万科年报1998年A股年报

1998年度报告 一、董事长致辞 在过去的一年,面对日益激烈的竞争市场,本集团继续保持稳健发展,经营业绩令人鼓舞。九八年度,集团实现营业收入226,869 万元,净利润20,209万元,分别较上年增长16%及8%。房地产在本集团的盈利份额稳步上升至89.8%,显示集团业务架构调整顺利实施。 年内,集团房地产业务投资区域进一步集中,深圳、上海、北京、天津、沈阳成为集团五大重点开发城市。年内,集团楼盘竣工面积达31.4万平方米并新增开工面积31.4万平方米,结算面积27.6万平方米,其中,深圳、上海和北京的项目为集团98年盈利作出重要贡献。截止98年底,集团在五大开发城市的土地储备达178万平方米规划建筑面积,该等储备将为集团未来三至五年的可持续发展提供保障。 面对不断成熟和竞争加剧的市场,本集团已先于市场开始调整及规划,在各大城市储备的土地将有地启动,九九年开工及在建面积预计可达75万平方米,竣工面积将达50万平方米,其中深圳12万平方米,上海12万平方米,北京9万平方米,天津15万平方米,沈阳1.7万平方米。此等楼盘的陆续推出将对集团未来一年盈利作出贡献。 集团看好零售市场前景,对于万佳百货经年发展所积累的品牌效应及业务拓展实力充满信心。根据集团零售业务规模发展的战略目标,位于福田中心区的万佳三分店于98年底顺利开业。在不断提高管理水平、加强服务意识的基础上,零售业务将进一步扩大规模,万佳第四、第五分店的筹备工作业已开始。 投资、贸易、精密礼品制作、影视业务将保持稳定发展。 本集团致力于培养职业经理队伍。在过去的一年,集团进一步完善了投资决策程序,通过良好的内部沟通机制,一批深谙集团经营管理风格和原则、极具拓展能力的经营人员日趋成熟,在集团运作中发挥越来越重要的作用。在未来一年,集团将充分利用业已建立的电脑网络传输系统,完善信息管理,创新培训体系,借助日益完善的管理手段,发挥协作精神,控制管理成本,提高资产效益,达到更严谨高效的管理目标。 展望未来,政府对于发展住宅建设的决心和信心为本集团核心业务的拓展提供了重要契机及广阔的发展空间。我们将一如既往地把握市场变化,保持竞争优势。董事会有信心率 1 领公司全体员工把握机遇、迎接挑战,保持企业的活力和稳步的发展。 借此机会,本人谨代表董事会全体成员对投资者的真诚信赖、客户的热情支持、全体职员的勤勉工作和公司管理层的积极进取、开拓创新表示深深的谢意。 董事长 王石 深圳,一九九九年四月十四日 二、公司简介 本公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至1998年底,公司总资产40.38亿元,净资产19.88亿元,拥有员工3,764名,全资及关联企业33家,位列深圳市政府重点扶持改革和发展的30家大型企业集团之一。 1988年12月,公司公开向社会发行41,332,680股A股,资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌。 1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市,B股资金主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币38,331万元,主要投资于深圳住宅开发。 本公司业务以房地产开发为核心,选择深圳、上海、北京、天津、沈阳等经济发达、人口众多的大城市进行住宅的规模开发,推出以“万科城市花园”命名的住宅系列。万科于1988年介入房地产领域,为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一,万科房地产业务凭借多年积累的专业开发优势及万科城市花园品牌效应为集团带来良好溢利回报。截止1998年底,集团历年累计竣工面积达164万平方米,土地储备量为178万平方米。 公司亦从事零售业务,万佳百货目前在深圳拥有3个分店,营业规模及市场份额稳步上升。精密礼品制作、贸易及影视制作业务保持稳定发展。 1、公司法定中文名称:万科企业股份有限公司 英文名称:CHINA VANKE CO.,LTD. (缩写为VANKE) 2、公司法定代表人:王石 3、公司董事会秘书:肖莉 股证事务授权代表:朱艳华 联系地址:深圳市罗湖区水贝2路27号 电话:0755-******* 传真:0755-******* 4、公司注册地址及办公地址:深圳市罗湖区水贝2路27号 邮政编码:518020 公司电子信箱:zb@vanke.com.cn 公司主页: 5、公司年度报告备置地点:公司董事会秘书处 6、股票上市地:深圳证券交易所 股票简称及代码:深万科A0002 深万科B2002 三、会计数据和业务数据摘要 1、本年度主要会计数据(金额单位:人民币元) 经营活动:指的是所有能影响利润表的营业活动,例如销售及发放薪资费用。 投资活动:主要指取得或者处分长期资产的活动。例如购买土地、厂房、设备,或出售既有固定资产。 筹资活动:包括企业的贷款、还款、支付现金股利,购买公司库藏股及现金增资等活动。 2、按国际会计准则调整对净利润及净资产的影响(金额单位:人民币元) 注:1)全面摊薄计算方法: A、每股收益= 净利润/ 年度末普通股股份总数 B、每股净资产= 年度末股东权益/ 年度末普通股股份总数 C、净资产收益率= 净利润/ 年度末股东权益x 100% D、调整后每股净资产= (年度末股东权益- 三年以上的应收款项- 待摊费用- 待处理(流动、固 定)资产净损失- 开办费- 长期待摊费用)/ 年度末普通股股份总数 2)加权平均计算方法: A、每股收益= 当期净利润/ [期末股份总数/(1+ 配股比例)+期末股份总数/(1+ 配股比例)x 配股比例x配股缴款结束日下一月份至期末的月份数/ 12] B、净资产收益率= 当期净利润/ [(期初净资产+期末净资产)/ 2 + 本次配股新增净资产x (配 股缴款结束日下一月份至期末的月份数- 6)/12] x100% 四、股本变动及股东情况 1、股本变动情况 (1)公司股份变动情况表(数量单位:股) 注:经主管机关批准,万科职工股13,855,564股期满流通,其中由董事、监事、高级管理人员持有之241,159股职工股和他们原持有之流通股250,735股同时归入“已流通股份”之“境内上市的人民币普通股”类别,暂时冻结。本公司股本结构因此发生相应变化。 (2)股票发行与上市情况: 在1996年至1998年间,本公司于1997 年实施配股,配股以1996年度分红后的 总股本364,604,796股为基数每10股配2.37股,配股价格:A股每股人民币4.50元,B股 每股港币4.20元。本次配股共计配售新股86,252,627股,其中可流通部分66,298,672股于1997年8月22日在深圳证券交易所上市流通。 根据1998年5月15日本公司第十届股东例会通过之1997年度分红派息方案,每10 股现行股份派送1股红股,共计派送红股45,085,742股。 万科职工股发行已满3年,该等股份13,855,564股于1998年12月2日起在深圳证券交 易所上市。本公司原董事蔡顺成、黄胜全、龚华、陈康、张恭泰等5人所持股份共计154,735 股于报告期内解冻。至报告期末,本公司董事、监事及高级管理人员所持流通股491,894股 暂时冻结。 2、股东情况介绍 (1)于1998年12月31日,公司共有股东242,817名,其中,A股240,080名(含公司高管 股东11名),B股2,737名。 (2)于1998年12月31日,本公司前十名股东如下: 股东股数类别持股比例(% ) 深圳经济特区发展(集团)公司31,859,139 A股国有股 6.42 添发庆丰(常州)发展有限公司24,472,864 A股 4.93 深圳市投资管理公司15,947,167 A股国有股 3.22 刘元生12,310,256 A股外籍 2.48 TEMPLETON DEVELOPING MRTS TRUST 10,910,505 B股外籍 2.20 TEMPLETON DRAGON FUND,INC. 7,612,125 B股外籍 1.53 CHARM YIELD INVESTMENT LIMITED 6,497,609 B股外籍 1.31 君安代理有限公司5,602,924 B股外籍 1.13 万科企业股份有限公司工会委员会5,342,961 A股 1.08 TAURUS INVESTMENT CO.,LTD 4,767,246 B股外籍0.96 注:持有本公司5%以上股份的股东为深圳经济特区发展(集团)公司,其持股数量年度内 增加2,896,285股,是由于本公司派送97年度红股所致。其所持股份无质押、冻结。 本公司第一大股东深圳经济特区发展(集团)公司为本公司第三 大股东深圳市投资管理公司下属全资企业,二者存在关联关系。 (3)本公司无持股10%以上的法人股东。 (4)报告期内控股股东没有发生变化。 (5)现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况 姓名年初持有股数 单位:股年末持有股数 单位:股 王石董事长兼总经理90,626 99,688 陈楚杰副董事长23,472 25,819 孙建一副董事长15,648 17,212 文哲董事23,472 25,819 朱焕良董事164,304 180,734 马申董事23,472 25,819 陈祖望董事副总经理23,472 25,819 郁亮董事副总经理25,270 27,797 姚牧民董事常务副总经理15,648 17,212 徐刚董事副总经理15,648 17,212 杨创华董事0 0 余紫秋董事0 0 李风董事0 0 郭钧董事0 0 薛波董事0 0 陈志裕董事0 0 吴俊华董事0 0 冯佳董事0 0 丁福源监事会召集人26,141 28,755 谭壬辰监事0 0 解冻监事0 0 肖莉董事会秘书0 0 注:本公司董事、监事及高级管理人员持股数量年度内变化为公司派送97年度红股所致。 五、股东大会简介 万科第十届股东大会于1998年5月15日下午在深圳市富临酒店举行,有关情况如下。 1、第十届股东大会于1998年4月8日在《中国证券报》、《证券时报》和香港《南华早报》、 《信报》上刊登了会议通知公告,股东资格确认日为1998年4月10日。 2、第十届股东大会的授权及到会股东代表共63名,代表出席股份154,136,155股,占公司 总股本的34.23%,其中B股49,191,024股,占出席股份的31.88%。 3、第十届股东大会审议并通过了以下议案: (1)董事会1997年度工作报告; (2)1997年度经审核财务报表及审计报告书; (3)1997年度利润分配及分红派息的议案; (4)监事会1997年度工作报告; (5)关于聘请1998年度核数师的议案; (6)关于章程修改的议案; (7)关于董事会及监事会改选的议案。 4、第十届股东大会以累积投票方式选举孙建一、姚牧民、徐刚、余紫秋、杨创华、吴俊华、冯佳为董事,与留任的王石、陈楚杰、文哲、朱焕良、马申、陈祖望、郁亮、李风、郭钧、薛波、陈志裕11位董事共同组成本公司第九届董事会。 第十届股东大会以累积投票方式选举丁福源、谭壬辰为监事,与留任的职工委员会代表解冻组成公司第三届监事会。 5、现任董事、监事简介 王石,男,47岁,万科创始人。1984年组建万科前身深圳现代科技仪器展销中心,任总经理,1988年起出任经股份化改组之深圳万科企业股份有限公司董事长兼总经理,公司法人代表,年薪总额240038.51元人民币。1999年2月8日王石不再兼任万科总经理职务。 陈楚杰,男,53岁,1995年出任公司常务董事,1998年出任公司副董事长,现任深圳经济特区发展(集团)公司党委副书记。不在本公司领取任何薪酬。 孙建一,男,45岁,1995年出任公司董事,1997年出任公司常务董事,1998年出任公司副董事长,现任中国平安保险股份有限公司董事常务副总经理。不在本公司领取任何薪酬。 朱焕良,男,45岁,个人股东代表,1991年开始出任公司董事。不在本公司领取任何薪酬。 文哲,男,40岁,1992年开始出任公司董事,现任海南省证券公司总经理。不在本公司领取任何薪酬。 陈祖望,男,52岁,1990年加入万科公司,1992年开始出任公司董事,现任公司副总经理兼审计负责人,年薪总额219365.24元人民币。 马申,男,58岁,1992年开始出任公司董事,现任天安(深圳)实业发展有限公司董事长总经理。不在本公司领取任何薪酬。 郁亮,男,34岁,1994年开始出任公司董事,1996年开始出任公司副总经理,年薪总额208990.55元人民币。1999年2月出任公司常务副总经理兼财务负责人。 姚牧民,男,45岁,1995年开始出任公司董事、常务副总经理,年薪总额231529.75元人民币。1999年2月出任公司总经理。 徐刚,男,40岁,1995年开始出任公司董事。现为公司副总经理,年薪总额229836.95元人民币。 杨创华,男,39岁,B股股东代表,1998年出任公司董事。不在本公司领取任何薪酬。 余紫秋:男,34岁,1998年出任公司董事,曾任君安证券副总裁。不在本公司领取任何薪酬。 吴俊华:男,47岁,B股股东代表,1998年出任公司董事。不在本公司领取任何薪酬。 冯佳:男,44岁,公司独立董事,1998年出任公司董事。不在本公司领取任何薪酬。 李风,男,44岁,1996年出任公司董事,现任添发庆丰投资(中国)有限公司北京代表处首席代表。不在本公司领取任何薪酬。 郭钧,男,33岁,1996年出任公司董事,现任万科控股76.9%之天津万科兴业(集团)股份有限公司董事总经理,年薪总额174402.00元人民币。 薛波:男,39岁,1997年出任公司董事,现任深圳市投资管理公司资产经营部副部长。不在本公司领取任何薪酬。 陈志裕,男,43岁,1997年出任公司董事,现任仁达国际(香港)有限公司董事。不在本公司领取任何薪酬。 监事简介 丁福源,男,48岁,1993年出任公司首届监事会监事,1995年出任首席监事,1998年出任公司监事会召集人,现为公司党委书记、职工委员会主席,年薪总额197338.70元人民币。 谭壬辰,男,46岁,1995年开始出任公司监事,现任深圳市投资管理公司纪委书记,不在本公司领取任何薪酬。 解冻,男,34岁,职工委员会代表,1997年出任公司监事,现为公司人事部经理,年薪总额120820.96元人民币。 报告期内离任董事、监事情况: 报告期内,因业务调整原因,蔡顺成先生辞去本公司常务董事常务副总经理职务;黄胜全先生辞去本公司董事副总经理职务。 本公司原董事龚华女士、陈康先生、张恭泰先生任期已满,决定不再参加第十届股东例会改选。 六、董事会报告 1、董事会工作报告 (1)报告期内共召开4次董事会并进行一次通讯表决 ①1998年4月3日召开八届四次董事会,出席会议的董事及授权代表共15人。审议并通过如下议案:授权董事长在银行借款对外担保代表董事会的议案;关于增持深圳海神置业有限公司股权及减持香港银都国际集团有限公司股权的议案;关于高级管理人员变动的议案; 1997年度业绩报告及审计报告(未定稿);研究1997年度利润分配及分红派息预案;召集第十届股东例会的议案、研究确定报股东大会的董事会改选方案;审议总经理1998年度;关于公司内部职工股申请上市流通的议案;关于章程修改的议案。 ②1998年5月15日在第十届股东大会之后随即召开了第九届董事会第一次会议,出席会议的董事及授权代表共18人,会议选举王石为第九届董事会董事长,陈楚杰、孙建一为第九届董事会副董事长,聘任肖莉担任董事会秘书;根据第十届股东大会授权,董事会决定继续聘请蛇口中华会计师事务所和毕马威会计师事务所为公司1998年度核数师,分别按中国会计标准和国际会计标准审核本集团1998年度帐目;通过对彩视电分有限公司进行股权调整的议案。 ③1998年8月11日召开九届二次会议,出席会议的董事及授权代表共17人,审议并通过 如下议案:1998年度中期业绩报告及财务报表;审议通过开发北京新项目万科都市花园。 ④10月29日召开九届三次会议,出席会议的董事及授权代表共17人,审议并通过如下议案:开发上海新项目城市花园西区;关于转让国际企业服务公司及公司高级管理人员变动的议案; ⑤公司于1998年3月4日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于开发深圳万科网球花园(项目名称现已改为“万科温馨家园”)项目、沈阳新万科城市花园(项目名称现已改为“紫金苑”)的议案。 (2)董事会对股东大会决议的执行情况 根据第十届股东大会授权,董事会决定继续聘请蛇口中华会计师事务所和毕马威会计师事务所为公司1998年度核数师,分别按中国会计标准和国际会计标准审核本集团1998年度帐目;根据第十届股东大会授权,董事会适时组织了1997年度分红派息工作,并根据股息派付情况对公司章程、营业执照进行了相应修改。 (3)报告期内公司继续聘任王石担任总经理,聘任肖莉为董事会秘书。 (4)蛇口中华会计师事务所和毕马威会计师事务所分别按中国会计标准和国际会计标准审核了公司1998年度财务报告并出具了无保留意见的审计报告。 2、高级管理人员简介 王石,男,47岁,大学本科学历,公司创始人。1984年组建万科前身深圳现代科技仪器展销中心,任总经理,1988年起出任经股份化改组之深圳万科企业股份有限公司董事长兼总经理,为公司法人代表,年薪总额240038.51元人民币。1999年2月不再兼任万科总经理职务。 姚牧民,男,45岁,大学本科学历。曾在湖北省汽车工业公司工作。1988年加入万科,1995年出任公司常务副总经理,主管公司房地产业务,1999年2月出任公司总经理,为公司董事。年薪总额231529.75元人民币。 郁亮,男,34岁,经济学硕士。1990年加入万科,曾任公司董事会秘书,1996年出任万科副总经理,1999年2月出任公司常务副总经理兼财务负责人,为公司董事。年薪总额208990.55元人民币。 陈祖望,男,52岁,大学本科学历,先后在黑龙江鸡西矿务局、大庆化肥厂、华北石油管理局、石油部财务司任职,曾在美国毕马威会计事务所工作。1990年加入万科,1991年开 始出任公司副总经理兼审计负责人,为公司董事。年薪总额219365.24元人民币。 徐刚,男,40岁,大专学历,1985年加入万科公司,1993年出任公司副总经理,为公司董事。年薪总额229836.95元人民币。 肖莉,女,34岁,大学本科学历,1994年加入万科公司,现任公司董事会秘书兼总经理办公室主任。年薪总额134951.13元人民币。 高级管理人员离任情况 在报告期内,因业务调整原因,蔡顺成先生辞去本公司常务董事常务副总经理职务;黄胜全先生辞去本公司董事副总经理职务;冯佳先生辞去本公司副总经理职务。 期后事项: 鉴于集团业务架构调整的完成和职业经理队伍的成熟,于1999年2月8日召开的第九届董事会第四次会议决议接受董事长王石先生辞去公司总经理职务的辞呈并聘任姚牧民先生为总经理。本次董事会同时决议聘任郁亮先生为公司常务副总经理兼财务负责人。 2、利润分配预案利润分配预案或公积金转赠股本预案 本公司1998年度按中国会计标准和国际会计标准计算之净利润分别为人民币202,092,921.45元和人民币202,645,575元,以前年度留存利润分别为42,048,958.05元及5,795,859元,可供分配之利润分别为人民币244,141,879.50元和人民币208,441,434元。 根据中国会计标准和国际会计标准年度未分配利润孰低为分配最大限额的规定,1998年度可供分配利润为根据国际会计标准计算之208,441,434元。根据有关规定,董事会提交如下分配预案: ①按照1998年度中国会计标准净利润的10%计提法定公积金; ②按照1998年度中国会计标准净利润的10%计提法定公益金; ③按照1998年度中国会计标准净利润的30%计提任意盈余公积金。 ④扣除上述计提之法定公积金、法定公益金、任意盈余公积金后,可供分配利润尚余107,394,973.5元,从中提取分红基金99,188,633元, 按1998年末总股本495,943,165股计算,98年度全年股息为每股 0.2元(含税),其中0.1 元以现金派付, 0.1元以红股派送,即每10股现行股份派送1元现金和1股 红股。 ⑤剩余未分配利润留转下一年度。按照中国会计标准,留转下年度的未分配利润为43,906,785.76元,按照国际会计标准,留转下年度的未分配利润为8,206,340元 B股现金股息将按股东大会决议日后第一个工作日中国人民银行公布的港币兑换人民币的中间价折为港币派付。 董事会决议本年度不进行公积金转增股本。 此项分配方案尚需股东例会审议通过,并经主管机关批准后方可实施。 3、报告期内利润分配方案的执行情况 公司1997年度分红派息方案为10送1股派1.5元(含税),A股股权登记日为1998年 7月9日,除权除息日为7月10日,红股可流通部分于1998年7月14日开始交易;B 股最后交易日为1998年7月9日,除权除息日为7月10日,红股可流通部分于7月 15日开始交易。B股现金股息折算汇率为1港币=1.0684元人民币。 报告期内本公司无公积金转增股本方案。 信息披露报刊 报告期内,公司选定《中国证券报》、《证券时报》、香港《信报》、香港英文《SOUTH CHINA MORNING POST》为刊登公司公告和其他需要披露信息的报刊。 七、监事会工作报告 1998年,公司监事会根据中国证监会“法制、监管、自律、规范”的方针和《公司法》、公司《章程》等有关法规,不断强化自身建设,加强监管力度,为公司规范运作、取得良好业绩提供了有力保障。现将监事会主要工作报告如下: 一、监事会议情况 本年度,公司监事会召开四次会议: 1、1998年4月6日召开二届八次会议,会议审议通过了监事会1997年度工作报告;审议并确认了公司1997年度审计报告;会议决定推举丁福源、谭壬辰为第三届监事会监事候选人。 2、1998年5月15日召开了三届一次会议,会议选举丁福源担任第三届监事会召集人。 3、1998年8月13日召开了三届二次会议,审议并确认了公司1998年度中期财务报表 和中期报告。 4、1998年12月17日召开了三届三次会议,审议了转让深圳国际企业服务有限公司股权的具体情况。 二、监事会独立意见 1、在履行职责期间,监事会成员列席了各次董事会议,检查了公司的业务和财务情况,审核了董事会提交的财务年度报告和其他会议文件。监事会认为,本年度公司董事及经营管理人员勤政廉洁,积极进取,执行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程或公司利益的行为。 2、公司1997年度配股募集资金实际投入项目和承诺投资项目一致,投资项目收益情况良好,监事会认为97年度配股资金的投放对保持公司近年来业绩稳健增长起到重要作用。 3、年内,董事会决议置换银都国际集团有限公司与深圳海神置业有限股权以及转让深圳国际企业服务有限公司股权,该等决策是基于公司的战略发展目标作出的,对资源的进一步集中起到重要作用。交易价格经过充分评估,无内幕交易,无损害股东的权益或造成公司资产流失。 4、蛇口中华会计师事务所和毕马域会计师事务所分别按中国会计标准和国际会计标准审核了公司1998年度财务报告并出具了无保留意见的审计报告,监事会认为该等报告客观、公正地反映了本公司实际生产经营情况。 5、年内,监事会对深圳、北京、上海、天津、沈阳等外地分公司进行了巡视和实地考察,对各分公司的规范运作和良好业绩表示满意。 在新的一年里,监事会全体成员将进一步加强对我国证券市场法律、法规的学习,以便更好地履行自己的职责,维护公司利益,对广大投资者负责。 承监事会命 监事会召集人丁福源 一九九九年四月十四日 八、业务报告摘要 1、公司所处行业及其行业地位 本集团以房地产为核心业务,历经十年积累,万科地产以其精心的规划设计、良好的工程质量、完善的物业管理确立了行业竞争优势,形成了品牌效应。集团在深圳、上海、北京、天津和沈阳开发的项目多次获得“国家建设部建筑设计一等奖”、“深圳市建筑设计金牛奖”,“中国建筑工程鲁班奖”、“上海市建筑工程白玉兰奖”“全国城市物业管理优秀 示范小区(大厦)”等各项荣誉。截止1998年底,集团历年累计竣工面积达164万平方米,1998年在建面积达31.4万平方米,土地储备量为178万平方米。 本集团亦从事连锁零售业务,集团控股68%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有三个分店,营业面积共3.25万平方米。据深圳市零售商业协会统计,1998年度万佳销售规模在深圳位居第二。 2、公司1998年度经营情况回顾 (1)公司主营业务情况 本集团核心业务为房地产开发,并涉及零售、精密礼品制作、贸易及影视制作业务。 年内,本集团房地产业务取得理想经营业绩,营业收入15.21亿元、净利润1.82亿元,分别较上年增长21.2%和45.6%,净利润占集团盈利份额比例达到89.8%。年内,集团继续贯彻将房地产项目集中于深圳、北京、上海、天津、沈阳五大城市的经营策略,全年结算楼宇面积27.6万平方米。 在深圳,位于香蜜湖附近的景田万科城市花园已基本售罄,该项目获“国家建设部建筑设计一等奖”殊荣,年内竣工面积2万平方米,为集团提供重要溢利;位于罗湖区的深圳万科花园--桂苑第二期1.5万平方米于年内竣工入住,累计售出九成,第三期1.5万平方米已于年底推出预售;位于福田中心区的福景大厦于年底竣工入住,年内售出3.32万平方米,累计售出率近九成;万科俊园于9月正式推出预售,已获四成认购。 上海城市花园年内竣工楼盘包括紫薇苑及金枫苑,紫薇苑荣膺“白玉兰奖”,年内售出3.4万平方米,销售率超过八成。城市花园最后一个小区金枫苑可售面积3.45万平方米,在下半年推出预售,年内售出四成。 北京万科城市花园年内竣工楼盘为别墅式公寓丹桂园,年内售出2.7万平方米,售出率近八成。 沈阳万科城市花园年内售出1万平方米,已基本售罄;年内推出的新项目紫金苑售出1.3万平方米。 天津万科城市花园最后一栋B座年内竣工并售出2.8万平方米,销售率达73%;天津万科都市花园年内售出1.8万平方米,累计售出率超过九成;天津万科花园新城是98年度重点推出的大型经济住宅项目,年内开工面积达9.1万平方米,已竣工6.1万平方米,售出6.2万平方米。 本集团零售业经营规模进一步扩大,98年实现营业收入6.3亿元,税后利润2426万元,分别较上年增长16.48%和13.7%。在国内零售业普遍不景气的情况下,本集团零售业务继续保持了上升趋势。 目前,万佳百货在深圳共有3个分店,一分店位于福田商业中心地带,营业面积5000 平方米;二分店地处罗湖区,营业面积1.25万平方米。万佳第三分店于1998年12月19日正式开业,位于福田中心区福景大厦,营业面积1.5万平方米。万佳三分店进一步完善了超级市场与传统百货业相结合的模式,完全打破了超市与百货之间的界限,将二者有机地融为一体,形成名副其实的综合性大超市。 年内,本集团继续加强对五大重点投资城市的投资力度,对非重点城市地产业务进行调整,转让了对香港银都国际置业有限公司的股权;此外,集团继续对非核心业务进行调整,转让了深圳国际企业服务有限公司,盘活了所持北京银建股份有限公司和上海泛亚招商控股有限公司等公司的法人股。该等股权转让有效盘活了资产,集团资源进一步集中。集团贸易业务进一步加大品牌代理力度;精密礼品制作业务大力拓展经销、代理网络。 本集团1998年度开工、竣工一览表(单位:平方米) 本集团截止1998年底土地储备及99年开工、竣工情况一览表(单位:平方米) (2)公司财务状况及经营情况 本集团报告期内财务状况良好,资产结构和资本结构较为合理,货币资金较为充裕,债务规模适中,具有较高的偿债能力和支付能力,但营运效率有待进一步挖掘与提高。98年,本集团流动比率1.84,速动比率0.61,资产负债率47.95%,股东权益比49.22%,应收帐款周转率6.09次,存货周转率0.8次。 期内,本集团经营业务保持稳定增长,资产规模进一步扩大,较上年增长1.98%,良好的销售业绩和资金运作,为集团保持稳定的盈利能力、适当的负债率和增加股东权益奠定了坚实基础,本报告期内,营业额、主营业务利润、净利润和股东权益分别比上年增长,负债总额已降低。有关指标的增减变动情况及其主要原因列示如下: (3)公司全资附属公司及控股公司经营业绩 深圳万科房地产有限公司为集团的全资附属公司,年内营业收入60249万元,税后利润9169万元。其开发的景田万科城市花园、深圳万科花园—桂苑等项目获得良好口碑并为集团溢利作出重要贡献。该公司近期启动的新项目包括高层住宅万科彩园、万科温馨家园、万科豪情家园、坂田万科城。 公司控股70.6%的深圳海神置业有限公司开发的深圳俊园项目1998年下半年推向市场,计划在99年下半年全面竣工。 上海万科房地产有限公司为本集团的全资附属公司,年内营业收入22980万元,税后利润3669万元,该公司开发的上海万科城市花园已经接近尾声,新项目上海万科城市花园新区(暂定名)将在99年上半年启动。 北京万科企业股份有限公司为本集团的全资附属公司,年内营业收入18256万元,税后利润人民币3909万元。该公司开发的北京万科城市花园已完工18万平方米,剩余9万平方米将在99年推出。新项目万科都市花园正在筹备中。 沈阳万科房屋开发公司为集团全资附属公司,年内营业收入6980万元,税后利润1042万元,沈阳万科城市花园已经完成,新项目紫金苑进展顺利。 天津万科兴业集团有限公司为集团控股76.9%的子公司,主要从事房地产开发业务,年内营业收入39934万元,税后利润795万元,目前主要开发的项目包括天津万科城市花园、天津万科都市花园、天津万科花园新城。 深圳市万佳百货股份有限公司是集团控股68%的子公司, 年内营业收入6.3亿元,税后利润2426万元,第三分店于98年12月顺利开业,业已形成连锁经营架构。 (4)公司员工素质和专业素质情况说明 截止1998年12月31日,公司共有在册职工3764人,其中总部及直属企业784人(大专以上学历占73%,退休人员5人),参资及关联企业2980人(大专以上学历占14%,退休人员4人);职工专业构成如下:生产人员1058人,销售人员1403人,技术人员467人,财务人员221人,行政人员606人。 (5)在经营中出现的问与困难及解决方案 本集团持续保持稳定的经营业绩,但以下问题已引起管理层重视: ①核心业务房地产业务市场竞争日趋激烈。集团将根据市场情况及时调整经营策略,我们看到,随着经济的发展和城市消费水平的提高,以及刺激住宅消费各项优惠政策的出台,购房层面发生较大变化,工薪阶层的购买能力进一步增强。根据这一趋势,集团将积极开拓中档经济住宅市场,扩大市场定位,有效增加房地产业务的客户层面,提高市场占有率。 ②业务规模扩张对人力资源提出更高要求。99年房地产业务新开工面积达62万平方米,比上年同期增加近1倍。零售业务经营面积不断扩张。上述情况对专业人才需求及人力资源的培训工作提出更高要求。 ③房地产开发规模的扩大,市场竞争的加剧导致各地现楼库存的增加,截止98年底,集团现楼库存面积达6.5万平方米,可售楼花面积11.5万平方米。随着99年度房地产开发量的大幅提升,可售面积将进一步增加,对集团销售能力提出更高要求。集团将充分利用销售代理、万客会等各种资源扩大销售网络,并采取有效的销售策略加快销售速度。 ④集团早期投资的部分地产项目和非核心业务项目由于市场发生变化,投资效益不佳,如天津写字楼和酒店项目、深圳彩视电分项目98年度亏损,造成集团98年投资收益为负数;北海城市花园项目、鞍山写字楼项目、成都项目对集团盈利也产生一定的负面影响。集团将采取有效措施盘活该等投资。 3、公司投资情况 报告期内,本集团长期投资净额比上年减少11,151 万元,减幅34.2%,被投资公司的名称、主要经营活动、占被投资公司权益的比例等见会计报表附注四(1)、会计报表附注(四)(10)。 (1)募集资金使用情况 A、公司于报告期内未募集资金 B、前次募集资金使用情况 本集团于1997年度配股实际募集资金38254万元,至97年末实际投资33500万元,结余资金4754万元,业于本报告期内投资于深圳土地储备。至本报告期末,1997年度募集资金已全部投放完毕,具体情况如下: 项目资金的投入、进度及预期收益之说明 ①97年度配股资金实际体现收益较预期承诺收益增加2087万元,主要是对住宅项目深圳景田万科城市花园及万科花园—桂苑的投资回报较预期更为理想。 ②表中“实际投资金额”与“承诺投资金额”合计数的差异是将配股比例的尾数舍去后,配售股份总数减少,导致募集资金减少;此外,零碎股的去除亦导致实际募集资金的减少。 ③因实际募股资金比承诺募股资金减少1168万元,集团根据业务重点需求,减少了对精密礼品项目的投资。鉴于市场竞争加剧,本集团对精密礼品的投资未取得预期收益。 ④深圳土地储备项目99年开始陆续启动,投资前景乐观。 (2)非募集资金投资情况 报告期内,本公司房地产业务增加新项目及土地储备项目5个(立项及项目进展情况见“董事会工作报告”及“业务报告摘要”之“主营业务情况”、“新年度业务发展计划”部分)。本年度用于支付该等项目的地价款共39076万元。 4、政府对于发展住宅建设的决心和信心以及多方面政策的倾斜为本集团核心业务的拓展提 供了良好的经营环境和发展空间。 5、新年度业务发展计划 1999年,本集团将以加强管理,提高效益为目标,进一步集中资源于五大重点开发城市的房地产业务,积极拓展连锁零售业务。 (1)房地产:集团将进一步加大城市居民住宅开发的规模,计划99年度开工面积56.7万平方米,竣工面积49.6万平方米。 在深圳,万科花园—桂苑最后一期1.5万平方米自98年下半年推向市场以来,反应良好,将在99年上半年完工;高层豪宅万科俊园将在99年下半年竣工;位于罗湖区东门晒布路的全复式高层项目彩园已经推出市场,该项目规划建筑面积2.5万平方米,共30层,计划于99年底竣工交楼;位于福田区香蜜湖的万科温馨家园于99年1月底破土动工,该项目规划建筑面积6万平方米; 位于龙岗区的坂田万科城项目规划建筑面积40.8万平方米,第一期7.8万平方米计划在99年上半年动工;位于福田区的万科豪情家园规划建筑面积18.3万平方米,首期8万平方米将在99年下半年破土动工。 上海新项目城市花园新区(暂命名)规划建筑面积32万平方米,首期计划于99年上半年开工。 北京城市花园最后一个小区百合园于98年底开工,规划建筑面积9万平方米,将在99年上半年推出预售,99年底竣工。新项目都市花园(暂命名)规划建筑面积26.6万平方米,第一期10万平方米计划于99年度开工。 在天津,天津花园新城项目99年计划开工面积9万平方米,都市花园将推出东区3万平方米。 在沈阳,紫金苑99年将开工8720万平方米,竣工1.72万平方米。 (2)零售业:万佳计划99年在深圳开设第四分店,在2000年前在深圳开设5-6家分店,现已开始第四、五分店、大型购物中心及专业化配送中心的筹建工作,目前已进入前期选址阶段。 九、98年志 3月,在国家消委会主办的首届“讲文明、树新风、争创诚信单位”活动中,万佳一分店荣获“全国诚信单位”的称号。 4月,董事会决议减持银都置业有限公司股权及增持深圳海神置业有限公司股权,完成对房地产投资的地域调整。 5月5日下午,万科第十届股东大会假座深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会报告、分红派息、章程修改等议案,并选举产生了新一届董事会、监事会成员。 5月,天津万科兴业有限公司与天津市北辰区规划土地管理局签约,受让土地800亩,用于兴建大规模的住宅小区-- 万科新城,这是集团目前开发的最大住宅小区。 9月,超高层豪宅-- 万科俊园在深圳推出预售,市场反响热烈。11月,集团正式委托香港美联物业代理万科俊园并在香港举办展销会,标志着万科地产开始利用市场资源拓展新的销售网络。 下半年,集团推出“万客会”,为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用,被媒介誉为引发地产经营革新的举措。 9月,位于深圳晒步路的高层全复式住宅项目万科彩园正式开工,规划建筑面积2.5万平方米,计划在99年底竣工。 10月,北京公司与北辰集团签署住宅开发项目-- 都市花园(暂命名)土地转让协议,该项目规划建筑面积26.6万平方米。 11月,董事会决议转让集团属下广告公司—深圳国际企业服务公司,完成业务架构的调整。 12月,上海万科城市花园西区项目(暂命名)举行签字仪式,该项目位于原上海城市花园西侧,规划建筑面积32万平方米,计划建成为国家级住宅示范区。 12月19日,位于深圳市福田区福中路福景大厦的万佳三分店正式开业,营业面积1.5万平方米,万佳连锁经营迈出新的一步。 98年集团提出“职业经理年”的管理主题和“专业追求,永无止境”的口号,推动公司业务经营、管理的专业化进程。 十、重大事项 1、重大诉讼、仲裁事项 本公司之控股公司—深圳万科财务顾问有限公司的其他应收款项中含有应收存款人民币4,586,750.00元尚未收回。1998年11月2日,深 圳市中级人民法院作出(1997)深中法经一初字第499号民事裁决书,一审判决存款银行和用款人深圳市白金禾投资有限公司等共同承担偿还上述存款本息的责任。存款银行提出上诉,此事尚在二审审理之中。 上述事项不对公司利润产生重大影响。 2、重大关联交易事项 本公司于1998年10月8日将所属深圳国际企业服务公司所持股权全部转让给本公司冯佳董事及廊坊华夏房地产有限公司(其中冯佳获得55%股权),转让价格1500万元人民币。该转让价格系按照1998年9月30日转让时本公司所享有的权益计14,752,931.67人民币确定的。截止1998年12月31日,尚有700万元人民币元转让款未收回。 上述关联交易事项于1998年10月30日在《中国证券报》、《证券时报》、香港英文《SOUTH CHINA MORNING POST》公告。 3、收购及出售资产、吸收合并事项 报告期内本公司出售所属深圳国际企业服务有限公司股权,详情见“重大关联交易事项”。 4、逾期未收回的委托存款 报告期内,本公司无逾期未收回的委托存款。 5、聘任会计师事务所情况 公司继续聘请蛇口中华会计师事务所和毕马威会计师事务所为公司1998年度核数师,分别按中国会计标准和国际会计标准审核本集团1998年度帐目。 6、重大 除公司投资活动产生的正常经营合同外,报告期内,本公司无其他重大合同(含担 保、租赁经营、委托经营)。 本公司报告期内借款担保事项详见“财务报告”之“会计报表附注七、承诺事项”。 7、计算机2000年问题 本集团于1997年开始实施电脑化办公管理,计算机系统主要应用于电子邮件、财务电算化、销售管理、档案管理、信息资讯和文字处理等方面。集团的大部分电脑设备、软件系统以及数据库都在1997年开始购置及建立,业已考虑“2000年问题”将可能带来的影响并采取了预防措施: (1)大部分电脑设备(微机、服务器、网络设备等)为1997年后生产,生产厂商已解决了2000年问题。1997年前购买的电脑已升级改装,也解决了“2000年问题”。 (2)日常办公软件采用微软公司的最新软件,已经解决了“2000年问题”;财务电算软件采用“金蝶”财务软件,于98年10月份升级,该版本已解决了“2000年问题”;各地产公司采用的地产业务管理软件于1998年开始启用,亦考虑了“2000年问题”的影响;集团控股企业深圳市万佳百货股份有限公司,完成了电脑网络系统的服务器、销售管理系统的检测工作,经升级、安装软件包后(在硬件、软件供应商提供的保修期内,未发生费用),已解决了“2000年问题”。 (3)集团的电子文件档案、数据库亦解决了“2000年问题”。 综上所述,本集团对于计算机“2000年问题”基本准备就绪。 十一、财务报告 十二、公司的其他有关资料 1、公司变更登记日期、地点 公司于1997年12月19日在深圳市工商行政管理局进行变更注册。派付97年度红股后的工商变更手续正在进行中。 2、企业法人营业执照注册号19218149-0 3、税务登记号码:地税登字号;国税登字号。 4、公司聘请的会计师事务所名称、办公地 蛇口中华会计师事务所:深圳蛇口招商大厦103-203号 毕马威会计师事务所:香港中环遮打道10号太字大厦8楼