南宁绿城明珠整合营销策划提案

南宁绿城明珠整合营销策划提案 绿城明珠整合营销策划提案 南宁市居天上营销策划机构 二??七年七月二十九日 1 第二部分 绿城明珠江景苑项目分析 二、项目产品及开发分析 1、项目经济指标(有待最终确定) 2、户型配比: 3、户型特点: 4、户型调整建议: 5、滚动开发进度建议 5.1由外至内开发建设 建议本项目开发建设顺序为:2,楼?1,楼?3,楼?4,楼。 开发依据: ?2#楼前有沿街户型，后有江景，住宅套数较少，在整个项目四栋楼宇中最具代表性。先行开发建设和销售2# 2 楼，有利于实现销售目的，树立项目形象，探知市场对整个项目的反应。总之，2#楼的定价和销售情况，对后续栋号的开发建设起到极其重要的指导作用。 ?先期启动沿街2,住宅楼建设，以较低的销售价格启动本项目，为后续住宅栋号价格拉升留下上涨空间。 ?2,、1,沿街住宅楼宇的建设，能形成项目规模视觉效果。此外，这两栋住宅楼交楼后，3,、4#楼尚处于建 设过程中，2,、1,的样板效果能促进3,、4,楼住宅的销售，利于价格的拉升及销售。 5.2、住宅建设开发及发售进度安排 各栋住宅楼宇的开发进度与发售如下: 先建设2#楼，再依次建设1#楼、3#楼、4#楼。滚动开发，销售与工期滚动进行。 栋号 开工时间 竣工时间 工期 发售时间 发售条件 2, 2007/10/01 2008/10/30 13个月，含春节1个月 2008年1月 主体至四层 1, 2007/12/01 2008/12/31 13个月，含春节1个月 2008年4月 主体至8-10层 3, 2008/05/01 2009/05/31 13个月，含春节1个月 2008年8月 主体至8-10层 4, 2008/09/01 2009/09/30 13个月，含春节1个月 2008年12月 主体至8-10层 3 5.3、住宅建设、部分景观先行 大凡销售形势较好的楼盘，景观先行是常用的手段。先做出部分园林实景、做好样板房是楼盘情景营销的重要内容。如凤岭“荣和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等项目，在项目开发前期便着手小区绿化形象建设，美轮美奂的园林实景极大地拉动了销售。而只注重楼盘开发建设，忽略园林景观营造的楼盘，销售则举步为艰。恒大苹果园便是具有代表性的案例。 建议:在1,楼西侧“社区车行出入口”附近设立楼盘销售中心，将项目西侧沿江河堤以精美的园林景观营造出良好的社区环境氛围，使顾客过桥时便可受到精美的园林景观的感染。 6、项目定位思路: 蝶恋蓝湾产品总体定位及主题要点如下: 6.1、蝶恋蓝湾产品定位:江畔花园洋房 6.2、产品定位依据: 6.2.1、项目所精心打造的岭南风格园林，以及自身拥有的优越自然环境 一步一景、步易景移岭南风格的园林不但为两广人所深深喜爱，而且在仙葫尚无以岭南园林作为园林主题风格 4 的项目，甚至在整个南宁也不多见，可以说是稀缺物业。差异化的定位将使项目在推广和消费认同上获益菲浅。同时岭南园林在建造和维护的成本上相对较低。因此绿城明珠的中庭园林建议打造成精致的岭南风格园林。 另外，秀美的蓉茉江围绕项目蜿蜒而过，优美的自然景观资源，使楼盘价值非同一般。 通过打造岭南风情园林、自然江景美宅，挖掘“岭南园林文化”、“自然江岸文化”，树立仙葫独树一帜的特色楼盘。 6.2.2、系出名门，品质高贵 绿城明珠江景苑是绿城明珠项目的组成部分。绿城明珠先期开发了御景苑，御景苑为纯别墅项目。江景苑定位于花园洋房，与御景苑一衣带水。可以说，江景苑系出名门，别墅、花园洋房的高尚品质相互提升，相得益彰。 因此，绿城明珠江景苑的楼盘定位应走中等价位楼盘定位路线，要依托御景苑的社区形象，拔高整个项目的品质。 6.2.3、项目形象定位:自然江岸，岭南美宅 根据以上项目定位分析，绿城明珠江景苑应围绕自然、珍稀的楼盘特色打造项目整体形象。通过成本不高，但布局精巧的岭南园林规划设计营造仙葫别具一格的岭南园林居住环境。 5 第三部分 绿城明珠江景苑营销策划提案 一、项目营销总体策略 1、项目营销总体策略: 2、营销主题 ——自然江岸，岭南美宅 ——12万平方米岭南风情社区 ——2008，仙葫岭南人居元年 ——12万平方米江畔岭南人文府邸 ——悠然岭南风情 畅享幸福生活 ——岭南园林 繁花院落 ——仙葫首席纯岭南园林美宅 ——仙葫罕有岭南园林美筑 6 ——城市人的岭南花园洋房 ——纯翠岭南园林生活/别院 ——岭南人居 诗意人生 本项目拥有得天独厚的自然环境，以紧邻蓉茉江曲线江景为核心景观资源，全城罕见。自然环境、精致园林、高尚产品等综合优势，奠定了本项目作为个性化高尚楼盘的坚实基础。因此，综合本项目的定位及区域特征，以“江景”为核心点，着力挖掘、演绎“江岸文化”、“岭南园林文化”，打造南宁市首屈一指的江景美宅，重新定义花园洋房美宅新形象。 营销主题上体现江景与岭南园林美宅的结合，并要突出对江景的亲近、拥有，以及结合目标客户——成功人士、高尚人士的身份而产生的情感诉求。并且着重挖掘中高收入者，且对岭南园林有偏好的人群。 1.1、营销总体策略: 以“江畔花园洋房”为核心，作为项目各卖点的归结点，全新阐释隆安新花园洋房，创立“绿城明珠”别 7 具一格的园林美宅形象。通过具有针对性的主题诉求，进一步提升项目品牌形象，最终实现总体销售目标。 四个坚持:A:坚持宣传高尚楼盘形象，创建知名品牌。 B:坚持倡导体现岭南花园洋房的生活方式。 C:坚持连续诉求项目高起点的建筑文化体系。 D:坚持制造“热点、焦点、轰动”的效应，创建“名星楼盘”。 1.2、项目其他营销策略: 1.2.1、文化营销策略 通过对蝶恋蓝湾项目文化内涵的挖掘，让客户感受到项目与众不同的特色与品质。如下: 1)挖掘“水岸文化”、“园林文化”，形成楼盘自身最具个性的卖点和特色，提升项目附加价值。 2)以具有江居风情的名称为小区各栋高层命名，如“听涛居”、“晓月居”、“翠堤居”、“颐景居”等。 1.2.2、体验营销策略 花园洋房是有别于普通住宅的高层次住宅产品，在整合营销过程中，必须通过一系列措施展示项目的品质，让客户“触景生情”。措施: 8 1)、在开盘前完成售楼部。售楼部要围绕“江景”、“精品园林”的视觉效果进行装修设计，让顾客现场咨询时，被楼盘浓郁的现场气氛所感染。 2)、开盘前完成沿江景观园林修建，铺设江景栈道。现场园林景观的营造，对销售过程和结果有非常重要的影响，能直接影响到楼盘定价的高低。 3)、做好销售现场的建设工作，须与项目的“江景”、“岭南园林文化”定位相吻合，营造一个气派、优美、园林式的营销环境。 4)、树立规范、专业的良好工地形象。 1.2.3、品牌营销策略 品牌就是楼盘的价值。在客户心目中成为优质品牌的过程，就是让顾客了解、认知、接受绿城明珠的过程。措施: 1)与主流媒体合作，通过宣传，扩大项目知名度和美誉度。 2)利用俱乐部等形式吸引目标客户为会员，定期组织活动，让客户感受到不同凡响的尊贵感，形成良好的口碑宣传效应。 3)一流的产品质量和居住环境，是品牌建设的根本。在项目开发过程中，注重住宅质量、营造优雅的社区环 9 境、提供一流的物管服务，是必须要做好的最基本工作，也是品牌建设的核心内容。 1.2.4、特色营销 在市场竞争激烈的情况下，为突显差异化，可开展有特色的营销活动，以达到吸引眼球的效果。 措施: 围绕楼盘特色，经常举办岭南园林鉴赏会、江景文化沙龙、住户联谊会等公关活动。 1.2.5、高强度营销 在营销的重点阶段，要集中资源，通过各种渠道，发动全面猛烈的营销宣传攻势。具体为:开盘前一个月，采取集中式宣传策略，以“垄断性”的媒体攻击并结合大型营销活动攻势，迅速吸引市场关注。 二、项目销售策划提议 1、销售目标 本项目各栋号均价预测如下(因设计未最终确定，该目标以设计方案的大概数进行计算。不考虑内部员工的集资房部分): 物业类型 户型 套型主要面积 套数 面积小计 目标均价 销售金额 10 (?) (?) (元/?) (万元) 1, 两房,三房,四房 86,126,116,144 188 22943.78 2550 58506639 2, 两房,三房 88,117,126,140 170 19990.72 2450 48977264 3, 两房,三房,四房 85,131,142 221 28286.32 2700 76373064 4, 两房,三房,四房 85,131,142 221 28286.32 2800 79201696 小计 800 99507.14 2643 263058663 本项目的销售周期预计为17-24个月，预测依据: ※过去两年南宁市仙葫房地产容量、周边楼盘每月住宅销售量及本项目规模、定位。 ※本项目的工程建设周期。 2、支撑条件 要实现本项目的快速顺利销售，要解决好以下几个问题: 2.1、工程进度支持 一般工程进度和销售进度齐头并进是较理想的项目开发状态。项目发售前期，要确保2,楼工程建设达到四层 11 以上，以体现企业实力并坚定购房客户的购买决心。若资金充足，1,和2,同时开工，将更有利于项目开发和销售。 2.2、园林景观支持 充分利用项目得天独厚的自然江景和自然地貌优势，在地块西侧江岸营造出精美的江岸园林景观，园林绿化与销售现场联动，让顾客充分体验“江岸文化”、“岭南园林文化”的全新感受。 2.3、营销策略支持 正确的楼盘定位和恰当的营销策略，是搭建项目与消费者之间沟通桥梁的关键。也是本项目是否成功销售的关键。营销整个过程中，要注重树立企业和项目品牌，贯彻品牌效应。 2.4、营销费用支持 强有力的营销推广对项目销售起到重要的作用。 2.5、销售队伍实力支持 销售是产品变现的过程，楼盘价值也在此阶段得到体现。专业、高效、务实、精干的销售团队是项目能否成功销售的关键。 2.6、知名物管支持 本项目发售前，应提前落实物业管理公司。知名物管公司对本项目施行物业管理，将解决购房客户的后顾之忧。 12 使楼盘附加值得以提升。 3、住宅定价策略 3.1住宅整体定价策略: 本项目定位于中等档次楼盘，住宅应采取差异化定价策略，定价以天池山销售均价作为参考。 3.2首期住宅推盘定价策略: 根据以上开发进度，先建设并推出2,楼进行销售。2,楼的发售价格将成为后续栋号住宅价格的标竿，也成为本项目楼盘市场定位的衡量标准。 2,楼面市价格应采取由低到高，逐步推升的渗透定价策略:先以较低的价格入市，发挥价格优势吸引买家，树立项目知名度，随着需求的增加逐步提升售价，最终达到销售目标。如2,入市均价应在2350元/平方米左右，最终均价应达2450元/平方米。由于3#、4#楼位置极佳，视觉开阔，四周风景秀美，售价将达到整个项目的最高。 4、销售阶段性划分: 将本项目营销周期分成五个阶段:预热造势期、2,楼销售期、1,楼销售期、3,楼销售期、4,楼销售期五个主要阶段。各阶段主要安排如下(根据上述3.6.2点所述的工程开发进度制定): 13 销售阶段 时间段 销售栋号 销售任务 说明 预热造势期 2007.12-2008.01 2,楼 2,楼放号 预热造势期一个半月时间 2,楼销售期 2008.01-2008.04 2,楼 完成80%销售 1,楼销售期 2008.04-2008.08 1,楼 完成80%销售 3,楼销售期 2008.08-2008.12 3,楼 完成80%销售 4,楼销售期 2008.12-2009.05 4,楼 完成80%销售 清盘期 2009.05-2009.08 1,3,4, 清盘收尾 将剩余房号优惠清盘 备注 不含清盘期销售周期17个月，含清盘期2个月 6、销售方式与销售技巧 6.1、开盘销售方式 通常开盘销售主要有几种方式，内部认购、排队、抽号等，一般组合起来使用。如果前期造势预热期客户储备不足，内部认购是较好的放盘方式。若市场反应强烈，可采取排队、领号抽号等销售方式。根据来访接待情况选择 14 适合的开盘方式尤为重要。 6.2、促销措施 ?销售折扣 销售折扣是最为常用的促销技巧。根据楼盘发售的不同阶段，销售折扣的方式方法也不尽相同。一般正常销售期，付款折扣为:一次性付款9.6-9.8折;银行按揭付款9.8折-不打折。展销期或促销期的付款方式较正常销售期更灵活、更优惠，以此吸引买家尽快下定。 ?团购优惠 制定优惠的团购措施，有目的、有计划地促成大宗买房交易，加快楼盘销售速度。 ?老客户介绍新客户购买 已买房的老客户若能成功介绍新客户购买，老客户可享受一定的现金或代金券(如赠送物业管理费、车位费等)奖励。 ?尾盘期的购房优惠 项目销售的尾盘期，在已经完成销售任务的情况下，其剩余的少量货量可给予更多的价格优惠，以便尽快清货回拢资金。比如一口价销售、清盘特惠价、买房送大礼包等。 15 三、项目推广策划 1、项目卖点分析及卖点提炼 1.1、项目核心卖点:自然江岸，岭南美宅 概念解析: 自然江岸:蓉茉江沿项目蜿蜒而过，自然江景无须修饰，浑然天成。江景得天独厚，不可复制。 岭南美宅:线条明朗的建筑群，岭南风格的特色园林，星级的物管服务等等一切都围绕高尚洋房的标准来制作。加之蓉茉江水岸优美的自然景观资源及纯江景美宅建筑群，凝练了“傍水而居，水色共天”的居家文化理念。在绿城明珠，一杯咖啡就是一个下午;走在木栈道，杨柳拂面;黄昏的广场，弥漫着咖啡的香味与之千年的人文;每个人眼中透着闲适与自在，每个人的动作透着浪漫与优雅„„，高尚享受成为在绿城明珠里最自然不过的生活场景。 1.2、项目卖点细分: ?优越地段——仙葫区核心位置 与凤岭唇齿相依的仙葫区，位居城市发展主流方向，又一个房地产开发热点地区，自然生态环境得天独厚，最为适宜居住的风水宝地。绿城明珠项目位于仙葫区的核心位置，地段、交通优势非常明显。 16 ?自然环境——不可复制的至尊江景 绿城明珠，位居仙葫大道高尚住宅区中心位置，那平江蜿蜒而过，自然环境极为优越，是不可复制的尊崇风水宝地。蜿蜒而过的私家江岸线，打造独具特色的沿江景观栈道，赏烟波浩淼，听涛声阵阵，营造出浓郁的江岸风情。 ?精致园林——岭南花园洋房 精心打造的岭南风情园林，由流水、小桥、巨石、亚热带灌木、庭台等组成不同园艺小品，或精致、或小巧、或淡雅、或随性，不同的主题共同营造出一个都市中的纯美园林院落。一种回归自然的人居居住文化，一个纯美岭南花园生活空间，必将吸引热爱生活、享受生活的高尚人士。 ?生活方式——自然、自在的生活模式 倡导自然、休闲、运动、健康的生活模式，实现现代人亲近自然山水、享受品位生活的美好生活梦想。 2、项目形象推广 2.1、项目视觉识别系统的设计 ?项目标志 项目标志(LOGO)、名称，标志与名称的标准形、标准色、标准组合。要求不拘泥于传统形式，紧扣项目定位， 17 突出江景美宅的个性化特征。 ?应用部分: 交通工具类; 招牌标识类; 宣传广告类; 证件文具类等。 2.2、营销接待中心的包装设计及主要销售道具 ?营销中心包装 外部包装:现代、时尚，以鲜明的风格出现，色彩线条简洁明快，不仅视觉冲击强，并让人耳目一新。 内部包装:豪华、气派，休闲、舒适，建议包装中充分体现水岸文化、岭南园林文化，提升营销中心不同凡响的品位。 注意做好营销中心周边绿化及相关设施，营造情景相融的营销环境。 ?营销中心功能分区: 18 接待区、洽谈区、休息区等。 ?主要销售物料: 形象墙、展板:视觉冲击强，内容丰富，凸显销售气氛; 楼盘模型、户型模型:项目微缩还原，突出楼盘气势与魅力。可考虑制作规划沙盘和绿化沙盘各一个。 ?销售物料: 楼书、单张、户型平面图、价目表、认购须知、按揭指南、销控表等。 2.3、工地环境包装设计 ?工地现场包装: 工地围墙包装 工地立柱广告牌制作 工地公共标牌制作 彩旗制作:结合活动的开展渲染气氛 施工工人整齐划一的着装 19 ?.样板房参观路线: 营销中心——样板房——沿江景观 做好路线的绿化及指示系统等配套工作，充分考虑其便利性、安全性、创新性、美观化。 2.4、样板房包装设计 样板楼是销售活动进行的场所，是提升产品形象的重要手段。应选用上等、精细工艺、独特新颖的设计来打造项目的样板楼。 对样板楼装修风格建议为:岭南园林风格——充满岭南园林风情。 3、媒体策略 媒体总策略: 本项目须整合各种媒体资源，以主流媒体的宣传与具有特色的营销活动为重点，综合利用其它媒体，通过亲历体验、动感视觉、听觉效果渲染项目引领的新生活概念，通过公共活动，巩固项目的市场空间和市场认知度。 ?报纸:选择《南国早报》为主要传播阵地，《南国城报》等作为辅助媒体。 20 ?电视:主要选择广西生活频道的“广西房地产”栏目，项目入市初期投放形象广告，力求达到给观众强烈的视觉冲击。随着项目销售的深入及营销活动的开展，适时进行专题报道，保持项目的长新常亮。 ?户外广告:公车车体广告、市中心广告牌 ?网络:网络广告宣传是项目营销推广主要的辅助工具。选择《时空网》、《广西房产街》为主要传播阵地，以形象宣传、阶段性的促销信息为主要内容。 ?楼书:亮点集中亮相，展示项目整体形象及各卖点的细述分析。制作应高档化、具有文化品位。 ?宣传单张:项目形象总体展现，传达促销信息，可在房展会、开盘前大量派发，采取点面结合的形式，前期以面为主，做到范围广、频率高，开盘前一周重点针对高收入行业进行宣传，如金融、电信、电力等行业。 ?礼品:向客户赠送有品位、有特色、符合项目形象与客户身份的礼品，如高档办公用具、家用小电器等。 ?公关活动:公关活动能起到渲染气氛，聚焦眼球，聚集人气，让项目知名度迅速提升等极佳效果。 公关活动主要形式有:公益性活动、联谊会、岭南园林品鉴会、开盘活动等等。 4、分阶段推广工作规划: 根据工程进度以及销售周期的安排，推广工作相应进行如下分阶段规划: 21 4.1、第一阶段:项目形象以及2,春晓阁销售期(时间节点2007年12月——2008年4月) 4.1.1、指导思想: 绿城明珠的首次亮相，务必通过强大的媒体资源整合，以优雅、准确、清新的画面，配合灵活多样的公关活动，在南宁楼市中树立起仙葫首席岭南园林美宅的全新形象。并通过对仙葫片区、对项目最大程度的理性以及感性阐述，最大限度的提升仙葫片区、项目自身的外在形象和附加值。 4.1.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 项目形象亮相 2007年12月 塑造项目仙葫首席岭南园林美宅的全新形象 告知 2#春晓阁开盘 2008年2月 传递岭南园林居住文化，提升2#楼产品价值 认同、行动 2#春晓阁销售期 2008年2月—5月 传达热销信息，货量消化期促销 行动 4.1.3阶段广告主题:仙葫，以岭南园林之名，完美蜕变 22 4.1.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 《南国早报》 彩色整版 2007年12月 约5万 报纸 1、通过岭南园林之美烘托本 《南国城报》 彩色整版 2007年12月 2万 项目的完美品质，突出岭南园 市中心 亮相篇: 待定 林美宅的文化气质，传递项目2007年12月约25万 广告牌 仙葫，以岭南园林之名， 户外 给仙葫片区带来的全新气象。 -2008年12月 完美蜕变 公交车 整车 10辆约35万 2、绿城明珠而让世人重新审 2007年12月 视仙葫、认识仙葫。 形象 电视 《广西房地产》 1分钟专题 约6万 半个月 亮相 岭南园林、自然江景 楼书 售楼部宣传资料 待定 岭南园林，繁花院落 生活方式优美诠释; 2007年12月 约8万 开发商实力展示 户型单张 售楼部宣传资料 A4双彩 岭南园林之家 户型图、户型说明 2007年12月 约0.5万 活动内容、销售信息 网络 《时空网》 专题 岭南园林品鉴会 1月中旬-2月 约1万 活动1 岭南园林品鉴会 2008年元旦 约2万 2, 岭南园林居住文化 通过系列报版解构岭南园林 报纸 《南国早报》 彩色半版 1月-2月 7期约17.5万 的居住文化 春晓阁系列1—系列4 23 开盘 《南国早报》 彩色整版 开盘篇:明日，仙葫完美蜕变 开盘推售信息、促销信息 2月 约5万元 发售 活动2 开盘活动 2月 约3万 通过对首期开盘热销的分析 2, 岭南园林， 报纸 《南国早报》 彩色半版 强调岭南园林居住文化获得3月-4月 8期约20万 春晓阁 一种居住文化的广泛认同 的群体认同感 销售期 促销 3.8妇女节主题优惠促销活动 3月 合计 约130万 4.2、第二阶段:1,揽绿阁销售期(时间节点2008年5月——2008年8月) 4.2.1指导思想: 在原有形象的基础上，以华丽的画面、准确的文字语言描绘强化岭南园林之美，烘托本项目的完美品质;以销售数据和热销真实场面再现2,楼热销，传达市场热捧的信息，激发置业欲望。同时表现出项目给仙葫片区带来的华丽气息，并以次带动整个片区档次的提升。务必抓住五月楼市旺季到来的契机，获得最佳销售业绩。 4.2.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 1,揽绿阁预热 2008年4月 1#产品价值 告知 24 1,揽绿阁开盘 2008年5月 园林、建筑形象的塑造 认同、行动 1,揽绿阁销售期 2008年5月—8月 中庭园林、户型特色。货量消化期促销 深化认同 4.2.3、阶段广告主题:仙葫，以岭南园林之名，华丽转身 4.2.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 海报/户岭南园林、便捷交通、齐全配套、 售楼部宣传资料 4开双彩 4月 约2万 型单张 特色户型、开发商实力展示 《南国早报》 彩色半版 4月—8月 16期约40万 仙葫，以岭南园林之名， 报纸 1) 岭南园林，繁花院落 1, 《南国城报》 彩色整版 华丽转身 5月 1期封面4万 2) 楼距够远，风景够美 揽绿阁 生活报、晚报 4月—8月 3万 3) 内嵌花园，高尚洋房 销售期 杂志 《榜样》 彩色整版 4月—8月 4期约6万 网络 《时空网》 专题 楼盘形象、促销信息 活动信息、销售信息 3月—4月 约2万 网络 《广西房产街》 专题 楼盘形象、促销信息 活动信息、销售信息 3月—4月 约1万 25 活动3 新春踏青活动 3月底 约4万 活动4 开盘活动 5月 约3万 合计 约65万 4.3、第三阶段:3,翠堤阁销售期(时间节点2008年8月——2008年12月) 4.3.1指导思想: 继续挖掘岭南园林之美，通过寻找形象代言人的互动参与性活动，掀起又一轮对岭南园林追捧的新高潮。依靠对蓉茉江景的美化描绘，传达江居生活上风上水的优越感。并且通过细致的物业管理服务，烘托本项目的高尚品质，更大限度的提升项目在形象和附加值。同时带给置业者对仙葫片区更完美的想象。 4.3.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 3,翠堤阁预热 2008年7月 江景形象、物管形象塑造 深化认同 3,翠堤阁开盘 2008年8月 继续深化岭南园林文化，3#产品价值 认同、行动 26 3,翠堤阁销售期 2008年8月—12月 货量消化期促销 行动 4.3.3、阶段广告主题:因岭南园林，重新想象仙葫 4.3.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 岭南园林、一线江景、便捷交 通、齐全配套、特色户型、贴 海报 售楼部宣传资料 4开双彩 7月 约0.5万 心物管、和谐邻里、开发商实 3, 力展示等 因岭南园林， 翠堤阁 《南国早报》 彩色半版 12期约30万 重新想象仙葫 1) 岭南园林，诗意人生 销售期 报纸 《南国城报》 彩色整版 2) 繁花院落，微笑芳邻 4期封面16万 8月-10月 3) 一线江景，水色共天 生活报、晚报 约3万 4) 左手园林，右手江景 电视 《广西房地产》 专题 约4.5万 27 杂志 《榜样》 彩色整版 3期约5万 网络 《时空网》 专题 寻找岭南园林形象代言人 主题促销活动 7月-8月 1万 活动5 寻找岭南园林形象代言人 7月-8月 6万 活动6 开盘主题活动 8月 4万 合计 约70万 4.4、第四阶段:4,颐景阁销售期(时间节点2008年11月——2009年4月) 4.4.1、指导思想: 深度挖掘4,的优越卖点——园林、江景、宽楼距、入户花园等，将项目形象进一步拔高，提升其附加值。并利用中秋佳节的契机举办客户联谊会等活动增进业主间情感，创立和谐、温暖的社区生活氛围。从而使置业者对仙葫重新定义为宜居城区。 4.4.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 4,颐景阁预热 2008年10月 岭南园林、江景形象、物管形象继续深化塑造 深化认同 28 4,颐景阁开盘 2008年11月 4#产品核心价值——园林、江景、宽楼间距 认同、行动 4,颐景阁销售期 2008年12月—4月 货量消化期促销 行动 4.4.3、阶段广告主题:因岭南园林，重新定义仙葫 4.4.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 岭南园林、一线江景、超宽楼距、 便捷交通、齐全配套、特色户型、 海报 售楼部宣传资料 4开双彩 10月 约0.5万 贴心物管、和谐邻里、开发商实力4, 因岭南园林， 展示等 颐景阁 重新定义仙葫 《南国早报》 彩色半版 20期约50万 销售期 1)楼距够远，风景够美 报纸 2008年11月《南国城报》 彩色整版 3期封面12万 2)院落情怀，和谐邻里 -2009年4月 杂志 《榜样》 彩色整版 3)270?江景视野 3期约4.5万 29 4)体验岭南园林新美宅生活 网络 《时空网》 专题 中秋客户游园联谊会 主题活动、促销信息 9月底-10月初 2万 活动7 中秋客户游园联谊会 9月底 6万 活动8 开盘主题活动 11月 3万 合计 约80万 4.5、第五阶段:清盘销售期(时间节点2009年5月——2009年10月) 4.5.1、指导思想: 推出灵活多样的优惠措施，并挖掘老客户潜力，推动以老带新优惠政策来推动尾盘销售。同时举办丰富多彩的社区活动，营造温馨、和谐、融洽的社区。以精美的园林实景、温情的社区生活画面、优惠的价格激发置业欲望。 4.5.2、推广任务及效果: 销售进度 时间节点 推 广 任 务 效果 项目清盘期 2009年5月—10月 园林实景、社区生活、优惠政策攻坚 深化认同、加速行动 30 4.5.3、阶段广告主题:把家安在风景里 4.5.4、媒体配合: 销售期 项 目 媒 体 版面/规格 主 题 内 容 发布时间 费用(折后) 清盘期 报纸 《南国早报》 彩色1/4版 我想有个家 现房、园林、社区生活、优惠政策 5月—10月 约10万 合计 约10万 5、营销推广费用控制: 本项目由于定位于中等档次楼盘，在形象塑造、推广力度等方面将比中低档楼盘有更大的投入，因此，住宅营销推广费用按总销售额的2.3%进行测算。 住宅营销与推广费用预计为:住宅总销售收入2.63亿×2.3%,605万元。 后记: 绿城明珠项目虽然占地面积较小，但项目本身具有众多得天独厚的优势。我们相信，良好的项目品质、一流的工程质量、准确的市场定位、专业的营销策划、强大的销售队伍将为本项目的成功运作保驾护航。 31 下面是余秋雨经典励志语录，欢迎阅读。 不需要的朋友可以编辑删除～～ 关于年龄 1.一个横贯终生的品德基本上都是在青年时代形成的，可惜在那个至关重要的时代，青年人受到的正面的鼓动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。 2.我不赞成太多地歌颂青年，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的陷阱最多、最大、最险。 32 3.历史上也有一些深刻的哲人，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反:越是坚固的对象越需要鼓动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。 4.青年时代的正常状态是什么，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。 5.中年是对青年的延伸，又是对青年的告别。这种告别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。 6.中年人的当家体验是最后一次精神断奶。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的;对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点;因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的脆弱和空前的强大集于一身。 7.中年人一旦有了当家体验，就会明白教科书式的人生教条十分可笑。当家管着这么一个大摊子，每个角落每时每刻都在涌现着新问题，除了敏锐而又细致地体察实际情况，实事求是地解开每一个症结，简直没有高谈阔论、把玩概念的余地。这时人生变得很空灵，除了隐隐然几条人生大原则，再也记不得更多的条令。 8.中年人的坚守，已从观点上升到人格，而人格难以言表，他们变得似乎已经没有顶在脑门上的观点。他们知道，只要坚守着自身的人格原则，很多看似对立的观点都可相容相依，一一点化成合理的存在。于是，在中年人眼前，大批的对峙消解了，早年的对手找不到了，昨天的敌人也没有太多仇恨了，更多的是把老老少少各色人等照顾在自己身边。请不要小看这“照顾”二字，中年人的魅力至少有一半与此相关。 9.中年人最可怕的是失去方寸。这比青年人和老年人的失态有更大的危害。中年人失去方寸的主要特征是忘记自己的年龄。一会儿要别人像对待青年那样关爱自己，一会儿又要别人像对待老人那样尊敬自己，他永远活在中年之外的两端，偏偏不肯在自己的年龄里落脚。 33 10、某个时期，某个社会，即使所有的青年人和老年人都中魔一般荒唐了，只要中年人不荒唐，事情就坏不到哪里去。最怕的是中年人的荒唐，而中年人最大的荒唐，就是忘记了自己是中年。 11、中年太实际、太繁忙，在整体上算不得诗，想来难理解;青年时代常常被诗化，但青年时代的诗太多激情而缺少意境，按我的标准，缺少意境就算不得好诗。 12、一般情况下，老年岁月总是比较悠闲，总是能够没有功利而重新面对自然，总是漫步在回忆的原野，而这一切，都是诗和文学的特质所在。老年人可能不会写诗或已经不再写诗，但他们却以诗的方式生存着。看街市忙碌，看后辈来去，看庭花凋零，看春草又绿，而思绪则时断时续，时喜时悲，时真时幻。 13、老人的年龄也有积极的缓释功能，为中青年的社会减轻负担。不负责任的中青年用不正当的宠溺败坏了老人的年龄，但老人中毕竟还有冷静的智者，默默固守着年岁给予的淡然的尊严。 14、只有到了老年，沉重的人生使命已经卸除，生活的甘苦也已了然，万丈红尘已移到远处，宁静下来了的周际环境和逐渐放慢了的生命节奏构成了一种总结性、归纳性的轻微和声，诗的意境出现了。 15、中青年的世界再强悍，也经常需要一些苍老的手来救助。平时不容易见到，一旦有事则及时伸出，救助过后又立即消失，神龙见首不见尾。这是一种早已退出社会主体的隐性文化和柔性文化，隐柔中沉积着岁月的硬度，能使后人一时启悟，如与天人对晤。老年的魅力，理应在这样的高位上偶尔显露。不要驱使，不要强求，不要哄抬，只让它们成为人生的写意笔墨，似淡似浓，似有似无。 关于人生 1.我们对这个世界，知道得还实在太少。无数的未知包围着我们，才使人生保留迸发的乐趣。当哪一天，世界上的一切都能明确解释了，这个世界也就变得十分无聊。人生，就会成为一种简单的轨迹，一种沉闷的重复。 34 2.人有多种活法，活着的文明等级也不相同，住在五层楼上的人完全不必去批评三层楼的低下，何况你是否在五层楼还缺少科学论证。 3.人生的道路也就是从出生地出发，越走越远。一出生便是自己，由此开始的人生就是要让自己与种种异己的一切打交道。打交道的结果可能丧失自己，也可能在一个更高的层面上把自己找回。 4.不管你今后如何重要，总会有一天从热闹中逃亡，孤舟单骑，只想与高山流水对晤。走得远了，也许会遇到一个人，像樵夫，像路人，出现在你与高山流水之间，短短几句话，使你大惊失色，引为终生莫逆。但是，天道容不下如此至善至美，你注定会失去他，同时也就失去了你的大半生命。 5.人生的过程虽然会受到社会和时代的很大影响，但贯穿首尾的基本线索总离不开自己的个体生命。个体生命的完整性、连贯性会构成一种巨大的力量，使人生的任何一个小点都指点着整体价值。 6.如果有一天，我们突然发现，投身再大的事业也不如把自己的人生当做一个事业，聆听再好的故事也不如把自己的人生当做一个故事，我们一定会动手动笔，做一点有意思的事情。 7.杰出之所以杰出，是因为罕见，我们把自己连接于罕见，岂不冒险?既然大家都很普通，那么就不要鄙视世俗岁月、庸常岁序。不孤注一掷，不赌咒发誓，不祈求奇迹，不想入非非，只是平缓而负责地一天天走下去，走在记忆和向往的双向路途上，这样，平常中也就出现了滋味，出现了境界。 8.就人生而言，应平衡于山、水之间。水边给人喜悦，山地给人安慰。水边让我们感知世界无常，山地让我们领悟天地恒昌。水边让我们享受脱离长辈怀抱的远行刺激，山地让我们体验回归祖先居所的悠悠厚味。 9.第一根白发人人都会遇到，谁也无法讳避，因此这个悲剧似小实大，简直是天网恢恢，疏而不漏，而决斗、毒药和暗杀只是偶发性事件，这种偶发性事件能快速置人于死地，但第一根白发却把生命的起点和终点连成了一条绵长的逻辑线，人生的任何一段都与它相连。 35 10、谁也不要躲避和掩盖一些最质朴、最自然的人生课题如年龄问题。再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。 11、人格尊严的表现不仅仅是强硬。强硬只是人格的外层警卫。到了内层，人格的天地是清风明月，柔枝涟漪，细步款款，浅笑连连。 12、黄山谷说过:“人胸中久不用古今浇灌，则尘俗生其间，照镜觉面目可憎，对人亦语言无味。”这就是平庸的写照。如此好事，如果等到成年后再来匆匆弥补就有点可惜了，最好在青年时就进入。早一天，就多一份人生的精彩;迟一天，就多一天平庸的困扰。 13、再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。 14、人生不要光做加法。在人际交往上，经常减肥、排毒，才会轻轻松松地走以后的路。 15、几乎每一个改革探索者都遇到过嫉妒的侵扰，更不要说其中的成功者了。人们很容易对高出自己视线的一切存在投去不信任，在别人快速成功的背后寻找投机取巧的秘密。 关于文化 1.真正的文化精英是存在的，而且对国家社会非常重要。但是这些年来，由于伪精英的架势实在是太让人恶心了，结果连真的精英的名声也败坏了。真精英总是着眼于责任，伪精英总是忙着装扮;真精英总是努力地与民众沟通，伪精英总是努力地与民众划分，这就是最根本的区别。 2.凡是文化程度不高的群落，总是会对自己不懂的文化话语心存敬畏，正是这种敬畏心理被一些投机文人利用了。 36 3.在文化上，无效必然导致无聊，无聊又必然引来无耻。但是，即使到了这种“三无”的低谷，也不必过于沮丧。因为只有低谷，才能构成对新高峰的向往。 4.当今天下百业，文化最大。当今天下百行，文化届最小。那么，岂能再让一个日渐干涸的小池塘，担任江河湖海的形象代表? 5.古代绘画中无论是萧瑟的荒江、丛山中的苦旅，还是春光中的飞鸟、危崖上的雏鹰，只要是传世佳品，都会包藏着深厚的人生意识。贝多芬的交响曲，都是人生交响曲。 6.善良，这是一个最单纯的词汇，又是一个最复杂的词汇。它浅显到人人都能领会，又深奥到无人能够定义。它与人终生相伴，但人们却很少琢磨它、追问它。 7.社会理性使命已悄悄抽绎，秀丽山水间散落着才子、隐士，埋藏着身前的孤傲和身后的空名。天大的才华和郁愤，最后都化作供后人游玩的景点。 8.阅读的最大理由是想摆脱平庸，早一天就多一份人生的精彩;迟一天就多一天平庸的困扰。 9.为什么那么多中国民众突然对韩国的电视剧，对超女表现出那么单纯的投入，很重要的原因是，韩国艺术家不知道中国评论家，而超女根本不在乎评论家的存在。 10、一切美丽都是和谐的，因此总是浑然天成，典雅含蓄。反之，一切丑陋都是狞厉的，因此总是耀武扬威，嚣张霸道。如果没有审美公德的佑护，美永远战胜不了丑。 11、什么季节观什么景，什么时令赏什么花，这才完整和自然。如果故意地大颠大倒，就会把两头的况味都损害了。“暖冬”和“寒春”都不是正常的天象。 37 12、文明的人类总是热衷于考古，就是想把压缩在泥土里的历史扒剔出来，舒展开来，窥探自己先辈的种种真相。那么，考古也就是回乡，也就是探家。探视地面上的家乡往往会有岁月的唏嘘、难言的失落，使无数游子欲往而退;探视地底下的家乡就没有那么多心理障碍了，整个儿洋溢着历史的诗情、想像的愉悦。 13、我们的历史太长、权谋太深、兵法太多、黑箱太大、内幕太厚、口舌太贪、眼光太杂、预计太险，因此，对一切都“构思过度”。 14、中华文化的三大优点:一、不喜远征。中国人不会举一国之力去攻打远方之国。二、不喜极端。儒家讲究“中庸之道”，会努力寻找一个中间点，规避极端三、不喜无序。中国一直处于集权统治的状态中，习惯所有的事务都在管理之中，中国失控的时候是很少见的。 关于爱情 很多女孩子觉得责任感不太重要，男人没有责任感反而给了女方一种权利。其实对男人来说，还有什么比没有责任感可怕地呢?与没有责任感的男人谈恋爱，就像与朝雾和晚霞厮磨，再美好也没有着落。 爱情非常珍贵，不仅值得用斗争来保卫，而且即使付出生命的代价也值得。 其实，未经艰苦寻找的草率结合，对她也是不尊重。她和你一样，都有寻求深刻爱情的权利。 每一男女都处在自转之中，当一个男人最散发魅力的一面转向了一位女人，而这女人最美好的一面也刚好朝向了这个男人，那么爱情就挡也挡不住了。当然不是每个人都如此幸运，自转的方向和速度，相对于那个有可能出现或已经错过的异性，总要有偏差，所以老有人找不到自己的爱情。 2、能够慢慢培养的不是爱情，而是习惯。能够随着时间得到的，不是感情而是感动。所以爱是一瞬间的礼物，有就有，没有就没有。但反过来说，爱和婚姻实际并不是一回事情，并不是所有的爱情都要结婚的，也不是所有婚姻都有爱情的。 38 6、爱情里，总有一个主角和一个配角，累的永远是主角，伤的永远是配角;有时，爱也是种伤害:残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己;人生就是一种承受，需要学会支撑。支撑事业，支撑家庭，甚至支撑起整个社会，有支撑就一定会有承受，支撑起多少重量，就要承受多大压力。 7、假如你想要一件东西，就放它走。它若能回来找你，就永远属于你;它若不回来，那根本就不是你的。爱情也是如此。 8、为什么把择定终身的职责，交付给半懂不懂的年岁;为什么把成熟的眼光，延误地出现在早已收获过的荒原? 9、说了那么多旳——“如若你不在，我等待你归来。”也比不过你一句——“我不会等，我去找你!” 关于友情 1.常听人说，人世间最纯净的友情只存在于孩童时代。这是一句极其悲凉的话，居然有那么多人赞成，人生之孤独和艰难，可想而知。我并不赞成这句话。孩童时代的友情只是愉快的嘻戏，成年人靠着回忆追加给它的东西很不真实。友情的真正意义产生于成年之后，它不可能在尚未获得意义之时便抵达最佳状态。 2.很多人都是在某次友情感受的突变中，猛然发现自己长大的。仿佛是哪一天的中午或傍晚，一位要好同学遇到的困难使你感到了一种不可推卸的责任，你放慢脚步忧思起来，开始懂得人生的重量。就在这一刻，你突然长大。 3.在人生的诸多荒诞中，首当其冲的便是友情的错位。友情的错位，来源于我们自身的混乱。 4.置身于同一个职业难道是友情的基础?当然不是。如果偶尔有之，也不能本末倒置。情感岂能依附于事功，友谊岂能从属于谋生，朋友岂能局限于同僚。 39 5.在家靠父母，出外靠朋友。这种说法既表明了朋友的重要，又表明了朋友的价值在于被依靠。但是，没有可靠的实用价值能不能成为朋友?一切帮助过你的人是不是都能算作朋友? 6.患难见知己，烈火炼真金。这又对友情提出了一种要求，盼望它在危难之际及时出现。能够出现当然很好，但友情不是应急的储备，朋友更不应该被故意地考验。 7.真正的友情不依靠什么。不依靠事业、祸福和身份，不依靠经历、方位和处境，它在本性上拒绝功利，拒绝归属，拒绝契约，它是独立人格之间的互相呼应和确认。它使人们独而不孤，互相解读自己存在的意义。因此所谓朋友也只不过是互相使对方活得更加自在的那些人。 8.真正的友情都应该具有“无所求” 的性质，一旦有所求，“求”也就成了目的，友情却转化为一种外在的装点。我认为，世间的友情至少有一半是被有所求败坏的，即便所求的内容乍一看并不是坏东西;让友情分担忧愁，让友情推进工作„„，友情成了忙忙碌碌的工具，那它自身又是什么呢?应该为友情卸除重担，也让朋友们轻松起来。朋友就是朋友，除此之外，无所求。 9.无所求的朋友最难得，不妨闭眼一试，把有所求的朋友一一删去，最后还剩几个? 10.真正的友情因为不企求什么不依靠什么，总是既纯净又脆弱。世间的一切孤独者也都遭遇过友情，只是不知鉴别和维护，一一破碎了。 11.“君子之交谈如水”，这种高明的说法包藏着一种机智的无奈，可惜后来一直被并无机智、只剩无奈的人群所套用。怕一切许诺无法兑现，于是不作许诺;怕一切欢晤无法延续，于是不作欢晤，只把微笑点头维系于影影绰绰之间。有人还曾经借用神秘的东方美学来支持这种态度:只可意会，不可言传;不着一字，尽得风流;羚羊挂角，无迹可寻„„这样一来，友情也就成了一种水墨写意，若有若无。但是，事情到了这个地步，友情和相识还有什么区别? 40 12.强者捆扎友情，雅者淡化友情，俗者粘贴友情，都是为了防范友情的破碎，但看来看去，没有一个是好办法。原因可能在于，这些办法都过分依赖技术性手段，而技术性手段一旦进入感情领域，总没有好结果。 13.万不能把防范友情的破碎当成一个目的。该破碎的让它破碎，毫不足惜;虽然没有破碎却发现与自己生命的高贵内质有严重羝牾，也要做破碎化处理。罗丹说，什么是雕塑?那就是在石料上去掉那些不要的东西。我们自身的雕塑，也要用力凿掉那些异己的、却以朋友名义贴附着的杂质。不凿掉，就没有一个像模像样的自己。 14.该破碎的友情常被我们捆扎、粘合着，而不该破碎的友情却又常常被我们捏碎了。两种情况都是悲剧，但不该破碎的友情是那么珍贵，它居然被我们亲手捏碎，这对人类良知的打击几乎是致命的。 15.其实，世上哪有两片完全相同的树叶，即便这两片树叶贴得很紧?本有差异却没有差异准备，都把差异当作了背叛，夸张其词地要求对方纠正。这是一种双方的委屈，友情的回忆又使这种委屈增加了重量。负荷着这样的重量不可能再来纠正自己，双方都怒气冲天地走上了不归路。凡是重友情、讲正气的人都会产生这种怒气，而只有小人才是不会愤怒的一群，因此正人君子们一旦落入这种心理陷阱往往很难跳得出来。高贵的灵魂吞咽着说不出口的细小原因在陷阱里挣扎。 16.友情好像是一台魔力无边的红外线探测仪，能把一切隐藏的角落照个明明白白。不明不白也不要紧，理解就是一切，朋友总能理解，不理解还算朋友?但是，当误会无可避免地终于产生时，原先的不明不白全都成了疑点，这对被疑的一方而言无异是冤案加身;申诉无门，他的表现一定异常，异常的表现只能引起更大的怀疑，互相的友情立即变得难于收拾。 17.友情本是超越障碍的翅膀，但它自身也会背负障碍的沉重，因此，它在轻松人类的时候也在轻松自己，净化人类的时候也在净化自己。其结果应该是两相完满:当人类在最深刻地享受友情时，友情本身也获得最充分的实现。 41 18.现在，即便我们拥有不少友情，它也还是残缺的，原因在于我们自身还残缺。世界理应给我们更多的爱，我们理应给世界更多的爱，这在青年时代是一种小心翼翼的企盼，到了生命的秋季，仍然是一种小心翼翼的企盼。但是，秋季毕竟是秋季，生命已承受霜降，企盼已洒上寒露，友情的渴望灿如枫叶，却也已开始飘落。 42