枢纽经济及典型商业案例分析

►CodeofThisReport[1]枢纽经济及典型案例分析枢纽，其英文解释为“终端（terminal）”，即当运输对象使用某种运输工具沿某路线到达车站，需要换乘或转运时，该站能满足运输对象改用其他交通工具或沿其他路线运行的需求。“枢纽经济”就是围绕交通枢纽形成的经济圈。城市枢纽经济反映了一个城市成长过程中工业化与现代化的程度以及城市可持续发展的综合水平。 CodeofThisReport[2]►枢纽经济CodeofThisReport[3]商业中心强化办公区域集中周边中小户升温居住郊区化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温辐射范围增加居住群体扩大城市边缘城市中心枢纽运营支撑支撑►枢纽经济的作用 城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大CodeofThisReport[4]►枢纽经济的共性 第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟， 适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开 发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强 度很高（veryhigh)。 第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可 以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的 备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功 能；开发强度较高（high)。 第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟 以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况 可以发展多种功能，开发强度取决于地块以及开发。CodeofThisReport[5]►枢纽项目分类枢纽分类概念类型特点A市内外“路路通”门户型以航空、铁路等大型对外交通设施为主，配套设置轨道交通车站、地面公交站、社会停车场、出租车营运站等市内交通设施，共同形成大型市内外综合客运交通枢纽。B公交轨道“一站换乘”中心型以轨道交通车站为主，结合地面公交站点、出租车营运站、社会停车场和长途客运站等其他交通设施，共同形成的大中型综合客运交通枢纽。B类枢纽主要分为两类：B1类，以三线及三线以上轨道交通换乘站为主体的大型枢纽；B2类，以一线或二线轨道交通站点为主体的中型枢纽。C停车坐公交进城副中心型以轨道交通、地面公交和机动车换乘为主体的停车换乘(P&R)枢纽。中心城用地紧张、交通负荷重，因此规划在城乡结合部、靠近主要公路和轨道交通站点，同时设置大中型社会停车场，起到适当截流进城机动车、引导换乘公交的作用。D多条公交线始末站汇集社区型以多条地面公交换乘站点为主体的小型枢纽。通常是距离轨道交通站点较远的、多条常规公交线始末站集中布局而形成的枢纽。上海南站人流量大， 过往人流以外来旅客和本地交通换乘为主， 消费者大多为旅客、上班族及周边的居民。 CodeofThisReport[6]►（门户型）借鉴案例上海南站 上海南站为火车站、长途汽车站、公交 站、轨道交通等主要交通的汇聚点，商业 总营业面积约7万㎡左右。区域楼层业态主力店南广场地下一层运动服饰、休闲服饰、家居、银行…Jack&Jones、Nike360、Adidas、三叶草、G-2000、TONYWEAR、工商银行、星巴克…地下二层餐饮味千拉面、棒约翰、巴贝拉、禾绿寿司、麦当劳、肯德基…北广场地下一层女装、珠宝首饰、家居、餐饮…ONLY、TeenieWeenie、Ochirly、麦当劳、肯德基、DQ冰激凌…地下二层女装、美容、饰品…VEROMODA、BabyFox、Jwssimoda、Etam…CodeofThisReport[7]通道零售商业——结合通道，街区型布置， 快速消费，方便旅客。上盖综合开发——餐饮、购物、休闲娱乐； 商务办公、会议、酒店住宿 （对交通便捷的需求）。►（门户型）借鉴案例上海虹桥综合交通枢纽虹桥枢纽的四大交通设施：机场、磁浮列车、高铁、地铁；商业呈现出多元化和复合化的特征，商业业态以餐饮购物、休闲娱乐、 旅游观光、休息住宿等业态为主。CodeofThisReport[8]商业业态以零售、餐饮、配套服务为主，消费客 群多为长途客运及过往游客为主。►（门户型）借鉴案例日本京都火车站 京都火车站是京都最主要的大型休闲购物中 心、聚会场所之一，总体量23万㎡；40%10% 10%20% 20%日本京都火车站业态配比零售餐饮休闲娱乐配套服务CodeofThisReport[9]►（门户型）借鉴案例日本京都火车站 功能布局：剧院、博物馆、大型百货、五星级酒店、警务所……CodeofThisReport[10]►（门户型）借鉴案例日本京都火车站 西楼——西楼地下2层到11层都是伊势丹购物中心。 1至9层分出近一半面积作停车场用，结合建筑外形，形成了购物中心独特的坡道式动线。CodeofThisReport[11]京都格兰比亚大酒店京都剧场►（门户型）借鉴案例日本京都火车站 东楼——东楼由京都剧场与京都格兰比亚大酒店组成。 京都剧场位于东楼2-6层，另2到15层为一家539间客房的五星级酒店——京都格兰比亚大酒店。CodeofThisReport[12]14小结 从区位来看，门户型枢纽商业体，多位于高铁站、 机场旁，是城市的形象展示窗口。 2 从体量来看，门户型枢纽商业体量均在7万㎡ 以上。 3 从业态结构来看，零售、餐饮、服务为主，休 闲、娱乐类业态较少。从客群来看，主要消费客群为长途客运、过往游客为主。►（门户型）借鉴案例CodeofThisReport[13]•总体定位：一站式综合ShoppingMall•形象定位：时尚、生活、活力•主题定位：都市新坐标，消费新导向•客群定位：白领、学生、普通消费人群•档次定位：中高端•概念定位：综合型休闲生活区、便捷快速的消费体 验、新潮时尚品牌汇聚地、打造商圈餐饮航母；►（中心型）借鉴案例上海龙之梦购物中心 龙之梦购物中心地处上海长宁路，轨道2号、3号、4号线交汇点， 项目处于长宁区中山公园商业中心内，是上海西区重要交通枢纽， 日客流量超过50万人次。项目基本信息位置上海长宁路1018号建筑面积32万㎡商业面积22万㎡商业类别购物中心物业组合B3、B4地下停车库B2-F9购物中心（22万㎡）甲级写字楼（2.4万㎡）五星级酒店（4.4万㎡）CodeofThisReport[14]►（中心型）借鉴案例上海龙之梦购物中心 业态布局：CodeofThisReport[15]商业业态——以休闲、儿童、配套、购物、餐饮为主；消费客群——以区域办公人群及当地居民为主要消费客群。►（中心型）借鉴案例新加坡多美歌地铁站 多美歌地铁站是新加坡地铁南北线及东北线交会的换乘站， 是新加坡唯一一座三线交会的地铁站； 地铁上盖的商业物业为新加坡购物广场，是新加坡人和游客 喜欢光顾的地方。15%20%40%20%多美歌业态配比 5%休闲儿童配套购物餐饮CodeofThisReport[16]项目主要包括24栋写字楼建筑，5家购物中心，1家百货公司，1个体育和健康中心，2个会议宴会中心，2个轻轨站，1个金丝雀码头地铁站，1个8公顷的景观公园和5个公共停车场，其中办公物业占到了87%，占据绝对主导地位，而其他业态则处于相对从属地位。►（中心型）借鉴案例英国金丝雀码头CodeofThisReport[17] ►（中心型）借鉴案例加拿大蒙特利尔地下城蒙特利尔地下城位于加拿大蒙特利尔威尔玛丽区地下， 总面积达400万㎡，步行街全长30千米，连接着10个地铁车站、2个火车站和 一个长途车站；以购物、住宿、金融、服务为主，消费客群以周边办公人群及过往游客为主。CodeofThisReport[18]►（中心型）借鉴案例英国金丝雀码头CodeofThisReport[19]14小结 从区位来看，位于人流旺盛的城市成熟中心地带。 2 从体量来看，中心型枢纽商业体量巨大，大多 项目为10万㎡以上的城市综合体项目； 3 从业态结构来看，中心型枢纽商业涵盖业态丰 富，零售、餐饮、休闲、儿童等全业态；从消费客群来看，城市各区域年轻消费客群、家庭消费客群。►（中心型）借鉴案例 小结CodeofThisReport[20]►（副中心型）借鉴案例上海莘庄综合交通枢纽站 莘庄综合交通枢纽站位于莘庄闵行区，总用地面积约11万平方米，上海第一个真正意义上的TOD项目，以科学的视角充分挖 掘交通枢纽用地价值，以公共交通为导向，以轨道交通换乘站及其核心商业为中心，以5-10分钟步行时间为半径，建造出地 上、地下共计70万方，集出行、工作、文化、教育、居住、休闲等为一体的新一代城市综合体; 根据规划，该项目横跨地铁1、5号线莘庄站南、北广场，为市政、公共服务、商业、办公、居住综合性开发项目。核心功能:公共交通枢纽配套主导功能:商业商务服务配套辅助功能:城市居住功能配套CodeofThisReport[21]5A智能双塔办公楼+五星级国丰酒店+国际公寓+时尚购物中心+交通枢纽中心►（副中心型）借鉴案例北京东直门综合交通枢纽暨东华广场王府井商 圈第二使馆街第三使馆区燕沙商圈企地铁2号线业总部大道•每天约80万人流量；•机场快轨约16分钟到；•达首都轨迹机场地铁；•2号线和13号线交汇；•城市中心巴士总站；•2550个地下停车位。国贸中心位于北京主要干道二环路，涵盖地铁、公交和其他地面交通工具， 乘坐机场快轨，抵达北京首都国际机场仅需16分钟。60万㎡的国盛中心〃北京〃东直门，坐拥亚洲最大的交通枢纽，是不折不扣的地标性建筑群。香港九龙站占地1.34万平方米，周边地区融汇了密集的基础设施、多层立体的商务设施以及一个多向链接的超级交通城枢纽。 CodeofThisReport[22]►（副中心型）借鉴案例香港特区九龙站 香港九龙站是一座规模宏大的超级交通城， 展示了交通系统与城市链接的新模式，不仅建构了立体化的超级交通系统， 同时，将其与城市生活进行多向链接，成为香港的这个繁忙都市的活力象征与新的生长点。在地下层，机场快速和东涌线在不同的层面分 开，公用一个垂直联系作为直接换成； CodeofThisReport[23]►（副中心型）借鉴案例香港特区九龙站 三维城市—— 不同层面，不同功能商业业态及构成比例配套服务,休闲、娱10乐,10零售,50餐饮,30首层部分架空使地面用于机动车和行人交通；主要车行交通安置在地面层，使得车辆易从周围的街道进入并方便游客到达地下车站；该层包括出租车、停车场、公共汽车站等；一期+三期+HomeSquare： •规模：由一期、三期及HomeSquare组成，超过1000个停车位、总面 积约20万平方米，集购物、饮食及娱乐设施于一体，是新界区最繁闹兴旺 的大型购物商场之一。商是全港数一数二的一站式购物商场之一。 CodeofThisReport[24]►（副中心型）借鉴案例香港沙田新城市广场 强调交通无缝接驳，将轨道交通、道路系统所带来的人流最大可能引进商业内部； 强调商业经营主题性与驻客性，通过合理的业态分配创造最大的商业价值。基础信息：开发商新鸿基地产地处位置港铁沙田站，属于于沙田火车站上盖物业，交通十分方便。CodeofThisReport[25]商场规划与轨道交通、道路交通相结合，强调交通无缝接驳 •香港九铁和大埔高速公路从新城市广场一层穿过，商场底层是巴士总站，共有三十多条巴士线路 途径或以该处为总站，通达全港各地，包括观塘，青衣，华富，上水以及机场。此外，亦有十多 条小巴线路驶经该地。将轨道交通、道路系统所带来的人流最大可能引进商业内部。•以休闲娱乐设施规划聚焦人气：沙田新城市广场内一个史 鲁比户外游乐场，以及UA戏院，吸引大量人流驻足。►（副中心型）借鉴案例香港沙田新城市广场 业态分布特点： •国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店。CodeofThisReport[26]►（副中心型）借鉴案例 小结 从区位来看，大多位于城市中心商圈外围，或者新小结 兴城市区域。 从业态结构来看，以零售、餐饮、服务为主，2 休闲、娱乐为辅助业态； 从客群来看，主要消费客群为周边商务办公人 群、区域常住居民及过往游客为主。 13CodeofThisReport[27]•总体定位：城南—新干线•形象定位：集零售、餐饮、娱乐休闲、住宿于一体的综 合型交通配套服务项目•主体定位：多功能区域级生活中心•档次定位：中档为主，逐渐提升•客群定位：周边辐射1公里内的社区居民、每天往返于 枢纽站的乘客、追求时尚一族、学生、企人员►（社区型）借鉴案例北京宋家庄交通枢纽 宋家庄交通枢纽位于南三环到四环间，集轨道交通、长途客运、市区 公交于一体，日客流量约30万人次； 宋家庄总建筑面积5.26万㎡，其中，商业面积15000㎡（地上约8700 ㎡，地下约6300㎡） 休闲便利 商业 26%餐饮28% CodeofThisReport[28] 公联自留 20%快捷酒店 26%商业业态占比餐饮、休闲、便利店、快捷酒店为主。 四层 三层 二层 一层 夹层 负一层►（社区型）借鉴案例北京宋家庄交通枢纽 商业业态以楼层业态四层快捷酒店、大型酒楼三层二层品牌连锁快餐、便利店、银行…一层夹层桌球、网吧等休闲业态负一层便利店、时尚精品服装、饰品店、礼品店、化妆品…CodeofThisReport[29]GOTOMALL原名叫“江南客运站地下购物中心”GOTOMALL是位于客流量很大的首尔高速巴士客运站旁的地下商街，直接连接地铁3、7、9号线的高速巴士客运站地铁站，与附近的CentralCity、新世界百货店形成江南地区的大型商业购物区。10%5%10% GOTOMALL业态配比 10%20% 45%精品零售餐饮便利店礼品家居饰品配套服务►（社区型）借鉴案例韩国江南客运站GOTOMALL GOTOMALL东西长880米，总面积达3万2000平方米，有630个店铺，是首尔地区规模较大的地下商街， 主要销售服装、鞋子、首饰、箱包、小饰品等时尚商品和杂货、寝具、家具、花饰等常见的生活家居用品。 根据商品种类的不同可分为“一区(WestZone)”、“二区(GoToZone)”和“三区(EastZone)”。一区、二区三区►（社区型）借鉴案例韩国江南客运站GOTOMALL 功能分区：一区西部区(WestZone)、二区转到区(GoToZone)、三区东部区(EastZone) •一区和二区的一些细微差别在于，二区卖的服装风格偏年轻化， 化妆品店中品牌化妆品店居多；一区的服装店则偏中年化，手机周边产品商铺要比二区多。 •三区主要销售杂货、寝具、陶瓷、家具、花饰这些常见的生活家居用品。消费客群：以周边常住居民及区域年轻时尚消费人群为主，外来消费客群为辅。 CodeofThisReport[30]CodeofThisReport[31] 2% 3%3% 2% 5%10% 18% APM业态配比5% 27% 25%精品零售餐饮休闲个人便利店美容礼品影音娱乐配套服务►（社区型）借鉴案例香港创世纪之城第五期——APM APM（创纪之城5期）， 是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场 （故大部份店铺的营业时间直至凌晨,甚至通宵营业）， 创纪之城位于香港九龙观塘区， 是新鸿基地产旗下一系列甲级商业大厦及商场； 330万平方尺写字楼及60万平方尺商场， 是观塘这个东九龙工业区中最大型的商业项目。 创纪之城共分六期，APM属于其第五期。总体量(㎡)124500商业面积(㎡)58550商业比例47%商业层数11层经营种类写字楼及商场商业与写字楼布局关系写字楼位于商场正上方写字楼安排楼层在地面五层,商场的四层写字楼大堂与商业互动性结合紧密位于该站体地面层的大巴窑 公共汽车换乘站可以实现公 共汽车和地铁之间的换乘。整个综合体不但实现了不同 交通方式的换乘，集聚了大 量人流。该区域设有一些教育、家政 服务、个人健康护理等机构 和休闲娱乐设施。 CodeofThisReport[32]图：大巴窑镇中心综合开发模式示意（立面） 图：大巴窑镇中心 综合开发模式示意 （立面）►（社区型）借鉴案例新加坡大巴窑 大巴窑是新加坡最早的公共居民区之一，区域内常住人口众多。 大巴窑车站是以地铁车站、公交总站，集成办公、商业，进行综合开发的项目。 整个综合体有约1.7万㎡ 的商业空间，提供了银 行、餐饮、超市等服 务，商业区上面是办公 区。CodeofThisReport[33]14小结 从区位来看，位于高密度成熟居住板块。 2 从体量来看，社区型交通枢纽型商业以2-6 万㎡体量为主。 3 从业态结构来看，以零售、餐饮、服务、休 闲、娱乐为主要业态。从消费客群来看，周边常住居民、交通流动为主。►（社区型）借鉴案例 作为社区型的城市交通枢纽站点， 其物业商业的功能属性，主要体现为生活购物、生活快销、日常快销等， 着重凸显的是其“便捷”优势，人流“汇聚”资源。CodeofThisReport[34]►案例启示交通枢纽商业其主要特征现为，人流聚集度高，疏散速度快！不同的交通枢纽因分布区位不同，其定位、业态形式以及辐射客群也会有所不同，与各类交通形式联系程度的不同，也将直接影响到商业项目所采用的具体形式；站厅内的商场与上盖物业在侧重点上会有明显区别，站厅的商业在于满足“乘客”的消费需求，而上盖物业则是面对以“乘客”为基础的商业顾客，因而需要采取不同的商业组合。