土地收储项目流程

土地收储项目流程 (1) 有偿收购、补偿收回建设用地收储 办理程序:收购储备中心(依据土地储备或市政府对年度土地储 备项目安排，申请城市规划管理部门拟定收储地块的规划条件意见 书)?勘测规划院(对收储地块进行勘测定界，出具勘测定界成果含 落位收储地块土地利用现状图、规划图)?规划科(依据土地利用总 体规划要求，审定收储地块土地利用规划条件和用地指标)?地籍科 (对收储地块的权属性质，用途及使用等基本情况进行审定，为拟定 收储提供可靠依据)?收购储备中心(对收储地块实地踏查，拟 定收储成本预算，委托有资质中介机构编制收储建设方案，申请立项， 委托评估单位进行土地，房产评估，确定收储成本核算)?利用科(收 储方案经领导审核，政府审批后，起草收地批文和用地许可，协管局 长审核，局长签发，报市政府审批)?拆迁机构(执行确定的补偿方 案，办理拆迁许可证，发布拆迁公告，确定动迁机构委托拆迁公司履 行拆迁程序并与被拆迁户签订补偿协议)时限按拆迁规定执行?收购 储备中心(接收委托机构反馈相关资料，根据协议支付补偿款，收回 国有土地使用证书原件及拆迁补偿协议书等，将收储地块纳入土地储 备库，收储结果上传土地市场网)?地籍科(注销原土地使用权，提 交土地登记材料，缴纳土地登记费用，进行权属调查，办理土地登记， 核发土地储备证)。 (2)农用地转用征收征购用地收储 办理程序:收购储备中心(依据土地储备计划或市政府对年度土地 储备项目安排，委托对收储地块进行勘测定界后，出具勘测定界成 果(现状图、规划图落位)，申请城市规划管理部门拟定收储地块 的规划条件意见书)?规划科(依据土地利用总体规划要求，审定 收储地块土地利用总体规划要求和用地指标核算)地籍科(对收储 地块的权属性质，用途及使用等基本情况依据地籍档案进行判定， 为拟定收储方案提供可靠依据)利用科(依据年度土地利用计划和 供地计划，拟定土地，使用土地使用条件和限定条件)?收购储备 中心(对收储地块实地踏查，拟定收储成本预算，委托有资质中介 机构编制收储建设方案，申请立项，委托评估单位进行土地，房产 评估，确定收储成本核算，方案经领导审核，报政府审批)?耕保 科(依据年度用地计划，对收储地块申请农用地征转用呈报审批, 将批准的批次用地纳入土地储备库。落实《一书四方案》确定的项 目内容)?收购储备中心(收储地块纳入市级储备库，向政府申请 收储专项资金，缴纳统一征地的各项行政规费。按照土地储备计划， 国家或省建设用地批复文件出具用地储备意见)?地籍科(提交土 地登记材料、缴纳土地登记费用，进行权属调查，办理土地登记， 核发储备地块国有土地使用证书)?收购储备中心(纳入土地储备 库，将结果上传土地市场网)。 (3)城市拆迁、旧城区改造存量建设用地收储 办理程序:行政服务中心(受理土地使用权收回请示)?土地利用科 (现场踏查，编制土地使用权收回方案)?局长(审定土地使用权收 回方案)?收购储备中心(拟定收回国有建设使用权审批文件报政府 签批)?市政府(签批收回国有建设使用权审批文件)?土地利用科 (下发土地使用权收回文件)?地籍科(注销土地登记)?收购储备 中心(收回土地纳入储备库，收储地块进入市场交 易)。 土地收储和出让(招、拍、挂)流程 第一章 总则 第一条 为加强土地收购、储备管理，规范国有土地使用权招标拍卖 挂牌行为，根据国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定的《土 地储备管理办法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规范(试行)》，结合我市实际，制定本规范。 第二章 收储 第二条 土地储备实行年度计划管理。每年十月底前，土地收储中心 根据我市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、 产业政策和市场需求等要求，会同市发展改革、国土、规划、房管 及各区人民政府、芜湖经济技术开发区管委会和芜湖长江大桥开发 区管委会，共同研究制定下一年度的经营性用地拟出让计划，报市 用地委员会审核。 第三条 国有土地储备包括下列国有土地: (一)依法收回的国有土地; (二)收购的土地; (三)行使优先购买权取得的土地; (四)已办理农用地转用、土地征收报批的土地; (五)其他依法取得的土地。 第四条 密切联系市发展改革、经济、建设、财政、房产、土地、重 点工程办等部门，跟踪进度，做好土地收储的相关工作。 第五条 根据土地使用权收回的方式，按相应流程分类管理。 (一)已收回国有土地使用权的土地(指我中心已向国土部门申请 收回，并已经国土部门向市政府申报批准同意收回的地块)，由土 地收储中心直接纳入土地储备。 (二)政府行使优先购买权取得的土地， 由土地登记机关办理注销 土地登记手续后纳入土地储备。 (三)因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由 市国土局报市人民政府批准后，我中心依法对土地使用权人给予补 偿，并收回土地使用权。 (四)农用地转用、土地征收批准手续的新增土地，按照以下程序 办理。 1、向市发改委申请项目用地立项; 2、根据项目用地范围，进行土地调查分类，委托国土局测量队进行 各地类测量，出具勘测定界报告书; 3、委托相关部门与所在镇、街道以及村委会签订征用土地补偿协议， 明确地块交接职责和补偿标准; 4、工业用地项目，直接向市国土局申报，委托国土局测量队，分地 类测量和出具勘测定界报告书; 5、根据国土局出具的缴费通知书，缴纳相关的土地税费，由市国土 局编制一书四方案，报省国土资源厅审批。 第六条 土地收购按以下程序办理。 (一)申请收购。市区范围内凡符合本办法规定的土地收购条件的 国有土地，土地使用权人持有关报市政府同意后，市土地储备中心 进行收购。 (二)核查权属。市土地收购储备中心对申请人提供的土地和地上 物权属、土地、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。 (三)征询意见。市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实 际调查的情况，向市规划局、国土局等部门征求意见。 (四)收购补偿。收购土地的补偿标准，由市土地收储中心与土地 使用权人根据土地测算评估标准结果协商。 (五)报批方案。土地部根据土地权属调查、收购费用测算的结果， 提出土地收购的具体方案，报总经理办公会议集体研究。其中特殊 地块的收购储备方案，报市政府批准。 (六)签订。收购方案经批准后，由市土地收购储备中心与原 土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》，协议中明确地块 交接职责和补偿标准，并对地块上存有房屋等建(构)筑物需进行 拆迁开发、整理的内容进行说明。 (七)变更或注销土地证。根据已签订的《国有土地使用权收购合 同》，原土地使用权人和市土地收储中心共同向市国土资源管理部 门、房地产管理部门办理变更或注销土地证手续。 (八)交地验收。根据合同约定，原土地使用权人按约定交付土地 并办理验收手续。 第三章 出让 根据年度出让计划，市土地收购储备中心对已收储且手续完备、条 件成熟的地块(净地出让，市政府特别规定的除外)进行出让。 第七条 申请立项。向地块辖区发改委提出建设用地申请立项报告。 第八条 规划选址。根据立项批复，向市规划局提出规划选址报告; 并请市规划局设计院提供建设用地周边路网(有偿)，填写《规划 选址意见书》和《建设用地规划许可证》附件报送规划局。 第九条 规划控制。向市规划局申请办理规划控制指标，并委托土地 部门进行专业测量，明确用地位臵、四至范围，核定用地面积、用 地性质、功能用途、用地强度、容积率、建筑密度、绿化率、代建 项目等相关指标。 第十条 土地评估。向市财政局申报评估，由市财政局抽签确定两家 具有资质的土地评估机构对地块进行地价评估(有偿)。 第十一条 出让方案审核。根据相关部门提供的文件资料和方案，拟 定《关于某地块拍卖(挂牌)出让的报告》(如需代建安臵房，同 时代为起草《代建房建设和公建配套建设合同》)，报市国土局审 核。 第十二条 出让方案会签。出让方案(《关于某地块拍卖(挂牌)出 让的报告》)经市国土局、市规划局、市土地收储中心、地块辖区 人民政府会签后，报市政府审定。 第十三条 发布公告。待市政府批准后，市国土局拟定出让公告，在 报纸和其他公开媒体上发布出让公告。 第十四条 拍卖机构。按照公平择优的原则，选择业绩良好的拍卖机 构，拍卖机构须承诺按照《委托合同》的约定进行拍卖。 第十五条 公开拍卖。市土地收购储备中心负责向市政府分管领导、 地块辖区人民政府、市监察部门通报报名情况，并负责通知监察、 公证等有关部门参加拍卖(挂牌)会。同时通知市招标采购中心安 排场地、布臵市领导所在监控室，调试有关监控设施，督促拍卖机 构布臵拍卖现场。负责做好电话通知的有关记录。 第十六条 协助事项。土地出让后，配合市国土局做好土地出让金清 收工作，督促地块辖区人民政府完成各项拆迁，按《出让合同》的 约定时间交地。 第四章 附则 第十七条 本办法由芜湖市国有土地收购储备中心负责解释。 第十八条 本办法自2008 年10 月1 日起实行，原《土地收储出让业 务程序》即日起废止。 合肥市土地储备业务流程 (讨论稿) 为规范土地储备行为，优化土地收储程序，强化储备土地管理， 根据《合肥市土地储备实施办法》(合肥市人民政府第138 号令)的 有关规定，现就合肥市土地储备中心土地收储业务办理流程作如下规 定: 一、项目立案 (一)指令性土地收储 指令性土地收储是指市土地储备中心依据市土地市场管理委员 会或市政府批转的土地收储报告(请示)、市土地市场管理委员会或 市政府各类会议纪要中明确的土地收储项目而实施的土地收储行为。 指令性土地收储项目的立案程序为:指令性收储的批示件或会议 纪要由办公室登记后呈报主任签批，确定业务承办处室;业务承办处 室应及时确定项目经办人并与项目单位取得联系，收集项目立案必须 具备的用地资料;项目经办人在用地资料齐全后应及时到办公室申请 业务编号，办公室根据项目所在区位进行分类登记。 (二)项目单位申请土地收储 项目单位申请土地收储是指合肥市土地储备中心依据项目单位 盘活土地资产申请而实施的土地收储行为。 项目单位申请土地收储项目的立案程序为:项目单位递交的收购 申请(报告)统一由办公室登记备案，并呈报主任或分管副主任签批。 主任或者分管副主任批示不予接受申请的，由办公室通知意向收购单 位，退回申请报件;主任或者分管副主任批示接受申请的，由办公室 统一业务编号，并将申请报件分配至业务承办处室办理。 (三)移交土地收储 移交土地收储是指市土地储备中心因接受市国土资源局或法院移 交的依法无偿收回的国有土地使用权而实施的土地储备行为。 移交土地收储项目的立案程序为:由办公室统一接受市国土资源 局相关部门移交的用地资料，分类登记后呈报主任或分管副主任签 批，确定业务承办处室。业务承办处室应及时确定项目经办人了解项 目用地情况，并提交业务会研究是否实施储备。不符合储备条件的， 书面函告市国土资源局，说明理由;符合储备条件的，由办公室统一 业务编号，原业务承办处室继续办理。 (四)优先购买土地收储 优先购买土地收储是指市土地储备中心因行使优先购买权购置国 有建设用地而实施的土地储备行为。 优先购买土地收储的立案程序为:由综合计划处对土地二级市场 交易信息进行收集和分析，对适于储备、依相邻储备土地项目规划需 要或者依其他储备土地拆迁安置需要的地块进行跟踪，并与转让单位 初步洽谈，待条件成熟时书面报告业务会研究。对经业务会决定实施 收储的土地项目，由综合计划处协助转让单位办理土地收购申请，办 公室统一业务编号。 (五)征收土地收储 征收土地收储是指市土地储备中心依照《合肥市征收集体所有 土地办法》的有关规定征收集体所有土地而实施的土地储备行为。 征收土地收储的立案程序为:业务承办处室根据年度土地储备 计划确定的集体土地征收项目办理立项和规划选址，并与被征地单位 初步洽谈《征地框架协议》，完成测绘技术报告书，整理报批材料上 报审批，待征地批复下达后到办公室申请业务编号。 (六)项目立案必须具备的材料 1、市土地市场管理委员会或市政府批转的土地收储报告(请 示)、市土地市场管理委员会或市政府相关会议纪要——指令性土地 收储 2、项目单位递交的收购申请(报告) 3、市国土局或法院移交土地收储的相关函件——移交土地收储 4、土地及房产权属资料复印件 5、地籍图 6、项目单位营业执照、组织代码证、法人证明书、授权委托书 等其它材料。 征收土地收储立案材料主要包括:项目立项文件、规划选址、 征地框架协议、测绘技术报告书等。 二、规划、测绘、评估申请 业务处室承接业务后，需申请规划，委托测绘、评估的，须事先 填写由规划部门、测绘和评估机构提供的统一制式的申请书或通知 单，经分管副主任签批后，由办公室加盖公章并登记备案。 储备土地申请规划、委托测绘、评估的具体办理程序另行制定。 三、土地收储方案拟订 业务承办处室完成规划、测绘、评估等土地收储前期工作后，应 与项目单位具体洽谈土地补偿费用及支付方式、地上建(构)筑锊? 迁或搬迁时 间、土地交付期限等具体事宜，并拟订土地收储方案，提 交业务会研究通过后，报市政府审批，特殊宗地土地收储方案报市土 地市场管理委员会审批。 土地收储方案应包括以下内容: 1、储备土地的基本情况 2、土地收购合同草案 3、土地、房产及其他建筑物权属证明 4、规划设计条件 5、规划红线图 6、评估备案报告 7、法人资料证明等其他材料 合同式收购的储备土地在拟订收储方案的同时，需将土地使用条 件一并提出。 四、土地收储合同签订及土地补偿费支付 土地收储方案经市政府批准后(特殊宗地经市土委会批准后)， 市土地储备中心与项目单位签订《土地收购合同》，业务承办处室持 《土地收购合同》到办公室按业务编号办理登记备案。《土地收购合 同》同时提供一份给财务审计处备案。 业务承办处室根据《土地收购合同》约定的付款数额、时间，最少提 前一周向财务审计处预约资金支出，并填写付款审批单，经财务人员 审核、分管副主任审查后报主任审批。土地补偿费由财务审计处统一 调度支付。 五、储备土地入库及权属登记 《土地收购合同》签订后，收购土地即纳入土地储备库，业务承 办处室应根据合同约定的时间和条件督促项目单位履行交地义务。同 时，应及时将收购土地的位置、面积、规划用途等主要技术参数连同 影像、图件资料一并提供给办公室，由办公室负责输入土地储备动态 信息系统，并实行动态更新和维护。 储备土地因确权、抵押融资需要，办理土地权属、房屋产权登记的， 经业务会研定后，由办公室统一向有关部门出具书面申请并负责申 报，由具体承办的业务处室负责与权属登记部门配合进行外业勘察。 权属登记完成后，相关产权证明由办公室统一保管，并及时登记，制 作明细台帐，及时更新。用于抵押贷款或确需借出产权证明材料办理 业务的，须经主任批准，办公室做好登记备案。 六、储备土地前期开发与利用 (一)储备土地前期开发 储备土地地上建(构)筑物的拆迁安置依据《合肥市土地储备实 施办法》、《合肥市城中村改造暂行规定》以及合肥市现行拆迁安置 政策执行。 涉及场地平整、围墙修建、杆线迁移以及市政基础设施配套建设 的，由业务承办处室提出具体实施方案，连同相关图件资料提交业务 会研究。业务会审议通过后，工程预算低于50 万元的，由综合计划 处和财务审计处统一组织实施项目公开招标;工程预算超过50 万元 的，按有关规定，由综合计划处联系市财政局和市招投标中心的有关 部门联合招标。 (二)储备土地的利用 需将储备土地单独或连同地上建(构)筑物对外出租、抵押或临 时改变用途的，由业务承办处室提出具体实施方案，提交业务会或办 公会研究决定。业务会或办公会审议通过后，由业务承办处室和财务 审计处共同组织实施。 (三)合同登记备案 因对储备土地进行前期开发利用而签署的各类合同、协议、备忘 录，均由办公室在土地收储合同登记备案项目下设置子目录，统一编 号，分类登记，并提供一份给财务审计处备案。 七、储备土地信息发布及招商推介 储备土地供应前，由综合计划处牵头，与业务承办处室共同对储 备土地进行深度市场分析研究，科学规划，精细包装;办公室应通过 土地储备动态信息平台广泛招商;综合计划处和招商小组应通过投资 开发企业联系信息系统重点推介，以商招商。对具备上市条件的储备 土地，可以通过举办或参与会展、在新闻媒体发布土地供应预公告等 形式进行招商推介。 市土地储备中心干部职工要牢固树立“全员招商”意识，在日常 工作中，注意收集分析每一个招商动态和市场信息，牢牢把握商机， 不让一个好项目因为工作疏忽而与合肥失之交臂;要牢固树立服务意 识，对招商客户实行全程服务，急之所急，解其所难，在政策规定范 围内尽可能帮助协调解决投资过程中遇到的问题。 八、储备土地上市 对已具备上市条件的储备土地，业务承办处室和综合计划处应与 市国土资源局相关部门共同编制土地供应方案，经市国土资源局(市 土地市场管理委员会办公室)和市土地储备中心联合会审后，上报市 土地市场管理委员会审议决定。 市土地储备中心应向市国土资源局提供的拟供应土地资料主要包 括: 1、收购国有建设用地使用权审批表、经市土地市场管理委员会批 准的土地收购方案 2、土地收购合同 3、土地和房产权属证明 4、规划设计条件、规划设计方案 5、经测绘的规划红线图及相关用地资料 属于合同式收购的，还须提供土地供应条件。 九、储备土地交付 储备土地供应后，业务承办处室应根据土地出让文件和市国土资 源局与受让单位签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，会 同市国土资源局相关部门共同向受让单位移交土地及相关用地资料， 并共同签署《土地移交备忘录》。必要时，可邀请被收购土地的项目 单位参加。 十、储备土地成本结算 储备土地供应后，综合计划处应及时与市国土资源局相关部门联 系，收集整理土地出让文件、经市土地市场管理委员会批准的《土地 供应审批表》、《国有建设用地使用权成交确认书》、《国有建设用 地使用权出让合同》等土地出让资料，并复制提供给财务审计处，由 财务审计处与市财政部门联系，及时掌握土地成交价款入库情况。 对于已全部缴清地价款的储备土地，财务审计处应及时书面通知业务 承办处室。接到通知后，业务承办处室及时收集整理收购国有建设用 地使用权审批表或经市土地市场管理委员会批准的土地收购方案、评 估备案报告、《土地收购合同》等土地收购资料，并复制提供给财务 审计处，由财务审计处统一向市财政部门申请办理土地储备成本结算 手续。 十一、储备土地项目资料归档及查阅 土地收储、供应工作完成后，业务承办处室应及时整理收集资料， 并形成二套完整卷宗。一卷业务承办处室留存;一卷移交办公室归档， 同时，由办公室在土地储备动态信息系统上标注，对项目实施封库。 储备土地项目资料主要包括: 1、市土地市场管理委员会或市政府批转的土地收储报告(请示) 2、市土地市场管理委员会或市政府相关会议纪要 3、项目单位提交的收购申请或土地征用批复及其附件 4、项目规划设计条件(划设计方案) 5、土地价格评估报告及备案文件、房屋价格评估报告及备案文件、 地下管网价格评估报告及备案文件 6、城中村、危旧房、老城改造项目涉及的证照认定文件、成本测 算报告、成本审计报告等 7、经市土地市场管理委员会批准的土地收储方案或经市政府批准 的《土地收购审批表》 8、土地收储合同 9、土地权属、房屋产权证明等 10、土地前期开发利用过程中签署的各类合同、协议、备忘录等 11、测绘图件等 12、土地交付协议、备忘录等 13、土地出让文件 14、经市土地市场管理委员会批准的《土地供应审批表》 15、《国有建设用地使用权成交确认书》 16、《国有建设用地使用权出让合同》 储备土地项目资料归档后，由办公室统一按年度分类编号，并将 相关信息录入计算机，实行自动化更新管理。市土地储备中心工作人 员可根据需要调阅或者复印，但未经批准不得以任何形式对外提供; 项目资料可对外提供查询服务，但查询单位必须提供有效的单位介绍 信并书面说明查询理由，如查询单位需要复制资料内容，由办公室档 案管理人员请示主要领导或分管领导同意后，方可予以复制。 沙河城区土地收储项目实施方案 根据《九江市土地储备办法》、《九江县土地利用总体规划》、 《九江县2011 年度土地储备计划》，结合我县土地现状，经县政府 研究，决定投资建设沙河城区土地收储项目，为确保项目建设计划的 顺利实施，特制定本方案。 一、指导思想 坚持以服务经济为中心，通过“征用、收购、储备、出让、运 行”机制，增强政府对土地市场的调控能力，完善城市服务功能，促 进城市建设和县域经济的发展。 二、建设范围 沙河城区土地收储项目位于沙河街镇人民政府、沙河经济技术 开发区，分别为东泉路以南、县三中以北片区土地，东泉路以北、杨 家门附近片区土地，昌九高速公路以西、县政府办公大楼以东片区土 地三块土地的收储，收储面积共1230 亩。 三、建设内容 (一)收储东泉路以南、县三中以北片区土地，面积330 亩; (二)收储东泉路以北、杨家门附近片区土地，面积200 亩; (三)收储昌九高速公路以西，县政府办公大楼以东片区土地， 面积700 亩。 以上共收储面积为1230 亩，包括土地征用、拆迁补偿及安臵补 助、土地报批等内容。 四、征地性质 本次收储土地分别隶属沙河街镇人民政府、沙河经济技术开发 区，土地类型大多为耕地，内有农田灌溉水系，农户住房及宅基地， 坟地、林果地、菜地、电力电线杆等，并有部分拆迁工作。见下表: 项目用地类别情况表 序 号 土地类别 小计(亩) 1 耕地 1021 2 林果地 120 3 宅基地 20 4 菜地 50 5 未利用地及其他用地 19 6 合 计 1230 五、报批及补偿标准 根据有关法律法规，结合县城征地实际情况，确定补偿标准。 (一)报批费标准 1、新增建设用地土地有偿使用费征收标准，按13 等8 元/平方 米。 2、耕地占用税征收标准22.5 元/平方米。 3、防洪保安资金征收标准为1000 元/亩。 (二)征地补偿标准 1、沙河街镇、沙河开发区水田、菜地、水改旱棉花地，补偿标 准31000 元/亩。 2、沙河街镇、沙河开发区宅基地，补偿标准20700 元/亩。 3、沙河街镇、沙河开发区林地，补偿标准10800 元/亩。 4、沙河街镇、沙河开发区荒山、荒地、荒滩等未利用地，补偿 标准6200 元/亩。 5、乡村工作经费按征地费的8%提取。 6、不可预见费按征地费的5%提取。 (三)青苗费及附属物补偿标准 1、林地树木补偿按实际损失的评估价给予补偿。 2、坟800 元/座。 3、房前屋后零星树木补偿价格:平均按每株30 元计算。 4、水利设施及灌溉渠道恢复费按100 元/米。 5、农村水泥路面:50 元/米。 6、农村砂石路面:10 元/米。 (四)拆迁安臵补偿标准 根据《关于印发九江县沙河城区土地储备拆迁补偿安臵方案的 通知》要求，拆迁安臵补偿标准如下: 1、拆迁安臵补偿寻凑掌骄?450 元/平方米补偿。 2、拆迁过渡费按每户每月600 元补偿，暂定一年，最长不超过 18 个月。 3、装修补偿费按每户30000 元计算。 4、测绘费按评估总值的0.6%计算。 5、评估费按评估总值的1.4%计算。 6、动迁拆除费按拆迁面积15 元/平方米计算。 7、不可预见费按拆迁总费用的3%安排，由被拆迁户所在镇、区 安排使用。 8、对选择货币安臵的，在支付一年过渡费的基础上，签定协议 并在规定期限内完成拆迁，经验收后，每户奖励2000 元，附物拆除 不计算奖励。 六、收储成本概算(见附表) 七、开发运作方式 (一)组织领导及有关部门职责 1、成立沙河城区土地收储项目综合协调工作小组，由县委常委、 常务副县长李照培担任组长，县国土局、规划局、房产局、城投公司 及征地的乡(镇、区)及村委会等相关单位主要负责人为成员，负责 沙河城区土地收储项目的决策和组织、协调工作。领导小组设在县城 投公司，由公司总经理桂训鹏担任领导小组办公室主任。 2、由县推进城市建设领导小组办公室负责组织实施，县国土局、 规划局、房产局会同被征地的乡(镇、区)及村委会做好征地拆迁工 作。 3、由县国土局拟定征地方案、核定土地面积、测算征地各项经 费，经县政府批准后，签定征地协议并组织土地报批材料。 4、县规划局依据县城总体规划对收储土地进行测绘，包括土地 类型、乡界、村界，并分类量算面积，且测绘成图，县房产局对拆迁 的房屋进行量算、评估。 5、乡(镇、区)政府(管委会)、及村委会对征用的土地应分 解到农户，各项资金分发到户，做好被征地群众思想工作，并落实拆 迁户的动迁工作，建设安臵房(公寓楼)，妥善安臵拆迁户。 (二)方法步骤 1、召开会议，做好宣传。拟定于2011 年元月由县推进城市建 设工作领导小组办公室召开各有关职能部门主要领导参加的征地动 员协调会，明确各部门的职责，制定征地协调，编制安臵方案， 拆迁实施办法等制度相关政策。 2、实地勘察。各有关部门及相关人员实地勘察，确认地界、测 算面积。 3、发布征地公告，公布拆迁方案。 4、被征地上的附着物核查清点(树木、涵洞等)房屋测算、评 估。 5、测算征地费拆迁房屋费和附着物补偿费等各类费用。 6、签定各项协议书 7、履行报批程序 8、各项补偿费用拨付及发放 (三)建设主体和资金筹措 1、明确县九江县城市建设投资开发有限公司(以下简称“县城 投公司”)为沙河城区土地收储项目工程开发建设主体，并负责项目 融资、运营。 2、项目总投资12678.25 万元中，由县财政先期投入2678.25 万元， 剩余10000 万元由项目实施单位向银行融资解决。项目资本金尚未投 入部分应按项目建设进度在贷款资金到位前全部到位，并存入在农发 行开设的项目建设资金专户。 3、如发生项目投资超概算情况，超概算部分投资由县城投公司 追加项目资本金解决，不增加银行融资。 (四)资金管理和收益分配 1、县城投公司按照贷款银行的要求，在贷款银行开设项目建设 资金专户和土地出让金归集账户。项目建设资金实行专户管理，该项 目所有的建设资金均需进入该专户核算，实行“收支两条线”管理。 土地出让金归集账户用于归集财政返还的土地出让收入，按照与贷款 银行签订的借款合同约定，从该账户中直接扣收贷款本息。财政部门 和土地行政主管部门在贷款银行开立土地有偿使用收入财政专户和 土地资金专户。项目建设主要施工方在贷款银行开立结算账户。 2、项目建设启动后，本项目范围内1230 亩土地划归县城投公 司名下，出让收益在剔除应提取的失地农民低保金、城镇廉租房保障 资金、农业开发资金、国有土地收益基金等“四金”等(县财政出具 收益分配函明确只需上缴15%，本次测算参照全省其他地区综合情况， 本次评估参照20%计提)后，全部返还县城投公司，用于偿付该项目 借款本息。收益测算见下表:(单位:亩、万元) 项目土地出让总收益表 序号 性质 面积 单价 总收入 剔除20% 提留 返还收入 1 商住用地 1020 100 102000 20400.00 81600.00 合计 1020 102000 20400.00 81600.00 3、上述土地按照规划，计划在2011 年至2018 年分年出让，出 让返还收益按上述要求剔除20%部分后返还给公司，出让计划及收益 见下表:(单位:亩、万元) 项目可出让土地计划及收益情况表 序号 用途 出让面 积(亩) 出让单价 (万元/ 亩) 预计可实 现 出让收入 应提各 项 法定基 金 (20%) 预计 返还 收益 出让 年份 1 商住用 地 80 100 8000 1600 6400 2011 2 商住用 地 100 100 10000 2000 8000 2012 3 商住用 地 150 100 15000 3000 12000 2013 4 商住用 地 200 100 20000 4000 16000 2014 5 商住用 地 150 100 15000 3000 12000 2015 6 商住用 地 150 100 15000 3000 12000 2016 7 商住用 地 100 100 10000 2000 8000 2017 8 商住用 地 90 100 9000 1800 7200 2018 合计 1020 102000 20400 81600 4、同意将县城投公司名下已经办理产权证明的1 宗商住出让性 质土地150 亩(产权证号为九国用(2010)第06040524 号)土地使用 权作为本笔贷款的抵押物。 5、今后，将按上述出让计划优先将已注入县城投公司的国有土 地列入县土地出让计划。当前款还款来源不足以全额覆盖贷款本息 时，县政府将安排县城投公司抵押的土地使用权在今后逐年解押后， 及时列入出让计划，出让后取得的收益将优先用于归还贵行贷款本 息。 八、盈亏概算 (一)支出 总投资为12678.25 万元。其中征地费4362.88 万元，报批费 3588.37 万元，拆迁安臵补偿费3467 万元，预备费600 万元，建设 期利息660 万元。 (二)收入 本项目收储土地1230 亩，其中可出让商住土地1020 亩，本部 分土地按照九江县商住用地价格100 万元/亩，可获出让收入102000 万元，剔除20%上缴部分，可获出让收益81600 万元。 (三)盈余 项目收益盈余为68921.75 万元。 九、开发建设步骤和工期安排 根据实施进度，本项目预计建设施工工期12 个月。具体进度如 下: (一)2011 元月至3 月底完成征地面积、地类、权属地界的划 定确认工作、房屋面积、测绘、附着物、附属物的清查核实工作。 (二)2011 年3 月底完成各项评估工作，土地分解到户，完成 各项补偿用核查、明细及汇总工作。 (三)2011 年3 月底完成土地报批工作。 (四)2011 年4 月至2012 年3 月，完成各项合同签订、征地补 偿、拆迁安臵补偿、资金拨补发放等工作。 (五)2012 年4 月，对项目进行验收，并开展评估工作。 (六)按计划有序分批进行土地出让，偿还银行借款本息。 十、附则 本实施方案下发后，本项目前期实施过程中有关事项与本实施 方案不一致的，以本实施方案为准。 附:收储成本概算表 收 储 成 本 概 算 表 单位:万元 项 目 名 称 数 量 平均单价 金 额 备 注 征 地 费 耕地 1021 亩 3.1 万元/亩 3165.1 林果地 120 亩 1.08 万元/ 亩 129.6 宅基地 20 亩 2.07 万元/ 亩 41.4 菜地、水改旱棉花地 50 亩 3.1 万元/亩 155 未利用地及其他用地 19 亩 0.62 万元/ 亩 11.78 零星树木补偿 25000 株 30 元/株 75 迁坟费 2000 座 800 元/座 160 水系灌溉恢复费 10000 米 100 元/米 100 农村水泥路面补偿 6000 米 50 30 农村砂石路面补偿 5000 米 10 5 乡村工作经费 征地费8% 300 不可预见费 征地费5% 190 小计 4362.88 报 批 费 新增建设用地有偿使 用费 1230 亩 8 元/平方米 656 耕地占用税 1021 亩 22.5 元/平 方米 1531.5 防洪保安基金及其它 费用 1230 亩 1000 元/亩 1230 管理费 报批费5% 170.87 小计 3588.37 拆迁 安臵 补偿 费 拆迁安臵补偿费 20000 平方 米 1450 元/平 方米 2900 拆迁过渡费 100 户 7200 元/户 72 装修补偿费 100 户 30000 元/户 300 拆迁奖励费 100 户 2000 元/户 20 动迁拆除费 20000 平方 米 15 元/平方 米 30 评估费 补偿费0.6% 40.6 测绘费 补偿费1.4% 17.4 不可预见费 补偿费3% 87 小计 3467 预备费 建设投资5% 600 建设期利息 贷款10000 万元 6.60% 660 建设 期 1 年 合 计 12678.25 主题词:经济管理 土地 储备 方案 通知 抄送:县委、人大、政协、纪委，县人武部，县法院， 县检察院。 九江县人民政府办公室 2011 年2 月14 日印发