房地产评估PPT

房地产资产评估 财管11—14 崔胜男 顾萌萌 财管11—15 范晨 臧贺 目录 评估目的 评估对象 评估过程 评估结论 评估方法选择 具体案例 Ⅰ.房地产资产评估目的 房地产资产评估目的 1 房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工作。实际上，房地产估价贯穿房地产全寿命，从房地产投资、开发、建设、销售、出租、分销、分租、转让、抵押、馈赠、征用、保险、课税直到拆除等各个阶段，都需要作出相应的估价，并以此作为决策和行动的依据。国内外的表明，房地产估价是房地产业内技术性强、难度大的一个部分。房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。目前房地产估价主要 服务于以下几种目的： (1)各类房地产的买卖、租赁、拍卖、 出让、转让、交换等交易中的估价；(2)房地产抵押、典当、保险； (3) 征 地拆迁补偿；(4)企业合资、合作、承包经营、租赁经营，企业改制、兼并以及破产清算等涉及到的估价。不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的，这就会影响估价结果。 Ⅱ.房地产评估对象 2 房地产评估对象 房地产估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。 　　估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有： 　　(1)无建筑物的空地; 　　(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地; 　　(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物); 　　(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体; 　　(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体); 　　(6)未来状况下的房地产; 　　(7)已经消失的房地产; 　　(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分; 　　(9)房地产的局部; 　　(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体; 　　(11)作为企业整体中的一部分的房地产。 　　需要指出的是，上述估价对象虽然是从实物角度来划分的，但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。 Ⅱ.房地产评估对象 2 房地产评估对象 　　从权益角度来看，估价对象主要有： 　　(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产(这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利，下同); 　　(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产; 　　(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产; 　　(4)部分产权的房地产; 　　(5)共有的房地产; 　　(6)有租约限制的房地产; 　　(7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产。抵押人在抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位); 　　(8)设定了典权的房地产; 　　(9)设定了地役权的房地产(即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行); 　　(10)拖欠工程款的房地产; 　　(11)手续不全的房地产; 　　(12)产权不明或权属有争议的房地产; 　　(13)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的); 　　(14)违法占地或违章建筑的房地产; 　　(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产; 　　(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产; 　　(17)房地产的租赁权，即承租人权益; 　　(18)房地产的典权; 　　(19)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权); 　　(20)房地产中的无形资产。 一般在周边相类似的房产较多的时候 使用：市场比较法 周边只有这一种类型房产使用：收益法、成本法 对于在建、将建房产使用：假设开发法 还有一种不常用的：长期趋势法 它适用于：价格无明显季节变化的房地产，或变化有规律可寻。 Ⅲ.房地产评估方法选择 房地产评估方法选择 3 一、明确估价基本事项包括: （1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。 （2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 （3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 （4）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 Ⅳ.房地产评估过程 4 房地产评估过程 （5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 （6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： （1）产权资料 （2）房屋建筑资料 （3）市场交易资料 （4）土地资料 （5）法律和规划资料。四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。 Ⅳ.房地产评估过程 4 房地产评估过程 Ⅴ.房地产评估结论 评估结论 5 估价结果的确定： （一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素） （二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素） （三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） （四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用） （五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） （六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等） （七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） VI.房地产估价结果报告 一、报告人: 崔胜男、顾萌萌、范晨、臧贺 二、估价对象概况: 　　　该房地产为花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房。 1、该房地产的位置状况 　　　该房地产位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 房地产评估结果报告 6 2、该房地产的权属状况 　　　　本次房地产评估委托方提供了筑房权证花溪字第S01694号《房屋所有权证》，坐落于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，房屋总层数为9层, 位于第3层，建筑面积130.73平方米，规划用途为住宅；提供了花溪国用（2002）字第3893号《国有土地使用证》，土地使用权类型为出让，土地使用权面积37.00平方米，土地座落于贵阳市花溪区清溪路31号和德台1单元302号，用途为住宅用地，终止日期为2051年3月；提供了契税完税凭证黔字第010422754号《契税完税证》。　　　 3、该房地产特征状况 　　　该房地产所在房屋建于2000年，共9层，委估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。 　　　估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。 三、估价目的: 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价时点: 2013年10月09日。 五、估价依据: 　　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 　　　2、《房地产估价规范》。 　　　3、《房地产抵押估价指导意见》。 　　　4、房地产评估和委托方提供的相关资料 　　　5、评估人员现场查勘和收集的相关资料。 六、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。 七、估价方法：　 由于该房地产为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。 八、评估测算过程 1、选取比较实例 　　　根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下： 实 例 项 目　 实例A 九龙花园 实例B 九龙花园 实例C 九龙花园 地理位置 花溪区清溪路 花溪区清溪路 花溪区清溪路 物业用途 住宅用房 住宅用房 住宅用房 建筑年代 2000 2000 2000 房屋结构 砖混 砖混 砖混 项目状况 现房 现房 现房 交易情况 正常 正常 正常 采光通风 良好 良好 良好 交易方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易日期 近期 近期 近期 楼 层 1楼 7楼 6楼 交易单价（元/平方米） 4001 3904 3880 2、交易情况修正 主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。 3、交易日期修正 　　该房地产与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。 4、区域因素修正 前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与该房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正，即以该房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率 具体比较因素如下表： 实例 项目 实例 A 实例 B 实例 C 区域因素详细状况说明 区位位置 相同 相同 相同 物业所处城市区段，距市中心的距离 交通 状况 道路条件 相同 相同 相同 周边道路通达能力、路况 公共交通 相同 相同 相同 城市公交线路、交通管制 社区 配套 配套范围 相同 相同 相同 基础配套设施范围 供应通力 相同 相同 相同 基础配套设施满足居民需求状况 服务设施 相同 相同 相同 商业网点、学校、医院、娱乐设施等 社区 环境 室外场所 相同 相同 相同 居民散步和健身需求的活动场所 环境污染 相同 相同 相同 含声、光、气、水的污染状况 社会环境 相同 相同 相同 城市治安和居住区安全保障状况 人口素质 相同 相同 相同 居民受教育程度，整体状况等 修正系数 100 100 100 注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% 5、个别因素修正 　　　主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正，确定个别因素修正系数如下表： 实例 项目 实例 A 实例 B 实例 C 建 筑 结 构 相 同 相 同 相 同 装 修 情 况 稍 差 稍 差 稍 差 新 旧 程 度 相 同 相 同 相 同 户 型 结 构 相 同 相 同 相 同 楼 层 稍 差 稍 差 稍 差 泊车便利程度 相 同 相 同 相 同 采 光 通 风 相 同 相 同 相 同 绿 化 环 境 相 同 相 同 相 同 附属及配套设施 相 同 相 同 相 同 物 业 管 理 相 同 相 同 相 同 修 正 值 96 96 96 注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% 6、计算如下表： 实例 项目 实例A 九龙花园 实例B 九龙花园 实例C 九龙花园 　交 易 单 价 （元/平方米） 4001 3904 3880 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/100 100/100 个别因素修正 100/96 100/96 100/96 修正后单价 （元/平方米） 4168 4067 4042 评估单价 （元/平方米） 评估单价按算术平均法确定 (4168+4067+4042)/3≈4092 评估总价 （万元） 130.73×0.4092≈53.49 九、估价结果： 经过我们的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，该房地产于估价时点2013年10月09日公开的市场评估总价为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评估单价为4092元/平方米。 谢谢观赏 财管11—14 崔胜男 顾萌萌 财管11—15 范晨 臧贺