房地产计税成本核算流程图

房地产计税成本核算流程图 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图 计税成本对象的确定原则:(1)可否销售原则(2)制造成本法 分类归集原则(3)功能区分原则(4)定价差异 原则(5)成本差异原则(6)权益区分原则。 成本对象 (费用承担项目) 直接计入 1.土地征用费及 直接成本 实际发生的 固定资产 未建 拆迁补偿费 开 各项支出 能分清成本对象 2.前期工程费 成本 的间接成本 投资性房地产 发 3.建筑安装工程间接成本 在建 预提费用 费 成 4.基础设施建设不能分清成本对 费 象的间接成本 本 5.公共配套设施期间费用 开发产品 待摊费用 完工 费 共同成本 6.开发间接费 收益原则、配比原则 ?出包工程未最终办理结算而未取得主营业 归集和分配 已销售 未销售 全额发票的(不超总10%) 务成本 ?尚未建造或完工的公共配套设施建分配: 土地成本 造费用(按预算造价合理预提) 占地面积法 按可售面积计?尚未上交政府的报批报建费用、物 建筑面积法 公共配套设施开发成本 算单位成本 业完善费用 直接成本法 共同负担的借款费用 预算造价法 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 房地产开发企业所得税计算思路 开发产品视为已完工: 不得低于15%(省会)、10%(地未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率 (1)竣工证明材料已备案 级市)、5%(其他)、3%(经适房) (2)已开始投入使用 (3)已取得了初始产权证明 + = — — 期间费用、销售成完工产品应税所得 完工产品收入 其他税前扣除项目 本、营业税金及附加 完工产品的收入+1.销售成本=已销完工产品的计税成本 = 视同销售收入 2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及 附加+当期缴纳的土地增值税 ×25% = 应纳所得税 企业当期应税所得 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 (视为已经完工: 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2.开发产品已开始投入使用。 3.开发产品已取得了初始产权证明。) ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------