文艺路陕西演艺培训中心策划方案

陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD陕西省演艺中心项目策划陕西演艺集团2012年5月陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD前言：2012年5月，省委书记赵乐际同志在陕西省第十二次党代会上提出“文化强”战略——如何实现文化资源有效整合，形成具备核心竞争力的国内文化演艺集团，打造成为具有陕西特色的文化演艺品牌，就成为了陕西文化艺术界同仁的新课题。陕西文化演艺综合体项目是文艺路演艺基地首发项目，应该如何定位？在城市发展中承担怎样的角色？具备怎样的功能？如何探索出一条文化全产业链发展之路？如何促进文化产业发展？……本报告将立足国内、外文化产业发展趋势和西安城市以文促城发展战略，深度思考项目发展战略、定位和模式，以供决策参考。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 项目本体思考 项目定位 项目发展建议报告体系陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 位置基本概况 项目四至范围 区位影响因素陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 交通道路——项目周边区域内共有五条主干道、48条公交线路，交通极为便利。 主要人流——本项目的人流及车流将主要来自于文艺路。 轨道交通——临近地铁2号线南门站出口，项目价值得到提升。项目大致范围红线位于西安市文艺北路沿线，周边分布各类文艺演艺院团与企业，人口居住密度较高，地块分布零散，处于西安急待改善的滞后发展区域文艺路陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD宗地规划数据宗地指标数据 项目地块较小，容积率较高，小区环境基本缺失； 配套剧院，一定程度增加项目形象和带动商业消费； 车位配比基本充足，有利于项目后续销售和运营。宗地基本信息 占地面积（亩） 建筑面积（㎡） 容积率 建筑密度 绿地率 限高（米） 7.21 约33647 7.0 35% ≥35% 100 机动车位 住宅≥0.8个/100㎡（建筑面积），商业均≥1个/100㎡（建筑面积）（其中地面车位≤10%） 退界 退绿线多层商业及高层≥5米，其它多层≥2.5米；退地界多层≥4.5米，高层≥6.5米陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 北侧：未来规划路与乐府国际公寓，限制项目视野。 南侧：未来规划路。 东侧：歌舞剧院与省京剧院家属楼。 西侧：文艺路沿街。宗地四至范围宗地处于文艺路与仁义路交汇处，未来道路通达性与项目展示面俱佳。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 项目区位条件成熟，具有完备的市政、商业、金融服务、医疗卫生、教育、政府职能机关等配套条件。 环境解析——周边在、待建楼盘逾40个，未来区内将形成新商业、商务及居住中心。区域现有人口约35万人，其中事业单位约占21%、文化艺术行业约占53%，其他行业约占26%，平均每年新增人口约2.6万人陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD文艺路长安路雁塔路环城路友谊路陕西省歌舞剧院、陕西省乐团西安市群众艺术馆音乐厅(规划中)阳光丽都大剧院陕西省人民艺术剧院陕西省戏曲研究院陕西省京剧团在文艺路及文艺路延伸地段，共聚集了以演艺团体为首的10多家文艺团体，区域拥有传统的艺术演艺氛围，初步已形成了约20多家专营乐器销售的中小型商店*計画地の中には、現在１０箇所の文化芸術創造の拠点施設が立地しており、今回の計画において、その機能は継承されることになります。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD区域严重缺乏高端演艺文化娱乐设施我们发现区域为成熟居住区域，但严重缺乏高端演艺文化娱乐设施 教育 中学：86中学。小学：文艺路小学、南稍门小学。 医院等级和医疗水平 据项目有友谊社区卫生站、陕西高等专科学校附属医院、华仁医院、陕西红十字会医院 大型购物中心、主要商业和菜市场 民生百货、华润万家超市、李家村万达广场。 文化、体育、娱乐设施 休闲度假、餐饮娱乐、温泉洗浴的好场所。 银行 中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、西安市商业银行 邮局 文艺路邮电局陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 项目本体思考 项目定位 项目发展建议报告体系陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD项目定位陕西省演艺培训中心集艺术培训、高端剧场、文化办公、文化商业功能为一体的特色演艺培训综合体项目陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 项目本体思考 项目定位 项目发展建议报告体系陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 产品解决 项目运营 总结与建议陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD城市，是劇場也是舞台，藝術、生活相互滲透。繁华——当作背景主角——人人出演项目设计理念：陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD放眼望去，我们是城市舞台的明星项目外立面明城墙文昌门陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD演艺培训基地演艺剧院部分文化商业部分车库艺术公寓6层：高18米5层：高20米1层：高20米4层：高30米（地下1层，5米）2层:8米地面 共112米（含地下）。其中地上99米，地下13米；共22层。其中地上19层，地下3层。项目业态布置艺术人才培训中心部分4层：高16米项目将大胆采用创新格局，将文化、商业、商务垂直融合，破解传统艺术公建“单体运营”模式，实现资源共享、功能融合。 艺术公寓：6层，总面积8000平方米。 演艺培训基地：5层，总面积5000平方米，大厅500平方米。 艺术人才培训中心：4层，总面积5000平方米。 演艺剧院两个：1层，层高20米，总面积4000平方米。 文化商业：4层，总面积10000平方米。 车库：2层，总面积4000平方米。 项目面积总计约36000平方米。 项目方案容积率约7.0。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD办公部分酒店艺术公寓设计灵动空间的艺术公寓天井挑空设计，解决剧院承重问题玻璃穹顶设计，分割办公与公寓业态45平米精致公寓主要用于安置陕西省演艺集团员工，引进优秀人才，单套45平方米，共计177套。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD中心挑空部分左右分割设计楼梯楼梯楼梯楼梯演艺训练基地主要用于省内已从业的演艺人才再深造、再提高的专业化训练，提升我省内演艺人才的专业水平与知识素养。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD艺术培训中心设计富有创新和活力的艺术培训中心 主要用于开展陕西省中、青、幼三个不同年龄段演艺人才艺术、舞蹈、表演培训，为演艺集团后备人才储备提供平台，同时发挥演艺集团现有优势，努力做到培养人才、吸引人才、留住人才，为演艺集团的未来发展提供基础。 通过艺术公寓、艺术办公、艺术培训中心和文化商业等配套业态，定期举办表演、交易、论坛等活动，提升项目高端文化定位。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD两个中型剧院，共计两层，800个座位。中型舞台，立体布局，双层幕布。挑空式大厅，错落空间布局。舞台区观众区前厅区错落空间布局演艺剧院设计项目的灵魂——中国首个空中剧场剧场将打造成为省内主题艺术剧场和民间艺术剧场，适合各类主题演出、小乐队表演、小话剧演出等，并努力实现“天天有话剧”、“天天有演出”的经营理念，创建陕西剧场主题演出与话剧演出专业品牌。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD演艺剧院设计（意向图）陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD以旅游与观看演出人群客户为主布置： 1~2层以文化、时尚、娱乐业态为主 3层与地下1层部分以餐饮、休闲、超市为主 大小结合，围合式商业布局 旋梯交叉跃层设计、中心设立商业展示区打造西北首个高端乐器商业中心文化商业设计将其打造成为西北首个高端乐器商业中心，该中心将是集乐器销售、租赁、展示、维修为一体的全产业链乐器经营中心，努力实现陕西省演艺培训中心项目发展与繁荣共同实现。陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD设计挑空内商业街，自由空间体，易于分割组合，减小单铺面积，利于销售；U型内街设计街区式商业概念——挑空内街设计陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD商铺面积配比建议商铺业态初步建议 一、二层商业业态以乐器琴行为主，三层业态为特色剧场及餐饮，地下一层经营陕西小吃与超市； 一、二层商业为专业市场，为保证未来商业的运营，先引入品牌乐器主力店，通过品牌效应拉动整体商业； 三层为特色剧场及高端餐饮，通过大剧场的带动小特色剧场作用，打造特色民间演艺中心； 地下一层经营陕西特色小吃与超市，这样既方便周边人群与演出观众，又降低了项目经营风险。文化商业面积比例（意向建议） 楼层 面积范围 一层 40至100㎡ 二层 80至150㎡ 三层 400至1000㎡ 地下一层 敞开式 楼层 业态范围 1F 乐器琴行 2F 乐器琴行 3F 特色剧场（茶社、相声社）、高端餐饮 -1F 陕西小吃与超市陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD通利琴行柏斯琴行全国知名琴行汇集地（意向建议） 十大琴行连锁加盟店 1 柏斯琴行 2 盛世雅歌琴行 3 知音琴行 4 通利琴行 5 Solo琴行 6 月光琴行 7 华音琴行 8 名屋琴行 9 乐博琴行 10 勃兰梅琴行陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 产品解决方案 项目运营 总结与建议陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD分期及首期开发2012年7月-2013年4月为项目前期，主要解决项目立项、土地手续、资金到位、建立合作、规划设计等前期问题。2013年5月-2014年12月为项目中期，主要解决项目施工、室内装修、商业招商、职工安置等问题。2015年1月-2015年5月为项目后期，主要解决剧院经营、人才入场、培训开展、商业开业等问题。 项目整体开发计划表 工作内容 时间 开始 完成 项目启动时间 2012-7-1 策划方案设计 2012-8-1 2012-8-30 规划方案设计 2012-9-1 2012-10-31 单体方案设计 2012-11-1 2013-1-31 施工图设计 2013-2-1 2013-4-31 建立联合项目公司 2012-10-1 2012-10-31 签署土地 2012-12-1 取得土地证 2013-2-15 基础开工 2013-5-10 开盘销售 2013-5-1 竣工验收 2015-6-1 住宅入住 2015-9-1陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD表：项目总成本构成（开发成本+费用）说明：该表主要为开发成本和开发费用，不含税费项目总成本构成(初步测算) 序号 项目名称 总额（万元） 1 土地成本 7210 2 前期工程费 1432 3 建安工程 16420 4 管理费 842 5 不可预见费 337 6 财务费用 0 7 销售费用 610 8 合计 2.68陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD项目销售构成(初步测算)说明：该表不含税费 业态名称 业态面积 是否可售 预测均价 预测销售总额 备注 剧场 4000㎡ 否 - 文化办公 6000㎡ 否 - 艺术人才培训中心 5000㎡ 否 - 艺术公寓 9000㎡ 否 - 文化商业 10000㎡ 是 18000元/平方米 18000万 地下与三层价格较低 地下车位 5000㎡ 否 - 合计 39000㎡ - - 18000万 面积包括地下车库陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD整个项目总经营收入为18000万元、税前利润-8851万元项目利润总估算(初步测算) 序号 项目 计算公式 金额（万元） 1 销售收入 　 1.8 2 开发成本 　 2.68 3 利润总额 1-2 -8851 4 投资利润率 利润/总投资 -32.69%陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 产品解决方案 项目运营 总结与建议陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTDW劣势S优势O机遇T威胁 项目的规模、区域发展潜力、客户需求及人口流动等使项目具备成为西安市场核心项目的条件 周边配套齐全，缺少高品质商业与文化演艺配套资源 区域内缺少高品质的规模项目 除项目环境优势外，可通过基础配套设施（如银行、社区医疗、餐饮等）与演艺集团优势剧目实现区域价值大跨步提升，同时吸引包括各个区域的客户前来消费 项目综合素质好，各家房地产公司获取意向强，竞争激烈SWOT分析与结论*陕西演艺集团有限公司SHAANXIPEREORMINGARTSGPOUPCO.LTD 开展“东方时代演艺广场”项目，将显著提高陕西演艺集团在西安市场的品牌影响力，为集团可持续发展奠定基础； 项目的达成对于文艺路演艺基地整体开发具有表率性的带头作用，为打破文艺路演艺基地的现实困境，必将起到推波作用；综上，陕西演艺集团开展项目意向坚决。自09年初陕西演艺集团正式成立后，实现了歌剧“司马迁”、“张骞”、大型乐舞诗“大唐赋”等集团战略性剧目项目的推广，陕西演艺集团已顺利实现品牌落地。无论从市场机会的显现，还是西安城市角色的提升，当今的西安都更需要出现一个更为富有国际化与时代感的文化载体，这亟需这一个具备战略意义的使命,“东方时代演艺广场”是极为恰当角色。项目综合建议*計画地の中には、現在１０箇所の文化芸術創造の拠点施設が立地しており、今回の計画において、その機能は継承されることになります。*