火灾损失评估说明

司法鉴定评估报告书•评估说明8-PAGE1烧损物资及烧损房屋现在价值评估技术说明评估对象xxxxxxx需对原告火灾被烧毁财产损失进行鉴定，特委托我所对被烧毁财产损失的价值进行评估评估烧毁财产损失费用主要依据《资产评估业务手册》、《资产评估常用数据与参数手册》；《2011中国机电产品报价手册》；委托方提供的资料；《xxxx火灾事故认定书》、《火灾直接损失申报统计》相关资料；烧损现场勘查记录与照片。评估人员市场调查相关资料与记录。评估方法根据本次资产评估的目的为火灾财产损失价值鉴定评估的实际情况，我们确定采用重置成本法进行评估。四、评估程序实施过程和情况本次评估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出评估报告的评估程序实施过程和情况包括：1、本所接受委托后，我所评估人员听取委托方情况介绍，会同委托方人员对申报评估火灾财产损失项目进行了核对。此外，我所评估人员在火灾所在地现场会同xxxxx对委估火灾财产损失情况进行了核查及详细查勘，根据火灾发生的情况，了解到烧损的财产受损状况，勘查统计完全烧损的物资，被烧损房屋部位的轻重程度并进行了测量。2、评估人员根据现场勘查情况及《xxxxxx火灾事故认定书》、《火灾直接损失申报统计表》资料确定烧损的财产数量。在xx市的家电市场百货商场以及在互联网上对与烧损物资相关价格进行咨询。对上述物资报价作为本次评估重置完全价值参考，根据物品的具体使用年限计算其成新率，最后确定烧损物资的损失价值。3、评估人员根据现场勘查情况对被烧损房屋的面积、烧损程度进行区分确定烧损率。又根据房屋的结构与修建年限了解并计算其重置完全价值，最后计算烧损损失费用。评估举例案例：烧损房屋的评估㈠委估烧损房屋概述委估房屋于2001年5月建成（房产证在火灾中烧毁），据了解该房屋的产权面积为104平方米(仅为一二层楼)，一、二层为砖混结构，第三层为原房主在八年前搭建的砖木结构。据现场勘查与了解,本次火灾是从二楼的后半部分引起的,二楼与三楼的后两间房屋的火灾情况最为严重。三楼的石棉瓦在消防队灭火时拆除，二楼的顶部与地面预制板烧损严重，部分预制板已经露出钢筋，部分预制板变现弯曲，人在上面行走有晃动的感觉。墙面龟裂部分已经脱落。由此引起一楼后面二房间的顶部预制板产生裂纹,墙面龟裂。本次评估仅以烧损的房屋应予拆修或维修的部分进行估价，经测量一楼需要维修的建筑面积为26.8平方米，二楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米，三楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米。㈡评估计算过程：本次评估运用重置成本法原理进行评估，成本法原理：成本法是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。具体做法介绍如下：1、确定烧损建筑物的重置价值；2、确定烧损建筑物的烧损率=房屋正常使用成新率—房屋烧损剩余价值成新率（含拆除费用的比率）；3、计算烧损建筑物评估价值=重置价值x折旧额㈢委估烧损房屋评估价值的计算1、一二楼烧损房屋的评估价值①建筑物重置价格的确定（1）建筑物的建安造价根据xx市建筑行业平均水平，参照《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省建设工程费用定额》SGD7-2000，结合现场斟查情况，确定其砖混结构房屋造价为750元/平米。（2）建筑行业税费与合理的利润我们按建安造价的10%进行计算。750元/平米×10%=75元/平米重置单价：750+75＝825元/平米②烧损率的确定委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为50年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及《资产评估常用数据与参数手册》中关于《房屋、建筑物完损等级和成新率参考表》中对于“结构整齐色泽不鲜、外粉少量剥落”按基本完好的七成新计算。对于评估人员在现场勘查的一楼烧损情况适用表中的“结构构件、装修、设备有明显损坏和变现，并且不齐全，需大修或翻建”的房屋按严重损坏的三成新计算。对于二楼烧损情况适用表中的“房屋的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以20%计成新率（考虑了房屋的部分拆除费用）。因此该一二楼房屋的烧损率计算如下：一楼烧损房屋的烧损率=70%—30%=40%二楼烧损房屋的烧损率=70%—20%=50%③评估价值一楼烧损房屋评估单价＝825元/平方米×40%＝330元/平方米二楼烧损房屋评估单价＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米由此计算一二楼烧损房屋的评估价值为：一楼烧损房屋评估价值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元二楼烧损房屋评估价值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元2、三楼烧损房屋的评估价值①建筑物重置价格的确定（1）建筑物的建安造价根据xx市建筑行业平均水平，参照《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省建设工程费用定额》SGD7-2000，结合现场斟查情况，确定其砖木石棉瓦结构造价为450元/平米。（2）建筑行业税费与合理的利润我们按建安造价的10%进行计算。450元/平米×10%=45元/平米重置单价：450+45＝495元/平米②烧损率的确定委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为40年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及《资产评估业务手册》中关于《房屋、建筑物完损等级和成新率参考表》中对于“结构整齐色泽不鲜、外粉少量剥落”按基本完好的七成新计算。对于三楼烧损情况适用表中的“房屋的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以15%计成新率（考虑了房屋的部分拆除费用）。因此该三楼房屋的烧损率计算如下：三楼烧损房屋的烧损率=70%—15%=55%③评估价值三楼烧损房屋评估单价＝495元/平方米×55%＝272.25元/平方米由此计算三楼烧损房屋的评估价值为：三楼烧损房屋评估价值＝272.25元/平方米×26.8平米＝7,296.30元委估烧损房屋评估总价值=一楼烧损房屋评估价值+二楼烧损房屋评估价值+三楼烧损房屋评估价值=8,844.00+11,055.00+7,296.30=27,195.3元火灾烧损财产总价值的评估结果由以上分析，委估在火灾中烧损财产在2011年5月31日评估基准日所表现的被烧损物资损失费用为42,789.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币肆万贰仟柒佰捌拾玖元整，被烧损房屋损失费用为27,195.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币贰万柒仟壹佰玖拾伍元整。火灾烧损财产总价值为69,984.oo元，大写:人民币陆万玖仟玖佰捌拾肆元整。具体评估的详细情况请见资产评估明细表。