贷款购房怎样还贷划算2011

贷款购房怎样还贷划算2011 　 从建行首推贷款买房业务到今天“要买房找银行”观念的深入人心，银行买房按揭贷款已成为购房者获得住房的一种很有效的手段。 　 然而，无论是银行还是房地产发展商，甚至媒体，在积极提倡、宣传买房贷款的同时，对于“怎样还款”并没有给购房人一个明确的说法，以至于许多购房人在还银行贷款方面存在着不少误区。 　　贷款买房先还利息后还本金? 李先生通过向银行贷款32万元购买了一套商品房，30年还清贷款，月供1650元。 　 他自己算了一笔账：贷款32万元(本金)×银行月利率×360个月535000多元，这意味着30年以后，他还给银行的钱比银行贷给他的本金(即贷款额)多了20多万元。 　 随后，他又通过多方了解，发现其实在还贷款过程中，前一些年，每月所还银行的1650元中，绝大部分是利息，而32万元本金还的则很少。即如果在后十几年当中，剩余的贷款有能力一次还清的话，所还的钱基本上大部分是本金。举例说明：李先生所要偿还银行的535000元，过了20年之后，他所剩余的贷款有能力一次付清，所还的款项起码有60%以上是本金。也就是说，前15年还的大部分是利息，后15年还的基本是本金。 　　李先生说：“如果是这样的话我就不划算了，我正是因为资金有困难才贷款的，到了20年以后有钱了要一次性还款，我只占用了银行20年的本金，但差不多30年的利息都先期还给了银行。” 　　李先生的想法代了不少对房贷尚存疑虑的购房人，30年银行贷款，利息与本金几乎一半一半，而先还的是利息，后还的才是本金，果真如此吗?建行人士指出许多购房人还款算法有误! 　　建行北京市分行房地产信贷部常仕昱在接受记者采访时指出了一些购房者计算还贷中存在的误区。 　　常先生以贷款30万元，贷款期限30年(360个月)为例，贷款年利率为5.58%(月利率为4.65‰)，由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时，本金与利息的比例是什么样呢? 　　借款人获得贷款后第一个月应还利息为：300000×4.65‰1395元 　　借款人获得贷款后第一个月所还本金为：1718.46-1395323.46元 　　借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：300000-323.46299676.54元 　　借款人获得贷款后第二个月应还利息为：299676.54×4.65‰1393.50元 　 借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718.46-1393.5324.96元 　 借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676.54-324.96299351.58元 　 以后各月的还款依此公式类推。 　 也就是说，购房人在还贷款方面存在的误区主要体现在将30年的利息算入了贷款，其实利息是随着本金的不断减少而相应下降的。 按上述公式可知，借款人第60个月(假设)还款后即还款五年后剩余贷款本金为277674.08元，在此时，假设三种可能看看还款方式有何改变。 　　1.提前全部还清贷款　　将剩余贷款本金277674.08元还清即可。 　　2.提前还款10万元　　提前还款10万元后，剩余贷款本金变为177674.08元，剩余贷款期限变为300个月，贷款利率为5.58%(假定利率不变)，由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为1099.58元。 　 3.遇人民银行调整利率 　假定30年个人住房贷款利率由5.58%变为4.59%(月利率为3.825‰)，将剩余贷款本金277674.08，剩余贷款期限300个月，贷款月利率3.825‰代入按月等额还款的计算公式可得月还款额为1557.62元。 等额本金是每个月还一样多的本金，利息逐月少还，首月还款压力最大，以后每月逐渐减少。 等额本息是每个月还一样多的本金和利息。 总的贷款期限还下来的话，等额本金要比等额本息少还很多。 等额本息法简单的说就是每个月还的钱都是固定不变的。 等额本金法是第一个月还的最多，接下来每个月会减少一点 单就利息总额来说，等额本息法>等额本金法 。 我用的是等额本金法，想少负担点利息 。 但如果贷款初期资金比较紧张的话建议还是用等额本息法！ 等额本息还款法指每个月存入固定金额的资金，这种方式比较适合目前收入不高，但未来稳定且渐增的市民，虽然总的算下来，可能要比等额本金的方式多交一些利息，但因为简便，市民也就不在乎每月多交的一点儿利息了。 等额本金还款法指市民在贷款期间内每月等额归还本金，利息每月按照剩余本金乘以月利率计算。这样市民每月需要归还的本息总额都在减少。因为归还本金的速度较快，对于有提前还款打算的市民，选择这种方式比较合算。 等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。 等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。适合于有计划提前还贷。 利息少的是等额本金方式的还款。 目前，银行的个人住房货款的还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。 二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫‘递减还款法’,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。 现在知道这两种方式的人们几乎都认为选择等额本金划算,因为选择等额本息多支付了本息,而等额本金则少支付利息,而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，原来自己前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。 总体来看，“等额本息”是会比“递减还款”多付一些利息。以1万元20年期贷款为，前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款，则要多支付800×40=32000元的利息。看似银行多收了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼资金，降低经营风险在这一点上是有利于防范风险的。 在实际操作中,等额本息更利于客户的掌握,方便客户还款.事实上有很多客户在进行比较后,还是愿意选择了“等额还款方式”，因为这钟方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡，实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；等额本金还款法随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。 实质上，两种贷款方式是一致的，没有优劣之分。只有在需求的不同时，才有不同的选择。 因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。 而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。 主要区别在于:等额本息还款法每月还款额相同,适用于现在收入比较稳定,但生活收支较紧张的客户,而等额本金还款法第一个月还款额较高,每月还款额程递减形式, 等额本金还款法适用于现在收入较高经济较宽松的客户.后者到还款期时总利息的还款额少。 · 贷款利率 序 号 日期 短期 中长期 个人住房公积金 贷款 6个月 内(%) 6个月至 1年(%) 一年至 三年(%) 三年至 五年(%) 五年以 上(%) 五年以 下(%) 五年以 上(%) 1 2011-07-07 6.10 6.56 6.65 6.90 7.05 4.45 4.90 2 2011-04-06 5.85 6.31 6.40 6.65 6.80 4.20 4.70 3 2011-02-09 5.60 6.06 6.10 6.45 6.60 4.00 4.50 4 2010-12-26 5.35 5.81 5.85 6.22 6.40 3.75 4.30 5 2010-10-20 5.10 5.56 5.60 5.96 6.14 3.50 4.05 6 2008-12-23 4.86 5.31 5.40 5.76 5.94 3.33 3.87 7 2008-11-27 5.04 5.58 5.67 5.94 6.12 3.51 4.05 8 2008-10-30 6.03 6.66 6.75 7.02 7.20 4.05 4.59 9 2008-10-27 6.12 6.93 7.02 7.29 7.47 4.05 4.59 10 2008-10-09 6.12 6.93 7.02 7.29 7.47 4.32 4.86 11 2008-09-16 6.21 7.20 7.29 7.56 7.74 4.59 5.13 12 2007-12-21 6.57 7.47 7.56 7.74 7.83 4.77 5.22 13 2007-09-15 6.48 7.29 7.47 7.65 7.83 4.77 5.22 14 2007-08-22 6.21 7.02 7.20 7.38 7.56 4.59 5.04 15 2007-07-21 6.03 6.84 7.02 7.20 7.38 4.50 4.95 16 2007-05-19 5.85 6.57 6.75 6.93 7.20 4.41 4.86 17 2007-03-18 5.67 6.39 6.57 6.75 7.11 4.32 4.77 18 2006-08-19 5.58 6.12 6.30 6.48 6.84 4.14 4.59 19 2006-04-28 5.40 5.85 6.03 6.12 6.39 4.14 4.59 20 2005-03-17 5.22 5.58 5.76 5.85 6.12 3.96 4.41 最后一次加息是在2011年7月7日，2011年7月银行存贷款基准利率表最后更新于2011年7月6日所发布（4月21日调整存款准备金率，并没有调整银行利率）. 来源：中国人民银行 更新日期：2011年7月6日（于7月7日调整） 项目 年利率 % 一、城乡居民及单位存款   （一）活期 0.50 （二）定期   1.整存整取   三个月 3.10 半年 3.30 一年 3.50 二年 4.40 三年 5.00 五年 5.50 2.零存整取、整存零取、存本取息   一年 2.85 三年 3.05 五年 3.25 3.定活两便 按一年以内定期整存整取同档次利率打6折 二、协定存款 1.31 三、通知存款 一天 0.95 七天 1.49 种类 年利率% 　一、短期贷款 六个月（含） 6.10 六个月至一年（含） 6.56 　二、中长期贷款 一至三年（含） 6.65 三至五年（含） 6.90 五年以上 7.05 　三、贴　现 以再贴现利率为下限加点确定 项 目 年利率：% 一、个人住房公积金存款利率 当年缴存 0.5 上年结转 2.85 二、个人住房公积金贷款利率 五年以下（含五年） 4.45 五年以上 4.90 三、试点项目贷款 按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10% 算清房贷，做明白房奴 国家货币政策及住房政策的导向日趋明确，存款类金融机构人民币存款准备金率一再调高，加上房产市场风险的累积，最近房贷再次受到大家关注，读者关于这方面的咨询也明显增多。其中，如何算清房贷比较集中。记者请来中国银行财富管理中心（洛阳）的国际注册金融理财师李洛军、中信银行洛阳分行的国际注册金融理财师徐斐，指导房奴算清房贷。 　　怎样算清楚房贷 　　林女士通过我市某银行贷款买房，期限20年，还款1个月后发现很不划算，“还款总额中利息部分竟然高于本金”，于是，她向银行方面要求提前还贷，却被告知需缴纳3%的违约6000元。林女士很不解。 　　经向林女士贷款银行询问，原来林女士办理的是等额本息还款方式。这种还款方式的特点是：还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，其中本金逐月递增，利息逐月递减，因此，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。 　　等额本息计算方式： 　　每月还款金额 =［贷款本金×月利率×（1＋月利率）（还款月数）］÷［（1＋月利率）（还款月数）－1］ 　　以总额20万元贷款为例，月数20年×12=240月，按2011年4月6日年利率6.80%计算：还款总额366402.98元，支付利息款166402.98，月均还款1526.68元。 　　提示：等额本息还款法月还款数固定不变，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 　　与等额本息房贷还款方式相对应的是等额本金房贷还款方式——在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。 　　等额本金贷款计算公式： 　　每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率。 　　仍以总额20万元贷款为例，月数20年×12=240月，按2011年4月6日年利率6.80%计算：还款总额336566.67元，支付利息款136566.67元，月还金额第1个月为1966.67元，第2个月为1961.94元，以此类推,每月以4.73或4.72元的数额递减，第206个月已降至998.61元，第240个月为838.06元。 　　提示：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 　　不难看出，等额本息和等额本金虽然在贷款期限、金额和利率相同的情况下，二者的差别还是很大的： 　　还款初期。等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。 　　利息支出。按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息支出。 　　适用群体。总体来讲，前者适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。后者适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。 　　如何还贷要算计 　　算清房贷还款还只是第一步，如何还贷也需要巧打算。 　　“房奴理财目标不是跑赢CPI，而是跑赢房贷利率。”林女士的这种认识大概说出了广大房贷者的心声。相比于股票、基金，房贷利率是确定的，到底要不要提前还贷不能一概而论。 　　林女士享受的是八五折利率，等额本息，20万元20年，还款总额337822.68元，其中支付利息款137822.68元，占到还款总额的将近41%，已还款总额1407.59元，其中还利息额963.33元，如提前还清需一次还款额200516.93元，节省利息支出135898.16元。 　　像林女士这种处于还款初期者，大部分利息尚未偿还，若手头有较充裕资金，又没有较好的投资渠道，可以提前还贷。适合提前还贷的群体还有贷款额较大，当前有能力还清且后续有贷款需求者。 　　而提前还款不划算群体包括：无投资经验的普通市民，买房纯粹为了居住，未来卖房可能性很小，如果享受房贷优惠政策，可以考虑暂时不还款；等额本息还款年数过半者和等额本金还款年数已超过1/3者，提前还款偿还的更多是本金，实际能够节省的利息很有限。 　　另外，有一定投资经验且买房用于投资者，需要考量房价的增长率和手上现有投资产品的收益率。如果手中持有股票、基金、债券等收益率高于贷款利率，也没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。 　　银行理财师建议，是否提前还贷，贷款者应考虑自身的具体情况，综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。