2018重庆市标定地价公示示范项目汇报会（0706）

标定地价公示项目汇报（技术部分）重庆市·江津区完成情况组织专家验收成果验收计划完成情况地价插值分析结果图地价水平归纳法计划完成情况土地级别图地价水平归纳法江津几江街道鼎山街道宗地图1.1.1公示范围共25宗，分布于几江街道、鼎山街道、德感街道、双福街道及四屏镇部分区域；用途：商业6宗，城镇混合住宅用地16宗，工业用地2宗，科教用地1宗，拟出让地块13宗公示网址：http://www.jiangjin.gov.cn1.1.2公示内容标定区域和标定地价公示图江津区标定地价公示信息表1.2标定地价特点公示范围和土地用途容积率特点价格水平状况010203技术方案和工作任务02工作思路技术方案工作任务2.1工作思路明确相关问题技术要求组织模式成果要求时间要求标定地价成果体系应用方向工作方案技术方案项目实施初步成果审核修改按规程任务目标2.1.1前期调查和思考公示范围：建成区；开发区近期规划建设区应用范围和方向：国土部门、税务部门、征收部门土地出让、招商引资、征收等(1)土地利用现状分类(2)公示范围现状调查，包括公示范围内各用途现状分布情况、用途特点(3)土地交易情况调查，包括土地价格组成如是否包括地下空间价格等(4)基准地价和土地级别更新情况、地价监测等情况体系建立的依据和方法、价格影响因素影响修正体系应用范围和方向现状条件修正体系的建设2.1.2现状用途调查土地用途分类基准地价用途分类现状土地用途（商住用地类型）市场交易时土地用途一般为商业（含商务用地）、城镇混合住宅用地（含配套商业）、工业用地和科教用地一般为商业（含商务用地）——量少，主要是商业体或地标性建筑；城镇住宅用地（含配套商业）——大量分布，主要特征是不同的商住比；纯住宅用地——量少GBT21010-20072.2技术路线宗地设立（现状用途）确定标定地价划分标定区域公示范围的确定（无叠置）标定地价成果体系标定地价评估(1宗地/2名估价师)市场发育、政府服务监管需求分析汇总提出建议值土地级别（2016年更新，具有现势性）江津区国土资源和房屋管理局审议和确定市场比较法、剩余法收益还原法、成本逼近法标准宗地交易价格修正法基准地价系数修正法利用市场地价资料编制标定地价修正体系商业用地、混合住宅用地工业用地、科教用地专家验收成果验收及修改技术指引、标定地价系数修正法使用说明数据库成果资料汇编标定地价体系建设报告标定区域和标准宗地布设图标准宗地信息资料评估报告和技术要点表标定地价信息公示表等表格均质匀价、管理便利、宗地完整代表性、确定性和标识性（优选地价监测点）地价水平归纳法、叠加法专家评判法(无人机实地核查)2.3工作任务编制标定地价和修正体系工作任务如标定区域划分、标准宗地的的设立、标定地价确定和标定地价修正体系的建立。协助制定标定地价配套文件包括工作方案、技术指引、系数修正法使用说明等协助公示标定地价如图件完善（如涉密的处理）、资料上传及修改等内容技术实施过程03图件资料标定区域划分标准宗地布设标定地价及修正体系3.1图件资料采用软件：ARCGISA城镇地籍图B控制性规划图C宗地图D土地级别图（现势性）E地价区段（现势性）F地形图（旅游地产、海拔）G其他图件3.2标定区域划分确定标定区域编码登记开发区和近期规划建设区:叠加法建成区：地价水平归纳法辅助：专家评判法无人机辅助原则划分程序划分方法宗地完整管理便利均质均价初步划分实地核查3.2.1现状调查标定区域划分基础：土地级别①规划定位及功能分区情况②现状和近期拟出让计划和区域③市场发育状况④土地开发利用情况⑤房地产交易及土地交易情况⑥土地级别分布⑦交通情况⑧地形地质条件⑨其他影响因素叠加法图层及因素（在土地级别的基础上）形成的成果图（1）叠加形成初步标定区域（混合住宅用地）（2）叠加形成初步标定区域（商业和科教用地）3.2.2叠加法（1）规划图（2）现状及拟近期供地图（3）土地级别图（4）用途分类（商业和科教用地）（5）各用途容积率分类图（分用途）3.2.3地价水平归纳法过程（在土地级别的基础上——混合住宅用地）确定有效地价样点并上图地价插值分析得出结果图土地级别图和街道宗地图确定标定区域边界初步标定区域图3.2.4实地核查利用无人机对标定区域核查标定区域的核查内容区域建筑高度、形态、建筑密度、区域容积率、标定区域四至、边界、交通情况、区域开发利用情况等3.3标准宗地布设代表性、确定性、标识性现状的确定：现状的普遍利用方式确定现状分类：已建成的、已出让在建的、已出让未建的和近期规划出让地块用途种类：商业、城镇混合住宅用地（含有配套商业）、工业、科教用地四大类容积率确定方式：建成地块按现状容积率；在建、待建按规划容积率设立原则3.3标准宗地布设选点删点换点检查地价监测点优选(38/50)设立程序标准宗地确定程序040506论证复查（优选宗地）标准宗地确定及编码3.3标准宗地布设标准宗地初步布设要求1-3宗备选（地价监测点优选）档案查询——查询途径1.国土房管局档案室；2.由区局配合提供产权人档案资料；3.规划资料，以控规为依据地价监测点优选(38/50)已建成地块已出让在建地块拟出让地块3.4实地核查利用无人机对标准宗地核查标准宗地的核查内容1、已建成宗地（或在建宗地）的核查2、空地的核查重长司地块五金机电城3.5标定区域和标准宗地确定最终确定的标定区域和标准宗地布设图3.5标定区域和标准宗地确定最终确定的标定区域和标准宗地布设图3.5.1标定区域和标准宗地确定初步划分的标定区域和最终确定的标定区域对比表标定区域划分情况分析无合适标准宗地档案资料，地价水平差异不大，通过分析区域状况而合并的；内部条件有差异而分设的（如商住比差异，工业楼宇、容积率差异等）；管理需要增加的3.5.2标定区域和标准宗地确定划分特点某一用途的同一级别可以划分为多个标定区域；标定区域的边界均限制在各自级别范围内；当采用混合利用方式划分标定区域时，可能存在某一用途的某一级别无标定区域的情况存在（如江津商业2级区域，这些区域为混合住宅区域，无商业2级标定宗地布设）。各级别标准宗地数量表3.6标定地价及修正体系标定地价确定：《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014）　　　　　　　《标定地价规程》标定地价修正体系参考基准地价系数修正法修正因素等独立编制地价内涵：规程规定评估师评估（1宗地由2名土地估价专业评估师独立评估，差异20%以内）共24名估价师参加，每人不超过11宗提出建议值地价影响因素及其权重的确定确定各级别范围内的平均标定地价各用途修正幅度的确定地价影响因素修正幅度的确定3.6.1标定地价系数修正法的应用标定地价案例选择3.6.1标定地价系数修正法的应用案例一比准价格：1070×1×1×（（100+10.1）/（100+12.1））×1+0=1051元/平方米案例二比准价格：1130×1×1×（（100+10.1）/（100+15.1））×1+0=1081元/平方米案例三比准价格：1050×1×1×（（100+10.1）/（100+10.7））×1+0=1044元/平方米计算公式P=PS×A×B×C×D+E式中:P—待估宗地价格PS—标定地价A—待估宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数除以标准宗地地价期日地价指数C—待估宗地因素条件指数除以标准宗地因素条件指数D—待估宗地年期修正E—土地开发程度修正出让底价1060元/平方米交易情况修正：不修正开发程度修正：不修正期日修正：不修正因素修正：利用标定地价系数修正表3.7标定地价体系的验收标定地价专家验收专家的确定重庆市国土资源和房屋管理局重庆市国土资源和房屋勘测西南大学重庆市国土资源房屋评估与经纪协会土地估价机构（非技术承接单位）标定地价修正体系是否按规程的要求提交了全部成果资料，成果是否规范；标定地价的实施方案、技术路线是否正确，方法是否得当；成果应用性方面是否符合区实际情况，是否具有较强的实用性项目成果及特点044.1成果类型项目报告类标准宗地评估报告类综合类宗地登记资料数据库成果包括体系建设报告（项目工作和技术报告）、标定地价建议表等宗地评估报告书和标准宗地评估技术要点表（每年要形成250个报告、250个技术要点表）包括宗地登记表和标准宗地照片（125宗地）形成的各种合同（含方案）、文件、会议类资料、查询的文献资料等标定区域和标定宗地分布等分层GIS地图（矢量地图）标定地价信息采集估价师对应表成果类型4.1.1图件类成果图件类成果4.1.2表格类成果标定地价公示信息表4.1.2表格类成果标准宗地信息采集人员登记表（部分）4.1.2表格类成果4.1.3报告及其他成果项目报告标准宗地评估报告资料汇编标准宗地基本　　　信息登记表标准宗地照片4.2成果特点项目实施特点序号主要内容标定地价规程江津区设立情况1公示范围位于建成区、开发区，还包括近期城镇规划建设区按建成区、开发区和近期规划建设区分别划分，未全域覆盖，也未叠置2现状用途土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律法规及相关规划的要求，地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致；现状用途或规划用途，未建成的以规划指标为准，后续及时需要动态更新3商住用地容积率合法现状条件设定，即为包括地上、地下的总容积率采用地上计容容积率标准，拟出让或在建的以规划为依据4工业用地容积率按现状规划4.2成果特点价格特点出让价格对比用途平均出让楼面单价平均标定地价差异额（元/m²）差异率（%）商业1833185623+1住宅12231196-27-2工业320318-2-0.64.2成果特点价格特点监测范围内标定地价与监测价格对比用途监测点地价值与标定地价值差异率范围%平均差异率%差异原因商业-0.2%～3%0.12容积率略有差异住宅0-8%5.31商住比、容积率差异工业//4.2成果特点成果表现形式特点表现形式程序增加了专家验收程序1、提交的内容增加：江津区标定地价信息采集估价师对应表2、将体系建设报告进行了细化：分为工作报告和技术报告，并对技术报告的内容进行了分别细化工作经验05工作经验公示范围标定区域地价内涵—容积率估价师确定无人机在标定地价中的应用姓名：谭伟单位：重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司地址：重庆市渝北区星光大道98号土星商务中心B3幢5F电话：023-63639742谢　谢　大　家