房产中介公司交易流程

房产中介公司交易流程 房产中介公司交易流程 (2007-04-30 11:15:08) HYPERLINK "javascript:;" 转载         据了解，目前市场中中介公司一般采用两种交易流程，即房产中介分两次或者三次向卖家支付房款。通常一些大规模的房产中介，因具有居间中保资格，可以代收客户钱款，公司一般按分两次付款的方式向卖家支付房款；而众多中等规模的公司等则按照三次付款的方式来办理交易。据介绍，在有居间中保资格、分两次付款的公司，买卖双方在达成意向后需与中介公司签订《相关费用清单》、《居间中保》、《上海市房屋买卖合同》等。如果客户需要贷款购买房子，在签订上述合同后两天内，需向卖家一次性支付除贷款额以外的全部房款（一般首付为30%）；如果客户不需要贷款，在签订完相关法律文件后，并于产权过户前将全部房款交由中介公司。　　     房款外，买家另需支付以下费用： 　　 一、交易手续费2.5元/平方米建筑面积； 　　 二、契税：契税按照房屋实际成交金额的1.5％计算缴纳；　　 三、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05％缴纳；　　　　 四、权证印花税：5元/本； 　　 五、登记费：如果房屋属于个人产权，100元/件；如果房屋属于其他产权，300元/件。（注：不仅住宅与非住宅有区别，而且有无抵押贷款也不同。若与规定不符以有关规定为准。）；　　 六、图纸费：25—75元； 　　 七、工本费：25—45元； 　　 八、贷款所发生的费用：贷款委托服务费1000元；贷款担保费500元；抵押登记费：公积金100元、组合或商业贷款200元；贷款保险费根据银行规定收取；公积金评估费：如果贷款超过房价一半，需支付200元；　　 九、房地产经纪费（中介费）：按房屋成交价格总额的1％计付；　　 十、维修基金：物业公司提供维修基金账户中卖方个人缴纳的剩余部分。　　       如果不需贷款，则按照非贷款部分费用支付。卖家需支付费用包括：　　 一、交易手续费：2.5元/平方米建筑面积； 　　 二、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05％缴纳； 　　 三、房地产经纪费（中介费）：按房屋成交价格总额的2.5%计付；　　 四、转产费：如果房屋是使用权房，则必须转成产权房才能进行交易，所有费用由卖方独自承担。转产费一般由房屋所在物业管理公司提供，是根据房屋朝向、房龄、业主工龄等因素进行评定。在以上手续办理妥当后，且双方资料都齐全的情况下，中介公司会在15天内带买卖双方到交易中心办理过户手续。产权过户完毕，中介公司将房款的70%支付给业主，待所有水、电、煤过户完毕、物业手续入住后，将余下的30%房款支付给业主。　　     在按3次付款方式来办理交易的中介公司，买卖双方在达成意向后需与中介公司签订《相关费用清单》、《居间担保合同》、《上海市房屋买卖合同》等之后，如果客户需要贷款购买房子，在签订上述合同后两天内，需向业主一次性支付除贷款额以外的全部房款（一般首付为30%），余款由银行分期给业主；如果客户不需要贷款，在签订完相关法律文件后，将总房款的30%金额支付给业主，待交易中心过户完成后，再将剩余的70%房款中的90%支付给业主，待买卖双方将水、电、煤等所有物业交验完毕后，再将最后的70%中的10%尾款交给业主，至此完成本次交易。 二手房交易流程图 来源：红人中介网    日期：2009-5-20    点击数：346     二手房交易及抵押贷款费用汇总 一.过户费 1、契税  2009年2月6日至2010年12月31日：建筑面积180米含180米以下的，按1%收取。建筑面积180米以上的，按3%收取。 2、印花税  成交价的0.1% 3、营业税  2年以内的非普通住宅（180米以上的），按评估额的5.55%征收。 2年（含2年以上）的非普通住宅、不满2年的普通住宅，按差额的5.55%征收（含城建税，教育费附加税）。 2年（含2年以上）普通住宅，免征营业税。 4、个人所得税 按评估额的1%或差额的20%征收（五年以上，且是唯一住房的免征） 5、土地收益金  商品房免收 房改房（经济适用房）按房产坐落地段分级征收：3—16.5元/平方米不等 6、交易服务费  按所售房产面积计收：6元/平方米（私房）；3元/平方米（房改房） 7、产权登记收费 （1）、工本费  （若有共有人的，每个共有人证：10元/本） （2）、测绘费  （建筑面积—50）*0.35元/平方米+20元 （3）、登记费  住宅楼80元/件 非住宅550元/件 电子档案费40元/件 二、中介服务费  1、产权代办费 500元/件 2、佣金 ：房屋成交价*2%（买、卖双方各1% 具体交易时协商） 三、按揭费用 1.房产评估费 评估价 500元起，按 5‰收取 2、抵押登记收费 （1）、抵押服务费   贷款额 * 1‰ （2）、印花税           贷款额* 1‰ （3）、工本费           100元 3、担保费  贷款额*1%+400 买卖流程 来源：红人中介网    日期：2009-5-20    点击数：230     买 房 流 程 登  记  查  询   预  约  看  房  签  订  合  同   手  续  办  理   物  业  交  验     卖 房 流 程 房  源  登  记  价  格  评  估  接  待  看  房  签  订  合  同  手  续  办  理  物  业  交  验  相关阅读 二手房交易流程图 来源：红人中介网    日期：2009-5-20    点击数：347     - 我指是客户签单后，中介都需要做些什么？权证，贷款，过户，评估等。本人想开一家房产中介，签单前我明白，签单后就不知道该怎么办了，都需要什么部门和人员？有没有利润产生？最好能给个详细签房产中介内部流程？都需要和什么部门和作？ 提问者： wujinguo 等级：班长 时间：04-06 悬赏：80 解决时间：2009-04-14 11:09 最佳答案 还款：约你的贷款银行 ，看银行的要求 ，一般是本人去约一次，到通知的还款日再去一次 。还款看你是自己拿钱还，还是要买方给你首付还 ，这个看你们自己协商 。 商业贷款：面签一次 ，评估到你家一次（不用本人，家里有人就行），过户一次 ，周期10天左右。 市管公积金贷款流程： 1. 买卖双方到担保公司签贷款； 2. 担保公司预审，城八区、开发区、及其他郊区实地看房评估且4－5个工作日出评估值；昌平区只需预评。 3.买卖双方本人到管理部初审，办理过户手续；昌平区需4－5个工作日出评估值 4.买方夫妻到住房公积金管理中心签署借款合同； 5.银行见契税和领证的那放款到卖方账户内，5-7个工作日到帐；计税价格不可低评；（市局的房产见房产证放款） 6. 买方同担保公司办理抵押手续，领取办完抵押的产权证 国管公积金贷款流程： 1. 买卖双方到康正担保公司签约； 2. 评估公司出具评估报告；4－5个工作日； 3. 国管7-15个工作日批贷 4. 管理部签借款合同， 5. 批贷后可办理过户手续；计税价格不可低评； 6. 见新的产权证放款；银行放款到卖方账户内，5-7个工作日到帐 7. 新产权证办理抵押登记手续； 二手房买卖详细流程图及风险提示 1、确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购方的交易安全。 3 a* d: O: |. v: F! u　　 风险提示：求购方在交易前一定要查看房产证原件，避免“假房东”诈骗。- W+ p6 S# Z3 P8 b6 K) u- W 　　 * N! k# J& i2 |4 E2、专业的估价及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。; W3 A3 P& \  \  a& y 　　 风险提示：挂牌价过高，信息冷藏无人问津，交易周期拉长。! I4 U1 d0 b3 m* A 　　' w. g8 x0 l0 d 3、出售方与居间方（中介方）的书面委托，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。 , F- I0 [, ~2 j1 n' M1 N) {: y　　 风险提示：防止不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱，看清委托期限及委托条件。 / U4 w* a5 M' z' b( m　　5 A5 Y% F9 }6 ~, M! r! F 4、房地产交易中心强制规定，进一步确保房源的可出售性和真实性。 3 [+ U5 T3 k. Y$ p9 Z$ R6 |$ S　　 风险提示：无备案登记不允许过户，登记备案之日起15天内方能进行交易过户。. N# \& D, I9 N& N3 H4 B 　　: |; u" R# w6 M 5、确认客户的真实身份，从源头上保障出售方的交易安全。 ; i! }( M" t7 O# H( r! b+ D- W9 |3 v　　 风险提示：警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为。 0 v+ T; ]: q8 o2 X1 v2 j4 r　　 , O7 T8 M3 }$ J, a9 d6、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配房源。# H: p! A9 o# C- Y* _: y& B 　　 风险提示：购房目标不明确，经纪人匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精力浪费。 ' d/ j, ^, f# ~. k: z0 T　　 2 V. I' \: k3 Q( A7、求购方与居间方（中介方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。 6 g; |9 Z9 [, v- Q8 I　　 风险提示：居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的“跳中介”行为，赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。' G% G7 t9 ^7 W% Q. b) h) R0 h2 d' Z 　　 * n5 ]- X- g, w9 v8、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。& _7 s* r7 G4 X( p+ Y( J 　　 风险提示：对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等“问题房”一定要特别当心。/ r; Q% j3 u" Z: h 　　: s: U+ D( A8 H2 ]6 Z 9、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。7 Z2 f0 b* D6 y: K 　　 风险提示：警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性，尽量避免单独前往。 ; L- B$ E$ Z4 x0 D3 `4 _. C% v/ m　　: i9 c' X. o/ d2 ~. I6 q4 ] 10、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金，包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。( M  O- x2 C. ^4 _* ]' E) u7 ^ 　　 风险提示：此意向条款如出售方不同意，则意向金无息退还给求购方；如出售方同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买，出售方没 . _. b/ B  ^5 m8 K- q" E　　2 S5 P3 s2 t$ _9 A5 e+ A 　　 收其交付的定金。 - B+ ~" _" ^: Y　　 " `1 \/ Q- I8 m$ t( i9 O11、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。 1 R" w9 J/ i# g$ Y3 ]+ S　　 风险提示：出售方如不同意签收此意向，则意向金无息退还给求购方；如同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售，应双倍返还定金。 9 g- Y  @; F  M7 `( r4 G. D　　 $ B  V& B% H" m: V& V12、求购方公积金及商业贷款的资料初审，避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。& z1 l2 ]( _. p- E% S 　　 风险提示：签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金，签定《房地产买卖合同》之后违约金为《房地产买卖合同》上约定的违约金，一般为 房价款的20%。0 m# d( G6 C, g- Q 　　! Q6 }0 L, x" ~0 Z 13、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来，双方对等的遵守和约束。' {- Q) [8 y4 r) n  n) {8 q 　　 风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷，! F( v8 \5 X" J' y( W. W 　　9 \, U$ p3 L$ u 14、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。 , i: `8 K# f, \1 a( h　　 风险提示:此类买卖合同公证后方为生效。公证费用原则上谁引发谁承担，如双方均为引发方则双方共同分摊。8 ?8 G/ J* w- _- `. {% Z4 ^ 　　 9 I' g% g: G3 [0 M; ]# Z　　- E0 u( T- g2 T3 e; o 15、求购方在有贷款需求时申请商业贷款或公积金贷款。 5 q3 v! h* U0 z4 A" P　　 风险提示：贷款最高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列两者间的低值为最高上限。如房价款为100万元，银行评估价为96万元，贷款比列为70%，此时的贷款额应为67.2万元而不是70万元。' j+ Y- e0 k8 a 　　 4 E' `/ i+ _. o* ]2 f/ Q; R7 s4 Y　　. R. [# A* q9 e4 m8 G3 V4 n4 [" i$ Q 16、银行对求购方的贷款申请做出初步审核。 , X4 x* l! ~# C' k　　 风险提示：贷款所提供的材料一定要符合银行的要求，贷款人的资信成为其重要的审核标准之一。7 d3 P/ h" Z& i/ k; a6 }! J 　　' `4 X& r9 v' ^% L 17、银行在复审通过后与求购方签定的贷款合同，并明确双方的权利和义务。 4 ^. I  A/ C, }! v6 A. n5 J/ t+ w　　 风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件，避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。. }! \6 `; E  c3 ^8 n; B 　　 " t# C1 U- q- u: ?# Q18、申请还款。提前还贷是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。  w& M2 g8 H+ }& c% f" v$ L: I 　　 风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。6 |. V: R# l, q0 e 　　 & E& V3 Z4 Z1 ^2 r7 k19、出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移（过户）。1 o+ D- {1 p4 L0 }( } 　　 风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。 ! d. T; G5 i# M, z　　- A7 [1 \! i  e, j7 o6 W% L 20、求购方向出售方除尾款外支付的第三笔款项。 ' O7 `( Q' O% k5 `# W0 t6 I　　风险提示：支付余款前要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户。2 A5 r# J: Q. l4 o6 g- k 　　 0 h8 ?: R( j& X21、去房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续，并缴纳相应税费。6 P- G  f5 s& W. h 　　 风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给求购方，但尾款还未收回，风险无疑在出售方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。 7 n  a* U% w9 f2 ~/ L5 P　　! [! v9 d$ v3 E( r 22、自送件之日起20个工作日后领取新产证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。+ j$ j# O; o: s+ B& a) G 　　风险提示：收件收据保管人代为领取新产证，待购方支付尾款办理好交房手续后交付给求购方，保障出售方顺利回收尾款。 + H/ w: F4 r9 m2 b$ q9 q　　$ G. |# b, R2 F- k2 S! g% u 23、求购方拿到属于自己的新产证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。" @, A" h* W/ Q( R' j5 { 　　 风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则 建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定 城市房地产中介服务管理规定 中华人民共和国建设部令第97号 　　《建设部关于修改＜城市房地产中介服务管理规定＞的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　部长　俞正声 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○一年八月十五日 建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定 　　建设部决定对《城市房地产中介服务管理规定》作如下修改： 　　一、第三条第二款修改为：“省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。” 　　二、第八条第二款修改为：“房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。” 　　三、删去第九条。 　　四、删去第十二条第二款。 　　五、第十二条第三款改为第十一条第二款，修改为：“跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应当到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。” 　　六、删去第十三条第二款。 　　七、第二十五条改为第二十四条，修改为：“违反本规定，有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚： 　　（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款； 　　（二）违反规定第九条第一款规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以下的罚款； 　　（三）违反本规定第二十一条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款； 　　（四）超出营业范围从事房地产中介活动的，处以1万元以上3万元以下的罚款。” 　　八、第二十七条改为第二十六条，修改为：“房地产中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 　　九、第二十八条改为第二十七条，修改为：“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 　　十、第二十九条改为第二十八条，修改为：“省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。” 　　十一、删去第三十一条第二款。 　　此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。 　　本决定自发布之日起施行。 　　《城市房地产中介服务管理规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。 城市房地产中介服务管理规定 　　（1996年1月8日建设部令第50号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产中介服务管理规定＞的决定》修正） 第一章　总则 　　第一条为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 　　第二条凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。 　　本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 　　本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 　　本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 　　本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 　　第三条国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。 　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。 　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）管理本行政区域内的房地产中介服务工作。 第二章　中介服务人员资格管理 　　第四条从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 　　房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。 　　第五条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 　　房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 　　第六条房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 　　房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。 　　第七条房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。 　　房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。 　　第八条房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。 　　房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。 　　第九条严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。 　　遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，应当向原发证机关申请补发。 第三章　中介服务机构管理 　　第十条从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。 　　房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。 　　第十一条设立房地产中介服务机构应具备下列条件： 　　（一）有自己的名称、组织机构； 　　（二）有固定的服务场所； 　　（三）有规定数量的财产和经费； 　　（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 　　跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。 　　第十二条设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 　　第十三条房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。 　　第十四条房地产中介服务机构必须履行下列义务： 　　（一）遵守有关的法律、法规和政策； 　　（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则； 　　（三）按照核准的业务范围从事经营活动； 　　（四）按规定标准收取费用； 　　（五）依法交纳税费； 　　（六）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。 第四章　中介业务管理 　　第十五条房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介。 　　第十六条经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。 　　第十七条房地产中介服务合同应当包括下列主要内容： 　　（一）当事人姓名或者名称、住所； 　　（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准； 　　（三）合同履行期限； 　　（四）收费金额和支付方式、时间； 　　（五）违约责任和纠纷解决方式； 　　（六）当事人约定的其它内容。 　　第十八条房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。 　　第十九条房地产中介服务机构开展业务应当建立业务，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。 　　第二十条房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。 　　第二十一条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为： 　　（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； 　　（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； 　　（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； 　　（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 　　（五）法律、法规禁止的其他行为。 　　第二十二条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。 　　第二十三条因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。 第五章　罚则 　　第二十四条违反本规定，有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚： 　　（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款； 　　（二）违反本规定第九条第一款规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以下的罚款； 　　（三）违反本规定第二十一条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款； 　　（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，处以1万元以上3万元以下的罚款。 　　第二十五条因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。 　　第二十六条房地产中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第二十七条房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六章　附则 　　第二十八条省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。 　　第二十九条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。 　　第三十条本规定自1996年2月1日起施行。 买房流程       一、着手准备 　　买房前，首先要根据自己的资金实力、还款能力等，估算出自己的实际购买力，并根据工作和生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。 二、挑选房源 　　这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、亲戚朋友左邻右舍、正规的中介机构或相关房地产网站上查询有关资料，初选房源。 三、实地看房 　　这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人的带领下，要对准备购买的房屋进行实地考察，要查看有关房屋的资料，如产权证、房主的身份证等，经过比较后，定下该房。 四、谈判签约 　　确定目标后，就进入了买房人和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判并签订买卖合同这一环节，是购房过程中最重要的环节。买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款，一定要写清楚。 五、办理贷款     目前，二手房也可以办理商业贷款。买房人可以根据自身的财力和所购房屋的各种条件，综合考虑贷款的额度、年限等，由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。 六、产权过户 　　原来房屋所有者的名字，要更换成新的买房人的名字。买房人要在中介公司的指导下，把有关资料准备齐全，然后由权证人员协助办理产权过户手续。 七、验房入住 　　入住前，一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。 八、特别提醒：找准中介 　　买房一定要找正规的房产经纪公司，看房前要先审查经纪公司是否有营业执照，不要轻易地被业务人员的花言巧语所迷惑。 九、卖方需提供的材料 　　1.产权人身份证 　　2.户口本 　　3.房屋所有权证 　　4.原购房发票（复印件）、原购房合同 　　5.共有产权人声明 　　6.结婚证复印件 　　7.产权人印章   卖房小贴士   一．选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。 21世纪不动产建议：卖方最好将房屋委托给比较大的房产中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。另外，有信誉的中介公司品牌有时还能提升物业的售价，对于讲究购房安全性的购房者来说，由于有大公司做担保，即使遭遇房价偏高的现象有时也能够接受。 二．两种代理方式各有利弊 目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 三．代理有效期宜短不宜长 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？21世纪不动产认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也愿意。如果签了三个月或者半年的话，就只能被“套牢”了。 四．“跳过”中介有风险 有一些卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 由于跳过了中介，一旦交易过程中存在欺诈行为，卖房者就不得不直接面对烦琐的“维权”事务。不然，中介至少还要承担一部分责任。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。 五．不能签“到手价”      许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。21世纪不动产建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。 六．心平气和报房价     屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。需要指出的是，一般而言同一套物业大型中介的报价往往相对小中介较低，其中不乏一些小中介为了招揽房源虚抬报价，因而切忌一味追求高报价而盲目寻找中介。 七．交钥匙要谨慎 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。21世纪不动产认为，屋主要交钥匙的话，房屋最好是空房、经纪人最好也是比较熟悉的。否则，最好还是自己保留钥匙，想不影响工作的话，还是约在晚上看房比较好。 八．不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要１５天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 九．合同细节要讲清 一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。 十．自售房屋有学问 对于自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。     二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。   房源登记     窗体顶端 个人资料 姓    名： 电    话： 手    机：   房屋资料 所在城市： 所在区域： 建筑面积： 平方米   装修状况： 毛坯 简装 全装 豪华 新装   售    价： 人民币 美元   物业管理费： 包含 不包含 楼盘名称： 具体位置：   联络时间： 随时 白天 晚上 周末假日    窗体底端