安徽参加第五届华东律师论坛优秀论文业主自治机构研究-

我国业主自治机构法律制度研究 引言 第五届华东律师论坛论文 业主自治机构研究 王亚林 刘 红 ［内容摘要］ 业主自治机构是业主实施自治管理的载体，也是物业管理的核心内容之一。业主自治机构法律制度的构建与完善，对于提高业主自治的管理水平和管理质量，维护广大业主合法权益，都有着重大意义。业主自治机构本身法律地位是否明确，内部运行规则是否健全，外部保障制度是否有力，直接关系着业主自治机构功能的发挥。因此，本文在借鉴发达国家和地区立法经验的基础上，指出我国业主自治机构法律制度的缺陷，并对如何改革和完善我国业主自治机构法律制度，提出了一些具体建议 ［关键词］ 业主自治机构 业主团体 业主大会 业主委员会 引 言 19世纪80年代，英国一位名叫奥克维娅·希尔的女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，这可以说是最早的物业管理。此后，一些发达国家和地区纷纷仿效，制定了专门的物业管理法规。在我国， 1994年4月国家建设部正式出台第33号令《城市新建住宅小区管理办法》；1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确要求“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”；国务院制订并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》以专章15条的篇幅，规定了作为业主自治机构的业主大会与业主委员会的权利、义务和职能，基本确立了业主自治制度。新颁布的《物权法》更是对有关的问题作出了规定。但是我们同时也应当看到，现有法律规定对一些问题的认识仍然很模糊，对业主自治机构的设计不尽合理，一些条款可操作性不强，离真正的业主自治存在很大的距离。因此本文试图在审视我国现行业主自治机构法律制度的基础上，借鉴发达国家和地区的经验，设计出适合于我国国情的业主自治机构法律制度。 一、业主自治机构的界定及其构成 （一）业主自治的内涵 国务院制订并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》中首次确立了“业主自治”制度，在条例中规定了业主大会、业主委员会的职责等内容。但是究竟什么是“业主自治”？条例中并没有作出具体规定。笔者认为业主自治是依据物业管理区域所划定的业主，依据科学的业主自治制度、具体的业主自治规则实施自治。这里的自治重点凸显在两方面：一方面根据意思自治的原则对物业的专属部分进行自益性管理；另一方面，基于建筑物区分所有权理论对物业共有部分和区域内共同事务进行共益性管理的一种制度。本文所介绍的业主自治仅仅指后一方面。 （二）业主自治机构的界定 何为业主自治机构，不同学者的界定是不一致的。学界将业主自治机构主要界定为两类：一是业主团体；二是业主团体内部设置的意思机关、执行机关和监督、顾问或其他专业性质的机关。笔者同意第一种观点，认为业主自治的主体是全体业主的集合，业主通过民主选举产生议事、决策、监督、召集和执行的组织机构，这些机构根据规定，在法定的职责权限范围内运作。这里的全体业主集合体就是业主自治机构，它是物业管理区域内全体业主组成的业主团体，下设意思机关、执行机关和以及根据物业管理区域规模而设置的监督、顾问或其他专业性的机关。将业主自治机构界定为业主团体内部设置的机关，不能在物业管理活动的外部关系上使得全体业主能够有一个一致对外的名义。业主自治是物业区域内全体业主作为整体的自治，全体业主必须有一个对外的名义，否则物业管理法律关系无法展开。意思机构——业主大会，虽然是一个机构，但是大会的组织形式使其无法成为全体业主对外的代表，无法成为当事人，它仅仅是业主自治机构的内部决策、意思机关；执行机构——业主委员会，虽然在一些地方立法和司法实践中赋予其诉讼当事人能力甚至是法人资格，如：2004年1月1日起试行的《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的（试行）》第7条规定了业主委员会可以作为原告参加诉讼的情形；1994年深圳《深圳经济特区住宅物业管理条例》第16条规定，“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格”。后1999年深圳取消了这一规定。但是由于业主委员会没有自己的财产以及在责任承担方面均缺乏独立性，因此也不能成为全体业主一致对外的名义。事实上，《物业管理条例》中也仅仅是赋予了业主委员会以业主名义对外签订合同的权利，同时《物权法》对业主委员会的主体地位没有作出规定。 （三）各国业主自治机构的构成 各国关于业主自治机构的规定，存在一定的差异。这不仅体现在业主自治机构的名称上，而且还体现在业主团体以及业主团体内部机关的具体设置上。 1、业主团体的不同设立方式 根据业主团体与区分所有权人会议（业主大会）的关系，即是设立独立、专门的业主团体，还是将区分所有权人会议本身视为业主团体，各国业主团体的设置有两种不同的方式。 一是，设置独立、专门的业主团体，即区分所有权人会议（业主大会）本身并非业主团体。如，美国《统一区分所有物业产权法》规定的业主团体是“业主协会”，业主协会的组织形式为非营利公司法人或非公司法人团体 。我国香港特别行政区《建筑物管理条例》规定的业主团体是业主有权组织的具有法人资格的“业主立案法团”。法国《住宅分层所有权法》规定的业主团体为区分所有权人“协同管理团体”。德国《住宅所有权法》规定的业主团体则为“住宅所有权人共同关系团体”（或称“住宅所有权人共同体”）。日本类似于法国，区分所有权人应当然结成“区分所有权人的团体”。新加坡《区分所有权法》则规定区分所有权人管理机构为“管理团体”。在这类关系中，业主作为业主团体的成员，在业主团体的重大事务上享有投票表决权包括选择业主委员会（管理委员会）成员的权利、通过财务预算的权利以及修改物业小区或业主团体的治理文件的权利等等。业主作为业主团体的成员所享有的表决权，主要是通过业主大会行使。因而，从某种意义上来说，业主大会是业主团体的决策机构或最高权力机构。业主大会通过年度业主大会与特别业主大会（临时业主大会）的方式来运作。 二是，不设置独立、专门的业主团体，而将区分所有权人会议（业主大会）本身视为业主团体。如：我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定全体业主组成“区分所有权人会议”。区分所有权人会议是由区分所有权人为了“公寓大厦共同事务及涉及权利义务之有关事项”之目的而召集以人之结合为组织的会议团体 。即将区分所有权人会议视为业主团体。国务院制订并通过的《物业管理条例》亦将作为全体业主集合的业主大会界定为一个社团 。 2、业主团体内部设置的管理机关的差异 目前，世界各国立法均在业主团体内部设立管理组织，实施具体物业管理行为，以推进业主团体自治管理的有效运作。譬如，美国业主协会在组织结构上由业主大会、管理委员会和专门委员会组成。业主大会相当于公司中的股东大会，它是业主协会的决策机构和最高权力机构。管理委员会是负责处理业主协会日常事务的管理机构或执行机构。专门委员会往往在一些规模较大的小区才存在，主要是处理特定或者特别的事项 。德国《住宅所有权法》第三编第二十条规定“住宅所有权人共同关系团体”下设四个管理机关：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人和管理顾问委员会。法国《住宅分层所有权法》规定“协同管理团体”内部设置区分所有权人大会、管理者和管理团体参事会三个推动其运营的管理机关。日本《区分所有权法》规定：根据业主团体是否具备法人资格设定了不同的管理机关，对一般管理团体下设集会（最高意思决定机关）和管理人（业务执行机关），对管理团体法人下设集会、理事和监事。意大利现行民法设定业主团体的管理机关为区分所有权人会议和管理人。新加坡现行《区分所有权法》规定业主团体下设总会、理事会和管理人三个机关。我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第25条、第27条规定业主团体下设区分所有权人大会（权力机关）和管理委员会（执行机关）。大陆地区物业管理法规规定的自治组织大多只有业主大会和业主委员会两级,同时在《物业管理条例》第十五条中明确指出“业主员会是业主大会的执行机构”。 据上，各国业主团体的内部设置的机关，主要由三个组织构成：1、权力或意思机关——区分所有权人大会（集会、总会）；2、执行机关——管理者，管理者又称管理委员会、业主委员会；3、监督、咨询以及其他专业性质的机关。但是，区分所有人大会（业主大会）和管理人，一般是必设机关，而监督、咨询以及其他专业性质的机关，则不是各国立法所一致设立的机关。一般在业主团体为法人时才为必设机关，如法国的管理团体参事会，日本的监事会都为必设机关；德国的管理顾问委员会是否设置由住宅所有权人多数决予以决定，为非必设机关。另外，业主团体内部设置的三个机关，分别相当于公司法上的股东大会和董事会，以及大陆法系公司法上的监事会或英美法系公司法上的董事会下设的专业委员会。 二、 业主自治机构法律地位 （一 ） 发达国家和地区业主自治机构法律地位的立法模式 关于业主自治机构法律地位的立法模式，有的归纳了业主团体的立法模式 ，有的归纳了业主委员会的立法模式 ，有的归纳了业主大会的立法模式 ；还有的归纳了三种模式 ，有的归纳了四种模式 。之所以造成如此不统一，是因为不同的学者从不同的角度进行了概括，归纳标准混乱所致。比如，以业主团体和业主大会为标准归纳的立法模式的结果是基本一致的，而导致分别以业主团体和业主大会为标准归纳立法模式的原因，就在于没有搞清楚业主团体和业主大会之间的关系；谭玲、卯俊民归纳的业主委员会的立法模式则混淆了业主委员会与业主团体的区别，错误的将业主团体的立法模式认为业主委员会的立法模式。再如，四种模式与三种模式的区别就在于，三种模式是仅仅根据自治机构的法律地位归纳的，而四种模式还夹杂运用了制定法与判例法的区分，将本属于具有法人人格模式的美国，单独归为第四种模式，即判例实务上的法人人格模式。另外，如果归纳业主自治机构法律地位的立法模式，应同时考虑到业主团体和业主委员会的立法模式，否则，是片面的。 因此，本文将从业主团体和业主委员会两个方面，阐述发达国家和地区业主自治机构法律地位的立法模式。另外，考察业主自治机构法律地位的立法模式，不仅仅要考察其是否具有法人人格，同时也要考察其是否具有实体法和程序法上的主体资格。 1、业主团体的立法模式 考察各国业主团体法律地位的立法模式，既包括独立、专门设置的业主团体，也包括将业主大会视为社团的业主团体，其归纳起来主要有以下三种立法模式 。 （1）业主团体具有法人人格模式，有实体法和程序法上的主体资格 这种模式以法国《住宅分层所有权法》和新加坡现行土地权原法为代表，因此又称为法国、新加坡模式。依此模式，不分情况之不同，均一律承认区分所有权人管理团体具有法人人格。我国香港地区也属于此种模式。 法国。法国《住宅分层所有权法》规定: 如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体。而且该2名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体, 并各自成为该管理团体之成员 。关于该管理团体之法律性质, 依其规定, 为享有法人格之团体, 即其与公司相同, 有法律上的行为能力, 实施法律行为, 并能进行诉讼活动 。从上述规定看, 法国法将业主团体视为法人。业主管理团体享有当事人资格, 在诉讼中可为原告或被告。此外, 法国法中的团体法人不以是否具有独立财产和承担有限责任为标准, 如无限公司也被认为是法人。因此, 业主团体只要具备法律规定的条件就可以成为法人。 新加坡。依据新加坡现行土地权原法规定，区分所有权人管理团体在登记官的“区分所有权一览书”上登记的同时就自动设立。该管理团体性质上属于具有法人人格的实体，且具有永续性。该管理团体可以缔结任何契约，或就有关涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼的原告或被告 。 我国香港地区。香港于1993年颁布的《建筑物管理条例》第7条第1款规定: “根据第3、3A或4条委任的管理委员会, 须在获委任后28天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。”第8条第2款规定: “自取得注册证书当日起业主团体成为永久延续的法人团体, 并可以注册证书指明的法团的名义起诉和被诉。且在本条例规定下,亦可进行及忍受一切其他作为和事务, 犹如法人团体可合法进行及忍受的一样。”另外,业主立案法团须有自己的名称、注册办事处,还必须有自己的印章。由此可见,香港的业主立案法团制度的最大特点在于该法团在法律上属于法人,有独立的人格,从而成为独立于业主的民事主体。 美国。美国法院在20世纪70年代通过判例承认该团体即业主协会具有法人资格。迄今，业主协会之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。美国《统一区分所有物业产权法》第三章第一条规定：业主协会的组织形式为非营利公司法人或非公司法人，该规定体现了业主协会独立的民事主体和诉讼主体地位 。 （2）业主团体不具有法人人格模式，但具有实体法上的权利能力而无程序法上的权利能力 这种模式以德国、我国台湾地区为代表。这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格，而仅为没有权利能力的团体，一般享有实体法上的权利能力，而不享有诉讼上的权利能力，诉讼当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。 德国。关于区分所有权人管理团体, 德国法称为“住宅所有权人共同关系团体”。该共同关系之形成,不由强行法规予以规定,而通常系由住宅所有权人通过契约予以确定。从性质上看, 住宅所有权人共同体并不具有法人人格。但依住宅所有权法第21条的规定, 该共同体得借集会(该住宅所有权法第23条至第25条)与管理人(该住宅所有权法第26条至28条) 成为有行为能力之组织体 。由于住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成一体的特性, 且该人法上之结合超越普通共有关系而有浓厚的团体性, 尤其是该团体具有不可解散性而表现了共同目的的共同共有之特性。因而, 该复杂的住宅所有权人共同体在性质上应认为具有“部分权利能力之特别团体” 。由此可见，在德国，业主团体属于非法人团体，虽然享有实体法上的能力，但却不具有程序法上的诉讼当事人能力，诉讼上的当事人一般为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。但是，针对业主团体的法律性质以“无权利能力社团说”为通说，卡尔·拉伦茨曾如此：“无权利能力社团与有权利能力社团的法律地位越来越近” ，也就是意味着在德国法中，无权利能力社团享有的权利能力越来越大。该业主自治机构可以依业主公约规定从事各种活动，根据业主公约的授权在程序上享有起诉与应诉的权利。 我国台湾地区。我国台湾地区1995年6月颁布的《公寓大厦管理条例》将区分所有权人会议界定为不具法人人格之团体,即相关权利义务的主体非区分所有权人会议,而是作为区分共有关系的所有权人本身。但又不是完全抹杀其相应的权利义务。台湾学者借鉴德国《住宅所有权法》的相关制度,做了如下解释:由于建筑物区分所有权人共同体具有人法上结合超越普通共有关系而有浓厚的团体性,尤其是该团体具有不可解散性而表现了共同目的的共同共有之特性。因而，该复杂的住宅所有权人共同体于性质上应解为具有部分权利能力之特别团体。区分所有权人会议是由区分所有权人为了“公寓大厦共同事务及涉及权利义务之有关事项”之目的而召集以人之结合为组织的会议团体。性质上属于非法人团体,并且区分所有权人会议尚不足以具备得承认其有当事人能力之要件。倘区分所有权人会议团体有进行诉讼之必要时应由公寓大厦管理委员会为之 。”台湾学者温丰文认为,管理委员会具有诉讼法上之当事人能力,但不具有实体法上的权利能力 。《公寓大厦管理条例》第35条亦规定:“管理委员会有当事人能力,管理委员会为原告或被告时应将诉讼事件要旨速告区分所有权人”。由此可见，在台湾，业主团体也不具有诉讼能力。 （3）由业主的数量决定是否成立具有法人人格的业主团体：但均具有实体法和程序法上的权利能力 此种模式以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本模式。该种模式承认区分所有人超过一定数量的，可以决议并经登记而成立法人。日本区分所有权法第47条规定, 区分所有人人数为30人以上, 经区分所有权人及决议权各3 /4以上的多数集会决议, 决定成立法人、规定名称和办公处所, 并在主要办公处所所在地登记的, 即成为具有法人资格的管理团体；同时具有实体法和程序法上的权利能力。由30人以下的区分所有人构成的管理团体，属于无权利能力的社团，同时日本民事诉讼法第46条规定“非法人之社团或财团, 设有代表人或管理人者, 得以其名义起诉或被诉”的规定, 因而此无权利能力之管理团体仍享有诉讼当事人能力。这也是与德国和台湾模式的显著区别。 2、业主委员会的立法模式 各国均在区分所有权人团体之外，设立管理组织（管理人）实施具体的管理行为。这个管理组织在我国立法和实践所通用的术语——业主委员会。业主委员会作为业主团体的代表机构，是业主团体意志的执行机构，业主团体的日常事务由业主委员会负责。发达国家和地区关于业主委员会法律地位的立法模式，主要有两种： 一是，将业主委员会作为业主团体的代表机关，其本身不具有主体资格和当事人能力。如，日本《区分所有权法》第26条第2项规定，管理人就其职务，对外代表区分所有权人；《德国住宅所有权法》第27条规定，管理人得以全体住宅所有权人名义对外实施行为；法国住宅分层所有权法规定，管理者有权代表管理团体实施民事上及诉讼上的一切行为，有权雇佣及解聘具体的管理人员；意大利民法第1130条和1131条规定，管理人有权代表管理团体对其他区分所有权人或第三人为诉讼；瑞士民法第712条之第19项和20项规定，管理人有权对外代表管理团体及各区分所有权人。由上述立法可以看出，各国均将管理组织规定为业主团体的代表机关。因为代表机关对外实施行为时只能以其上位的主体名义而不能以代表机关自身名义直接对外，所以业主委员会应当是不具有主体资格和当事人能力的。 二是，业主委员会有当事人能力。如，我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第34条和第35条规定，管理委员会有权委任、雇佣及监督管理服务人，管理委员会有当事人能力, 管理委员会为原告或被告时应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。笔者认为，业主委员会是不具有当事人能力的，业主委员会成立的目的，就是为了代表业主团体对内进行日常事务的管理和对外实施具体相关行为。业主委员会本身不具有主体资格。《条例》赋予业主委员会以自身名义与物业管理企业签订物业服务合同，这种设计是对传统民法中代表机关理论的一个改造 。业主团体不像其它民事主体那样具体，仅仅存在观念之中，为了便于直观认识的需要，就赋予本来仅仅为代表机关的业主委员会以自身名义直接对外行为的特殊地位。但这仅仅是为了方便管理、简化程序、降低成本的需要而赋予其形式上的当事人地位，事实上它是不具有当事人能力的 。 （二） 我国业主自治机构法律地位的立法现状及其存在的问题 1、我国业主自治机构法律地位的立法现状 我国业主自治机构只有业主大会和业主委员会，因此，讨论我国业主自治机构法律地位的立法现状，也就是考察现行法律对业主大会和业主委员会法律地位的规定。 （1）物业管理条例 业主大会的法律地位问题。我国《物业管理条例》（简称条例）并未对此作出明确规定。从具体规则来看，业主大会事实上扮演着业主团体的角色，具有一定范围的权利能力。根据《条例》第11条第3项的规定，业主大会“选聘、解聘物业管理企业”，这表明业主大会已作为一个民事权利主体，与其它主体进行商业交易。但是《条例》并未赋予业主大会权利，而是在第11条以“业主大会履行下列职责”替代，回避业主大会的权利主体地位。更没有明确确立业主大会的团体地位，也未赋予其独立民事权利主体资格。 业主委员会的法律地位。从我国物业管理立法上来讲，业主委员会就其性质而言，是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都未作出明确规定。《条例》第15条和第16条第1款还明确规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”。“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。在这里，“备案”并不是业主委员会成立的必备要件，仅仅是形式上的要求，便于行政管理，业主委员会是由业主大会民主选举产生的，只要业主大会的选举符合法律、法规、业主公约的规定，业主委员会就具有合法的资格。但是我国法律规定，一般的民事主体只有经过批准或登记才具有相应的地位，也就是说业主委员会并不具有法律意义上的组织形式。但事实上业主委员会又担负了具有主体资格的组织才可以担负的职责，例如，业主委员会可以直接以自己的名义与物业管理企业签订物业服务合同。另外，《条例》第19条第2款还规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。可见，行政主管部门可以撤销业主委员会的决定，或对其作出处罚。根据我国《行政诉讼法》之规定，行政相对人可以就行政主体作出的具体行政行为提起行政诉讼。如果否认业主委员会相应范围内的主体资格地位，针对行政主管部门作出的撤销决定，业主委员会作为直接相对人却无法提起行政诉讼，显然违背行政诉讼法的一般原则 。 （2）业主大会规程 建设部2003年6月26日施行的《业主大会规程》第36条规定“业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。”即业主大会可以按规定刻制、使用印章，使业主大会又同时具有了组织的特征，这也就是通过部门规章的形式赋予了业主大会的主体资格。 （3）司法解释 各地人民法院的做法也大相径庭：有的省人民法院肯定业主委员会的诉讼主体地位；有的省人民法院否认业主委员会的诉讼主体地位。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确指出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以以自己名义提起诉讼。广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该《批复》确定业主委员会有权以自己的名义向法院起诉。但是，福州市鼓楼区人民法院在“福建元洪房地产有限公司融侨花园业主委员诉福州融侨物业管理有限公司”一案中裁定驳回起诉。其理由是融侨花园业主委员会在成立后未补办相关登记、备案手续，且在三年任期届满后仍未进行换届选举及报备登记，程序不合规定，系未经合法程序成立，故该业主委员会不具备民事诉讼法规定的民事诉讼主体资格；又因该业主委员会未经业主大会或其代表大会作出决议并授权，从程序上未能反映广大业主的真实意见，故该业主委员会也不具有原告所应当具有的诉讼主体资格 。 （4）地方性法规 从实践看，在各地的物业管理立法中，大都承认业主委员会能独立进行民事诉讼活动。如《上海市居住物业管理条例》中规定:业委会成立后,应向房地产管理部门办理登记,这条规定并未明确业委会是何种法律地位，但是第54条规定，对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》中曾规定业委会具有社团法人地位,尽管在1999年修改后的《深圳经济特区住宅物业管理条例》中将此删除,回避了业委会法律地位的规定；但第51条规定，对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼。此外，在《广东省物业管理条例》、《天津市物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》中，也均有类似的关于业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼的规定。 （5）物权法 《物权法草案》三次、四次审议稿均规定，可以有条件的以业主大会或业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。但颁布的《物权法》并没有赋予业主大会和业主委员会诉权，规定业主利益受损，可以采用代表诉讼的方式起诉。这一立法变化的主要原因在于，依照《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己的财产，不能独立承担民事责任，其获得的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担。根据立法的变化过程，业主大会和业主委员会享有管理权但并不当然享有诉权。 2、我国业主自治机构法律地位存在的问题 我国实行住宅商品化的时间不长，物业区域内民主文化氛围还不浓，公民的自治意识还不强，作为业主管理团体的业主大会十分不受重视。相比之下，业主大会作为一种会议制度的功能更为明显。在实务上，业主大会的成立不须登记，属于非常设组织，一般仅对内发生关系，不对外进行法律行为。相反，《物业管理条例》及各地方立法突出了业主委员会的法律地位，赋予其许多职责和权能，基于上述原因，我国关于业主自治机构的法律地位的争论也就主要表现为业主委员会的地位和法律性质的争论。业主委员会是否具有独立的民事主体资格,理论界和实务界一直存在不同说法,主要有如下观点: （1）具有法人资格。业主委员会是一级法人组织 。其主要理由：一是按照《物业管理条例》和其他相关规定，业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织，也有自己的章程。二是现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。三是业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同、进行诉讼等等。但是这一观点不能解释如下问题：其一，业主委员会是一个组织，要成为民事主体或诉讼当事人，需要有一定的财产，但是业主委员会的财产从何而来？有的学者认为业主全体共有的财产所产生的维护经费和所带来的经营收益是业主委员会获得财产的途径，事实上这些财产是全体业主的共有财产，业主委员会是业主的代表机构，并不能完全代表业主；其二，如果赋予业主委员会法人资格，它就应当具有独自承担民事责任的能力，如果业主委员会的行为侵犯了全体业主的利益，则业主委员会应当独自承担责任，结果是业主委员会用业主的财产承担了业主委员会的个体责任，这是不公平的。而《条例》赋予业主委员会对外签订合同的权利仅仅是处于简化程序、便宜的需要。 （2）业主委员会合法成立，有一定的组织机构和财产，已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定的条件，业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织，当然可以以自己的名义参加诉讼 。综合《物业管理条例》对业主委员会的成立程序、职责设置及相关财产的规定看，业主委员会完全具备非法人组织的构成要件，其民事主体资格无疑应当是非法人组织 。但是这一观点同样重复了第一种观点的问题。 （3）依登记取得主体资格。业主委员会到政府授权的房产管理部门登记后即成为合法组织,其法律地位也不存在问题,经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉 。因《物业管理条例》规定了业主委员会应履行备案手续,所以,凡履行了规定的备案程序的业主委员会就具有民事实体法上主体资格及诉讼法上的主体资格,没有履行备案程序的就不具有民事实体法上的主体资格及诉讼法上的主体资格 。我国现行法律制度下的业主委员会应具有非法人团体的性质，有一定的民事权利能力和行为能力，也应当具有诉讼能力 。此种观点将是否登记作为业主委员会取得主体资格的要件。事实上业主委员会的登记仅仅是为了行业管理的需要所履行的备案手续。这里的登记与一般民事主体的设立登记相区别。一般民事主体通过登记获得行政机关的批准或许可，取得民事主体资格。而业主委员会仅仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为，其最终责任是由业主承担的。因此，不应将业主委员会的登记视为其取得主体资格的要件。 （4）仅有诉讼主体资格，而无实体法资格。根据《物业管理条例》规定,业主委员会既不是法人,也不是独立的其他组织,而仅仅是特定的民事主体——业主大会的代表机构和执行机构,但又具有形式上的当事人地位,在一定范围内可以自身名义对外实施具体行为 。业主委员会在实体上没有明确规定,但在程序法上具备诉讼主体资格 。业主委员会不具备民事诉讼权利的主体资格,但具有行政诉讼权利的主体资格 。另外，韩增辉、周珂根据《物业管理条例》第19条第2款规定:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，以及《行政诉讼法》“相对方可以就行政主管部门作出的具体行政行为提起行政诉讼”之规定，认为：如果否认业主委员会相应范围内的主体资格地位，针对行政主管部门作出的撤销决定，业主委员会作为直接相对人却无法提起行政诉讼，显然违背行政诉讼法的一般原则 。理论上，业主委员会并不能成为诉讼当事人，因为它并没有对外进行民事行为能力，业主委员会仅仅是业主团体的执行机构，执行业主团体的决议。 （5）属于社会公益团体，即从事和举办社会福利事业的社会团体 。笔者认为，《物业管理条例》规定了业主委员会成立后必须进行必要的登记，有稳定的组织性，但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出，是一种行政登记。而且，根据社会团体登记管理的法律规定，在同一行政区域内，不得重复成立相同或类似的社会团体，而一个城市一般都会划分出许多物业管理区域，从而存在众多业主委员会，如果将业主委员会视为一种社会团体，会使得一个行政区域内存在类似的团体。因此，将业主委员会视为社会团体是不妥的。 （6）具有民事主体和行政相对人双重地位。有的人将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。在民事法律关系中，业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系；在行政法律关系中，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位 。这种观点只是指出了业主委员会在不同的法律关系中所扮演的角色，它仅仅是从某一特定角度对业主委员会的法律地位进行了局部把握，并没有对业主委员会的法律地位作出整体性评价，揭示出业主委员会法律地位的实质。 （7）没有民事主体资格和诉讼主体资格的一般组织。业主委员会系业主的诉讼代表人, 对外代表业主进行诉讼活动和仲裁活动。由于业主委员会是业主的自治管理组织, 只有对内能力而没有对外能力, 没有民事主体资格和诉讼主体资格 。如有的学者认为:业主委员会为管理业务的具体执行机关,如同管弦乐队的指挥,于管理制度上占有极其重要的地位 。也有学者认为:业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构 。业主委员会与业主大会的关系就如同公司董事会与股东会的关系,业主委员会只是业主大会的一个内部机关,而不是法人和其他组织。也就是说,按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格 。此观点认为，业主委员会既不是法人，也不是独立的非法人组织，而仅仅是特定的民事主体 ——业主团体的代表机构 。笔者认为，此种观点具有一定的合理性，业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，所以业主委员会没有自己独立的财产，不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。当在实践中，涉及纠纷诉讼事务时，应该由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动中。这也是与《物权法草案》第7次审议稿中没有对业主委员会诉讼主体地位作出规定的理由不谋而合。在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为被委托人或形式上的当事人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管理事务和对外实施相关的具体行为。因此，业主委员会本身根本不具有独立的民事主体资格，也不能以自己的名义从事民事活动 。 （三） 我国业主自治机构法律地位的构建 正是法律规定的不一致，不明确，导致司法实践不一，而且学者们的意见也有很大出入。因此，本节首先梳理各家观点，继而提出自己的粗浅意见，希望能够起到抛砖引玉之效。 1、现有学术观点的梳理 （1）赋予业主大会法人资格 由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格,而业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责实施业主大会的决议,代表业主大会对物业进行有效管理 。 从解决物业管理中的各种现实矛盾出发，我国也应当尽快赋予业主大会独立的法人资格，并由业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，考虑到业主之间权力义务的平衡性，为避免业主委员会主任权力过大的局面，业主大会不实行个人代表制，不设立法定代表人，而由业主委员对外代表业主大会 。 业主团体是业主委员会对外进行民事活动的最终的责任主体,所以承认业主团体现有受限制的团体人格,并且逐步赋予其法人地位,对于业主委员会在物业管理法律关系中实现其应有的权利和切实的承担义务有重要的实践意义 。 还有学者提出借鉴法国、香港等国家和地区的立法，将特定物业小区的全体业主组成业主团体，让业主团体进行社团法人登记,取得法人资格，业委会作为业主团体的常设执行机构，以业主团体的名义行使和履行业主团体的权利和义务,行使物业的决策权和财产权 。 （2）赋予业主委员会（业主管理委员会）法人资格，与居委会、村委会并列 业主委员会具备了成为社会团体法人的条件，它作为社区居民的自治组织，它的成立应该在民政部门进行社团登记 。 确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业单位法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事代理法律关系中处于代理人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动 。 （3）业主管理委员会成为居委会内部的下设机构 著名法学家何山在一次研讨会上提议将业主委员会纳入居民委员会之中，让业主委员会成为居民委员会的一个专业委员会，更好地协调业主委员会和居民委员会之间的关系，将业主委员会纳入社会建设范畴，受政府指导，则可以化弱为强，改变目前双方力量对比悬殊的状况 。 （4）设业主团体并赋予法人资格，业主大会为其意思机构、业主管理委员会为其执行机构 借鉴香港的业主立案法团制度,组建业主联合会,该联合会具备独立的法人资格,能够以自己的财产独立承担责任,业主大会相当于业主联合会这个法人实体的股东大会,业主委员会相当于业主联合会这个法人实体的董事会 。 （5）业主大会设计为一个不具有法人资格的非法人团体 首先,赋予业主大会以主体地位。建议可将业主大会设计为一个不具有法人资格的非法人团体, 这个非法人团体的成员是业主, 财产是业主的共有物业及其他附属设施,对外以非法人团体的财产承担责任, 业主负连带责任。其次, 取消现行《物业管理条例》中业主委员会这一常设机构, 改由业主大会设置管理处或者事务处作为业主大会的常设机构, 承担现行物业管理制度下的业主委员会履行的职责。业主大会管理处或者事务处由业主大会选举的业主代表, 物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门的派出人员, 以及物业所在地的居民委员会的派出成员组成。其中, 业主代表占2/ 3 以上, 管理处或者事务处的负责人必须由业主代表担任。管理处或者事务处代表业主对外活动必须取得业主大会的授权 。 （6）赋予业主委员会当事人资格 赋予业主委员会当事人资格可使法律关系明晰, 物业服务合同由业主委员会代表业主订立, 业主大会的职责由业主委员会履行, 业主的权利由业主委员会主张, 业主共同利益受到侵害由业主委员会提起诉讼。业主委员会不仅具有形式上的法律人格, 还享有权利能力, 这无疑有利于解决实际问题 。 应修改及完善民事立法对民事主体的设定，赋予业主委员会这类非法人组织与自然人、法人同等民事主体资格，明确其民事权利能力和民事行为能力，充分保护其诉权 。 （7）赋予业主团体以民事主体资格 我国法律应当将全体业主视为依据业主公约连接起来了一个团体，并赋予这个团体以民事主体资格 。建议采用日本模式，赋予一般性管理团体为无权利能力社团性质，并以此种管理团体为管理制度的核心。在诉讼当事人能力方面，则按我国《民事诉讼法》第49条所确立的“其他组织”对待。同时，明确赋予一定规模以上的区分所有权人管理团体法人资格，使其成为明确的权利义务归属主体 。 将物业管理区域内的全体业主组织成业主团体，确认业主团体具有主体资格、当事人能力，其主体身份为非法人的社会团体，归属于我国民法和民事诉讼中具有主体身分和当事人能力的其他组织。业主团体下设业主大会和业主委员会两个机构，业主大会是议事机关、决策机关；而业主委员会则是执行机关，负责业主团体的日常事务，对外代表业主团体 。 （四）本文观点——设业主团体并赋予法人资格，业主大会为其意思机构、业主委员会为其执行机构 上述建议赋予业主委员会以法人资格或独立的民事主体资格的主张，并不妥当，因为业主委员会根本没有其可以独立处分的财产或经费，不符合我国《民法通则》关于法人或最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定其他组织成立的构成要件。同样赋予业主大会法人资格或者不具有法人资格的非法人团体的主张，也是不妥当的，业主大会作为一种会议制度的功能更为明显，业主大会虽然可以是一个机构，但类似于我国的人民代表大会，但其大会的组织形式却使其无法成为全体业主对外的名义，无法成为民事主体，也不能成为诉讼当事人，而只能作为全体业主表达意志、参与决策的对内机构，同时在实务中，业主大会的成立不须登记，属于非常设组织，一般仅对内发生关系，不对外进行法律行为。因此，我国应该借鉴国外的经验，区分全体业主的整体组织——业主团体与业主大会，赋予业主团体以法人资格，能够有自己独立的财产与经费，能够以自己的独立财产承担责任，业主大会类似于这个法人团体的股东大会，是业主团体的意思机关、决策机关，业主委员会相当于这个法人团体的董事会，是业主团体的日常事务执行机关，对外代表业主团体。业主团体取得法人资格，于业主自治制度下，有如下实益 ：①业主团体可以自己名义对外为法律行为。于取得权利及订定契约上极为有利。②业主团体具有法人资格，业主团体自身便成为权利义务的归属点。有关业主团体诸法律关系当然更为明确。而且，作为业主团体的财产与管理者个人的财产亦获得明确区别。另外，由于业主团体之存在及其代表者的资格均因主体登记而获公示，因而，第三者在与业主团体为交易行为时，具有便利性和安定性。③区分所有建筑物于将来改建乃至进行重大修缮时，业主团体具有法人格，对于接受金融机关之融资亦具有方便性。④在赋税方面，业主团体具有法人格，即可直接以业主团体法人的名义为之，对建筑物、土地税负之课缴、完纳、较为便利。⑤业主团体具有法人格，对单个区分所有者征收管理费、请求停止违反义务行为，及根据场合之不同而请求损害赔偿上、亦具有便利性。而且，于涉及诉讼事务时，可以业主团体名义直接起诉或应诉。同时，业主团体也符合法人资格之条件。修改现行法规，引入“业主团体”这一概念，根据合法的业主公约成立的业主团体即是依法成立；有自己独立的财产能够承担责任，财产来源于业主共有的维修基金和共有财产所带来的收益，例如：租金。综上所述，业主团体具有法人格。另外，根据物业规模由业主团体决定是否设立业主监督委员会和各专门委员会，例如：财经委员会，或决定是否设置业主团体的分支机构——业主小组，业主小组虽然不具有独立的主体资格，但其运行规则可以参照业主团体执行。 三、构建我国业主自治机构的法律保障机制 （一）、外部对业主自治机构的指导和监督 1、政府管理部门对业主自治机构的指导和监督 现行《物业管理条例》规定的政府指导监督主要体现在：第10条“物业所在地的区、县人民政府房地产主管行政部门和街道办事处指导业主大会成立”；第16条“业主委员会要在选举产生后一定时间内，向物业所在地区、县人民政府房地产主管行政部门和街道办事处备案”；第19条第2款“业主大会违法行为的处理。业主大会作出的决议、决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决议、决定”。因此，政府部门应当按照上述规定规范和监督业主自治机构的选举工作，并要全面指导、督促业主委员会的组建和运作。 而现实中,建设单位或者前期物业管理公司由于种种原因(如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等) ,会出现借故阻挠成立业主大会、组建业主委员会的局面。因此物业管理立法中应明确规定当出现上述情况时,一定比例的业主可以向有关行政主管部门申请强制成立业主大会；规定物业管理行业主管部门对业主大会和业主委员会的进行监督的方式与措施,业主委员会委员违反职责应当承担的法律责任等。这样既符合业主自治这一原则；也有利于保护业主的合法权益,促进我国物业管理行业的有序、健康发展；同时,也有利于解决长期困绕着物业管理行业的权利义务不均衡的难点、热点问题 。 2、居民委员会对业主自治机构的指导与监督 尽管居民委员会和业主自治机构都是自治组织，也有的学者建议将业主自治机构设计为居民委员会的内部一个下属机关，但是两者无论是在产生的根据还是在发挥的功能上，都存在很大的差异，最明显的是前者为公权自治，而后者为一种私权自治，因此两者不宜合二为一，而是应当加强两者的协调、互助，特别要强调居民委员会对业主自治机构的指导与监督。 （1）居民委员会与业主委员会的差异 第一、自治基础不同，业主自治的基础是业主对物业的区分所有权；居民自治以公民的身份为前提，其基础是政治管理权。 第二、自治的功能不同。业主自治的功能是经济性的，仅限于对区分所有物业的维护、维缮与保养、管理；而居民自治功能具有综合性，包括宣传法律、办理公益事业、调解纠纷、生育、协助社会治安、协助街道办事处工作等诸多方面，更侧重政治功能 。由此可见，居民委员会的只能是政府职能的自然延伸，具有浓厚的行政色彩，其宗旨是人与社区的综合管理。 （2）应加强居民委员会对业主自治机构的指导与监督 业主既参加业主自治机构，受业主自治机构的约束，又是居民委员会的管理对象。但是业主自治机构和居民委员会对其管理的内容和方式是不同的。因此，有效协调两者关系的前提就是要明确划分两者的职权，使业主自治机构的职能限定在建筑物区分所有权产生的管理方面，同时还要加强居民委员会对业主自治机构的指导与监督的义务。比如，在首次业主大会迟迟不召开，业主委员会迟迟不成立时，可以号召业主或督促相关单位依法尽快成立业主自治机构；在环保卫生方面，居民委员会也可以给予业主委员会一定的建议或监督。 （二）业主自治机构内部的救济制度 1、业主自治机构成员的法律责任 （1）罚款、训戒等法律责任 在国外，如果业主委员会违反法律规定或者未经授权损害业主利益，可以对业主委员会成员进行罚款、训诫。由于业主团体是个虚拟的组织，其决议的执行依赖于业主委员会，而且业主委员会也享有很大程度的决策权，特别是在没有组建监督委员会的情况下，业主委员会可谓集决策权、执行权、监督权于一身，这势必为委员滥用职权损害业主的利益提供了制度上的便利。因此，建立和完善业主委员会的法律责任法律制度，可以预防并惩罚其不法行为。我国也应借鉴国外经验，规定业主委员会成员违法或违规损害业主利益时，可以对其处以罚款、训诫。 （2）经济赔偿 在美国，为了对业主协会或者管理委员会进行监督，业主有权按照业主协会制定的规则查阅业主协会的财务及会议记录等资料，如果业主协会及管理委员会违反法律或者小区的章程等，并给业主造成损害，业主有权提起诉讼，要求其赔偿损失或停止侵权。 如同公司董事要承担受托诚信义务(fiduciary duty)一样，管理委员会也要对业主承担这一义务。管理委员会应当在小区事务的管理中尽到应有的注意义务，管理委员会对其因管理不当等原因而导致的损失承担民事赔偿责任。不过近年来，美国公司法中的“经营判断规则”（business judugement rule）也被引入管理委员会的责任中，根据这一规则，管理委员会在证明自己有正当理由根据当时掌握的适当信息作出决定，并且该决定不违反法律以及章程，符合业主的利益时可以免责。这一规则实际上适当降低了管理委员会的注意义务，目前在美国关于物业的诉讼中得到了普遍的适用 。 我国也应当借鉴美国等国外经验，并效仿公司法中董事的损害赔偿责任制度，对于未经合法授权以业主委员会名义实施的给业主造成重大损失的行为，规定可以主张对负责人和其他具体行为责任人主张民事赔偿责任。 2、业主自治纠纷救济法律制度 （1）、代表诉讼 为了保护广大业主和业主团体的合法利益，应借鉴公司法中股东代表诉讼制度构建业主代表诉讼，借鉴监事会代表诉讼构建监督委员会代表诉讼。即因业主自治机构管理纠纷发生的代表诉讼包括业主代表诉讼和业主监督委员会代表诉讼。 构建业主自治代表诉讼有着积极的意义。 第一、有利于为业主提供一条有效的维权捷径，维护物业小区的社会稳定。 由于业主代表诉讼制度的欠缺，业主对于业主委员会及其成员损害业主团体利益的行为只能采取揭发、检举、控告的方式，揭发、检举、控告无效后，就可能大规模、长时间的上访，甚至越级上访，跨地区上访。这不仅造成业主大量时间、精力、物力的浪费，催生其对社会的不满；而且导致人大、政府、信访等部门应接不暇，秩序混乱，无谓的增加了国家机关的行政成本。如果建立业主代表诉讼制度，则可以大大缓解业主告状无门或有门无人管的矛盾，为业主提供一条有效的维权捷径，维护小区的社会稳定。 第二、有利于业主自治和业主民主法律意识的增强。 赋予业主代表诉讼权，一方面可以激发广大业主参与民主自治管理的积极性和主人翁精神，增强其民主监督意识，调动其自治管理的积极性，另一方面也可以督促业主委员会及其成员积极正确地履行职责，全心全意为业主服务，防止挪用、私分业主团体财产等丑恶现象的发生，提高业主自治的民主化程度。 第三、有利于业主权利和物业小区法律制度的健全与完善。 业主实体权利按其性质可以分为自益权和共益权，相应的其诉 讼权利亦应有直接诉讼权和代表诉讼权之别。没有诉讼权利或诉讼权利不健全，村民的实体权利就不能实现或者不能很好的实现。只有程序完备，并且是公正的，才会有体现正义的法，或良好的法律。因此，构建业主代表诉讼制度有利于促进业主权利体系的健全和物业自治法律制度的完善。 （2）代表诉讼制度的完善 第一、应当明确业主自治代表诉讼的范围，以及原告的诉讼主体资格。 业主自治代表诉讼应当是在法律规定的情形下才可以提出，例如：业主委员会的决定违反了业主合法利益；同时也应当在法律中明确哪些主体有权提出诉讼，即主体的诉讼资格。 第二、规定鼓励提起代表诉讼的具体措施。 业主代表诉讼的受益方是业主团体，原告业主只能间接、部分受益，而且诉讼本身具有不确定因素，要承担一定诉讼风险，因此，为了减少业主提起诉讼的惰性和顾虑，鼓励业主积极行使民主监督权，应当制定具体鼓励规则。如规定：代表诉讼案件按照非财产案件收取诉讼费用；代表诉讼胜诉的可以奖励代表诉讼人、限制业主败诉时的赔偿责任等。 第三、规定防止滥用代表诉讼的具体措施。 为了防止业主通过恶意的代表诉讼达到其不正当目的的现象，我们在鼓励善意业主积极诉讼的同时，也有必要制定相应的制度，以防止业主代表诉讼的滥用。如可以： 设置诉前申请程序。即要求业主在提起代表诉讼前，必须先请求业主大会或业主委员会、业主监督委员会对违法行为进行处理或予以纠正，只有在业主委员会拒绝或在法定期限内（如一个月）不进行处理、不予以纠正，或者有法定的例外情形时，业主才可以提起代表诉讼。 设置诉讼担保制度。为防止恶意业主利用代表诉讼权扰乱业主团体的自治或实现其个人目的，在建立业主代表诉讼制度时，也应该建立相应的担保制度。即在被告提供证据证明原告业主行使诉权存在主观恶意时，被告可以请求法院要求原告业主提供一定金额的担保，以便在原告业主败诉时能够得到损失赔偿。人民法院经审查属实，应当责令原告提供适当担保。但是法院只能根据被告申请，而不能主动责令原告提供担保。 （3）行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权 为了提高业主自治纠纷解决的效率，节约成本，并增强解决的权威性，我国可以借鉴国外的经验，规定行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权。这样，强调行政权力的适当干预，既可以有效发挥政府机关的指导和监督的作用，又可以改善业主自治的水平和质量。 参考书目： [1]陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》[M]，法律出版社1995年版。 [2]王家福主编：《物业条例释解》[M]，中国物价出版社2003年版。 [3]尹章华、王惠光、林旺根著：《公寓大厦管理条例解读》[M]，中国政法大学出版社2003年版。 [4]蔡华主编：《物业管理法律理论与实务》[M]，人民法院出版社2000年版。 [5]周珂主编：《物业管理法教程》[M]，法律出版社2004年版。 [6]符启林主编：《物业管理法》[M]，法律出版社2003年版。 [7]符启林著：《房地产法》[M]，法律出版社2004年版。 [8]周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》[M]，北京大学出版社2005年版。 [9]颜真、杨吟编著：《物业管理危机处理及案例分析》[M]，西南财经大学出版社2003年版。 [10]刘燕萍主编：《物业管理法规与案例分析》[M]，机械工业出版社2005年版。 [11]高富平、黄武双著：《物业权属与物业管理》[M]，中国法制出版社2002年版。 [12]李进之等：《美国财产法》[M]，法律出版社1999年版。 [13]蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》[M]第一卷，法律出版社2002年版。 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��http://www.chinalawedu.com/news/21602/2800/33/2005/2/ma81841849341525002244896_158842.htm�。 � 张娟：《业主委员会法律人格之辨析》，《大庆师范学院学报》，2006年第1期，第74页。 � 刘丹、高飞、张燕：《对我国现行业主委员会制度的初探》，《重庆建筑大学学报》，2005年第5期，第137页。 � 秦兵：《中华人民共和国业主委员会组织法立法建议案》，� HYPERLINK "http://www.fc70.com/index.asp" �http://www.fc70.com/index.asp�。 � 刘炘：《业主委员会制度研究》，2005年1月16日载于“中国论文网”，� HYPERLINK "http://www.lunwenwang.com/Article/tech/house/200510/24662.html" ��http://www.lunwenwang.com/Article/tech/house/200510/24662.html�。 �《业主委员会是否将归入居委会、立法治理成共识》，2005年12月13日载于http://www.soufun.com 。 � 章水仙：《业委会民事权利值得怀疑，组建业主联合会可以尝试》，《厦门日报》A8版，2004年1月15日。 � 谭玲：《业主委员会法律地位之探析》，《南方经济》，2005年第10期，第24页。 � 刘兴桂：《论业主团体的法律人格》，《学术研究》，2005年第4期，第106页。 �卯俊民：《业主委员会民事主体资格探析》，2004年11月26日载于“中外民商裁判网”，� HYPERLINK "http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=15893" ��http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=15893�。 � 陈雯：《论业主委员会的法律地位及制度完善》，《政法学刊》，2003年第5期，第39页。 � 陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，北京：法律出版社1995年版，第242-243页。 � 高鹏：《物业管理中业主自治法律制度研究》，2003年安徽大学硕士学位毕业论文。 � 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