20161017_公寓托管返租案例方案

公寓托管案例建议深圳保利达项目组2016年10月17日1托管合作渠道目录CONTENTS2公寓托管案例参考公寓托管模式建议3Part1公寓托管案例参考公寓托管案例参考——博林天瑞全民房东壹寓铂尔曼酒店4栋2、3栋5栋6栋7、8栋开发商深圳博林集团有限公司项目位置南山区西丽沙河西路与留仙大道交汇处项目概况总占地50080.37㎡，总建面370682.45㎡(计容240386㎡)，其中住宅193886㎡，酒店32000㎡，商业12000㎡，幼儿园(6班)1800㎡，容积率4.8项目详情8栋45-48层住宅楼、1座24层五星级酒店、1座3层独立幼儿园、2座2层沿街商业楼以及社康中心产品预计10月推出壹寓住宅样板房，现除个别顶层平墅及6栋部分精装住宅外，前期推出的180-260㎡4-5房，均已售罄成交均价75000元／㎡壹寓将推70－89㎡的2-3房复式住宅卖点引进欧洲酒店管理品牌“Pullman”（铂尔曼），打造其在深圳的首家五星级酒店，并为壹寓住户提供酒店式服务公寓托管案例参考——博林天瑞鉴于博林天瑞的住宅定位，引进欧洲酒店管理品牌“Pullman”（铂尔曼），并为壹寓住宅客户提供酒店式服务；作为国内专业公寓资产管理品牌“Yopark”（优帕克）将是我们精品公寓的首选。2002年入驻中国以来，优帕克专注于分散式住宅和集中式商用公寓的运营管理，通过星级酒店服务的植入，将业主资产进行统一的品质化经营和租售。服务于空置物业的私人管家、托管、营销代理、家居一体化、业主服务的全方位服务体系，为异地空置不动产及异地购房业主提供完备的全产业链资产管理服务。总部拥有五百余人的管理团队，由四季、凯悦等国际五星级酒店管理人员组成，注重开业项目属地文化和城市精神，兼顾时尚设计与轻奢品质。目前已布点包括上海、广州、济南、厦门、沈阳和成都在内的多个大型城市，2014年线下管理资产规模达1000亿元，房屋5000余套，2016年服务业主逾20万。理念1：时尚理念2：健康理念3：便捷理念4：舒适理念5：精致公寓托管案例参考——博林天瑞高端金领中高端白领小资白领优帕克优宜荟优智选址核心CBD商圈核心CBD/写字楼等建筑周边交通枢纽或园区周边客群35-60岁高管,总裁等28-45岁企业中高层人员25-34岁新晋职场白领定价1.5-2万元/月1-1.5万元/月3000-5000元/月特点奢华豪宅，提供五星级管家服务宽敞空间，欧美简奢提供星级入户服务智能公寓，简洁精致自助服务为主公寓托管案例参考——博林天瑞资产管理示意图分散式管理集中式管理钥匙托管租约托管空房维护挂牌管理租客集中管理社区服务订制家具装潢代理市场统一招租室内工程检测在房间空置期内统一由优帕克进行定期保养、保洁、工程等服务使房屋达到最佳可用状态业主自行租赁后委托优帕克对租客和房间进行服务。针对租后收费，房屋工程和信息沟通等一站式委托优帕克对房屋进行全面管理，内容包含招租，签约，推广，房间装饰等各类服务集成按照不同产品定位挂牌管理并在市场上以服务公寓面目出现的一种形式。公寓托管案例参考——博林天瑞房屋管家服务概览管家服务室内服务代理服务室内通风通光网络系统服务快递接受服务物品归置400电话热线代订代购服务室内清洁网络/移动互联运输安装服务废弃物处理后台管理系统宠植物托管服务设施设备检查接送机服务虫害灭杀简易绿植养护班车服务干湿洗衣风雨汛期防护设备设施维修保姆家政服务家电维护保养紧急故障处理费用代收代缴灭虫除菌物品租用布品清洗晾晒清洁大宗物品租借地板地毯清洁社区服务私人管家家庭医生翻译秘书商务会议家庭宴会教育礼品定制礼庆策划旅游向导园艺养护泳池清洁私人护卫公寓托管案例参考——博林天瑞相关合作模式收费（部分）类别项目优帕克优宜荟优智品牌管理合作最低年限5年保证金（一次性）10万/店（暂免）5万/店品牌使用费（一次性）3500元*房间数2500元*房间数1500元*房间数运营准备金30万/店25万/店20万/店品牌管理费总营业收入*6%室内设计费15万（暂免）8万工程配合费2万/店+验收1万/店公寓系统使用费初装费5000+年度维护3000/店会员输送/中央预定系统暂免公寓总经理费用二线城市22000元封顶二线城市18000元封顶二线城市14000元封顶财务监管咨询费5000元/年（如甲方委派则不收取）运营托管（经营对赌）合作最低年限2年合约保证金（一次性）10万/店5万/店特许加盟费（一次性）3500元*房间数2500元*房间数1500元*房间数运营准备金30万/店25万/店20万/店品牌使用费方案1、保底（承担运营人力成本）+总营收20%方案2、总营收5:5分成（运营方承担物耗）室内设计费15万8万工程配合费2万/店+验收1万/店公寓系统使用费初装费5000+年度维护3000/店会员输送/中央预定系统免费公寓总经理费用运营方委派财务监管咨询费5000元/年（如甲方委派则不收取）保底托管合作最低年限3年合约保证金（一次性）免费特许加盟费（一次性）免费运营准备金免费品牌使用费方案1、承担保底房租方案2、承担保底房租+分成保底之上部分的50%室内设计费15万8万工程配合费2万/店+验收1万/店公寓系统使用费免费会员输送/中央预定系统免费公寓总经理费用运营方委派财务监管咨询费运营方委派公寓总经理费用运营方委派公寓托管案例参考——葵花公寓葵花公寓位于福田片区，通过位置与产品打造，成功实现项目价值。葵花公寓价格高于同片区物业80%以上，葵花公寓由酒店托管运营，目前已部分替代酒店功能，有中心区客户入住。深圳葵花公寓位于深圳市福田区CBD核心板块，由深圳市洲际通实业发展有限公司斥资兴建，委托深圳市中航酒店管理有限公司管理（深圳格兰云天酒店管理公司旗下）。毗邻会展中心，距皇岗口岸约10分钟车程，优越的地理位置，为宾客的长期居住和商务旅行之选。深圳葵花公寓开业时间2009年11月12日。开发商深圳市洲际通实业发展有限公司地址石厦北一街与滨河大道交汇处物业类型酒店式公寓面积区间30～180㎡销售情况销售周期为2007至2009年公寓体量254套主力客群先锋人群，中心区人群，投资客，创意人群装修标准3000元/平米的装修配套设施自身软性服务配套较为齐全，包括健身、洗衣等服务，享用格兰云天酒店管理，周边生活设施齐全物管公司深圳市葵花酒店管理有限公司硬件配置通力电梯，大堂采用巴西石材装修，LOW—E玻璃，智能新风系统，环保太阳能供水系统及智能识别锁，实木地板装修，全套精装修交楼公寓托管案例参考——葵花公寓主力产品面积段：55-60㎡的复式单房及90㎡的复式两房；酒店式服务内容：商务中心、送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、旅游服务、外币兑换、儿童看护、前台贵重物品保险柜、大巴或轿车租赁服务；受租人群：金融从业人员、国际公司高管、高端商务人群；租用方向：少量的30-32㎡的单房主要做会议室用途，主力的复式产品主要做6个月至1年以上的中长期住宿。租金范围：55-60㎡的复式单房月租金为13500元；90㎡的复式两房月租金为22000元；现场描述：葵花公寓的内部装饰比较高档，房间内设备一应俱全；通过与工作人员沟通，了解到所租用人群基本为金融从业人员、国际公司高管及高端商务人群，平均租期为3个月至1年；公寓内设有会客厅及会议室，功能较为齐全，而房间内的装饰及生活设备也非常齐全，可以做到拎包入住；并且了解到其对外宣传的酒店式服务内容能够落地，可以称之为深圳功能型产品的典范。公寓托管案例参考——金地龙城中央金地龙城中央M寓由荣尚荟公寓提供专业化运营管理和资产服务，托管范围为龙城中央二期公寓2B栋3层至41层。荣尚荟是首家拥有国内、国际双重商标和知识产权注册的高端服务品牌，专门提供私人定制式管家服务；荣尚荟公寓作为其旗下的高端公寓品牌，依托全国服务质量第一的金地物业资源平台，拥有为全球众多高端业主提供资产服务的丰富经验，也是行业领先的社区服务和资产管理整合运营商。公寓托管案例参考——金地龙城中央托管模式具体内容免租期荣尚荟公寓自房屋交验合格，并与业主签订的《物业托管经营合同》生效之日起，每年15个自然日为免租期（包括荣尚荟每年租赁市场培育期，不包括荣尚荟首年装修施工15个自然日）,即托管期首年免租期为30个自然日。荣尚荟公寓的托管周期基于物业托管运营的一致性和市场培育期，首期托管标准周期为5年（托管周期越长，租金增长率越高）。如业主有特殊需求，可与公寓服务管家联络，延长托管周期。荣尚荟自在遇公寓返租的标准如何？何时确定？荣尚荟承诺给业主的首年租金标准不低于市场同期同类产品平均租金水平。自第三年起，单位面积租金增长率为每一合同年3%，小业主的委托租金收益述方式为“元/套/月”。为保障业主收益最大化，荣尚荟在龙城中央二期采取保底返租模式，即无论物业是否空置，荣尚荟都按托管经营合同的约定向业主支付租金。提供的服务荣尚荟公寓为金地旗下专业资产运营机构，将为业主提供一站式资产托管服务，包括陪验/全委代验房屋，实现高性价比软装方案的设计与施工，托管经营获取稳定收益等。公寓托管案例参考——长沙弘德·好莱城1、全民房东合作：针对项目可全盘合作全民房东，业主可把物业加入途家的平台系统展示，进行日租、月租等产生收益。业主装修精装，达到拎包入住效果收取费用：品牌咨询20万元品牌增值费0.5%/套以实际成交套数来计算2、开放式管家/托管合作：合作套数80套（精装拎包入住公寓），该80套房源由途家自营，该物业的收益扣除营业税合OTA返佣与开发商或业主采取四六分成方式，其中途家占六成，负责门店经营的整体运营成本。开发商或业主拿走营业额收益的四成支付物业成本。该80套房源的业主可享受途家全年20天交换入住和28天自住权益收取费用：商业咨询费30万3、加盟合作：业主物业自持，按2000/间的加盟费，一次性收取。管理费20间按4元/天收取，30间按3.5元/间/天，50间按2.5.元/间/天。一年一付，两年一付达8.5.折。保证金5万。要求标准：VI要求1：同途家斯维登自营店，制作前效果图经途家审核2：床垫、门锁、棉织品、易耗品途家采购，店招自定供应商，保险指定险种自定供应商途家提供品牌输出，系统使用，平台订单支持（OTA返佣按照企业大客户收取9.6%）公寓托管案例小结此外，还有中粮天悦壹号，宝midtown，塘朗城等。公寓托管案例小结：引进高端酒店进行管理，提供专业的管家服务；高端酒店式管理模式收取费用较高，合作内容较为灵活多变；大多公寓托管为交付后，业主与托管公司进行签订协议，或者提前与就是托管公司洽谈打包团购，但这大部分需求产品的品质性较高，产品后续多以酒店式公寓方向经营；Part2托管合作渠道托管合作渠道——Warm+（代租代管）warm+公寓采用租赁O2O新模式，做最有良心的二房东，致力于为“深漂族”中追求生活品质的青年白领，打造一个真正的温暖家。warm+公寓主要有以下合作类型：①包租模式；②托管模式；③合作开发模式warm+公寓是一家致力于为青年白领群体提供长租公寓服务的移动互联网企业。2015年4月1日成立至今，已经在深圳西丽、科技园、大冲、宝安拥有2000间相对集中式房源。拥有万科+腾讯系“豪华型”创业团队，刷新了行业的两项重要运营指标：整栋楼改建周期45天（通常为3-5个月），百间集中式房源销售周期30天（通常为2个月起）；并且已经实现了通过公众号平台看房、签约、交租、报修等等功能。合作模式模式阐释托管模式一、“托管”模式：公寓的装修及改建由业主方完成后，由业主方委托warm+对项目植入公寓品牌，并进行运营管理，warm+收取一定的托管服务费用二、合作期限：8-10年三、双方权益及职责：1、业主方：A、墙体外墙、物业公共区域的翻新与整修，公寓房间内部的装修设计、装修工程等B、业主方享有公寓的所有权、收益权和经营监督权，仅需关注公寓的经营业绩，无需干涉warm+对公寓的管理经营，并需要按阶段或者按年度支付warm+托管费用2、warm+：A、项目运营、安全管理、维修维护、客户服务、物业招租等，水电、物业管理费代收代付B、warm+按阶段或者年度收取费用，享有公寓的经营管理权，财务上受业主方的一定监控；warm+按照自身的品牌管理理念、公寓管理系统、品牌标准对公寓进行全权管理托管合作渠道——Warm+（代租代管）合作模式模式阐释合作开发模式一、“合作开发”模式：双方以资产及投入作价入股，共享利润、共担风险；业主方以物业入股，warm+以品牌、管理服务及装修投入入股二、合作期限：8-10年三、双方权益及职责：1、合作方：A、负责水电的接入和正常供应，楼体的本体结构维修保养2、warm+：A、公寓的装修设计、装修工程、后期运营、安全管理、维修维护、客户服务、物业招租等，水电、园区物业管理费代收代付包租模式一、“包租”模式：warm+整体租赁业主方物资物业，期间warm+以月付款的方式结算项目租金，并对项目进行装修投入及后期管理运营二、合作期限：8-10年三、双方职责：1、业主方：负责水电的接入和正常供应，楼体的本体结构维修保养2、warm+：负责房间内部的装修设计、装修工程，后期项目运营、安全管理、维修维护、客户服务、物业招租等，水电、物业管理费代收代付托管合作渠道——友家、链家、自如链家自如友家公寓，于2011年在北京创立，2015年7月在深圳上线，目前深圳市场分别在罗湖、福田、南山、宝安共有81套房源出租，2015年8月统一面市。北京、上海、深圳开设分公司，管理房源约20万间、自如寓7栋，总资产超过1800亿，累计服务自如客50万。室内配置：设计师原创家具设计，人性化收纳空间，严格检测已有家电使用年限，新置家电一律采用美的、海尔、格力等国内知名品牌产品。托管合作渠道——友家、链家、自如房源管理：一对一服务，免中介费，稳定租金增长收益，统一经营管理租赁标准：一年起租，租金年付，3天不满意全额退租，3年内续租不涨价特色配套及服务：网络全覆盖，每周2次免费保洁，及时的上门维修服务。免费宽带，WIFI全覆盖单人单房，一客一锁特色室内配套设施租客入驻时将获得自如赠送的意外伤害保险最高2万元赔付两周一次保洁公共区域卫生专业维修团队，对房屋设施、家具家电提供上门维修服务人性化特色服务项目名称具体内容中介费免中介费出租收益年3%租金增长收益装修标准公司统一装修，配置家电、家具房源租期精装2-5年毛坯3-5年订房渠道中联地产、网络；缴纳定价订房管家服务业务员一对一服务租客管理租客认证项目名称具体内容费用标准租金范围1200-2500元，无需中介费；需收取年房租10%的服务费（用于平时家电、宽带等维修、保洁、物业管理费等）水电租客自付租期一年起租租金缴纳方式可押一付一、押一付三、押一付六、押一付十二，以此梯度房租相应递减（年付，房租最便宜）租赁续租3年内续租不涨价退租3天不满意全额退款换租房子不满意可申请换租；换租手续费待定；托管合作渠道——微家公寓微家公寓，于2014年9月在深圳创立，2015年初产品在深圳正式上线目前，深圳仅在南山塘朗崇文花园内部分房源可租，崇文花园为小产权房，无房产证租赁标准：微家自持全部房源，无中介费，半年起租，押二付一，提前续租退组，换组需手续费项目名称具体内容费用标准租金范围2400-4000元，无需中介费；需收取年房租10%的服务费（用于平时家电、宽带等维修、保洁、物业管理费等）水电租客自付租期半年起租租金缴纳方式押二付一租赁续租合同到期前一个月，客户须与微家公寓确认是否续租或正常退租，如果续租须在合同到期前15天完成续租合同，否则微家公寓有权把房子租给他人；退租提前退租，租客支付两个月房租；换租租赁期间，允许客户换到微家公寓其它合适房源，但须支付新租物业月租金的50%作为换租手续费。托管合作渠道——小螺趣租客群：锁定都市白领人群WIFI：全区高速wifi覆盖，不限流量时间管家保洁：每月定期保洁，两周一次保洁公共区域卫生小螺趣租平台已开通Web、微信服务平台，随时随地查找房源信息、方便快捷预约看房，有保障的租房服务，帮助用户把租房成本降到最低小螺趣租从自营房源升级到B2C的租房模式。通过提供大量的客源，来对接目前已有房源的公寓以及二房东，房源均经过线下拓展人员审核，并签订合作保障协议，租客与房东直接对话，没有中间环节，平台所见即所得，公寓及二房东本身具有真实、准确的房源信息，能带给消费者一个真实的消费体验，不用再去网上筛选房源的真假，并且所有的房源对接都是零中介，并且平台对C端不会收取费用。公司现分为线上线下两部分，线上平台，线下自有房源，实现互补，为租客提供完善的服务。成立时间2015年3月成立，隶属于深圳好易居科技有限公司市场情况在深圳南山、宝安、龙华有千余套公寓订房模式官网、微官、电话；缴纳定价订房托管合作渠道——小螺趣租房东模式中介费免中介费收益年3%租金增长收益装修部分翻新，房屋改动较小租期3-5年管家服务业务员一对一服务租客管理租客认证租客模式产品配置保留房东房间原本配置，根据租客要求适当增加一些小配置，如桌子、床头柜等费用标准无需中介费、无需服务费，水电、物业管理费租客自付租期一年起租租金缴纳方式押二付一续租、退租、换租模式1.3天不满意全额退款；2.提前退租，租客支付两个月房租；3.租赁期间，允许客户换到其他房源，但须支付新租物业，月租金的30%作为换租手续费。托管合作渠道——途家与开发商或业主合作，将闲置房源用于酒店经营，产生收益进行分成合作房源：长沙弘德好莱城、重庆协信公馆、成都金沙公馆、黄山雨润水视界等托管合作渠道——途家途家合作模式托管合作渠道——途家途家合作模式步骤托管合作渠道合作单位房源租期模式阐释与项目匹配度Warm+月租、季租、半年租（中短期）公寓的装修及改建由业主方完成后，由业主方委托warm+对项目植入公寓品牌，并进行运营管理，warm+收取一定的托管服务费用高链家一年起租（长期)无空置期和差价，建立在普租基础，没有中介费但是有一个年租金10%的服务费年3%租金增长收益一般微家半年起租微家自持全部房源低小螺趣租一年起租（长期）通过提供大量的客源，来对接目前已有房源的公寓以及二房东，房源均经过线下拓展人员审核，并签订合作保障协议，租客与房东直接对话，业主有年3%租金增长收益高途家（中高端）灵活与开发商或业主合作，将闲置房源用于酒店经营，产生收益进行分成，五星团队打理低Part3公寓托管模式建议公寓托管模式建议公寓托管模式建议：与托管管理机构进行战略合作，推出部分单元，捆绑单位进行统一化管理，项目业主必须签订协议，进行日租、月租等产生收益；与星级酒店合作，提供物业服务，引进专业酒店管理团队，打造酒店式公寓，打造难度系数较大；与托管机构开放式托管合作，业主或者开发商协定，免除加盟费用，年均收入按比例分成，建议每年根据市场价格波动调整收益配比；开发商提供托管合作机构选择套餐，业主在进行改造及装修后，可选择个人或打包（多个业主或者同楼层）与托管机构合作，期间开发商不参与任何过程及利益分成；THANKYOU深圳保利达项目组