资产评估的基本假设与方法

第三章资产评估的基本方法•掌握资产评估的基本假设•掌握现行市价法•掌握重置成本法•掌握收益现值法•了解清算价格法和历史成本法•了解价格匹配原则和几种资产评估方法的比较第一节资产评估的基本假设•一、资产业务的分类–资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一系列业务的总称。–主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、质押和担保等。–产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产产权的经济行为。–产权（propertyrights），是指财产权，它本身是一组权利，由所有权及其派生的一系列权利组成。（既包括有形权利也包括无形权利）•二、资产价值的构成基础–（一）价值资产和非价值资产•价值资产是指有价值的资产，即凝聚了一定量的人类一般劳动的资产。•非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产。–（二）资产价格的构成基础•1、被评估资产的价值量；•2、被评估资产在继续使用中的获利能力；•3、法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的收益•三、资产评估的基本假设–（一）继续使用假设•即假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在以后时间能为其持有人带来的经济收益。•继续使用的方式包括：（1）在用续用（2）转用续用（3）移地续用•继续使用的条件包括：（1）具有剩余寿命；（2）具有收益能力；（3）产权明确，或者通过界定可以明确；（4）可以确定最佳用途；（5）产权可以转让–（二）公开市场假设•指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。•资产买卖的双方都有足够的时间收集信息。•资产用途可以随便选择。–（三）破产清算假设•针对破产清算企业。假定资产的所有者在特定条件下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售。•四、资产评估的价格标准–（一）现行市价法•以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价作为依据，确定被评估资产的现行市价。所依据的的价格标准是现行市价。–（二）重置成本法•按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗和贬值来确定资产的现行市价的方法。所依据的价格标准是重置成本。–（三）收益现值法•把未来一系列的预期收益流全部折现成现值，加总求得评估值。所依据的价格标准是收益现值。–（四）清算价格法•清算价格是指企业破产或清算时，在规定的时间内以变卖企业资产的方式来清偿债务、分配剩余权益状态下的非正常成本价格，一般低于资产的重置成本，更低于市价。依据的价格标准是清算价格。–（五）历史成本法•它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧，得到该项资产的帐面残值，即该项资产的现行市价。依据的价格标准是历史成本。第二节现行市价法•一、基本思路（对比）–把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对比，通过减去累计折旧的方法得出被评估资产的现行市价。•二、现行市价法的前提条件和适用范围–前提条件•市场成熟（不存在市场分割）、参照资产易于搜寻、参照资产的技术指标易于观察和处理、参照资产与被评估资产在技术指标和性能等方面相同或相近–适用范围：单项生产要素的评估•三、影响现行市价的基本因素–（一）资产的固有价值–（二）供求关系–（三）质量因素–（四）成新率•四、现行市价法的评估方法–（一）市价折扣法•以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额，从而得到被评估资产的现行市价。•评估公式为：被评估资产的现行市价＝相同的全新资产的市价－应计折旧＝相同的全新资产的市价－（相同全新资产市价－残值）×已使用年限/法定使用年限•【例】甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一套，规定使用年限为15年，已使用4年，要求按现行市价法进行评估作价。经调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计残值为12000元。应用市价折扣法评估资产时，应当注意的问题是：•（1）参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产；•（2）如果市场分割使参照资产有几个不同的价格时；•（3）要被评估资产有无非正常损耗；•（4）已使用年限为实际已使用年限，它与名义使用年限的关系为：实际已使用年限＝名义使用年限×开工率•（二）市价比较法–市价比较法是指在资产市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但在市场上可以找到类似的资产作为参照资产，以类似资产的成交价格为基础，再对差异因素做必要调整，从而确定被评估资产的现行市价。–评估公式为：现行市价＝[相似全新资产市价－（相似全新资产市价－残值）×已使用年限/法定使用年限]×调整系数K•影响K值的主要因素是：–1、时间因素–2、地域因素–3、资产的功能ABC•【例】如上例中，目前市场上没有全新相同的设备，但有类似设备，全新价格为70000元，预计残值7000元。通过比较两者的性能、使用设备、技术水平等因素后确定的调整系数为1.7。则被评估资产的现行市价是多少？•（三）物价指数法–用物价指数来调整被评估资产的帐面价值，从而求得资产的现行价格。–评估公式为：现行市价＝帐面原价×评估日定基物价指数－差异贬值•五、现行市价法的评估程序–1、确定被评估资产–2、确定评估指标–3、整理资料，并验证其准确性–4、选择适当的参照资产–5、用定性或定量方法分析并调整差异，综合考虑各种因素，确定调整系数K–6、计算得出结果–7、结合其他方法，检查是否符合实际情况，如果需要，还要进行必要的调整第三节重置成本法•一、基本思路评估的基本公式为：现行市价（评估价值）＝重置成本－有形损耗－无形损耗＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值•二、重置成本法的特点及分类–（一）重置成本法的特点•1、考虑因素比较全面。•2、适用性强。–（二）重置成本法的分类•复原重置成本法按照现行市场价格，使用与被评估资产相同的、相同的设计标准、相同的建造或制造生产，达到其原有功能及技术性能指标要求，从而重置一个全新状态的被评估资产所需的全部成本。•更新重置成本法按照现行市场价格，使用现代材料，根据现代设计原理和标准，建造或购买一个与被评估资产具有相同功能的全新资产所需支付的全部成本。•三、重置成本的确定–（一）加和分析法•也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置资产分成若干组成部分，先确定各组成部分的现时价格，然后加总得出被评估资产的重置成本。•1、直接成本：构建全新资产的全部支出中可直接计入购买成本的支出。•2、间接成本：如购置资产所发生的管理费、总体设计制图费、前期准备费、维修费等。1）工作量比重法2）直接成本比例法•【例】某企业5年前购置一台C616车床，原购置费190000元，运杂费1500元，直接安装费1200元（其中，原材料600元，人员工资600元）据统计分析，这台机床安装成本的间接成本为每元人工成本的0.85倍。又据市场调查，该种机床现行购置价格230000元，运杂费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料1000元，人员工资成本800元），间接成本平均为其直接成本的0.9%。这台机床的重置成本是多少？–（二）价格指数法•也叫趋势法，它是根据已掌握的同类资产历年的价格指数，找出被评估资产价格变动方向、趋势和速度，推算出原购置日期和评估基准日的价格指数，再据以计算被评估资产的重置成本。•计算公式为：C=(I1/I2)C0其中，C为重置成本，I1为评估基准日价格指数或分类价格指数，I2为被评估资产原购置时间价格指数，C0为被评估资产原值。–（三）成本生产能力关系法•相互关系为：重置成本（甲）/重置成本（乙）＝[生产能力（甲）/生产能力（乙）]X•式中的生产能力也可以是产量。其中x是规模经济效益指数【例】被评估资产甲生产能力为600000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x取值0.7，求被评估资产的重置价格。–（四）统计分析法•统计分析法是用统计学原理来估算资产重置价值的一种方法，它一般用于企业整体评估。1、把全部固定资产按有关规定或一定规则划分为若干类别。2、在各类资产中抽样选择代性资产，运用上述方法估算其重置成本。3、依据代表性资产的重置成本与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数。评估公式为：K=R/R’其中，K为重置成本与历史成本的调整系数，R为某类抽样资产的重置成本，R’为某类抽样资产的历史成本。4、根据K值计算被评估资产的重置成本。•评估公式为：被评估资产重置成本＝∑某类资产帐面历史成本×K•四、有形损耗的确定–（一）有形损耗•有形损耗也叫有形贬值或物质损耗，是指由于机器、厂房、设备、原材料等资产由于在使用中的磨损或暴露于自然环境造成的侵蚀而引起的资产价值的损失。–（二）决定有形损耗的因素1、使用时间2、使用率3、资产本身的质量4、维修保养程度–（三）有形损耗与折旧–（四）有形损耗的确定方法•观察法、比率法和直接价值法。•观察法–也叫成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的主要实体部分进行技术鉴定，或通过向资历较深、有经验的工程技术人员或操作人员咨询来确定其损耗程度，再与同类或相似全新资产进行比较，判断被评估资产的成新率，从而估算其有形损耗。–重置资产有形损耗＝重置成本×（1－成新率）–两种方式•一种是总体观察法•另一种方式是加权平均法•【例】某工业企业有三条生产线，各生产线占总成本的比例分别为10％、40％和50％。经对各条生产线的分别观察，有形损耗率分别为：30％、10％和20％。则三条生产线的总体损耗率为：•比率法–通过确定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使用年限的比率来确定资产的有形损耗率。–有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限/(已使用年限＋剩余使用年限)当资产在使用过程中有更新的情况时，注意要用加权投资年限来代替已使用年限。加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本其中，加权更新成本的权数为从更新日到评估日的使用年限，即：加权更新成本＝更新使用时间×更新成本【例】某资产构建于1968年，于1979年、1985年和1989年做过三次技术改造，1991年对该资产进行评估，有关数据如下：1968年构建时成本为15万元，三次改造成本分别为8万元、4万元和3万元，求该项资产的有形损耗率（该项资产预计1999年报废）。加权更新成本的计算•加权投资年限＝471/30=15.7年•剩余使用年限＝1999－1991＝8年•有形损耗率＝15.7/(15.7+8)=66.24%•直接价值法也叫修复费用估算法，它是通过确定被评估资产恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定该资产的有形损耗。它一般适用于可以恢复功能的资产。【例】某工业企业有一台大型设备，复原重置成本为300万元。通过和技术人员交谈，得知该设备的某些零部件需要更换，整个维修费大约为30万元。该设备1989年1月1投入生产，评估基准日为1999年1月1日。预计修复后该设备至少还可以使用15年。确定其有形损耗率。•计算：A．该设备的零部件的更换，属于可补偿的有形损耗：•扣减有形损耗后的复原重置成本＝复原重置成本－可补偿的有形损耗＝300－30＝270万元B．利用使用年限法估算设备的不可补偿的有形损耗：•不可补偿的有形损耗率＝（已使用年限/总使用年限）×100％＝[10/(10+15)]×100%=40%•不可补偿的有形损耗＝扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本×不可补偿有形损耗率＝270×40％＝108万元C．求综合有形损耗率•综合有形损耗率＝（可补偿有形损耗＋不可补偿有形损耗）/复原重置成本＝138/300×100％＝46％•五、无形损耗的确定–无形损耗是由于科学技术的不断发展和技术水平的不断提高而导致的资产贬值。–一般将无形损耗分为两类，即功能性损耗和经济性损耗。–（一）功能性损耗的确定•1、功能性损耗产生的原因•2、确定功能性损耗的思路计算公式为：R=（1－x）{}R为功能性损耗。Ct为被评估资产每年比新资产增加的营运成本，x为所得税率，n为剩余年限，i为贴现率。=+ntttiC1])1/([–（二）经济性损耗的确定经济性损耗是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。经济性损耗的产生原因是：•（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致资产开工不足；•（2）原材料供应不畅，导致开工不足；•（3）原材料成本增加，导致企业费用直线上升；•（4）在通货膨胀情况下，国家实行高利率政策，导致企业负担加重；•（5）国家产业政策的变动；•（6）环境保护；•（7）其他原因。•经济性损耗的计算方法是：经济性损耗＝重置成本[1－（现有能力/应有能力）x]•上述公式为经验公式，其中x的取值一般在0.5～0.9之间。•六、成新率及其确定–（一）成新率的含义成新率＝资产的尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100％–（二）成新率的评估方法•1、经验估算法•2、剩余年限法:成新率＝（法定使用年限－已使用年限）/法定使用年限×100％•3、价值法:成新率＝[1－(恢复原功能所需整修费/资产原值)]×100％•4、折旧法:成新率＝[1－(已提折旧＋预计残值)/资产原值]×100％•七、重置成本法的适用范围–（一）适用范围•通货膨胀•社会技术进步•技术更新或改造•折旧与自然损耗不吻合•账面历史成本失实–（二）前提条件•可比性、再生或复制性、贬值性•八、重置成本法的评估程序确定被评估资产确定已使用年限、尚可使用年限、总使用年限确定重置成本确定有形、无形损耗评估初步结果无错误？评估结果YESNO•九、重置成本法评估举例•【例】某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其他数据包括：•（1）通过细节分析，如重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。•（2）该生产线10年前构建，预计还可使用15年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用20名工人，每人每年工资2500元，所得税率为55％，折现率取10％。由于市场疲软，该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到80％。•求：该生产线的重置成本、功能性损耗、经济性损耗、无形损耗和现行市价。•计算公式为：（1）A．重置成本＝14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元B．功能性损耗R＝17.1万元（i＝1，……15）C．经济性损耗＝602[1－(80/100)x]=90.3万元。（取x=0.7）D．无形损耗＝功能性损耗＋经济性损耗＝17.1+90.3＝107.4万元E．有形损耗＝602×10（10+15）＝240.8万元（2）现行市价＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗＝602－240.8－17.1－90.3=253.8万元第四节收益现值法•一、收益现值法的基本思路–（一）基本思路•把被评估资产的预期收益流通过适当的折现率进行折现，从而转换为被评估资产价值的一种资产评估方法。•基本思路就是将收益视为资产价值，对资产未来能产生的收益流进行折算。•收益现值法是指“将被评估资产剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基础日的现值，以此估算资产价值的评估方法。”•收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的现行市价＝该资产预期收益现值总额•条件主要是：–（1）被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经营的能力并不断获得收益，企业的非经营性资产，如附属学校的资产、医院的资产、职工的福利住房等都不能采用收益现值法评估；–（2）被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币额来表示；–（3）影响被评估资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现在折现率和资本化率中。•（二）两个核心概念：资本化和资本化率–资本化是指投入资本的回收过程。–资本化率是指收回投资的速度，即每年按多大比率收回投入资本资本化率＝资产年收益/资产价格折现率与资本化率的联系•联系–（1）两者都是反映投入资本回收状况的经济指标，即都是将未来资金或收益换算成现值的比率；–（2）两者的确定都有相同的依据，都要参考银行利率，并考察物价指数、通货膨胀率，都需要考虑风险溢价因素以补偿投资者所承担的风险。•区别–（1）从时间上看，折现率一般用于一系列有限时间内的现金流（或收益流）的变现，而资本化率则应用于永续现金流（或收益流）的变现，换句话说，即资本化是永续性的折现，折现是有限时间的资本化。–（2）从变现的性质来看，未来预期收入折现后，变为现实的货币收入；未来预期收入资本化后，现时投资成为增值后的价值。•假定各年预期收益是稳定的，则收益与现值的关系可用公式表述如下：P=A其中，P为收益现值，A为相等的年预期收益额，n为预期收益年限，r为折现率。•如果各年的预期收益不稳定，则两者的换算关系如下：P=其中，Rt为第t年的预期收益或净现金流量。=−+nttr1)1(=−+ntttrR1])1([•二、运用收益现值法应遵循的基本原则–（一）最高限价原则–（二）最多获利原则–（三）资本保值增值原则–（四）损失补偿原则•三、收益现值法的评估方法–（一）评估前的准备工作•1、确定企业未来收益额•2、确定资产评估采用的折现率•3、确定资产评估采用的资本化率–（二）评估计算公式•1、资产的生产经营期限为有限年限P＝A其中，n为资产进行生产经营的有限年数。=−+nttr1)1(•【例】某企业尚能继续经营6年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元（设折现率为8％），则6年内收益现值总额为：•2、资产的生产经营期限为无限年限–（1）年金法•年金法适用于未来各年预期收益都相等的情况，评估公式为：评估值即现行市价＝A/i其中，i为资本化率，A为未来一系列年份的预期收益，而且都相等。【例】如上例，假设该企业将持续经营下去，预期年收益为900万元，现转让，则其评估值可以计算如下：评估值＝900/8％＝11250万元–（2）分段法•分段法适用于未来预期收益高低不等，且没有明显稳定增长趋势的情况。处理办法是以若干年为界，对各期分别确定折现率，折算成各期第一年的现值，最后再折算成目前的现值，再将各期现值加总，即可求得评估值。–（3）增长率法•P＝•增长率g固定时P＝=A0(1+g)/(r-g)其中，A0为期初的资产收益，g为资产收益的增长率，r为资本化率。=−+ntttrA0])1([=−++ntttrgA00])1()1([•四、资本化率的确定–（一）市场类比法•资本化率＝资产年收益/资产价格•但同时还要考虑利率因素：利率＝利息/本金。–（二）比较推定法–（三）构成分析法•五、收益现值法的优缺点•六、收益现值法的评估程序确定被评估资产分析企业生产经营和财务方面的基本状况确定企业未来年份的收益确定折现率、资本化率计算评估结果可行否？评估结果YESNO第五节清算价格法和历史成本法•一、清算价格法–（一）清算价格法的基本思路•所谓清算价格，是指企业由于破产、清算或其他原因，要求在一定期限内将企业全部或部分资产变现，于是，在企业清算日之内预期出卖资产可收回的快速变现价格。•其他原因是指有的国家规定企业的存在有一定的年限，到期时需解体清算，或重新注册方可继续营业。或者若干公司为开发某一项目而成立项目有限公司，项目结束时公司也就结束。–（二）清算价格法的适用范围•1、企业破产。•2、抵押。•3、清理。•4、其他必须采用清算价格法进行评估的资产业务。–（三）清算价格的决定因素•1、清算的形式：是否丧失处置权•2、公平市价•3、清算拍卖时限•4、清算费用•5、债权人处置资产的方式•6、参照资产的市场价格–（四）清算价格法的评估方法•1、整体评估法•2、市价折扣法•3、模拟拍卖法•二、历史成本法–资产现行市价＝资产原始价值－按资产原始价值提取的累计折旧额–应用前提：通货膨胀低，购进不久的资产【例】某企业需评估某专用设备价值。该专用设备于评估前一个月购进，购进价格为10万元，运杂费（包括运输保险费）共计8000元。则现行市价是多少？第六节价格匹配原则和几种资产评估方法的比较•一、资产业务与资产评估的价格匹配原则资产业务一般适用的价格标准和评估方法•二、几种评估基本方法的程序比较历史数据财务清点历史成本法市场数据因素修正现行市价法历史数据收益预测收益现值法确定成新率确定成新率成本价格市场价格收益价格评估结果的比较和运用•图3－4三种资产评估基本方法的程序比较