20120921结构化融资业务调查报告-林兴房地产

20120921结构化融资业务调查报告-林兴房地产 编 号: 房地产开发结构化融资业务 送审报告 融资人: 北京林兴房地产开发有限公司 项目金额: 人民币10亿元 发起业务团队: 北京分行世纪坛支行 投资银行部负责人: 包海英 联系电话: 送审日期: 2012年9月13 日 1 送审材料清单 2 目 录 ?.结构化融资业务送审报告 ................................... 4 ?.送审报告专业评审、风险评审意见及结论 .................... 19 ?.审批意见 ............................................... 23 3 ?.结构化融资业务送审报告 第一部分 项目概况 一、 业务背景 北京林兴房地产开发有限公司成立于2003年8月，注册资本2000万元，该企业自成立之后，丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座商住公寓项目是其经营的第一个项目，该项目建设总投资14.4亿元。目前，首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米，预计可实现销售总额25.59亿元。 本次融资人申请10亿元综合授信额度，专项用于结构化融资业务，资金用途用于臵换企业建设项目产生的往来借款及支付工程尾款等建设费用，将首科大厦A座在建工程及分摊的土地使用权抵押至我行。现丽泽商务区为北京市政府重点开发区域，首科大厦紧邻丽泽商务区，购买意向人群较多，销售回款有保证。 二、 交易结构模式 我行或机构资金购买信托，信托计划投资券商资产管理计划，再由资产管理计划投资给融资人。 三、 方案要素 (一) 产品规模:人民币10亿元整 (二)产品期限:2年期 (三)融资成本:结构化融资成本9.5% (四)投资人参考净收益率:待定 (五) 产品管理费/财务顾问费:待定 (六)托管费:0.1% (七)合作中介费用:待定 4 (八)还款计划: 到期一次性还本 (九)付息方式: 按季付息 (十)保证措施: 抵押 (十一)我行与融资人及关联企业业务往来 1、我行与融资人的业务往来情况 该企业已在我行开立一般结算账户，我行于2007年6月27日对该公司发放房地产开发贷款6,000万元，期限3年;于2007年7月2日至2010年6月27日对该公司发放房地产开发贷款2亿元;2009年追加贷款2.5亿元，累计发放贷款5.1亿元，风险分类为正常1，公司主要结算业务均在我行办理。我行为该楼盘按揭业务的唯一指定银行，与他行无合作，与我行开展个人住房按揭业务，综合效益可观。 2、我行与融资人关联企业的业务往来情况 我行与融资人关联企业尚未建立合作关系。 3、融资人目前在我行的风险分类情况 融资人在我行的风险分类均为正常1。 四、资金募集方式 本笔业务的资金募集方式: (一)通过总行司库资金转移形成非化自营投资资产; (二)通过资产证券化或其他真实转让资产的方式向其他机构或者个人投资者定向募集。 注:项目概况为我分行对北京林兴房地产开发有限公司结构化融资产品方案的初步设计，产品方案以本行有权审批人审批通过的审批通知书及结构化融资业务金融服务及交易结构方案为准。 5 6 第二部分 融资人情况分析 一、 融资人基本情况 (一)基本资料卡 (二)历史沿革 北京林兴房地产开发有限公司成立于2003年8月，注册资本2,000万元。注册地点:北京市丰台区科学城11B2号楼607室;法人代表:林 7 建平;经营范围:房地产开发;商品房销售;投资管理。企业由林建平、林少勇分别出资1,400万元、600万元成立，股权占比分别为70%、30%，自成立至今未发生股权变化。 (三)最终实际控制人和系列企业股权结构 该公司注册资本2,000万元人民币，股东情况如下: 股东名称 出资方式 出资额 占比 林建平 人民币 1,400万元 70%; 林少勇 人民币 600万元 30%。 公司法人及最终实际控制人为:林建平，1957年4月出生，籍贯:福建莆田。 1985-1991 福建省莆田市仙游县建筑工程公司副经理 1991-1999 福建省莆田市建筑工程公司项目经理 1999-2001 福建省莆田市建筑工程公司副经理 2001-至今 莆田武夷房地产开发有限公司法人代表 北京林兴房地产开发有限公司法人代表 (四)公司治理结构、组织架构、管理运作模式、子公司和对外投资情况 北京林兴房地产开发有限公司下设综合部、工程部、财务部、办公室、采购部、人事部、销售部等部门。严格按照《公司法》及其他相关法律、法规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。公司严格遵守法律法规，规范地召集、召开股东大会。该公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，行使决定公司经营方针和投资计划的职权。股东大会的召集、召 8 开程序、出席股东大会的人员资格及股东大会的表决程序均符合《公司法》及其他法律法 规的规定，公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面保持独立运营。公司章程已在工商局备案，为公司现行章程。 二、开发项目情况 1、项目名称和基本情况 项目四至:东至小区开闭站;西至首科大厦B座;南至太平桥南街;北临小区换热站锅炉房。 本次申贷项目名称为丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座。“首科大厦”项目位于北京市丰台区太平桥南街，处于首科花园东南端，西临西三环绿化隔离带，规划性质为首科花园配套的“公建”，使用性质为:A座为商住两用公寓楼;B座为酒店。A座层高97米共26层，B座层高72米共18层。A座楼布臵成凹型板式体形，B座为单塔式建筑，外墙面采用玻璃幕墙和石材组合的装饰方式。建成后，该本项目是六里桥至丽泽桥西三环边的标志性建筑。首科大厦A、B座总建设用地13,911.93m2(其中:A座8,824.16 m2，B座50,877.7 m2);总建筑面积106,284.10 m2(其中:A座75,666.38 m2，B座30,617.72 m2);地上建筑面积85,178.10 m2(其中:A座63,229.38 m2，B座21,948.72 m2);地下三层A、B座连通建筑面积21,106 m2(其中:A座12,437m2，B座8,669m2)。 目前，项目A座地上公寓已出售面积5,435.68平方米，未售房产建筑面积70,230.7平方米。该项目竣工备案正在办理中，预计9月底之前可取得。 2、项目位臵及周边环境 9 该项目位于北京市丰台区太平桥京门商住区西区，距离公主坟商圈仅10分钟车程、距西三环不到100米，距六里桥800米，紧邻正在兴建的地铁九号线六里桥站，交通便捷。该项目所在的六里桥商圈位于城区二环路和三环路之间，包含了丽泽桥商务区、西客站南广场办公区、西三环商业带、太平桥时尚休闲区四个部分，面积13平方公里。商圈拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构;商圈现在有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成了集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境。 六里桥地区是京西交通枢纽之一，铁路有亚洲最大的北京西客站，东靠广安门货运站，长途汽车有六里桥长途汽车站和丽泽长途汽车站，市区公共交通通行的有1路、4路、6路、50路、特2、205路、300路、309路、321路、323路、324路、339路、340路、368路、390路、704路、802路、822路、901路、917路、944路等数十条线路，交通十分便利，能快速通往京石高速公路和京开高速公路。 目前，六里桥商圈内已建成大中型公建设施56处，商业营业面积达40万平方米;糖人街、威尔夏大道、首科花园等一批中档社区相继建设。商圈内，西客站南广场文化办公区已基本成熟;太平桥时尚休闲区与西三环商业带正在加快建设速度;丽泽商务区的建设也在进行，该项目周边不存在垃圾处理、铁路、高压线等不利开发因素。 3、项目手续 “首科大厦”项目，其原开发建设单位为北京市华世房地产开发公司， 10 开发背景为北京林兴房地产开发有限公司与其共同合作开发。由于北京华世房地产开发有限公司经营方向调整，因此经友好协商，北京林兴房地产开发有限公司与北京市华世房地产 开发公司签订项目转让，取得该项目土地使用权及项目建设权，(该项目原为林兴公司与北京华世房地产开发有限公司合作开发,双方于2003年8月30日签订合作开发协议:合作开发首科大厦A座(百县大厦),合作协议中注明地上1,000平米建筑归华世公司，其余为林兴公司所有。双方商定以综合楼面价3,000元/平方米由林兴公司支付给华世公司约17,500万元。后又于2006年9月8日双方签订补充协议，约定华世公司分得的1,000平米也归林兴公司所有，并按批复规划计算整修项目转让款)。2007年2月12日，北京市发改委、北京市建委下发“京发改[2007]221号”文，批准该转让行为。在此背景下，北京林兴房地产开发有限公司开始开发建设首科大厦项目。目前该项目出让金、契税、印花税等各项费用均已交齐。 4、户型 根据企业提供的设计图纸及相关介绍，从户型设计可以看出，该项目在户型设计方面，能够兼顾大、中、小户型，且构成比例合理，可满足各阶层客户的需求。此次申请融资项目为首科大厦A座，并以A座作为抵押，且A座的销售收入完全可以覆盖融资额的本息，所以对A座户型情况进行说明。 (1)项目公寓格局及户型分析 11 由上述表格可知，大厦A座6-26层总面积为48,048平方米;共有公 12 寓508套，即:6层24套、7-20层为336套(24*14=336)、21层为24套、22-23层为52 套(26*2=52)、24层为24套、25-26层为48套(24*2=48) (2)底商 ?地下一层:4,273.50平方米 ?地上一层:3,047.7平方米 ?地上二层:2,654.5平方米 ?地上三至五层:9,146.1平方米 由于该项目分A、B座，其地下部分相连，地上部分为独立两座楼，上述地上底商面积为 林兴公司所有，地下面积A座占12,437平方米，此部分归林兴所有。 (3)车位 包含地下一层及地下二层共480个。 5、项目设计、施工、监理单位 项目设计:北京中元工程设计顾问公司 施工单位:北京中谷成开发建设有限公司、北京城建亚泰建设工程有限 公司(一级资质)、北京中泰恒设备安装有限责任公司 监理单位:福建工大工程建设监理公司 6、工程进展情况 该项目已取得五证，正在办理相关竣工备案手续。 7、项目五证情况 a、2006年12月7日取得《国有土地使用证》(编号为:京丰国用(2006转)第002779 号)，用途为办公、地下车库;土地使用权人:北京林兴房 13 地产开发有限公司;使用权类型为转让;使用权面积8,824.16平方米。 b、2007年4月17日取得《建设用地规划许可证》(编号为:2007规地字第0057号)，用途为居住用地、公共设施用地;用地单位为北京市华世房地产开发有限公司、北京林兴房地产开发有限公司，其中办公、地下车库用地归为北京林兴房地产开发有限公司。 c、2007年4月20日取得《建设工程规划许可证》(编号为:2007规建字0142号)，建设项目名称:办公楼A、B座;建设单位:北京市华世房地产开发有限公司、北京林兴房地产开发有限公司。 d、2007年4月27日取得《建筑工程施工许可证》(编号为:【2007】施建字0624号)，工程名称:首科大厦A座;建设单位:北京林兴房地产开发有限公司;建设规模76,310.83平方米。 e、2011年11月23日取得《北京市商品房预售许可证》(编号为:京房售证字(2011)256号)，预售范围:首科大厦A座1单元3-26层(扣除523、524、525)，建筑面积60,904.66平方米。 f、华世房地产于一级开发时已取得用地整体环评批复，编号:京环监督字[1995]062号，经确认无须再次办理。 8、项目总投资额 投资项目 1、土地费用 其中:1.1土地出让金 1.2转让款 1.3契税、印花税 2、建安费用 其中:2.1房屋建设费用 预计投资 23,990 4,373 18,968 579 78,334 51,884 已投 23,990 4,373 18,968 579 42,732 27,432 未投 材料依据 0 土地出让合同1份 0 合作开发合同书、补充协议 0 35,602 24,452 提供工程施工合同4份，合计3.84亿元 14 2.2精装修工程费 2.2外墙装修费用 3、管理费用 4、销售费用 5、财务费用 合计 22,130 4,320 1,150 4,389 30,000 137,863 12,300 3,000 900 3,635 13,000 84,257 9,830 250 754 1,320 17,000 53,606 装修标准: 该项目将主要由精装修商住公寓为主，水、电、气齐全，装修标准为内装修每平米5000元/平米，外墙装修每平米2000元/平米，各部分装修标准见下面说明: 精装修工程费:63229.38平米*5000元/平米=31614万元 外墙装修费用:36000平米*2000元/平米=7200万元 本次建设装修成本整体高于市场平均水平，主要是项目由于受项目周边后续拆迁进度较慢，以及奥运停工等影响一度停工延误工期，建设周期较长造成工程建设开支增加，且材料成本不断上升;同时，项目精装修采用了较高的标准，以适应周边新兴产业衍生的高端居住、商务需求。 财务费用:主要为银行借款5.1亿元两年利息约8000万元(已发生)，向其他企业借款日均6亿元利息约9000万元(已结算7000万元)，同时还有我行结构化融资业务预计产生财务费用1.8亿元。 公共部分: 外墙:优质外墙面砖/局部高档花岗岩/线脚部分高档仿石涂料 外窗:铝合金断桥中空玻璃 首层门厅:地面:优质大理石/花岗石 墙面:优质大理石/花岗石/局部装饰 15 天花:立邦或多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰 电梯:广州日立/上海三菱或同等级 电梯门套:优质大理石/花岗石雕刻造型 电梯门:金色镜面不锈钢腐蚀图案 电气:有线电视系统:各厅室预留有线电视接口(多用房/书房除外) 电话系统:每户两条电话线 信息网络系统:提供宽带平台社区局域网，每户三个信息点，复式四个信息点 供电系统:每户采用独立电表，不少于10(40)A，大户型(复式)20 (80)A 保安系统:可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一 卡通系统/背景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统 火灾自动报警系统:设烟感、疏散广播等 空调:中央空调 燃气:天然气入户，采用卡式表计量 给水:室内给水管采用PPR管材暗埋铺设，卡式水表计量(分为中水/生活用水及直接饮水) 生活热水:市政24小时热水供应，室内热水管暗埋，卡式水表计量 室内部分: 地坪:路华(ROVER)/奥龙(OLONG)或同等级合成石 墙面及天花:立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆 分户门:高档优质实木三防/四防门 16 大门锁及五金:海福乐(HAEFELE)/安恒(ROCK)或同等级 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 玄关柜:史丹利(STANLEY)/德仕(DSH)或同等级 可视对讲:MR或同等级 客厅: 地坪:圣象/红塔/福满地或同等级实木复合木地板 墙面及天花:立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆 踢脚板:圣象/红塔/福满地或同等级实木 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 窗帘杆(轨)窗帘盒:高档优质金属或木制 卧室: 地坪:圣象/红塔/福满地或同等级实木复合地板 墙面:高档优质壁纸 门及门套:高档优质实木复合造型门 锁具及五金:安恒(ROCK)/好伯(HOPE)或同等级铜制 窗台面/门槛石:高档优质大理石 壁柜:史丹利(STANLEY)/德仕(DSH)或同等级 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 窗帘杆(轨)窗帘盒:高档优质金属或木制 卫生间: 地坪:路华(ROVER)/奥龙(OLONG)或同等级人造石或瓷砖 平顶:立邦/多乐士或同等级防水环保乳胶漆 17 灯具:高档优质吸顶灯 门及门套:高档优质木制造型门 锁具及五金:安恒(ROCK)/好伯(HOPE)或同等级 洁具、龙头、花洒五金:科勒(KOHLER)/乐家(ROCA)合成或同等级 洗面盆台面:高档优质大理石 化装镜配镜灯:高档优质 淋浴房:理想/加枫或同等级钢化玻淋浴房 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 地坪及墙面:路华(ROVER)/奥龙(OLONG)/鹰牌/诺贝尔或同等级人造石或瓷砖 吊顶:轻钢龙骨防水石膏板刷立邦、多乐士或同等级防水环保乳胶漆 灯具:高档优质吸顶灯 门:史丹利(STANLEY)/德仕(DSH)同等级玻璃推拉门 橱柜:百丽/博洛尼或同等级 台面石:可丽耐/西德石或同等级人造台面石 洗涤盆:高档优质不锈钢子母盆 龙头:进口或合资品牌双温单柄拉出式水龙头/直饮水龙头 灶具:进口或合资品牌 开关插座:西门子(SIEMENS)/松下(NATIONAL)或同等级 另外，大厦内设12部电梯，其中专用消防梯2部，住户电梯9部，物业管理专用梯一部，另1,5层设有商用扶梯2部;客梯设计采用高、低分区，高区4部，低区6部。 18 9、资金拼盘 项目总投资14.4亿元，其中自有资金4.4亿元(30.41%)，企业往来借款6.5亿元，其余为我行结构化融资3.57亿元。 10、项目投资收益预测 此次融资以A座为申贷项目及抵押物，其销售款完全可以覆盖本次贷款本息。 (1)项目预测总收入:255916万元，明细见下表: 此次融资以首科大厦项目A座的销售款作为还款来源。目前首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米，预计可实现销售25.6亿元。具体情况如下: ?公寓房产均价36,000元/平方米: 该项目公寓定价均价36,000元/平方米。周边同类公寓销售价格情况如下: 西区国际公寓:项目位于丰台区太平桥中路，为精装修公寓。该项目地处西客站、CPD 、丽泽商圈三大经济商圈的核心地段，交通便利。项目周边配套完善。根据搜房网数据，成交均价33,000元/平方米。 唐宁府(华尔街观典):处于西三环莲花桥西南角，为精装公寓。项目地理位臵优越，通过西三环主路可达中关村、金融街、西客站，交通便利。周边遍布中央部委机关、中央金融机关、三军总部等国家机构。周边 19 商业设施、餐饮、银行、邮局、学校等配套齐全。根据搜狐焦点网数据，成交均价35,000元/平方米。 第三区:位于北京市西客站南广场南侧，宣武区马连道胡同1号，西临马连道路，东临马连道东二号路，南临红莲南路，北侧为马连道粮库中路，多路公交车经过小区，项目交通便利。项目集酒店式公寓、服务式公寓、特色商街、商城于一身。根据搜房网数据，成交均价37,000元/平方米。 根据周边底商售价，本项目公寓销售价格定价较为合理。 ?商业房产均价55,000元/平方米 该项目一至五层销售价格区间在40,000-80,000元/平方米，均价约55,000元/平方米。地下一层价格为30,000元/平方米。周边同类底商销售价格情况如下: 根据周边底商售价，本项目商铺定价较为合理。 ?车位单价150,000元/车位 该项目车位定价为150,000元/车位。周边位臵较好项目，车位价格一般在12-20万元/个，离市中心较远的项目，价格一般在8-12万元/个;项目车位定价较为合理 20 首科大厦A座未售房产建筑面积共计70,230.70平方米(公寓、底商合计61727.48平米)，预计可实现销售25.6亿元: 综上，申请人对项目的销售定价较为合理，本笔业务以项目未售部分房产作为融资资金的还款来源，预计销售收入能够足额覆盖业务资金。 11、销售回款计划、销售及回款情况 (1)项目目前未售房产建筑面积构成如下: (2)未售房产的市场价值预测详见下表: 12、周边楼盘对比项目 13、项目成本比较分析 土地成本比较分析 建成后的含税综合建设成本比较分析 三、融资人财务情况分析 (一)近三年及最近一期财务简表 北京林兴房地产开发有限公司提供华青会计师事务所有限公司提供 22 的2009年(华青审字【2012】第6-207号)、2010年(华青审字【2012】第6-208号)、2011年(华青审字【2012】第6-209号)审计报告及2012年7月及科目明细说明。 2009-2012年审计结果均为无保留意见。 资产负债表和利润表: 单位:万元 2011年财务报表明细分析: 23 1、截止2011年12月31日，货币资金1,365万元，较年初2,674万元减少1,309万元。2012年7月末货币资金1,434万元。 2、截止2011年12月31日，预付账款余额为26,508万元，较年初20,516万元增加5,992万元，主要为预付材料采购款和工程款。2012年7月末预付账款29,363万元，主要原预付材料采购款和工程款。 主要债务人如下: 3、截止2011年12月31日，其他应收款余额为27,881万元，较年初26,659万元增加1,222万元。2012年7月末其他应收款25,269万元，为企业往来款。 24 主要债务人如下: 4、截止2011年12月31日，存货余额为90,569万元。其中:土地开发成本18,991万元较年初18,872万元增加119万元;房屋开发成本71,578万元较年初42,591万元增加28,087万元。2012年7月末存货90,302万元，全部为待售房屋。 5、截止2011年12月31日，长期投资为股权投资799万元。被投资单位:北京城建亚泰建设工程有限公司。2012年7月末长期投资799万元。 6、截止2011年12月31日，固定资产净值396万元，其中:运输设备原值298万元，电子及办公设备原值347万元，累计折旧251万元。2012年7月末固定资产356万元。 7、截止2011年12月31日，应付账款为35,663万元，较年初19,215万元增加16,448万元，主要原因是根据项目进度安排，相应的应付款增加所致。2012年7月末应付账款39,648万元，为工程款和装修款。 25 主要债权人情况如下: 8、截止2011年12月31日，其他应付款为67,249万元，较年初18,331万元增加48,918万元，主要原因是企业间借款增加所致。2012年7月末其他应付款61,896万元，为企业间往来借款。 主要债权人情况如下: 26 9、截止2011年12月31日，长期借款较年初55,000万元减少55,000万元，原因为到期归还借款。 10、截止2011年12月31日，实收资本2,000万元。其中:法人林建平出资1,400万元，股权占比70%;股东林少勇出资600万元，股权占比30%。 11、截止2011年12月31日，资本公积42987万元。较2010年19302万元增加23685万元。其中:林建平追加项目投资16785万元，林少勇追加项目投资6900万元。并已由申请人企业出具股东会决议，决定将上述投入资金转增为申请人资本公积金。 12、截止2011年12月31日，未分配利润-635万元。 13、截止2011年12月31日，主营业务收入544万元，全部为房产销售收入。 现金流量表: 单位:万元 27 现金流量表分析: 截止2011年12月31日，该公司经营活动产生的现金流净额为-2,400万元，主要系项目尚未实现销售，现金流入减少，而购买商品、接受劳务需支付的现金大大增加所致;投资活动产生的现金流量净额为-53万元，主要由于购建固定资产需支付的现金增加所致;筹资活动产生的现金流量净额为1,144万元，主要由于借款资金到位所致。 根据以上数据分析表明，2011年12月末的财务报表计算其资产负债率为83%，流动比率为1.19，速动比率为0.43。从各项指标显示:该公司资产负责率较高，主要原因是该公司为房地产开发公司，坐落于丰台区卢沟桥乡太平桥京门商住区西区首科大厦A座项目目前在待售阶段;股东借款6亿元和工程尾款3亿元未付，所以流动负债过高，导致资产负债率较高，速动比较低;指标情况符合北京房地产行业特点。 (二)企业资信情况、银行支持及其他重大情况 1、贷款卡查询信息:2012年9月7日，经贷款卡查询，贷款余额为0，无未结清银行承兑汇票、信用证、保函，没有其他或有负债，贷款卡 28 状态为正常。 2、企业无其他银行支持及其他重大情况发生。 3、准入合规分析: 申请人不属于投资战线过长等原因导致资金大量占压周转困难、内部关联企业相互占用现象突出且无法实施资金封闭管理的房地产开发企业;不属于项目资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业;不属于以债务性资金或信托权益充当项目资本金的房地产开发贷款企业;不属于对有土地闲臵、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业。 申请人各项基础执照齐全有效，符合国家相关产业政策。 本笔募集资金用于归还项目建设产生的企业往来借款以及项目建设费用，不违反国家法律法规和本行相关政策规定; 申请人具备健全的内部管理体系和完善的管理制度，具有较好的信息披露能力，能够满足结构化融资业务的信息披露要求; 申请人不是处于资产划转、整合、重组、转制等不稳定期的企业。 申请人为兴业银行《关于推进本行房地产开发业务持续健康发展的意见》中分类为第三层级的客户，经办机构说明，(1)企业经营及财务情况良好，无重大负面报道，具备四级房地产开发资质;(2)项目位 北京的主要城区，项目交通便利，周边配套齐全;(3)项目有明显的成本优势，建成后的含税综合建设成本约2万元/平米，低于周边公寓3.6万元/平米，底商5.5万元/平米;(4)项目定位于中、小户型公寓、符合北京在限购政策下的刚性需求、销售前景良好;(5)项目开发主体竣工，正在进行内 29 部精装修，产品期限两年充分考虑了项目体量较大所需要的销售回款周期;(6)项目用地全部为净地且费用已付清，四证齐全;(7)本次担保方式以项目土地及在建工程抵押;(8)监管方案要求的管理模式基本符合现行房地产开发贷款的全程封闭管理模式。 4、申请人主体合规性分析: 申请人注册地址为北京市丰台区，在我分行管辖范围内。 申请人具有房地产开发四级资质，具有主体业务资格。 截至2012年7月，企业无长短期借款，未超过在建工程的五成。 申请人不属于政府融资平台，暂无外部评级。 5、项目合规性分析: 项目不属于实际控制权(开发商或开发商股权)发生过3次(含)以上变更的项目;不属于近一年内高价取得的“地王”项目;不属于缺乏房地产开发经验的开发商运作的地段偏远、市场定位不合理、销售前景不明朗的项目;不属于跨地区异地房地产项目。项目属于处于中心城区范围内、交通及生活配套完善、不属于土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目，符合我行2012年信用业务准入细则要求。 我行申贷项目总投资14.47亿元，自有资金4.4亿元，自有资金比例为30.41%，符合监管要求;经核实自有资金来源于股东投入(2011财务报表显示企业所有者权益44354万元，其中:实收资本2000万元，资本公积42987万元)。 根据《兴业银行适用赤道原则的项目融资管理办法》的规定，本项目 30 不适用于赤道原则。 “首科大厦”项目较早取得立项相关批复，政府相关部门未要求节能评估审查;除此之外，符合新开工项目的“八项条件”。 本次抵押物评估净值225591万元，抵押率44.33%，符合我行要求。 31 第三部分 担保分析及其他风险缓释措施分析 一、抵质押物分析 (一) 抵押 经北京中大行房地产估价有限公司对首科大厦A座在建房产未售部分及分摊的土地使用权进行评估(编号:[2012]京中大行估字第12052213号)，确定抵押物在2012年9月6日市场价值为人民币244,033万元，其中:土地使用权价值170,442万元;在建房产价值73,591万 元。扣减权属转移时可能发生的相关税费，抵押物评估净值为225,591万元。其中:土地使用权价值157,561万元;在建房产价值68,030万元。此次申请授信10亿元，抵押率不超过50%，抵押率充足，符合相关要求。 32 33 34 本次抵押物已于2011年12月23日，将项目全部使用权及在建工程抵押给中国金谷国际信托有限责任公司，目前仍在抵。系申请人以“首科大厦”项目A座为其下属莆田林兴实业公司的信托贷款6亿元提供抵押担保。 企业将在使用自有资金结清上述业务后，注销抵押担保，确保抵押物权属清晰的情况下启用我行授信， 35 第四部分 还款来源分析 一、还款计划 本笔结构化融资业务按季付息，到期一次性还本。由于此次贷款为结构化融资，若发行理财产品募集资金，期限为两年，期间不可以提前赎回，所以此笔贷款到期一次性归还本金。我行要求企业销售回款全部划入监管账户。 二、还款来源 (一)第一还款来源为项目销售收入 项目收入分析: 首科大厦A座已取得预售许可证，正在办理竣工备案手续。目前,未售房产市场价值清单(经北京中大行房地产评估有限公司于2012年9月6日为其进行估价): 该项目地理位臵相对优越，性价比合理，绿化率相对较高，居住环境良好，且交通便捷，销售前景看好。申请人信誉较好，能够履行合同,公司销售结算收入可以归还贷款，还款来源充足。 该项目市场分析: 丰台六里桥地区区位优势明显、交通便捷、公共配套设施齐备、在政策的不断推动下，经济发展水平将进一步加快。随着相邻几大特色商圈的建设，作为其交叉、核心区域的六里桥商圈，对商业、住宅、办公、休闲等项目的需求将越来越大。该项目作为高档商住公寓项目，定位准确、起 36 步较早，具有良好的市场前景。 (1)区位优势明显 项目所在区域为北京市重点建设的西南商圈-丽泽商务区。 为加快南城发展，北京市出台重大决策，举全市之力开发建设位于丰台区的北京丽泽金融商务区，使之成为首都经济发展的新引擎。 丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，规划总用地面积5.25平方公里，可开发建设用地1.15平方公里。拥有相对优越的地理区位、便利的交通条件和集中成片可开发利用的土地资源。2008年，丽泽金融商务区被正式纳入北京市“一主一副三新四后台”的金融业总体空间布局，规划定位为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区，成为“立足北京、服务全国、面向世界”的新兴金融机构聚集区。 今年，北京市将对丽泽金融商务区内道路、电力、供水、供热、燃气、电信等市政基础设施进行统筹建设，丰台区目前也正在进行城市设计方案国际征集和交通规划专项研究。在规划调整完成后，将综合考虑道路与未来立体交通的有机结合，有序推动商务区内相关市政道路建设工作。据了解，丽泽金融商务区土地一级开发、公共服务设施投资达600亿元，建成后可吸纳就业7万人，年上缴税收超过40亿元。 丰台区日前出台了专门促进丽泽金融商务区发展的政策，为金融业入驻发展提供更大的舞台和空间。同时，在基础设施建设、支持金融产业项目、区域发展配套服务、重大贡献企业奖励、人才引进、子女教育等方面也做了具体规定，以更有针对性和可操作性的政策支持，营造一流的金融产业投资和发展环境。 37 上述因素表明，在建设的房地产项目作为高档商住公寓及配套设施项目，定位合理，符合该区域整体规划，解决了该地区该类房地产结构性供给不足的矛盾。该项目具有良好的发展前景，价值提升潜力较大。 (2)交通便捷 本项目所在六里桥地区交通是京西交通枢纽之一，铁路有亚洲最大的北京西客站，东靠广安门货运站，长途汽车有六里桥长途汽车站和丽泽长途汽车站，能快速通往京石高速公路和京开高速公路。周边有有1路、4路、6路、50路、特2、205路、300路、309路、321路、323路等数十条公交线路，地铁9号线、10号线将通过此地区，交通十分便利。 (3)公共配套齐备。 本项目位于六里桥商圈中心地带，公共配套齐全。商圈内已建成大中型公建设施56处，商业面积达40万平方米:糖人街、威尔夏大道、首科花园等一批中档社区相续建成。商圈内、西客站南广场文化办公区以基本成熟;太平桥时尚区与西三环商业带正在加速建设速度。 (4)环境优势 本项目周边拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现在人文机构。 (5)本项目规划、设计合理 本项目定位为商住两用公寓楼，由于地理位臵优越:标准层高优势明显，为3.6米;楼内共用12部电梯，其中专用消防梯2部，住户电梯9部，物业管理专用梯一部，另1~5层设有商用扶梯2部;楼内套形设计合理，既有小户型68m2，中户型85 m2、908m2及大户型125 m2可满足各阶层 38 客户的需求。 本项目地理位臵优越，交通非常便捷，区域内用地供给日趋不足，这些无疑将会为本项目带来旺盛的人气，成为本项目未来旺盛销售的乐观条件。 综上，该项目第一还款来源充足且有保障。 (二)债务结构分析 公司拟通过结构化融资和其他债务融资工具等形式获得外部融资。 (三)资金封闭管理方案 (1)我行与融资人签订贷款的专户管理协议，对于该项目销售进行全程封闭式管理，监督其将资金用于约定用途。 (2)要求融资人提供归还信托借款相关凭证，及支付工程相关费用的凭证。 (3)我行将要求该项目的个人按揭贷款全部在我行办理。 (4)对该项目发放的个人住房按揭贷款全部进入封闭式专户管理。同时监督其项目销售过程中购房款也全部进入我行监管账户。 (5)申请人向我行申请综合授信额度人民币10亿元，专项用于结构化融资业务，融资资金用于归还企业间往来借款，支付工程尾款等项目建设相关费用，期限2年。 本次融资资金用于归还企业开发首科大厦A座产生的企业往来借款，以及项目工程尾款等建设费用，均是用于申贷项目建设，用途合法、合规。 目前拟归还的往来借款情况如下: 39 本次企业提供了相关的借款协议:申请人与莆田武夷房地产开发有限公司于2011年12月3日签订借款合同，借款金额8000万元，用于首科大厦建设工程款，于2011年12月5日收妥。 申请人与莆田市星福实业有限公司于2011年12月8日签订借款合同，借款金额50000万元，用于首科大厦建设的工程材料款及费用支出，款项于2011年12月14日收妥。于2012年8月10日签订借款合同，借款金额7000万元，用于首科大厦建设工程款，款项于2012年8月16日收妥。 企业将上述借款记入其他应付款科目，与审计报告显示往来情况相符;其中拆借的资金均用于企业开发的“首科大厦”A座项目建设，用途合法、合规。 本次产品期限两年，项目可售的公寓、底商建面合计61727.48平米，产品期限较为充分的考虑到项目体量较大，需要有一定的销售周期。同时，由于产品期限两年，在监管方案中要求企业须将该项目房产销售收入存入我行监管账户。 40 第五部分 风险分析 一、风险评价 (一)本笔结构化融资的优势和劣势分析 优势: 1、项目位于北京市丰台区的北京丽泽金融商务区，丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，规划总用地面积5.25平方公里，可开发建设用地1.15平方公里。2008年，丽泽金融商务区被正式纳入北京市“一主一副三新四后台”的金融业总体空间布局，规划定位为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区，成为“立足北京、服务全国、面向世界”的新兴金融机构聚集区。项目所在地商业繁荣、金融业活跃、信息资源丰富、基础教育先进、基础设施完善，是国企总部、IT、创意、科技公司的优选办公基地。 2、项目土地取得成本低廉，有较大的盈利空间。 3、融资人已通过关联公司借款解决了项目建造资金，本笔结构化融资优化企业财务成本，配套企业资金使用期限，使银企双方达到共赢。 劣势:公司定位整体销售，有可能会导致销售期过长，因此需要结构化融资的期限与其相配套。 (二)风险控制措施 项目抵押率为44.33%，且我行对项目运作实行封闭管理，未来项目销售如按揭可在我行独家办理，我行可监控项目资金使用。 41 二、总结性意见 同意给予北京林兴房地产开发有限公司综合授信额度人民币10亿元，用于归还建设项目 产生的企业间往来借款，支付工程尾款等项目建设相关费用，期限2年，担保方式为以北京林兴房地产开发有限公司所拥有的丰台区太平桥京门商住区西区首科大厦A座在建房产未售部分及分摊的土地使用权抵押，抵押率为44.33%。授信额度专项用于结构化融资业务，产品规模10亿元，融资成本9.5%，产品期限不超过24个月，到期一次性还本，按季付息。企业内部评级为C3，行业分类为房地产开发经营。我行保证送审材料真实、完整、有效，申请人无影响经营重大涉诉事项。 42 第六部分 金融服务及交易结构方案 43 44 第七部分 尽职调查、金融服务及交易结构方案意见 45 ?.送审报告专业评审、风险评审及结论 46 47 48 49 50