不动产登记工作中的疑难问题及应对策略

  不动产登记工作中的疑难问题及应对策略  翟钰Summary：不动产登记数据涉及土地、房屋（包括建筑物和构筑物）、森林林木、草原、海域等各类不动产登记信息，具有庞杂的内容、繁多的指标、多元的信息，如何将这些信息进行整合和关联是不动产登记工作的重点。因此，不动产登记信息化建设是现阶段不动产登记发展过程中不可逆转的趋势，本文对不动产登记工作中的疑难问题及应对策略进行分析，以供参考。Key：不动产登记;疑难问题;应对策略引言不动产数据整合需要将现有的分散存放、格式不一、介质不同的历史档案、登记信息和图形数据等不动产登记信息，通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立起统一的不动产登记数据库，完整、准确每一个不动产单元的“前世今生”，尽快满足信息、经济全球化时代不动产财产安全的新要求。1不动产登记工作中的疑难问题超宗地界限超面积问题，过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。2不动产登记工作中疑难问题的处理方法2.1超宗地界限超面积具体原因具体分析处理，因此，笔者看来，地区相关部门应根据问题产生的原因去进行处理。首先是由测量失误引起的界址线问题，实际上，测量失误一般只会导致界址线平移或宗地图变形，并不会对宗地面积产生巨大影响，所以在登记时，只需将界址线及地图纠正后即可登记。其次是关于原界址线错误问题，一般来说，不动产房屋作为已建成的建筑物，尽管其跨出让宗地建设使宗地边界发生了变动，相关部门也很少下发拆迁通知，对于不动产登记部门来说，需要申请人出具国土部门及规划部门给的宗地调整意见，意见需要对新设宗地的使用年限、容积率、用地等基本状况进行说明，然后补缴出让金，不动产工作人员方可对其进行登记办理。最后是关于建筑物超出宗地面积申请办理不动产转移或抵押登记问题，这个问题应根据程序办事，先确定用地范围，登记相关情况，再联合国土部门调查超宗原因，如果是违法用地就根据相关的法律进行处理，未登记则需要申请人出具国土及规划部门的批准文件，方可办理登记不动产。2.2加强党建与业务融合提升不动产登记服务水平不动产登记工作与企业发展和群众利益息息相关。新冠肺炎疫情防控期间，浙江省构建了精密智控机制，对疫情防控及复工复产情况进行指数评价，包括“入境人员管控”“境内人员管控”和“社会秩序恢复”。其中不动产登记办件恢复率作为“群众办事恢复”一项重要内容，被纳入精密智控指数评价，并占一半分值。浙江省自然资源厅自然资源确权登记局党支部党建工作始终突出为民服务主题，在大局中谋划、在服务上定位，以让人民群众满意为出发点和落脚点，推进服务型基层党组织建设，切实解决群众反映强烈的问题，真心实意为群众着想，尽心竭力为群众办事，提高办事效率，努力使群眾受益。3GIS和不动产登记相结合3.1利用GIS对不动产数据进行管理通过前面对不动产登记存在问题进行的详细梳理可以看出，不动产数据不仅数据量巨大，除了大量的属性数据以外，图形数据也占据了十分重要的地位。在不动产登记业务中，不仅要确保属性和图形数据本身的质量，还需要将属性和图形数据准确地关联。而GIS技术不仅可以通过各个图层以及属性表对图形数据和属性数据进行联合管理，能准确显示各类不动产的空间信息，更依赖于GIS强大的地理信息数据处理分析功能，通过对房屋、宗地各个图层数据进行拓扑关联，真正做到“以图管不动产”。利用GIS技术在不动产登记过程中实现不动产单元的精确空间定位，使得不动产登记信息在图上有据可查、不重不漏。将GIS和业务办公平台一体化，在“以图管不动产”的操作环境下，可以直接将GIS应用于不动产登记业务办理过程之中，实现不动产以及相关各种图形和属性信息的查询、检索、统计、分析和制图等功能，从而提高登记的质量，减少登记失误。3.2GIS在不动产登记相关领域的应用不动产从一开始的首次登记到中间的转移、变更登记等，再到最后的注销登记，往往都经历了规划审批、土地储备、土地转让、不动产建造、不动产买卖、拆迁灭失等一系列阶段。区域内的不动产往往处于不同阶段，同一不动产随着时间推移所处阶段也将发生变化，这些变化往往都涉及很多相关部门，事关众多群众利益，让登记机构对不动产进行登记增加了难度。通过GIS技术可以将这些数据进行数字化、信息化、图形化，使规划、拆迁等相关信息更加明晰，进一步提高登记质量，避免登记错误。4时代变化对不动产登记单元划定带来挑战一是界址界线数字化。先进测绘手段和计算机可视化技术的逐步成熟和应用，物理化的界址界标，逐渐被数字化的空间地理坐标代替。两个点可以确定一条直线，三个点可以确定一个平面，用地理坐标确定点、线、面，标注不动产权属的界址界线，精确、便捷和高效的优点越来越被人们认可。再复杂的空间位置，再多的界址界线，都能够通过拓扑关系和地理坐标在计算机中记录下来，并可以实现三维可视化的展示，完全可以保障不动产界址界线明确，保障在不动产位置地理空间上的确定性和唯一性。随着科技发展，人类对空间认知范围逐步扩大，不动产权的设定将由地表向地下和空中延伸，界址界线的数字化管理，将成为大势所趋。二是具有独立的使用价值的用益物权化。不动产本身有多功能性和多用途性，随着经济社会发展，人们生产和生活方式也发生改变，对不动产的利用更加灵活，加上现在以人为本的理念，各类物业都有完善的配套设施，一间房子通过装修，即可单独作住宅使用，又可单独作办公使用，还能单独作商业使用，不动产的独立的使用价值很难有明确的认定。伴随社会主义市场经济的发展，市场主体向多元化、生产经营方式向多样化、营销方式向现代化、要素流动向市场化、权益保障向法制化转变。所有权和使用权分离是大势所趋，不动产的使用价值经常以资产和资本属性显现，从法律角度表现为不动产的用益物权，人们对不动产权属管理和权益保护的要求越来越高。结束语不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。Reference[1]吴丰波，梁敬祖，岳国森.不动产权籍调查方案及关键技术的运用[J].测绘技术装备，2018，20（04）：71-74+70.[2]杨宏健，郑三君.农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索[J].测绘与空间地理信息，2018，41（12）：193-195.[3]范维锋，孔昭龙，王静.不动产登记数据整合技术方法的研究[J].测绘与空间地理信息，2018，41（12）：219-221+228.[4]李博.我国市级不动产登记管理问题研究[D].某大学，2017.[5]汪家乐.不动产登记机构错误登记的赔偿责任[D].某大学，2017. -全文完-