法取得客观租金收益数据时～商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算～客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑～可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时～应对照估价对象的现实情况确定扣除项目～分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。 2、估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时～必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例,应用安全利率法计算时～资本化率,安全利率，风险调整值～安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平～风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照5%,6%的限值选取。 3、估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。 ,二,商铺类营业用房的典型样本房设定 1、每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房, 商铺类原始样本商业用房设定条件 ,1,位于分区内商业用房集中区域, ,2,门面、店铺业态～经营烟酒、五金、日常用品、食品等等, ,3,砖混多层建筑物之底层～房屋八成新, ,4,单开间～临街店面宽约5米～宽深比小于等于1/2, ,5,一般装修～普通涂料外墙,内部水磨水泥地面～乳胶漆墙面～简易吊顶～日光灯照明为主, ,6,临分区街巷。 ,三,被征收营业用房的评估公式 1、基准价格V0 商铺类营业用房样本房的基准价格V按下面公式计算: 0 α 1 V,—[1,] 0 nr (1+r) 2、被征收营业用房评估值收益法测算 Vi 按下面公式计算: f f f xym3i V= V××× 0i 100 100 100 其中～V为待评估商业房地产评估值～V为原始样本商业用房基准价格～f为商业用途修正系数～i o xy f为商业街道路线修正系数～f为商业用房实体修正系数。 m 3i 32 3、商业用途修正系数f表 xy f xy被征收营业用房X 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 样本营业115—120 99—100 85—90 95—105 80—95 80—90 商铺类 用房Y 上表中～列为样本营业用房,Y,～列为待评估营业用房,X,～表中数值的比例关系可以理解为X/Y～即f。 xy 4、商业街道路线修正系数f表 m 区 类 范 围 fm 主干道 130 一类 次干道 115 一般街巷 其他 100 主干道 120 次干道 105 二类 一般街巷 其他 90 主干道 110 三类一般街巷 其他 95 主干道 105 四类 一般街巷 其他 90 备注:对于其他不临街巷的商业性用房～其基准价格调整系数统一为0.5。 5、营业用房实体状况因素修正系数f表 3i ,1,商场类商业用房实体状况修正系数 商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。 4000?40000? 10000? ?20000? ?30000? ?40000? f 80 85 90 95 100 97 3i ,2,商铺类商业用房实体状况修正系数 商铺类商业用房的实体状况主要考虑门面临街状态和正面临街宽度因素。 临街两面及以上正面临街正面临街宽正面临街宽正面临街宽正面临街宽状态 临街 宽度?3M 度3M-5M 度5M-7M 度7M-10M 度?10M f 102 93 95 97 100 101 3i 33 ,3,商务类商业用房实体状况修正系数 商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 1,平房或多层商务办公楼,楼高7层及以下,层次因素修正系数 层 次 一 二 三 四 五 六 七 总楼层 一 95 二 95 95 三 92 100 92 四 90 95 100 92 五 90 95 100 100 90 六 87 90 100 100 95 88 七 85 90 100 100 98 95 85 2,小高层,楼高8-18层,商务写字楼层次因素修正系数 以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1,每上升1层的系数值在其下一层系数值上加1,底层系数取值90～顶层系数取值92。 3,高层及超高层,楼高19层以上,商务写字楼层次因素修正系数 以第13层为基准层其层次系数取值100。小于13层的楼层～每下降1层的系数值在其上一层系数值上减0.8,大于13层的楼层～每上升1层的系数值在其上一层系数值上加0.8～至33层时止,34层及以上楼层系数值按33层楼层系数值计算,顶层系数取值92～顶层下一层取值96。 ,4,餐饮类商业用房实体状况修正系数 餐饮类商业用房的实体状况也主要按餐饮店的建筑面积规模考虑。 200?20000? 1000? 5000? 10000? ?20000? f 90 93 95 100 98 96 3i ,5,娱乐类商业用房实体状况修正系数 娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。 500?20000? 1000? 5000? 10000? ?20000? f 90 93 95 100 98 96 3i ,6,旅馆类商业用房实体状况修正系数 旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 星级档次 普通招待所 准星级 三星级 四星级 五星级 f 85 90 100 104 106 3i 34 附件九 南通市非住宅营业用房商业街区基准价格(指导价) 2区类 等级 街、路(巷)名称 基价(元/m) 人民路,友谊桥-和平桥,、南大街,人民路-中远桥, A1 30000 人民路,友谊桥-工农路、和平桥-孩儿巷,、南大街,中远桥- 青年路,、濠南路(西公园桥-工农路,、环城东路、环城西路、A2 27000 一类 环城南路、北濠桥路,人民路-北濠桥, 人民路,工农路-五一路、孩儿巷-外环西路,、工农路,青年A3 23000 路-人民路,、青年路,工农路-姚港路,、濠东路、环城北路 工农路,人民路-二号桥、青年路-红星路,、跃龙路,虹桥路-B1 20000 人民路,、桃坞路、钟秀路,工农路-孩儿巷北路,、段家坝路 人民路,外环西路-长江中路,、青年路,工农路-五一路、姚 港路-外环西路,、虹桥路,工农路-姚港路,、健康路、北朱 家园路、万象西路、濠北路、青年路,工农路-五一路,、濠西B2 17000 路,人民路-一号桥,、姚港路,任港路-虹桥路,、孩儿巷南二类 路、孩儿巷北路、北濠桥路,北濠桥-钟秀路, 南川园路、文峰路、起凤街、任港路,孩儿巷南路-外环西路,、北园路、钟秀路,孩儿巷北路-外环西路,、启秀路、外环北路 ,外环西路-工农路,、工农路,红星路-海港路,、城山路,三B3 14000 元桥-虹桥路,、濠西路,一号桥-外环北路,、外环西路、虹 桥路,姚港路-外环西路, 人民路,长江中路-南通港、五一路-海港路,、青年路,五一 路-外环东路、外环西路-长江路,中远路,,、红星路、教育 路、学田南路、新建路、外环北路,工农路-外环东路,、城港C1 10000 路,永兴路-外环北路,、工农路,海港路-啬园路、二号桥- 永和路,、城山路,花园路-长江南路, 人民路,海港河-太平路,、崇川路,跃龙南路-新城路,、静三类 海商贸街、学田北路、龙王桥路、棉机路,闸东路-长泰路,、 兴隆路、长江南路、跃龙路,虹桥路-世纪大道,、通京大道,外环北路-永和路,、姚港路,虹桥路-长江中路,、太平路,人C2 8000 民路-青年路,、城闸路,杨家湾-新华路,、闸东路,棉机路- 敬儒中学(十中),、城山路,虹桥路-花园路,、世纪大道,跃 龙南路-工农南路, 35 洪江路,跃龙路-通启路,、啬园路(工农南路-通富路)、百花路、城港路(永兴路-九圩港大桥)、黄海路(外环北路-永兴路)、长平路(城闸大桥-永和路)、永怡路、永和路、港闸路(杨家湾-疏航桥)、新华路(大生路-城闸路)、华能路、长江中路、五一路、大生路,疏航桥-长平路,、闸东路,外环北路-敬儒中学,、C3 6500 三类 长泰路、长华路、江通路,永和路-外环北路,、通刘公路,通宁大道-花家桥,、中央路(吉兴路-出口加工区)、上海路(新河路-通州路)、新开南路,全程,、福州路,全程,、厦门路,全程,、北海路,全程, 青年路(外环东路-先锋镇)、节制闸东路,外环东路-食品公司,、老通启路、洪江路(跃龙路-长江路)、沿河路、世纪大道(长江中路-跃龙南路)、崇川路(新城路-通启路、长江路-跃龙南路)、花园路、任港路(外环西路-长江路)、钟秀路(五一路-外环东路)、外环北路(外环东路-通富路)、黄海路(永兴路-城闸大桥,环闸西路,、永兴大道、幸余路(长泰路-长华路,、泽生街、果园路、通燧路、工农路(永和路-环闸西路,城北大道,、跃龙路(世纪大道-花园路)、紫琅路、通京大道(永和路以北)、长D1 5000 江北路(越江路-人民路)、外环东路、太平路(人民路以北、青年路以南-通启路)、观音山环东路、永兴路、城闸路(杨家湾-北川路、新华路-外环北路)、闸东路(敬儒中学-外环北路)、石桥路、中央路(吉兴路-申华码头)、振兴路,富民港路-东方大道、广州路-通富路,、星湖大道,全程,、新开路,中、北路,、富民 港路,祥兴路-上海路,、上海路,新河路-通盛大道,、小海镇、新开镇、竹行镇、南通农场镇区主干道 四类 世纪大道,工农南路-通富路,、通富路以东、南郊路、沿江路、通甲路,外环东路-通富路,、钟秀路,外环东路以东,、通港路,全段,、临港路,全段,、黄海路,城北大道-九圩港河,、港闸路,疏航桥-高墩圩桥,、新华路,大生路以西,、姚港路,长江中路-江边,、长江北路,越江路-芦泾路,、新城路,全D2 4000 程,、星明路,全程,、世伦路,全程,、通富路,全程,、太平北路,全程,、大生路,长平路-城港路,、城闸路,北川路以北,、闸东路,河口-棉机路,、江通路,永和路以北,、国强路,全程,、通京大道,全程,、唐树路,棉机路-通刘公路,、吉新路,全程,、景兴路,全程, 朝阳路、长平路,永和路-九圩港河,、环闸西路,全程,、亭平路、树东路,全程,、长江北路,芦泾路-果园路,、通刘公D3 3000 路,花家桥-刘桥,、马躺路、南通市经济技术开发区和港闸区未列入的其余道路均列入此范围内 36 附件十 房屋重置价及其成本法评估说明 ,一,非营业用房的成本法评估应用 1、成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格～然后扣除折旧～以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义～并不是通常意义上的成本～而是以成本为基础的市场价格。 2、成本法评估的基本公式: 征收补偿评估价格,土地重新取得价格，建筑物重臵价格,建筑物折旧 3、土地重新取得价格应首选市场比较法测算～在无法适用市场比较法时～可采用基准地价修正法和成本积算法两种方法求取平均值。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。 4、建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、开发利润和销售税费。 5、建筑物折旧应根据现场勘察结果～对照《房屋成新等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。 ,二,住宅房屋重臵价格,元/?, 钢筋钢筋砖混坯房砖木 结构砖混砖混砖混砖木砖木砖木砼一砼二四等草房 及简类型 一等 二等 三等 二等 三等 四等 一等 等 等 平房 易房 重臵1250 1170 1020 950 880 820 1000 940 840 780 530 510 单价 ,三,非住宅房屋,不含工业及仓储用房,重臵价格,元/?, 钢筋钢筋砖木 结构砖混砖混砖混砖混四砖木砖木简易一简易二砼一砼二类型 一等 二等 三等 等平房 二等 三等 等 等 一等 等 等 重臵1730 1300 1120 1000 920 850 970 900 820 570 530 单价 注:以上,二,、,三,住宅、非住宅房屋所列房屋的层高为:钢砼结构3.6米～砖混结构2.8米～砖木结构2.7米。房屋层高每增减0.1米～重臵价格相应增减1,～房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度～前后檐高不等的～以平均高度计算。 37 ,四,工业及仓储房屋重臵价格,元/?, 重臵类别 级别 结构、装修及设备状况 价格 多层钢砼架承重～钢砼基础～实砌墙围护～现浇楼面～柱网较大,6m×6m,～一级 1450 钢混结水泥楼面～钢门窗～水电卫齐全。 构,框 钢砼框架承重,或半框架,～钢砼基础～实砌墙围护～柱网较小～水泥楼架, 二级 1230 面～钢门窗～水电齐全。 钢砼柱～檐高大于7.5m～钢砼屋架或钢屋架～跨度大于15m～吊车吨位大钢混 一级 1180 于5吨。 结构 ,排架, 二级 钢砼柱～檐高大于4.5m～钢砼屋架或钢屋架～跨度大于15m～无吊车。 1030 一级 钢砼基础～钢柱～钢梁～有吊车～双层彩钢板墙面屋面～檐高大于6m。 1110 全钢 结构 二级 钢砼基础～钢柱～钢梁～无吊车～彩钢板墙面屋面～檐高大于4.5m。 1010 一级 砖柱～檐高4m, 砼屋架或钢屋架～有墙上跑吊车3,5吨～跨度9,12m。 970 二级 砖柱～檐高3.8m, 砼屋架或钢屋架～跨度8,10m。 870 砖混 三级 砖柱～檐高3.5m, 砼屋架或钢屋架～钢门窗、木门窗～水泥地面。 830 结构 砖柱～檐高3.2m, 砼屋架或钢屋架～木门窗或水泥预制门窗～水泥地四级 750 面。 砖木柱～檐高3.6m,桁条直径20?以上的杉木或上等松木～装修制作一级 900 较好的木制屋架梁柱～前后山墙为整砖砌筑～外墙水泥抹面或清水墙。 砖木 砖木柱～檐高3m,桁条直径17-19?之间的杉木或上等松木～装修制作二级 830 较好的木制屋架～部分整砖夹墙。 结构 砖木柱～檐高2.6m,桁条直径14-16?之间的杉木、松木或杂木～装修三级 750 一般～砖木承重～部分整砖夹墙。 砖承重～檐高2.4m,一般杉木或杂木桁条～通过梁、水泥桁条或挂瓦一级 530 板～整砖空斗墙或砖砌单墙～部分碎砖夹墙。 简易 结构 砖承重～檐高2.2m,差杉木或松木、杂木、水泥桁条～结构简陋～碎二级 490 砖砌或单墙。 扣除折旧后单层工业及仓储用房现值,房屋建筑物重臵价格单价×,1，檐高调整系数，跨度及跨数调整系数,×建筑面积×成新率, 扣除折旧后多层工业及仓储用房现值,房屋建筑物重臵价格单价×,1，层高调整系数，跨度及跨数调整系数,×建筑面积×成新率, 38 1、层高、檐高调整系数说明表 层高及檐高调整 调整值 钢筋砼结构～层高在3.6m以上调增～3.6m以下调 每增加0.1m～重臵价格增1, 减 单层厂房及仓储用房檐高在4.5m以上调增～4.5m每增减0.1m～重臵价格增减1, 以下调减 砖混结构～层高在4m以上调增～4m以下调减 每增减0.1m～重臵价格增减1, 2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表 跨度,m, 12 18,15, 24 跨数 1 2 3 修正系数 4, 0 ,8, 修正系数 0 ,10, ,15, ,五,住宅房屋建筑等级说明表 1、钢筋砼结构多层住宅 房屋级等级 分部项 具备条件 别 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁～钢筋砼梁柱承 重～围护结构为砖或其它轻质材料～钢筋砼楼屋面～结结构 构质量好～外观无缺陷。 铝合金或塑钢窗～用料上等、制作考究的木质门或金属钢门窗 筋门～分户配有牢固防盗门。 砼 一内墙为一般涂料墙面,外墙为高档涂料或面砖墙面,天墙面及天棚 等 棚为一般涂料平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面,保温隔热、防水屋面 钢 水电卫齐全～照明、插座分线路设臵～电气、电话、有筋 设备 线电视线路暗敷。 砼 钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁～钢筋砼梁柱承结 结构 重～围护结构为砖或其它轻质材料～钢筋砼楼屋面～结构 构质量一般～外观有缺陷。 钢窗或木窗～普通木质门～木质用料中等。 钢门窗 筋 砼 二内墙为一般涂料墙面,外墙为一般涂料或水泥砂浆墙墙面及天棚 等 面,天棚为一般涂料平顶。 水泥砂浆或水磨石楼地面,保温隔热、防水屋面。 屋楼地 设备 水电卫齐全～照明、插座分线路未分开设臵或明敷。 39 2、砖混结构多层普通住宅 房屋级等级 分部项 具备条件 别 钢筋砼基础～砖墙或钢筋砼梁柱承重。钢筋砼楼屋面～结构 有构造柱、圈梁。 铝合金或塑钢窗～普通木质门或钢门～分户配有牢固防门窗 盗门。 砖 混内墙为一般涂料墙面,外墙为高档涂料或面砖墙面,天墙面及天棚 一棚为一般涂料平顶。 等 水泥砂浆或水磨石楼地面,保温隔热、防水屋面。 屋楼地 砖 混 水电卫浴齐全～照明、插座分线路设臵～电气、电话、设备 结 有线电视线路暗敷。 构 砖基础或砼条形基础～砖墙及钢筋砼梁承重～钢筋砼楼结构 屋面～没有或很少有构造柱～圈梁。 门窗 用料中等的木门窗。 砖 混内墙为一般涂料墙面,外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面二墙面及天棚 或清水墙,天棚为一般涂料平顶。 等 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面～普通防水屋面。 设备 水电齐全～照明、动力线路未分线路设臵～有厨无厕。 结构 砖基础或砼基础～实砌砖墙或空斗砖墙承重。 门窗 用料一般的木质门窗。 砖墙面及天棚 一般标号砂浆外墙面或清水墙～内墙面刷涂料～无吊顶。 混 三屋楼地 水泥砂浆楼地面面层～钢筋砼屋面或有木基层的坡屋等 面～无吊顶。 砖 设备 有水电～厨厕合用。 混 结构 砖基础～实砌一砖墙承重。 结 门窗 用料一般的木质门窗。 构 砖墙面及天棚 一般标号砂浆外墙面或清水墙,内墙面为一般粉刷,无 混吊顶。 四 等 屋楼地 水泥砂浆地面～钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面～无吊 顶。 设备 有电无水卫设施。 40 3、砖木结构 房屋级等级 分部项 具备条件 别 结构 实砌墙～屋面木梁、木屋架承重。 门窗 上等木门窗或较好木门窗。 砖 木墙面 内墙为一般涂料墙面,外墙普通砂浆或清水墙。 一 等 屋楼地 地板、架空水泥地面,平瓦屋面 设备 有水、电。 结构 实砌墙～屋面木梁、木屋架承重。 门窗 较好木门窗。 砖 木墙面 内墙为一般涂料墙面,外墙普通砂浆。 二 等 屋楼地 一般地板、水泥地面,平瓦屋面 砖 设备 有水、电。 木 结 结构 实砌墙～屋面木梁、木屋架或砖承重。 构 门窗 普通木门窗。 砖平 木墙面 内墙为石灰墙面,外墙普通砂浆。 三房 等 屋楼地 普通水泥地面或砖地,平瓦屋面 设备 有电无水。 部分实砌墙或单面砌墙部分泥墙～屋面木梁、木屋架或结构 砖承重。 门窗 较差木质门窗。 砖 木 四墙面 内墙为石灰墙面,外墙未粉刷。 等 屋楼地 泥地或半平砖地,平瓦屋面 设备 有电无水。 4、草房、坯房及简易房 房屋级别 等级 具备条件 草房 砖墙或土墙～木结构草屋面～一般粉刷～有木门窗。 草房、坯房、 简易房 坯房、简易房 砖墙、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油毡屋面～檐高2m左右。 41 ,六,非住宅房屋建筑等级说明表 1、钢筋砼结构 房屋级等级 分部项 具备条件 别 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁～钢筋砼梁柱承 重～围护结构为砖或其它轻质材料～钢筋砼楼屋面～结结构 构质量好～外观无缺陷。 铝合金或塑钢窗～木质门或其它金属门～有防盗门～底钢门窗 筋层窗户设防盗网或防盗栏。 砼内墙为水泥漆墙面,外墙为高档涂料或面砖墙面,天棚一墙面及天棚 等 为水泥漆平顶。 钢筋混凝土楼板或现浇楼板平顶,水泥砂浆或水磨石楼钢 屋楼地 地面,保温隔热、防水屋面 筋 设备 水电卫齐全～线路暗铺～照明、动力分线设臵。 砼 钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁～钢筋砼梁柱承结 重～围护结构为砖或其它轻质材料～钢筋砼楼屋面～结结构 构 构质量一般～外观有缺陷。 钢窗或木窗～一般木质门～木质用料中等。 钢门窗 筋 砼 内墙面为一般涂料墙面～无吊顶,外墙为一般涂料或水二墙面及天棚 等 泥砂浆、水刷石粉刷。 水泥楼地面或水磨石楼面面层,保温隔热、防水屋面。 屋楼地 设备 水电齐全～线路明铺～照明动力未分线路设臵。 42 2、砖混结构 房屋级等级 分部项 具备条件 别 钢筋砼基础～砖墙或钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面～有结构 构造柱、圈梁等抗震构造措施。 铝合金窗或塑钢窗～木质门或钢门～有防盗门～底层窗门窗 砖户设防盗网。 混 一内墙为水泥漆墙面,外墙为高档涂料或面砖墙面,天棚等墙面及天棚 为一般涂料平顶。 砖 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面,保温隔热、防水屋面。 混 设备 水电卫齐全～线路明铺～照明、动力分线路设臵。 结 钢筋砼或砖基础～砖墙承重～钢筋砼楼屋面～没有或很构结构 少有构造柱～圈梁。 门窗 用料中等～制作一般的木门窗或普通钢窗。 砖 混内墙为一般涂料墙面,外墙为一般涂料或水泥砂浆粉二墙面及天棚 刷,天棚为一般涂料平顶。 等 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面,防水屋面。 设备 水电齐全～线路明铺～照明、动力线路未分线路设臵。 结构 砖基础或砼基础～实砌砖墙或空斗砖墙承重。 门窗 用料一般的木质门窗或钢门窗。 砖墙面及天棚 一般标号砂浆外墙面或清水墙～内墙面刷涂料～无吊顶。 混 三屋楼地 水泥砂浆楼地面面层～钢筋砼屋面或有木基层的坡屋等 面～无吊顶。 砖 设备 有水电～厕所共用。 混 结构 砖基础～实砌一砖墙承重。 结 门窗 用料一般的木质门窗。 构 砖墙面及天棚 一般标号砂浆外墙面或清水墙,内墙面为一般粉刷,无 混吊顶。 四 等 屋楼地 水泥砂浆地面～钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面～无吊 顶。 设备 有电无水卫设施。 43 3、砖木结构 房屋级等级 分部项 具备条件 别 结构 实砌墙～屋面木梁、木屋架梁柱承重。 门窗 上等木门窗或较好木门窗～制作讲究、油漆。 砖 木墙面 内墙为水泥漆墙面,外墙砂浆或清水墙。 一 等 屋楼地 地板、架空砖面,斜顶平瓦屋面 设备 有水、电。 结构 实砌墙～屋面木梁、木屋架承重。 门窗 较好木门窗。 砖 木墙面 内墙为一般涂料墙面,外墙普通砂浆。 二 等 屋楼地 一般地板、水泥地面,斜顶平瓦屋面 砖 设备 有水、电。 木 结 结构 实砌墙～屋面木梁、木屋架或砖承重。 构 门窗 普通木门窗。 砖平 木墙面 内墙为石灰墙面,外墙普通石灰粉刷。 三房 等 屋楼地 普通水泥地面或砖地,平瓦屋面 设备 有电无水。 部分实砌墙或单面砌墙部分泥墙～屋面木梁、木屋架或结构 砖承重。 门窗 一般木门窗。 砖 木 四墙面 内墙刷白,外墙未粉刷。 等 屋楼地 泥地或半平砖地,平瓦屋面 设备 有电无水。 44 4、简易结构 房屋级等级 分部项 具备条件 别 实砌山墙～前后墙实砌或单砌～屋面较差杉木或杂木或结构 钢角架～杂棍椽子～挂瓦板。 简门窗 普通木门窗或钢门窗。 易 一墙面 内墙石灰粉刷或扫白,外墙砂浆或未粉刷。 等 简屋楼地 简易水泥地或砖地～中瓦屋面 易 设备 有电或有水。 结 实砌山墙～前后墙单砌～屋面杂木角架～毛竹、杂棍或构 结构 毛竹尾椽子。 平 门窗 简易门窗。 房简 易墙面 内墙扫白或未粉刷,外墙未粉刷。 二 等 简易水泥地或乱砖地、泥地～屋面中瓦、旺账、油毡、屋楼地 石棉瓦 设备 有电或有水。 45 附件十一 南通市各类被征收房屋的成新因素确定表 ,一,房屋成新评定等级标准 完损等级 成新评定说明 新旧程度 折余率 全新 100% 完好房 九成新 90% 八成新 80% 七成新 70% 基本完好房 按《房屋成新等级评定 标准》的相关规定执六成新 60% 行。 五成新 50% 一般损坏房 四成新 40% 严重损坏房 三成新 30% 危险房 不足三成新 30%以下 ,二,房屋成新上限表,限值, 房屋类超过4036-4031-3526-3021-2516-2011-15结构 10年以内 别 年 年 年 年 年 年 年 住宅 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 钢混 非住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 按实际情 况评定。 住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 砖混 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 按实际情砖木 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 况评定,使 住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 用5年以上木 的房屋成非住宅 5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 新率上限住宅 0 0 3 4.5 5.5 6 7 简易 应不超出非住宅 0 0 0 4 5 5.5 6.5 9.5。 单层工业厂房 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 46 附件十二 南通市市区房屋附属设施设备、装饰装潢评估价格参考表 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 2砖 地 m 15 2简易水泥地 m 25 2厚10cm标准水泥地面 m 45 2架空板地面 m 65 2架空墙砌基础 m 40 室外 水2泥厚20cm水泥路 m 80 制1 2水磨石地面 m 50 含混凝土垫层 品 类 铜 嵌 条 m 15 2铜条拼图φ50cm以下 m 100 2铜条拼图φ50cm至φ1m m 160 2铜条拼图φ1m以上 m 300 2水泥、瓷砖图案 m 50 2厚10cm碎片大理石拼贴地面 m 85 2人造大理石地面 m 70 ) 2一石较好大理石地面 m 90 )2 材高档大理石或花岗岩2花岗岩地面 m 90 类 按市场价折旧计算 2较好花岗岩地面 m 100 2汉白玉地面 m 100 楼 2镜 面 砖 m 65 地 2马 赛 克 m 50 3 砖 地 2地钢砖 m 45-60 类 2同质地砖、釉面砖 m 65 面 2小积木地板 m 60 2拼花木条地板 m 60 类 2企扣杉木、松木架空地板 m 110 2水曲柳架空地板 m 160 2木 企扣长积木架空地板 m 120 地 2一般硬杂木 m 120 板 2花梨木地板 m 200 类 2红木地板 m 270 4 2高档红木地板 m 330 2高档复合地板 m 120 2普通复合地板 m 60 2(107)胶地面 m 15 2油漆地面 m 15 其 2它 晴纶、塑料地毯 m 20 2塑料压花地面 m 20 47 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 2 8 普通外墙涂料 m 2涂料(含刮腻层) m 18 喷 2弹性涂料(含刮腻层) m 30 涂 5 2漆 白水泥、乳胶漆墙面 m 15 2类 喷塑墙面 m 20 2外墙喷砂墙面 m 12 2高档墙纸 m 80 墙纸 26 墙布普通墙布 m 25 2类 夹板墙面软包墙面 m 80 2马赛克墙面 m 40 25×15条面砖 m 45 215×15瓷砖 m 60 面 215×20瓷砖 m 63 7 砖 220×30瓷砖 m 70 类 245×45瓷砖 m 75 2凹凸面砖 m 60 2瓷砖图案画 m 80 ) 2二油漆凹凸式水曲柳护墙板 m 80 ) 2油漆平面水曲柳护墙板 m 70 墙 2普通凹凸夹板护墙板 m 60 2胶 普通夹板护墙板 m 50 28 板 雕花套线红榉护墙板 m 100 2面类 拼花套线白榉护墙板 m 100 2拼花套线花梨木护墙板 m 120 2阻燃漆夹板护墙板 m 70 2铝 塑 板 m 90 类 普通腰线砖 块 20 金边花纹腰线砖 块 30 水磨石水泥踢脚线 m 15 腰 、钢砖踢脚板 m 15 脚9 油漆木夹板踢脚板 m 15 含油漆 线 类 复合板免漆踢脚板 m 10 墙角贴角线 m 10 墙角踢脚线 m 15 2文化石装饰 m 220 2麻石贴面 m 160 2水刷石墙面 m 30 2其人造大理石墙面 m 120 10 它 2天然大理石墙面 m 190 2花岗岩墙面 m 140 2汉白玉墙面 m 190 48 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 2纤维板天面 m 30 含龙骨 2凹凸式水曲柳夹板天面 m 80 含龙骨，未油漆扣7元 胶2板11 平面水曲柳夹板天面 m 70 含龙骨，未油漆扣7元 类 2凹凸式普通夹板天面 m 50 含龙骨，未油漆扣7元 2平面普通夹板天面 m 45 含龙骨，未油漆扣7元 2铝合金骨架彩玻天面 m 100 彩)12 2玻 不锈钢骨架彩玻天面 m 120 三 )2天布 天 面 m 8 面 2编织天面 m 7 类 2塑料压膜泡沫天面 m 10 PVC 天 面 m2 20 其13 2它 塑扣板天面 m 20 含龙骨 2铝扣板、铝塑板天面 m 60 含龙骨 2方块石膏板天面 m 35 含龙骨 2阻燃漆夹板天面 m 50 含龙骨 高档参照市价折旧计防 撬 门 扇 500 算 2铸铁铁艺门 m 150 普通铁质防盗门(进户门) 扇 200 坚固、防盗、五金齐全，)2不锈钢防盗门 m 120,140 四实际使用较长时间 ) 2镀锌管防盗门 m 150 门 2防 铁洋元防盗门 m 100 窗 14 盗2 隔铝合金网格式防盗门 m 30 类 2断铁艺防盗窗 m 150-180 镀锌另加20元 、 2不锈钢防盗窗 m 80 坚固、防盗、五金全 阳 2方铁防盗窗 m 60 台 2铝合金防盗网 m 35 2铝合金栏 m 50 2钢管防盗栏 m 40 49 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 200,260 工艺门 扇 140 铝合金 m2 门 套 堂 180,200 2白铁普通卷闸门 m 120 含遥控电动 2不锈钢卷闸门 m 150 含遥控电动 2不锈钢网卷闸门 m 100 含遥控电动 2彩钢卷闸门 m 120 含遥控电动 2排 门 板 m 60 主体内补差价扣减502铝合金全玻地弹簧门 m 350 2元/m 主体内补差价扣减502)雕花红木地弹门 m 600 2元/m 四 ) 主体内补差价扣减502套线红木地弹门 m 500 2元/m 门主体内补差价扣减50 2花艺木质地弹门 m 200 2元/m 门 主体内补差价扣减50窗 2精致双面铝合金地弹彩艺门 m 350 2窗 元/m 15 主体内补差价扣减50隔2 精致双面紫铜地弹门 m 1000 2类 元/m 全玻综合，主体内按半2断 塑钢地弹门 m 350 计算 阳 全玻综合，主体内按半2塑钢全玻门 m 250 计算 台 2普通塑钢平开窗 m 200 2塑钢推拉窗 m 160 主体内按半计算(高档 2按市场价8折计算) 塑钢固定窗 m 120 2简易塑钢门窗 m 60-80 100系列全玻，厚度 2铝合金地弹门 m 200 1.2cm以上，主体内按 半计算 100系列全玻，厚度 2铝合金平开门 m 160 1.2cm以上，主体内按 半计算 90系列 ，厚度1.0cm以2铝合金平开窗 m 140 上，主体内按半计算 50 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 75系列 ，厚度1.0cm以2 120 铝合金推拉窗 m上，主体内按半计算 75系列 ，厚度1.0cm以2普通轴道铝合金移动门 m 120 上，主体内按半计算 50系列 ，厚度1.0cm以2铝合金固定窗 m 100 上，主体内按半计算 38系列 ，厚度1.0cm以2 简易铝合金窗 m 60 上，主体内按半计算 2简易不锈钢管门窗 m 50 2铝合金百叶窗 m 180,200 2m 木制百叶窗 200,220 木制纱门 m2 50 含窗纱 2铝合金纱门 m 80 含窗纱 纱2简易纱门 m 20 含纱 门16 窗木制纱窗 m2 40 含纱 类 2铝合金纱窗 m 70 含纱 )塑钢纱窗 m2 80 含纱 四2) 铝合金隔断 m 120 75-90系列，1.0cm以上 2塑钢隔断 m 150 门 2钢化玻璃隔断 m 600 厚度1.2cm以上 2磨砂玻璃隔断 m 140 厚度0.6cm以上 窗 2雕刻玻璃隔断 m 厚度0.6cm以上 180 2固定橱窗隔断 m 双面 300 隔 隔 五金齐全，外有门扇， 断 内有隔断，双面夹板，断 油漆夹板吊橱、壁17 3m 300 深度60cm以内，实际阳 橱、地柜、柜橱 阳 使用较长时间;未油漆 3台 扣8元/m 台 简易油漆夹板吊橱、壁橱、33m 200 未油漆扣8元/m 矮柜 2铝合金封闭阳台 m 140 2不 锈 钢 m 160 塑钢封阳台 2塑钢封阳台 m 180 2木制封闭阳台、 m 80 51 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 一般坐便器 只 150-200 较好坐便器 只 300-400 高档坐便器 只 500-800 蹲式坐便器 只 70 小型立式小便池 只 60 洁 中型立式小便池 只 100 18 落地式立式小便池 只 200-300 具 )搪瓷、铸铁浴缸 只 180-250 五2) 砖砌浴池 m 100,120 卫 玻璃钢浴缸 只 150-250 淋浴房 组 1000,1200 浴 豪华冲浪浴缸 只 按市场价折旧 设 立式瓷面池 套 150 施 台式瓷洗脸盆 套 130 2大理石洗漱台面 m 150 水 2水泥灶台面板 m 50 19 池 1#瓷水池 只 90 2#瓷水池 只 70 3#瓷水池 只 60 拖把瓷水池 只 60 浴 霸 套 50 拆卸费 电热浴器 套 200 拆卸费 )热五20 燃气淋浴器 套 200 拆卸费 水) 器 桶式太阳能 套 200 拆卸费 卫 管子太阳能 套 250 含制冷液 浴 梳妆箱(含镜) 付 40 设 不锈钢毛巾架 只 10 拆卸费 其21 2它施 镜面玻璃 m 55 2磨砂玻璃 m 60 铁制普通水龙头 只 10 拆卸费 不锈钢冷热水龙头 套 100 拆卸费 )普通不锈钢水龙头 只 35 拆卸费 六 ) 磨石子水池 只 40 厨 水搪瓷水池 只 60 22 池特大规格按平方米计房 类 水泥水池 只 30 算补偿 设 不锈钢单槽水池 只 60 施 不锈钢双槽水池 只 150 不锈钢双层双槽水池 只 400 52 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 单 眼 灶 座 200 双 眼 灶 座 300 三 眼 灶 座 400 2 不锈钢灶台面层 m 150-200 视情按实评估 2灶液化气灶台(砖砌) m 70 瓷钢砖另计 具3液化气灶台(台下橱) m 100 瓷钢砖另计 23 、 普通亚克力板灶台面层 m 100-120 高档按市场价折旧 台 2面 大理石灶台面(含抛光边线) m 160-180 脱排油烟机 台 100 拆卸费 换 气 扇 只 20 拆卸费 煤气管道 户 3580 含材料费 3固定地柜 m 300 铝、塑、木制 橱324 固定壁橱 m 铝、塑、木制 300 柜 3吊 橱 m 300 铝、塑、木制 2大刀片围墙 m 60 2空斗砖砌围墙 m 50 2实砌围墙 m 70 2铸铁(铁艺)围墙 m 80 含铁艺花板 2方铁围墙 m 60 2镀锌管围墙 m 70 围2铁洋元围墙 m 60 墙25 2围挡土墙 m 50 栏 2女儿墙(单墙) m 25 2女儿墙(双墙) m 45 2砖砌玻顶玻璃瓦围墙 m 65 3较好石驳 m 280,300 3简易石驳 m 180,200 3砖驳或挡土墙 m 100,120 小型普通型吊灯 只 80-100 拆卸费 大型普通型吊灯 只 150-200 拆卸费 豪华吊灯 只 200-300 拆卸费 )豪华型双座壁灯 只 80 拆卸费 七 )单座壁灯 只 50 拆卸费 灯 灯26 吸 顶 灯 只 50 拆卸费 具具 、牛眼灯、筒灯 只 1-25 拆卸费 表 具普通射灯 只 20 拆卸费 2霓 红 灯 m 300 拆卸费 冷光射灯 只 45 拆卸费 53 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 三相四线动力组合表 套 1750 三相四线电力控制箱 套 1000 工业用除外 供电、村一级表 套 300 分 电 表 只 45 总 水 表 只 500 表 分 水 表 只 35 27 具 砖砌水表箱 只 20-30 3水 箱 m 250 以实体计 电器盒铁制 只 150 电器盒不锈钢 只 250 监控器探头 只 200 漏电保护器 只 40 2 180 楼板双层屋面 m 2混凝土现浇立式斜坡屋面 m 280 2挂瓦板双层屋面 m 80 2砖木式双层屋面 m 120 2隔 热 层 m 40 屋 玻璃钢瓦 张 25 28 面 石 棉 瓦 张 25 )类 2八琉 璃 瓦 m 120 (含混凝土斜坡部分) ) 2釉 面 瓦 m 80 (含混凝土斜坡部分) 2单面彩钢瓦 m 30 附 2彩钢瓦 m 60 2双面夹层彩钢瓦 m 70 属 2油毡夹层雨篷 m 20 2石棉瓦雨篷 m 18 物 2玻璃钢雨篷 m 40 2雨 不锈钢雨蓬 m 60 29 篷 2彩钢雨蓬 m 50 类 2马口铁雨蓬 m 40 2渗塑布伸缩含架雨蓬 m 60 2PVC雨蓬 m 40 以12cm为系数，以此类砖砌下水道 m 25 推 )PVC落水管 m 15 八 )φ15涵管下水道 m 25 附 30 φ30涵管下水道 m 35 属 φ45涵管下水道 m 45 物 不锈钢落水管 m 60-80 窨井(含盖) 个 600 以宽、深度计算 54 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 净空高度150cm以上，2 250 搁 楼 m170cm以下 净空高度100cm以2搁 楼 m 180 上,150cm以下 辅 231 房 堆物搁楼 m 60 净空高度50cm以上 类 2猪舍、厕所 m 200 地面另计 2羊、鸡、鸭、鸽棚舍 m 100 专业饲养场另行计算 2角铁彩钢附房 m 120 水井φ0.5米以下 口 260 水井φ0.5米以上 口 500 水 32 井 深 水 井 口 2000 (工业用途) 加 压 泵 只 50 晒衣水泥柱 支 15 水 泥 柱 根 50 2.5m以上 水 泥 柱 根 30 2.5m以下 2不锈钢包柱 m 100 (直径40cm以上加20柱 罗 马 柱 m 120 33 元/m) 类 2混凝土门亭顶盖 m 150 50cm×50cm，高3m以门 墩 个 200 上 80cm×70cm，高3m以门 墩 个 300 上 2霓红灯广告牌 m 350 双面 2喷绘广告牌 m 200 双面 3广告灯箱 m 400 视情按实评估 广告铁架(1m高) m 视情按实评估 拆3匹以上立式空调 套 500 含制冷液 拆挂壁式空调 套 300 含制冷液 拆窗式空调 套 150 电 器34 电话移机 户 260 类 有线电视 户 450 电脑宽带网 户 450 顶式喇叭 只 40 拆卸费 有线广播 只 20 拆卸费 公用电话 部 208 避 雷 针 根 200 吊扇、鼓风机、排风扇 只 15 拆卸费 55 分类 编号 名称 单位 单价(元) 备注 不锈钢栏杆 m 150 含扶手 铁艺栏杆 m 130 含扶手 扶硬木栏杆 m 100 含扶手 梯35 2铁艺楼梯 m 220 类 高档红木按市场价8折2木 楼 梯 m 240 计算 金鱼5cm以上 尾 1 5cm以下0.2元 金鱼10cm以上 尾 3 金鱼15cm以上 尾 5 获奖信鸽 只 50 凭证书 普通信鸽 只 10 凭证书 大 猪 头 120 150斤以上80元 苗 猪 头 100 50斤以下 羊 头 60 鸡、鸭 鹅 只 5-10 按大小之分 牛 头 500 2)洗车台、修车台 m 100 九缸式粪坑 只 100 ) 2砖砌池坑 m 200 3化 粪 池 m 400 附 3沼 气 池 m 500 粪 担 5 属 其 专营堆场的黄砂、石建筑材料 吨 10 36 子、砂土 物 他 砖块、木材、钢、铁、建筑材料 吨 30 水石灰 2水泥预制板 m 20 晒衣铁吊勾 只 5 2不锈钢晒衣架 m 80 2铁制晒衣架 m 40 晾衣不锈钢管 m 15 太湖石、桂林石、其它3假 山 m 500 按半计算 2金 鱼 池 m 20 室内骨灰盒、陶罐迁移 个 1000 自行处理 棺 材 个 1500 自行处理 地埋骨盒、罐 个 1200 自行处理 2较好砂石路 m 25 2一般砂石路 m 15 说明:1、合法宅基地以外的农作物及特种养殖业，依据农村集体土地征用的标准补偿，拆迁时不再补偿。 2、未列入的项目参照市场价结合成新计算。 56 57