资产评估计算题答案

第三章1（1）某被评估的生产控制装置构建于2000年，原始价值100万元，2005年和2008年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2010年对该资产进行评估，调查明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在2000年，2005年，2008年，2010年分别为110%，125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为6年，另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员，假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上诉调查资料，求待评估资产的价值。1）估算重置成本重置成本＝账面原始价值×（现评估年份的定基物价指数÷以往年份定基物价指数）=100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限＝已投资年限×权重=10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年注：136.36=10×（100×150%÷110%）÷144.67上题中数字6以及和2.3均来自（1）类似注的方法5和2则是投资年限3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝（重置成本-预计净残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）×实体性贬值率=9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）求资产价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)2某被评估设备构建于2000年6月，账面原值100万元，2003年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2003年6月对该设备进行评估，评估基准日为2004年6月30日，现得到以下数据：（1）2000-2004年该类设备的定基价格指数分别为105%，110%，110%，115%，120%，（2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业（4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到标准的80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参数和评估价值1）估算重置成本重置成本＝账面原始价值×（现评估年份的定基物价指数÷以往年份定基物价指数）=100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限＝已投资年限×权重=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝（重置成本-预计净残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）×实体性贬值率=3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）估算经济性贬值率（1-（设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力）x=[1－（60%÷80%）0.7]×100%＝[1－（60%÷80%）o.7]×100%＝18.24%注：此处的X和0.7是括号右上方表示次方的数值题干将其称之为规模效益指数7)估算经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值)×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.92）×18.24%＝13.28(万元)8）待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.92-13.28＝59.55(万元)第四章4、计算题1待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容易率为6，覆盖率小于等于50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值，有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元，专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%，假设住宅建成后即可全部售出，楼价预计诶3000元没平方米，折现率10%。（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：=面积×预计售价×容积率=6(2000(3000÷（1+10%）²=29752066(元)2)总建筑费用现值为：1000(60%÷（1+10%）0.5+1000(40%×1000÷（1+10%）1.5=9190000(元)注：0.51.5是次方数值3)专业费用=9190000×6％=551400(元)4)租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％=(地价×20％)+19482806)总地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-税费=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)6.有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限期为50年，据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，简称后即可对外出租，出租率估计为90%每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每建筑平方米1000，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，建设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的低价，计算结果以元为单位该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1）总收益=3200×2.5×300×90％×(1-25％)=1620000(元)房地产价值=1620000÷8%×（1-（1÷（1+8%）47）=19706113（元）注：47为次方数值2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×（1+10%）×3200×2.5=8800000（元）3）地价=19706113-1000×3200×2.5×（1+10%）-地价×7%×3-8800000×7%×1.5-19706113×15%地价=5806773.50元4）单价=5806773.50/3200=1814.62（元/m楼面地价=1814.62/2.5=725.85）7.房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米，预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%房产税为年预期租金总收入的12%，管理费，修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年，预计该房地产尚可以使用10年，折现率为12%，计算该房地产的评估值。1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12=84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62=64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38×[1-1／(1+12％)]／12％=64.38×5.6502=363.76(万元)8假定某市政府将于2005年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用70年，某开发商玉钩买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入，建筑成本为1500元/平方米，转业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为跳楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完，开发商委托你评估该宗土地价格，计算分析1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）³=8264.46(万元)2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2/（1+10%）=2891(万元)3)有关税费：8264.46×5%=413.22(万元)4)目标利润为:(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8264.46-2891-454.52-433.7-15%地价地价=3936.28万元第五章1.甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成之父的方法，该专利技术室三年前自行研究的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%，专业人员通过对该专利技术的同累计数发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年，通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为买件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后铲平的性能提高，预计每件产品的售价在为来第一二年为500元，第三四年为450元，折现率为10%，所得税税率为25%，试确定该专利的评估价值1）求利润分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）×20=2000（万元）第3、4年：（450-400）×20=1000（万元）3）求评估值：9.96%×（1-25%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）+1000/（1+10%）+1000/（1+10%）]=407.45（万元）2）某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。解：100×（P/F,6%，1）+110×(P/F,6%,2)+120×（P/F，6%，3）+150×（P/F,6%，4）+160×（P/F,6%，5）+160÷6%×（P/F,6%，5）-（100+500+10×10×（P/A,6%，5））=1502.944甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500％，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15％。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10％，所得税率为33％。试确定该专利的使用权转让费。该专利资产的约当投资量：100×（1+500%）=600万元乙公司的约当投资量：3000×（1+15%）=3450万元无形资产的利润分成率：600÷（600+3450）=14.8%专利权转让使用费：20×[（90-50）×（P/F,10%，1）+（90-50）×（P/F,10%，2）+（85-50）×（P/F,10%，3）+（75-50）×（P/F,10%，4）+（75-50）×（P/F,10%，5）]×14.8%×（1-25%）=284.9万元注：第五章第1和4题做法相同第七章（1）企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。根据原始和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评估该材料的价值。材料评估值=100×（150+1500÷300）=15500元（2）某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4500元。今年5月1日评估时，经核实去年购进的此种钢材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。因此，需评估的钢材数量是600吨，价格可采用每吨4500元计算，试计算其评估值。评估值=600×4500=2700000元（3）某企业向甲企业售出材料，价款1000万元，商议9个月后收款，采取商业承兑汇票结算，该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息6‰，试评估该汇票的价值。贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期＝1000×6×6‰＝36万元应收票据＝票据到期价值－贴现息＝1000－36＝964万元