D4-1“海赋长兴”（绵阳）运营目标责任书（最终稿3.19上会）4

中国水电建设集团房地产有限公司 “中国水电•海赋长兴”（绵阳）项目 运营目标责任书 甲方： 中国水电建设集团房地产有限公司 乙方： 中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司 二○一二年三月 为加强中国水电建设集团房地产有限公司（以下简称“公司”）的经营管理，确保实现开发项目经济效益和社会效益最大化，根据公司《项目运营目标责任书》，甲乙双方签订本运营目标责任书。 一 、主要规划指标 项目基本信息 地理位置 东南侧为在建一环路子云桥，东侧为在建三江国际丽城项目 土地用途及使用年限 居住70年，商业40年 土地获取时间 2011年12月30日 土地获取方式 拍卖 总地价(万元) 65442 楼面地价（元/平方米） 1182 开发物业可售面积（平方米） 542570 持有投资物业面积（平方米） 0 权益比例 房地产公司70%：四川长兴实业（集团）有限公司30% 序号 指标名称 指标值 对比:可研数据 备注 1 总占地面积（m2） 259763 259763 1.1 建设用地面积（m2） 188064 188064 1.2 代征面积（m2） 71699 71699 2 总建筑面积（m2） 687575 687575 地上 553830 553830 地下 133745 133745 2.1 住宅 506749 506749 2.2 商业 30321 30321 2.3 车库（车位个数） 3767（地下）+1803（地上） 3767（地下）+1803（地上） 2.4 公租房 8000 8000 2.5 公共配套及幼儿园 10660 10660 3 可销售面积（m2） 542570 542570 3.1 住宅 506749 506749 3.2 商业 30321 30321 3.3 车库（车位个数） 3767 3767 3.4 可售幼儿园 5500 5500 4 容积率 居住3.0，商业1.5 居住3.0，商业1.5 二、项目经营决策指导意见 1、 项目定位/客户群定位 项目住宅定位为有品位的建筑——城市中产阶级的圣地，高端南向舒适产品（110㎡—130㎡）、中高端紧凑型小三室（85㎡—100㎡）、经济型小户型（60㎡—80㎡）三大类，各类产品所占比例为2：6：2。 住宅客户群定位为以二次置业的改善型居住客群为主，以首次置业的自住兼投资的客群为补充。 项目商业定位为城南餐饮集散地。 商业的客户群定位为：实力本土餐饮商、实力本土娱乐商、外地实力餐饮商、普通中小型投资者。 2、质量要求 （1）公司统一质量要求 乙方应严格遵照《中国水电建设集团房地产有限公司质量管理办法》，贯彻公司质量方针——“品质关怀、始终如一”；满足公司质量目标：工程合格率100%、顾客及时服务率100%、顾客满意度95%以上。 （2）项目质量目标 无工程质量事故发生。 （3）客户满意目标 客户满意度按要求达到考核合格指标。同时，要确保无群体事件或人员伤亡事故发生。加强媒体与舆论管理，尽可能避免发生信访投诉、媒体负面报道等不良事件，维护公司良好的社会形象。 3、项目分期情况 项目开发周期约5年，分三期建设，其中一期项目分两个组团开发。 4、项目风险提示 序号 风险内容 可能后果 风险发生 可能性 应对措施 1 政策风险 市场持续低迷 中 做足预案、强化营销、因地制宜。 2 成本风险 材料和人工工资变化 高 做足预案、从合同角度规避风险。 说明： 1、可能后果包括但不限于：进度、成本、质量、公共关系等 2、风险发生可能性：高（很有可能）/中（难以预计）/低（微弱可能，仅预防） 三、项目运营核心目标（一级控制点） 指标名称 单位 项目运营 核心目标 分年度计划 对比：可研数据 备注 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 财务指标 营业收入 万元 326504 0 0 87400 87728 55922 95454 328123 营业成本 万元 239830 0 0 64197 64440 41071 70166 247917 利润总额 万元 59980 -1145 -1129 162859 16115 10273 17357 52151 净利润 万元 44985 -1145 -1129 14315 12086 7705 13153 39113 总成本净利率 % 18.26 / / / / / / 15.17 内部收益率 % 25 / / / / / / 24 静态投资回收期 年 3.65 / / / / / / 3.9 销售指标 销售面积 平方米 542570 82239 95070 142067 127185 81288 14821 542570 签订销售合同额 万元 326504 38281 51341 81226 79799 55691 20166 328123 销售回款额 万元 326504 30625 48729 75249 80085 60513 31304 328123 开发量指标 新开工面积 平方米 687575 283453 178467 182460 0 0 0 687575 开复工面积 平方米 687575 0 283453 461920 360987 182460 0 687575 竣工面积 平方米 687575 0 0 283453 178467 182460 0 687575 交用面积 平方米 687575 0 0 283453 178467 182460 0 687575 开发进度指标 起始时间 2012年1月 当前设定目标 对比：可研数据 一期 二期 三期 开工时间 2012.9 2013.9 2014.9 2012.7 开盘时间 2012.9 2013.6.30 2014.6.30 2012.9 竣工时间 2014.10 2015.10 2016.6.30 2016.7 交用时间 2014.11 2015.12.31 2016.7.31 2016.7.31 销售回款额达到土地取得成本的时间 2013.8.30 / 清盘时间 2017.6.30 2017.6.30 注：1、 总成本净利率=净利润/（营业成本+期间费用） 2、项目运营核心目标是一级控制点计划；分年度计划是监控指标，以各年度确定的经营业绩责任书为准。 四、项目运营控制目标（二级控制点计划） 1、 销售计划 项目分期 产品类型 均价（元/平方米） 销售面积（平方米） 签订销售合同额（万元） 当前设定目标 对比:可研数据 当前设定目标 对比:可研数据 当前设定目标 对比:可研数据 一期 住宅 5,064 4954 205,598 205,598 104,115 101,852 商业 11,545 11400 11,000 11,000 12,700 12,540 车位 3.16万元/个 5.16万元/个 1613个 1613个 5,097 8,323 小计 / / 216,598 216,598 121,912 122,715 二期 住宅 5188 5076 135,518 135,518 70,317 68,789 商业 10500 10500 4,000 4,000 4,200 4,200 车位 3.1万元/个 5.1万元/个 430个 430个 1,333 2,193 小计 / / 139,518 139,518 75,850 75,182 三期 住宅 6005 5875 165,633 165,633 99,470 97,307 商业 13478 13608 15,321 15,321 20,650 车位 3.7万元/个 5.7万元/个 1724个 1724个 6,422 9,870 幼儿园 4000 4000 5,500 5,500 2,200 2,200 小计 / / 186,454 186,454 128,742 130,226 合计 住宅 5405 5,287 506,749 506,749 273,902 267,948 商业 12,384 12,275 30,321 30,321 37,550 37,589 车位 3.4万元/个 5.4万元/个 3767个 3767个 12,852 20,386 幼儿园 4,000 4,000 5,500 5,500 2,200 2,200 合计 / / 542,570 542,570 326,504 328,123 2、 进度控制目标 序号 指标名称 计划完成时间 （一期） 计划完成时间 （二期） 计划完成时间 （三期） 备注 用地立项阶段 1 签订《土地成交确认书》 2012.1 2012.1 2012.1 2 签订土地出让合同 2012.1 2012.1 2012.1 3 完成立项核准 2012.7 2013.2 2013.2 4 取得《建设用地规划许可证》 2012.7 2013.3 2014.2 5 取得《国有土地使用权证》 2012.6 2013.2 2013.2 建设工程规划许可证办理阶段 6 完成产品定位 2012.2 2012.2 2012.2 7 完成 2012.4 2013.3 2014.2 8 取得规划设计方案批准意见 2012.5 2013.3 2014.2 9 取得《建设工程规划许可证》 2012.10 2013.10 2014.10 10 完成桩基施工图 2012.7 2013.4 2014.3 建设工程施工许可证办理阶段 11 完成施工图报建、会审 2012.8 2013.8 2014.8 12 完成监理、总包招标 2012.7 2013.7 2014.7 13 完成监理、总包合同备案 2012.7 2013.7 2014.7 14 取得《建设工程施工许可证》 2012.9 2013.9 2014.9 工程建设进度 15 桩基（土方）工程开工 2012.7 2013.8 2014.8 16 结构出±0.000 2012.9 2013.11 2014.11 17 主体结构达到预售条件 2012.10 2014.1 2015.1 18 主体结构封顶 2013.5 2014.7 2015.7 19 全部单体达到竣工条件 2014.5 2015.6 2016.4 20 室外配套、园林绿化完成 2014.7 2015.8 2016.6 21 取得《竣工备案表》 2014.10 2015.10 2016.6 22 交房 2014.11 2015.12.31 2016.7.31 销售工作进度 23 取得《预售许可证》 2012.9 2013.6 2014.6 24 售楼处开放 2012.8 25 销售开盘 2012.9 2013.6.30 2014.6.30 26 销售回款额达到土地取得成本 2013.8.30 27 清盘时间 2017.6.30 28 取得大产权证 2017.12.30 2017.12.30 2018.6.30 3、成本控制目标 序号 指标名称 总额（万元） 单方投资（元/m2） 按总建筑面积计 单方投资（元/m2） 按地上可售面积计 备注 当前设定指标 对比：可研数据 当前设定指标 对比：可研数据 当前设定指标 对比：可研数据 1 开发成本 239830 247917 3488 3606 4420 4569 1.1 土地成本 68644 79765 998 1160 1265 1470 1.2 前期工程费 12952 12264 188 178 239 226 1.3 基础设施费 15414 13016 224 189 284 240 1.4 建筑安装工程 123708 123108 1799 1790 2280 2269 1.5 公共配套设施费 0 0 0 0 0 0 1.6 借款费用 11993 13029 174 189 221 240 1.7 开发间接费 1554 1290 23 19 29 24 1.8 不可预见费 5565 5445 81 79 103 100 2 期间费用 6530 9844 95 143 120 181 2.1 管理费用 0 0 0 0 0 0 2.2 销售费用 6530 9844 95 143 120 181 2.3 财务费用 0 0 0 0 0 0 3 税费支出 20163 20180 293 293 372 372 3.1 营业税金及附加 18121 18211 264 265 334 336 3.2 土地增值税 2042 1969 30 29 38 36 3.3 其他税费（不含企业所得税） 0 0 0 0 0 0 合计（完全成本） 266523 277941 3876 4042 4912 5123 4、资金计划（单位：万元） 指标名称 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 合计 现金流入 集团内部融资 30000 30000 金融机构融资 25000 15000 40000 自有资金 6000 10000 16000 销售回款 30625 48728 75249 80085 60513 31304 326504 其他 0 现金流入合计 91625 73728 75249 80085 60513 31304 413504 现金流出 土地取得费 68644 68644 项目直接支出 17059 31529 43969 31598 33163 556 157874 费用总额 612 1239 1769 1866 1473 890 7849 税费支出 1883 2997 4628 4925 3722 2008 20163 企业所得税 4499 4499 5998 14996 偿还借款 33000 14000 23000 70000 利息支出 2666 5401 2971 955 11993 其他 0 现金流出合计 90864 74166 71836 66843 44356 3454 351519 当年净现金流量（含融资） 761 -438 3413 13242 16157 27850 60985 累计净现金流量(含融资) 761 323 3736 16978 33135 60985 当年净现金流量（不含融资） -54239 17562 17413 36242 16157 27850 60985 累计净现金流量(不含融资) -54239 -36677 -19264 16978 33135 60985 注：①本表中“合计”栏是资金管理的二级控制点计划；分年度计划是监控指标，以各年度确定的经营业绩责任书为准。 ② “土地取得费”包括为取得土地而发生的所有相关税费。 ③ “项目直接支出”包括前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、不可预见费。 ④ “费用总额”包括开发间接费、管理费用和销售费用。 ⑤“税费支出”包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税。 6 “利息支出”包括资本化的借款费用和费用化的财务费用。 5、物业持有计划 无 甲方：中国水电建设集团房地产有限公司 （公章） 总经理（或被授权人）： （签字） 乙方：中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司 （公章） 责任人： （签字） 年 月 日 第 9 页 共 9 页