进一步明确业主大会和业主委员会相关工作补充指导意见

附件1进一步明确业主大会和业主委员会相关工作补充指导意见各有关单位：为进一步业主委员会选举工作，切实保障广大业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》（国务院令第504号）、《广西壮族自治区物业管理条例》（十一届第59号）以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等规定，就业主大会和业主委员会相关工作补充指导如下：一、“物业总建筑面积”应为该物业管理区域内建筑物总面积。二、物业的所有权人为业主。已经取得房屋产权证的，以房屋产权证上载明的所有人为业主。一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，其业主为建设单位。三、业主委员会由委员和候补委员组成。候补委员可列席业主委员会会议，不具有表决权。候补委员人数可以由筹备组按照委员人数一定比例设定。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。四、业主委员会委员、候补委员候选人应具有代表性、广泛性，可以自荐，也可以由筹备组或者十名以上业主联名推荐。候选人宜分别为不同物业类型、不同楼栋的业主。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。候选人之间不能互相推荐。推荐人应该提交产权证明，且推荐候选人名额不能超过3人。五、物权法七十六条明确的事项，必须经法定比例业主有效票同意后，其决定有效。首次业主大会，未参与表决的业主，其投票权数不得记入已表决的多数票。业主大会成立后，管理规约或者业主大会议事规则可以决定未参与表决的业主，其投票权数是否记入已表决的多数票。未参与表决的业主投票权数如何记入，应制定详细的规则。未表决票是指已经发至业主并有签收记录的，但未在规定时间内收回的表决票。六、首次成立业主委员会以及业主委员会换届选举，应由乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会负责在表决票或者选举票上盖章，并负责发放、收取和登记工作。流动票箱的设定按照户数确定，每500户不超过一个流动票箱。七、业主本人投票时，必须在表决票上签字并填写身份证号码和联系电话及投票时间。投票时，应当提交本人身份证原件及复印件留存，并按照规定方式交回表决票或者选举票。业主填写的信息不符或者不全的，视为无效票。八、业主委托他人投票的，应当在表决票或者选举票中载明委托人、受委托人、委托事项和投票权数。投票时，应当提交双方身份证原件及复印件留存。九、采用集中投票的，投票时间不宜超过5日。投票截止时，回收选票未达到法定票数的，应张贴，继续征集未投票业主的意见。但再次延续投票时间不得超过2天。延续投票后回收选票仍未达到法定票数的，本轮选举投票工作结束。十、选举产生业主委员会委员人数未达到人数要求的，可以启动补选程序，参照原程序在原候选人中重新选举一次，必须在30日内完成。十一、小区业主委员会成立后，可以成立监督委员会，对业主委员会及委员开展的相关工作进行监督。十二、筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。首届业主委员会成立后，筹备组成员可自愿担任监督委员会委员。十三、存在下列情况之一的，县（区）房产行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）对选举产生的业主委员会不予备案：1、业主委员会委员不符合相关要求的；2、经核实投票行为存在作假的；3、业主委员会选票和表决票统计表，没有街道办或社区人员监督并签字盖章认可；4、筹备组相关成员未按有关规定依法组成的5、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》、业主委员会候选人未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的；6、业主大会会议召开15日前未按法律法规规定将召开业主大会会议通知及相关材料在物业管理区域公布的；7、筹备业主大会工作程序不合法，未按照县（区）房产行政主管部门或街道办事处要求整改的。8、在业主大会投票环节中，未按照县（区）房产行政主管部门或街道办事处要求整改的。9、其他违反法律法规情况的。十四、《业主委员会选举办法》应该在筹备组会议上讨论通过，经达到三分之二以上筹备组成员且筹备组组长和副组长共同签字后，由街道办事处盖章确定并随业主大会会议通知一并公示。十五、筹备组负责将所有公示材料及讨论过程保留影像资料。十六、业主委员会备案资料应包括以下材料：1、业主委员会诚信承诺书、社区居委会参加监督人员、业主计票人员承诺书。2、社区居委会应该在业主委员会选票和《业主管理规约》《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等3个文件表决票的统计表上签署意见并盖章。十七、业主委员会委员候选人及委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）模范履行业主义务：1、遵守物业服务、临时管理规约（管理规约）、业主大会议事规则及决议；2、按照物业服务合同约定按时交纳各项费用，不存在欠缴情况；3、不存在违章搭建或违法建设行为及违法违规装饰装修行为；4、不存在擅自改变房屋使用性质行为；5、不存在擅自占用公共场地行为；6、不存在严重影响、损害公众利益的行为。（四）递交书面承诺积极、及时、全面履行工作；（五）在成立业主委员会期间不存在弄虚作假行为；（六）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。十八、业主委员会委员不得有下列行为：（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。十九、业主委员会应按照以下规定公示相关信息并对信息真实性承担责任。（一）业主委员会成立5日内，业委员成员须在小区公共区域内公示以下资料以证明其具备担任业委会成员的资格并能履行其职责及义务：1.个人简历、房地产权证、身份证和有关资历证明；2.业主委员会成员诚信承诺书；3.当选时间止缴清各项费用的票据，包括但不限于物业费、停车费、公共维修资金、公共能耗费用等。（二）业主委员会成员在任期内每年7月、12月在小区公共区域内公示以下资料以证明其已按相关规定履行其义务：缴清各项费用的票据，包括但不限于物业费、停车费、公共维修资金、公共能耗费用等。（三）业主委员会每年7月、12月在小区公共区域内公示以下信息：1.公共收益收支情况及公共维修基金的使用情况及相关票据；2.业主委员会会议纪要。二十、业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：（一）提请业主大会决定专项维修资金的使用；（二）提请业主大会决定物业服务等级和；（三）提请业主大会决定调整物业服务费；（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；（四）提请业主大会批准物业服务合同；（五）召集业主大会临时会议；（六）提请业主大会决定终止委员职务以及将候补委员递补为委员；（八）涉及业主重大利益的其他决定。二十一、业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。印章应按照全市统一模式，注明本届业委会有效期限等关键信息。从本通知执行之日起,新成立的和换届的印章,没有按照本通知格式要求制定的,不予认可。二十二、业主大会、业主委员会印章，应经业主委员会全体成员过半数签字同意后，由业主委员会主任（副主任）签字用印，并按规定存档。二十三、市住建委是全市物业管理行政主管部门，依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。各城区住建局（阳和规建局、柳东规建处）负责依法对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行业务指导。指导、监督街道（镇）、社区（村）开展辖区内小区业主委员会成立和换届，和备案工作。乡镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内成立业主大会和组建业主委员会具体指导工作，并对业主委员会的日常工作进行监督指导;对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，负责责令限期整改或撤销其决定；负责召集本辖区社区、业主委员会和物业服务企业等方面代表召开物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题；指导、监督居（村）民委员会物业管理工作。社区（村）主要职责：具体组织辖区内业主大会筹备、召开和业主委员会选举工作并对本辖区内小区业主委员会的日常工作进行监督指导；协调处理本辖区内的物业投诉及纠纷；做好物业法律法规和政策宣传。二十四、业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在城区主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。2015年5月22日PAGE1