生地、熟地、毛地、净地的区别

生地、熟地、毛地、净地的区别01“毛地”与“净地”“毛地”是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。"净地"是指土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备动工开发所必需的其他基本条件。“净地”不是经济和法律的专业术语,但在近年国土资源部的政策文件中对其已有多次提及。在《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）中最早提到“净地”一词。之后在《关于认真贯彻＜国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见＞进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[2007]236号）中再次提到使用“净地”供地。国土资源部文件最后一次出现“净地”的表述是在《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）中。上述的3个文件虽然都提及使用“净地”进行土地出让,但是侧重点所有不同。36号文强调通过“净地”解决房地产开发土地闲置的问题；236号文则希望通过“净地”供地缩短房地产开发周期,加快对保障性住房的供应速度；151号文则是强调优先使用“净地”供应保障性住房。需要上述材料文件，关注“公众号”回复“净地”即可。一、从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。二、从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地。个人理解为，达到开工的前提条件为三通一平，具体指：通上水、通电、通路和宗地红线内场地平整，一般情况下满足临时三通一平即可开工建设。三、从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。个人理解为，没有设定他项权利：在已完成土地使用权收回和国有土地上房屋征收与补偿工作后，进行该宗地土地权属审查工作，经审查，该宗地为无权利人。鉴于“毛地”出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的房屋征收补偿程序等的衔接问题，（土地储备管理）同时出让后房屋征收补偿和开发活动也往往容易出现纠纷问题，因此提倡净地出让，严格限制毛地出让。《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）中明确“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。”02“生地”与“熟地”生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地指的是具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地（具备“七通一平”或“六通一平”等）。一般将一宗地成为“熟地”需要达到以下三个条件：法律手续完备；基础资源通达；土地平整。七通一平：通路、通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通讯和场地平整。法律手续完备：在已完成土地使用权收回和国有土地上房屋征收与补偿工作后，进行该宗地土地权属审查工作，经审查，该宗地为无权利人。03“四者”关系毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地相对于净地和熟地虽然都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同，毛地是城市土地，其土地所有权属于国家所有；二生地是农村土地，其土地所有权属于集体所有。农村集体土地只有经过征地环节变为城市国有土地之后才能进行合法开发建设。净地与熟地区别在于市政配套设施建设程度不同。土地一级开发对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。从生地—毛地—净地—熟地的熟化过程构成地产开发的全过程。现阶段，土地出让一般都是净地出让，满足“临时三通一平”的基本开工条件；一般政府由承诺，在二级开发竣工验收前由一级开发单位投资实施完成约定的“几通一平”市政配套设施建设。