博仕湾项目提案报告

nullnullnull市场分析项目分析定位项目产品建议项目形象推广建议null1.城市概况2.房地产市场分析3.区域竞争分析null孝昌县地处江汉平原北部，湖北省东北部，与武汉距离仅80公里，是京广经济带上重要节点城市。在国家实施“中部崛起”发展战略以及建设武汉城市圈的历史机遇下，面临承接东部产业转移的良好机会，孝昌县发展形势大好。1.城市概况：孝昌地位与发展null1.城市概况：孝昌人口与经济 2009年，孝昌实现国民生产总值49亿元，财政收入3亿元。2010年，孝昌实现国民生产总值56亿元，财政收入突破4亿元。目前孝昌经济正处于高速发展期，孝昌市场消费者购买力稳步增强，潜在购房群体需求量在这几年内将达到一个高峰值。预计2013年孝昌县生产总值将达到100亿元，财政收入将达到10亿元，人均GDP从2009年的7000元到2013年的15000元。null1.城市概况：孝昌交通环境null1.城市概况：孝昌经济产业 建县之初，孝昌县规模以上工业企业仅有1家，规模增加值不到1000万元，外贸出口为零；到2009年，全县共有工业企业1394家，从业人员3万人，规模以上工业企业达到35家。工业增加值完成7.32亿元，规模工业增加值达2.42亿元，规模工业总产值完成8.5亿元。 目前有四大产业集群基本形成，以烨和电子、惠洋电器为代的机械电子产业；以兴仁堂药业、太子米业为代表的食品医药产业；以金鸡化工、龙腾水泥为代表的化工建材产业；以永兴纺织、沃普皮件为代表的轻工纺织产业。四大产业聚集初步形成机械电子化工建材食品医药轻工纺织null1.城市概况：孝昌文化“孝”是孝昌的 “文化名片”， 孝文化是孝昌地域特色。 如今，返乡文化的意义已经衍生成为一种对家乡的依恋和眷顾，对传统文化的回归和尊重。 66万人口的孝昌，有20万在外拼搏创业，据统计，孝昌目前1300多名回乡创业者，总投资达36.5亿元，兴办各类经济实体880多家，实现2.1万多人就业。拥有过亿资产的在外孝昌籍成功人士不下50人。在浓郁文化的指引下，一批批游子似群燕归巢，而已经远离了农业生产活动的返乡群体，他们在城区置业的需求更为强烈。null 孝昌城区格局主要分为中心商业区、政务区、工业园区和未来规划形成的站前商业区。 目前城区商业分要分布在107国道两侧、洪花大道两侧，业态主要为零售、小型百货、服务业 。正在形成的专业市场群在京广轨道线东侧。1.城市概况：城市规划发展契机 目前孝昌县城区以京广铁路花园站和京珠高速为东西两极,向周边扩充.null 小 结孝昌是湖北中部地区重要的交通节点，区域交通枢纽优势明显，物流成本低廉。 宏观经济平稳、快速的发展，特别是近几年良好的经济发展趋势，为孝昌房地产市场的稳定、高速发展提供了坚实的基础条件。 外出务工经商为主的外向经济和逐渐发展壮大的个体经济，以及深厚的“孝”文化，将是促进孝昌房地产市场发展的重要推动力量。 城市东西双向的急速扩充带来的人口扩容，大量农村人口涌入城内，为县区房地产市场注入了较大的活力。1.城市概况：2.房地产市场分析：孝昌县2010年房地产市场情况2.房地产市场分析：孝昌县2010年房地产市场情况2010年，孝昌县房地产业蓬勃发展，全年完成投资3.9亿元，实现税收4200万元。 依据《孝昌县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2008年至2012年规划期内，孝昌县住房规划建设91万平方米。其中应建设普通商品房78万平方米，经济适用住房9万平方米，建设廉租房4万平方米。 近年来市场需求的增加，孝昌县市区内大量的土地成交，使目前孝昌商品房市场整体供应量持续增大。至2011年上半年，市区内已无可利用建设土地。未来几年内，房地产市场供应将集中供应，市场竞争将会相当激烈。 2011年4月21日，湖北孝昌县福州土地推介会在世纪金源大饭店举行，共推介5个地块共计576.56亩，这些地块均位于该县中心位置，周边配套齐全，商业氛围成熟，未来发展前景良好。 2.房地产市场分析： 2009-2011年政策解析2.房地产市场分析： 2009-2011年政策解析2009-02-102009-05-212009-05-252009-05-272009-10-162009-12-92009-12-142009-12-172010-1-102010-3-182010-4-142010-4-18金融政策税收政策行政手段国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例20%其它30%。国务院总局制定《土地增值税清算管理规程》加强房地产开发企业的土地增值管理。国务院将个人住房转让营业税免征时限由2的恢复到5年，遏制炒房现象。四大国有商业银行房贷政策购房者可享受住房贷款七折优惠。发改委拟研究开征物业税。住建部发布可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。五部委将开发商拿地的首付比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。国务院规定二套房贷款首付比例不得低于40%。国务院强令除16家以房地产为主业的央企外，78户不以房地产为主的央企进行重组。国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，另外，对购买首套住房且套型面积在90平米以上的家庭，贷款首会比例不得低于30%。国务院发布可根据风险状况，暂停发房购买第三配套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。房地产相关政策经09年上半年的宽松政策后，从09年下半年至今多为从紧住房政策。一方面通过金融政策、限购令等对抑制市场需求；一方面通过行政及税收政策对发展商企业进行约束。一系列的政策相继出台，将对房地产市场起到强烈的影响。2010-6-30武房规（2010）2号。 关于加强房地产市场监管，完善商品房预售管理工作的通知。新国八条。2011-1-26房产税。2.房地产市场分析：近期信贷政策调整影响2.房地产市场分析：近期信贷政策调整影响银行针对房贷的相关调整，对武汉房地产市场刚性需求客户群体起到了直接抑制性作用，预计未来成交量将呈现更为明显的下跌，销售压力和竞争压力同步加剧。半数银行停贷 部分银行“一贷”提至四成据调查，各商业银行，无法申请房贷的银行已增加为：民生、兴业、农行、浦发等银行。孝昌县内银行能够提供贷款的也需要首付四成。 信贷方面，银监会可能于5月出台新规，进一步并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。 虽然没有收到正式文件，但部分银行已自行上调首付比例至四成。建行个贷人士称，目前首套房首付三成很难获得贷款，在该行申请首套房贷，至少要四成首付。“已经有消息说首付要五成，未来首付比例还有可能上调。”该个贷人士表示。 业内人士表示，如果房价继续上涨，政府可能会直接将首套房的首付比率上调至50%，但想要短期内实施这一政策有难度。 资料来源：武汉商报（5月4日）null2.房地产市场分析：区域内供应竞争分析 区域内房地产开发活跃，沿花园大道以东区域内可用土地资源基本绝迹。花园大道以西区域正待开发，未来1－2年内土地市场与房地产市场将集中放量，沿河板块和花园站板块不仅面临着花园大道以东各成熟板块的分流，更面临着花园大道以西的大量竞争，发展形势极为严峻。沿河板块花园站板块开发区板块政务区板块古城大道板块中心区板块null 销售价格普遍在2100-2800元/㎡之间。各板块中以政务区板块商品房价格最高，其次为开发区，本案所在的沿河板块目前为最低价区域； 各区域内单个楼盘项目由于地理位置、规模配套、园林及户型规划设计、景观、开发品牌等因素的不同，存在一定的价格差异。市场上主力消化户型基本上以三房两室两厅两卫为主，附带有小部分两房及四房等户型； 孝昌区域市场销售率较为缓慢，2009年之前开发的几个楼盘目前仍有较大的后续规模待开发。3.区域竞争分析：竞争区域价格分析沿河板块花园站板块开发区板块政务区板块古城大道板块中心区板块null全洲中实花园3.区域竞争分析：区域重点项目分析（同区不同质）3.区域竞争分析：竞争对手分析3.区域竞争分析：竞争对手分析项目卖点分析：  全洲作为当地的品牌开发商，有较大的市场影响力；  该项目位于孝昌两条重要主干道古城大道和西洪花大道之间，区位优势明显；  该项目两面临街，形象昭示性强；  项目靠近西侧分布有商业街和建材市场，物业有一定的升值性；  户型产品主要实用功能型三房，面积控制合理，得房率较高。 项目软肋分析 项目紧挨火车轨道线，存在噪音影响； 采用多层砖混结构，给人低廉的物业形象； 园林绿化没有跟上项目进度，对促进项目销售不能创造有利条件。null*全洲桃源3.区域竞争分析：区域重点项目分析（同质不同区）3.区域竞争分析：竞争对手分析3.区域竞争分析：竞争对手分析项目卖点分析：  品牌开发商，在当地知名度较高； 临近孝昌县政府等政店机关聚集区； 靠近孝昌唯一的大型市民休闲广场和观塘湖公园； 中百仓储等大型商业配套； 大规模体量以及优质物业让该项目在市场上影响力较大； 户型基本为功能实用型，面积控制合理，得房率高。 项目软肋分析 相对于孝昌其他楼盘而言，销售单价较高一些。null*祥瑞景城3.区域竞争分析：区域重点项目分析同质不同区3.区域竞争分析：竞争对手户型了解3.区域竞争分析：竞争对手户型了解项目卖点分析：  临近孝昌县政府等政府机关聚集区； 靠近孝昌唯一的大型市民休闲广场和观塘湖公园； 处于政务区与开发区之间，周边环境面貌较好； 产品类型较多，客户购买选择性较大； 户型产品均赠送部分超大观景阳台； 周边分布有中小学等教育资源。 项目软肋分析  三房产品面积均较大，总价较高； 相对于孝昌其他楼盘而言，较高的销售单价对购房者存在一定的抗性； 高层框剪结构，造价成本高，价格灵活变动性差。小 结2010年住宅价格在政策调控下未受影响，一方面是由于孝昌县房地产市场起步晚，发展并不成熟。另一方面说明市场仍以刚性需求为主。预计孝昌未来2年住宅需求持续扩张，但2015年起新房住宅需求萎缩，市场将进入调整期。 花园大道（107国道）以东土地资源稀缺，住宅用地容积率将持续高密度化，花园大道以西将会众多地产开发商今后一段时间内投资开发的首选，未来竞争压力将急剧上升。 调控政策接踵而出，预计房地产住宅市场将会经历一个较长调控周期；且受政策影响，房地产住宅市场呈现价量齐跌现象，将加剧未来的销售和竞争压力。 120平方米面积的三房是孝昌县商品房成交主体，解决基本住房和农村改善住房是市场需求主体。 项目竞争市场以返乡置业客群为主体，以中低总价、中大户型为主要去化特征，区域未来市场竞争激烈，项目需要有鲜明价值形象的核心竞争力； 项目竞争市场价值衡量以品牌、规模、产品和价格为核心竞争力，面对激烈的竞争环境，不断分流的客户群体，项目需要打破这种标准，力求走差异化为主的战略路线，超越竞争。 小 结null*1.项目概况2.SWOT分析3.客群定位4.产品定位5.价格定位null 本项目位于孝昌县澴水河西岸，总占地面积1146亩，总建筑面积约56万方。项目用地南北纵深约1600米，东西长约460米，河岸线长1760米。其中河滩公园用地526.6亩，商住用地478.7亩。项目一期占地42420㎡，总建筑面积61322 ㎡。其中商铺9000 ㎡，住宅52322 ㎡。项目东面为澴水河，澴水河大桥接城市主干道之一古城大道，沿河岸线正在修建河滩公园；西北面为松林地，为孝昌县政府规划的博士湾森林公园；南面接花园大桥，对岸即为正在筹备改建的花园火车站。null东至：澴水河南至：花园大桥北至：243省道西至：政府规划道路nullS（优势）: 临澴水河、森林公园、自然环境优美 项目体量较大，能形成集聚效应 政府规划项目，能争取相关政策 项目临街面较多，后期商业开发较为有利W（劣势）: 周边生活配套暂不完善，居住氛围不浓 项目体量较大，消化周期长 项目周边人流量小，后期商业部分招商难度较大 O（机会）: 政府规划道路的建设、花园火车站的整体改造、水滨森林公园的建成将会对项目起到积极作用。 孝昌县房地产市场整体水平不高，有较大的上升空间。 近年来孝昌房地产市场需求较旺盛T（威胁）: 房地产调控政策形势不明朗，有进一步加紧的可能。 房地产金融政策偏紧，孝昌县内银行最低首付提至四成。 孝昌县土地储备量巨大，市场竞争相当激烈。null本项目的核心客户群为本案周边农村城镇化人口、返乡置业人群，重要客户市场集中在孝昌县内乡镇置业人群及本地投资者，次要客户市场包含安陆、孝感等地投资者。核心客户群来源： 花园镇、卫店镇、季店镇、王店镇、花西乡、徒山乡重点客户群来源： 孝昌县内其他乡镇，包括孝昌县城客户。null 本项目客群来源较为庞杂，为了便于梳理，根据客群置业需求的不同，可将客户划分为三个层次：低端客户（由农村置业群体和在孝昌县内企业工人群体组成）、中端客户（由返乡置业群体和个体经商者组成）和高端客户（改善置业群）。其中前两者为重点客群，后者为次重点客群。 根据右表分析，可知，项目客群关注的重点集中在物业的总价和性价比上。因此低总价、高性价比的产品将较受客户欢迎。null项目主要客群来自孝昌县城市扩容带来的置业群体。其中包括返乡置业人员和农村置业人员。项目次要客群为本地投资客。 客群以中低端消费群体为主，项目竞争市场以中低总价为主要去化特征，低总价、高性价比的产品有较强的竞争力； 区位是吸引置业者的关键因素。离项目较近的乡镇是我们的重点客群。nullAIO因素+房型需求分析null经济价值心理价值性价比优越感三房，低总价……（主力户型设置）特色建筑风格与合理规划布局……（规划布局和建筑风格设置）区域改造前景、户型设计……（产品户型设计）功能基本价值 产品价值的体现与产品本身存在紧密的关系。根据马洛斯原理的应用，项目产品价值分为三个层次，基本价值、经济价值和心理价值。null市场较青睐的户型以120左右的三房为主。项目主力户型应该设置在118~125之间，与市场较受欢迎的户型保持同步的同时实现低总价。 通过“三小一大”（小卧室、小厨房、小卫生间、大客厅）实现产品高性价比。 通过大阳台、大飘窗增加景观面，提升客户心理价值。 通过不同于市场产品的建筑风格提升产品的辩识度和吸引力。null价格定位策略：市场比较法综合比准价格 = 区位价值+产品价值 打分取值区间：0～10 打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分 总评分：将各打分因素按权重进行累加 分值还原：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格 综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加null区位比较50%片区形象10%项目市场比较权重的确定区位8%交通10%周边自然环境6%周边配套10%片区提升空间6%项目比较50%总体规划3%社区规模3%物业类型3%园林环境3%建筑外观7%户型设计7%50%规划设计26%社区配套14%社区商业8%学校3%会所3%其他2%开发商品牌8%工程进度1%物业管理1%50%null项目市场比较null本项目实际定价=本项目得分*（比较项目1均价/项目1得分+比较项目2均价/项目2得分+比较项目3均价/项目3得分）/3=77*（2150/71+2800/91+2800/76)/3=2512.6元/平方米null暂定项目均价2639元/m2，结合市场调研，预期竞争项目两房总价在28万左右，三房总价在35~42万之间，要在项目目前区位没有优势的情况下形成快速销售，建议本项目采取田忌赛马的策略，户型面积设计以88~140平方米左右为主。null*1.户型建议4.户型配比建议3.规划建议2.建筑风格建议null餐厅无采光客厅开间过大未形成南北通透null干湿分区，把湿区门下移，避免正对大门建筑面积约86平米null建筑面积约89平米飘窗可适当增大，加大景观面主卫可取消，将衣柜移至此空间可改书房null未形成南北通透改飘窗，增加景观面储藏柜过多null可增加阳台卧室采光不足卫生间过小null可加飘窗nullnull南面可加飘窗或阳台南北不通透null建筑面积124平米null新古典风格（重点推荐）null新古典风格： 新古典风格也称“ArtDeco ”风格，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。 Art Deco结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光、齿轮或流线型线条、对称简洁的几何构图等等，并以明亮且对比的颜色来彩绘。同时，远东、中东、希腊、罗马、埃及与马雅等古老文化的物品或图腾，也都成了Art Deco装饰的素材来源，如埃及古墓的陪葬品、非洲木雕、希腊建筑的古典柱式等等。 null项目北面入口处建议以一梯三户的小高层为主，以便于项目的形象展示。户型设置为两房和小三房。 项目东面沿河线设置小高层，既可以增加景观户数，提升项目整体价格，也有利有项目在河岸线的形象展示。户型设置为三房及四房。 增加商铺面积。由于商铺本身变现较难，但大体量的商业可在宣传时起到吸引客群，增加项目预期价值的作用。 根据现有规划，项目一期占地42420㎡，总建筑面积61322 ㎡。其中商铺9000 ㎡，住宅52322 ㎡。null项目以三房为主、两房为辅、配比少量四房。在房价总值快走值范围内套数占比达78.28%，面积占比达79.16%。null*1.策略思考4.营销推广策略3.推广定位2.案名及LOGO建议营销策略营销策略提升项目价值 快速实现销售项目目标：面临的问题：1 项目地理位置相对偏远。2 项目周边生活商业配套稀缺。3 孝昌商品住房集中放量，造成客户分流。4 政策调控影响，价格透明，调价空间受限。1.策略思考：目的与问题营销策略营销策略1.策略思考：营销总思路 强调景观资源优势、突出宏伟规模气势、打造高端项目形象。扩大市场受众、形成追捧心理、实现项目价值发挥优势、抢占机会 依势助势，借助可利用一切资源、品牌价值，以高端形象强势推广、高品质展示吸引客户 充分挖掘和提升发展商、项目品牌价值，为营销创造机会点利用机会、克服劣势· 大势在场，关键作为，顺势而动，抢夺客户发挥优势、转化威胁依托项目优势，展现项目非凡价值，吸引客户群体减少劣势、避免威胁 挖掘片区价值，树立自身配套价值，再次整合，使客户认同片区价值 高服务+高形象+高品质null2.项目案名及LOGO建议：案名建议主选案名：广业·欧洲城 备选案名：广业·江山一品null2.项目案名及LOGO建议：项目LOGO建议一nullLOGO应用nullLOGO应用nullLOGO应用nullLOGO应用null2.项目LOGO建议方案二null项目LOGO建议null项目LOGO建议null项目LOGO建议null项目LOGO建议null3.推广定位：项目形象定位语纯美绿色家园 品位都市人生null3.推广定位：广告推广主题主题语：56万方孝昌第一绿色生态大盘三大 主题规模价值无法抗拒，56方万生态大盘的吸引生活品味定位看不到翠林青水，谈什么品味？品质形象纯美欧式园林建筑，只在这里拥有null 以上推广方案要视工程进度以及孝昌当地的媒体效果具体拟定高调入市 引起关注（起）回应观望 产品入市（承）尾盘期锻造体验 价值认可强销期预热期（提）持续销售期赢得品牌 口口相传（合）知名度4.营销推广策略：推广节奏建议null*4.营销推广策略：阶段工作细分null*盛大开盘，迎新年，抢返乡，争销量。 道旗广告引导，报纸广告邀约、电视广告宣传掀起开盘热潮。第一阶段 预热期第四阶段 尾盘期/加推期第二阶段 强销期2012年1月2011年9月推 广 要 点2011年9月前主要为户外、围墙形象广告、新闻媒介（软文/活动炒作）等广告进行宣传，12月中旬起加以短信、道旗广告、电视广告，报纸广告，逐步加大宣传力度。广 告 要 点第三阶段 持续销售销期夹报、短信、促销活动、外展点、事件营销，进行销售去化。1、形象篇 突出项目形象价值、配套规划优势。2、居住篇 强化居住方式、生活观念、导入“王者天下，尊荣生活”概念。产品篇 加深楼盘印象，突出项目品质形象。品牌篇 口碑传颂，点对点宣传，全面推广楼盘亮点，通过体验式消费，扩大销量。导入“界不同，一城分高下”。新一轮组合推广，形象再提升。4.营销推广策略：阶段性推广策略null项目推广初步预算null*建立超越竞争的营销策略推广策略展示策略价格策略大地覆盖片区整合计划关键事件营销卖场外围展示卖场展示卖场全线展示平开高走开盘促销4.营销推广策略：营销策略null*【展示攻略】2011年8月—2012年3月形象墙+户外广告 项目形象+主推广语已完成卖场外围——形象围墙沿江挑高围墙广告、立体质感设计， 与众不同、大气尽显，先声夺人！形象围墙 户外广告null*2012年12月—2013年6月“城界界定与指引”——四根大型广告光柱，体现大气魄卖场外围——城界界定【展示攻略】null*【展示攻略】卖场展示简约而简单 从豪华到高贵生活气质的提升2012年8月销售中心——“生活体验概念展示厅”——项目整体沙盘（展示）——项目户型（展示）——水/咖啡吧（服务师）——欧美古典音乐展示——项目宣传资料展示——影像区（项目3D宣传展示）——看楼车宣传展示null*【展示攻略】售楼处中心商圈设置营销中心，增加昭示性和吸客能力； 营销中心装修艺术化、格调化，体现品质化、气质化null*【展示攻略】沙盘规模化、科技化+3D宣传效果， 突出项目规模优势、先进理念，树立项目现代化高科技形象。null*【展示攻略】楼书等通过精细的楼书设计，凸现项目的高品质形象现场包装/楼书物料/报纸等null*【展示攻略】现场展示细节展示精心、品质， 提升服务形象简约体现现代都市生活， 温馨预示项目生活品质。清晰亮眼的导示温馨简洁的样板房2012年6月null【展示攻略】卖场全线展示null*【推广策略】大地覆盖计划——占位、抢夺客源片区整合计划——挖掘片区价值关键事件营销——眼球经济媒体推广计划——营销推广重在高形象、掌握话语权整合增值举措——提高产品附加值null*已完成大广告、提形象；宣传广、吸客强！项目大地覆盖计划【推广策略】2011年9月底“扼守要道”——大型户外广告牌 西岸首府/广业· /火热认筹null*大地覆盖计划道旗、灯杆旗【推广策略】2012年1-2月本 项 目制造声势，引导客户，对其他在售项目客户进行拦截宣传null*大地覆盖计划【推广攻略】士多店de故事——行政区、商业区、工业园区故事一：各士多店门牌更换本项目LOGO，形象推广； 故事二：专人派发印有楼盘信息的纸巾盒、购物袋。null*关键事件营销【推广攻略】花车巡游/烟花汇演……2011年7月奠基仪式，邀请新闻报道发展商/政府/媒体等营销中心开放活动发展商/社会各界人事/媒介开盘仪式发展商/客户/ 媒介/广告公关公司2012年3月样板房开放发展商/政府/媒介2005年10月1日国际级/国家级建筑、社区奖项政府/媒体/发展商2012年6月端午节龙舟赛（项目河边）2011年9月2012年1月null*报纸广告【推广攻略】形象延续、关键事件、关键节点发布营销节点：认筹/开盘/封顶/入伙形象延续：2011-9到2012年10月，每月半版备注：开盘前2周每周1版null*电台、电视【推广攻略】2011年12月到2012年2月 重头节目、倍受关注的连续剧冠名null*增值举措【推广攻略】整合政府公交线路 站点安排null*根据其他项目重要节点截留客户其他【推广攻略】以竞争导示、展示节点、阶段性营销事件、活动强化客户信心，并吸引客户关注，以此截留客户！null价格策略——宏观指高打低 通过产品优劣的均衡搭配，将优势产品、稀缺产品的价格拉升，使其实现应有价值，确立价格标尺的地位，实现销售速度和项目品质、形象确立的双重目的。 平开高走 为了保障开盘热销局面，以及一期的快速回款，建议不高于周边同档次项目的市场价格开盘，后续实现产品的整体价格提升。【价格攻略】null价格策略——微观定价原则 通过对各类产品资源的价格调整，拉开价差，设置购买门槛，起到引导其他价位产品销售的目的，也通过对景观优势产品与中端产品拉大价差的方式，引导客户意向，使高端客户与中端客户各入其位，尽快促成销售。 涨价原则 房地产项目的价格调整应该是一个循序渐进的过程，价格下调，使得项目形象受到影响和价格上涨过快，缺少升值空间都不可以 ，因此我们应遵循小幅多频的原则，根据市场状况及销售情况适当调整当期及下期价格。【价格攻略】null价格制定和调整的风险规避 避免价格下调 房价在楼盘开盘以后，应遵循只升不降的基本原则。在购房者对项目认知度不高的情况下，一旦开盘价格过高，楼盘投入市场销售业绩明显不佳，而之后价格又有明显下调，会严重挫伤消费者购房的积极性，使购房者对项目本身的品质乃至开发商信誉等产生怀疑，带来市场及社会的负面影响是难以估量的，反而会使销售逐步陷入困境。 避免升价过快缺少升值空间 即认为上市价格太低，过快或过大的上调房价，致使市场预留的合理空间失去了。【价格攻略】附一：各阶段工作清单附一：各阶段工作清单*附一：各阶段工作清单*附一：各阶段工作清单null*附一：各阶段工作清单null*附一：各阶段工作清单null*附一：各阶段工作清单null*附一：各阶段工作清单null*附一：各阶段工作清单null*附二：商务条件1.佣金 按销售额1.6%取费。 2.溢价分成 若实际销售均价超过双方约定。则溢价部分甲方得80%，乙方得20%。谢 谢谢 谢*