物权法第三章1

第三章物权变动引读案例李某将自己所有的房屋一套卖给易某，房价为38万元，交易费用和办理登记手续由买方承担。李某收到房款后，将房子和房产证一起交给易某，易某搬入居住，但一直未办理权属变更登记。3年后，李某得知此情后，以不动产登记的权利人身份诉请法院判决该买卖房屋无效，退还房款，返还房屋。易某则以交付房款并占有房屋为由，要求驳回李某的请求。关键术语物权变动区分原则公示方法动产交付不动产登记登记效力重点问题（1）物权变动区分原则的基本内容是什么？（2）物权公示的法律效力是什么？（3）动产交付有哪些不同形式？其基本含义和区别是什么？（4）不动产登记的性质和意义是什么？（5）简述不动产登记的各种类型及其意义。第三章物权变动第一节物权变动概述第二节不动产登记第三节动产交付第一节物权变动概述一、物权变动的概念物权变动，就物权自身而言，指物权的发生、变更和消灭；就物权主体而言，是物权的取得、设定、丧失与变更。物权变动表现的是物权的运动状态，是物权在民事主体之间发生的关于对特定物的支配关系的变化。问题：取得与设定有何不同？1.物权的取得（1）原始取得。原始取得是指不以他人的权利及意思为依据取得物权。也称固有取得。多因事实行为而取得，如占有无主物。（2）继受取得。继受取得是指以他人的权利及意思为依据取得物权。又可细分为移转取得和创设取得，后者如抵押权。2.物权的变更（1）物权内容的变更，属于物权的质的变更，是指不影响物权整体内容的物权的范围，方式等方面的变化。（2）物权客体的变更，属于物权的量的变更，是指物权标的物在量上有所增减。问题：如何看待物权主体变更？3.物权的消灭物权的消灭是指特定主体的物权不复存在。物权的消灭分为绝对消灭和相对消灭。（1）物权的绝对消灭，指物权与特定主体分离，而他人又未取得其权利。（2）物权的相对消灭，指物权与原主体分离而归于新主体。严格地说，物权的相对消灭并非物权消灭问题，而是属于物权的继受取得或主体变更的问题。二、物权变动的原因1.私法上的原因（1）基于法律行为发生的物权变动可以是基于双方法律行为，也可以是基于单方法律行为。（2）基于法律行为以外的法律事实发生的物权变动包括事实行为和事件。2.公法上的原因基于公法上的原因发生的物权变动包括国有化、征收、没收、法院的判决而导致的物权变动。三、物权行为理论的主要内容物权行为理论是萨维尼在《现代罗马法体系》中提出来的，基本含义是：1、一项交易包括债权行为（债权契约）和物权行为（物权契约）；2、物权行为包含两方面的内容：一为交付，二为移转所有权的意思表示；3、债权行为和物权行为是相互独立的，债权行为的无效并不导致物权行为的无效。物权行为是物权变动的意思表示与交付（动产）或登记（不动产）相结合的法律行为。物权行为两大基本特征:独立性与无因性。1、物权变动的区分原则即物权行为的独立性。在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据，这就是物权变动的区分原则。原因行为是指民事主体向一个或者多个相对人承担某种作为或者不为某种作为的义务的法律行为，也称负担行为。它直接的法律后果就是给自己确定一个给付义务，它产生的是对人的请求权，因此，是一种债权行为。结果行为是指直接将某种既存的权利予以变更、出让、设置负担或者予以抛弃的行为，也称处分行为，它的法律后果是产生对物的支配权，因此，是一种物权行为。【引例】变动原因是买卖房屋的合同——债权行为；变动结果是买卖房屋的所有权——物权行为。2、物权变动的无因原则，即物权行为的无因性是指物权行为的效力不应受债权行为的影响，当债权行为无效或被撤销时，以物权合意与交付或登记构成的物权行为并不当然无效，仍能发生物权变动之效果。对该理论的评价：优点：1、有利于明晰法律关系，促进法律的准确适用；2、有利于保护当事人的利益和交易安全。弊端：严重损害出卖人的利益。我国《物权法》对物权行为理论持回避态度。教材认为，我国不承认物权行为的独立性和无因性，物权变动必须有原因行为。我国基于法律行为而发生的物权变动采“债权合同+公示方法”模式。【案例讨论】某甲将自己的房屋转让给了某乙，乙已将房款交清，并且实际占有，后甲下落不明，因没有甲的身份证件，乙始终无法办理过户，法院在一起以甲为债务人的执行案件中，将仍登记为甲名下的房屋查封。乙提出自己已将房款交清且已实际占有，未办理过户登记的原因是甲不能提供身份证件，自己对此没有过错，根据最高法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实施）第17条“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不能查封该房屋。问题：1、没有办理过户登记对所有权的转移有怎样的影响？2、以第三人无过错为由保护其利益，能否体现公平正义？第二节不动产登记一、不动产登记的概念不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行的登记。不动产登记簿是记载不动产事项的专用簿册，它是物权归属和内容的依据，是颁发权属证的前提。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据我国《物权法》第17条的规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证明不动产登记簿确有错误，以不动产登记簿为准。二、不动产登记的效力1．自登记之日起，以登记为成立要件的，发生物权设立或变动的效力；以登记为对抗要件的，发生物权对抗第三人的效力。2．权利推定效力。物权登记后，登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。3．善意保护效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记而与登记的权利人就登记的财产从事了交易行为，其善意应该受到保护，可以取得该不动产的所有权。我国《物权法》规定物权变动登记的具体效力物权变动登记的一般规则：第9条作为生效要件的物权登记——所有权部分：31条；106条（1-3）——用益物权部分：139条；145条；150条——担保物权部分：187条；224条；226条（1）；227条；228条；作为对抗要件的物权登记——所有权部分：24条——用益物权部分：127条；129条；155条；158条；169条——担保物权部分：188条；189条（1）无须登记的物权变动——所有权部分：9条（2）；28条；29条；30条——用益物权部分：153条——担保物权部分：212条；224条登记错误的后果当事人登记错误的责任：21条（1）——损害赔偿，刑事责任登记机构错误登记的责任：22条（2）——替代责任三、不动产登记的类型1．实体权利登记与程序权利登记所谓实体权利登记，是指以当事人所享有的实体权利为登记事项的登记方式。所谓程序权利登记，是指对不动产客体上承担的多个性质不同的物权进行顺位登记。2．总登记与变动登记所谓总登记，是指登记机关以设立或变更不动产物权证书，而对该不动产的权利状态进行全面的清查和确认，并予以登记的登记方式。根据其所登记的权利状态，又称静态登记。所谓变动登记，是指登记机关依照申请人的申请，按照法定程序和要求对不动产物权的设立、移转、变更和消灭进行审查，并予以登记的登记方式。根据其所登记的权利状态，又称动态登记。3．初始登记、变更登记、涂销登记所谓初始登记，是指不动产权利人依照法定要求和程序对其不动产物权进行的首次登记。所谓变更登记，是指不动产物权的主体、内容变更必须进行的登记，否则不生变动的效力。所谓涂销登记，是指不动产物权消灭时，应当将不动产物权在登记簿上注销。4．本登记和预备登记所谓本登记，又称终局登记，是指以不动产物权的设定、移转、增减、消灭为登记内容的登记，一经登记，即产生确定的、终局的效力。本登记的类型包括：总登记、变动登记、更正登记、涂销登记等。所谓预备登记，是与本登记相对应的一种登记制度，旨在保障登记请求权。预备登记主要包括异议登记和预告登记两种，其中前者是保全物权请求权的制度，后者是保全债权请求权的制度。登记地点：由不动产所在地的登记机构办理。（1）登记簿与权属证书不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。（4）预告登记（针对房屋买卖合同）①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。（5）不动产买卖合同与物权登记当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。【例题】乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（）。A、合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B、合同无效，甲应返还所受领的价款C、合同有效，甲应继续履行合同D、合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失第三节动产交付一、动产交付的概念动产的交付，意味着占有的转移。交付，是动产物权转移的公示方法。我国物权变动理论采取债权形式主义，即债权合意和公示的结合始生物权变动的效果。交付的主要功能为：第一，受让人能够直接支配物，体现物权的支配性；第二，在债权形式主义下，交付不仅是合同法上对债权契约的履行，更是物权法上物权变动的必要条件；第三，通过交付的公示力使得财产的权利状态为社会公众所知，保护第三人利益。二、动产交付的具体形态动产交付，包括现实交付和观念交付两大类。（一）现实交付是指让与人将动产的直接占有转移给受让人。（二）观念交付观念交付，指并不现实地交付动产，而是通过抽象的控制权的转移实现物权的变动。包括：1、简易交付2、指示交付3、占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。4、拟制交付：是指出让人将标的物的权利凭证交给受让人，以替代物的现实交付。甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成，借阅该书1月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付法为：()A．简易交付B．占有改定C．指示交付D．拟制交付三、特殊动产的物权变动船舶、航空器和机动车辆作为特殊动产，采取登记对抗主义的物权变动方式。特殊动产的登记对抗主义具有两层含义：第一，登记不是物权变动的生效要件。只要发生了债权合意和交付的结合，即产生物权变动的法律效果。第二，登记是对抗善意第三人的要件。但是，即使未登记，其物权变动效果也能够排斥恶意第三人的干扰。案例思考李某将自己所有的房屋一套卖给易某后，易某却不办理权属变更登记，因此，李某主张退钱、退房。请结合本章内容思考：（1）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗？（2）如果房屋所有权没有转移，李某还有权请求退钱、退房吗？（3）如果你作为本案的法官，你会怎样处理这个纠纷案件呢？【注意】物权变动的几个特殊规定：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（2）物权变动不以登记为生效条件，但事后处分时仍要登记。①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（3）物权变动不以登记为生效条件，而是以登记为对抗条件①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权不以登记为生效要件。