审计工作底稿之4300-16开发成本17开发产品-2020-XX公司（房产企业）

编号科目名称工作底稿名称索引号1开发成本导引4300被审计单位：编制人：0日期：2021-1-202开发成本程序表4300-0财务报表截止日：2020-12-31复核人：0日期：2021-3-203开发成本基础4300-164开发成本开发成本明细表4300-16-1备注：输入日前时前面加撇[']使其变成文本格式，打印底稿时，设定要处于打开状态。5开发成本项目证件汇总表4300-16-26开发成本共同成本分摊检查表4300-16-37开发成本开发成本分摊检查表4300-16-48开发成本合同签约情况表4300-16-59开发成本合同预估情况检查表4300-16-610开发成本存货跌价审核表4300-16-711开发成本开发成本凭证抽查表4300-16-812开发产品开发产品明细表4300-17-113开发产品结存开发产品明细表4300-17-214开发产品开发产品凭证抽查表4300-17-3&102013.08被审计单位：索引号：4300页次：项目：存货导引表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20项目期初余额期末余额变动比例索引号调整前审计调整调整后调整前审计调整调整后一、存货项目账面余额开发成本0.00.00.00%开发产品0.00.00.00%低值易耗品0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%0.00.00.00%合计0.00.00.00.00.00.00.00%核对0.00.00.00%二、存货跌价准备账面余额开发成本0.00.00.00%开发产品0.00.00.00%低值易耗品0.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%00.00.00.00%合计0.00.00.00.00.00.00.00%核对0.00.00.00%三、存货账面价值开发成本0.00.00.00.00.00.00.00%开发产品0.00.00.00.00.00.00.00%低值易耗品0.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%00.00.00.00.00.00.00.00%合计0.00.00.00.00.00.00.00%审计说明:账账、账表核对相符审计结论:1、经审计，该项目未发现重大异常√2、经审计调整后，该项目未发现重大异常3、因原因，该项目余额不能确认编制说明：1、表中“项目”按照按明细科目列示。2、“审计说明”至少需要说明该科目核算内容、增减变动的主要原因、所做的审计工作等内容。&"Arial,常规"&102013.08被审计单位：索引号：4300-0(16、17/x)页次：项目：房地产企业存货实质性程序编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20审计目标财务报表认定存在完整性权利和义务计价和分摊列报A资产负债表中记录的开发成本、开发产品是存在的。√B所有应当记录的开发成本、开发产品均已记录。√C记录的开发成本、开发产品由被审计单位拥有或控制。√D开发成本、开发产品以恰当的金额包括在财务报表中，与之相关的计价调整已恰当记录。√E开发成本、开发产品已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。√实施的实质性程序审计目标序号实质性程序是否执行索引号存在完整性权利和义务计价和分摊列报开发成本、开发产品ABC1编制或获取开发成本明细余额表（1）核对其加计数与明细账、总额余额是否相符；（2）检查直接成本和间接成本核算内容是否合理、恰当；√D2取得房地产开发企业“六证”，了解企业的项目建设规模、各项手续是否齐全，是否存在违反国家政策法规的风险。√ABCD3开发成本-土地成本的发生查验：（1）取得土地出让合同、土地征用补偿合同等，与该科目发生额核对；（2）取得土地证原件，检查是否存在抵押情况；（3）检查契税发生凭证，是否足额缴纳契税；（4）检查合作建房、安置房建设成本是否正确计入土地开发成本；（5)同一地块上存在不同成本核算对象的，检查土地成本是否按占地面积进行合理分摊√√√√ABD4开发成本-前期工程费、建安成本、基础设施、公共配套的发生查验：（1）取得各成本核算对象的工程概算表、合同台账，合同台账与工程概算核对，关注已签合同是否与概算相符；是否根据合同签订情况调整概算；关注概算外支出及概算的修订情况；（2）取得监理公司、施工方和开发公司签订的工程签证单，复核项目进度款及入账情况，是否存在已完成工程量未暂估情况；（3）结合预付账款及应付账款科目，抽取部分施工单位对工程量发函询证；（4）如项目已经完工或单项工程已经完工，取得工程的结算资料，与已完工程项目是否一致，注意是否存在工程变更项目尚未入账，待工程决算完成后进行调整，造成少计工程成本，调整利润、减少负债；（5）检查建安成本是否在不同成本对象之间正确分摊。√√√√D5开发成本-借款费用的发生查验：（1）结合应付债券、长短期借款、其他应付款、长期应付款等科目，检查借款费用发生是否完整，计算是否正确；（2）结合营业收入科目，检查项目是否已竣工，如已取得竣工备案表，检查借款费用是否应停止资本化；（3）获取担保合同及财务顾问合同，检查相关费用是否计入正确的会计期间；√√√√ABDE6开发间接费的发生查验：（1）取得开发间接费明细表，检查是否有不应在本项目列支的费用，检查是否有属于期间费用的支出在本项目列支；（2）将开发间接费中的职工薪酬、无形资产摊销、长期待摊费用摊销额等项目与各有关账户进行核对，分析其勾稽关系的合理性，并作出相应记录；（3）对开发间接费进行分析：计算分析开发间接费中各项目发生额及占费用总额的比率，将本期、上期管理费用各主要明细项目作比较分析，判断其变动的合理性；将开发间接费实际金额与预算金额进行比较；比较本期各月份管理费用，对有重大波动和异常情况的项目应查明原因，必要时作适当处理；（4）选择重要或异常的开发间接费，检查费用的开支标准是否符合有关规定，计算是否正确，原始凭证是否合法，会计处理是否正确；（5）复核间接费用的分配是否正确，分配标准和方法是否符合一贯性原则√√√√ABCE7检查已完工房地产开发项目是否正确结转至开发产品：（1）获取单方成本计算表，对其计算过程进行复核；（2）检查开发成本各项目是否在不同项目之间、同一项目各期之间、同一期的不同业态之间进行合理的分摊；（3）检查能单独、有偿转让的公共配套设施（如底商、裙房、地下车库等），是否单独归集建造成本并正确结转。√√√√ABC8对房地产开发项目进行现场查看并形成记录：（1）对于正在建设过程中的项目，观察项目完工进度是否与企业提供的工程量是否一致；是否存在非正常停建项目；（2）已完工交付的项目关注是否真正交付业主，观察是否存在已交付房屋而未结转收入；（3）目前已结转至开发产品的完工项目是否已改变用途为自用或者出租，以判断其财务报表列示是否正确。√√√D9对房地产开发项目进行减值测试：参考周边同路段、品质相当的房屋销售价格和企业房屋开盘销售价格情况，取得公司开发房屋成本预算资料，取得成本合同及结算资料等，统计发生的建安成本、、园林绿化、配套设计、广告宣传、开发间接费用等可能发生的费用，测算其单位成本，判断土地、房产是否存在减值的情况。√ABCD10检查存货是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报：(1)各类存货的期初和期末账面价值。(2)确定发出存货成本所采用的方法。(3)存货可变现净值的确定依据，存货跌价准备的计提方法，当期计提的存货跌价准备的金额，当期转回的存货跌价准备的金额，以及计提和转回的有关情况。(4)用于担保的存货账面价值。(5)了解开发成本是否存在已抵押、担保等情况，若有应作出记录，并提请企业作必要披露√&"Arial,常规"&102013.08被审计单位：索引号：4300-16页次：项目：开发项目基础资料编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20序号资料项目1项目2项目3┄┄备注项目信息索引号项目信息索引号项目信息索引号项目信息索引号一项目信息1项目名称xx公馆2地址xx路xx号3预计总投资xxx万元4预计开工时间xx年xx月5占地面积xxx平方米6建筑面积xxx平方米7预计预售面积xxx平方米8预计竣工时间20xx年xx月9竣工时间20xx年xx月二获取项目基础资料1《项目批文》√4300-17-x2《国有土地使用证》√3《建设用地规划许可证》√4《建设工程规划许可证》√5《建筑工程施工许可证》√6《商品房预售许可证》√7《商品房销售许可证》8施工方监理√9产值进度表√10竣工备案表11销售台账12实测面积测绘报告13动态完全成本表14目标成本表15固定资产贷款合同16抵押质押合同17担保合同18房地产权证审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-1页次：项目：开发成本明细表（按成本明细）编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20项目期初余额借方发生数贷方发生数期末余额备注调整前审计调整调整后调整前审计调整调整后账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备开发成本0000000000000000土地开发成本0000000000000000土地出让金000000土地征用及拆迁补偿费000000契税000000其他000000前期工程费0000000000000000可行性研究费000000勘探测绘费000000工程设计费000000环境评估费000000平整清理费000000三通一平000000监测及桩测试验费000000工程各项规费000000招标咨询费000000质监费000000其他000000000000建筑安装工程费0000000000000000设备费000000建筑安装工程费000000000000基础设施费0000000000000000供水配套工程费000000供电配套工程费000000燃气配套工程费000000供热配套工程费000000通讯配套工程费000000环卫设施费000000道路及公共工程费000000其他基础设施费000000000000公共配套设施费0000000000000000会所000000商业配套设施费000000教育设施配套费000000停车库配套费000000其他配套费000000000000开发间接费0000000000000000工资000000职工福利费000000工会经费000000职教经费000000办公费000000差旅费000000车辆费用000000折旧及修理费000000临时设施摊销000000周转房摊销000000物料消耗000000低值易耗品摊销000000财产保险费000000社会统筹费000000住房公积金000000劳动保护费000000税金000000咨询费000000维修基金000000检测费000000物业管理费000000招待费000000利息及佣金支出000000其他000000开发成本预提000000开发成本结转000000000000合计0000000000000000审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-1页次：项目：开发成本明细表（按项目明细）编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20项目（业态/期）期初余额借方发生数贷方发生数期末余额备注调整前审计调整调整后调整前审计调整调整后账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备账面余额跌价准备开发成本0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0XXXX项目开发成本000000土地开发成本000000前期工程费000000基础设施费000000建筑安装工程费000000公共配套设施费000000开发间接费000000开发成本预提000000开发成本结转000000000000小计0000000000000000XXXX项目开发成本000000土地开发成本000000前期工程费000000基础设施费000000建筑安装工程费000000公共配套设施费000000开发间接费000000开发成本预提000000开发成本结转000000000000小计0000000000000000XXXX项目开发成本000000土地开发成本000000前期工程费000000基础设施费000000建筑安装工程费000000公共配套设施费000000开发间接费000000开发成本预提000000开发成本结转000000000000小计0000000000000000XXXX项目开发成本000000土地开发成本000000前期工程费000000基础设施费000000建筑安装工程费000000公共配套设施费000000开发间接费000000开发成本预提000000开发成本结转000000000000小计0000000000000000XXXX项目开发成本000000土地开发成本000000前期工程费000000基础设施费000000建筑安装工程费000000公共配套设施费000000开发间接费000000开发成本预提000000开发成本结转000000000000小计0000000000000000合计0000000000000000核对0000000000000000审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-2页次：项目：项目证件汇总表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20国有土地使用证面积取得时间索引建设用地规划许可证面积取得时间索引建设工程规划许可证面积取得时间索引建筑工程施工许可证面积取得时间索引商品房预售许可证：面积取得时间索引竣工验收备案证：面积取得时间索引审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-3页次：项目：分期开发项目共同成本分摊检查表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20一、收集的与项目相关数据类别拟选用的分摊方法占地面积建筑面积……………………一期二期三期四期……合计0.00.00.00.00.00.0二、开发项目共同成本各期分摊比例项目选用的分摊方法一期分摊比例二期分摊比例三期分摊比例四期分摊比例……土地开发成本前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费开发成本预提开发成本结转合计0.00.00.00.00.0三、开发项目共同成本发生及本期分摊项目分摊方法本期分摊比例成本金额本期分摊金额其他各期可分摊金额备注土地开发成本0.00.0前期工程费0.00.0基础设施费0.00.0建筑安装工程费0.00.0公共配套设施费0.00.0开发间接费0.00.0开发成本预提0.00.0开发成本结转0.00.0合计0.00.00.0审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-4页次：项目：开发成本分摊检查表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20一、收集的与项目相关数据类别拟选用的分摊方法占地面积建筑面积销售均价………………多层住宅高层别墅商铺车位合计0.00.0二、确定项目各类别分摊的比例项目选用的分摊方法多层住宅分摊比例高层分摊比例别墅分摊比例商铺分摊比例车位分摊比例土地开发成本前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费开发成本预提开发成本结转合计0.00.00.00.00.0三、确定项目各类别分摊的成本项目成本金额多层住宅分摊比例高层分摊比例别墅分摊比例商铺分摊比例车位分摊比例土地开发成本0.00.00.00.00.0前期工程费0.00.00.00.00.0基础设施费0.00.00.00.00.0建筑安装工程费0.00.00.00.00.0公共配套设施费0.00.00.00.00.0开发间接费0.00.00.00.00.0开发成本预提0.00.00.00.00.0开发成本结转0.00.00.00.00.0合计0.00.00.00.00.00.0四、将确定的单位成本与同行业进行分析按成本项目或楼盘类型进行分析周边或行业同类物业每平米成本价格区间与本公司每平米成本的差异差异率公司成本合理性分析最高价格最低价格平均价格0.00.00.00.00.0合计0.00.00.0审计说明：被审计单位：索引号：4300-16-5页次：项目：合同签约情况表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20序号成本类别合同编号合同名称对方单位合同总额累计支出欠付款备注10.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0110.0120.0130.0140.0150.0160.0170.0180.0190.0200.0合计0.00.00.0审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-6页次：项目：合同预估情况检查表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20序号成本项目合同名称对方单位合同金额合同约定支付进度条款累计已完成合同金额合同项目实际工程执行进度（%）累计已付款合同金额未付款金额开发成本已记录预估成本抽查合同索引抽查审价单索引备注10020030040050060070080090010001100120013001400150016001700180019002000合计0.00.00.00.00.0审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-7页次：项目：存货跌价审核表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-201、开发成本跌价审核：项目名称开发成本余额加：预付账款余额加：根据工程量尚需计提总剩余投资成本加：根据预计收入计算税金加：根据剩余投资成本的%计算销售以及管理费用加：剩余投资资金成本达到可售状态成本及预计销售费用税金合计0.00.0预计总收入跌价准备金额：项目住宅商铺别墅……合计面积0.0预计单价预计收入0.00.00.00.00.00.02、开发产品跌价审核：项目名称开发产品余额加：根据预计收入计算税金加：根据开发产品的%计算销售以及管理费用加：开发产品未来一年资金成本加：…加：…加：…达到可售状态成本及预计销售费用税金合计0.0预计总收入跌价准备金额：住宅商铺别墅………合计面积0.0预计单价预计收入0.00.00.00.00.00.0审计说明：审计提示：检查分析存货是否存在减值迹象以判断被审计单位计提存货跌价准备的合理性：1、地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；2、在建开发房屋已停工、烂尾多年，企业已无后续资金，即使借款开发，也难收回投入资金；3、开发房屋质量、房型不好、配套设施不全、所在地区环境不好；4、开发房屋已空置多年，周边地区房产已经滞销，难以按成本价销售，5、在建开发项目（即开发成本）根据已支出的成本及预算估计将要开发支出的成本后，估计在建开发项目开发出来的总成本高过市价的；6、其他证明开发产品（含开发成本）发生减值的其他情形。&102013.08被审计单位：索引号：4300-16-8页次：项目：开发成本凭证抽查表编制人：0日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0日期：2021-3-20一、测试目的：本期该科目存在的真实性、记录的准确性及披露的恰当性。二、测试步骤：抽取本期发生额较大、重要项目的样本。三、测试结果：根据抽取的样本，查看纸质凭证，检查其原始凭证内容完整、记账凭证金额相符、账务处理正确。四、测试结论：经检查，无异常。五、测试表日期凭证编号凭证种类业务内容本科目对方科目借方金额贷方金额检查内容附件索引号12345…开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√开发成本√√√√√合计0.00.0检查内容说明：1、原始凭证内容完整。2、有授权批准。3、账务处理正确。4、账证的内容相符。5、账证的金额相符。6、……被审计单位：索引号：4300-17-1页次：项目：开发产品明细表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20项目（业态/期）竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额备注调整前审计调整调整后调整前审计调整调整后0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0合计0.00.00.00.00.00.00.00.00.0审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-17-2页次：项目：结存开发产品明细表编制人：0.00日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0.00日期：2021-3-20序号项目（业态/期）房号面积单位成本总成本预收款备　注1020304050607080901001101201301401501601701801902000.00.0审计说明：&102013.08被审计单位：索引号：4300-17-3页次：项目：开发产品凭证抽查表编制人：0日期：2021-1-20财务报表截止日：2020-12-31复核人：0日期：2021-3-20一、测试目的：本期该科目存在的真实性、记录的准确性及披露的恰当性。二、测试步骤：抽取本期发生额较大、重要项目的样本。三、测试结果：根据抽取的样本，查看纸质凭证，检查其原始凭证内容完整、记账凭证金额相符、账务处理正确。四、测试结论：经检查，无异常。五、测试表日期凭证编号凭证种类业务内容本科目对方科目借方金额贷方金额检查内容附件索引号12345…开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√开发产品√√√√√合计0.00.0检查内容说明：1、原始凭证内容完整。2、有授权批准。3、账务处理正确。4、账证的内容相符。5、账证的金额相符。6、……