“房地产投资信托基金”_目前的现状及今后的走势

“房地产投资信托基金”_目前的现状及今后的走势 2010年1月6日 “REITs”目前的现状及今后的走势 房地产投资信托基金 伍子贤 安邦信息检索服务 【央行打造REITs采用简化版香港模式】 ........................................................................... 1 【REITs】 ............................................................................................................................ 2 【浦东REITs三亮相】 ................................................................................................. 3 【证监会欲设私募孵化基金 培育REITs市场】 .................................................................. 4 【浦东REITs方案已上报 系央行主导债权版模式】 ........................................................... 6 安邦信息检索服务 【央行打造REITs采用简化版香港模式】 由央行牵头拟定的房地产信托投资基金(REITs)试点管理办法，已经在打造适合中国国情的简化版香港REITs模式的思路下，形成了初步的试点总体构架。但其出台暂无明确时间表。 央行金融市场司副司长霍颖励1月6日公开透露，根据国务院要求，央行最近几年来一直会同有关部门研究REITs，已经形成了初步的试点总体构架，有关方案正在和有关部门会商，会商结果将报国务院同意之后开展试点。 据《财经》记者了解，该试点管理办法的推行原则是:先行、试点并行，REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。央行正与很多商业机构进行深入的全面接触，拟在管理办法出台之后选择几个成熟的试点方案并行推出。 《财经》同时获悉，央行将打造适合中国国情的简化版香港REITs模式。霍颖励亦在上述场合表示，房地产投资信托基金的产品模式要尽量简单化，央行拟在吸取美国次贷危机的经验上，力求简化产品链条，提高产品透明度，符合中国法律要求以及投资者投资的房地产信托产品。 香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外，香港的《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。 此前，由于受美国次贷危机的影响，高层对推出房地产相关金融衍生产品有一定顾虑，虽然央行、证监会、银监会等多个部门都在积极研究设计REITs产品，但有关REITs相关政策一直处于搁置状态。在上个月，国务院出台的“金融国九条”和“金融国30条”中，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，以期拉动房市，不过至今房地产信托投资基金并无明确时间表。 有消息称，天津泰达和中信证券有望摘取首只试点REITs的橄榄枝;而来自天津滨海和上海浦东的部分物业可能实现打包上市，上市地点分别为深交所和上交所。 事实上，在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近以来REITs板块股票已经承受了巨大压力。联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为，从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是REITs成败的关键，而在经济周期下行阶段，这一因素充满不确定性，因为物业本身现金流下降，面临一定风险。 “房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范，这是一个初步考虑。”霍颖励在前述场合表示。 在市场人士看来，推出REITs产品，对于丰富中国金融市场的产品具有积极意义，但对于缓解地产企业融资困境可能作用有限。目前中国真正意义的大型物业管理公司很少，到底REITs在中国有多少需求，是否可行，仍有待观察。 1 安邦信息检索服务 【REITs】 REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90,。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3,为零售业务租金收入，25.4,为停车场业务收入，6.3,为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2,，九龙33.8,，新界59,。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90,-100,的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45,)的方式而实现。 房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。 另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已 2 安邦信息检索服务 有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。 【浦东REITs三方案亮相】 8月21日，房地产信托投资基金(下称REITs)试点研讨会在上海举行。会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。 据与会人士向《财经》记者透露，会上，浦东新区金融服务办公室主任施海宁表示，浦东REITs正在积极推进中，还详细介绍了浦东新区的三个REITs试点方案。 其中方案一、二为债权性方案，即发起人仅转让租金收益权给受托人，在银行间市场发行;方案三为股权方案，即发起人需将物业资产转让给信托公司名下，在证券交易所市场发行。 方案一为张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行规模达35亿至45亿元，发行期限为十年，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区，外高桥仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。 方案二的发起人为陆家嘴集团一家，发行规模为15亿元，发行期限为三年或五年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦，陆家嘴软件园八、九号楼。 对这两种方案，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬对《财经》记者解释说，对于REITs投资者而言，商业物业总是最受欢迎的。而类似张江这样的物业，主要是工业办公，每平方米租金与陆家嘴差距很大，假如张江要自己独立发行一个REITs，受欢迎程度就没有陆家嘴的高，假如两者整合成为一个资产包，就可有带动作用。 第三份方案是股权性REITs。但浦东的这份股权性REITs方案并未拿出具体的产品策划和物业资产池，显然还未考虑成熟。与会人员告诉《财经》记者，在REITs的试点阶段，债权性方案先行的可能性比较大。施海宁也表示，在做好债权性REITs方案的同时，交易所方案也在积极研究。而研究的重点则是，广为法律界人士所探讨的《信托法》中物业资产所有权能否转移，双重征税问题能否解决等技术性问题。 施海宁认为，浦东新区的陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区，甚至2010年上海世博会的商业设施等，出租情况都具有较强的增值预期。 施海宁提供的数据显示，浦东新区自1993年开发开放以来，城市化面积由70平方公里扩展到2008年的270平方公里，房屋竣工面积累计达到1.1亿平方米。 8月21日召开的研讨会，由上海市政府和REITs试点协调小组共同主办，央行上海总部与上海市金融服务办公室协办，浦东新区人民政府承办。 3 安邦信息检索服务 来自REITs试点协调小组的11部委的相关负责人，以及对应的上海市地方分支机构、中国国际金融有限公司、上海国际信托有限公司等参加了会议。 REITs试点协调小组由央行牵头，其成员包括发改委、财政部、国家税务总局、银监会、证监会、保监会等11个部委，其中还包括全国社保基金理事会。据悉，REITs试点小组本周还将奔赴天津，听取当地方案和研讨相关政策。 【证监会欲设私募孵化基金 培育REITs市场】 目前国内REITs的筹备工作已进入实质性阶段，几个地区的多种方案多单产品都在争分夺秒希望力拔头筹。为国内开发商和证券公司做顾问工作的贝塔策略工作室合伙人杜丽虹在接受本报记者专访时透露，目前国内房地产市场已现泡沫化，并非REITs推出的最佳时机。 她还透露，目前中国证监会正在酝酿以国内共同基金来做REITs的私募孵化基金。 中国房地产报:据你了解，目前监管层在REITs的前期准备上还在做哪些工作, 杜丽虹:REITs分为很多种，国内的REITs主要是仿效香港模式，也就是以成熟物业为基础。但成熟物业需要一个培养的过程，这个前期工作可以交给私募形式的孵化基金来做。比如新加坡的嘉德置地就募集过这样的孵化基金，用于收购可经重新定位或资产提升来释放其潜在优质收益的商用物业。 目前中国证监会正在讨论设立孵化基金，很可能会交给国内的共同基金来做，基金公司将物业培养成熟后再打包做REITs。 中国房地产报:这种孵化基金的投资者是谁, 杜丽虹:这种孵化基金的风险很高，风险承受能力比较低的个人投资者基本上被排除在外。我认为孵化基金应该以机构为主导。以嘉德置地的孵化基金为例，一半都是由大型的保险公司和养老基金来投资的。 中国房地产报:包括孵化基金在内的房地产私募基金在国内已经运作了很长一段时间，但现在来看做成功的并不多，问题出在哪里, 杜丽虹:第一，退出渠道狭窄。国内商用物业的整售难度比较大，REITs迟迟没有推出，让这些孵化基金、产业基金缺乏退出的通道。 第二，没有长期持续的资金作为投资者。国内很多私募基金都仅仅是“过桥融资”，追求短期利益的投资者不可能给基金很长时间去做投资，而在国外，部分基金却拥有保险公司、养老基金、社保基金等长期稳健的投资者。 第三，国内私募基金的机制也不尽完善，缺乏很好的监督和管理，难以让投资者放心。 中国房地产报:今年以来房地产公司和信托公司之间的合作越来越多，集合信托产品也更丰富，这是否可以看作是在为REITs出炉做热身, 杜丽虹:其实信托在房地产企业融资乃至REITs的推出过程中是处于一种比较尴尬的位置的。一般而言，信托是房地产企业融资时最后的选择，比如土地款支付有问题的时候，信贷、股权和发债融资都无法如愿才会寻求信托的融资渠道。 债券型REITs也是如此。因为国内的证券市场并不成熟，才会以银行间市场 4 安邦信息检索服务 的债券型REITs为过渡，但这不是真正意义上的REITs。尽管现阶段信托融资尚有用武之地，但随着REITs逐渐成熟走向证券化，信托融资将面临着被边缘化的危险。 中国房地产报:国内REITs已经准备了一段时间，在前几年市场状况好的时候没有推出，去年市场调整的时候也没有推出，到底REITs应该在什么环境下推出，现在机会是否出现, 杜丽虹:很遗憾，现在不是推出REITs的最佳时机，借鉴国外成熟市场的经验，REITs应该是在市场泡沫程度比较低的时候推出。 REITs是靠高分红及资产升值收益来吸引买家投资的产品，因此投资者会在低谷的时候买入，随着市场复苏，租金收益和项目价值都在提升，才能给投资者带来好的收益。但现在是资产价格比较高的时候，一旦未来资产贬值就得不偿失了。 中国房地产报:在你看来，如果现在国内推出REITs，收益率能达到多少, 杜丽虹:长期来看，REITs应该有一个比较平滑和相对固定的收益曲线。在美国，REITs产品的收益率能达到7%，但目前国内商用物业的租金水平普遍比较低，收益率可能达不到5%。 不过，REITs产品的投资价值也在于分享资产升值，REITs以租金收益为主，资产升值收益为辅，低买高卖也是一种盈利手段。但目前国内的资产价格比较高。 中国房地产报:现在市场上争议比较大的是关于国内REITs的估值问题，一种是认为应该用市场公允价值来进行估值，另一种则认为应坚持是以未来的租金回报率来进行估值，你认为国内REITs应该如何估值, 杜丽虹:这也是现在监管层比较头疼的问题。以未来收益来估值是国际通行的标准，也就是所谓的资本化率，但同时也要看国内的习惯。很多国外投资者到国内买物业都希望以资本化率来衡量所投资物业的价值，但是国内的标准却是每平方米的市场价。 两种方法各有利弊，以资本化率为衡量标准，有利于项目未来的升值，但是开发商会认为低估了他们手中的物业而不愿意卖;如果以公允价值评估可以让物业卖个好价钱，开发商会愿意将手中的好项目拿出来，但问题是高估的价格对未来的收益会有负面影响，给投资者带来风险。 中国房地产报:分析人士认为开发商不适合做REITs的管理者，而内地如果仿照香港模式的话，也倾向于用独立的管理公司。就你和开发商接触的情况看，他们的想法是什么, 杜丽虹:开发商显然不愿意卖掉物业就退出，参与REITs对他们有很多的吸引力。 现在国内的房地产开发商都在走租售并举的道路，他们希望在业务和资本平台都得到扩展，进行统一的整体化管理。其实在美国，很多开发商都是自己做REITs。 另外，REITs让开发商感兴趣的是:它可以频繁地再融资，因为90%的收益都拿来分红，REITs很容易继续配股增发。 还有，REITs的私有化要比上市公司容易得多，因为REITs本身就是资产组成的，易于分解卖掉。美国就有一家房地产公司认为旗下的REITs被低估了 5 安邦信息检索服务 【浦东REITs方案已上报 系央行主导债权版模式】 在日前上海举行的“金融中心核心功能区建设高端座谈会”上，上海市浦东新区副区长严旭表示，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家国企共同发起的REITs试点已经上报，浦东在2010年将很有可能成为首批推出REITs的试点地区。 严旭指出，该REITs方案系央行主导的债权版模式，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家公司联合发起，筹资额在35亿到45亿元。 据了解，作为该方案REITs资产包的是四家公司联合提供的年租金收入4.7亿元的物业10年租金收益权。该部分物业金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼等。 6