厚地和美项目一期交付总结PPT课件

厚地和美一期项目后评估成果南京厚地置业发展有限公司 第一篇：项目概况 第二篇：问题原因与分析和实景房 第三篇：交付报事率分析 第四篇：交付前需前置工作 第五篇：存档资料整理； 第六篇：中控制要点； 第七篇：技术管理总结厚地和美项目后评估工程总结成果目录厚地和美项目后评估工程总结成果第一篇：项目概况1、项目地址：文成路以北，人民路以西；2、一期总建筑面积：约57926m2、占地面积：86.975亩；结构：框架；层高：2.8米；层数：6+1/5+1；3、项目总投资：约8000万；4、项目入驻户数为336户；商业占32户；住宅占：304户；5、一期交付258户，占一期交付总住宅的85%；商业交付22户，占总商业的69%；项目概况：厚地和美项目区位位置图厚地和美项目总平图一期交付楼栋二期 二期-B待开发小高层二、厚地和美项目一期交付存在问题原因分析 序号 名称 存在问题 原因分析 1 窗户 内框无加强型钢 偷工减料、减序、检查不到位、窗户框变形 开启不灵活 滑轮质量、窗内框盖板、建筑垃圾未清理 把手安装反的 未正确安装、开启起来别扭、检查不到位 内框未开泄水孔，外框有，内槽没有泄水孔从焊缝渗水 技术未交底、厂家规模小对规范不熟悉、出产未自检、进场监理、工程师未检查； 小五金与样品不一致 检查不到位、封样样品采购和工程未对接 未使用钢化玻璃 《建筑玻璃应用技术规程》不熟悉 建议：在分供方选择生产规模大、施工技术成熟企业、在建工程质量、与甲方配合、信誉度了解考察。 2 护栏 高度不足 《住宅设计规范》理解、可踏面理解不足(成本损失）住宅栏杆高度控制需要从下面几个环节控制：1、中约定质量、高度标准；2、采购和供货安装单位要严格执行第1条；3、供货至现场监理对进场的栏杆质量、高度验收符合安装不符合的退场；4、然后在施工栋号进行样板安装，土建工程师、采购部、监理、施工单位(主监管）对现场样板栏杆对质量、高度执行的标准给予确定，合格后大批量施工安装；栏杆执行高度的标准依据：1、住宅工程质量通病控制标准DGJ32/J16---2005J10687—2006;2、中华人民共和国国家标准GB50352-2005（民用建筑设计通则）解释：栏杆高度及立杆间距必须符合《住宅设计规范》GB50096的规定。即多层住宅及以下的临空（24米以下）栏杆高度不低于1.05米，中高层住宅及以上的临空（24米以上）栏杆高度不低于1.10米，楼梯楼段栏杆和落地窗维护栏杆的高度不低于0.9米，栏杆水平段栏杆长度大于0.5米时，其高度不低于1.05米。栏杆垂直杆件的净距不大于0.11米，采用非垂直杆件时，必须采取防止儿童攀爬的措施。注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于22cm，且高度低于或等于45cm的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。什么叫可踏面？高度确定关键因素在于可踏面的理解，只要可踏面理解正确栏杆高度确定就不会存在问题。（见图）1、玻璃厚度的选择应符合《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003第6.1.2条的规定。2、必须使用安全玻璃的门窗：a．无框玻璃门，且厚度不小于10mm；b．有框门玻璃面积大于0.5㎡；c．单块玻璃大于1.5㎡；d．沿街单块玻璃大于1.0㎡；e．7层及7层以上建筑物外开窗；f．玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗；3、室内玻璃板隔断应采用安全玻璃，无框玻璃厚度不应小于10mm。4、落地窗、门和玻璃隔断等易于受到人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护栏。SHAPE\*MERGEFORMATSHAPE\*MERGEFORMAT45cm22cm1.05m(1.10m)阳台可踏面完成装饰面层玻璃地口≤50cm落地窗无框门且厚度不小于10mm;面积≥0.5m2;单块玻璃大于1.5m2沿街单块玻璃≥1.0m2；7层及7层以上建筑物外开窗。隔断、人体和物体容易接触碰撞玻璃。厚地和美项目一期交付存在问题原因分析 序号 名称 存在问题 原因分析 3 入户门 装饰条脱落 产品缺陷、出产未打胶、 开启时响声 铰链缺油、上门不垂直、上下铰链不同心 锁具反锁不灵活 安装锁具时未调整到位 建议：在成本允许条件下知名品牌，合作过的分供单位，销售安装一体单位 4 给排水管 弯头处理 施工没经验、不了解规范、未考虑排水流畅 设计合理 套图、未考虑使用功能、未按照设计委托书执行 管径设计不合理 经验不足、设计随意性、徒工、出图未审核 建议：设计前下派设计任务书、出图初稿审核读图、汇总、定稿出图厚地和美项目一期交付存在问题原因分析 序号 名称 存在问题 原因分析 外墙 渗水 1、雨水管不通造成雨水斗溢水渗入保温层 2、窗户泄水孔未开造成水流不畅渗水 3、北侧阳台无砼止水坎； 5 3、窗台找坡把泄水孔堵死，造成渗水； 建议：后期所有外墙采用聚氨酯刷一层防水层； 6 阳台 积水 因阳台不是封闭，雨天进雨 7 倒泛水 地漏处砼过高造成雨水不能顺畅流向地漏 阳台向卧室渗水 有防水要求厨卫、阳台、露台需做20CM砼止水坎 8 屋面 屋面下滑开裂 1、屋面配筋未按照设计图纸施工， 2、屋面坡度过大（1:1、1:1.5） 3、图纸设计时未在檐口设置10CM砼防滑坎； 4、保温层与底层施工时粘贴剂粘贴面积不足； 建议：再设计时设置砼防滑坎、调整坡比系数、节点检查控制是否按图施工三、厚地和美一期交付实景房厚地和美一期交付实景房厚地和美一期交付实景房厚地和美一期交付实景房3号楼4号楼2号楼7号楼11号楼6号楼10号楼5号楼9号楼二期-B三、交房情况统计报事类别分析表目前投诉不易处理的就是层高。部门沟通不畅产生的问题：由于沟通不畅，造成9#楼地下储藏室销售的户型与工程施工户型不吻合，导致业主投诉，要求与销售一致，最后拆除重新砌筑，带来成本损失2万元；与销售不吻合的墙体被拆除。1、9#楼车库隔墙：2、卫生间干湿分离墙拆除：拆除前拆除后下次设计时候，提前考虑到分离干湿墙影响业主的使用空间和布局,取消不设计，可以节约成本。四、交付前需前置工作1、燃气施工2、强电施工3、自来水施工4、景观施工5、雨污管网、道路施工6、电梯安装7、智能化施工可控项目：景观、雨污管网、道路施工、电梯、智能化不可控项目：燃气、自来水、强电施工五、存档资料的整理1、工程准备阶段文件（甲方提供）；2、监理文件（监理提供）；3、工程施工阶段文件（乙方提供）4、竣工图；5、竣工验收文件；Sheet1 建设工程档案归档送报内容 （建筑安装工程） 2、建设项目列入年度的批复文件或年度计 划项目表 一、工程准备阶段文件（甲方提供） 3、建设工程规划许可证及其附件 （一）立项文件 4、建设工程施工许可证 1、项目立项批复 5、投资许可证、审计证明、缴纳绿化建设费等 2、用地申请批复 证明文件 3、可行性研究报告及附件 6、中标通知书 （二）建设用地、征地、拆迁文件 7、工程质量监督手续 1、选址申请及选址规划意见通知书 （六）建设、施工、监理机构及负责人 2、建设用地规划许可证及其附件 1、工程项目管理机构（项目管理部）及负责人 3、规划红线图 名单 4、国有土地使用证（复印件） 2、工程项目监理机构（项目监理部）及负责人 （三）勘察、测绘、设计文件 名单 1、工程地质勘察报告 3、工程项目施工管理机构（施工项目部）及负 2、水文地质勘察报告、自然条件、地震调 责人名单 查 二、监理文件（监理提供） 3、建设用地钉桩通知单（书） 1、监理单位及人员资质 4、地形测量和拔地测量成果报告 2、监理规划 5、申报的规划设计条件和规划设计条件通 3、监理实施细则 知书 4、监理旁站方案 6、审定通知书及审查意见 5、监理月报 7、有关行政主管部门（人防、抗震、环保、 6、监理会议纪要 消防、防雷、交通、园林、市政、文物、通 7、进度控制 讯、保密、河湖、教育、白蚁防治、卫生等） 8、质量控制（含监理工程师联系单、通知单、 批准文件或取得的有关协议 旁站记录、指令单及回复等） 8、政府有关部门对施工图设计文件的审批 9、造价控制 意见 10、工程竣工决算审核意见书 （四）招标文件 11、合同与其他事项管理 1、勘察承包合同 （1）、工程延期报告及审批 2、设计承包合同 （2）、合同争议、违约报告及处理意见 3、施工承包合同 （3）、合同变更材料 4、监理承包合同 13、监理工作总结 （五）开工审批文件 （1）、工程竣工总结 1、建设项目列入年度计划的申报文件 （2）、质量评价意见报告 三、工程施工阶段文件（乙方提供） 2、工程竣工总结（建设、勘察、设计、施工、 工程施工阶段文件包括桩基、土建、给排水、 监理等） 电气、节能、电梯、幕墙、钢结构、消防、 （二）竣工验收记录 弱电等，按照江苏省建设厅苏建质（2002） 1、单位工程竣工验收证明书 332号文件《建筑工程施工质量验收资料》 2、竣工验收报告 标准编制，并按照各分部工程分别装订成 3、竣工报告 册，装订厚度不得超过2cm，超过厚度的可 4、竣工验收备案表（包括勘察、设计、监理质 分册装订。 量检查报告，档案、规划、消防、环保、防雷、 四、竣工图 白蚁、专家组验收意见等各项验收认可文件， （一）综合竣工图 质监、测量等报告） 1、综合图 6、工程质量保修书 ①总平面布置图（包括建筑、建筑小品、小 7、参验人员竣工验收签到表 景、照明、道路、绿化等) （三）财务文件 ②竖向布置图 1、决算文件 ③室外给水、排水、热力、燃气等官网综合 2、交付使用财产总表和财产明细表 图 （四）声像、电子档案 ④电气（包括电力、电讯、电视系统等） 1、声像档案 综合图 ①工程照片 ⑤设计总书 ②录音、录像材料 2、室外专业图 2、电子档案 包括：室外给水、室外雨水、室外污水、室 光盘 外热力、室外燃气、室外电讯、室外电力、 室外电视、室外建筑小品、室外消防、室外 照明、室外水景、室外道路、室外绿化 以上资料均为原件，建设单位及时收集整理齐 （二）专业竣工图 全，严格按照泗建发【2007】23号《泗阳县建设 1、建筑竣工图 工程档案归档整理规范》要求执行，在工程竣工 2、结构竣工图 验收之日起3个月内报送泗阳县城建档案馆存 3、装修（装饰）工程竣工图 档。 4、电气工程（智能化工程）竣工图 联系电话：88765609、88765620 5、给排水工程（消防工程）竣工图 6、采暖通风空调工程竣工图 7、燃气工程竣工图 五、竣工验收文件 （一）工程竣工总结 1、工程概况表Sheet2 Sheet3 六、土建装饰、安装质量控制点 名称 控制要点 产生的结果 土建装饰、安装 1、构造植筋、腰梁植筋质量 柱与梁上下连接不牢固、 2、梁柱接头的砼成型观感 砼表面观感好体现质量控制是否到位 3、洞口套管是否预留 预防渗水、管道热胀冷缩断裂 4、不同材料、梁柱边钢丝网铺设情况 预防竖向荷载、收缩产生裂缝 5、粉刷墙表面抗裂网铺设情况 预防竖向荷载、收缩产生裂缝 6、楼地面基层处理、平整度 预防起砂、空鼓；影响净高 7、保温板锚栓数量、平整度、防火等级 脱落、影响下道工序、燃烧性能不符合，影响专项节能验收 8、窗户周边发泡剂是否密实 容易产生渗水 9、面砖表明清理、平整度、阴阳角垂直度 观感、整体效果 10、石材施工工艺（刚挂、湿贴）、阴阳角包角确定 观感、整体效果、使用年限，褪色、泛碱2、安装质量控制点 名称 控制要点 产生的结果 土建装饰、安装 烟道与坡屋面、天沟衔接处质量 产生渗水 门框安装垂直度、锚固点、灌浆 门框松动、投诉 窗框加强钢、五金件、滑轮 窗框不易变形、已开启、周期寿命长 百叶的厚度 不易变形 给排水管明敷 渗水容易修复 卫生间下水管位置 影响使用功能，投诉、变更产生二次成本 雨水管位置 影响百叶窗、空调外机安装、 排水口雨篦 导致下水管垃圾堵死 多媒体箱 箱体质量符合标准 室内开关箱 箱体质量符合标准1、样板带路规划。结合本项目特点及项目地域特点，梳理本项目的样板点评规划，对厚地和美项目各节点做了工法样板；参建单位按照样板带路，对各环节进行质量控制。2、施工前以样板带路为指引，对参建施工班组，提要求、做技术交底，然后纠偏、整改，这样不断地循环，持续地改进。七、施工技术---样板带路贴保温材料水平控制线阴阳角垂直控制线规避的问题：1、保温板张贴平整度，无错口；2、粉刷面平整度；3、阴阳角顺直；4、线条、窗套垂直度；保温施工样板带路和技术交底 一、总图 二、综合管网 三、建筑单体土建 四、建筑单体安装 五、质量缺陷八、技术管理总结目录人民路解放路文成路外环路1、总图拿到以后，首先对周边市政管网底标高确定，周边雨污排水管走向、周边道路标高确定，这样小区正负零也确定，是否采用土方平衡计划。2、对照规划红线图核实退红线距离；可以规避：1、图纸设计前正负零出错；2、小区排水问题；3、小区内土方采购，也影响成本；4、搭设临时围墙、临建在红线外，影响主体放线、影响后期竣工后雨污道路施工。（如二次拆迁会产生费用）读总图小区总平图项目正负零调整、截水沟建议根据对泗阳县市政排水管网调研与分析，市政管网管径小、雨水冲刷沙土在管内积於造成排水不畅，梅雨季节时小区内水排放不流畅时造成小区积水和车库倒泛水引起投诉和索赔；1、截水沟、施工自然地面平衡关系：厚地和美一期项目多层竣工栋号，目前以设计完成栋号的截水沟截面、排水方式调整如下：二、施工现场外装饰标高确定关系：1、栋号如有外装饰面施工的底口标高应根据本栋楼底层地坪成型上表面或本栋楼正负零作基准点；2、根据设计图纸要求、公司、本栋楼周围景观、道路标高关系确定装饰面从基点下口标高尺寸。附图：【仅供参考，根据不同项目灵活应用】厚地和美项目管理中心2103.6.8原有的截水沟深为25cm；宽为30cm修改成深为50cm；宽为30cm。排水方式：原有积水井排水，现修改成直排式与小区内排水系统直接。排水沟底口标高要比小区排水管底口高50cm—70cm可以预防市政管网雨季排水不畅导致倒灌。建议：二期-B未施工的栋号调整正负零位置，把车库地坪成型上口标高确定要比周边人民路、解放路文成路高15-20cm为宜。正负零按照施工现场自然地面、周边市政道路、市政排水管网来确定。具体见附件：自然地面人民路解放路红色线为自然地面高差切割线也是地下车库地坪标高位置线，阴影部位土方整平至非阴影部位，黄线为自然地坪线，绿线为市政道路线三者关系切割线也是地下车库地坪基准点确定线一、综合管网因2号配电房影响道路，道路向北侧移1米。并引起业主投诉，后期再设计总平时，尽可能避开。调整后的环网柜位置综合管网的总图分析上除了节约成本方面的考虑外，还有一个很重要的关注点就是各类井的位置，在道路中间、骑路牙、小区单元门入口处等部位有井是非常敏感的，所以我们通过局部偏移出户管的走向、利用景观微地形和双壁波纹管的曲度以及在检查井的做法上调整的办法，使得最终整个厚地一期雨污井不在道路和单元门入口处，在厚地一期的交房过程中基本没有业主提出井的问题。3、环网柜安装位置调整后的环网柜原安装环网柜环网柜子位置：1、商业前不通透，影响了商铺销售。2、改变环网柜的位置，产生的二次成本费用，直接损失15万元；管网施工时注意事项：1、在小区所有配套管网图纸设计时，初稿和定稿前图纸审查尤为重要，发现与常规不吻合的部位或在以往项目中出现过的问题多提出疑问？提前预防，这样可以避免错误或返工现象产生，也可以节约成本；2、在管网施工前，必须把景观图纸、雨污道路图纸、强电图纸作详细比较和读图并做图纸固化设计。3、特别要注意相互之间关系；景观微地形标高、管道交叉重叠点标高处理、道路标高、地下排水系统标高是否符合施工条件。与市政排水系统标高是否吻合，如有冲突尽快召开专项会议，确定调整方案。4、雨污排水窨井设计施工时，要注意排水管底口标高与井底标高关系。 立面：整个立面设计和欧式级的外装，建筑效果很好，引起当地地开发商纷纷前来踩盘。得到当地建设主管部门、县领导的高度好评。质感细腻面砖立面、游泳池和英伦的风格也是厚地的一大卖点。二、建筑单体土建三、景观施工对比 在景观施工存在的差异，也是我们后期施工中着重考虑的改进的方面和控制点，微地形与草坪与硬质铺砖收口细部处理，苗木种类、蓬径是否与图纸设计、报价清单符合；施工前是否排版、交底。四、雨污道路施工： 雨污施工时，注意排水方向、标高、窨井底与主排水管、支排水管高差关系；道路上不得出现雨污窨井，根据景观、给排水、强电图纸进行比较调整窨井位置，尽可能避开道路、路牙平石，这样可以节约成本。结果对比小苗栽植原栽植情况整改后情况对比结果种植密度达不到图设计要求，整体效果差五、现浇板下沉、墙位移厚地和美一期交付出现现浇板下沉达到4-5cm，目前渗水、墙体开裂、地坪起砂、窗户、门投诉都是可以通过修复达、沟通让业主满意。唯独只有现浇板下沉，既影响层高而且也是交付以来业主投诉最难处理的事情。建议：在续项目质量控制中以【现浇板下沉】转为主控点。1、注意模板的使用周期，模板的强度、龙骨支撑的位置；2、分户验收净高测定时注意有无板下沉，早发现、早修复；6—502室3-503室六、顶棚脱落一期交付11号楼404室顶棚脱落，主要原因就是在施工顶棚黑泥子时，基层清理不到位板底存在泥土，造成业主找平的腻子过厚，基层的粘结强度不能承载业主找平的厚度腻子重量导致顶棚脱落。产生后果业主追加补偿8年物业管理费，装修保证金1000元退返。（所有费用由总包承担）客厅顶棚次卧室小卧室顶棚脱落图片11#----308室顶棚存在大面积砂层问题导致砂层主要原因是砼浇筑时润泵砂浆冲洗后未处理造成；排水系统设计上的缺陷：图纸设计造成排水从阳台转角下水，不美观、影响使用功能。规避的方法：1、对设计初稿审核、提出合理建议；2、对图纸固化设计，取消顶层平台排水，改成侧排水利用三通接入竖向排水管内。3、或者把阳台排水管，移至原管对面阴角内。七、建筑单体安装卫生间下水管设计不合理：卫生间合理布局下水管不影响后期装修、使用功能卫生间不合理布局下水管影响后期装修、使用空间规避方法：1、出图前由设计部、安装工程师对图纸审核提出图纸固化设计意见；2、安装工程师要现场跟踪巡查，在标准层卫生间套管预埋结束，对现场检查水管预埋位置是否合理。3、及时与设计院沟通变更事宜。厨房落水管位置设计不合理，应设在墙角，不应设在门和窗之间排水管设计在储藏室公共过道中间设计上水电安装问题影响疏散过道宽度和美观，引起业主入住后投诉。八、质量缺陷问题描述配电箱明装问题解决措施1、设计交底审查时提出意见；2、楼梯口结构设计与电气安装设计时考虑合理设计方案；3、图纸会审时重点审查此处设计方案；4、施工前再次确认，各班组交底落实。问题描述防水施工翻边处理解决措施1、墙角根应设置圆弧角（30mm*30mm）；2、墙面防水翻边设置300mm，保持上口顺直；3、墙面防水翻边应粉成光面，上部墙面毛面处理。问题描述墙面阳角粉刷损坏脱边解决措施粉刷前，做好墙面护角（顺直带线、强度控制、做好养护），门边粉刷时用阳角拉一下；整体粉刷完成后，做好墙面粉刷层养护工作问题描述车库墙与窗相交解决措施1、外窗C1208向剪力墙侧缩短，宽度1200改为850；原内侧贴C1208横墙取消。问题描述车库墙与窗相交解决措施1、外窗C1218向西侧缩短，宽度1200改为600；原内侧贴C1218横墙取消。问题描述为增加空间利用，业主多数将厨卫隔墙拆除解决措施1、卫生间隔墙取消，住户自理；2、厨房与餐厅隔墙取消；问题描述为增加空间利用，业主多数将厨房隔墙拆除解决措施1、厨房与餐厅隔墙取消；问题描述阳台栏杆从登高面到顶未达到1.1米解决措施1、在顶上再加焊扶手，使之满足高度要求。2、阳台栏杆的高度应从登高面的完成面向上1.1米，在下料时应考虑装饰厚度，并从登高面测量高度。3、施工前应做样板，确认后再大面积施工。问题描述阳台落水无主管，与空调板、屋面落水共用，导致支管只能从阳台梁下穿过，影响美观。解决措施将阳台与空调板主管分开或在梁上预留洞眼。对比结果原图：设计飘窗居中安装。整改后照片，窗户居边设置，如在审图结束，在窗户安装前提出外移整改，会给公司降低4-5万元损失。飘窗居中安装调整比较未设置混凝土止水坎20CM未按规范留置SBS防水镶嵌槽2#楼露台处问题：室内与露台衔接解决方法：1、施工时按照规范和江苏省质量通病要求做20cm素砼止水坎；2、砌筑时直接留置镶嵌槽6cm*6cm九、设计存在的问题问题：消防栓位置设置不合理，影响美观和疏散；解决方法：1、在设计时直接暗埋；2、改走别处或水井；8#楼地下车库通风设备：1.5-1.7m问题：1、通风设备距高度不够；2、设备进风口对门；解决方法：1、改变通风口方向；2、通风设备高度调整8#楼单元门问题：单元门洞口不规范；设2.1m、采购1.5的门解决方法：统一设计门标准；问题描述卫生间水管影响通道净高和净宽解决措施现按江苏省最新要求，设计成同层排水，把问题规避公共过道、自行车坡道处问题描述雨水管太多，浪费，影响美观解决措施雨水管和冷凝水管合并，节约成本，更美观厚地和美一期单体验收总结现场七、结束语通过一期交付工作，我深刻地体会出“一切以客户为中心，以贡献者为本，坚守承诺，勇于担当，持续坚持自我批判”，践行了厚地企业文化和素质模型，理解了公司领导良苦用心。只有心里装着客户，想客户之所想，严把工程质量关、安全关，优化居住功能设计，持续不断地纠偏整改再纠偏，对自己工作内容负责，不推诿，不断提升物业服务水平，完善生活配套设施，才能是客户向往和好住的房子。感谢各位同事聆听、以上总结不妥之处请批评指正！