同策2012年02月上海三德安亭商业项目报告

同策2012年02月上海三德安亭商业项目报告 三德安亭商业项目 顾问机构:同策商业 2012.02 三德安亭项目商 业部分策划报告 PART 1 区域认知 PART 2 项目认知 PART 3 项目周边商业、住宅 目彔 PART 4 项目定位及业态分布 PART 5 经济测算 三德安亭项目商业部分策划报告 研究路径 地理位置 区域发展项目所在 区域认知 人口支撑 商业商机家会论明确项目 分点析证具体定位 商圈分析 商业动态项目所处 市场认知 整体市场 现状及特征 商业趋势预测 三德安亭项目商业部分策划报告 SWOT 区域认知 安亭新镇位置 安亭镇 安亭镇位于上海市西嘉定区 安亭镇北北郊，是以轿车工业和轿零部件配套园区 部区域 安亭镇车生产配套工业为主的现 上海市区代化综合性工业城，也是 上海西部的中心城镇。南安亭老镇区 汽车制造区 濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉核心贸易区教育园区 研发区定、昆山、青浦三地之交 界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。 安亭镇南部区域 三德安亭项目商业部分策划报告 安亭新镇觃划特点: 完备的城市形态，宜人的空间尺度，完整而准确的诠释和表达了新城市主义的城市理念。 亯和感的个性化街坊，合理的密度及城市的繁荣度，综合容积率仅0.59; 围合的水系形成新镇的完整边界，水域面积达20万平方米。 三德安亭项目商业部分策划报告 安亭镇未来的发展也直接影响着本案商业的发展～ 2012安亭镇“五大看点” 三德安亭项目商业部分策划报告 *资料摘彔自嘉定官网 看点一:安亭北部新区 两大机遇: ??成功引进东方肝胆外科医院 ??沪宁高速铁路在安亭设置站点 东方肝胆外科医院总投资16亿元，兼具医疗和科研两大功能，是一家三级甲等医院。可以在短时间内迅速拉高区域医疗水平，提升城市服务功能。形成一个新的城市热点。 随着沪宁高铁开始运营，安亭北站将成为一个人流、物流、资金流和信息流异常活跃的新兴集散地，其带来的商机不容小觑。 安亭北部新区建设觃划:一个以汽车文化为特色，集交通、医疗、教育、商务、居住、休闲于一体的沪西低碳生态新区。整个新区由沪宁铁路、上海郊环高速公路和墨玉北路围合而成，觃划研发设计、汽车文化休闲等七大功能，是新兴城市区域科学布局的范本。这个城区将与现安亭南部中心城区连成一体，使安亭中心城区成倍扩大。 三德安亭项目商业部分策划报告 未来安亭镇商业中心辐射加大。 三德安亭项目商业部分策划报告 资料摘彔自嘉定官网 看点二:一港六园 安亭镇二届一次人代会* 《政府工作报告》中提出，从2012年开始聚焦“一港六园”建设，加大对汽车研发设计、车联网和车载信息系统、文化信息等新兴产业的培育和扶持力度，努力打造具有国际影响力的汽车研发高地。 “一港六园”即科技研发港、同济科技园、大众创意设计园、汽车城信息产业园、车联网与车载信息产业园、汽车城零部件配套工业园、新能源汽车及关键零部件产业园。 安亭镇将整合现有招商引资资源，搭建统一的招商平台，实现资源互补、信息共享。 三德安亭项目商业部分策划报告 未来安亭“一港六园”的建立，加大了安亭镇人口导入，提升了商业发展空间。 三德安亭项目商业部分策划报告 *资料摘彔自嘉定官网 看点三:嘉亭荟城市综合体 2012年5月，位于轨交11号线安亭站南侧嘉亭荟城市生活广场将对外营业。可以预见，这里 将成为汽车城现代服务业的新亮点。 嘉亭荟城市生活广场占地面积约5.25万平方米，总建筑面积约19.5万平方米，拥有800多个地下停车位，是安亭镇首个集住宅、商场、办公楼为一体的城市综合体。 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体的建成，使该区域成为商业核心区域。 三德安亭项目商业部分策划报告 *资料摘彔自嘉定官网 看点四:电动汽车P+R 2012年5月，全市首批电动汽车P+R试点站将在轨交11号线安亭境内的三座车站推出。三座车站分别是:安亭站、上海汽车城站和昌吉东路站，其附近的停车场为首批试点场所。正式投用后，这三座停车场可同时接纳200多辆电动车停放，这些车辆利用白天停放时间进行充电，同时享受停车费优惠。 安亭镇已经在全国率先启动电动汽车的示范运行。根据，到今年底，将完成一万辆以上电动汽车的推广应用，公共区域的充电设施将在汽车城实现基本全覆盖。 届时，进入嘉亭荟城市生活广场购物的电动车主可以在购物的间隙为爱车补电，停车换乘轨交的市民也可以在出行的空档时间里为电动车充电。 三德安亭项目商业部分策划报告 电动车P+R试点的建立，进一步加大区域人流导入。 三德安亭项目商业部分策划报告 *资料摘彔自嘉定官网 看点五:11号线西进江苏 轨道交通11号线是上海轨道网络中东西向的主要线路，其安亭支线的终点站——安亭站距江苏花桥仅400米左右。因此江苏方面对于11号线向西延伸的呼声极为强烈。在两省市发改委牵头下，有关部门经多次沟通协调，11号线延伸至花桥的完成并于去年开工，有望2012年底前通车。 11号线延伸段在上海境内长约0.44公里，在昆山境内线路长约5公里。延伸段的三个站均在昆山境内，自东向西分别为兆丰路站、光阴路站和花桥站，沿途经过昆山商务城和花桥等区域。 通车后，市民每天乘坐地铁就可以往返两地。11号线延伸至昆山境内对推动长三角经济和交通一体化，实现区域“互惠共赢”，有着非常积极的示范意义。 三德安亭项目商业部分策划报告 11号线花桥站的延伸，可将江苏地区客流引入。 三德安亭项目商业部分策划报告 安亭镇人口统计 嘉定区 截止至2010年11月1日零时， 嘉定区常住人口为1471231人; 安亭镇常住人口232503人 安亭镇 (未包含外来居住人口) 三德安亭项目商业部分策划报告 安亭镇宏观觃划 安亭镇未来2012“五大看点” 安亭镇人口统计数据 同策观点: 安亭镇将成为区域商业中心。 三德安亭项目商业部分策划报告 项目认知 整体项目简介 项目名称 三德安亭商业项目 项目位置 墨玉路东侧，曹安路南侧 项目用地面积 16461.2平方米 总建筑面积 58991.2平方米 墨商办综合楼 玉商业部分建筑面积路 23045.51平方米 办公部分建筑面积 7685.49平方米 地下建筑面积 10079.2平方米 停车位 216个 11号线 商办综合楼商业部分共四安亭站 本案 项目构成 层，地上四层总建筑面积为23045.51?;办公部分建筑面积为7685.49?;地下停车位建筑面积为10079.2? 三德安亭项目商业部分策划报告 项目示意图 办公部分 商业部分 三德安亭项目商业部分策划报告 商业项目简介 楼层平面图 B1F 1 纯商业面积约3.3万平方米 单层面积 4F 商业 4203.1? 3F 商业 5884? 1F 项目立面图 2F 商业 5813.2? 1F 商业 5654.6? B1 停车场(约216个停车位) 2F 3F 4F 三德安亭项目商业部分 策划报告 周边交通情况 1 地铁11号线安亭站 2 即将完工的4330?公交枢纽站 63 公交车站 4 公交车站 5 5 公交车站 6 公交车站 7 嘉金高速(G15) 7 外环高速(S20)方向 本项目正对轨道11号线安亭站， 1 周边交通便捷，沪宁城际高铁及多条高速公路已启用，地铁11号线昆2 本案 山花桥延伸段预计2012年中开通，4 上海中心和江苏省各大城市转瞬即3 达。往返虹桥机场车程约20分钟，至苏州车程约30分钟。 三德安亭项目商业部分策划报告 项目周边商业、住宅分析 项目周边 住宅安亭 中央公园 住宅 底商(在建) 底商 泽普路 安亭 集贸市场底 商芙蓉 项目周边住宅区墨新村 域较集中，新老住嘉正 玉新词 宅 国际 路大酒店 住宅小区分布均匀，商业部分较本多并且集中。 嘉亭荟案 住宅城 市生活广场 住宅新城 (在建)尚上城 二手车 (在售) 交易市场 三德安亭项目商业部分策划报告 泽普路 墨玉南路至曹安公路路段墨 玉路本案 二手汽车交易市场 本曹案 安公路墨玉南路 地铁11号线安亭站 嘉亭荟城市生活广场 三德安亭项目商业部分策划报告 泽普路 曹安公路至墨玉南路路段墨 玉路本案 芙蓉新村 泽普新曹路词安大酒公店路墨玉南路 迪安农嘉亚亭工天集商正天贸市超国场市际三德安亭项目商业部分策划报告 泽普路 墨墨玉路至新源路路段玉路 本案 住宅+底商 安亭中央公园(在建) 住宅小区+底商 新泽普路 墨源玉路 路 元泉瑜伽生活馆三德安亭项目商业部分策划报告 泽普路 墨泽普路至曹安公路路段玉路 本案 新源路商业街 新源路商业街曹安新源路 泽公普路 路 新源路商业三街德安亭项目商业部分策划报告 项目周边超市汇总——卖场及市场分布 泽普路 4 1 大润发 3 墨2 玉2 农工商超市 路3 安亭集贸市场 本1案 4 迪亚天天 三德安亭项目商业部分策划报告 项目周边卖场及市场汇总 名称 位置 体量 性质 照片 曹安公路墨玉路 大润发 (嘉亭荟城市综合体内 约18000? 大型综合超市 2012年5月开业，2F~3F两层) 农工商超市 墨玉路 约1200? 中型超市 迪亚天天 墨玉路 约1000? 中型超市 安亭集贸市场 墨玉路 约2000? 市场 项目周边大润发距离我项目直线距离仅100米左右，另外墨玉路上有农工商超市、迪亚天天折扣超市以及安亭集贸市场 因此不建议卖场这一业态在此区域再开店。 三德安亭项目商业部分策划报告 5 4 1 新词大酒店 泽普路 2 嘉正国际裙房 3 3 沿街店区域内现有商业 铺 6 6 墨玉4 沿街店铺 2 路1 5 底商 本6 新源路商业街 案 目前该区域商业状态以街铺为主，没有大型体量商业，商业业态单一。 三德安亭项目商业部分策划报告 区域内未来商业 1 新词大酒店 5 4 泽普路2 嘉正国际裙房 3 沿街店铺 3 4 沿街店铺 6 6 墨玉2 路15 底商 6 新源路商业街 87 嘉亭荟城市综合体商业部分 本7案 8 本案商业部分 嘉亭荟城市综合体的建成打破了该区域没有大体量商业的弊端，提升了城市形象，使区域商业档次升级，业态更为丰富。 三德安亭项目商业部分策划报告 新源路商业街简介 新源路南起曹安路、北至宝安公路，于2003年开工建设，全长2650米，道路宽24米，其中昌吉路至和静路段为首期开发路段，全长700米，也是餐饮特色街的主要路段。 新源路首期开发路段 从2005年6月开始招商，力争将新源路打造成集餐饮、休闲、娱乐于一体的新天地。 到2012年新源路已经发展了将近9个年头，并且在周边地区已具有相当的知名度，但新源路餐饮品牌较杂，品牌餐饮缺乏，大型品牌餐饮也较少。 新源路商业街简介 泽普路 墨玉路本案 三德安亭项目商业部分策划报告 项目周边大型商业——嘉亭荟城市综合体 距离本项目直线距离仅100米之外的嘉亭荟城市综合体是目前即将开业的，安亭镇唯一的较有影响力的城市综合体。 项目概述 嘉亭荟城市综合体是一个以商业、办公和住宅等三大现代城市生活功能为一体的综合性项目，项目位于轨道交通11号线安亭路站南侧，地块北至曹安公路，西至安亭泾与新源路的南延伸段，东至墨玉路，南面隔大众4S汽车维修站停车库为南安路。该项目是完善嘉定新安亭城市化功能必不可少的一环，其建设改善了安亭现有商业业态单一，社区配套功能缺乏的状况。 该项目由上海嘉亭荟房地产发展有限公司开发建设，总投资为72792万元人民币。项目地块占地面积52546?，觃划总建筑面积为191699?，由2幢2~4层商业建筑、1幢2+11层商务办公楼、3幢27~32层高层和1幢五层住宅楼、2个 曹安公路 公交枢纽站 公交枢纽站 墨商地下机动车库和一个公交枢纽站组成。 业区 玉公交枢纽站 商业区 建设项目地块 路 住宅区 住宅区 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体——区域分类 嘉亭菁苑 嘉亭大厦 五栋高层楼宇 10层办公面积 精装交付 每层建筑面积1500? 知名物业世邦魏理仕 办公楼层高4.5米 嘉亭荟城市生活广场 一站式商场 建筑面积约6.5万? 预计2012年5月开业 公交枢纽站 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体——技术经济指标 与轻轨连接平台 ? 1396 商业底层架空交通区 ? 3923 指标商业地块建筑容积率 2.21 单位 数量 总用地面积 ?住宅地块建筑容积率 2.85 52546 建筑占地面积商业地块建筑密度 % 65 ? 23896 其中 商业建筑占地面积 ?住宅地块建筑密度 % 25 21488 住宅建筑占地面积商业地块绿化率 % 10 ? 2408 总建筑面积住宅地块绿化率 % 35 ? 191699 其中 容积率建筑面积 ?绿化面积 ? 9521 126500 其住宅其中 商业区绿化面积 ? 3656 ? 45540 中 商业办公住宅区绿化面积 ? 5595 ? 80960 不计入容积率建筑面积机动车停车位 辆 1284 ? 65199 其公交枢纽 ?其中 商业地块地下车库 辆 909 4330 中 地下停车库住宅地块机动车位 辆 375 ? 55550 其商业地下车库 ?其中 地面停车位 辆 67 43626 中 住宅地下车库地下机动车库 辆 298 ? 11924 居民住宅总户数 户 496 居民住宅总人数 人 1736 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体——商业部分业态种类 餐饮品牌 娱乐配套 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体——商业部分业态种类 零售品牌 三德安亭项目商业部分策划报告 同策观点: 从嘉亭荟城市综合体的建成、地铁的覆盖、新源路商业街的成功可以看出: 本项目所在区域必将是今后安亭镇商业核心区域～ 三德安亭项目商业部分策划报告 区域主要写字楼分布情况 现有写字楼 泽普路 1 三德大厦 4 嘉正大厦 墨玉4 路未来新建写字楼 2 本案商业部分写字楼 2 3 嘉亭荟城市综合体 本1 案办公部分——嘉亭大厦 3 未来区域内有四座写字楼，其形成的消费群体不容忽视。 三德安亭项目商业部分策划报告 项目周边住宅小区汇总——主要住宅小区分布 7 6 5 1 住宅小区 泽普路 2 新城尚上城 4 3 嘉亭菁苑 墨玉4 芙蓉新村 路5 住宅小区 本6 安亭中央公园 3 案 7 住宅小区 1 2 三德安亭项目商业部分策划报告 项目周边住宅小区汇总 小区名称 位置 基本信息 性质 照片 住宅小区 曹安公路近墨玉路 / 老式平房 物业类型:住宅、公寓、商铺、SOHO 新城尚上城 建筑类别:板楼 高层 小高层 曹安公路 容 积 率:1.9><>97 入住时间:共964户 2013-06 物 业 费:1.<>97元/平米?月 物业类型:住宅、公寓 公路墨玉路建筑类别:板楼 高层 嘉亭菁苑曹安 容 积 率:3.41 精装修高层 (墨玉南路)绿 化 率:35% 入住时间:共496户 2012-02-24 物 业 费:2.4元/平米?月 物业类型:住宅,普通住宅 芙蓉新村建筑类别:板楼 普通住宅 泽普路 所在区域:安亭 建筑年代:多层老式公房 2000-01-01 三德安亭项目商业部分策划报告 项目周边住宅小区汇总 小区名称 位置 基本信息 性质 照片 项目周边约有7个住住宅小区 泽普路普通住宅 / 高层公房宅小区，其中嘉亭 菁苑、新城尚上城、物业类型: 住宅,公寓 区域: 安亭 建筑类别:板楼 安亭中央公园泽普路近墨玉路毛配多层高层安亭中央公园均为 (泽普路)容 积 率:1.21 住宅 绿 化 率:35% 入住时间共新建住宅，其余为312户 2012-09 物 业 费:1.45元/平米/月 次新房或老公房小区。该区域整体居住宅小区泽普路近新源路 普通住宅 (泽普路)/ 高层次新房住档次属中高档。 三德安亭项目商业部 分策划报告 同策观点: 周边新建住宅小区较多，新建商务办公楼也较为集中。 本项目区域人口增长势头快～人流量强～ 三德安亭项目商业部分策划报告 本项目商业辐射范围预测 项目辐射范围预测: 沪宁城际高铁 本项目位于的安亭新镇交通便利，觃划中安亭北部产业园区将与南部中心城上海绕城高速公路 区连成一体，极大的增加了纵向商业辐射范围。并且项目对面建筑面积约为19.5万平方米的首个城市综11号线安亭站 合体——嘉亭荟城市生活本案广场即将开门迎客。本项 目与安亭首个城市综合体嘉亭荟城市生活广场 及地铁11号线相邻，因此我们大胆预测，该区域目前是安亭镇的商业居住中京沪高速公路 心，当前本项目商业辐射范围将是整个安亭镇～ 三德安亭项目商业部分策划报告 范围内消费水平及满意度调查 市调过程中，我司对于周边业态分类 满意 不满意 反馈理由及意见人口也进行了分析，共随机 餐饮 52% 48% 大小餐饮店比较全，新源路上挺多的。但大型宴请式餐饮和品牌走访了近100名周边居民及白餐饮选择较少，比较期待嘉亭荟城市生活广场。 娱乐 41% 59% 周边娱乐场所挺多，但会所较多。健康的娱乐场所较少。领。 购物 48% 52% 超市卖场周边都有，买菜基本去集贸市场，沿街店铺虽然多但是 比较杂，还是比较期待嘉亭荟城市生活广场的开张。 其他 - - 周边居民普遍比较期待嘉亭荟城市生活广场的开业，基本表示会 去那逛一逛，看一看。 范围内整体消费水平较高，另外新高档住宅小区的建起以及大体量综合体的建成，拉动并且提升了区域内消费水平。 三德安亭项目商业部分策划报告 小结 不管是从人流、区域交通情况、周边商业及住宅分布来看，墨玉路曹安公路区域将是未来安亭镇的商业中心及人流集中地。特别是嘉亭荟城市综合体开业以后将极大的带动周边人流。对本项目起到商业带动和商业联动敁应。 项目周边新旧住宅区较密集，人口密度较大，商业模式有沿街商铺、商业街、城市 三德安亭项目商综合体。其中城市综合体业态种类较丰富，各类品牌较齐全。 业部分策划报告 项目定位及业态分布 定位思路 大宁国际商业广场 业态分布 商业定位 金桥国际商业广场 业态分布 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体业态分布推测 崇邦房地产发展有限公司 崇邦房地产发展有限公司于2003年在香港成立，由香港和新加坡投资者联合一支具有丰富房地产开发经验和管理团队组成。崇邦股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。 大宁国际商业广场 金桥国际商业广场 思南公馆 嘉亭荟城市综合体 位于上海市红河新路与大宁路 位于浦东张杨路、金桥路交位于上海浦西市中心的核心区安亭镇唯一城市综合体 交界， 地铁1号线延长路站侧， 界，地铁6号线金桥路站侧，域，北临复兴中路和复兴公园，总建筑面积约25万平方米，集 总建筑面积约18万平方米，东靠重庆南路，思南路贯穿其酒店、办公楼、零售、餐饮、功能业态包括办公楼、零售、中，总建筑面积约8万平方米，娱乐、文化、教育和现代化服餐饮、娱乐、文化、教育和项目共分酒店、商业、商务和务业等八大功能。 现代服务业等。 居住等四个功能区。 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体业态分布推测 崇邦房地产发展有限公司旗下四大城市综合体中，大宁国际商业广场和金桥国际商业广场体量与嘉亭荟城市综合体体量接近，因此这两个城市综合体的业态分布可以作为参考依据。 大宁国际商业广场业态分布1F:肯德基、棒!约翰、基本生活、思加图、地素、老凤祥、卡西欧、 优衣库、GEOX、莎茜美甲 1F~2F:必胜客 2F:玛花纤体、纽悦伊人、史云逊健发中心、宝岛眼镜 1F~3F:时尚基地in base 4F:汉泰东南亚风味餐厅3F:釜山料理、宏图三胞 4F:游歌量贩式卡拉 5F:巴贝拉Babela 1F:衣念、艾格、OASIS、巴黎贝甜、时间廊、promod、Fiveplus、 百家好、Mind Bridge、阿努比斯、GXG、奔趣、DQ、V?one、优捷思 1F~2F:汉堡王、十味观、乐天小厨、Trendiano 1F:大宁福朋喜来登酒店、蔡家食谱、堡尼3F:吴记、新雅粤菜馆、豆捞坊、萨莉亚 1F~3F:大润发RT-Mart 4F:天才宝贝、学乐英语、卡通尼乐园、1F:哈根达斯、VERO MODA、JACK & JONES、卡宾、ONLY、欧时力、 博士蛙、电玩巴士、Crocs、雅多服饰、蓝蛙 东方家纺、玩具翻斗城、安奈儿、丽婴房、1F~2F:旺池川菜、ESPRIT、炭火烧肉、大家乐 寰宇模型、巧虎、碧邦孕装、必瘦站、斯乃2F:芸楠健发中心 纳、糖果总动员、赢在起点、古今内衣、米3F:赤坂亭炭火烧肉日本料理、沈大成上海小吃、小绍兴、老正兴菜馆 喜迪、迪士尼公主、斯凯奇4F:蓝玛专业SPA水疗护理中心 5F:金唐年代创意粤菜、辛巴达新疆餐厅、1001赞生活牛肉面、蝶翠轩、荷风轩、韩乡1F:一茶一坐、味千拉面、佰草集、星巴克咖啡、藏经阁、isgoogol 园烧烤、川食公馆、新石器、1F~3F:国美电器 吉旺港式餐厅、西贝西北民间菜、盘古烤肉4F:星之健身 1F:Blu Zeng、吉蒂屋、 1F~2F:运动100sport 6F:雍丰酒家、上海戏剧学院 1F:苹果上海大宁店shenhui 3F~4F:上影星汇影城Shangying 1F~2F:C&8><#004699'>A百货公司C&<#004699'>A. 3F:英孚教育English First 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体业态分布推测B1:易买得 1F:巴黎三城、 PAW IN PAW、 Teenie Weenie、宝岛眼镜、阿吉豆、美式眼镜、金至尊、 GOLD LIFE 金今生、 天美意、他她、老凤祥、 Inmax、 Eland Kids、谜尚、滨崎、曼尼、瑞莱、傲胜、佰草集、古蔻、全棉时代、 CROCS、巴黎贝甜、DQ、贝儿多爸爸泡芙、摩提工房、味千拉面、阿明食品 1F~2F:肯德基、复美大药房 2F:兰卓丽、曼妮芬、伊维斯、伊丝艾拉、舒雅内衣、 mothercare、博士娃365、梦百合、亚迪奥、 金桥国际商业广场业态分布巴布豆、耐克童装、法米尼、常春藤、卡通天地、东方家纺、十月妈咪、智乐、郡是、爱丽思、 碧邦孕装、百事特、斯乃纳、特元骑子、 BABY Q、英氏、智高 3F:迪士尼英语、寰宇模型弈品围棋、新爱婴早教中心、迪士尼摄影馆、诗泥SPA 3F~4F:卡通尼乐园 4F:苏武牧羊、一味湘传、新石器、多番日本料理、老妈米线、西贝莜面村、贝可丽、大艺术、想象乐 B1:美车堂 1F: JACK&JONES、 ONLY、 VERO MODA、 UNISEX、 JOJO、 OWENWONG、 OWENWONG、1F~2F:雷克萨斯 欧时力、新概念、香啡缤 1F~2F:避风塘 2F:热风、二座二楼、斯凯奇、 Five Plus、优芭、 CoCo壱番屋、朴坊 3F:山间堂民间瓦罐煨汤馆、君科酒业、艾尚美甲、伦特微国际体重管理中心、芸楠草药1F~2F:宿野健发、纽悦伊人护肤中心、曼都发型、尚沙廊、必瘦站 4F:上海歌城 整体形象设计 1F:藏经阁、麦当劳 1F~3F:运动100、 DIDIBABA租车堂 2F:数码苹果专卖店、安迪维特、卜罗国、伊秀寿司、艾巢家居 3F:酷驰遥控模型、美斯凯、功德林、汤姆室内高尔夫健身中心 4F:逸品迈泰、川食公馆?稻香蛙 1F: BASIC HOUSE、天恩、 PLORY、 ELAND、时间廊、吉蒂屋、基本生活、好俪姿、嘉丝肤缇、达芙妮、 一茶一坐、 COSTA、真功夫、酷圣石、满记甜品、 1001牛肉面、吉蒂屋 2F:滑板潮流店、居适家、旺池、龙门客栈、美吉姆国际儿童教育中心 3F:釜山料理、望湘园、赤坂亭 1F: Dickies、 Nautica、日日美、阿迪达斯三叶草、格芮兹、 GY、沃歌斯、万宁 1F~2F: C&<#004699'>A、棒约翰 2F:光大通信EBT 3F: DBHK、萨莉亚、吉旺茶餐厅、约翰牛、豆捞坊、上海职工国际旅行社 4F:高点保龄球台球馆 1F: 美仕唐纳滋、哈根达斯 1F~2F:苹果电子数码 1F:百丽、健乐士、茶矿、汉堡王、食其家、罗森便利店 、中国银行、招商银行 2F:小南国 3F:天虹海鲜酒家 1F ~2F :梅赛德斯 - 奔驰展厅 1F~3F:国美电器 2F:湘乐汇 3F:泓叶精菜坊 三德安亭项目商业部分策划报告 嘉亭荟城市综合体业态分布推测 已知嘉亭荟城市生活广场建筑结构:共分两幢单体建筑，第一幢两层、第二幢四层，两幢楼之间连通。 已知嘉亭荟城市生活广场品牌入驻:零售、餐饮、娱乐配套品牌其官网已公布，大润发超市位于2F~3F。 第一幢 第二幢 按照其他综合体的业态分布，我们对嘉亭荟城市 综合体的业态进行推测: 第一幢: 休闲娱乐+休闲餐饮+2F 零售 1F 休闲餐饮+零售 已知第二幢: 其中零售部分包含大润4F 发超市。大型餐饮+休闲娱乐 由此看来嘉亭荟城市生3F 配套+特色餐饮+卖场 活广场总体业态比例较2F 为平均。零售+配套+卖场 1F 零售+休闲餐饮 三德安亭项目商业部分策划报告 项S目.WS.WOO.T分T分析析 优势 威胁 ??商业项目位于安亭镇商业中心地区。??嘉亭荟城市综合体与轨交11号线无缝连接，部分地铁客源将被去化。 ??与轨交11号线相邻。 ??周边卖场市场均有，对于生活类商品造成一定的客群分流。 ??位于曹安公路墨玉路交叉路口，地理位置优越。 ??周边新建住宅较多，虽然大型城市综合体将建成，但人口导入需要时日，因此可能还需要2-4年的市场培育期。 ??安亭镇人口密度较大，特别是位于项目周边，新楼盘、老公房较 密集，便捷的交通为吸引消费者提供便利。 ??安亭镇北部地区的觃划、轨交11号线站电动车P+R的计划、轨交11号线江苏花桥站的延伸、安亭镇首个嘉亭荟城市综合体的建成极大的增加了该区域人流量。 ??项目体量较小，若业态定位不当，则很有可能被周边大体量商业??安亭镇其他区域内没有集中式大体量商业体。 所掩盖。 机会 劣势 三德安亭项目商业部分策划报告 定位思路 项目周边商业情况:各种新建住宅与旧公房较集中，商业体量分布均匀。 消费支撑:人均收入在4000-6000元的客群居多。 区域未来商业发展栺局:距离我项目直线距离100米左右的嘉亭荟城市综合体项目，以商业、办 公和住宅等三大现代城市生活功能为一体的综合性项目，已入驻的有大润发、肯德基、COSTA、味千拉面等品牌商家，预计2012年5月开业，但是不难想象此综合体将打造安亭镇商业中心，百货零售、娱乐、餐饮业态将得到长足发展，其品质定位必然属于中高档以上，覆盖面极为广泛，该区域必将成为今后安亭镇城市商业中心。 市场空白点:根据市场反馈，未来安亭镇几大业态有所缺乏:大型餐饮、电器卖场、品牌特色餐饮、运动零售及娱乐场所。作为安亭镇商业中心，消费者对此类业态产品必然有所需求。 项目自身条件概述:我项目体量较小，但与轨交11号相邻，正对嘉亭荟城市综合体，与周边商业形成联动。但如果同质竞争必然处于下风，因此我们要抓住市场空白，与周边商业体共同打造商业核心区域。 三德安亭项目商业部分策划报告 项目定位 定位方案:根据市场调查、分析及反馈，该区域未来市场空白点——家电卖场、 运动零售、大型餐饮、品牌特色餐饮、健康娱乐缺乏。因此本项目将与 周边商业形成互补联动，共同打造商业核心区域。 鉴于以上各种条件分析 ，我司建议项目定位: 以自身定位特色，迅速占领未来商业市场空白～ 三德安亭项目商业部分策划报告 主力店商家认证 序号 商家 商家负责人 职位 商家反馈 需求面积(?) 1 酷萨目的定位及地理位置非常感兴趣，希 陈列 开发经理对项 望项目正式启动时洽谈具体事宜。800-1000 常肯定，并且对项2 永乐家电 吴先生 开发经理对于项目的地理位置非 目极为感兴趣，希望能保持联系。2500-3000 ，近期会去现场看，希望3 好乐迪 周先生 副总对于项目较认可 保持联系。2000-2500 三德安亭项目商业部分策划报告 业态拟定 组合式业态 4F 大型餐饮+休闲娱乐 3F特色餐饮+休闲康体 2F 家电卖场+休闲餐饮+零售 1F 运动零售+休闲餐饮 B1F 停车场 三德安亭项目商业部分策划报告 1F 业态 需求面积(?) 商家个数 商家建议 体育用品 800-1000 1 酷萨(知名体育用品零售商) 面包房 100-150 1-2 兊里斯汀、可颂坊、马可孛罗、苹果园、85?C 休闲餐饮 300-400 3-4 永和大王、糖潮食坊、德兊士、集集小镇、吉野家、锅品面吧、味之都、真功夫 休闲零售 100-400 9-10 阿迪达斯、耐兊360、锐步、CAT、Columbia、New BALANOE、<#004699'>A SICS、森马、真维斯、美特斯邦威、苏西、拉夏贝尔、阿吉豆、衫国演义、天使园、city life、达芙妮等 5654.6? 三德安亭项目商业部分策划报告 酷萨 adidas 森马 85度C 永和大王 真功夫 三德安亭项目商业部分策划报告 2F 业态 需求面积(?) 商家个数 商家建议 电器卖场 2500-3000 1 永乐家电 休闲餐饮 500-800 2-3 上岛咖啡、星期六咖啡、嘉迪特咖啡店 零售 80-200 11-12 剪刀石头布、多样屋、澳西奴、扑坊、居适家、生态良品、BMOI基本生活、生态良品、巴黎三城、哈尼哈尼DIY手工坊、电玩巴士、绿阳工房、 5813.2 ? 三德安亭项目商业部分策划报告 一代眼睛 永乐生活电器 上岛咖啡 多样屋 生态良品 巴黎三城 三德安亭项目商业部分策划报告 3F 业态 需求面积 商家个数 商家建议 特色餐饮 450-900 7-8 辛香汇、侬好蛙、蛙蛙叫干锅年代、真火碳烤鱼、烧品、元利香辣蟹、爆爆椒香辣蟹、董大师干锅、麻辣香锅、九牛一品、呀咪咖喱屋、麻辣烫捞、十味汤包馆、家有好面等 休闲康体 250-400 1-2 巴渝足风、精英足疗、富侨足浴、自然堂、香蔓举尔、兊举堤娜、百草堂 5884? 三德安亭项目商业部分策划报告 辛香汇 侬好蛙 九牛一品 巴渝足风 兊举缇娜 三德安亭项目商业部分策划报告 4F 业态 需求面积 商家个数 商家建议 大型餐饮 1500-2000 1 唐朝、丰收日、俏江南、宝燕壹号 休闲娱乐 2000-2500 1 好乐迪、银乐迪、嘉乐迪、缤歌麦歌 4203.11? 三德安亭项目商业部分策划报告 丰收日 好乐迪 三德安亭项目商业部分策划报告 业态比例 以餐饮为主，搭配运动零售、电器卖场、休闲娱乐的组合式业态布局。 基于周边对品牌特色餐饮及大型餐饮的需求，加上区域人流集中。因此将餐饮业态比例调高。 三德安亭项目商业部分策划报告 经济测算 定价思路 项目基准 区域市场定价方法 权重系数 租金推导 租金确定 数据选取说明确定 研究设定 计算 最终得出 基准租金 三德安亭项目商业部分策划报告 基准租金设定 ??本项目作为有自身定位特色的商业，其租金水平根据不同的楼层以及不同的商业业态而变化; ??商业的首层租金最能代表商业的发展状况; ??在本次项目租金测算中以一层平均租金(使用面积)作为本次测算商业定位: 的基准租金; 以自身定位特色， 迅速占领未来商业市场空白～??其他各层各业态租金根据基准租 金进行推导。 三德安亭项目商业部分策划报告 市场数据的选取嘉亭荟城市生活广场，其与本案直线距离 仅100米左右，是安亭镇首个城市综合体，辐射范围广属于地铁上盖商业，并且其各层业态丰富。因此与本案有一定借鉴意义，敀泽普路沿街商铺 进行选取。 新源路商业街 墨玉路沿街商铺 嘉正国际裙房，位于嘉亭荟城市生活广场正对面，其裙房均为大面积餐饮及配套。与本案四层商业业态有借鉴意义，敀进行选取。 墨玉路及泽普路商铺，墨玉路至泽普路路段基本以沿街商铺为主，其业态大多为社区生本案 活配套商业，以零售为主。因本案位于墨玉嘉正国际裙房路曹安公路交界处，沿 街商铺定价也对本案 有借鉴意义，敀进行选取。 嘉亭荟城市生活广场 新源路商业街，均为餐饮娱乐沿街商铺，体量较大，面积范围在300-650?。距本案直线距离500米左右。新源路商业街在该区域已经非常知名，因此其商铺定价对本案也有借鉴意义，敀选取。 三德安亭项目商业部分策划报告 市场数据的选取 ?? 嘉亭荟城市生活广场(使用面积) 商场一层商铺租金报价:4.5—15元/?/天(其每层业态分布较丰富，为组合式业态布局，因此其价栺区间范围较大)。 嘉亭荟城市生活广场是安亭唯一一个城市综合体项目，商业部分建筑面积约65000?。其主要服务区域为整个安亭镇地区的居住人口，其主要客源导入方式为班车、自有交通工具、公交车。 ?? 嘉正国际裙房(建筑面积) 办公区域1.6~1.8元/?/天;商业部分一层1.9~2.2元/?/天。(裙房总面积8000?，面积区间:720~1000?，得房率:70%) 嘉正国际裙房均以大面积餐饮、娱乐、配套为主，其商业客源主要是周边居民及办公楼白领人群。 三德安亭项目商业部分策划报告 ??墨玉路、泽普路沿街商铺(使用面积)泽普路 墨曹安市场数据的选取 路至泽普路路段租金范围:玉3.3~6.5元/?/天。 路墨玉路至新源路路段租金范围:3~5.5元/?/天。本 案 (面积区间:30~60?) 墨玉路、泽普路均为沿街商铺，且业态均为零售，该区域不能做餐饮类业态。 ??新源路沿街商铺(建筑面积) 曹安路至泽普路路段租金范围:1.8~2元/?/天。 泽普路泽普路至昌吉路路段租金范围:2~2.5元/?/天。 墨玉新源路均为餐饮类沿街商铺，单体面积较大。新源路在路本该区域知名度较高。 案 (面积区间:300~650?，得房率:85%) 三德安亭项目商业部分策划报告 市场数据的选取 ?? 墨玉路、泽普路沿街商铺 (楼层一层，以零售为主) 平均租金(使用面积):4.75元/?/天 在市场数据的选取中 ?? 新源路沿街商铺 由于有些数据租金为建筑面积(楼层一层，以餐饮为主) 平均租金(建筑面积):2.15元/?/天 本项目测算按使用面积计算得房率:85% 换算租金(使用面积):2.53元/?/天 敀需对选取案例的实际得房率 ?? 嘉亭荟城市生活广 场 进行使用面积租金的换算来作为可比参数(楼层一层，综合类业态) 平均租金(使用面积):9.75元/?/天 市场数据选取为推出本案一层租金数据， 嘉正国际裙房 因本案一层为零售+休闲餐饮的业态配比，(大型餐饮为主) 所以嘉正国际裙房数据不作为一层租金参平均租金(建筑面积):2.05元/?/天 考对象，只为本案四层大餐饮作参考。得房率:70% 换算租金(使用面积):2.93元/?/天 三德安亭项目商业部分策划报告 定价方法说明 市场比较法 说明:市场比较法就是根据类似房地产的租金水平来求取估价对象租金的方法，较具体的说就是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价栺进行适当的处理来求取估价对象租金的方法。 三德安亭项目商业部分策划报告 权重系数设定 房地产估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 系数 状况权重 本案嘉亭荟城市墨玉路泽普路 生活广场 沿街商铺新源路商业街 区域位置 0.2 100 100 75 75 项目条件 交通状况 0.2 100 120 75 75 物业情况 0.15 100 145 70 75 竞争环境 0.1 100 120 70 70 市场状况 消费人群 0.15 100 120 75 80 招商优势 0.20 100 115 70 75 综 合 1 100 120 72.5 75 三德安亭项目商业部分策划报告 租金推导 化 房地产状况 步骤一 修正 调整 可比实例在其100 ( 房地产状况下的×—— — —) 可比实例在估价对象 × = 价栺(房地产状况下的价栺 ) 100 100 100 嘉亭荟城市生活广场在估价对象房地产状况下的价栺= 9.75—— ×—— × = 8.125 120 100 100 100 墨玉路泽普路沿街商铺在估价对象房地产状况下的价栺= 4.75— ×— ×—— = 6.55 72.5 100 新源路商业街在估价对象100 房地产状况下的价栺=—— 2.53—10—0 × × = 3.37 75 100 三德安亭项目商业部分策划报告 租金推导 步骤二 可比实例 在估价对象 房地产状况下的价栺加 权 嘉亭荟城市生活广场8.125 0.5 墨玉路泽普路沿街商铺6.55 0.3 新源 路商业街 3.37 0.2 比准价栺 6.74 本项目最终基准租金(一层使用面积计算): 6.74元/?/日 三德安亭项目商业部分策划报告 租金测算由于本案楼层面积均为建筑面积，因此我们将使用面积得出的基准 租金，换算 成建筑面积的基准租金。一般商业得房率为65%-70%，我们按65% 计算，得出一层建筑面积基准租金为:4.38元/?/天。 1F 年限 酷萨(?) 租 金 递增 年租金 休闲餐饮(?) 租金 递增 年租金 零售(?) 租金 递增 年 租金 年总租金 1 800 2.30 671600 1292 4.00 1886320 3173 5.00 5790725 8348645 2 800 2.30 671600 1292 4.00 1886320 3173 5.00 5790725 8348645 3 800 2.42 5% 705180 1292 4.20 5% 1980636 3173 5.25 5% 6080261 8766077 4 800 2.42 705180 1292 4.20 1980636 3173 5.25 6080261 8766077 5 800 2.42 705180 1292 4.41 5% 2079668 3173 5.51 5% 6384274 9169122 6 800 2.54 5% 740439 1292 4.41 2079668 3173 5.51 6384274 9204381 7 800 2.54 740439 1292 4.63 5% 2183651 3173 5.79 5% 6703488 9627578 8 800 2.54 740439 1292 4.63 2183651 3173 5.79 6703488 9627578 9 800 2.66 5% 777461 1292 4.86 5% 2292834 3173 6.08 1292 4.86 2292834 3173 5% 7038662 10108957 10 800 2.66 777461 6.08 7038662 10108957 三德安亭项目商业部分策划报告 租金测算 二层的基准租金约为:2.48元/?/天。 2F 年限 永乐电器(?) 租金 递增 年租金 休闲餐饮(?) 租金 递增 年租金 零售(?) 租金 递增 年 租金 年总租金 1 2500 2.20 2007500 1526 2.60 1448174 1610 2.80 1645420 5101094 2 2500 2.20 2007500 1526 2.60 1448174 1610 2.80 1645420 5101094 3 2500 2.31 5% 2107875 1526 2.73 5% 1520583 1610 2.94 5% 1727691 5356149 4 2500 2.31 2107875 1526 2.73 1520583 1610 2.94 1727691 5356149 5 2500 2.31 2107875 1526 2.87 5% 1596612 1610 3.09 5% 1814076 5518562 6 2500 2.43 5% 2213269 1526 2.87 1596612 1610 3.09 1814076 5623956 7 2500 2.43 2213269 1526 3.01 5% 1676442 1610 3.24 5% 1904779 5794491 8 2500 2.43 2213269 1526 3.01 1676442 1610 3.24 1904779 5794491 9 2500 2.55 5% 2323932 1526 3.16 5% 1760265 1610 3.40 5% 2000018 6084215 10 2500 2.55 2323932 1526 3.16 1760265 1610 3.40 2000018 6084215 三德安亭项目商业部分策划 报告 租金测算 三层的基准租金约为:1.89元/?/天。 3F 年限 特色餐饮(?) 租金 递增 年租金 休闲康体(?) 租金 递增 年租金 年总租金 1 4836 1.90 3353766 800 1.83 534360 3888126 2 4836 1.90 3353766 800 1.83 534360 3888126 3 4836 2.00 5% 3521454 800 1.92 5% 561078 4082532 4 4836 2.00 3521454 800 1.92 561078 4082532 5 4836 2.09 5% 36<>97527 800 2.02 5% 589132 4286659 6 4836 2.09 36<>97527 800 2.02 589132 4286659 7 4836 2.20 5% 3882403 800 2.12 5% 618588 4500992 8 4836 2.20 3882403 800 2.12 618588 4500992 9 4836 2.31 5% 4076524 800 2.22 5% 649518 4726041 10 4836 2.31 4076524 800 2.22 649518 4726041 三德安亭项目商业部分策划报告 租金测算 四层的基准租金约为:1.39元/?/天。 4F 年限 大型餐饮(?) 租金 递增 年租金 休闲娱乐KTV(?) 租金 递增 年租金 年总租金 1 2500 1.45 1323125 3056 1.35 1505844 2828969 2 2500 1.45 1323125 3056 1.35 1505844 2828969 3 2500 1.45 1323125 3056 1.35 1505844 2828969 4 2500 1.55 7% 1415744 3056 1.44 7% 1611253 30269<>97 5 2500 1.55 1415744 3056 1.44 1611253 30269<>97 6 2500 1.55 1415744 3056 1.44 1611253 30269<>97 7 2500 1.66 7% 1514846 3056 1.55 7% 1724041 3238887 8 2500 1.66 1514846 3056 1.55 1724041 3238887 9 2500 1.66 1514846 3056 1.55 1724041 3238887 10 2500 1.78 7% 1620885 3056 1.65 7% 1844724 3465609 三德安亭项目商业部分策划报告 租金测算 ?? 商业运营并非一成不变，养铺须稳，提升需变 年限 1F年总 租金 2F年总租金 3F年总租金 4F年总租金 年租金收益 1 8348645 5101094 3888126 2828969 20166834 2 8348645 5101094 3888126 2828969 20166834 3 8766077 5356149 4082532 2828969 21033727 4 8766077 5356149 4082532 30269<>97 21231755 5 9169122 5518562 4286659 30269<>97 22001340 6 9204381 5623956 4286659 30269<>97 22141993 7 9627578 5794491 4500992 3238887 23161948 8 9627578 5794491 4500992 3238887 23161948 9 10108957 6084215 4726041 3238887 24158100 10 10108957 6084215 4726041 3465609 24384822 合 计: ,221,609,301 三德安亭项目商业部分策划报告 展望未来，周边种种利好关系，使得本案商业价值节节攀升～ 我们希望与 贵司一同努力，打造这美好的未来～ 三德安亭项目商业部分策划报告 The End Tospur Commercial 同策商业事业部 同策专业策划 ? 代 理 ? 营销 三德安亭项目商业部分策划报告