企业发展战略规划-ppt151页

长春国信集团投资有限公司企业发展战略规划北京南洋林德投资顾问有限公司2001年11月北京前言目录第一部分国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3本规划实施的前提条件第二部分国信集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本（Ⅰ）长春房地产业鸟瞰ⅰ）行业总览ⅱ）产品供需格局ⅲ）开发商与市场分割（Ⅱ）长春医药医疗市场简析ⅰ）医药零售业布局ⅱ）医疗器械产供销（Ⅲ）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景ⅰ）市场消费容量ⅱ）综合开发预期§2.2主导业务：借势型房地产开发（I）国信集团SWOT分析（II）战略目标（III）明确确立房地产主业地位ⅰ）历史与现实的结合ⅱ）扬长避短与借船出海(Ⅳ)房地产主业加强与拓展战略ⅰ）项目开发与资源储备ⅱ）资金运筹ⅲ）市场营销ⅳ）合作与借势(Ⅴ)风险因素与规避策略§2.3次主导业务：房地产配套开发（Ⅰ）战略目标（Ⅱ）整合现有配套业务ⅰ）三位一体的统一经营管理ⅱ）形成次主业开发业务链（Ⅲ）次主业拓展战略ⅰ）内部市场化运作ⅱ）积极向外渗透ⅲ）适度资金倾斜(Ⅴ)风险因素与规避策略§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点（Ⅰ）战略目标（Ⅱ）收缩退出现有医药医疗业务（Ⅲ）以冰雪娱乐旅游补充现金流来源（Ⅳ）深度开发长影物业管理资源（Ⅴ）寻求其它业务增长点（Ⅵ）风险因素与规避策略§2.5资本运作：搭车长影，横向联合（Ⅰ）战略目标（Ⅱ）与长影以资本为纽带的长期合作（Ⅲ）满足主业规模化需求的资本运作（Ⅳ）风险因素与规避策略第三部分组织架构调整与法人治理结构梳理§3.1新的集团运作模式（Ⅰ）企业整体经营布局ⅰ）长春国信投资（集团）有限公司ⅱ）长春国信房地产开发有限公司ⅲ）长春国信工程开发有限公司ⅳ）长春国信物业管理有限公司ⅴ）吉林国信冰雪娱乐开发有限公司（Ⅱ）集团总部组织架构ⅰ）总部功能定位ⅱ）部门与岗位设置ⅲ）管理体系（Ⅲ）各子公司组织架构设计ⅰ）主营业务与指挥系统ⅱ）部门与岗位设置ⅲ）制度管理体系§3.2法人治理结构（Ⅰ）股权关系与股本结构梳理（Ⅱ）二级法人治理结构第四部分国信集团人力资源战略§4.1人力资源战略规划与决策系统（Ⅰ）五年规划期人力资源需求分析（Ⅱ）分期引进与人力资源配置决策§4.2人力资源招聘选拔与录用系统（Ⅰ）集团内部人力资源管理体系（Ⅱ）人力资源引进渠道（Ⅲ）招聘与录用流程§4.3人力资源教育培训系统（Ⅰ）内部培训与在职教育（Ⅱ）长期在职教育计划§4.4人力资源工作绩效考评系统（Ⅰ）总体内容（Ⅱ）实施§4.5人力资源薪酬福利与激励系统（Ⅰ）经营层与员工持股提升（Ⅱ）薪酬福利系统建设第一部分国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3本规划实施的前提条件 中国加入WTO后对民营企业的机会和挑战 机会： 加速自身体制和机制的转换，与强手竞争，在竞争中提升自己的运作能力 以国民待遇参与诸多领域的竞争，享受全球分工下的优势发挥 有机会通过合作、合资，与跨国公司建立战略合作关系 挑战： 面对内外两个市场的竞争，尤其是跨国公司以雄厚资金和管理、经验优势能够迅速进入中国的诸多行业 加快国内各行业的整合速度，对于正处于成长期的企业来说，处于不利的整合地位，有可能会改变原有的发展步伐，为未来的发展带来诸多不确定因素 中国未来五年左右的经济形势： GDP增长大致可以持续保持较快速度，大约能够保持7％左右 经济结构得到优化，以提高经济效益为前提的增长方式替代过去单纯追求规模的增长方式 法律环境与国际接轨，按照市场经济的要求，减少过去政策、行政命令以及不合理法规对企业的干预 市场秩序趋于规范，企业将按照国际通行的市场准入规则去约束自己的行为，适者生存，末位淘汰 吉林省地域经济形势 经济发展速度大约处于全国平均水平，后三产业的开发将会成为吉林经济发展的亮点之一 城镇化进程会逐步加快，因此对住宅的改善和更新调换将会是持续的需求 企业经营态势 国信集团公司顺利度过了初创期，正在进入青春期阶段，企业的经营规模扩大，产业的面拓展迅速，但由于人才、管理和资金上的瓶颈，约束了企业多产业的开发，同时影响了资源的有效使用，同时阻碍了主业的发展 相对于最初的两年，经营业绩放缓，主业没有明显的突破，多元化经营格局初步形成，但优势产业不突出现行国信集团的发展定位:处于第二次创业阶段孕育期婴儿期学步期青春期盛年期稳定期贵族期官僚化早期官僚期衰亡南洋林德企业生命周期曲线模型1998年的国信集团1999－2000的国信集团目前的国信集团国信集团公司业务的发展开始出现起伏波动的不稳定状态，急需进行整体变革提升导入期成长期成熟期二次创业期进入新发展期所有变革都有风险，但变革终究是不可避免的孕育期婴儿期学步期青春期盛年期稳定期贵族期官僚化早期官僚期衰亡变革阵痛！第一部分国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3本规划实施的前提条件国信集团公司未来5年的战略目标 总战略目标：实现国信集团第二次创业，战略目标方向明确，业务层次清晰，管理规范，指挥高效，人力资源配置合理，业绩跃上新的台阶，企业走向良性循环。国信集团公司总战略的分阶段目标 分成三部走战略： 第一步战略实施：调整导入阶段（1年时间），管理规范期，目标：战略规划开始实施，观念统一，产业调整主次分明，集团架构疏理清晰，组织结构浮出水面，业务组织管理模式开始转变，人力资源管理体系初步建成。 第二步战略实施：磨合适应阶段（2年时间），业务提升期，目标：战略规划向纵深推进，以合作利用外部有效资源为手段，实施房地产开发市场营销战略，全面提升主业的业绩和盈利水平，公司结构趋于合理规范，管理逐步到位，人力资源管理体系正式运行，人力资源配置基本到位，决策效率、公司运作水平明显提高。 第三步战略实施：正轨微调阶段（2年时间），战略提升期，目标：整体战略实施平稳运行，根据外部环境与内部条件变化，结合实施过程中出现的问题，有针对性的进行调整，但以不改变战略方向为原则。企业内外资源的配置运用达到新的境界，形成科学规范的运行机制，各层次业务发展持续稳定，企业领导人驾驭全局的能力得到提升，抵御风险的能力增强第一部分国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3本规划实施的前提条件 企业主要领导和整个管理层对变革的迫切需求和足够心理准备 目前企业的业务处于比较稳定盈利阶段 现有管理基础勉强维持企业的正常运转 企业的规模和实力可以抵御由于战略调整带来的变革风险 具备形式上的集团企业架构向规范化集团式企业转变第二部分国信集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本分析§2.2主导业务：借势型房地产开发§2.3次主导业务：房地产配套开发§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点§2.5资本运作：搭车长影，横向联合第二部分国信集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本分析§2.2主导业务：借势型房地产开发§2.3次主导业务：房地产配套开发§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点§2.5资本运作：搭车长影，横向联合第二部分国信集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本分析（Ⅰ）长春房地产业鸟瞰ⅰ）行业总览ⅱ）产品供需格局ⅲ）开发商与市场分割（Ⅱ）长春医药医疗市场简析ⅰ）医药零售业布局ⅱ）医疗器械产供销（Ⅲ）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景ⅰ）市场消费容量ⅱ）综合开发预期§2.2主导业务：借势型房地产开发§2.3次主导业务：房地产配套开发§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点§2.5资本运作：搭车长影，横向联合长春市房地产业鸟瞰：房地产业总览（一） 全国房地产业的发展 自改革开放以来，我国房地产业在十几年的发展建设中，经历了从单一追求数量到数量与质量并举，从零敲碎打到规模化发展，产品结构也从单一化向多元化迈进，并带动了房地产相关配套产业的发展。从房地产生命周期看，我国房地产业已从不规范的幼稚期进入到相对稳定的成长期 房地产开发相关政策、制度的制定与实施，加之激烈的市场竞争，使房地产业经过淘汰与整合，逐渐向规范化的方向发展 国家通过房改政策、住房供应政策、住房二级市场政策、税费政策、金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资的稳步增长，使住宅建设逐渐形成了产业化 我国国民经济稳定增长趋势的延续，加之中国加入WTO、主办2008年奥运会等愿望的实现，加之国家政策的扶持，在未来一段时期内，不但是大中城市高薪阶层换房高峰期，同时也是中低收入阶层在金融创新产品与住房改革双重推动下，希求拥有自有住房的高峰期，中小城市的发展和城镇建设相继成为热潮，因此，房地产业的发展仍将保持持续增长的态势 房地产业广阔的发展空间，吸引了实力雄厚的港台房地产开发商纷纷大举进入，这些开发商在资金实力、规划设计、开发规模、楼盘品牌、产品营销等方面具有较大优势，必将加剧国内房地产市场的竞争 幼稚期成长期成熟期衰退期时间市场容量我国房地产业目前所处行业时期长春市房地产业目前所处行业时期长春市房地产业鸟瞰：房地产业总览（二） 长春市房地产业仍处于不规范的幼稚期向成长前期的转轨阶段 2000年以前长春房地产市场 有关房地产行业的政策较宽松，制度不完善，法制不健全 本地开发商整体素质不高、不成熟 消费者不成熟 2000年以后长春房地产市场 开发商、消费者逐渐趋于成熟 房地产开发制度、政策逐渐规范化 房地产业市场化程度越来越高 政府相关部门开始认识到政府在房地产业应发挥宏观调控作用 供应状况 自1998年以来，长春市房地产业进入快速发展阶段，2000年竣工面积达到600余万平方米 为使工薪层买得起房，自1998年下半年开始，长春市采取行政划拨土地等鼓励措施，推行经济适用房建设，但是经济适用房开发项目受到政府严格控制 单位售价1650元以下项目由长春市建管办审批 单位售价1650－2000元项目由吉林省建管办审批 单位售价2000元以上项目由国家建设部审批 由于经济适用房项目利润率低，开发商不愿开发，而已开发的多数分布在长春市的偏僻地区 长春市近期房地产竣工项目仍以中高价位楼盘为主 从销售价格看，3000元以上项目开发面积占到总开发面积的38％；2500－3000元占30％；2000－2500元占17％ 中高价位楼盘多分布在市中心区域，如分布于长春市中心朝阳区的27个楼盘中，单位销售价在3000元以上的有12个，且设计户型绝大部分都在100㎡以上，单位销售价在2000元以下的仅有4个，且均为期房 近几年，长春市房地产总体呈供大于求的局面长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局（一）％万平方米截至2001年秋季长春市房地产开发量(来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）图表9 15 65 17 70 30 130 20 85 18 75单位售价20%30%17%15%18%Sheet1 购房期 三年内 五年内 5年后 比例 61.4 22.8 15.8 户型 豪华越层 三室二厅 三室一厅 二室二厅 二室一厅 一室一厅 比例 3.30% 10.20% 13.00% 30.20% 33.50% 9.80% 住宅面积 40至59 60至79 80至99 100至119 120以上 比例 10.70% 31.20% 33.00% 19.10% 6.00% 区域 朝阳区 二道区 南关区 绿园区 宽城区 经开区 44.20% 9.30% 7.40% 16.70% 4.20% 18.20% 住宅质量 物业管理 权证手续 二十四小时供水 小区环境 住宅面积 交通 设施齐全 开发商可信度 多种付款方式 高层电梯 繁华地段 投资潜力 比例 92.60% 76.70% 74.40% 71.20% 66.00% 64.70% 64.70% 63.30% 56.70% 47.00% 32.10% 31.60% 29.30% 种类 房改房 私有房屋 公有房使用权 商品房 经济用房 23.70% 1.90% 12.10% 20.00% 42.30%Sheet1 0 0 0比例消费者计划购买住宅的时间三年内61.4%五年后15.8%五年内22.8%Sheet2 0 0 0 0 0 0比例一室一厅9.80%二室一厅33.50%二室二厅30.20%三室一厅13.00%三室二厅10.20%豪华越层3.30%Sheet3 0 0 0 0 0比例消费者计划购买住宅面积120以上6.00%100至11919.10%80至9933.00%60至7931.20%40至5910.70% 0 0 0 0 0 0消费者计划购房所在区域经开区18.20%宽城区4.20%绿园区16.70%南关区7.40%二道区9.30%朝阳区44.20% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0比例各种因素对消费者购房的影响程度 0 0 0 0 0经济用房42.30%商品房20.00%公有房使用权12.10%私有房屋1.90%房改房23.70% 楼盘名称 位置 销售面积 平均售价 销售率 新月花园 农安南街 8000 1375 90% 钻石村 天光路11号 30000 1400 中岳小区 兴业街62号 48938.1 1427 锦江花园 54路终点 30911.86 1490 凯旋花园 凯旋路48号 25600 1500 60% 中锋小区 通安街头4号 1532 60% 永宁小区 永宁路 1565 90% 虹桥花园 青龙路6-2号 19000 1575 奥林花园 青林路3号 30000 1600 华宇花园 桦甸街 1600 东新小区 东新路 18432.61 1600 春城小区 春城大街46号 16765 1650 70% 华侨城 兴业街 1650 远东公寓 远东二期 1700 科技新村 卫星路42号 20000 1700 永信花园 临河街五小区 1710 和平花园 和平大街30号 1740 友谊花园 凯旋路48号 59962 1750 50% 万通花园 东盛大街256号 4094 1750 新月山庄 新月路 14100 1800 万达花园 西郊路72号 11206 1820 宽平花园 宽平大路40号 28358.19 1825 湖西花园 湖西路 60214 1842 和平小区 春城大街 1845 50% 奥林匹克村 幸福街27号 57855.85 1865 10 普阳小区 普阳街18号 20000 1888 长白小区 远东二期 1900 星宇花园 泰来街1号 1900 松宇花园 抚松路 15621.87 1900 长青小区 汽车厂四联 11383.72 1950 530443.2 0.1345227053 3943149.96 郁金花园 吉林大路 84638 2000 60% 15 东康小区 民康路 2000 净月花园别墅 净月潭滑雪场 2000 新竹花园 西安广场 200000 2020 听涛雅居 卫光街 21780 2080 永吉花园 永吉街 13000 2080 安达小区 安达街53号 2100 70% 华侨新村 开运街 2150 华侨休闲广场 卫星路 50000 2180 20% 乐园小区 正阳街 6652 2200 70% 西安花园 升阳街 76800 2200 和光小区 吉林电视台后 2200 中新花园 西安大路 21029 2200 天裕小区 大兴路 5902 2225 兆阳新世纪 进化街 13935 2230 建业园区 东盛大街 2236 美嘉城 西五马路 2285 虹桥人家 青年路111号 30000 2290 城市韵动家·五环·高尔夫 普阳街15号 44945 2300 50% 世纪家园 南湖大路 42161 2350 鸿鑫花园 红旗街 2380 万达综合楼 东风大街1号 17970.61 2430 湖西小区 湖西路 14018 2440 万胜花园 自由大路 28430 2480 吉达花园 普阳街44号 24651 2500 侨居小区 亚泰大街 39000 2500 交通花园 宽平大路 38562 2500 万龙花园 东三马路 70735 2550 涵乐园 人民大街 26860.75 2627 吉塔公寓 大马路 22172 2630 15 金碧家园 红旗街53号 33000 2650 长春豪园 卫星广场 35623.38 2655 50% 星宇名家 开运街 200000 2700 鸿城国际 东南湖大路88号 73695 2700 青怡坊 永吉街 21774 2710 民康公寓 民康路1号 2730 50 长春明珠 卫星广场 127735 2800 10 我的家园 亚泰大街 94113.73 2880 南波大厦 人民大街 2900 秋实·e景佳园 汇文路 86000 2900 天裕新苑 芙蓉路 18400 2980 80% 2000以下 15 65 0.1529411765 2000元以下 15 65 雅仕园 永寿街2号 320000 2999 2000 20 70 0.1647058824 2000-2500元 17 70 1232321.86 0.3125221897 2500 30 130 425 0.3058823529 2500-3000元 30 130 1903582.47 0.4827568034 3000 20 85 0.2 3000-4000元 20 85 亚泰花园 吉林大路 150000 3000 75 0.1764705882 4000元以上 18 75 平至小区 平阳街 3050 晨光花园 前进大街3号 58539.1 3085 4000 15 蓝天花园 西安桥外 80000 3130 新贵阳楼 贵阳街 9323.12 3130 70% 金色家园 抚松路 50000 3200 50% 瑞丰大厦 大马路 3200 五角大厦 大经路3号 3250 富豪花园 抚松路 33317.97 3300 80% 东兴时代家园 红旗街 18593 3300 40% 长影阳光景都 红旗街 70399.16 3320 太阳世纪居 杭州路56号 15142 3325 90% 岳阳公寓 岳阳街 4270.24 3450 威尼斯花园 繁荣路 80000 3500 80% 8 华欣公寓 隆礼路 3500 20 华宇大厦 民康路 3500 鸿鑫商厦 大经路 3540 名门花园 吉顺街 3600 鸿业花园 万宝街37号 3604 建设广场公寓 解放大路 40000 3668 80% 吉宇大厦 解放大路64号 20000 3850 长春银座 长江路1号 153900 3988 783484.59 0.1986951036 湖滨公寓 同志街91号 30000 4150 40% 交通公寓 四分局 4200 杏花村住宅楼 同志街 15671 4300 新宇富贵苑 同志街 32391 4370 90% 湖畔小居 南湖北门 13000 4560 20% 1 维多利亚庄园 延安大路15号 60000 4600 60% 中山花园 同志街5号 37525.7 4680 40% 富苑花园 延安大路 303052 4980 70% 16 太阳现代居 西民主大街甲3号 130000 4990 40% 吉港·南湖名家 延安大路11号 104000 5090 40% 科苑花园 人民大街140号 725639.7 5475 30% 0.1840253877 0 0 0 0 04000元以上占18%3000-4000元占20%2500-3000元占30%2000-2500元占17%2000元以下占15% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0单位售价2001年秋季长春市房地产情况 长春市楼盘空置情况万平方米增长11％增长194％增长80％ 需求方向 以改善居住条件为目的消费者比例已占被调查总体的36％，与1999年初相比增加了4％，且有近一步上升的趋势  房屋质量、物业管理是消费者选择住宅的主要影响因素  经济实用仍是消费者购买住宅的主导原则 经济适用房仍是消费者选择的主要品种，占到消费者计划购房的42.3%（2001年秋季房展会的3.4万张调查表计算结果） 住房面积在60-100平方米的二室一厅、二室二厅是消费者的主要选择户型，占到计划购房的63.7% 购房支付来源呈现多元化，在消费者计划购房的资金来源中工资收入占49.3%，抵押贷款占到30.7%，经营收入占20％长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局（二） 供需错位 价格结构错位：长春市人均住宅使用面积为9.5平方米，低于全国城镇11.5平方米的平均水平，大部分工薪层虽有改善现有居住条件的愿望，但是由于支付能力有限，选择范围多集中在价格较低的经济适用房，但是开发商提供的在房屋质量、物业管理、地理位置等因素方面符合消费者需求的、可供选择的经济适用房较少，而面对大批质量好、地理位置好的中高价商品房，工薪阶层由于囊中羞涩，偿债能力弱，敢于按揭购买的只占少数 面积结构错位：从需求角度看，好地点、面积不大、设计合理、功能齐全的中型住房（90㎡左右）很受欢迎，而供给方却是好地点的楼盘、设计户型绝大部分都在130㎡以上 空置房屋中，除少部分存在结构缺陷、质量缺陷外，大多是由于定位不准，造价偏高等原因导致滞销，甚至有个别小区开盘即死盘，如2000年开盘的“金色家园”、“吉港花园”、“雍景豪庭”和“五环·高尔夫”长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局（三）长春市住宅需求情况（一）消费者计划购房的户型消费者计划购房的种类(来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）图表1 61.4 22.8 15.8比例消费者计划购买住宅的时间五年内22.8%五年后15.8%三年内61.4%Sheet1 购房期 三年内 五年内 比例 61.4 22.8 15.8 户型 豪华越层 三室二厅 三室一厅 二室二厅 二室一厅 一室一厅 比例 3.30% 10.20% 13.00% 30.20% 33.50% 9.80% 住宅面积 比例 10.70% 31.20% 33.00% 19.10% 6.00% 区域 朝阳区 二道区 南关区 绿园区 宽城区 经开区 44.20% 9.30% 7.40% 16.70% 4.20% 18.20% 住宅质量 物业管理 权证手续 二十四小时供水 小区环境 住宅面积 交通 设施齐全 开发商可信度 多种付款方式 高层电梯 繁华地段 投资潜力 比例 92.60% 76.70% 74.40% 71.20% 66.00% 64.70% 64.70% 63.30% 56.70% 47.00% 32.10% 31.60% 29.30%Sheet1 比例消费者计划购买住宅的时间三年内61.4%五年后15.8%五年内22.8%Sheet2 比例一室一厅9.80%二室一厅33.50%二室二厅30.20%三室一厅13.00%三室二厅10.20%豪华越层3.30%Sheet3 0.107 0.312 0.33 0.191 0.06比例消费者计划购买住宅面积120以上6.00%100至11919.10%80至9933.00%60至7931.20%40至5910.70% 0.442 0.093 0.074 0.167 0.042 0.182消费者计划购房所在区域经开区18.20%宽城区4.20%绿园区16.70%南关区7.40%二道区9.30%朝阳区44.20% 0.926 0.767 0.744 0.712 0.66 0.647 0.647 0.633 0.567 0.47 0.321 0.316 0.293比例各种因素对消费者购房的影响程度 图表2 0.033 0.102 0.13 0.302 0.335 0.098比例豪华越层3.30%三室二厅10.20%三室一厅13.00%二室二厅30.20%二室一厅33.50%一室一厅9.80%Sheet1 购房期 三年内 五年内 5年后 比例 61.4 22.8 15.8 户型 豪华越层 三室二厅 三室一厅 二室二厅 二室一厅 一室一厅 比例 3.30% 10.20% 13.00% 30.20% 33.50% 9.80% 住宅面积 40至59 60至79 80至99 100至119 120以上 比例 10.70% 31.20% 33.00% 19.10% 6.00% 区域 朝阳区 二道区 南关区 绿园区 宽城区 经开区 44.20% 9.30% 7.40% 16.70% 4.20% 18.20% 住宅质量 物业管理 权证手续 二十四小时供水 小区环境 住宅面积 交通 设施齐全 开发商可信度 多种付款方式 高层电梯 繁华地段 投资潜力 比例 92.60% 76.70% 74.40% 71.20% 66.00% 64.70% 64.70% 63.30% 56.70% 47.00% 32.10% 31.60% 29.30%Sheet1 0 0 0比例消费者计划购买住宅的时间三年内61.4%五年后15.8%五年内22.8%Sheet2 0 0 0 0 0 0比例一室一厅9.80%二室一厅33.50%二室二厅30.20%三室一厅13.00%三室二厅10.20%豪华越层3.30%Sheet3 0.107 0.312 0.33 0.191 0.06比例消费者计划购买住宅面积120以上6.00%100至11919.10%80至9933.00%60至7931.20%40至5910.70% 0.442 0.093 0.074 0.167 0.042 0.182消费者计划购房所在区域经开区18.20%宽城区4.20%绿园区16.70%南关区7.40%二道区9.30%朝阳区44.20% 0.926 0.767 0.744 0.712 0.66 0.647 0.647 0.633 0.567 0.47 0.321 0.316 0.293比例各种因素对消费者购房的影响程度 图表3 0.107 0.312 0.33 0.191 0.06比例消费者计划购买住宅面积40至59㎡10.70%60至79㎡31.20%80至99㎡33.00%100至119㎡19.10%120㎡以上6.00%Sheet1 购房期 三年内 五年内 5年后 比例 61.4 22.8 15.8 户型 豪华越层 三室二厅 三室一厅 二室二厅 二室一厅 一室一厅 比例 3.30% 10.20% 13.00% 30.20% 33.50% 9.80% 住宅面积 40至59 60至79 80至99 100至119 120以上 比例 10.70% 31.20% 33.00% 19.10% 6.00% 区域 朝阳区 二道区 南关区 绿园区 宽城区 经开区 44.20% 9.30% 7.40% 16.70% 4.20% 18.20% 住宅质量 物业管理 权证手续 二十四小时供水 小区环境 住宅面积 交通 设施齐全 开发商可信度 多种付款方式 高层电梯 繁华地段 投资潜力 比例 92.60% 76.70% 74.40% 71.20% 66.00% 64.70% 64.70% 63.30% 56.70% 47.00% 32.10% 31.60% 29.30%Sheet1 0 0 0比例消费者计划购买住宅的时间三年内61.4%五年后15.8%五年内22.8%Sheet2 0 0 0 0 0 0比例一室一厅9.80%二室一厅33.50%二室二厅30.20%三室一厅13.00%三室二厅10.20%豪华越层3.30%Sheet3 0 0 0 0 0比例消费者计划购买住宅面积120以上6.00%100至11919.10%80至9933.00%60至7931.20%40至5910.70% 0 0 0 0 0 0消费者计划购房所在区域经开区18.20%宽城区4.20%绿园区16.70%南关区7.40%二道区9.30%朝阳区44.20% 0.926 0.767 0.744 0.712 0.66 0.647 0.647 0.633 0.567 0.47 0.321 0.316 0.293比例各种因素对消费者购房的影响程度 图表6 0.237 0.019 0.121 0.2 0.423房改房23.70%私有房屋1.90%公有房使用权12.10%商品房20.00%经济适用房42.30%Sheet1 购房期 三年内 五年内 5年后 比例 61.4 22.8 15.8 户型 豪华越层 三室二厅 三室一厅 二室二厅 二室一厅 一室一厅 比例 3.30% 10.20% 13.00% 30.20% 33.50% 9.80% 住宅面积 40至59 60至79 80至99 100至119 120以上 比例 10.70% 31.20% 33.00% 19.10% 6.00% 区域 朝阳区 二道区 南关区 绿园区 宽城区 经开区 44.20% 9.30% 7.40% 16.70% 4.20% 18.20% 住宅质量 物业管理 权证手续 二十四小时供水 小区环境 住宅面积 交通 设施齐全 开发商可信度 多种付款方式 高层电梯 繁华地段 投资潜力 比例 92.60% 76.70% 74.40% 71.20% 66.00% 64.70% 64.70% 63.30% 56.70% 47.00% 32.10% 31.60% 29.30% 种类 房改房 私有房屋 公有房使用权 商品房 经济用房 23.70% 1.90% 12.10% 20.00% 42.30%Sheet1 0 0 0比例消费者计划购买住宅的时间三年内61.4%五年后15.8%五年内22.8%Sheet2 0 0 0 0 0 0比例一室一厅9.80%二室一厅33.50%二室二厅30.20%三室一厅13.00%三室二厅10.20%豪华越层3.30%Sheet3 0 0 0 0 0比例消费者计划购买住宅面积120以上6.00%100至11919.10%80至9933.00%60至7931.20%40至5910.70% 0 0 0 0 0 0消费者计划购房所在区域经开区18.20%宽城区4.20%绿园区16.70%南关区7.40%二道区9.30%朝阳区44.20% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0比例各种因素对消费者购房的影响程度 0 0 0 0 0经济用房42.30%商品房20.00%公有房使用权12.10%私有房屋1.90%房改房23.70% 长春市住宅需求情况（二）据调查，消费者选择住房的主要因素中，房屋质量、物业质量列为前两位，而春房会中排在第一、二位的交通因素和小区环境分别排在了第七位和第五位。(来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）图表5 0.926 0.767 0.744 0.712 0.66 0.647 0.647 0.633 0.567 0.47 0.321 0.316 0.293比例各种因素对消费者购房的影响程度Sheet1 购房期 三年内 五年内 5年后 比例 61.4 22.8 15.8 户型 豪华越层 三室二厅 三室一厅 二室二厅 二室一厅 一室一厅 比例 3.30% 10.20% 13.00% 30.20% 33.50% 9.80% 住宅面积 40至59 60至79 80至99 100至119 120以上 比例 10.70% 31.20% 33.00% 19.10% 6.00% 区域 朝阳区 二道区 南关区 绿园区 宽城区 经开区 44.20% 9.30% 7.40% 16.70% 4.20% 18.20% 住宅质量 物业管理 权证手续 二十四小时供水 小区环境 住宅面积 交通 设施齐全 开发商可信度 多种付款方式 高层电梯 繁华地段 投资潜力 比例 92.60% 76.70% 74.40% 71.20% 66.00% 64.70% 64.70% 63.30% 56.70% 47.00% 32.10% 31.60% 29.30%Sheet1 0 0 0比例消费者计划购买住宅的时间三年内61.4%五年后15.8%五年内22.8%Sheet2 0 0 0 0 0 0比例一室一厅9.80%二室一厅33.50%二室二厅30.20%三室一厅13.00%三室二厅10.20%豪华越层3.30%Sheet3 0 0 0 0 0比例消费者计划购买住宅面积120以上6.00%100至11919.10%80至9933.00%60至7931.20%40至5910.70% 0 0 0 0 0 0消费者计划购房所在区域经开区18.20%宽城区4.20%绿园区16.70%南关区7.40%二道区9.30%朝阳区44.20% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0比例各种因素对消费者购房的影响程度 开发商与市场分割 综合实力较强的开发商采取规模运作，在长春市市郊开发大片新社区 有一定政府背景的当地建筑公司开发长春市市内好地段 各种规模较小的开发商则各显神通，采取“见缝插针”式开发长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局（三）大连万达星宇地产吉林亚泰市场份额企业实力长房长春地产热电国信宇华建业秋实东华开发实力强的3－5家开发商，在长春市外围采取规模化开发运作，并已在长春市形成品牌优势。开发实力中等，利用政府背景，在长春市取得较好开发地段进行项目开发。开发实力较弱，通过利用各种资源或渠道，获得长春市内可开发地段进行项目开发 未来发展趋势 规模效益日趋明显，追求品牌住房的意识明显增强消费者购房除了关心住房本身的位置、户型等因素外，更注重大环境、配套设施、绿化情况、物业管理等相关内容。大规模开发能完美体现物业整体规模的完善性、配套设施的经济性、公共娱乐设施的齐全性、环境绿化的整体协调性，所以具有不够规模小区无可比拟的优势。21世纪初的热销住宅楼盘不会再是一幢或几幢孤独伫立在闹市街边的住宅，而是有规模、大手笔开发的物业小区 中长期房价有下降趋势目前的房价与百姓的收入比例关系不协调。按世界银行标准，合理房价等于居民家庭收入的3-6倍。2000年城镇居民人均可支配收入5550元，每户平均人口数3.13人，每个家庭平均年收入约为2万元，所以，合理房价应为：总房款在10万元左右，90㎡左右的房子单位售价应为1000元左右，而目前长春市商品房最低售价为1300元/㎡，2000年度商品房平均售价为2238元/㎡。市房地局市场处2000年秋季房交会调查结果显示：67.1%的人认为房价过高，19.7%的人认为适中，只有3.2%的人认为低。与全国平均水平比较，长春市的房价也显略高。2000年我国城镇居民人均可支配收入6280元，全国商品房平均销售价格为2103元/㎡。可见，长春市的城镇居民人均可支配收入比全国平均值少730元，而商品房平均售价却比全国平均水平高出135元/㎡。 目前的供需结构不合理，加之竞争的不断加剧，将加快长春市房地产企业整合长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局（四）长春市医药市场简析：药品零售业的发展格局 需求特点 医疗制度改革，促使患者“大病进医院，小病进药店”，提高了消费者对医药零售业的依赖 国家宏观经济的持续发展，提高了人们购买力，加之人口老龄化，使消费者对医药保健品的需求趋于旺盛 医药零售网点的遍布使百姓就近购药成为现实 消费者对药品品牌的认知度强于对药店的选择 供应特点 计划经济体制下形成的三级批发格局基本打破后，大批民营医药批发企业在医药行业尚未完全规范化的市场中，借助高额回扣、欺行霸市、恶性压价等手段迅速崛起，并迅速形成规模化经营，逐渐演变成为医药批发市场的主要角色 众多商家为争夺医药零售市场，纷纷跑马圈地，采取零售连锁店的经营方式在市区内广布销售网点。其中包括部分医药批发商和外地医药销售商，国内一些大的制药企业集团也投资或准备投资进入医药流通领域 由于医药零售网点密布，导致各店销售额普遍较低。经调查，在长春市较繁华的XX路不到100米的的路段内分布着三家零售药店，其中一家国有两家民营，每天销售多的为1000多元，少的仅有700元左右 医药零售业的无序竞争，以及网点的快速膨胀，必将导致企业效益的两极分化，直至行业的重新整合。据调查，在长春市最大的销售企业吉林大药房的54家连锁店中除5、6家盈利外，其他连锁店保持盈亏平衡已很不易 长春市“十五”规划中明确提出，要重点扶持吉林大药房、吉林省北方医药公司、吉林省多邦医药公司等五家大型医药商业公司，促进医药销售企业的整合长春市医药市场简析：药品零售业的发展格局请云飞问一下吉林省医药批发额、销售额呈增加趋势批发额零售额万元（数字来源：吉林省医药经贸委医药处）长春市医药销售企业个数不断增加零售企业批发企业企业个数（数字来源：吉林省医药经贸委医药处） 医疗器械产销情况 需求特点 国家降低药品价格和到定点药店购药等医疗改革政策的出台，减少了医院通过销售药品获得的利润，自然要通过添置医疗器械增加诊断和治疗收入，从而促进了医院对医疗器械的需求 人口的老龄化和人们生活品质的追求，促进了康复保健器械的市场需求 医疗单位采购体系的改革，即采取招标和集中采购等采购方式使医疗器械产品的价格更加透明，压低了销售商的利润空间 中小医疗单位由于支付能力有限，销售回款周期较长 销售的竞争格局 长春市有100多家医疗器械生产经销企业参与市场竞争，而这些销售企业规模普遍偏小 国内其他行业的优势企业（海尔、亚太等）通过资本运营手段（并购、租赁、托管等）开始收编弱势医疗器械生产、销售企业 国外大型医疗器械生产公司、经销商开始进入中国市场参与市场竞争（如菲利普、东芝、GE等） 资金实力雄厚、专业化程度高的大型销售商将在市场趋于规范化的过程中取得优势地位长春市医疗器械市场简析北山市区娱乐型雪场的定位，决定了其 主要消费目标群为吉林市中青年及以下人群 次要消费群体为部分外来国内外旅游者 市场消费容量 良好的宏观国民经济形式，稳定的社会治安，促进了旅游业的发展 吉林市居民可支配收入的增加，使旅游娱乐消费性支出也呈增长趋势 旅游业作为吉林市的支柱产业，吉林市政府通过挖掘与整合吉林市特有地历史、地理、自然和人文等旅游资源，先后推出以松花湖、长白山为主题地“原始生态旅游”、“清凉夏日之旅”、“浪漫金秋之旅”，以雾松冰雪为题材地“雾松银冬之旅”、“滑雪天堂之旅”，以城市风光、民俗风情、宗教文化为内容地“山水都市之旅”、“乌拉风情之旅”、“宗教文化之旅”等旅游特色产品。吸引了越来越多地外来旅游者（含国外游客）到吉林市旅游消费，极大地促进了吉林市旅游业地发展吉林冰雪娱乐旅游业开发前景（一）请确认，并后挪 北山大世界综合开发预期 夏季项目与冬季项目的互补通过开发高尔夫球、划草、旱冰、射箭等夏季项目，不仅可以提高场地利用效率，弥补滑雪场资金流存在季节性差异的不足，而且，满足了吉林市人们对丰富多彩的生活的追求，提升了北山冰雪大世界知名度 纳入吉林市旅游开发链中随着经济收入的逐步提高，人们的旅游意识的逐步加强，特别是近些年“假日经济”的兴起，会极大地刺激了国内旅游业的发展。吉林市得天独厚的旅游资源必将迎来愈来愈多的国内外旅游者。将北山大世界纳入到北山公园的旅游项目中，进一步纳入到吉林市旅游项目开发链中，借北山宗教圣地、吉林雾淞等盛名，提高北山城市冰雪娱乐旅游项目的知名度，在市场上形成“一枝独秀”的局面吉林冰雪娱乐旅游业开发前景（二）吉林市居民人均年收入和支出不断增长元消费性支出可支配收入（数字来源：吉林市统计年鉴）长春市、吉林市旅游人次和旅游收入总体呈增长态势万人次亿元吉林市旅游人次吉林市旅游收入长春市旅游收入长春市旅游人次（数字来源：长春市、吉林市统计年间）长春市、吉林市国外旅游人次和旅游收入总体呈增长态势万人次万美元吉林市旅游人次吉林市旅游收入长春市旅游收入吉林市旅游人次（数字来源：长春市、吉林市统计年间）第二部分国信集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本分析§2.2主导业务：借势型房地产开发§2.3次主导业务：房地产配套开发§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点§2.5资本运作：搭车长影，横向联合第二部分国信集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本分析§2.2主导业务：借势型房地产开发（I）国信集团SWOT分析（II）战略目标（III）明确确立房地产主业地位ⅰ）历史与现实的结合ⅱ）扬长避短与借船出海(Ⅳ)房地产主业加强与拓展战略ⅰ）项目开发与资源储备ⅱ）资金运筹ⅲ）市场营销ⅳ）合作与借势(Ⅴ)风险因素与规避策略§2.3次主导业务：房地产配套开发§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点§2.5资本运作：搭车长影，横向联合现国信集团SWOT分析（一）优势“共有民营”理念构筑的协作团结的企业核心团队在长春市中心区域间接拥有房地产项目储备资源与地方政府和社会各界的关系良好，在开展业务和谋求发展时能得到普遍支持企业三年房地产开发，积累了一定项目运作经验劣势虽然连续开发的三个项目规模在不断扩大，但还未形成规模优势缺乏自有资金新兴民营企业，融资能力相对较差专业化程度低人力资源结构缺陷 机会 市场的潜在需求长春市区开发目标为：到2010年长春市城市实际居住人口控制在255万人以内，建成区用地控制在200平方公里以内，建设用地规范面积13平方公里，城市人均居住面积达到11平方米。长春市的房地产开发遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，坚持旧城改造与新区开发相结合的原则。每年住宅需求量在200万平方米左右 长影转型期土地资源的充分利用国信应凭借与长影前期项目合作中树立起的良好企业信誉、与长影高层的人际关系，在长春市房地产业逐渐步入规范化的转轨时期，在长影股份公司逐渐规