沈阳浑南地块一期本地设计单位考察报告.doc

沈阳浑南地块一期本地设计单位考察报告.doc 沈阳浑南项目本地设计单位考察报告 沈阳公司工程设计部 【沈阳浑南项目的设计咨询管理思路】 沈阳浑南项目是金地集团进驻沈阳的第一个开发项目，我们计划采用项目全过程设计咨询管理的模式，实现提高效率和进度，降低风险和成本，概述如下: 在规划设计阶段，规划方案设计单位牵头进行项目规划方案设计，本地设计单位同步进行设计方案本地化调整和协助甲方通过政府报批，从而最大限度地减少后期扩初设计阶段的变更调整。此阶段工作中，在甲方设计部门的统一指挥协调下，甲方的开发、营销、设计、工程、成本、物业各部门同步协作，规划方案设计单位和本地设计单位积极配合，按计划完成方案设计，通过政府部门的审批。 在扩初和图设计阶段，本地设计单位按照项目进度要求，完成扩初和施工图设计，除了图纸达到设计要求的深度、质量和进度以外，还要积极配合甲方的招投标工作计划，和工程材料分判计划。此阶段工作中，在甲方设计部门的统一指挥协调下，甲方的设计、工程、成本、物业各部门同步协作，本地设计单位各专业积极配合，按计划完成设计图纸，通过政府部门的各项审批，满足甲方招投标工作需要。 在工程施工阶段，本地设计单位根据工程进度，主动进行图纸交底，及时完成施工详图设计，配合甲方有效地控制和管理设计变更，按要求及时发出变更图纸，应甲方要求参与各阶段分项工程验收的相关工作。 【本地设计单位的选定原则】 基于上述项目设计咨询管理思路，我们拟选定的本地设计单位就不能是一个传统意义上的仅仅完成扩初和施工图的设计单位，它必须具备项目设计咨询与管理的理念和能力，能够从规划方案设计阶段就开始积极介入直到项目竣工，配合甲方进行项目的全过程设计咨询管理。由此确定的本地设计单位的选定原则如下: 1、 具备甲级设计资质; 2、 具有和著名房地产品牌企业良好合作的经验; 3、 具有和国内外建筑规划方案设计单位合作的经验; 4、 具备市场化经营与服务管理理念; 5、 企业办公环境、设备配置、人员职业化水平以及资料文档管理的化、规范化; 机密 第 1 页 2012-9-19 6、 理解项目全过程设计咨询管理的理念并具备该能力; 7、 熟悉沈阳各级有关政府的各项政策法规，和各级政府部门有良好的关系; 8、 近年来在浑南新区做过项目，和浑南新区规划部门有过良好的合作经验; 9、 扩初和施工图纸的深度、精细度和完整度最优; 10、 配给金地浑南项目的项目设计团队强; 11、 和金地集团合作的意愿与热情度高; 12、 设计咨询费用合理低价; 【沈阳市建筑设计单位情况综述】 纵观沈阳市的建筑设计单位，大体上分为两类: 一类是传统的国企甲级设计院，如东北院、辽宁院、沈阳院、铝镁院等;这些设计单位规模大、历史长、人员多，综合力量可观，但同时又具有强烈的老国企的行事作风，办事拖沓，缺乏市场化服务意识，加之这些国企设计院常常承接一些国家和地方大型投资项目，因此对一般房地产开发项目设计任务的安排方面，常常不够重视，更加导致服务质量和进度跟不上。在沈阳的不少大型房地产开发商，如阳光100等，都曾经尝到过和这些大型国企合作的苦头。金地集团初入沈阳，市场和品牌均尚未打开局面，浑南项目规模只有22万平方米左右，又是分两期开发，因此不宜寻找这些传统的国企甲级设计院合作。 与上述国企设计院相对应的，是近年来在建筑设计市场非常活跃的一批民营股份制甲级设计单位，这些单位的骨干分子基本上都是从那些老牌国企设计院中分离出来的中坚力量，他们看到老牌国企的弊端，抓住政策机遇自主创业，是一批具备专业实力和市场化经营管理理念的现代型甲级设计咨询企业。这也是我们建议的合作设计单位。 【本地设计单位综合考察结果详述】 目前在沈阳建筑设计市场排名前5位的甲级设计单位分别是: 沈阳新大陆建筑设计有限公司 沈阳华新国际工程设计顾问有限公司 沈阳华夏建筑设计有限公司 沈阳大象建筑设计有限公司 沈阳都市建筑设计有限公司 下面是我们对上述五家设计单位详细考察结果的分析: 一、沈阳新大陆建筑设计有限公司(以下简称“新大陆”) 新大陆成立于1996年，是全国首批16家甲级民营设计单位之一，全国民营设计企业综机密 第 2 页 2012-9-19 合排名10强，是北方地区唯一进入全国百强的民营设计企业。新大陆的总经理郭旭辉出身于东北院，香港注册建筑师，国家一级注册建筑师，有在美国留学和工作的专业背景和经验，是首批16家甲级民营设计单位中年纪最轻的老总。 新大陆拥有技术员工140人，高级职称59人，中级48人，初级33人;其中一级注册建筑师5人，二级4人;一级注册结构工程师9人，二级2人;注册设备工程师12人。 新大陆综合实力和品牌在沈阳甲级民营设计单位中被公认最强，企业经营管理理念成熟先进，项目全过程专业设计咨询服务的意识强，企业配套#管理#和流程完善，同时拥有丰富的和境外规划方案设计公司的合作经验。 新大陆在业内拥有很高的知名度和业绩，先后承接过万科、中海、保利、中体产业、新恒基、北京城建等大型房地产企业开发的项目。新大陆了解金地集团并非常愿意和金地集团在北方市场逐步建立长期战略合作伙伴关系。 尽管新大陆具备最好的条件，但是在我们之前新大陆已经签订的设计合同工期已排至2007年6月初，在保证设计合同质量和工期的前提下，新大陆表示在2007年6月中旬之前已经没有办法承接新的项目。出于对客户负责任的态度，新大陆表示放弃参与金地浑南项目一期的设计，但是表示将会积极参与金地浑南项目二期的设计工作。 二、沈阳华新国际工程设计顾问有限公司(以下简称“华新”) 华新成立于1994年，国家甲级建筑设计股份制企业，1999年在沈阳的建筑设计单位中第一个获得ISO9001质量体系认证。 华新拥有技术员工55人，高级职称26人，中级14人，初级15人;其中一级注册建筑师9人，一级注册结构工程师9人，注册设备工程师9人。 华新是华新集团旗下之控股企业，主要骨干是从辽宁省建筑设计院分出来的，临近金地浑南项目的“河畔新城”1,4期(发展商:沈阳华新联美置业有限公司)就是华新承担设计的项目。早期受其控股企业——华新集团的限制，华新的业务量和影响力相对较小，近年来华新逐渐开始独立运作，受华新集团的影响日益减弱。 华新在住宅设计方面的水平比较成熟，设计服务理念也比较好，图纸细节的处理比较好。 华新对项目全过程专业设计咨询服务的有一定的理解，企业配套管理制度和流程比较完善，拥有和境外规划方案设计公司的合作经验。 华新和华新集团、香港联美集团、香港新世界集团等大型企业有过房地产项目合作。由于承担了“河畔新城”1,4期的设计工作，华新和浑南新区政府各部门有良好的合作经验。 华新了解金地集团并非常愿意参与金地集团浑南项目的设计工作。 机密 第 3 页 2012-9-19 三、沈阳华夏建筑设计有限公司(以下简称“华夏”) 华夏成立于1992年，是建设部批准的甲级民营设计单位。华夏的总经理阎冰峰出身于沈阳铝镁建筑设计院，留学新加坡并在新加坡著名的建筑设计公司Architects 61 Pte Ltd 的工作经验，对国际工程建设项目全过程设计咨询管理有深入的理解和经验，阎冰峰的建筑学水平得到行业内的公认。 华夏拥有员工65人，高级职称26人，中级14人，初级15人;其中一级注册建筑师5人，一级注册结构工程师5人。 华夏综合实力和品牌在沈阳甲级民营设计单位中排名居前，企业市场化程度比较高，项目全过程专业设计咨询服务的意识强，拥有和境外规划方案设计公司合作的经验。 华夏住宅设计方面的水平比较成熟，尤其建筑设计水平业内评价很高，相比之下，其设备专业设计人员力量配备则比较弱，导致华夏的综合设计实力和水平上存在比较明显的“长短板”——建筑和结构专业设计能力比较强，设备专业设计能力相对较弱。 华夏的设计咨询专业服务意识相当好，我们从万科那里了解到，万科先后和华夏、新大陆、沈阳大象建筑设计有限公司进行过项目合作，其中对华夏的专业服务评价最高。 华夏先后承接过万科的“四季花城”和“新榆公馆”项目、沈阳银基发展股份有限公司的“东方威尼斯”(四组团)和“地王国际花园”(二期)、格林豪森房地产开发有限公司等大型房地产企业开发的项目。 华夏了解金地集团，参与金地集团开发项目设计工作的积极性和主动性十分强烈，非常愿意和金地集团在北方市场逐步建立长期战略合作伙伴关系。 四、沈阳大象建筑设计有限公司(以下简称“大象”) 大象成立于1996年，是全国首批16家甲级民营设计单位之一。大象的总经理冯肃元60多岁，是东北院原副院长。 大象拥有员工80人，高级职称19人，中级30人，初级31人;其中一级注册建筑师5人，二级2人;一级注册结构工程师6人;另外还聘有1名德籍建筑师。 大象成立之初，凭借总经理的东北院原副院长身份，吸引了一批东北院的技术骨干加盟，业务发展势头很旺，先后和沈阳万科、鞍山万科等房地产企业进行过合作，也拥有和境外规划方案设计公司合作的经验。 但是近几年大象逐渐演变成了一个家族企业，冯总经理的妻子、兄弟、女儿、女婿等都在大象担任要职，企业经营管理模式也发生转变，主要技术人员普遍年龄偏大。和早期相比，大象近两年的发展逐渐走下坡，和大象合作过的万科也对其家族企业管理模式颇有微辞。 机密 第 4 页 2012-9-19 大象以前对金地集团不了解，经过我们的介绍，大象表示有兴趣参与金地浑南项目的设计工作，但是也表示，大象近几年没在浑南新区做过住宅项目，和浑南新区规划局联系不多。 我们在同大象的冯总经理会晤中，要求大象提供必要的技术商务资料以供金地集团考察，但是一直没有得到大象的书面回复，经过电话询问，冯总经理说事情多忘记了。 五、沈阳都市建筑设计有限公司(以下简称“都市”) 都市成立于2001年，是建设部批准的甲级民营设计单位。都市是从新大陆分离出来的，据业内人士介绍，都市的首任总经理在新大陆任职期间因为和新大陆总经理的经营理念发生冲突而离开，单独成立了都市。 都市拥有技术员工110人，高级职称32人，中级35人，初级43人;其中一级注册建筑师5人，一级注册结构工程师6人，注册设备工程师6人。 都市自从成立之日起，经营理念就具有较强的功利思想，职业化程度和责任心在业内评价都不是很高，综合实力和服务水平也相对比较弱，另外，都市内部人员流动也比较大。 我们通过和都市高层领导的接触以及审查都市之后提交的有关资料，也感觉到都市的经营理念及职业化程度等和前述4家设计单位相比，存在一定的差距。 【入围单位分析与评选】 通过对上述沈阳市前5家甲级建筑设计单位的分析，新大陆综合实力最强，华新和华夏次之，大象和都市则相对较弱。 鉴于新大陆表示不能参与金地浑南项目一期的设计工作，华新和华夏则成为我们的入围选择对象。 为了确定最优设计单位，沈阳公司和集团技术管理部的领导与技术人员于2006年12月29日再次对华新和华夏进行了比选考察，并且分别对华新完成的“河畔新城”扩初和施工图纸和华夏完成的万科“四季花城”扩初和施工图纸进行了考察和比较评价。结果汇总如下: 表1 入围本地设计单位考察资料信息评价表 设计单位名称 沈阳华新国际工程设计顾问有限沈阳华夏建筑设计有限公司 评价内容 公司 设计资质 甲级 甲级 1、 新世界(沈阳)房地产公司的1、 万科四季花城; 和主要的著名房地“新世界花园”; 2、 万科新榆公馆; 产品牌企业良好合2、 沈阳华新联美职业有限公司3、 沈阳银基发展股份有限公司作的经验; 的“河畔新城”; 的“地王国际花园”(二期); 3、 北京奥林匹克职业投资有限4、 沈阳银基发展股份有限公司机密 第 5 页 2012-9-19 公司的“北京奥林匹克花园”; 的“东方威尼斯四组团”; 4、 沈阳方迪职业有限公司的“方5、 格林豪森房地产开发有限公 迪家园”和“方迪山庄”。 司的“格林梦夏”。 和国内外建筑规划1、 1、 方案设计单位合作2、 2、 的经验 3、 3、 企业办公环境、设备 配置、人员职业化水 平以及资料文档管 理的标准化、规范化 程度 设计费初步报价 1、5,6层住宅: —— 1、5,6层住宅: 14元/m2 2、4,5层洋房: 25元/m2 2、4,5层洋房: 24元/m2 3、7,11层住宅: —— 3、7,11层住宅: 16元/m2 4、11,18层住宅: 19元/m2 4、12,18层住宅: 18元/m2 5、20,24层住宅: 22元/m2 5、19,24层住宅: 21元/m2 6、30层以上住宅: 24元/m2 6、25,32层住宅: 25元/m2 7、人防地下室: 30元/m2 7、人防地下室: 28元/m2 8、非人防地下室: 20元/m2 8、非人防地下室: —— 9、独立共建: 30元/m2 9、独立共建: 24元/m2 10、(半)地下车库: —— 10、(半)地下车库: 18元/m2 备注:1)上述单价不含园林景观备注:1)景观设计免费配合结构 和室内精装设计费;2)上述单价专业的施工图设计;2)上述单价 已包含方案阶段咨询费。 已包含方案阶段咨询费。 扩初图纸的深度、精建筑: 建筑: 细度和完整度的评景观: 景观: 价 结构: 结构: 水暖: 水暖: 电气: 电气: 消防: 消防: 施工图纸的深度、精建筑: 建筑: 细度和完整度的评景观: 景观: 价 结构: 结构: 水暖: 水暖: 电气: 电气: 消防: 消防: 拟配给金地浑南项建筑: 建筑: 目的项目设计团队景观: 景观: 人员组成和实力的结构: 结构: 评价 水暖: 水暖: 电气: 电气: 机密 第 6 页 2012-9-19 为了确保选择到最优的本地设计单位，我们又将2006年1月8日两家方案设计公司——中建和驻博的第一轮设计方案同时交给华新和华夏，要求两家公司从建筑、景观、结构、水暖电、成本等各专业角度给出综合咨询意见，以两家单位的综合咨询报告作为评价依据之一。 两家单位的咨询报告见附件，经审阅，我们对两家单位的报告的评价意见如下: 【结论与推荐意见】 经过详细考察和分析比较，我们推荐,,,,作为方案阶段的设计咨询顾问单位，协助甲方和规划方案设计单位完成方案设计的优化定案，按计划通过报批，形成充分满足扩初设计需要的完整的方案设计文件。 为了充分保证我们选定的设计单位在后期的扩初与施工图设计以及招投标和施工阶段能够提供我们满意的专业服务，我们决定在方案设计阶段完成后，再对,,,,做一次后评估，并根据,,,,在方案阶段的表现和成果水平，决定直接与其签订设计合同或重新议标。 机密 第 7 页 2012-9-19