一九九五年出售公有住房方案的实施细则（精品资料）.

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理组织。业主治理组织可自行治理物业或委托物业治理部门治理。公有住房售后治理工作按《上海市公有住宅售后治理暂行方法》(沪府发[1994]59号)的规定办理。购置公有住房后，产权人应按照社会化治理的要求，根据治理单位的治理质量和内容，按月交纳治理费。多层住宅产权人每月每套应承当3-5元的治理费;高层住宅产权人每月每套应承当5-10元的治理费，由业主治理组织与物业治理部门签定治理合同时确定。　　第二十六条　公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金治理和使用规定的通知》(沪府办[1995]20号)办理。　　房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市公积金治理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。　　个人购置使用权住房的，可按《公有住房出售暂行方法》和本实施细那么的规定，交付本钱价的首期维修基金;按本实施细那么计算购房款(不计一次性付款折扣)0.5‰的手续费;房屋登记勘丈费0.30元/M²;房产权证工本费5元;房屋买卖合同0.5‰印花税;产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和治理按«上海市公有住宅售后治理暂行方法»执行。房屋产权单位必须按本实施细那么的规定，交付产权单位应交付的费用。　　第二十七条　新建公有住房分配时应贯彻先售后租原那么。单位向职工分配新建住房时，出售数量不能低于新建住房总量的30%，单位给本系统收入较高职工分配新建住房的，其出售价可在本钱价每平方米建筑面积1060元的根底上是适当上调，具体价格上调方法由单位自行制定报市房改办审核、备案。　　第二十八条　1995年7月1日起不再按《上海市优惠价房出售治理方法》规定出售公有住房。公有住房配套时不再执行有关租金奖励规定。　　第二十九条　本实施细那么适用于按本钱价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭购房认购手续截止1996年6月底。　　第三十条　市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细那么。　　第三十一条　本实施细那么自发布之日起施行。市房改办和原市房产治理局以前发布的有关文件与本实施细那么不一致的，以本实施细那么为准。　　附件：　　公有住房出售价格的增减系数和成新折扣　　一、增减系数　　房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段、房屋层次、朝向确定。具体标准为：　　1、房屋地段按I、II、Ⅲ、IV、V、VI分为六个等级;地段等级增减率为：I等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。　　I级地段：东至中山东一、二路;南至金陵东路;西至河南中、南路;北至北京东路。　　II级地段：I级地段向外，南至复兴东路;西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇;西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路;北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路;东至欧阳路四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。　　另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。　　Ⅲ级地段：II级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路;北至走马塘、国康路。延伸到东体育会路(杨浦、虹口区与宝山区交界处)，再沿东体育会路、大连西路至中山北路;西至中山西路，徐汇区与原上海交界处;南至黄浦江边。原浦东的市区局部，以及内环线以内局部的地区。　　IV级地段：II级、Ⅲ级地段向外的市区局部(闵行区、宝山区、嘉定区除外);已开辟和将开辟的住宅小区(如长风、田林等)。原川沙县的川沙镇、高桥镇、北蔡镇以及重点开发区生活区和正在开辟的原郊县局部的住宅小区(如莱阳新村、金杨新村等)。　　V级地段：闵行区、宝山区、嘉定区(嘉定镇、南翔镇);卫星城镇(如金山、安亭等)。　　VI级地段：郊县城镇。浦东新区Ⅲ、IV级地段以外及V级以外的地区。　　2、房屋层次增减率为底层98%，顶层96%，二层100%，其他层次102%。　　3、房屋朝向增减率见下表：　　朝向增减率　　东偏南<45°100%　　东偏北≤45°100%　　南偏东≤45°102%　　南偏西≤45°102%　　西偏南<45°95%　　西偏北≤45°95%　　北偏东<45°92%　　北偏西<45°92%　　二、房屋成新折扣　　房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2%，房屋出售年份为1995年。折旧后残植低于40%的按40%计算。　　一九**年出售公有住房方案实施细那么的问题解答　　1、什么是出售公有住房的本钱价?　　答：出售公有住房的本钱价是指按照建造公有住房的平均本钱而测定的价格。1995年的本钱价为每平方米建筑面积1060元。　　2、什么是出售公有住房的市场价?　　答：商品的市场价是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。而出售公有住房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格;具体规定见《实施细那么》第十五条。　　3、《实施细那么》第十一条规定的"最低限价"，含义如何?　　答："最低限价"是指《实施细那么》规定的1995年公有住房实际出售单价(不计一次付款的20%优惠)。　　4、购置住房一次付款的含义是什么?　　答：一次付款是指购房的职工一次付清购房款(可利用家庭成员积累的住房公积金)，申请住房抵押贷款或向单位申请分期付款不包括在内。　　5、出售公有住房的抵押贷款是怎么回事?　　答：假如参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金治理中心申请职工住房抵押贷款。具体贷款手续由建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的"可贷额度"应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员积累的公积金冲抵。以后还贷时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。　　6、同一幢公有职工住宅中，有以下情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称根本成套或两把钥匙);原有住房不是独用成套的，而加层局部是独用成套的;原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的;在同一幢房屋中，只有一户租凭的是独用成套公有住房?　　答：以上情况1995年列入出售范围。　　7、《实施细那么》第三条中规定的"职工住宅"指哪些房屋?　　答："职工住宅"指沪房(90)规字发第518号通知修订的上海市房屋建筑类型分类中居住用房(公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋六大类)的第三类。　　8、原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否列入出售范围?　　答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房屋类型仍属公寓。因此，暂不列入出售范围。　　9、"按本钱价购置公有住房，每个职工家庭享受一次"。具体如何把握?　　答："按本钱价购置公有住房每个职工家庭享受一次"是指职工家庭购置本钱价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个职工家庭只能享受一次。假如一个职工家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑面积控制标准的那么答应按同一折扣和优惠政策计算实际售价。假如一个职工家庭的住房面积尚未到位，而目前已按本钱价购置，今后原承租人增配住房时，当原购置的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，那么按《公有住房出售后再套配、增配的假设干规定》(沪房地改发[1995]240号文)购置。　　10、"同住人"含义是什么?　　答：根据《〈上海市城镇公有房屋治理条例实施细那么〉有关问题把握口径》(沪房[91]公字第226号文)第七条规定："‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。"对于新分配住房居住不到3年的租凭户，那么以住房调配单和户口簿上的同住人为准。　　11、离退休人员的购房工龄如何计算?　　答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准;经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。工龄起算日期以离退休证记载的日期为准。工龄计算到1991年底。　　、职工购房工龄证明如何出具?　　答：职工购房工龄证明一式三联，由出售单位、职工所在单位、职工配偶所在单位各执一联。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章。　　13、购置本钱价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明?　　答：购置本钱价公有住房时，原定职级的企业干部的职级应按干部治理权限，由上级主管部门出具证明;无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。　　14、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住本市单位集体宿舍的，在计算该户人口时，可否计算在内?　　答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。　　15、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住在本市单位集体宿舍的，在申请购房时，是否可享受其职级或职称的购房面积控制标准?其军龄或工龄可否用作购房时的计算工龄?　　答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的，那么只能在计算该户人口时，按增加一人计算。　　16、中、小学老师在按本钱价购置公有住房时有何优惠政策?　　答：考虑到中、小学老师的工作性质，在按本钱价购置公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。对退休中、小学老师同样使用。　　17、公有住房承租人的配偶系农业户口或农业户口时，在购置住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内?　　答：在计算建筑面积控制标准时，配偶系农业户口的，可计算在同住人范围内;配偶系农业户口的，不得计算在同住人范围内。　　18、《实施细那么》第二十条规定"职工购置公有住房前与单位订有配房协议的......补交擅自离职当年住房本钱价与市场价的差价"。这里的"差价"指什么?　　答：这里的差价是指出售公有住房的本钱价与出售公有住房的市场价之间的差价。1995年为每平方米建筑面积1060元与《实施细那么》第十五条规定的市场价之间的差价。　　19、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定?　　答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。　　20、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购置?　　答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购置。　　21、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作?　　答：代理经租的公有住房的出售工作，应由产权人负责;也可由产权人委托治理单位出售，但售房款应由产权单位核收。　　代理经租的公有住房中的住户，向治理单位了解该住房的产权归属时，治理单位有义务将产权的归属情况告知住户。　　22、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按本钱价出售给职工家庭后，代理经租费用是否结算退还?　　答：出售局部应终止代理经租合同;代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的局部应退复原产权单位。　　23、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按本钱价出售给个人时，维修基金如何建立?　　答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购置后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按本钱价1.5%的房屋维修基金;市公积金治理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按本钱价的6%，高层住宅按本钱价的%房屋维修基金。同时，市公积金治理中心应从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积比例提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。按每平方米建筑面积20元缴付街坊公用设施治理、维修、养护基金。　　24、购房人缴付0.5%手续费的基价，以哪个价格为准?　　答：计算购房人缴付0.5%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。　　25、房屋朝向如何确定?　　答：房屋朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。　　1995年房改方案实施以前，用幢房屋中已有出售的，该幢房屋的朝向和增减系数可参照《关于出售公有住房的实施细那么》(沪房改办[1994]第34号文)附件规定。　　1995年房改方案实施以前，用幢房屋中没有出售的，以及1995年房改方案实施后竣工的房屋，其朝向和增减系数必须按1995年的《实施细那么》附件规定。　　26、1995年购房户承当高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少?　　答：根据调查测算，1995年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积为0.50元，购房户应承当电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积0.10元。　　27、1995年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操作?　　答：其中电梯和水泵运行费的80%应由治理单位按月从购房人房屋维修基金中支付，并列入规定科目。