第2章资产评估基本方法

[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。、评估过程。①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。②搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日价总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元格单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380m2320m2450m2600m2形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。评估价值＝交易实例的价值×（1＋间隔月份数×1%）或者说：评估价值/交易实例的价格＝{100×（1＋间隔月份数×1%）}/100交易实例A,B,C,D分别间隔6.7、12和10个月即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。⑤进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2判断。BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比⑥进行个别因素修正。经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：＝（1－0.0994）÷（1－0.0676）＝0.9006÷0.9324＝0.9659这个调整系数的确定我们等到以后再讲解。⑧采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价为：（909＋1038＋901＋942）÷4＝948（元/m2）土地评估总价为：600×948＝568800（元）⑦计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：交易实例B修正后的单价为：交易实例C修正后的单价为：交易实例D修正后的单价为：作业：评估轿车甲时，评估师从市场上获得的参照轿车乙在型号、购置年限、发动机、底盘及各主要系统等方面的状况与轿车甲基本相同，区别在于：轿车甲加装了倒车雷达，原价2000元，市场现价l000元，已经使用了2年，尚可使用3年；轿车乙右后灯破损需要更换，更换费用300元；轿车乙加装了CD音响一套，原价5000元，市场现价3500元，已经使用3年，尚可使用3年。轿车乙的市场现价为125500元，根据参照轿车乙估算的轿车甲的评估值为多少？『答案』125500+300+1000*3/（2+3）-3500*3/（3+3）=1246503【例2·计算】某同学在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?当前的市场利率5%『正确答案』应该投入的资金为P＝20＋20/5%＝420万元【例3·计算题】某系列现金流量前四年每年末为10000元，后6年每年末为20000元，假设折现率9%，现值？分析：在这一实例中，1年～4年的现金流量相等，可以看做是求4年期的年金现值，5年～9年的现金流量也相等，也可以看做是一种递延年金，第10年的可以看作一种复利现值，这样，这笔现金流量的现值可按下式求得：P＝1000×（P/A,9%,4）＋2000×（P/A,9%,5）×（P/F,9%,4）＋3000×（P/F,9%,10）1000×3.240＋2000×2.755＋3000×0.42210016（元）1.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（100万）万元。A.1400B.1700C.1800D.1970减2.某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.710B.386C.517D.446『正确答案』D本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递减额10万元，r＝5%，n＝10所以P＝（100/0.05－10/0.052）×[1－（1＋5%）－10]＋10/0.05×[10/（1＋5%）10]＝（2000－4000）*0.3851＋1227.82＝455.65[例2－11]某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（注意这个题目告诉的折现率和本金化率相等，如果不相等在应该分别选用）『正确答案』（1）永续经营条件下的评估过程；首先，确定未来5年收益额的现值。现值总额＝12×0.9091＋15×0.8265＋13×0.7513＋11×0.6830＋14×0.620949.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即：14/（10%）＝140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值＝49.2442＋140×0.6209＝136.17（万元）（2）50年的收益价值评估过程：评估价值＝49.2442＋140×0.6209×（1－0.0137）＝49.2442＋85.7351＝134.98（万元）案例题1【2005年考题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率（每股股利与每股面值的比例）为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。）『正确答案』1）折现率=4%+6%=10%2）求未来前三年股票收益现值之和=9.09+13.22+15.03=37.34（万元）（2分）（3）求未来第四年、第五年股票收益现值之和=16.39+14.90=31.29（万元）（2分）4）求第六年起的股利增长率股利增长率=20%×l5%=3%（2分）5）求未来第六年起的股票收益现值之和=342.86×0.6209=212.89（万元）（3分）这里，第六年的股利和第五年是一样的，到了第七年才开始增长（6）该股票评估值=37.34+31.29+212.89=281.52（万元）（1分）2、企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。要求：试确定该企业的评估价值。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）5【正确答案】：（1）首先将未来5年的收益额折现求和：P＝130/（1＋10％）＋140/（1＋10％）2＋110/（1＋10％）3＋120/（1＋10％）4＋150/（1＋10％）5130×0.9091＋140×0.8264＋110×0.7513＋120×0.6830＋150×0.6209118.1830＋115.6960＋82.6430＋81.9600＋93.1350491.6170（万元）（2）求第六年以后的收益额的现值：P2＝（160/11％）/（1＋10％）5＝903.1583（万元）（3）确定该企业评估值：评估值＝491.6170＋903.1583＝1394.775（万元）因此，该企业的评估值为1394.775万元。提示：注意折现率和资本化率使用上的差别。3、某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值是多少？『答案解析』本题要将未来的收益额分成两段折现第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益或者使用复利现值的方法：P1=100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%）2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3=104/（1+10%）+108.16/（1+10%）2+112.4864/（1+10%）3=104*（P/F,10%,1）+108.16*（P/F,10%,2）+112.4864*（P/F,10%,3）=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44第二段：第4年及以后的收益额现值之和P2=[100（1+4%）3/10%]/（1+10%）3=[100（1+4%）3/10%]*（1+10%）-3=[100（1+4%）3/10%]*（P/F,10%,3）=1124.864*0.7513=845.110则该企业的评估价值=P1+P2=268.44+845.110=1113.55万元4、评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10％，该企业的股东全部权益评估值最接近于（）万元。【答案解析】：本题需将收益分3段计算第一段第1～3年，使用复利现值系数计算P1＝200×（P/F，10％，1）＋220×（P/F，10％，2）＋230×（P/F，10％，3）200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513536.427（万元）第二段第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初P2＝230×（P/A，10％，7）×（P/F，10％，3）＝230×4.8684×0.7513＝841.25（万元）第三段将第十年末的预计变现值300万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初P3＝300×（P/F，10％，10）300×0.3855＝115.65（万元）评估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.651493.327（万元）。[例2-13]某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：『正确答案』被估资产重置成本＝50000×（160%/95%）×100%＝84210（元）又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本200000×（1＋11.7%）×（1＋17%）×（1＋30.5%）（1＋6.9%）×（1＋4.8%）×100%200000×191%＝382000（元）（4）举例：某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。『正确答案』资产利用率为：由此可以确定该资产的实际已使用年限为：6×117%=7.02（年）4、应用举例（1）某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。『正确答案』①估算待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12000＝24000（元）②测算待评估资产的年净超额运营成本：24000×（1-25%）＝18000（元）③将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：18000×（P/A,10%,3）=18000×2.4869=44762.4（元）（2）待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元／建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元／建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：『正确答案』1600—1500=100（元／建筑平方米）7案例：被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。要求：计算该设备于评估基准日的评估值。（1）采用环比物价指数计算设备当前重置成本：重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）=120×（1+4%）×（1+4%）×（1+4%）=120×112.49%=134.98万元（2）资产的实体性贬值甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，资产实体性贬值=0（3）计算该设备的功能性贬值：（P/A,10%,10）=6.1446该设备的功能性贬值=（0.12×2×12+4）×（1-33%）×（P/A,10%,10）=6.88×（1-33%）×（P/A,10%,10）=6.88×（1-33%）×6.1446=28.32万元（4）计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本=资产的重置成本{1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）=134.98×{1-（80/100）0.8}=134.98×{1-0.84}=21.6万元X}5）设备于评估基准日的评估值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值设备于评估基准日的评估值=134.98-0-28.32-21.6=85.06万元被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为设规模经济效益指数x取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（5000元，生产能力为）元。30000件/年，A.7300B.6500C.7212D.8123『正确答案』D被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力120万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物价格为40万人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升20%，假设该类设备的价格与生产能力之间成线形关系，则被评估设备重置成本接近于（）万元A.40B.53C.58D.77『正确答案』C『答案解析』[40*（1+20%）3]*（100/120）=57.6万元