论现阶段房地产市场宏观调控目标的次序

© 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 第 28卷第 5期 2009年 10月 郑州航空工业管理学院学报 (社会科学版 ) Journal of Zhengzhou Institute of Aeronautical Industry Management( Social Science Edition) Vol. 28 No. 5 2009. 10 收稿日期 : 2009 - 07 - 02 作者简介 :刘欣然 ,女 ,湖南长沙人 ,讲师 ,研究方向为经济法学。 论现阶段房地产市场宏观调控目标的次序 刘欣然 1 ,欧阳梅 2 (1.河南省政法管理干部学院 ,河南　郑州　450000; 2.河南省郑州市中级人民法院 ,河南　郑州　450000) 摘 　要 :针对今年以来全国房地产市场成交量低迷的现状 ,地方政府纷纷采取救市措施 ,中央 政府以及相关组织对这些措施表示肯定。政府对房地产市场的调控目标包括经济增 长和经济效率导向目标以及福利保障目标 ,我国现阶段采取的是经济增长导向目标优 先。房地产宏观调控目标次序的确定依据是我国当前房地产市场的现实国情。我国 房地产市场处于生存需求为主的阶段 ,而房价收入比高于世行的国情和科学发展 观理论要求我国现阶段房地产市场宏观调控目标以福利保障为优先。 关键词 :房地产市场 ;救市 ;宏观调控目标次序 中图分类号 : F293. 31　　　文献标识码 : A　　　文章编号 : 1009 - 1750 (2009) 05 - 0198 - 03 　　2008年前三季度 ,我国房地产市场呈现出低迷 态势 ,各地方政府纷纷出台救市新政 ,中央政府以及 相关组织对此表示肯定 ,国家将为房地产宏观调控 政策松绑的消息甚嚣尘上 ,引起各方强烈反响。 一、政府的房地产救市政策 (一 )地方政府与中央政府的救市政策 针对今年以来全国房地产成交量低迷的现状 , 近一个时期 ,一些地方政府高调推出刺激楼市回暖 的优惠政策 : 2008年 9月 4日 ,西安市政府出台 《关于恢复房地产业发展的若干意见 》,规定对 2008年 9月 4日至 2009年 12月 31日期间购买商 品房的购房户给予按购房款总额 0. 5%至 1. 5%的 政府补贴。2008年下半年以来 ,厦门、长沙、南京、 成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购 房补贴等购房优惠措施 ,希望刺激房地产市场消 费 ,挽回楼市的颓势。值得关注的是 ,西安市是首 个出手救市的地方政府 ,然而截止到 2008年 10月 15日 ,该文件细则仍未发布 ,这就意味着西安救市 政策仍未落实 ,而西安市“细则 ”还没出台 ,房屋成 交量就缩水 3成 ,原来日均成交 200套左右的房 市 ,缩水到日均成交 150套。 国家发改委副主任杜鹰 2008年 10月 16日表 示 ,今年下半年以来中国经济出现的下行趋势 ,已 经引起国务院高度关注 ,正在研究并准备出台一系 列的措施。杜鹰还对当前许多省市提出的救楼市 举措给予积极肯定 ,他说 ,部分城市采取的新措施 是个利好消息。10月 18日 ,住房与城乡建设部副 部长仇保兴在中国市长论坛上表示“应该给各城 市政府一定的自由度 ,各地方政府应该说有能力 , 也有 ,做出一些政策上的选择 ”。这是高层首 次对各地刺激楼市政策正式表态。此后不久 ,中央 政府推出救市措施 ,由 2008年 11月起 ,楼宇买卖 免收印花税和土地增值税 ,买楼首期降低至两成 ; 另外 ,居民首次购买 90平方米及以下楼宇 ,契税税 率下调到 1%。财政部允许银行抵押贷款利率的 下限扩大至贷款基准利率的 0. 7倍 ;同时 ,个人住 房公积金贷款利率下调 0. 27个百分点。 (二 )各方对政府救市政策的反应 从表象上看 ,今年我国房地产交易量持续走 低、商品住宅销售面积和销售额下降是政府出台救 市政策的直接原因。支持地方政府并呼吁中央政 府救市的人主张 :房地产的兴衰关系到整个宏观经 济的走向 ,不救市将令中国经济陷入严重困难。国 家统计局 10月 21日公布 , 9月份国房景气指数为 101. 15,比 8月份回落 0. 63点 ,国房景气指数已连 续十个月环比回落 ;房价低迷会造成个人住房贷款 违约增加 ;不救市会导致企业生存不继 ,失业率上 升 ;房地产衰退会造成负财富效应 ,对未来经济增 长不利 ;房企资金趋紧造成开发贷款不良率上升。 同时 ,又有人反对政府救市 ,理由是 :房地产开发投 资并未减少 ,在中房协通过住房和城乡建设部向国 务院递交有关政策建议后 ,国家发改委等部门曾与 房地产行业专家座谈。国家发改委代表指出 , 2008 年 1～8月份房地产投资规模没有下降 ,反而上升 了约 29% ;自筹资金现成为房企主要资金来源 ,紧 缩信贷影响不大 ;当前下降的是房地产交易量而不 是房价 ,房价并未调整到位 ,房屋销售量下降 ,但销 售总额并未大幅减少 ;房企中报显示 60%多的公 司利润持续增长 ;救市只会带来迟延的金融风暴 ; ·891· © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 刘欣然 ,欧阳梅 : 论现阶段房地产市场宏观调控目标的次序 政府救市会直接扰乱市场秩序 ,维护暴利 ,会进一 步加剧社会贫富分化。各地出台房地产救市政策 以及国家将为房地产宏观调控政策松绑的消息甚 嚣尘上 ,引起各方强烈反响 ,一著名门户网站的最 新调查显示 ,八成多的网友反对房地产救市。 从双方的理由可以看出 ,支持者论据的核心在 于房地产业对国家经济增长的贡献 ,而反对者强调 房地产调控应保障居民基本住房需求。双方分歧 的实质在于房地产宏观调控的目标是以经济增长 优先还是以社会保障优先。 二、房地产市场宏观调控的目标 (一 )宏观调控的目标 现代市场经济社会中 ,政府对经济社会发展进 行宏观调控是不同体制国家的共同选择 ,宏观调控 目标的确定 ,则是政府宏观调控的核心。从新中国 成立以来的实践看 ,国民经济和社会发展的宏观调 控目标体系并不是一成不变的 ,而是适应经济社会 发展水平和经济体制变化的。2002年 11月 ,党的 “十六大”报告确定宏观调控的主要目标是 :“促进 经济增长、增加就业、稳定物价、保持国际收支平 衡。”宏观经济调控就在于恰当处理这四方面的关 系 ,以寻求一个最佳均衡点。 (二 )房地产市场宏观调控的目标 与上述宏观调控目标相一致 ,各国政府对房地 产市场的调控存在如下目标 :经济增长和经济效率 导向目标以及福利保障目标。前者是指通过宏观 调控以保持房地产投资的增长为目标。房地产业 关系国计民生 ,具有极其重要的地位和作用 ,房地 产业的健康发展 ,将会带动几十个产业同时发展 , 从而拉动一国经济的快速发展 ;反之 ,如果房地产 业发生重大波动 ,给国民经济系统的平稳发展所带 来的危害是巨大的 ,房地产业的萧条也将极大拖累 一国的经济。福利保障目标源于房地产的准公共 产品属性。房地产作为一种特殊的商品 ,不同于只 能给私人带来收益的一般商品 ,其具有社会属性 , 也就是说对房地产的消费含有正外部性。房地产 消费 ,尤其是住宅房地产消费 ,对增强居民对国家 和所在城市的归属意识有很大促进作用。就不同 档次的房地产来说 ,中低档的普通商品房公共利益 成分所占的比重更大 ,准公共产品属性更为突出。 然而 ,房地产的准公共产品属性所体现的外部效益 并不能通过市场机制来实现 ,市场机制不能保证居 民充分享受住房福利的最优均衡。政府要实现房 地产所包含的公共利益或价值 ,就需要按照公共产 品的提供原则 ,通过有关公共政策参与和调节房地 产的供应 ,为部分居民提供一定的房地产消费福 利 ,使部分居民房地产消费水平相对提高 ,享有基 本的住房消费福利 ,使市场供求均衡得到优化和保 障 ,这体现的就是房地产福利保障目标。这两重目 标本身是存在冲突的。 三、现阶段房地产市场宏观调控目标的次序 (一 )近年来房地产市场宏观调控目标次序 由于宏观调控的四大目标存在矛盾 ,在不同国 家的不同经济发展阶段 ,重点考虑的宏观经济目标 也是不一样的。尽管我国把促进经济增长、就业、 物价稳定和国际收支平衡作为宏观调控的目标 ,但 必须根据中国国情和发展阶段的不同情况确立不 同的目标次序。对于房地产市场宏观调控目标的 次序也应当依据现实的国情 ,在诸多房地产市场宏 观调控的目标当中 ,确定何者优先。 我国房地产市场的宏观调控当下采取的是以 经济增长导向为优先的目标次序。在这一宏观调 控目标的指导下 ,我国的房地产业虽然不断地创造 经济奇迹 ,但对于不断飙涨的房价政府却控制乏 力。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设通知 》是我国房地产业发展 的一个重要里程碑。该文件的直接目的是通过房 地产业的发展来拉动经济增长 ,以应付 1997年亚 洲金融危机带来的经济增长压力。或者更直白地 地说 ,所谓的住房市场化改革一开始就是政府机会 主义的产物 ,并非致力于解决百姓的安居问题。 2005年出台的《国务院办公厅关于切实稳定住房 价格的通知 》、《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》、2006年 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房 供应结构稳定住房价格意见的通知 》无一例外地 将房地产业定性为“国民经济的支柱产业 ”。无独 有偶 ,此次各级政府救楼市的宏观调控政策也是在 由美国金融危机引发的经济危机的背景下出台 ,我 们看到了又一轮以“保增长 ”为目标的政策高潮。 因此 ,在我国 ,房地产业的增长导向几乎是唯一的 调控目标 ,而社会保障目标以及房地产业的准公共 性被淡漠。然而 ,公众的福利增加和财富增长似乎 更应被优先考虑 ,或者至少应摆在与拉动经济同等 重要的位置上。前文中主张政府救市的理由实际 上是增长导向目标的延续。此次地方政府的救市 潮 ,与其说其目的是让购房者得到更多实惠 ,不如 说是地方政府为避免房地产业低迷造成 GDP增长 减速的措施。自 1994年实施分税制后 ,财权上移、 ·991· © 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 　第 5期 郑 州 航 空 工 业 管 理 学 院 学 报 (社会科学版 ) 第 28卷 　 事权下移导致地方政府事权与财权不对等 ,地方政 府的财政支配权不断弱化 ,于是地方政府将出卖土 地作为弥补财政缺口的最好途径。据国务院发展 研究中心资料统计 ,土地出让占地方财政预算外收 入的 60%以上 ,地方政府从房地产业收取的各种 税费大约占房地产成本的 60%以上 ,房地产业成 为地方投资和税收的重要来源。然而从最早出台 新政的西安市的情况看 ,政府的新政反而使潜在购 房者观望情绪更浓 ,购房者看到政府救市政策反而 更加持币待购 ;开发商获得政府补贴和政策解救 后 ,反而暂时摆脱了资金危机 ,房价下降趋势停滞 , 而房价下降是交易量释放的重要前提 ,以房地产市 场带动经济增长的目的并未实现。 (二 )现阶段房地产市场宏观调控应采取的目 标次序 房地产宏观调控目标次序的确定依据应当是 我国当前房地产市场的现实国情。由于人们对房 地产尤其是住宅需求的层次性和经济发展水平的 不同 ,房地产市场表现为不同的发展阶段。一般说 来 ,经济起飞国家在解决本国居民住房的过程中 , 一般都要经历以下三个阶段 :第一阶段 ,是以生存 需求为主 ,改善需求为辅。在这一阶段通常是政府 主导型 ,市场调节较弱 ,这一阶段的任务最为艰巨 , 房地产发展速度也较快 ,持续时间也最长 ;第二阶 段是生存需求和改善需求并重 ,市场调节能力增 强 ,政府干预减弱 ,房地产业发展仍然较快 ;第三阶 段是以改善需求为主 ,生存需求为辅 ,一般是市场 主导型 ,政府施以宏观调控 ,如总量控制 ,解决少数 低收入家庭住房问题 ,等等。进入该阶段就意味着 房地产市场已进入常规运行时期 ,也意味着一国住 房问题已经基本解决。从总体上看 ,我国目前还处 于第一阶段 ,以生存需求为主 ,改善需求为辅。 世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时 , 一般认为房价收入比在 3～6倍之间较为适当 ,低 于 3会出现住房供不应求的局面 ,高于 6就超出了 城镇居民的经济承受能力 ,这个标准已成为对房价 和家庭年收入进行相关的重要参照系。根据 联合国《住房指标调研项目 》成果 ,我国房价收入 比名列世界第一 ,比 52个国家 (地区 )总平均数的 5. 0超出 196%。剔除统计房价时我国与国外采用 方法差异造成的影响 ,我国的房价收入比仍远高于 海外市场水平。即便在今年楼市低迷的大前提下 , 商品房销售价格并未走低。以郑州市为例 ,从市房 管局公布的统计数字来看 ,今年上半年 ,郑州市商品 住宅累计销售 256. 11万平方米 ,同比下降 33. 8% , 下降幅度高于全国平均水平。与成交量下跌形成鲜 明对比的是 ,房屋销售价格保持持续上涨态势 ,增长 幅度超过了去年同期水平 , 1～6月 ,郑州商品住宅 销售均价 3962元 /平方米 ,同比增长 19. 75% ,涨幅 较去年同期高出 2. 16个百分点。这种量跌价涨、有 价无市的状况在全国的二、三线城市中 ,具有较强的 代表性。 对于已经持续繁荣长达十年的中国楼市而言 , 房地产市场价格长期飙升的背后不乏畸形因素 ,并 且已经明显影响了整体经济发展 ,房地产市场的繁 荣抑制了市场其他消费需求的增长 ,这种不均衡的 经济结构不利于产业结构的整体优化 ,在收入一定 的前提下 ,房地产价格不断被推高的背后 ,是其他 产业发展的隐性萧条。目前房地产市场的僵局属 于市场的自发调节。在当前国民经济走势存在进 一步下滑风险时 ,房价如果因为财政扶持继续上 扬 ,房地产市场如果再度非理性繁荣 ,将会严重抑 制其他方面的消费内需 ,那么长期积累的市场泡沫 必然会加大整体经济运行的风险。 我国近年来 GDP增速超过政府宏观调控预 期 , CP I增长加速 ,经济呈现过热趋势 ,而对低收入 群体的生活保障并不尽如人意。近期 ,受全球经济 危机的影响 ,我国经济增速放缓 ,国家启动扩大内 需政策 ,而消费信心的缺乏正是由于住房、医疗、教 育等方面保障措施的不足。在这样的国情下 ,政府 对房地产市场宏观调控的最大职责是保障建设足 量的廉租房、经济适用房和限价商品房 ,应当以福 利保障作为我国现阶段房地产宏观调控的优先目 标。当房价降到合理程度 ,市场仍然僵持 ,政府才 应当救市。目前世界各国都没有给居民普惠制的 住房福利 ,但都不同程度给中低收入居民提供住房 保障。单一注重经济增长的片面的发展观已经被 适合我国现阶段国情的强调经济、社会协调发展的 科学发展观所取代 ,在科学发展观的指导下 ,实施 住房保障政策是政府的职责所在 ,其目标是充分实 现房地产的公共产品价值 ,为中低收入居民提供适 当的住房条件 ,实现住房资源的最优利用。 参考文献 : [ 1 ]曹振良 . 房地产经济学通论 [M ]. 北京 :北京大学出版 社 , 2003. [ 2 ]袁义才 ,梁雪辉. 房地产市场的宏观调控目标与政策边 界 [ J ].开放导报 , 2006, (3) : 19 - 22. [ 3 ]匡家在 .转轨条件下宏观调控的目标次序 [ J ]. 中央财 经大学学报 , 2004, (3) : 37 - 41. 责任编校 :孙咏梅 ,裴媛慧 ·002·