房地产开发项目财务分析实例参考（精华版）

第PAGE1页共NUMPAGES10页房地产开发项目财务分析一、项目概况地块位于某新区科技城中心区域，根据该市规划局关于该地块规划设计的批复，其规划设计要点如下：用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建纯独幢别墅，幢数约44幢（户），主力户型面积（不含地下室）250平米——19幢350平米——13幢450平米——9幢700—1000平米——3幢本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米24140.9居住人数人154总建筑面积平方米14485(地上)平均每户建筑面积平方米329居住面积平方米14485平均每户居住人数人3.5公建面积平方米-人均居住用地平方米94.06绿化用地平方米9656道路面积平方米-居住户数户33车库面积平方米-三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2009年3月至2012年3月）。2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算土地出让地价款土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金，可计算出该地块的土地使用权出让金为8000万元。合计：8000万元。表6-3项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20092010201120121征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%104.872可行性研究费建安工程费×1.5%52.443水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%17.484通水、通电、通路费建安工程费×2.5%87.395场地平整费60元／平方米144.85总计407.03（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼14485平方米181426273004343004343495.5合计3495.52、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本14743.6以下(1)～(6)项合计（1）土地费用8321.4（2）前期工程费425（3）基础设施建设费644（4）建安工程费3495.5（5）开发期税费1205.9（6）不可预见费651.82开发费用1531.4以下(1)～(3)项合计（1）管理费用200（2）销售费用304.2销售收入×5%（3）财务费用1027.23合计162754、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：15000元／平方米（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅14485平方米.详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位：万元用途可售数量预计销售单价销售收入住宅14485平方米15000元／平方米21727.5合计21727.5（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%869113036.513036.5第三年住宅：40%579486918691合计100%100%13036.5869121727.55、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%651.83434.552城市维护建设税营业税×7%45.6330.423教育费附加营业税×3%26.0717.38合计销售收入×6.43%723.53482.356、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需16275万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金10000万元作为启动资金，其中第一年投入约44.11%，第二年投入约33.53%，第三年投入约22.36%；从银行贷款5000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1建设投资162757178.954573639.092资金筹措162752.2自有资金100002178.954572364.092.2借贷资金50005000002.3预售收入再投入12750012757、借款还本付息估算长期借款5000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11%。具体见表6-14。表6-14借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计05177.752588.771.2本年借款50005000001.3本年应计利息729.93177.75368.12184.061.4年底还本付息5729.9302956.92771.031.5年末借款累计5177.752588.7702借款还本付息的资金来源2.1投资回收5729.9302956.92771.03五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入013036.586911.1销售收入013036.586912现金流出7178.97021.364681.992.1建设投资7178.954573639.092.2销售税金及附加0723.53482.352.3所得税0840.83560.553净现金流量(1)－(2)-7178.96015.144009.014折现净现金流量-6526.275468.313644.555税前净现金流量(3)+(2.4)-7178.96855.974569.566税前折现净现金流量-6526.276232.74154.15评价指标：①税前全部投资净现值：NPV=6232.7+4154.15-6526.27=3860.58（万元）②税后全部投资净现值：NPV=5468.31+3644.55-6526.27=2586.59（万元）③税前全部投资内部收益率：FIRR=55.6%④税后全部投资内部收益率：FIRR=33.5%（2）资本金现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-16表6-16现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入013036.586911.1销售收入013036.586912现金流出2178.99137.436892.472.1资本金2178.954572364.092.2预售收入再投入0012752.3贷款本息偿还02856.92771.032.4销售税金及附加0723.53482.352.5所得税0840.83560.553税后净现金流量(1)－(2)-2178.93899.071798.534折现净现金流量-1980.823544.611626.84评价指标：①资本金税后内部收益率：FIRR=117%②资本金税后净现值：NPV=3190.63（万元）（3）动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约3%，即10%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为3860.58万元和2586.59万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为3190.63万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为55.6%和33.5%；资本金的税后FIRR为117%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。2、损益表与静态盈利指标（1）损益表具体见表6-17表6-17损益表单位：万元序号项目名称计算依据计算期合计1231销售收入013036.5869121727.52总成本费用097656510162753销售税金及附加0723.53482.351205.884利润总额(1－2－3－4)02547.971698.654246.625所得税(5)×33%0840.83560.551401.386税后利润(5)－(6)01707.141138.12845.247盈余公积金(7)×10%0170.71113.81284.528可分配利润(7)－(8)01536.431024.292560.72（2）评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%=（4246.62／16275)×100%=26.09%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%=（4246.62+3480.28）／16275×100%=47.48%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=（4246.62／10000）×100%=42.47%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=2845.24／13000×100%=28.45%（3）静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。3、资金来源与运用表（1）资金来源与运用表具体见表6-18表6-18资金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期1231资金来源7178.918493.511055.091.1销售收入013036.586911.2资本金2178.954572364.091.3银行借款5000002资金的运用7178.99137.436892.472.1建设投资7178.954573639.092.2借款还本付息02956.92771.032.3销售税金及附加0723.53482.52.4所得税0840.83560.553盈余资金(1)—(2)09356.074162.624累计盈余资金09356.074162.62（2）资金平衡能力分析根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。六、项目开发经营风险分析及策略一、项目盈亏平衡分析项目经营成本=16275万元，保本点=16275/21727.5=75%即销售收入达预测收入的75%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到30套即可保持财务平衡。二、敏感性分析影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%、10%、15%、20%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表：一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）95%90%105%110%85%80%115%120%销售均价(元/m2)150001425013500157501650012750120001725018000营业收入217,275,000206,411,250195,547,500228,138,750239,002,500184,683,750173,820,000249,866,250260,730,000内部收益率%33.50%26.83%20.15%40.18%46.85%12.48%4.48%54.23%61.37%二、成本的影响 估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数 （×100%）95%90%105%110%85%80%115%120%单位成本(元/m2)11,23610,67410,11211,79712,359955089881292113483总投资162,753,460154,615,787146,478,114170,891,133179,028,806138,331,750130,191,180187160685195,301,255内部收益率%33.50%40.53%48.33%27.14%21.36%54.23%62.13%13.27%3.72%从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价±20%的单方面变动都不会使项目亏本。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。三、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本关于项目开发经营的环境分析、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险本案的定位为高档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较小的高收入阶层，他们要求的住宅不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住品，体现顾客身份和附加价值住宅。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位、同一档次的物业供给量相比较小，但未来整体的市场开发容量是相当大的。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，做出应变。从目前别墅市场来看，产品的同质化问比较严重，基本上追求的是以外部自然环境为卖点，而在产品建筑本身则没有体现更多的个性，本案在产品的研发中，更注重居住小环境的创造提升，真正做到人居环境的品质提升。2、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。七、项目财财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19项目财务效益指标汇总表类别项目静态指标动态指标NPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资26.09%47.48%9020.735645.5655.6%33.5%自有资金42.47%5154.98117%八、结论一、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房改革的深入，某市良好的房地产市场环境，居民对居住价值的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：24140.9万平方米项目总投资：16275万元项目投资报酬率：34%以上指标显示，本项目具有良好的经济效益，投资报酬率较高，且投资开发商具有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。三、项目具有的突出优势►项目在区域供需圈内属于非常稀缺的。►项目较好的地理位置（包括交通、人文等环境）。►项目所处地块的发展前景较好。►区域相对竞争个案较小及潜在需求量较大。四、项目开发经营风险较小无论政策怎么变化，市场是始终存在的，有需求就有市场，在未来相当一段时间内别墅市场依旧有着比较乐观的前景，高端住宅产品的发展将是一种流行的趋势。本项目土地开发使用权取得费用相对较低，地块综合价值较高，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。强化项目进程中的投资、质量、进度控制。抓住市场空隙，加快工程进度，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一。但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。