【doc】定级指数模型法在农用地基准地价评估中的应用——以河北省深州市为例

【doc】定级指数模型法在农用地基准地价评估中的应用——以河北省深州市为例 定级指数模型法在农用地基准地价评估中 的应用——以河北省深州市为例 第10卷第3期 2008年5月 滁州学院 J0URNALOFfiHUZHOU咖vERSIrY Vo1.10No.3 May.2008 定级指数模型法在农用地基准地价 评估中的应用 —— 以河北省深州市为例 王秋龙李伟涛 (滁州学院国土信息工程系,安徽滁州239o0o) 摘要:针对我国目前在农用地估价中所存在的问题,以深州市农用地基准地价评估为例,采用定级指数模型 法,构建整体样本和分级别样本农地的五种模型,并且在建立模型的同时引入一个反映农户技术管理水平的 因子一一产投比.来消除农户闻技术与管理水平差异,对不同数学模型进行对比研究,最终确定一个合理的基准 地价.为宗地的估价提供基础数据.为农用地估价体系走向合理化科学化提供参考,促进土地市场走向化, 法制化. 关键词:基准地价;地价评估;评估方法;定级指数模型法 中图分类号:K903文献标识码:A文章编号:1673—1794(2008)03—0111—04 作者简介:王秋龙(1981一),女,河北唐山人,硕士,滁州学院国土信息工程系. 1引言 我国是一个农业大国.农业用地是人类赖以生存和发展且无法代替的重要生产资料.土地问题一直都是 影响国家稳定的一个首要问题.随着国家的安定团结,经济繁荣发展,土地市场作为基本生产要素市场走进 社会主义市场,同时也暴露出很多问题,如土地管理体系,估价体系不健全,估价方法自身的局限性等等,我 国农用地估价的研究还有待于进一步深入. 本研究针对我国目前在农用地估价中所存在的问题,以深州市农用地基准地价评估为例,在《农用地估 价》指导下,根据深州市土地利用现状,在农用地定级的基础上,基于地理信息系统(GIS)平台和数学统 计软件SPSS的支持,对不同的数学模型进行对比研究,分析不同数学模型所确立的基准地价的可信度,确 定一个合理的基准地价. 但是传统的定级指数模型法就是建立定级指数与地价的一元线性函数.并利用该模型评估级别基准地 价的一种方法.本研究在建立模型的同时引入一个反映农户技术管理水平的因子,产投比.来消除农户问技 术与管理水平差异,为本文最大创新点.为宗地的估价提供基础数据.为农用地估价体系走向合理化科学化 提供参考.促进土地市场走向规范化,法制化. 2研究区概况 深州市位于河北省东南部,衡水市西北部,参与深州市农用地评估的现状农用地中.水浇地占评估农用 地面积的61.82%,果园占24.15%,旱地占2.98%,菜地占0.18%.深州市水浇地和早地的农作物种植品种,生 收稿日期:2008—04—29 产方式并无明显差别,二者不必划成不同利用类型;菜地,园地的种植面积接近评 估总面积的四分之一.与 水浇地,旱地在种植品种,生产经营方式等方面确实存在较大差异,所以该地区进行农用地估价时分为耕地 和园地两种土地利用类型,但考虑到本文研究的一致性和适用性,以及样点数据的有限性,确定仅由小麦一 玉米和棉花主流农作物构成的耕地利用类型为本文研究的土地利用类型,也就是针对耕地进行估价方法对 比分析,文章下面内容中的基准地价均指的是耕地的基准地价. 3地价模型的构建 3.1农用地级别划分 深州市农用地定级采用因素法,即通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析.确定 农用地定级评价因素因子体系,定量确定因素因子的权重值,根据影响土地定级的因素因子的等级,类型, 规模,范围,作用方式,采用定性与定量相结合评定各因素因子对土地级别作用强度和空间变化规律,分析 不同区位土地质量的差异和均质性,划分土地级别,并进行校验.定级单元总分值确定以后,对其进行频谱分 析和聚类分析.绘制定级单元总分值频率直方图,根据直方图的分布,将深州市农用地划分为三个级别. 3.2样点地价分析与计算 调查样点类型包括投入——产出样点,承包/转包和征地调查样点,分别这三种类型的调查样点进行 修正.分析.计算. 3.3测算样本的确定 3.3.1样点类型的筛选 承包转包调查样点修正后的样点平均地价为3.79万元/公顷.最低值为0.15万元/公顷.最高值为13.98 万元俭顷,这一结果远低于投入产出样点地价平均水平.在调查过程中了解到.大 部分转包调查样点只有口 头协议,没有书面合同,转包金是非常低的;对承包调查样点而言,由于农村土地市场并不发育,村集体的土 地也是以很低的价格被承包.这些样点本可以作为投入一产出样点的补充进行计算.但由于土地市场的不完 善性,他们不能体现农用地的真正价格,所以在测算深州市农用地基准地价时,该类调查样点未被采用. 征地调查样点修正后的征地样点地价平均水平为14.94万元公顷,最低值为9_33万元//厶\顷.最高值为 21.48万元俭顷.通过投入产出调查样点计算的深州市样点地价平均水平为14.o5万元俭顷.基于土地补偿 费计算的征地样点地价略高于投入产出样点地价的平均水平.究其原因可以看出,征地补偿费中的土地补偿 费除包含了农用地价格外,还包含了由土地用途转变带来的安置等其他补偿的成分,但在现实生活中,从土 地补偿费中剥离出农用地价格部分是十分困难的.在测算深州市基准地价时.采用征地调查样点. 综上所述,最终选取482个投入一产出样点和征地的29个调查样点为基准地价测算的样本,共计511个. 3_3.2有效调查样点的确定 本文数据的检验标准是按照《农用地估价规程》中的要求进行.综合多位学者的思想ol,确定采用以下方 法对数据进行检验.P—P图法和单样本K—S检验法检验耕地土地利用类型不同级别的样点地价是否服从正 态总体分布:t检验法或均值一方差法用于异常数据的剔除;两独立总体秩和检验法检验由不同交易方式计 算的样点地价是否来自同一个总体分布.最终确定有效调查样点数448个. 3.4建立模型 本文分别对整体样本和分级别样本建立模型并对这两者进行比较分析,进而确定 最合适的结果. 地价模型构建的基本理论是基于农用地价格与其综合质量存在着一定的相关性?I】.农地的综合质量是农用 地自然,经济和社会因素的综合体现即定级指数.定级指数反映了农用地的适宜性及其生产力水平的高低,地价 是农用地质量的货币表现形式,也就是综合质量的体珊?从理论上来讲,二者应具有一定的相关性.通过散点图 分别对整体样本和分级别样本的定级单元指数与样点地价进行相关性分}斤. 从相关分析结果可以很明显看出两者之间的相关性并不强,究其原因,这是农户间技术与管理水平差异的集 中反映.也是小农经济效率低下的集中表现,这一现缘直接限制了指数模型法在基准地价评估中的应用. 所以,在构建整体样本和分级别样本模型时引入一个反映农户技术管理水平的因子一产投比,用产投比来 表征农户的管理水平."产"指的是产出,即年总收益;"投"指的是投入,即年总费用,主要包括种苗费,肥料费,农 一 1l2一 药费,水电费,机械作业费,固定资产折旧费,燃油费,材料费,农具费,人工费等等.那么,产投比就是总收益比上 总费用.技术管理水平高的农户相对于管理水平低的农户产投比值偏高. 构建模型如下: 1.典型生产函数模型:y=?e?;两边取对数,得:In~/=1nao+alxl+a2/nx2,令lny=Y,hao=&,al-Al,xl=X1, az=A2,lnxz=X2,得:yl+A2 2.非典型生产函数模型1:y---ao?e'e;两边取对数,得:InT=1nao+alxl+oax2,令lny=Y,lna~Ao,aI-AI,xl= Xl,a2,x(2,得:Y--Al2 3.非典型生产函数模型2:?q~ial~;两边取对数,得:InT=1nao+allnxl+ogn~2, 令lny=Y,lnao=Ao,al=Al,lnx】=Xl,az=A2,lnx~X2,得:Y=ao+a1Xl2 4.线性函数模型:y--.-~4-alxl+a2x2; 5.逻辑斯蒂函数模型:Y---ao?1口k1.ea2X2?;两边取对数,得:In'y=lnao+a】+a~z+a3Inx2, 令lny=Y,lnao=Ao,aJ-AJ,xJ】,a_~A2,x-~=X2,aF.Aj,l啦-xj,得:y+/1 上述所有模型中,)价;x广管理和技术水平因子即产投比;x厂定级指数;ao,a,,a2,ay-- 待定系数. 4模型检验 通过样本数据建立回归方程以后,不能立即用于实际问题的分析与预测,通常要进行各种统计检验旧,根据 《农用地估价规程》,模型要进行的检验包括拟和优度检验,回归方程的显着性检验,回归系数的显着性检验,残 差分析 5检验结果分析 从检验结果看出:整体样本和分级别样本的模型调整R:值,从总体来看整体样本和分级别样本的模型均是 第四个线性函数模型的调整R2值较高,分级别样本中一级地的五个模型调整R2值都不是很高,全部<0.7;且整 体样本的5个模型和分级别样本的15个模型均通过了F检验.也就是说所建立20个模型的变量与全体自变量 之间均具有显着的线性关系,可建立线性模型,模型整体具有显着性. 20个模型的t检验结果,显着性水平取0.05,当常数项的t显着性概率<0.05时,表示常数项与0有显着 差别,应该保留在方程中,作为解释变量出现在方程中.否则需删除常数项 从结果中可以看出:整体样本中典型生产函数模型,非典型生产函数模型1,非典型生产函数模型2和线性 函数模型通过了t检验. 分级别样本模型中一级地的非典型生产函数模型1,线性函数模型通过t检验;二 级地中五个模型均没有通 过t检验;三级地中非典型生产函数模型1,非典型生产函数模型2和线性函数模型均通过t检验.也就是说二级 地的模型中保留了不应保留自变量,从表中可以看出主要是自变量X2与变量的线性关系不显着.二级地定级指 数变化范围是74.45-70.52,级别是按照总分频率法划分的,定级指数分布在74.45-7052之间的定级斑块较多, 也就是斑块分值出现74.45-70.52之间的次数较多,深州市一级,二级地分布主要体现在区位条件差异上,靠近 城镇和交通干线的土地综合质量较高;二级,三级地分布主要体现在自然条件差异上.自然条件越好土地生产力 越高,则质量越高,三级土地利用综合条件最差,那么,二级地就主要是覆盖在深州市内区位条件一般土地综合 质量较高的耕地上,级别内部土地综合质量差别很小,定级指数变化范围也相对较小.但二级地占全市农用地面 积比例28.28%,在定级指数变化范围较小,所占面积比例并不小,实际调查的地价水平变化范围也不小的这个 区域内最能体现出除农地综合质量以外的其它因素对这个区域地价的影响程度.而这里只是选取了反映农 户技术管理水平的因子——产投比,所以造成了二级地中五个模型均没有通过t检验,自变量x与变量的 线性关系不显着. 利用SPSS软件整体样本和分级别样本农地所有模型计算的结果如下表所示.农用地级别实质是对土地 资本的评定,农用地价格实质就是土地资本的货币化,因而农地级别越高,农地的价格也应越高,同样,农地 级另?越低,农地的价格也应越低罔.所有模型的计算结果除整体样本逻辑斯蒂函数模型以外在总体趋势上都 是一致的. 从上面分析可以看出,分级别样本模型均未通过检验,其中线性函数模型计算结果与样点地价平均法 最接近,但二级地中的五个模型未通过检验;整体样本模型除逻辑斯蒂函数模型外其余四个模型通过检验, 一 113— 其中线形函数模型调整R值为0.737,回归方程对样本数据拟合效果越好. 综上所述,确定均通过上述检验的模型整体样本线形函数模型为最适模型.最终确定深州市农用地基 准地价一级地为13.80万元每公顷,二级地为12.79万元每公顷,三级地为11.05万元每公顷. 注:五个模型中x.即产投比取所有调查样点的均值为1.496,x取各级农地定级指数的平均值:,级地为78_37.二 级地为72.46,三级地为62.27. 本研究利用统计学的方法对基准地价的评估方法进行了对比研究.并且在建立模型的同时引入一个反 映农户技术管理水平的因子一产投比.来消除农户间技术与管理水平差异.结果表明:利用地价与定级指数 建立起来的线性函数模型最合理.所建立的模型科学的解释了深州市农地价格与农地质量间的关系.并且通 过模型法可以快捷的'算出评估区域内任何一个地价单元的地价.也就是宗地地价.这要比常规方式编制 基准地价修正系数表来评估基准地块的价格.要方便的多.定级指数模型法其可操作性和适用性较强. 定级指数模型法在进行模型检验时二级地的所有五个模型并没有通过t检验.二级地是最能体现出除 农地综合质量以外的其它因素对这个区域地价的影响程度.笔者只是选取了反映农户技术管理水平的因 子——产投比这个因子,所以造成了二级地中五个模型均没有通过t检验,也就是说出产投比这个因子外, 应该还有其他因子与地价存在较强的相关性.有待于进一步研究. 『参考文献1 f11潘振宇,等.一般分布和多元正态分布Be[J].数理医药学杂志,2006,(1). f21喻央央.土地基准地价制定中对样点地价数据的统计检验『J].上海理工大学,2004,(6). f31王苏斌.Spss统计分析IEB/OL].北京:机械工业出版社,2003. f41余建英,等.数学统计分析与Spss应用fEB/OL].北京:人民邮电出版社,2003. 【51王平,等.基于回归模型与优化算法的样本检验方法探讨[J].昆明理工大学,2004,(3). f61rn崇新.基于农用地定级估价信息的征地区片价评估方法研究fD].南京:南京师范大学,2005. f71曲国庆.土地定级中的数据检验fJ].资源开发与市场,1998,(3). f81林翔程.GIS支持下的龙海市耕地基准地价评估方法研究fD].福建农林大学,2002. 【91陈伟清.GIS在基准地价评估中的应用研究【D].中南大学,2004. flO1薛微.Spss统计分析方法及应用【G1.北京:电子工业出版社,2006. 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