西安中海熙岸房地产评估报告-比较法

编  号：xx(估)字2012第0697号                       陕西xxx房地产评估有限公司 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 委托估价方：xxx 估价 对象： 西安市曲江新区芙蓉东路89号(中海熙岸)xx幢x单元xxxx号住宅，建筑面积199.87平方米。 估价人员： xxx  xxx  估价作业日期：2012.09.13—2012.09.15 陕西xx房地产评估有限公司                              电话：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx                邮编：710000 目      录 致委托方函……………………………………………………2 估价师声明……………………………………………………3 第一部分  房地产估价结果报告……………………………4     第二部分  假设和限定条件…………………………………9 第三部分  房地产估价技术报告……………………………10 第四部分  附件………………………………………………15 致  委  托  方  函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区芙蓉东路89号(中海熙岸)x幢x单元xxxx号住宅(建筑面积199.87平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2012年9月14日。 我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2012年9月13日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为252.3万元(大写：人民币贰佰伍拾贰万叁仟元整)，单价12628元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此  致                         陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一二年九月十五日 估  价  师  声  明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为西安市曲江新区芙蓉东路89号(中海熙岸)xx幢x单元xxxxx号住宅(建筑面积199.87平方米)，报告编号兴业(估)字2012第0697号，估价时点为2012年9月14日，房地产抵押评估价值为252.3万元(大写：人民币贰佰伍拾贰万叁仟元整)。 估价师签章：                第一部分  房地产估价结果报告 一、 委托估价方：xxxx 二、 评估方：陕西兴业房地产评估有限公司 三、 估价人员：xxxxx 四、 复核人员：xxxxx 五、 估价时点：2012.09.14 六、 估价作业日期：2012.09.13—2012.09.15 七、 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 八、 估价对象：西安市曲江新区芙蓉东路89号(中海熙岸)xx幢x单元xxxx号住宅，建筑面积199.87平方米。 九、 估价依据 1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2. 《中华人民共和国土地管理法》； 3. 《中华人民共和国担保法》； 4. 《城市房地产抵押》； 5. 《房地产估价规范》国家标准GB/T50291-1999； 6. 《房地产抵押估价指导意见》； 7.  中华人民共和国房屋所有权证[西安市房权证曲江新区字第1150102021-21-18-21302~1号]； 8.  估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。 一十、 估价对象房地产概况 1.位置坐落及环境概况 估价对象位于西安市曲江新区芙蓉东路89号中海熙岸，西距大雁塔北广场500米，南靠曲江海洋馆，与大唐芙蓉园仅一路之隔，距市中心约6公里，有601、609、606、24路4条公交线路通行，交通便捷度一般，周边分布有丰景佳园、金地芙蓉世家等住宅小区，大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、曲江池公园等生活配套完善。 2. 房地产状况 中海熙岸由20余栋高层、小高层住宅楼组成，总建筑面积为17万平方米，小区楼间距合理，采光通风良好，小区规划设计合理，设地下车库，建有绿化景观广场、健身广场，绿化设施完善，物业管理为中海物业，物业管理较好，居住环境优良，建成于2009年。 本次估价对象为西安市曲江新区芙蓉东路89号(中海熙岸)18幢2单元21302号住宅，建筑面积199.87平方米，位于13、14层，设室内楼梯，户型为四房三厅三卫一厨，南北向，水、电、暖、天然气、有线电视设施齐全，室内未装修。该楼主体为地上16层，属框剪结构，单元设1部电梯。 估价对象装修配套标准具体为：外墙为外墙面砖；内墙面水泥砂浆抹光，室内水泥地面，外设塑钢玻璃窗，外设防盗门，厨房、卫生间内毛墙、毛地。 3、权属状况： 根据委托方提供的有关资料《房屋所有权证》，确认委托方为此次评估物业权利人，权属来源：购买商品房；用途：住宅。                   外观                                  客厅             卧室                          阳台               厨房                                卫生间     十一、价值定义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 十二、估价原则 本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下原则: 1、 合法原则； 2、 最高最佳使用原则； 3、 替代原则； 4、 估价时点原则等。 十三、估价方法 根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。 估价对象所在区域住宅类房地产交易实例较多，可比实例易于选择，因而采用市场比较法评估为最佳方法。 十四、房地产变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。房地产的变现能力与宏观经济环境、该房地产的区域房地产价格走势、房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。 本次抵押的房地产用途为住宅，价值量不大，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对住宅类房地产需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情况，在综合考虑了该区域对住宅类房地产的购买能力的基础上，确定估价对象房地产的变现能力较好。 十五、房地产抵押估价报告使用提示 (一)、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 (二)、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。 (三)、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响, 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。 十六、估价结论 经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定为252.3万元(大写：人民币贰佰伍拾贰万叁仟元整)。 陕西xx房地产评估有限公司 二O一二年九月十五日               第二部分  假设和限定条件 一、估价报告结论成立的假设前提： 1、委托方提供资料属实。 2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 二、估价报告使用的限制条件： 1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。 2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。 3、本估价报告自出具之日起有效期限为一年，若有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。 4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 第三部分  房地产估价技术报告 一、区域因素分析 1．地理位置：估价对象位于西安市曲江新区，该小区周边居住环境优良，商服设施齐全。 2．交通便捷度：待估对象位于曲江新区芙蓉东路，周边邻西影路，距市中心钟楼约6公里，距火车站约30分钟车程，交通便捷度较高。 3．周边环境及商业繁华度：估价对象位于正在开发建设中的西安曲江新区，该区域为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界等及人文景观。 附近有国美电器、小寨商业中心，距小寨商业圈仅1.5公里左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。 4．基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。 二、个别因素 估价对象住宅户型较好，采光通风条件好，室内水、电、天然气、暖、有线电视等设施基本齐全，比较适于居住。 三、市场背景分析 曲江新区自1996年启动建设以来，先后投入资金10亿元用于基础设施建设，修建开通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、环湖路等城市道路。近年来，西安市的住宅市场销售日趋活跃，市场销售量较大，价格稳中有升，特别是曲江新区，房地产投资项目较多，如曲江皇家花园别墅、御花园别墅、钻石王朝别墅等,房地产发展和升值空间看好，是房地产投资和置业的理想区域。 四、最高最佳使用分析 估价对象作为住宅使用符合最高最佳使用条件。 五、估价方法选用 根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。 该区域与估价对象类似房地产交易实例较多，因而采用市场比较法评估为最佳方法。 六、估价测算过程 1. 采用比较法进行估价 市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。 其基本公式：评估价格=可比实例价格×交易情况修正100/(  )×交易日期修正(  )/100×区域因素修正100/(  )×个别因素修正100/(  )。 2.选取比准实例 根据评估人员对相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格的调查了解，选取临近区域类似房地产近期交易实例作为可比实例，具体如下： 实例一：曲江六号 位于西安市曲江新区雁南一路，由10栋小高层、高层住宅楼组成，小区环境条件较好，物业管理齐全，智能化系统完备，室内采用初装修，2011年中期小高层住宅的销售单价为13000元/平方米。 实例二：天地源•曲江华府： 位于西安市曲江新区雁南路，由花园洋房、板式小高层住宅楼组成，小区内配套设施比评估对象略好，水、电、暖、天然气等设施齐全，户型与估价对象类似，2011年中期销售的小高层住宅的平均价格为10500元/平方米。 实例三：曲江春晓园 位于曲江新区雁南五路南侧，小区占地147亩，建筑面积17万平方米，由多层、小高层住宅楼组成。物业管理齐全，智能化系统完备，室内采用初装修，2011年中期小高层住宅的销售单价为9500元/平方米。 3.比较修正计算如下： 1)交易情况修正： 以上选取的三个可比实例均属于竞争市场上的平均交易价格，其价格属正常交易价格，设估价对象为100，则可比实例A、B、C交易情况修正系数均为100。 2)交易日期修正： 三个可比实例成交日期与估价时点相近，设估价对象指数为100，则三个可比实例指数均为100。 3)区域因素修正： 将估价对象与可比实例影响该类房地产价值的区域因素进行比较(包括交通便利程度、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等)，依据估价人员现场勘察和所掌握资料，设评估对象区域因素综合指数为100，三个可比实例综合指数为：A:105；B:100；C:90； 4)个别因素修正： 将估价对象与可比实例影响该类房地产价值的个别因素(主要包括小区配套设施、建筑结构、户型、装修标准、新旧程度等)进行比较依据估价人员现场勘察和所掌握资料，设评估对象个别因素指数为100，可比实例个别因素指数为A:99；B:96；C:96； 5)求出比准价格 依据比较法的，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：                  (价格：元/平方米) 综合修正计算表 项目名称 A B C 交易价格 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 13000 100/100 100/100 100/105 100/99 10500 100/100 100/100 100/100 100/96 9500 100/100 100/100 100/90 100/96 比准价格 12506 10938 10995 4.估价对象现时价值 以上比准价格差异不大，取其算术平均值作为小区高层住宅的现时价格(初装修)，即：  (12506+10938+10995)÷3 =11480元/平方米 估价对象所处楼层为13、14层，南北向，依据西安市高层住宅楼层户型差价规律，楼层户型综合修正为+10%； 则估价对象现时价值为： 11480×(1+10%)×199.87 =252.3万元(取整) 经估价人员调查,截至估价时点,估价对象房地产无抵押、担保等法定优先受偿权等。 则房地产抵押价值=估价对象现时价值-法定优先受偿款 =252.3-0 =252.3万元 七、评估结论 经评估测算及综合分析，确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为252.3万元(大写：人民币贰佰伍拾贰万叁仟元整)。 第四部分  附件 1. 中华人民共和国房屋所有权证(复印件)； 2. 估价人员资格证书(复印件)； 3. 估价机构法人营业执照及资格证书(复印件)。