租房合同签完想反悔

租房签完想反悔 租房合同期甲方反悔 篇一:租房协议(甲方版) 租房协议书 出租方(以下简称甲方)姓名: 承租方(以下简称乙方)姓名: 身份证号: 身份证号: 一、甲乙双方商定，甲方将 市 区 街 栋 单元 楼 号 屋 厨 厅;居住面积 平方米的房屋租给乙方使用，期限自年 月 日起至年 月 日止，租用期 月。 二、每月租金为元，乙方第一次支付 个月租金，合计 元。 三、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付，物业管理，采暖费用由甲方支付; 四、乙方交给甲方水、电、煤气、电话、房租等费用抵押金元，租期结束后，乙方不欠任何费用，甲方全部返还抵押金，如果欠费则在抵押金中扣除，余额返还乙方。 五、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方承担全部责任，并赔偿甲方损失。 (1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的; (2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的; 六、在承租期内,乙方应自觉爱护房内设施，未经甲方同意，不得改变房屋及附属设施结构。乙方使用不善发生火灾、水灾及人为损坏，法律责任及经济损失全部由乙方承担，甲方并有权收回 房屋; 七、甲方中途终止合同要返还乙方余下租金，乙方中途退租,甲方不退租金。国家占用土地或动迁，乙方须无条件搬出，甲方应退还余下租金。 八、乙方如想继续承租，应提前三十天说明，如甲方未接到续租说明，有权将此房优先租给其他人，乙方应在租期满后自动搬出。 九、乙方承租期满，占房不交，整天锁门，联系中断，甲方可打开房门收回此房，一切后果乙方认可并承担全部损失。 十、乙方应根据《中华人民共和国公安部令》第24号《租赁房屋治安管理规定》3日内到当地派出所登记及办理暂住证明。 十一、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，并附乙方身份证复印件。 十二、补充协议 十三、电表数: 煤气数:水表数: 甲方签字: 乙方签字: 电话:电话: 签订日期: 年 月 日篇二:房屋出租协议1 出租方姓名: 身份证号: [简称甲方] 承租方姓名: 身份证号: [简称乙方] 甲方有面积 的房屋,套型为: 地址: 甲方将该房屋出租给乙方使用。甲乙双方共同协商达成如下协 议: 一、租房从 年 月 日至 年 月 日止，有效期为 年。 二、该房的使用性质为房，年租金为 元，缴租为 支付一次，人民币(大写) 元(合同期内每年租金在上年租金基础上递增)。 三、乙方入住时，应及时更换门锁，若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起的火灾、电、所灾害等非自然灾害所造成的损失由乙方负责。 四、乙方无权将该房屋转租给他人，不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，爱护房内设施，如因人为原因造成损坏应及时维修，否则照价赔偿。 五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住(经营)权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。 六、乙方必须按时交纳房租，否则视为乙方违约，甲方有权收回房屋。 七、乙方应遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理暂住证，按时交纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。乙方交保证金 元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金，另水、电、气底度数为:水 吨;电 度;气 立方。 八、本协议期满后乙方有优先续租权，应提前 天与甲方商议。甲乙双方在协议期均须严格遵守本协议，否则违约方按本房壹月租金金额赔偿对方作为违约赔偿金。 九、如遇市政拆迁此房，乙方无条件搬出，已交房租按未满天数由甲方无条件退还乙方。 十、本协议壹式二份，甲方、乙方各执壹份。自签字之日起生效，到期自行作废。合同签订，未尽事宜，双方协商解决。 十一备注: 甲方(签章): 乙方(签章): 电话:电话: 年 月 日 出租方姓名: 身份证号: [简称甲方] 承租方姓名: 身份证号: [简称乙方] 甲方有面积 的房屋,套型为: 地址: 甲方将该房屋出租给乙方使用。甲乙双方共同协商达成如下协议: 一、租房从 年 月 日至 年 月 日止，有效期为 。 二、该房的使用性质为住宅用房，租金为民币大写，缴纳方式为每 交付，的房屋租金，以后就在付款期未前天支付。 三、乙方不能改变其房屋的使用性质，更不能改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。 四、乙方必须按时交房屋租金，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担，乙方在租房期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃违法等事均与甲方无关，自然灾害造成损失与甲方无关。 五、乙方在租用甲方期间，不论发生多种原因，在没有取得甲方同意的情况下都不能将甲方的房屋转租给别人改变租房的用途。 六、乙方在租房期间，必须遵守纪律，若出现安全责任事故，得由乙方自己负责。 七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视、电话、物业管理等费用，并做好一切安全措施，若出现安全事故，均由乙方自行负责，合同签订后，乙方交纳保证金 元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、收视、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交保证金。 八、如果拆迁此房，乙方无条件搬出，所交甲方的房租未满天数甲方退还乙方。 九、若乙方的本协议期满后，需继续租用此房，应提前与甲方商议。(在同等条件下，乙方有优先租赁权) 十、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。 备注: 甲方(签字): 乙方(签字): 电话:电话: 年 月 日门面租赁合同 出租方(以下简称甲方): 身份证号码: 住址: 承租方(以下简称乙方): 身份证号码: 住址: 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下协议: 一、 租赁门面描述 1、甲方出租给乙方的门面位于市 区 ，该门面建筑面积共平方米。 二、租赁房屋用途 1、乙方租赁房屋作为商业门面使用。 2、乙方向甲方承诺:在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。 三、租赁期限 年 月 日起至 年 月 日止，租赁期为年。第一年租 金为人民币 元(大写)，第二年租金为人民币 元(大写)，第三年租金为人民币 元(大写)，租金支付方式为一次性给甲方付清当年租金，每年租金必须提前一个月付清，如超出3天，乙方未付房租，甲方有权终止合同。 1、甲方应在乙方支付租金时，将上述房屋钥匙、水卡、电卡交付乙方，其使用权归乙方所有。 2、租赁合同到期在同等条件下(按市场价)，乙方有优先续租权。 3、租期内乙方不得转租，如需转租须经甲方同意。 4、甲方有义务配合协助、提供乙方办营业执照如需的房屋证件。其它证件与甲方无关。 四、乙方的权利与义务 1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。 2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。 3、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等一切费用由乙方自行承担。 4、本合同双方签字生效，具有同等法律效力，不得以任何理由反悔。 出租方(甲方):承租方(乙方): 电话:电话: 签约日期:年 月日签约日期: 年 月日篇三:租房合同—对出租方超有利 房 屋 租 赁 合 同 出租人(甲方):_______________________承租人(乙方):_______________________ 身份证号码: _______________________身份证号码: _______________________ 电 话:__________________________ 电 话:__________________________ 根据《中华人民共和国合同法》和天津市政府有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，协商一致，订立本合同，承诺共同遵守，合同内容如下; 一、出租物业坐落地点及设施情况: 1、甲方将其拥有的位于 的房屋(以下简称“该房屋”) 及其设施租赁给乙方，用途为住宅，常住人口为 人，计租建筑面积为__ ___平方米。 2、甲方向乙方提供相应的房内设备另立清单租房合同，清单租房合同与本租房合同同时生效。该清单租房合同作为甲方按照本合同的约定交付乙方使用和乙方在合同租赁期满交还该房屋的验证依据。租赁期内乙方使用上述设备所发生的各项费用由乙方承担。 二、租赁期限: 1、该房屋租赁期限共12个月，自年 月 日起至年 月 日止。 2、租赁期内，甲乙双方未经协商一致不得提前解约，若遇特殊情况须解除时，应以书面形式提前一个月通知对方，并按此合同违约规定执行。 3、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方若要求续租，则必须在租赁期满提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。 三、租金及支付方式: 1、该房屋租金为每年(大写)人民币叁万元整 ，(小写) ,30000元 。 2、该房屋租金按 全年一次性预付方式支付，以甲方实际收到并开具收条为准。 四、租赁条件: 1、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜。 2、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。 3、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。 若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任。 4、乙方承担租赁期内电费、水费(包括地热用水费用)、煤气费、暖气费、电话费、收视费、物业费等实际使用的费用，不得拖欠。 5、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设备设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的此房屋内属于甲方所有的内部装修及各种设备设施故障，或需要维修保养时，乙方负责及时采取措施并通知给甲方，由甲方承担有关故障的维修费用。6、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无需对以上设施进行补偿。 7、租赁期内乙方必须遵守此房屋所属物业的物业，必须妥善使用租 赁场所及公用部分;乙方不得将超重、易燃、易爆、易腐蚀等危险物品带入楼内或此房屋内，不得实施其他有害于大楼安全的行为，不得实施给甲方或其他业主(租户)带来损害的行为，不得实施对整个建筑物造成损害的一切行为，不得有违反社会治安、国家安全和违法行为。 五、关于押金: 1、为保证乙方合法、合理并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应该在签订本租房合同并交纳预付租金的同时支付押金 ,2500元给甲方，押金不计利息，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙全部交还甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。 2、经双方商定，但在本合同到期前的两个月，即年 月 日前，双方需确定是否续租，如需续租，则乙方应在年 月 日前缴纳下一年的租金;如不再续租，乙方应在年 月 日前再缴纳一个月的租金 ,2500元 作为押金给甲方，如果乙方拒不支付押金，甲方有权提前一个月终止合同，并将第十二个月的预付房租更改为押金，同时由乙方承担违约责任。 3、若乙方不履行租房合同，或在租赁期届满之前擅自退租则押金不予返还，若乙方暂未缴纳押金，甲方有权另扣除一个月的预付租金不予返还;若甲方不履行租房合同，或在租赁期届满之前擅自退租则应赔偿乙方人民币 ,2500元 作为因此对乙方造成的损失补偿。但因自然灾害与不可抗因素或市容整顿、市政动迁而无法续租的房屋除外，甲乙双方可不作任何损失赔偿，此合同自然终止。 六、合同的终止: 1、租赁期满或经甲乙双方协商一致本合同终止。 2、乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的清单租房合同所列物品交给甲方，房屋内留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。同时乙方向甲方出示租赁期内的电费、水费(包括地热用水费用)、煤气费、暖气费、电话费、收视费、物业费等缴费单据或未拖欠上述费用的证明。 3、若甲乙双方中的一方违约另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。 4、乙方如发生以下行为之一时，甲方可不通知乙方而解除本租房合同，如对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿经济损失的责任。 (1)租金及其他债务超过半个月以上未付; (2)违反本合同的有关规定的; (3)给其他租户(业主)生活造成严重妨碍，租户(业主)反映强烈的; (4)触犯法律、法规、被拘留或成为刑事诉讼(公诉)被告的，以及本人死亡或被宣告失踪等情况发生的; (5)有明显失信或欺诈行为的事实的; 七、违约的处理: 1、甲方违约的处理(1))自合同签订之日起到租赁期届满若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按本合同第五条第三款规定向乙方支付违约金,2500元作为因此对乙方造成的损失补偿。 (2)自合同签订之日起到租赁期届满若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按乙方实际使用的时间计算租金，多退少补。乙方所预付的还未使用完的暖气费、有线电视费、煤气费等甲方予以退还。 2、乙方违约的处理 (1)未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的;租赁期 满乙方未能将设施完好的房屋交还甲方的;利用该房屋进行违法 活动的;拖欠房租壹个月及以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。 (2)租赁期内乙方逾期缴纳本合同第四条第四款所规定的应由乙方交纳的费用达壹个月时，甲方有权终止合同并用预付租金或押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。 (3)租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。 (4)自合同签订之日起到租赁期届满若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还，乙方所交纳或预付的还未使用完的暖气费、有线电视费、煤气费等甲方不予退还。 (5)由于乙方及其使用人或有关人员的故意或过失行为而对甲方、其他租户或者第三者造成损害时，一切赔偿均由乙方承担。 八、免责条款: 1、房屋及其附属设施由于不可抗拒力造成的损失，甲乙双方互不承担责任。 2、由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担责任。 3、租赁期内乙方自行负责人身及财产安全责任，甲方不承担任何责任。 4、租赁期间因地震、水灾、非甲方故意造成或非甲方过失造成的火灾、盗窃、煤气泄漏、此房屋内属于甲方所有的内部装修及各种设备故障包括各种家用电器故障、设施故障包括各种管道漏水等引起的损害，由乙方承担责任，甲方概不负责。 九、特别说明: 1、甲乙双方所发生的通知均采用书面形式。 2、任一方的姓名、身份证件、联系方式、代表者等若发生变更时，须及时以书面形式通知另一方。 十、其他: 1、本合同一式二份，甲乙双方各持一份。 2、清单租赁合同见附件1、附件2。 出租人(甲方)确认签字: 承租人(乙方确认签字):签约日期: 签约日期: 附件1: 清 单 租 房 合 同 房屋物品清单 确认签字: 附件2: 清 单 租 房 合 同 抄表记录 篇二:签了意向书后可以反悔吗 教你一招:签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗, 购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》(或《购房意向书》)，因 《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。 认购书一般包括什么内容呢, (1)买卖双方当事人的基本情况;(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);(3) 房屋价款计算;(4)定金;(5)签署正式买卖合同的期限、条 件等。 实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销 售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售 人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买， 开发商就会说定金不退。 那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢,杨文战律师先带您看看法律上的规定:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第四条规 定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不 可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受 人。 第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同。 (第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合 同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。) 按上述第四条的规定:如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如 果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。 当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。 当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地 规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找 开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。 一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确 定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一 些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那 在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用 定金条款了，《认购书》解除或 失效，定金原数退还。 简单说: 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退; 如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于 任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一 些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以，从保护购房者 的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点: 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长， 以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合 同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认 购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算 开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。 最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况 适用《认购书》中的定金罚则: (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不 予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退 还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖 双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。篇二:意向书的法 律效力问题 意向书的法律效力问题2009年03月16日 意向书法律制度是一项源自英美的制度。意向书作为复杂交易、尤其是大型企业并购交 易中常用的协商工具,在商事交易中被广泛运用。随着英美企业 的对外扩张，加上英美投资银 行在世界市场中的绝对优势地位，这项制度也逐渐成为商事交易中的标准化制度，被我国实 务界广泛运用。不过因其处于开始协商和达成最终协议的两极之间——既不是毫无意义的事 实文件，又欠缺正式合同的确定性和约束力，意向书在法律意义和法律效果上有很多不明确 的地方。本文对此进行探讨，并结合我国的实际案例与现行法以总结出关于意向书和合 同确定性理论的一般性规则。 一、意向书的内容与形式意向书并不是严格意义上的法律概念。 传统的“意向书”是一种单方意思表示,通常以 书信的形式作出。在当前的交易实践中,大多数意向书是指双方当事人深入接触并在诸多问题 上达成一致后,一方以这些一致意见为基础向另一方发出的要求接受者“确认”或“接受”的 法律文件。 本文以下从广义上使用“意向书”的概念,泛指合同双方在缔结正式协议前就协商程序本 身或就未来合同的内容所达成的各种约定。意向书的内容和形式具有多样性。以并购交易中的意向书为例,其通常包含的内容是:其 一,向出卖人陈述本企业或本人的基本情况;其二,表达购买的意向,包括说明自己的购买报价 或条件;其三,就进一步的交易提出相应要求,如要求出卖人允许购买人对目标企业进行尽职 调查;其四,声明保密和要求对方保密。 [4] 这些不同类型的条款各有其作用,其法律效果需 分别予以研究。为简化对法律效力问题的探讨,根据意向书的内容及其与未来合同的关系,将 其中的条款分为两类:实体性条款和程序性条款。 实体性条款是指那些未来将成为正式合同条款的内容。实践中有的意向书甚至包括了未 来合同(或称“主合同”) 的全部条款。 和实体性内容相伴随的还有辅助条款,主要用来对 实体性条款的效力作进一步说明,如约束力排除条款和合并条款等。程序性条款是指那些直接关涉缔约过程,但不在未来合同中反映出来的内容。程序性条款 又可以分为两类:一类主要调整和规范谈判程序,如约定尽职调查的执行或者信息交换的具 体方式;另一类主要规定当事人在缔约中的通知、协助等相关义务,其中某些义务甚至在 双方协商中止后仍有重要意义,典型的如关于保密义务的约定。以并购交易中应用的意向书为 例,其中属于程序性条款的还有:缔约费用分担条款(包括协商本身的费用、协商过程中支付 给中介机构的费用等) ;独占协商条款;纠纷解决条款(包括调解或者仲裁条款、管辖权条 款、选择法律适用的条款等) ;不公开条款(该条款要求并购双方在共同公开宣布并购前, 未经对方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露有关并购事项的资料和信息,除非法律 有强制公开的规定) ;终止条款(主要是对意向书的法律效力作出规定,如规定若买卖双方 在一定期限内无法签订买卖协议,则意向书丧失效力) 。 二、意向书程序性条款的法律效力 按照我国《合同法》的规定,合同是否确定和当事人是否有受拘束的意思是要约乃至合同 成立的两个基本要件。 具体到对意向书效力的分析上,实体性条款因为是针对未来的合同条 款而定,一般已具有确定性,因而其是否有约束力主要取决于当事人是否对此表达了明示或默 示的受约束的意思;而在判断程序性条款的效力时,因为当事人大多会表达接受这些条款约束 的意思,因此通常会遇到的问题是这些条款是否具有足够的确定性。 (一) 关于合同确定性的基本理论现代合同法基于鼓励交易的 考虑,在判断当事人之间是否存在合同关系时,更多侧重于考 察行为人是否有愿受合同约束的意思,而在确定性问题上采取相对宽松的态度。这在我国《合 同法》中有明显的体现:《合同法》第12 条关于合同应具备条款的规定只是一项建议性规定, 而第14条第1 项规定也只是要求要约的内容要具体而确定,并没有对“具体确定”作进一步 限制。有学者在解释这里的“具体确定”时,认为要约应当包括当事人、标的和数量条款。 实 际上,在最新版的美国统一商法典中,数量条款也已经不再被认为是合同的主要条款,而可以 由当事人根据交易习惯、缔约的过程以及产出与需求等因素来合理确定。 可以看出,相比我 国学者的解释,《合同法》第14 条为确认合同的存在留下了更宽松的空间。 也有学者反对在合同确定性问题上采取过分宽松的立场。主要理由包括:第一,如果过于 轻率地承认这类合同的约束力,容易造成对当事人意思自治的违背。 第二,从经济分析上看, 当事人订立留有空白的合同,事实上是通过将缔约成本“外部化”给法院而节约了自己的交易 成本,法院承认这类合同的效力还会引发恶性循环——法院越是积极地补充当事人的合同,当 事人越会订立这类不完全合同。第三,过分依靠推定性法律规则来处理纠纷,容易限制合同创 新或至少让当事人丧失足够的创新动力。而且,因为当事人发现并约定排除推定性条款的成本 很高,加上这些条款常常不能适应企业交易的需要,因此基于法律推定性条款的裁决常会人为 地改变当事人之间的风险分配。最后,从分工上看,法院也不适合替当事人订立合同。笔者认为,不完全合同的效力应根据具体情况予以判断而不应简单否定。首先,签订附条 件或带有未尽事项的合同,常常是当事人在信息不充分条件下进行交易的要求,其核心作用在 于为当事人从进行接触到最终订立合同之间的投资设定依据。这些“投资”可以包括两个方 面:其一,加速未来交易进展和生产进程的投资,如在订立大型设备购买意向书后即可开始委 托建筑师设计厂房;其二,研究是否有继续交易可能性的投资,如在并购中投资进行尽职调查。 从鼓励投资的角度考虑,正如施瓦茨和斯科特所强调的,在以下三方面的事项上要求确定性即 已足够:当事人达成了进一步交易的意向;当事人大体上明确了各自的职责;当事人明确了各 自履行职责的顺序(同时履行或是先后履行) 。 其次,当事 人订立有一定缺漏的合同,未必 会将其缔约的成本外部化给法院:一方面,若寻求司法救济,当事人要自己支付诉讼费,这可以 在相当程度上限制对司法的滥用,尤其在法院按其裁判成本足额收取诉讼费时(如我国和英 国) ;另一方面,当事人的诉讼也会让法院作出有典型性的判决,从而使规则变明确,使作为 公共物品的“法律”进一步完善(德国只是象征性地征收诉讼费,因此诉讼率很高,有学者认 为这是德国法发达的重要原因) 。第三,正如有学者指出的,现代社会中的合同关系与古典的 合同关系是有区别的。如果说古典的合同关系是“单事项的”、“对立性的”、“零和的”,现代 社会中的合同则更多是“多事项的”、“合作性的”和“互利的”。 也就是说,现代社会中当 事人的意思分歧程度常常相对较弱,法律适当容忍合同的不完全性将有助于最终达成“双赢” 的协议。最后,法院从当事人以往协商记录中合理推论出其真实意思并据此确定合同内容, 这与替当事人订立合同在性质上是不同的。下文以意向书中具有代表性的独占协商条款和诚 信协商条款为例加以说明。 (二) 独占协商条款独占协商条款,又称锁定条款,是指约定一方只能和发出意向书的对方当事人而不能和其 他第三人进行协商,从而至少在协商期间排除潜在竞争者的条款。 与意向书中大部分的程序性条款一样,独占协商条款具有充分的确定性,学理上普遍承认 其效力:赋予他人独占地与自己进行协商的资格本身可以被看作是一种投资,因为行为人为此 放弃了潜在的与他人进行协商的机会。同样,独占协商的权利人通常也须为获得独占协商的资 格付出相应的对价,如并购中投入资本进行尽职调查,又如自行投资提出某项可行性研究。 可以看出,此类约定与其他双务合同没有本质区别,若法律不予保护,除了可能发生有违公平 的后果外,还会导致经济上不效率的后果——当事人将因为缺乏信任及法律的保护而不敢进 行先期的投资,最终妨碍市场交易的完成。 各国的司法实践也基本承认独占协商条款的效力。在我国“山西金盟实业有限公司、太 原市锅炉修理安装公司与山西华嘉盛房地产开发有限公司案”中,被告在与第三人协商并购 事项的同时,还与原告签订了包含独占协商条款的意向书,最后因与第三人订立了合同而 导致对意向书的违反,被法院判决承担违约责任,向原告支付合 同约定的违约金。? 英国法上 采取同样的见解,只是强调应有一定的时间限度。 在美国2004 年的一个案例中,原告与被 告就2003 年到2009 年的某项赛事的推广业务签订了意向书,约定原告享有90 天的独占协 商权。在该独占协商期间,被告与第三人进行了接触,最终和后者达成了赛事推广协议。法院 认定被告违反了独占协商条款,构成违约。 (三) 诚信协商条款 相比独占协商条款,诚信协商条款是否具有足够的确定性是个颇有争议的问题。 诚信协商条款的效力,要从“尽最大努力协商”条款说起。当事人所约定的“尽最大努力 协商协议”,虽然内容模糊,但通常被认为是有效的。 英国法上有这样一个案例:供应商和电 厂订立了一个15 年的煤供应合同,双方约定了第一个5 年的价格,同时约定,对第二个5 年 的价格,“由双方协商确定”。5 年过后,电厂认为双方没有在合同中对下一个5 年的合同价 格作出明确约定,而“双方协商确定”不具有确定性,所以也不具有约束力。枢密院裁决认为: 该约定隐含了这样一层含义,即当事人“要尽合理的努力进行协商”“。尽合理的努力进行协商” 并不要求当事人达成协议,但协商本身不能被省略。在英国的另外一个案例中,被告迈尔斯 夫妇想出卖其企业和有关房产。被告与原告达成了包含独占协商条款与尽最大努力进行协商 条款的意向书,不过与此同时其仍然继续和第三人接触。最后,被告决定不将企业出卖给原告, 而是出卖给企业的会计师,会计师的出价和原告的出价相同。原审法院认为被告的陈述—— “将不与第三人进行协商”以及“没有与第三人进行协商”构成了不实陈述,故判决其赔偿原 告700 英镑的损失。上诉法院维持原判。终审法院也一致同意地认为被告的行为构成了对意 向书中所包含的协议的违反,构成了违约。? 不过其进一步地认为,本案中“双方应当尽最大 努力进行协商”的条款有效,但“诚信协商协议”有可能被认为是无效的。阿克纳勋爵 (ackner) 对此的解释是:“每一个合同当事人都有在不进行不实陈述的情况下追求最 大利益的权利。而为了追求其最大利益,他必须有权在缔约的过程中以退出缔约协商为威胁, 以期对方能作出适当的让步。??从这个意义上说,诚信进行协商的约定不符合缔约过程本身的 特点。”? 上述认为诚信协商条款可能无效的意见遭到了学者 的批评。如学者尼尔认为“诚 信”和“尽最大努力”这两种条款没有本质区别,阿克纳勋爵的解释不符合逻辑。 该学者援 引美国合同法重述(第2 版) 第205 条的规定和范斯沃斯的观点——在美国,有相当多的法 院认为这样的条款有效 (虽然有些法院有保留 ) 。例如,在美国的一个案例 中,双方约 定将“尽各种合理的努力去订立合同”,法院引用伊利诺斯州的法律认为“双方都有义务诚信 地协商以达成最终的合同”,实际上是将“尽合理的努力”和“诚信地进行协商”等同起来, 说明二者并无本质区别。 笔者赞同上述学者的见解。在我国《合同法》上,诚信是一个贯彻始终的原则。? 实践 中其在大多数合同中不会被明示约定的主要原因不在于法律禁止其成为合同条款,或当事人 主动将其排除在合同条款之外,而恰恰是其早已以推定性条款的形式隐含在合同之中了。另外, 在那些权利义务可以被明确约定的合同中,当事人按照合同条款的规定履行即暗合了诚信原 则的要求,事实上也无需再特别强调“诚信”。在那些无法就权利义务内容明确约定的合同中, 强调诚信作为合同内容就非常必要,典型的如公司董事、高管与 投资者(股东) 之间的关系 ——当事人无法对合同的具体内容作出明确约定,或详尽阐释的成本较高,因此只能以“诚信” 来替代,法律并不因为其内容“不确定”而拒绝承认其效力。 从这个意义上说,意向书中约 定各方应“诚信”地协商的条款的效力,也是应当予以承认的。 当然,在适用“诚信协商”条款时,法律也不宜走得太远。必须看到,双方仅就缔约的程序 而不是合同的最终条款订立协议的行为本身,就是一种意图保留与第三人进行协商乃至达成 协议的权利的表示。因此“诚信协商”的核心应当是强调当事人须履行特定的缔约行为规范, 而不是具体的缔约结果。在美国的一个案件中,一位在纽约的医生与一家在田纳西州的诊所达 成一致的协议,约定原告将到田纳西州工作,同时约定在工作1 年后,双方将就原告成为新诊 所合伙人的事项进行协商。1 年期满后,被告的确与原告进行了协商,但双方不能就参加合伙 的有关条款达成一致。后来,协商终止,原告离职。原告起诉要求被告赔偿其损失。法院便认 为被告未违反义务而判决原告败诉。在美国的另一个案件 中,原告是一公司的股东。被告想购买该公司。当事人签订了一项 意向书,约定并购交易的最终完成取决于被告对该公司财务状况和经营状况的”满意的调查”, 同时约定当事人应当诚信地进行协商。后来在尽职调查中,被告发现该公司没有按期支付某些 到期债务和税款,于是终止了协商,并在出卖人提出将以较低价格出售时也拒绝再继续协商。 法院认为原告提出了充分的证据,这些证据有可能被陪审团认为是被告恶意地因为财务状况 以外的原因而拒绝继续协商,因而拒绝了被告要求简易判决的要求。施瓦茨和斯科特批评了法 院的判决,认为本案中被告已经按照约定履行其投资义务(进行尽职调查) ,即使其因财务状 况以外的原因而终止协商,法院也不应再过多要求。否则会导致不效率的后果——当事人被迫 接受不合理的交易或不敢开始缔约协商。 他们的核心思想是,只要双方都有所付出,都从事 了意向书项下所要求的履行,即使一方基于某项其他(意向书之外) 的考虑退出继续协商, 法律也不应再强制要求其订立合同。笔者认为,完全放弃对“诚信”的考量,似有不妥,但在当 事人对某一事项持有保留态度时,除了表明该具体事项的结果会影响其最终的决定外,也常常 一般性地反映了当事人不确定的态度,对此,法律应予充分尊重,不应过深探究当事人保留的 本意。例如当事人约定有关协议须由母公司批准后方可生效,则只要母公司未予批准即应为无 效,法律不应过多探问究竟母公司为何不予批准(例如是源于母公司的全局性考量,还是源于 当事人本身的推动) 。篇三:买家反悔不买房,可以要求返还意向金吗, 买家反悔不买房，可以要求返还意向金吗, 关键词:二手房纠纷，意向金，定金罚则，西安房产网 许正文律师按:《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同 的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原 则，根据双方的约定处理。 篇三:签订房屋租赁合同 不要被中介忽悠 签订房屋租赁合同 不要被中介忽悠 很多大学毕业或者外出打工的在租房方面很是被动，也被中介坑过，所以租房一定要注意。其实第一次租房，中介不是唯一的选择，如果找中介也要搞清周边行情，不要被占大便宜。其次，房屋租赁合同也要仔细看清，最后要搞清自己要租房多长时间。 初租房往往会忽略很多细节性的东西，在租房的过程中，为了能够最大地保护自己的利益，以下四点需要注意。 第一、中介不是唯一的选择。现在有许多网站就有租房服务，大多是免中介服 务费的。而且，知道上网出租的房东一般素质还可以，至少不是等着房钱搓麻将的。不过手脚要快，网上出租帖子一般不到一周就无效了。 第二、万不得已找中介，首先立场要搞清。中介其实不是中立的，中介的利益 偏向于房东一边，房钱收高了，中介费才上得去。租这样的房子前，一定要先摸清市场上同类房子的价格，再和中介据理力争，直到价格合理才租房。其次，中 介的话最多相信一半。注意一下，中介的介绍，有许多是不用不责任的，比如 “小区治安很好”等等，你不住进去，不问常住的邻居是不会知道的。 第三、如果是贪心的房东，一般在第一次签合同的时候已经埋下提价的伏笔， 比如，坚持合同只签半年，半年后再议等。所以租房前一定要想清楚，到底租多 长时间，按照自己的计划签租赁合同，当然钱应该分月或季度付。 第四、房屋租赁合同千万要用当地的标准合同，没有有关部门监制字样的合同即是中介自己印的。合同上除了已有条款外，一定要注明入住前水、电、煤帐 单由房东支付。