《天津市房屋面积测算技术规范》(津国土房测〔2014〕142号)

天津市房屋面积测算技术 1　总  则 1.0.1  为规范房屋面积测算工作，统一房屋面积测算标准，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问的》（建住房〔2002〕74号），结合本市实际情况，制定本规范。 1.0.2  本规范适用于本市行政区域内的房屋销售、权属登记、租赁等房屋的面积测算，不适用构筑物的面积测算。 2  术  语 2.0.1  幢：房屋面积测算和共用面积分摊的单元，包括不同结构和不同层次的房屋整体。 2.0.2  围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、门、窗、栏杆等。 2.0.3  自然层：按楼板、地板结构分层的楼层。 2.0.4  夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。 2.0.5  技术层：指用作水、电、暖通等设备安装的楼层。 2.0.6  避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。 2.0.7  层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。斜面结构屋顶高度指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。 2.0.8  过街楼：是指跨越道路（含小区道路），连接道路两侧建筑物的房屋。 2.0.9  骑楼：是指建在道路（含小区道路）旁，底层用做道路通行的房屋。 2.0.10  走廊：建筑物的水平交通空间。包括挑廊、檐廊、与房屋相连有上盖的室外通道等。 2.0.11  门廊、门斗：房屋的出入口设置的起分隔、挡风、御寒作用的建筑过渡空间。 2.0.12  飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 3  一般规定 3.0.1  房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。 3.0.2  整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。 3.0.3  房屋共用建筑面积，是指业主共同使用的建筑面积。 3.0.4  成套房屋的建筑面积，是指套内建筑面积与分摊的共用建筑面积之和。 3.0.5  房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 3.0.6  房屋面积测算以“幢”为单位。 1  独立的房屋为一幢。 2  多功能综合楼，其主楼、裙楼及仅与裙楼相连的地下部分为一幢。 3  仅以架空层相连接的若干房屋，各自为一幢。架空层单独定幢。 4  地下相通、地上不相连，或地上以架空层、过道、通廊相连的若干房屋，按多幢对待，地下部分、架空层、地上其他部分各自定幢。 5  由裙房连接的有独立出入口的若干房屋，若裙房与毗邻连接的房屋由不相通的变形缝分开，各自定幢。 6  为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。 7  房屋建成后又扩建、改建并形成整体的，按房屋产权各方达成的协议约定条款定幢。 3.0.7  房屋面积测算要求： 1  房屋面积预测算按照经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图计算。 2  房屋登记测绘按照与房屋现状相符并经规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图、实测尺寸计算。 3  面积测算以平方米为单位，取至0.01；边长以米为单位，取至0.001，量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至0.000001。 4  房屋边长测量的精度要求：    　  Δ允≤±（0.028+0.0014D）          （3.0.7-1） 式中　D——房屋的边长，以米为单位。 3.0.7 -1　房屋边长丈量的允许误差： 边长（m） 3 5 8 10 15 20 30 允许误差（m） 0.032 0.035 0.039 0.042 0.049 0.056 0.070                 5  房屋建筑面积测算的精度要求： Δ允≤±（0.04 +0. 002S）    　（3.0.7-2） 式中　S——房屋建筑面积，以平方米为单位。 表3.0.7-2房屋建筑面积测算的允许误差： 建筑面积(m２) 20 50 100 200 300 500 1000 允许误差(m２) 0.21 0. 38 0.60 0.96 1.29 1.89 3.26                 6  登记测绘实测边长与图纸标注边长的限差满足表3.0.7-3的规定时，采用图上标注的尺寸。 表3.0.7-3实测边长与图纸标注边长的限差(m) 边长范围 限差 D≤10 ≤0.03 1030 ≤0.1     注：D-房屋边长。 7  规划行政主管部门批准的房屋建筑施工图上独立使用的商业用房之间为虚拟分割，或为实体分隔但现场因故未砌筑实体隔墙时，可按虚拟分割进行测绘，但分割位置应有固定界限或界钉。商业用房与共用部位之间的分隔墙不适用虚拟分割测绘方法。 4  房屋建筑面积测算 4.1  计算全部建筑面积的范围 4.1.1　永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 4.1.2  房屋内的夹层、技术层、避难层，其高度在2.20米以上部位计算全部建筑面积。 4.1.3  房屋内部的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算面积。 4.1.4  楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。夹层内开门的垂直通道按其水平投影计算面积。 对于建筑物主体以内未形成楼梯间的坡道、扶梯、楼梯（套内跃层楼梯除外）下方的空间无论是户室还是共用部位，高度在2.20米以上的部分按照户室或共用部位计算建筑面积，坡道、扶梯、楼梯上方高度在2.20米以上的部分计算建筑面积。 4.1.5  屋面上层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算全部建筑面积。 4.1.6  封闭阳台，按其外围水平投影计算全部建筑面积。 4.1.7  属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算全部建筑面积。 室外楼梯下方的空间参照4.1.4执行。 4.1.8  与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。 4.1.9  房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 4.1.10  地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层、电缆防爆波井及保护墙）外围水平投影面积计算。 4.1.11  有柱（不含独立柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围和顶盖水平投影的重合部分计算面积。 4.1.12  有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚等，按其柱外围水平投影面积计算。 4.1.13  架空层层高大于2.20米的，按墙、柱外围水平投影计算全部建筑面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影计算全部建筑面积。 4.1.14  有伸缩缝的房屋，若伸缩缝与室内相通且相通部分的长度大于等于3米，相通部分的伸缩缝计算建筑面积。 4.1.15  玻璃幕墙或其它材料幕墙等直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。在同一面墙中，既有主墙，又有幕墙的，以主墙外围水平投影计算全部建筑面积。 对于玻璃幕墙内设有坎墙的，当坎墙高度小于0.30米或坎墙上表面至顶板底高度大于2.20米时，按玻璃幕墙外围水平投影面积计算；否则，按坎墙的外围水平投影面积计算。 4.1.16  对倾斜、弧状等非竖直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部分计算全部建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算全部建筑面积。 4.1.17  立体仓库、立体车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其结构层分层计算。 4.1.18  房屋外墙外侧的保温隔热层按其外围水平投影计算全部建筑面积。 4.1.19  房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上设计为可供使用的部位计算建筑面积。 4.1.20  外墙以里的封闭空间、类似飘窗的建筑部位，计算全部建筑面积。 外墙以外类似飘窗的建筑部位，若窗台面至飘窗顶板上表面高度不小于2.20米，并且不能同时符合以下条件的，窗台面与室内地面的高差大于或者等于0.30米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.60米，窗台面至飘窗顶板底高度小于2.20米，按其围护结构外围的水平投影计算建筑面积。 4.2  计算一半建筑面积的范围 4.2.1  与房屋相连有上盖无柱的走廊，上盖上表面距底板上表面垂直高度不大于2.5倍本层层高，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.2.2  独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。 4.2.3  上盖上表面距底板上表面垂直高度不大于1.5倍层高，且连续上盖水平投影范围与围护结构外围水平投影范围重叠部分不小于围护结构外围水平投影范围的一半的未封闭阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.2.4  无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 4.2.5  有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 4.2.6  前方无任何柱、墙等结构的凹进建筑物主体的入口，不超过两层层高时，无论上盖是否为建筑物主体结构，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.2.7  两面借主体墙的单柱门廊，按其柱外围和顶盖水平投影重合部分的一半计算建筑面积。 4.3  不计算建筑面积的范围 4.3.1  房屋层高不足2.20米的部位，不计算建筑面积。 4.3.2  突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、悬挑式雨篷、壁炉等，不计算建筑面积；突出屋顶的独立管井，不计算建筑面积。 外墙以外类似飘窗的建筑部位，当窗台面与室内地面的高差大于或者等于0.30米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.60米，窗台面至飘窗顶板底高度小于2.20米时，不计算建筑面积。