未来上海房价

未来上海房价的走势 前提： 1、调控政策不变，限外限购 2、利率不变，7.05%（3-5年不降息或生息） 3、人口因素：维持现有人口 在满足上述因素，考虑如下条件对市场的影响： 一、用地性质的变化： 单位：万平方米 2010 2011 保障房及配套房等用地 271.2 559.7 商品房住宅用地 544.6 365.53 首先，用地性质占比发生变化 自2011年起，随着上海政府保障房，用地性质以经济适用房、动迁安置房、廉租房等政府保障房的用地为主，上述用地地价低，而且政府限价，开发商只能有限利润，而且销售价格和对象，由政府决定。这自然会影响到开发商的商品房的积极性和利润。而最大的影响是购房者对市场的预期发生的改变。 其次，因用地性质占比变化，导致市场供应主体发生变化 2011年建设保障房、动迁房、廉租房等面积为1500万平方米，2012年计划新开工和筹措1100万平方米，约16.58万套。十二五计划内是100万套，若平均每套70平方米，约7000万平方米建筑面积，相当于每年上市1400万平方米建筑面积。今后市场的供应主体是政府，虽然保障房、动迁房、廉租房不能马上上市，但解决了50%以上的中低收入人群的需求，分流市场的需要，改变市场的供求比，人们不会再因为商品房供应量小于需求量而导致的恐慌。 下图为过去几年上海新建商品房的销售量： 2006 2007 08 09 10 11 单位 1600 2000 853 1750 912 730 万平方米 政府平均每年提供的房屋面积相当于高峰07年的70%的销售量，相当于11年的2倍。政府保障房对商品房供应起到了一定的调节作用。 二、开发商是否会主动降价 开发商主动降价的决定因素是周边楼盘成本比其低导致降价或自身财务问题，导致主动降价；当然也可能不降而是整体转让项目，让有实力的单位继续，或退地、囤地等 首先，周边楼盘开发成本变化，可能导致降价，但取决于周边楼盘的供应量和销售量 以嘉定区为例： 2009年12月 2011年9月 嘉定区南翔 宝翔路、五塘路 德园路连浦河 楼板价（元/平方米） 13199 4900 2011年9月取得的地，二-三年后建成上市，建安成本就算3000—4000元，外加15%-20%利润，也不超过10000万一个平方米，这对市场的冲击是很大的，若开发商要40%的毛利，那也就12600元/平方米，比前者拿地的成本还低。可见，今后开发商之间的杀戮，2-3年后见分晓。当然也可能，便宜拿地的也囤地，拿好戏就没有了。 其次，开发商财务问题，这里就不能完整的细说，每家情况不一样。市场上除个别超大的和国有的房产开发商，即使债务累累，也没关系。大多数中小开发商，财务不是很理想。当然这很笼统。在上市公司中能看到的，也就那几家，比较可怕的负债率。 这里得出的结论是，拿地成本的高低，并不能决定开发商降价，除非他预期未来房价只会更低，才会降价。 三、二手房市场的状况 二手房市场，主要由投资客的资金和心态决定。自住房无论如何是无法将自住的房子交易，未来五年政策不变，温水煮青蛙。保障房分流本市户籍低收入家庭的需求。本市仍有部分刚性需求，二手房能否跌，看投资客和新建商品的价格？ 本人认为，若发生下跌，最大的可能也就在中、外环间。内环基本没供应用地，中环内少量供应，大量在中外环。如长宁新泾镇动迁安置房楼板价5782元/平方米，2年建成也就9000-10000元，外加5年后上市；阳城贵都边上动迁安置房楼板价1万，建成也就13000-14000，周边商品房现均价24000，那冲击不是现在，是7—8年后，那改变的不是现在房价的大跌，而是对未来的预期，对房价的走势。 四、房价的大跌真正的决定者，是本市自住者。 土地的供应与需求可以反映房价的上涨，但下跌是本市自住者的资金和信息决定的。影响资金的是利率和供房支出占家庭比例。利率影响投资客，供房支出影响本地家庭。 现本市年轻人家庭，按揭首付30%-50%（不管钱是家长代付还是自筹），一套200万房，贷款100万，分20年归还，每月6686元，若收入按沪均收入3300元计算，根本无法供房。以家庭收入每月1.5-2万计算，占家庭收入比45%。这部分家庭可以承受。即使利率变动+2%，至9%，仍在承受范围之内。 贷款数 利率% 30年归还每月还款数 20年归还每月还款数 100万 7.05 6686 7783 8 7737 8364 9 8046 8997 150万 7.05 10030 11674 8 11006 12546 9 12069 13495 200万 7.05 13373 15566 8 14675 16728 9 16092 17994 以家庭收入2万计算，每月按揭支出不超过收入60%，贷款在100-150万以内家庭，未来能承受利率变动2%；贷款200万及以上的家庭风险加大。这可以理解为，若普通家庭的房贷在150内，2万收入，基本能抵御市场风险，房价跌30%，也不会让他们出售，且没有每月月供无法支付的风险，除非工作没有了，收入没有了。 五、保障房政策不是打击现在的房价，而是改变对未来房价的预期。 十二五期间，本市供应保障房100万套，若能落实60-70%，每年也有12-14万套，是目前新建商品房和库存房的总和，由此，政府是今后房价走势的决定者。以阳城路安置房为例，土地成本加建安成本13000元，外加利润1.4-1.5万，7年后可以上市，那目前该地区均价2万2的房价就没有上涨的动力，当然，那块地的体量不大，不足以影响周边的房价。但若政府持续推出类似地块，那就不好说了。 结论： 1、 短期内，市场房价是否拐点或崩盘，无法定论，但至少改变人们的预期，而改变预期的主要因素，目前还是限购，而不是保障房。保障房只是分流2-3后的需求，7-8后才能上市（当然还有十年后才能上市的）。 2、 长期来看，市场的主力变成政府，政府主导定价房和限价房。 3、 唯一可能会崩盘的因素，是世界格局的改变，周边市场利率不断上升，资金外流，而导致政府不得不加息，而未来几年收入又没有增长，那才有崩盘的可能。 4、 20-30%的调整很正常，因为开发商只是少赚些，大家都不碍。 总之，房价短期也就调整，长期也还没看到崩盘的因素，像09年的大涨是不可能了。放弃买房投资的念头，若买房结婚、改善自住，则继续。 以上是老爹的个人所见，供参考。