1邓雯、董秋辰、金华媛、李峥

1邓雯、董秋辰、金华媛、李峥 1(邓雯、董秋辰、金华媛、李峥 小组成员 姓名 学号 邓 雯 600420601126 董秋辰 600420601127 金华媛 600420601129 李 峥 600420601130 案例一:北京昌平法院审理首起运用物权法维权案件 沈先生9年前在昌平区购买了6套二手房并拿到了房产证。今年9月初，因原房东获罪，这些房屋被法院认定为原房东的财产而查封拍卖。沈先生随即起诉拍卖公司要求赔偿。昨天，昌平法院开庭前，沈先生追加新实施的物权法为依据进行审理，这也是北京市法院受理的首起运用物权法维权的案件。 60岁的沈先生是名个体户。1998年，他花120万元从朋友闫某处低价购得6套昌平镇永安里小区的房屋，次年6月拿到了这6套房屋的产权证。今年9月初，北京中佳信拍卖有限公司忽然找上门，赶走这6套房屋里的租户，并在9月底将房屋先后拍卖。 自己合理购买的房屋无故被查封拍卖，房主沈先生感到莫名其妙。拍卖公司答复称，上述房子卖主闫某于2002年因非法经营罪和行贿罪被石家庄中级人民法院判处了有期徒刑。在没收财产的过程中，法院认定沈先生的6套房屋属于闫某财产，因此委托拍卖公司进行拍卖。9月底，沈先生将中佳信拍卖公司诉至昌平法院。昨日开庭前，沈先生要求追加10月1日开始实施的物权法第4条和第64条，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、“私人对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权”，为依据进行审理。 沈先生认为，自己是这6套房产的所有权人，北京中佳信拍卖有限公司无权侵占自己的房产，更无权拍卖该房产。他起诉要求拍卖公司停止侵权，从自己家中搬走，停止拍卖房屋的行为，并赔偿因此造成的一切经济损失。 昨天，本案因被告传票未及时送达而延期审理。中佳信拍卖公司的李冰(音)先生告诉记者，该公司还未收到本案传票，他们是受石家庄中级人民法院委托拍卖沈先生诉争的房产。 沈先生表示，如果告拍卖公司无法收回自己的财产，他将考虑追究石家庄中级人民法院的相关责任，并申请国家赔偿。 专家说法 :《物权法》主要起草者之一、中国人民大学法学院院长王利明教授:《物权法》第4条、第64条并不新，我国原有的《民法通则》中也有相关规定，由于它们均涉及到物权，故在《物权法》中也予以列明。沈先生这种情况应适用于《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回„„”但该法条目前争议比较大，还待最高法出台相应司法解释，而且石家庄中级人民法院的判决书并未列明这6套房屋是否属于闫某的非法所得或赃物。 案例二: 交完停车费没有停车位 业主告物业公司违约收费 房山法院也受理了该院首起基于物权法产生的小区车位服务合同纠纷案 件。 原告小文(化名)诉称:今年9月14日，他与北京昊远隆基物业管理有限公司订立了停车泊位服务协议。根据协议，物业公司在他居住的小区内为他的机动车提供停车位，每月150元，停车期限自2007年9月14日起至2007年10月13日止。但物业公司签订停车泊位服务协议收取了服务费后，并没有提供停车泊位，他的车只能停放在小区内的道路和空闲场地内。 小文认为，根据《物权法》第73条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有”的规定，物业公司收取了服务费后，没有给自己提供停车泊位，自己的车实际停放地应属于他与小区其他业主共有的小区内的道路和空闲场地，因此要求物业公司返还停车泊位服务费、车卡成本费，共计170元。 目前，房山法院已经受理了此案。 专家说法 :王利明教授:《物权法》第73条明确适用于该法正式实施后进行规划的小区。在该类小区里，开发商、物业无权处置已规划好的道路、绿地等公共场所。而该法条对于今年10月1日前进行规划处置的小区用地是否有约束力，目前尚不明确，也有待最高法出台相应司法解释。 案例三:小区绿地变成大卖场 较真的业主一审败诉 24日，同乐花园小区的王女士和另外两位业主，因小区绿地摇身变成大卖场与开发商对簿公堂。郑州金水区法院对这起案件审理后，作出一审判决:开发商提供的宣传彩页属于广告性质，不是合同内容，同时王女士等在,,,,年郑州市城市规划局对该小区的建设规划许可前进行公示期间，未提出异议，该规划已经规划局在公示期满后下发许可证予以批准。故原告的要求法院不予支持。 业主起诉:买房是看中了彩页上的宣传 王女士手中的彩页，是同乐花园小区的宣传彩页，房产位于郑州市东风路。当初购房时的宣传彩页显示，同乐花园的北大门很气派，大门东西两侧有十几亩的绿地，还有很大的活动空间。“基于开发商的宣传彩页和不改变宣传彩页规划的承诺”，她最终决定于,,,,年,月份，购买了同乐花园的一套房产。“,,,,年春节前，开发商不顾我们全体业主的反对，把小区北门的绿地毁掉，并在西侧强行施工，进行所谓的商场建筑开发。”据王女士介绍。 去年,月,,日，王女士将开发商诉至金水区法院，要求恢复宣传彩页中同乐花园北大门及院内绿地原状，并支付违约金,,万元。同时，同乐花园小区业主王某、李某等也以相同理由，将开发商诉至法院。 法院判决:宣传彩页不属合同约定内容 法院审理认为，王女士等与开发商签订的《商品房销售合同》中，没有标明关于王女士等诉请中的北大门及绿地的合同约定，王女士等提供的开发商,,,,年制作的宣传彩页属于广告性质，不是合同内容。另外，开发商提供的郑州市城市规划局批准的该小区规划总平面图中，也没有王女士等诉请中的北大门及绿地的相关明确规定。 王女士等在,,,,年郑州市城市规划局对该小区的建设规划许可前进行公示期间，也未提出异议，且该规划已经该局在公示期满后下发许可证予以批准。故王女士等人的要求没有合同依据。故对王女士要求判令被告支付原告违约赔偿金,,万元，并恢复,,,,年宣传彩页上显示的北大门及绿地原状的诉请，法院不予支持。 案例四:不让安装防盗窗引发纠纷 女业主一气锁了物业门 在南京建邺区庐山路苏建艳阳居小区，一名业主因不满物业公司不允许他们家安装防盗窗而与小区物管工作人员发生了纠纷。这名女业主用锁车的链条锁把 物业管理办公室的大门锁了起来，包括女业主自己在内的四人都被关在了屋里，无奈之下，物业公司只能报警求助。 女业主锁住物管大门 : 上午10点50分左右，建邺区南苑派出所接到报警称，有位业主用链条锁把物业公司办公室的大门锁了起来，三名工作人员无法出门，影响了正常的工作。值班的卢志华警官在接到报警后，立即赶到现场。在物业公司办公室门口，民警发现办公室的玻璃门被一根绿颜色的链条锁从外面锁了起来，办公室里的三名工作人员见民警来了，隔着玻璃门大声地嚷嚷着请求民警帮助他们。但是让卢警官诧异的是，钥匙在锁门的女业主身上，而业主自己竟也被锁在了里面。女业主告诉民警，他们家正在装修房子，而物管却擅自把他们家的电停了，不解决电的问题，物管就不要想出门，她愿意“奉陪”。在民警的协调下，女业主同意先将门打开，然后双方坐下来商量。 装防盗窗遭物管“处罚”: 随后，业主从办公室内将两扇活动的玻璃门拉开，透过间隙将锁在外面的锁打开了。卢警官批评女业主不该采取锁门这样粗暴的方式。女业主表示，自己此举也实属被逼无奈，她说，他们家新房装修已接近尾声，可是物业却突然在上午把他们家的电停了。对于自己和物业公司之间的纠纷，女业主称主要原因是他们家在临街的窗户外面装了一扇铝合金防盗窗，而物业却以影响小区美观为理由，不允许业主“私自”安装。结果女业主上午在安装防盗窗时，物业就直接把电给停了，不允许他们安装。女业主还告诉民警，自己家住在二楼，楼下就是门面房，小偷很容易爬进来，房子在刚开始装修时就发生过小偷翻进来的事情。而且整个小区不光他们一家装外墙防盗窗，还有一家也装了，为什么别人能装他们家就不能装呢, 物业:有协议禁止安装 对于业主的质疑，记者采访了小区的物管——南京建兴达物业管理有限公司一位姓吴的主任。她告诉记者，上午她和两名同事都被锁在了屋里。他们对女业主这样的做法感到很不理解，因为是业主违规在先，他们才不得不以断电这样的方式阻止业主安装防盗窗。吴主任称，在每一名业主入住之前，他们物业管理公司都与业主签订了一套入住协议，其中有一份是《前期物业管理服务协议》，协 议中关于乙方(业主)的权利义务中有一条明文规定:“保持房屋内部和外部的完好„„不得擅自凿墙、打洞，搭设外延式晒衣架、防盗窗、防盗栅栏以及室外雨篷等。”物业管理人员在发现有业主准备安装防盗门的倾向后，派人上门与业主沟通过，明确地告诉业主不允许安装。但那名女业主不服从物业公司的管理，还是擅自安装，这样一来，他们物业才以断电的形式予以警告的。如果业主们觉得相关协议条款有什么不合理的地方完全可以通过法律手段去解决，不能“锁门”来威胁物业人员。至于小区内有其他业主已经安装好了外墙防盗窗，吴主任表示，物业公司已经准备对那户业主提起诉讼。 律师:双方都应依法行事 待事情了解清楚后，卢警官也对建兴达物业公司的工作人员提出了批评，业主违规可以提起诉讼，但绝对不能以断电来要挟，物业也没有这个权力，同时业主也不能情绪激动做出过分行为。双方应该在知法懂法的前提下，妥善处理此事。随后，物业公司恢复了对女业主家的供电，并且表示保留对女业主起诉的权利。江苏省圣典律师事务所唐迎鸾律师告诉记者，在全体业主还未完全入住前，物业公司与业主之间签订的协议只是临时的协议，但也具备法律效应。如果有业主违反了规定，那么物业公司是有权对业主提起诉讼的。对于小区业主和物业之间存在的一些问题，可以等小区成立业主委员会之后，由业主委员会代表全体业主去与物业管理公司协商，到那时，需要就一些具体的问题重新签订一份管理协议。当然，物业公司没有权力擅自断业主的电，业主将自己和物业工作人员一起锁起来这样的做法也是不妥的。 案例五:居民楼外墙打广告 广告费谁得,律师:归业主 “既然房地产广告挂在我们房屋的外墙上，这笔收益就应该归我们所有。”昨日，家住重庆渝中区长江二路126号的几名业主打进966966热线反映，从2004年开始，居民楼外墙上就陆续被广告牌占用，但这笔广告收入却没业主的份。 业主不知广告收入去向 记者来到渝中区长江二路126号见到，该栋居民楼一共有8层，在3楼到8楼之间，两块长10多米、宽7米的广告牌分别挂在居民楼外墙上。 “从2004年开始，就有广告牌挂在居民楼外墙上，期间换过好多次，但我们从来没有拿到过这笔收入。”据长江二路126号6—1的业主谭志超老人介绍， 这栋房子虽然是沙坪区邮局修建的，但现在自己已经购买，属于私人财产。老人还从包内拿出《国有土地使用证》和《房屋所有权证》给记者翻阅，两证的颁发时间分别是2000年9月1日和2000年4月2日。 “既然要在居民楼外墙上挂广告牌，那么就必须经过业主们同意，并且这笔广告收益也应该归业主所有。”3—1的业主刘淑芬女士说，到现在他们都不知道这笔广告收益的去向。 广告收益纳入企业规划 经了解，这栋楼现由渝中区邮政局管理。昨日下午，记者联系到了渝中区邮政局的王局长。 “首先，在居民楼外墙上挂广告，我们事先征求了业主的意见，在多数人同意的情况下，我们才将广告牌挂上去。第二，居民楼的日常管理和维护，是一笔不小的开销，这笔钱也一直是邮局在支付。第三，这块广告牌并没有遮挡住业主家里的光线及影响到住户们的正常生活，况且这栋房子也是邮局修建，业主都是靠福利分房，享受了优惠政策。”王局长说。 “在居民楼外墙上安装广告牌一直都是邮局的一家广告公司负责，而这笔广告收益也都是直接纳入到整个企业规划发展当中，目的都是为了让职工们能获得更好的后勤保障。”最后，王局长表示，会尽快与住户们联系，共同协商解决好此事。 案例六:住户撞上消防逃生门 物业管理存隐患判担责三成 近日，上海市青浦区法院对一起住户被消防逃生门撞伤案进行了一审判决，法院判决小区物业承担30%的责任。 高某去年租用上海市青浦区佳乐苑小区的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起将洗好的衣服晾晒到了顶楼的天台上，当时上楼的通道畅通无阻，没有发现有什么阻挡。下午5点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直接上了天台，没想到一头撞在了什么东西上，接着玻璃渣子纷纷落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子连忙送到了医院，经过认真清理，他脸上大伤口3个被缝了近30针，其他小伤医生实在无法下针只好作了消毒处理。经过检查，原来通往天台的顶楼上有一道玻璃门，门较大上面也无任何标志，晚上时不知被谁关上了，高某没发现就一头撞了上去。 第二天，头包得像粽子一样的高某就去找物业交涉，但物业公司认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框，天台为公用部位，高某擅自占用公用部位还把门撞坏，应当赔偿。讨说法反而被倒打一耙，高某一怒之下将物业公司起诉到了上海市青浦区人民法院。 法院经过审理认为，高某到顶楼平台晾晒衣服显属不当，且其为成年人应当对自己的活动范围负注意义务，对损害后果的发生负主要过错责任;逃生通道的必经玻璃门未作警示标志，是被告在物业管理中存在的安全隐患，对此被告应负次要过错责任。据此法院做出了如上判决。 案例七:惊魂女业主状告万邦物业胜诉高档小区地下车库深夜遭绑架 “我再也不敢单独走夜路,更不敢去那个地下车库了～”两年前被两个陌生男子劫人劫财又劫车、最终死里逃生的潘女士至今仍然难抹心头阴影,晚上噩梦不断。昨天下午，上海市浦东新区人民法院陆家嘴法庭就这起沪上备受关注的人身损害赔偿案做出一审判决，被告上海万邦物业管理有限公司(以下简称万邦物业)赔偿原告潘女士经济损失人民币8000元，潘女士的其他诉讼请求不予支持。 原告说法:深夜被绑架物业全无察觉 2005年11月的一个深夜，潘女士开车回家。在小区地下车库停车时，她突然被两名陌生男子劫持。歹徒将潘女士捆绑后扔进她的汽车后备箱内，然后连人带车径直开往南京。据潘女士介绍，在汽车、现金和银行卡被劫后，她机智地与歹徒展开周旋，死里逃生才安全回到上海。 潘女士在法庭上认为，被告万邦物业作为小区物业管理单位，在提供的物业服务中严重失职，未能及时发现、制止犯罪，导致两名陌生男子轻易将其劫持离沪，并将她所携现金、银行卡等财物全部劫走，尤其对她的精神造成巨大伤害，故现要求万邦物业赔偿她现金、银行卡、医药费、精神损失费、律师费等各类损失共计78000余元。 被告说法:超出物业正常管理范围 而被告万邦物业则认为，潘女士所述的案发经过在案件未侦破之前只能算是她的一面之辞，真实性难以确认，且潘女士遭绑架完全属偶然事件，具有不可预见性，超出了被告在正常物业管理中的能力和控制范围。被告按《前期物业管理合同》之约定及相关法律法规之规定履行义务，不存在过错，也不是加害人。 法院判决:物业承担补偿赔偿责任 法院判决认为，首先，虽然本案所涉的刑事案件尚未侦破，但原告潘女士所述案发事实，有事发时及事发后公安机关所作的报警记录、被劫轿车查扣发还证明、异地取现和消费证明等证据相互印证，其提供的证据已达到民事诉讼中高度盖然性的证明，故法院不予采纳被告提出的“原告所述事实真实性难以认定”之说。 其次，根据最高人民法院相关司法解释的规定，因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。被告万邦物业并非本案的直接侵权人，但其不能提供案发当日地下车库主出入口车辆、人员进出的监控录像，也没有提供物业公司对地下车库定期巡视、门岗执勤的书面记录，可见被告提供的物业管理服务确有瑕疵。客观上给犯罪的实施带来了一定便利条件，故万邦物业存在一定过错，应当承担相应的补充赔偿责任，具体数额由法院根据过错程度以及小区的物业收费标准酌情确定。 案例八:小区“圈地”调查 单个业主没权利侵占公共面积 对于小区的私搭乱建，很多业主碍于情面，要么“敢怒不敢言”，要么漠然处之，要么也加入私搭乱建的队伍，极少有因此而上法庭的。本文所举的案例只是众多现象之一，还有很多的私搭乱建依然故我。业内律师同时也表示，对于个别业主占地、圈地的情况，其他业主主张自己的权益也不一定就能成功，成功与否与房屋产权性质、占地的情况和位置都有关系。 占用公共楼道被告上法庭 李某、周某等七人均系本市×小区×号101、102、201、202、301、401、501、601室业主。1996年9月初，周某在对其购买的101、102室进行装修的同时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用白铁皮和木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木箱，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。同月9日，某物业管理有限公司以周某擅自违章搭建为由，发出《限期整改通知书》，限期周某自行整改拆除，恢复原样。但周某未予拆除。 不久，李某等六人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为侵犯了他们的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。周某则辩称，房屋的公用部位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽 未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。 判决 :拆除搭建恢复原状 法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同拥有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害李某等人的合法权益，李某等人的诉讼请求应与支持，周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。 分析 :共用部分属于全体业主 北京仁和律师事务所律师孟宪生指出，本案争议焦点是区分所有人对楼梯、走廊等共用部分的权利义务。所谓建筑物区分所有，是数人共同所有同一建筑物时，各自依其应有份额对独用部分享有专有权，全体成员对共用部分享有不可分割的共有权??互有权。区分所有权人行使其专有权应以不害及其他区分所有人的互有权为限度。超过此限度即为权利之滥用，对其他区分所有人应承担侵权的民事责任。上诉案例中周某的行为侵犯了全体区分所有人的互有权。 (蔡雪婧) 案例九:亏损后撤出小区却未退物业费物业被判退还费用 物业公司亏损后撤出小区，拒绝退还多收业主的几个月物业费，被小区14名业主诉至法院。近日，市二中院终审判决支持了业主们的诉讼请求。 业主们起诉称，他们从紫峰房地产公司处购置了北京市怀柔区红螺路16号院的楼房，该小区由湖光山舍物业公司进行物业管理，物业服务的收费标准是每平方米3.3元/月。他们按标准交付了自入住至2007年2月20日的物业管理费。去年7月31日，湖光山舍物业公司因经营亏损无力继续管理该小区而撤出，但未将多收取的物业费退还给业主。业主们于是将其告上法庭。 一审法院经审理支持了业主的诉讼请求。判决后，湖光山舍物业公司不服，以应将业主预付的物业管理费移交给小区新的物业公司，而不应直接退还业主本人为由，上诉至市二中院，请求改判。 市二中院认为，14名业主与湖光山舍物业公司已形成了事实上的物业管理服务关系。物业因自身原因于去年7月31日撤出小区，不再提供物业管理服务，理应将业主们预交的几个月物业费退还。 案例十:凤凰城精装房墙面现裂缝 业主要求全面维修房屋 凤凰城二期一套售价近300万元的精装住房墙面凹凸不平还有裂缝，业主郑先生拒绝收房，并将开发商北京华润曙光房地产开发有限公司告上法庭，要求返工重新装修。朝阳法院一审判决华润公司对鉴定有质量问题的部分进行维修。业主郑先生不服提起上诉，理由是没有鉴定的部分也有质量问题，要求开发商一同维修。近日，北京市二中院开庭审理了此案。 业主收房发现墙面不平 郑先生购买的房屋位于三元桥，属于凤凰城二期，房屋建设面积共242.89平方米。按照2005年3月每平方米12314元价格计算，总价款299万余元。 郑先生说，合同约定，房屋为精装修。但验收房屋时，他发现客厅、卧室的墙面和顶面都存在不同程度的凹凸不平现象，粉刷得极其粗糙。要求开发商按照样板间品质重装遭拒后，郑先生起诉到法院。 案件开庭时，华润公司代理人坚持郑先生的房屋符合装修要求。朝阳法院酒仙桥法庭委托国家建筑工程质量监督检验中心对房屋的装修进行了鉴定以作为审判依据。质检中心对房屋进行了抽检。 鉴定结论确认房屋存在卧室的一面墙墙面不垂直，有裂缝;卫生间墙面砖空鼓、松动，粘贴偏差大等问题，并认为上述问题明显不符合《建筑装修装饰工程质量验收规范》。 法院为此一审判令开发商华润曙光公司“对鉴定结论确定的有质量问题以及不符合质量要求的房间顶棚予以维修。”鉴定所花费的2.5万元双方平摊。 质检中心采取抽检遭质疑 一审判决后，郑先生提起上诉。代理人贾清林律师说，房屋被鉴定有质量问题，鉴定费理应由华润曙光公司承担。同时，质检中心采取抽检的方法也遭到质 疑。贾清林说，抽检结论只能说明检测部分有问题，而没有检测的部分是否有质量问题,房屋整体是否有质量问题,鉴定结论不完整。 贾清林还认为，法院判决开发商只对检测的有问题的部分进行维修，其他有质量问题的部分不在维修范围内，“郑先生不能住着一半好一半坏的房子吧,”贾清林申请二审法院予以改判，全面维修房屋。据悉，北京市二中院已于近期开庭审理了此案，但还未作出判决。 案例十一:状告开发商面积缩水 因购房合同不违约业主败诉 认为开发商在签订合同时有意设置面积陷阱，让自己多掏了9万多的冤枉钱，德胜置业大厦的业主王先生将开发商告上法院。 记者上午(21日)获悉，西城法院一审判决认为，王先生所接收的房屋套内面积与合同约定一致，公摊面积的减少并未损害原告利益，故驳回了王先生的诉讼请求。 王先生称，在签订合同时，开发商以套内面积作为核实面积是否存在误差的标准，而房款却又按建筑面积交纳。 王先生说，2005年11月收房时，套内面积和合同上的约定丝毫不差，可是作为他交纳房款依据的建筑面积却大幅缩水，三套房屋共计少了10.59平方米，以此算来，他实际多支付房款93819元。 对此，开发商承认合同约定的建筑面积与实际交付的建筑面积确实有一定差异，但认为王先生已认可了所交纳的房款数额。 法院审理后认为，根据双方所签订的购房合同，开发商并不违约。对于判决，王先生认为公摊面积的减少直接损害了业主的利益，他表示会上诉。 案例十二:六成业主拖欠物业费 兴都苑小区物业“撂挑子” 3月3日凌晨，由于不满业主委员会成员及六成业主拖欠物业费，福盛物业将大兴区西红门兴都苑小区的8部电梯停运，并停止了保安、保洁等服务。经过多次协商，电梯于昨晚6点半恢复使用。 物业周末突然罢工 “电梯停了，上下楼特别不方便。”住户王先生告诉记者，前晚10点，小区物业贴出通告，称由于物业与业委会多次协调沟通未果，决定从3月3日凌晨 开始停止对小区的管理和服务。当晚12点，小区的8部电梯全部停运。昨天早晨，业主们发现小区的垃圾无人清扫，保安也不见了踪影。 王先生称，物业说是有业委会成员和部分业主不交物业费，但像他这样交了费的业主也因此受牵连。昨天中午，20多位已缴纳物业费的业主找到业委会，将业委会成员殷平正堵在门口。他们认为业委会已不能代表全体业主了。 业委会成员喊委屈 业委会的办公室内，殷平正大爷双手抱头，老泪纵横。业主们离开后，殷大爷坐在桌前喃喃自语:“业委会真的是想为大家做点事，没想到会出现今天的局面。其余的业委会成员都不敢露面，就我一个老头子在这里挨骂。” 殷大爷说，兴都苑小区共9栋楼，业主496户。业委会于2005年冬天成立，现有成员7人，其中确实有5人欠物业费，他本人尚欠3000多元。殷大爷解释，业委会成员不交费的原因在于物业公司提供的服务太差，“就拿小区的保安来说，平时就两个人，一个是60多岁的老人，一个是20岁不到的男孩。” 3月1日，5名业委会成员草拟了一份关于物业服务新标准的合同，与福盛物业商谈。双方一致认为物业应提高服务水平，增加保安和保洁员人数。物业同时要求业主补交拖欠的物业费，业委会成员表示若物业真能兑现承诺，他们将带头补交，并协助物业收取业主的欠费。第二天，物业工作人员到殷大爷家收取物业费，殷大爷告诉他们，物业公司负责人答应提高服务水平的承诺尚未兑现，要观察一段时间，没想到物业当晚就开始罢工。 物业称此举很无奈 没有钱，我拿什么雇人提高服务水平,”福盛物业公司负责人张建强称，本次停止服务实属无奈。由于业主委员会成员带头不交物业费，小区物业费缴纳率由之前的90%降至现在的40%，业主已欠费40多万元，公司已在负债经营。“我承认服务不好，那我不干了还不行吗,”张建强说。 昨天下午，部分业主在居委会工作人员的陪同下找到物业公司，要求先恢复电梯运行。物业公司答应在晚8点前恢复所有电梯的使用，但保安和保洁工作不能恢复。昨晚6点半，小区电梯全部恢复使用。 律师说法 :北京市律师协会物业管理专业委员会主任秦兵律师认为，按照我国《合同法》的相关规定，供应方应先行履行合同义务，因此物业应提高服务 质量，对已经缴纳物业费的业主负责，也要对全体业主负责。如果小区物业的服务质量不能达到合同要求，业主就不算拖欠物业费。他说，对于物业停止电梯运行事件，已交物业费的业主可以就物业侵犯其财产权和人身权进行诉讼。 案例十三:沪一业主家中遇害 物业未尽安保义务判赔2万元 案件回放 2005年2月2日上午8时许，李先生正推开家门准备外出。忽然，从门外冲进3个陌生人，不由分说把李先生推进门，一顿暴打，将李先生打得不省人事。随后3名歹徒伪装好现场后，从容离去。上午9时许，小区保安得到消息后立即赶到现场，叫了出租车将李先生送至医院抢救，可惜已经回天无术。 2005年6月，市第二中级法院以“故意伤害罪”分别判处3名歹徒刘伟、刘奇和赵劲死刑缓期执行、有期徒刑14年、有期徒刑12年。 该案3名歹徒虽被绳之以法，但死者的七旬老母认为，小区物业对儿子的死存在严重的失职行为，于是将物业告上法庭，要求赔偿各种损失22万余元。日前，闸北法院对该案作出一审判决，物业公司应承担相应的责任，赔偿李母2万元。 法庭上，原告死者李先生的母亲认为，李先生居住的小区是高档住宅区，实行封闭式管理。物业公司也是上海市比较知名的公司。正因为如此，物业公司应当有义务监控小区内各公共地区及主要通道，但3名歹徒却在毫无阻挡的情况下，顺利突破门禁系统，径直到达李先生所住的8楼，并在803室门外等候了2个小时，伺机作案成功。故李先生的被害与物业公司疏于管理，未尽保安义务具有密切联系。 被告物业公司辩称，李先生的死亡并非物业公司的行为所致，且物业公司的管理行为与3名歹徒的犯罪行为没有必然关系。保安人员在遇到现行的犯罪行为只有制止和扭送至公安机关的权利和义务，不能采用盘问、查看居民身份证等强制手段来对付小区业主或来客。 此外，物业公司也从未承诺对小区进行封闭管理。被害人的遇害是因其个人恩怨引起的，案发当天小区保安接到报警铃后，及时赶至案发地并向警方报案、呼叫车辆、送李先生去医院救治，已尽了义务，不应再承担民事赔偿责任。 法院审理后认为，小区物业公司与业主李先生之间构成物业管理关系，物业公司应按物业管理合同及相关制度规定履行职责，对所管辖区域负有安全保障义务。事发当日，虽然有处于上班早高峰的客观因素，但内保人员对于未使用IC智能卡进门的刘伟等3名歹徒，未能做到保持高度的责任心和警觉度，对大堂进出人员也未仔细观察，物业公司具有一定的过错。故作出上述判决。 案例十四:供暖不热引发矛盾 天赐良园业主称被打成骨折 “因与物业在供暖的问题上存在矛盾，业主竟然被打成鼻骨骨折～,”这两天，在通州天赐良园社区业主论坛上，一篇名为《天赐供暖物业公司人员入室伤人》的帖子引起了小区业主们一片哗然，大多数业主在对被打业主表示同情之余，也对物业的“野蛮做法”感到十分“震惊和愤怒”。 事情缘起 供暖不热引发矛盾 当事业主vievien(网名)在帖子中说，她家位于小区三期3号楼一层东西方向，可能是因为特殊的地理位置:靠边、与四面没有“接触”，因此在2004年年底入住后不久，她就发现房间内阴冷潮湿，屋内墙角墙壁还有发霉现象，尤其是一到冬天，室内温度较低，很难熬。因为小区采取的是自己供暖的方式，所以她就暖气的问题多次向物业报修，但始终没有得到有效解决，因此2005年到2006年的供暖费她也就一直没有缴纳。直到去年冬天她又找到物业交涉这个问题，几番周折下来双方商定vievien将2006年至2007年的供暖费缴纳之后，物业为她家添加几组暖气片，然后她再补齐2005年至2006年的供暖费用。可谁知缴纳完了今年的供暖费之后，物业方却没有兑现承诺，依然只是要求对方补交去年的供暖费，还威胁要中断供暖。1月19日晚，物业工作人员前来关闭vievien家门外的供暖阀门，被家人发现后，双方在理论过程中发生争执，物业方将vievien的母亲打伤，vievien也被打成鼻骨骨折。 业主物业 谁伤了谁各执一词 记者看到，vievien的帖子一经贴出，立即有几十名业主跟帖回应。“竟有这样的事,”“太过分了，一定要讨回公道。”记者看到，许多网友都对物业方的做法表示震惊和愤怒，而在对当事业主和她的父母表示同情的同时，很多业主们也建议vievien应该拿起法律武器来维护自己的权益。网友马踏春归说:“不 管怎样，没有交费也不能成为打人的理由。”vievien说:“我也知道自己拖欠供暖费，可是我根本无法享受到应有的服务～” 记者昨天致电富润达物业公司询问此事时，物业公司王经理表示，物业员工并没有对业主动手，反而是业主将其3名男性员工打伤。王经理同时表示物业方的确承诺过要为业主增设暖气片，但要等到采暖期过后，并且告诉记者，该业主家的测温记录是达标的。 律师观点 人性措施避免矛盾 北京华意律师事务所房地产律师何晓凤表示，无论怎样，作为物业方是为业主提供服务的，即使双方有矛盾存在，物业工作人员也不应该对业主动粗，要提高自身的服务意识。另外物业作为供暖方，有义务为业主提供达标的服务。何律师同时表示，作为购房者，在买房的同时也要有“注意意识”，比如边房一到冬天就要比一般的房子冷，这也是基本的常识，如果业主能够提前意识到这个问题，可在收房时提出建议，在征得供暖部门的同意下，通过采取改变构造的方法“增加供暖”，避免今后的麻烦。“业主拖欠物业费和物业无所作为只会激化双方矛盾，产生恶性循环。”何律师表示，目前在全市范围内，这样的案例也带有普遍性，所以，有关规划部门在对房屋进行规划设计的时候，是否也应考虑边房的特殊性，通过增加暖气片等人性化措施，避免矛盾的突出。 2(张艳、郭繁、晋宇川 装修管理案例分析 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。 注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。 2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。 1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。 2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照 将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和相关法规的规定， 注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。 3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。 4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利(在不违章的情况下)。 启示与思考: 1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人 们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。 2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。 4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。 走错房门装修谁担过错责任 基本案情:48岁的陈桂兰最近刚刚花了4万块钱装修了新买的房子。这天，她正在新装修的家里得意地欣赏着自己的设计，突然听到有用钥匙捅门的声音，她紧张地抓起鸡毛掸子，蹑手蹑脚走到门边，还没等她反应过来，房门已经被打开了。陈桂兰很是奇怪，为什么这个陌生男人会有自己家新房的钥匙。原来陈桂兰买的是E座这个门牌号的房子，而陌生男子聂原买的是F座的这个门牌号的房子。当陈桂兰发现自己装修的居然是F座聂原的房子时，顿时傻了。为了挽回损失，陈桂兰提出和聂原换房，但是聂原说自己为这房子花了不少心血，还特意请 大师来看了风水，所以拒绝换房。原来，这个楼盘安装的门锁存在质量问题，开锁的重复率高到了令人难以置信的程度～陈桂兰认为这是由于该楼盘的门锁有严重的问题，才导致自己装修错了房子，白白损失了四万多块，因此要求开发商赔偿自己的损失。而开发商则认为走错房门是陈桂兰自己的疏忽，而且陈桂兰走错房门在先，所以拒绝赔偿陈桂兰的损失。无奈，陈桂兰到法院起诉。 【判决结果】法院按照过错责任原则，认为陈桂兰认错房门，负担主要过错责任;开发商提供的防盗门存在质量瑕疵，承担次要责任，最终判决开发商赔偿陈桂兰装修损失8000元。 【法理评析】陈桂兰误把聂原的房子当作自己的房子而进行装修，对聂原来说，他并没有因此获得利益。恰恰相反，聂原原本拥有的对自己房子按照自己想法进行装修的权利因此而受到了侵害，因为这样一来，聂原如果再想装修房子，就必须先拆除陈桂兰所做的装修，他将因此付出一笔额外的费用。对聂原来说，陈桂兰误装修房子的行为侵犯了他对自己房子的所有权，是侵权行为。根据民法通则第一百零六条第二款，以及第一百一十七条第二款、第三款的规定，聂原可以请求陈桂兰将他的房子恢复原状，或者折价赔偿;如果因为陈桂兰的装修而给聂原造成了其它重大损失的话，聂原还可以请求陈桂兰赔偿损失。当然，如果聂原愿意使用装修，可以基于不当得利而支付一定的装修款给陈桂兰。 对陈桂兰来说，她误装修了聂原的房子，固然主要是因为她本人的粗心大意，开错了房门，但是另一方面，房地产开发商交付给她的房门钥匙能打开聂原家的房门，也是重要原因。根据国家制定的防盗门技术标准规定，防盗门的门锁互开率不得高于万分之六。而本案中，门锁的互开率明显过高，要远高于万分之六。即使在万分之六内，也是开发商提供的产品质量瑕疵，其瑕疵的民事法律责任还是要承担，国家规定的开锁率不是产品提供商的免责依据，只是行政机关对产品质量的行政监管和行政处罚的依据，作为防盗门的提供者，房地产开发商在民事责任上负有不可推卸的责任。 综上所述，在本案中，陈桂兰粗心大意，认错房间，是发生这起纠纷的主要原因，负有主要责任;房地产开发商提供的防盗门有质量瑕疵，是发生这起纠纷的次要原因，负有次要责任。本案的损失一共包括陈桂兰已花费的装修费的损失， 以及因聂原要求恢复原状、赔偿损失而支出的费用。这些损失应由陈桂兰和房地产开发商根据各自应付的责任分别承担。 安全: 1物业公司不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责 黄律师: 我们乔迁没几天，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入我家的，同时被盗的还有好几户人家。这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失, 律师观点:按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任;如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定;如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。 律师提示:物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。因此，业主应与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好更明确的保护自身的权益。 郭繁 管04-1 600420601128 张艳 管04-1 600420601137 晋宇川 管04-1 600420210207 3(徐莉莉、杨晶晶 、马然、薛笑宇 小区停放车辆被盗 物业公司无需赔偿 一辆停放在小区内的丰田轿车，一夜之间不翼而飞。经小区监控录像显示，事发前一天晚上有人将此车开走。为此，车主状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。日前， 上海市二中院终审判决，不支持车主的诉讼请求。 失踪的汽车是李先生于2004年2月购买的， 该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。 王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成18余万元的直接经济损失，为此，要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持，物业公司愿意出资2000元作为补偿，王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。 市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立，故驳回上诉，维持原判。 装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任 案情简介 原告 :小区业主 被告:小区物业公司 原告诉称居住在原告上层 10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令:1.被告为原告的住宅恢复原状;2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元;3.被告承担本案诉讼费。 被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻 1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。 法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为: 一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。 二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。 四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻 1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。 五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是 10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。 综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 简要分析 一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。 被告在 1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。 被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系 1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。 原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形 式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。 二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。 本案中，被告提供的证据 —— 装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。 物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。 案例二:业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿, 2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。 案例分析: 应该说，业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论的谴责，物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘 扬见义勇为，抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向，并非具有承担民事赔偿责任的义务。毕竟，法律是法律，道德是道德。物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。但是物业管理公司应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘。一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。 杨晶晶 管04-2 600420601234 徐莉莉 管 04-1600420601134 马然 管04-1 600420601131 薛笑宇 管 04-1 4(苏洋、吴岳彬、韩嘉禧、刘国栋 1 去年,由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。 请针对以上问题探讨一下:本案中物业公司是否存在过错,你认为本案应如何理, 答:既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。但作为物业管理公司来讲，为了更好地体现自身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予20—30%的医疗费用的补偿。这种做法的口碑及诚信比得上千万次的宣传口号以及辛苦劳累的沟通解释工作。 2房子没住，交不交管理费 案情简介:某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物定管理费,认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但双收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢, 说法:房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序 在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如:要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明(北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》);开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。 具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房屋根本未经正式验收合格等)，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以提了同 的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。 因此，对于其后的物管费及应郊付。 3《无锡日报》2007年3月15日讯(记者 毛翠娥)为了能否安装太阳能热水器，一名“较真”的业主和物业较上了劲，双方僵持不下二上法庭。昨从南长法院获悉，五星家园一业主违背了与物业签定的协议，在屋顶安装了太阳能热水器，物业公司督促其整改无效后擅自拆除了太阳能热水器，业主一纸诉讼将其告上法庭，最终只获得区区4角钱赔偿～然而官司了结没多久，自认“吃亏”的业主再次爽约安装了太阳能热水器，物业再上法庭起诉该业主。 2005年9月，五星家园某号一业主程某与物业公司签订了《管理公约(临时)》《装饰装修管理协议》，约定不得在屋顶安装太阳能热水器。去年1月，程某在楼顶安装了一台全自动太阳能热水器。物业公司发现后，发出整改通知书要求其拆除，但程某没有拆除。去年3月，物业管理公司在未经程某同意的情况下，擅自将该热水器拆除。 程某遂将物业管理公司告上了法庭，要求物业公司返还热水器，赔偿损坏的配件并安装回原位且保证其使用正常，赔偿拆除热水器时滴漏的200升水的损失，赔偿拆除热水器后家中5人的洗浴费用，赔偿精神损失费1元等。 法院审理后认为:程某安装太阳能热水器违反了《装饰装修管理协议》，物业公司有权通过合法的途径要求其拆除，但该公司擅自拆除的行为损害了程某的财产权，程某主张的滴漏的200升水的损失未提供相应的证据，但物业公司承认约有半箱水，故法官酌情考虑损失。至于程某一家5人的洗浴费用及精神损失抚慰金，于法无据。最终，法院判决物业公司返还程某热水器并配齐损坏的配件，赔偿程某拆除热水器时滴漏的水的损失4角钱，驳回其余诉讼要求。 业主程某一直对判决“耿耿于怀”他认为物业的“霸道”行为与国家推崇的清洁能源的理念背道而驰。结案后没多久，程某又将太阳能热水器重新安装，且对物业管理的劝说置之不理，这次物业管理公司采取理性的态度，将其告上了法庭。 上诉人吴润冠、汪佩佩因物业管理纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2000)闵民初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年8月15日立案，依法组成合议庭，于9月12日公开开庭审理了本案。上诉人吴润冠、 汪佩佩及其委托代理人包更生，被上诉人上海南逸物业管理有限公司(以下简称南逸物业公司)的委托代理人何泽永、王放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，南逸物业公司与南国花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，该业主委员会自 1999年5月1日起聘请南逸物业公司对南国花园小区实施物业管理，该决定对全体业主具有约束力，吴润冠、汪佩佩理应遵守。吴润冠、汪佩佩所称其与南逸物业公司没有权利义务关系，与事实不符，不予采信。南逸物业公司所提供的物业管理服务虽有瑕疵，但不能成为吴润冠、汪佩佩拒付1999年7月起的物业管理费的理由。南逸物业公司依据《物业管理服务合同》及低于经有关物价管理部门审核、备案的收费标准即每平方米建筑面积0(80元要求吴润冠、汪佩佩给付1999年7月至2000年3月的物业管理费并放弃追索滞纳金，应予支持。原审法院遂于二,,,年六月二十七日根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，作出判决:吴润冠、汪佩佩应于本判决生效之日起三日内给付南逸物业公司物业管理费人民币781(83元。案件受理费人民币?69(73?元，由南逸物业公司负担19(73元，吴润冠、汪佩佩负担50元。 吴润冠、汪佩佩上诉称:南国花园业主委员会的产生程序不合法，故他们不承认业主委员会与南逸物业公司签订的《物业管理合同》，他们与南逸物业公司之间没有债权债务关系。南逸物业公司的资质等级为无级，所以该公司缺乏对南国花园的7万平方米小区实施物业管理的资质。原审法院认定南逸物业公司与业主委员会1999年4月23日签订《物业管理服务合同》与事实不符，南逸物业公司未在该合同上盖章。请求撤销原判，驳回南逸物业公司的诉讼请求。 aq被上诉人南逸物业公司辩称:上诉人吴润冠、汪佩佩的上诉理由与事实不符，原审法院所作判决正确，请求维持。 4 经审理查明，1996年7月，中国民用航空华东管理局与上海南国房地产开发有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》一份，该管理局向该房地产公司购买了座落本市七莘路3198弄南国花园内的商品房14套。其中 33号704室(建筑面积108(59平方米)房屋，于1997年7月15日调配给吴润冠、汪佩佩夫妇居住使用。嗣后，吴润冠夫妇根据有关公房出售政策于1999年1月30日取得 了该房屋的《上海市房地产权证》，权利人为吴润冠。? 1999年4月23日，南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了《物业管理服务合同》，双方约定:南国花园业主委员会将七莘路3198弄(南国花园)委托南逸物业公司实行物业管理，南逸物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同;委托管理期限为2年，自1999 年5月1日至2001年5月1日;物业管理服务费由南逸物业公司按建筑面积每平方米0(80元向业主收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的南逸物业公司可以按日加收交纳费用千分之三的滞纳金。该合同还加盖了上海南国房地产开发有限公司的公章。同年5月1日，南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了一份协议，载明:南逸物业公司自1999年5月1日起正式为南国花园业主委员会聘用，原南宁物业公司、南国房地产开发有限公司物业管理部和业主所签协议自即日起移交南逸物业公司并继续有效。当月，南逸物业公司填写了由上海市物价局印制的《上海市物业管理服务收费备案、审核表》，确定物业管理费标准为:非电梯房每平方米建筑面积0(93元，电梯房为1(23元。有业主委员会、南逸物业公司的上级单位上海南国房地产开发有限公司、闵行区物价局盖章。另查明，吴润冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面积0(80元缴纳了1999年6月30日前的物业管理费，以后南逸物业公司经催缴未着，遂于2000年3月22日具状诉至法院，请求判令吴润冠、汪佩佩按每平方米建筑面积1(20元缴纳1999年7月至2000年3月的物业管理费，共计人民币l，172(76元及滞纳金320(58元。在原审法院庭审中，南逸物业公司表示放弃追索滞纳金，并要求吴润冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面积0(80元缴纳物业管理费，共计781(83元。吴润冠、汪佩佩则认为，其入住的房屋有严重的渗漏和霉变，不具备居住的基本条件，南逸物业公司对其报修置之不理。其与南逸物业公司间没有权利义务关系等，不同意支付物业管理费。 另查明，本院审理中，上诉人吴润冠、汪佩佩为其上诉主张，当庭提供了(1)包更生律师于2000年6月27日向原南国花园业主委员会专职秘书陶福淼所作调查笔录，以证明1999年4月23日南国花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》没有南逸物业公司盖章。(2)1999年4月12日上海市房屋土地管理局向南逸物业公司核发的资质证书，以证明南逸物业公司的资质等级为无级。被上诉人 南逸物业公司认为，该公司于1999年3月22日取得营业执照，1999年3月24日的《物业管理服务合同》上有该公司盖章，该事实有其向物价部门申报的材料及1999年5月1日业主委员会与其签订的协议相印证。资质等级与本案物业管理费纠纷没有关系。 本院认为:为规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过了《上海市居住物业管理条例》，其中第十六条第一款中规定:业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。第二十四条第一款规定:物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。第五十四条第二款规定:业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。吴润冠、汪佩佩现以南逸物业公司的物业管理不善、业主委员会产生的程序不合法、南逸物业公司缺乏管理资质等为由，拒付物业管理服务费与上述规定不符，且南逸物业公司已经放弃追索滞纳金，物业管理费的计算上也作出相应的让步，上诉人吴润冠、汪佩佩坚持拒付物业管理服务费理由不足。 关于双方争议的南逸物业公司未在《物业管理服务合同》上盖章一节，由于1999年5月1日业主委员会与南逸物业公司又签订一份协议，明确自1999年5月1日起南逸物业公司正式被该业主委员会聘用，以及向闵行区物价局申报的物业管理费标准亦由南逸物业公司所为，可以证明南逸物业公司为南国花园小区的物业管理实施单位。至于吴润冠、汪佩佩提出的物业管理质量及业主委员会产生的合法性问题，均可另觅途径解决，不属本案处理范围。 综上所述，原申法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人吴润冠、汪佩佩的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持 5小区的围墙物业管理公司能拆除吗 刘女士所住的芬芳花园小区实行封闭式物业管理。2002年4月，仅一墙之隔的A公司开发新建雨花雅园，并与B公司签订协议，约定将芬芳花园西区所属基础配套设施、公共配套设施与雨花雅园共享，雨花雅园的物业管理并入芬芳花园，A公司向B公司支付费用。A公司对外承诺，雨花雅园将与芬芳花园成为一 体，雨花雅园业主可以自由进出芬芳花园。因此，拦在两个小区之间的围墙被打通。刘女士认为，两物业公司所做的决定，严重损害业主的合法权益，遂起诉至法院，要求A公司、B公司停止侵害，将芬芳花园原封闭围墙予以修复。 [提示] 这里首先需要弄清的是该围墙是否属于芬芳花园的公共财产。 [案例分析] 本案例中的围墙属于小区的公用设施，是小区的公共财产。就小区的公共财产而言，绝大部分属于全体业主所有，小区业主委员会代表全体业主行使所有权和支配权。物业管理公司要改变公用设施的，应当征得业主委员会的同意。故本案例中的围墙物业管理公司不能拆除。 6上诉人沈阳新世界鹿鸣春大厦有限责任公司沈阳新世界酒店(以下简称沈阳新世界酒店)因与被上诉人绥中县土地管理局保管合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市和平区人民法院(2001)和经初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人沈阳新世界酒店委托代理人孙悦梅、吴健华，被上诉人绥中县土地管理局委托代理人段书军、彭丙文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明，2001年1月13日，被上诉人法定代表人田宝昌与司机彭丙文驾驶车牌照号码为辽P55588的日产三菱吉普车至沈阳市。当日15时30分左右入住上诉人沈阳新世界酒店，将车停在酒店门口南边，没有向有关人员询问停车事宜，办理了住宿登记手续。17时，被上诉人的法定代表人田宝昌等人到外就餐后，于18时返回到酒店，驾驶该车从酒店北侧进入酒店的行车道上，将该车停放在酒店的右侧，酒店的保安过来告知“你们的车太好了，容易被刮到”，指挥该车停在右侧第四个泊车位上。21时左右，司机彭丙文等人到车里取东西时发现车不在，遂找上诉人的保安人员到沈阳市刑警支队车案大队报案。车案大队派员到现场勘察，经办案人员证实，在泊车位上没有查到撬、轧痕迹，查看了上诉人的监控器，可看到在19时19分时，有一辆吉普车车灯亮后，被一人开走，具体看不清楚。上述事实有被上诉人委托代理人彭丙文(调查时的在场人)在一审庭审中的陈述和被上诉人在一审法院审理期间提供的在场的证人遇树龙证实 为证。上诉人对该事实无异议。绥中县土地管理局车辆丢失后，多方查找未果，2001年7月绥中县土地管理局以其车辆在沈阳新世界酒店丢失，其没有履行保管义务，应承担保管责任为由起诉到法院要求沈阳新世界酒店赔偿因违约造成的财产损失。 另查明，被上诉人在向车案大队报案的同时，向中国平安保险股份有限公司葫芦岛支公司报案。三个月后，车案大队未能结案，遂给平安保险公司出具了车辆被盗保险证明。保险公司于2001年6月批准理赔40万元，该款至今未支付给被上诉人。以上事实有中国平安保险股份有限公司葫芦岛支公司向本院提供的车辆保险单，保险勘察报告理赔计算书和本院的调查笔录为证。 上诉人沈阳新世界酒店为四星级宾馆，依据我国《涉外饭店星级的划分及评定》的标准的规定，四星级饭店设有停车场的公共区域是地下停车场或停车楼。经沈阳市旅游管理局的介绍，停车场的管理不是星级宾馆(含四星级)必须免费的附随义务，上诉人没有该标准的地下停车场或停车楼。上诉人经有关部门的批准在酒店门前人行道上设有停车场，即被上诉人停放车辆的停车场。该停车场因占用人行道而未封闭，本院走访了中华路街道办事处城管科，经其介绍，上诉人的停车场是开放式的、不收费的停车场，由上诉人负责疏通道路和摆放车辆。到上诉人酒店入住的客人和到其他地方的客人均可以在该停车场的泊车位停放车辆。 星级酒店的经营价格，是随其市场情况经营者可自由定义的价格。被上诉人在上诉人处入住两宿，上诉人收取被上诉人费用1，055元，其中电话费55元，宿费1，000元，宿费中含15%的服务费，该服务费与四星级酒店应有停车场的费用没有关系。以上事实有被上诉人的住宿发票、结算单、沈阳市旅游管理局的调查笔录为证。 本案中丢失的车辆所有人登记为绥中县支援秦沈铁路建设协调办公室，该机构属于绥中县政府的一临时机构，该办公室于2000年11月以557，800元的价格购置日本产三菱帕杰罗V73型吉普车一台，车架号为JMYLRV73WJ002222。该车购置时交纳车辆购置附加费55，780元整。该车购置后经公安车辆管理部门登记，牌照号为辽P-55588号。现绥中县支援秦沈铁路建设协调办公室已撤销，其一切财产归被上诉人所有。 原审法院认为，沈阳新世界酒店是四星级饭店，根据《旅游涉外饭店星级的划分及评定》国家标准，停车场是沈阳新世界酒店必备的公共区域。绥中县土地管理局入住酒店，在沈阳新世界酒店保安人员的安排下将车辆停放在停车厂内，视为沈阳新世界酒店接受保管。沈阳新世界酒店作为保管人负有妥善保管保管物、返还保管物的义务。现双方对于绥中县土地管理局停放在沈阳新世界酒店停车场内的车辆丢失一节，没有争议，予以确认。沈阳新世界酒店虽然未向绥中县土地管理局收取保管费用，但作为商业经营场所，其与绥中县土地管理局之间的保管协议具有间接有偿性，绥中县土地管理局作为消费者，沈阳新世界酒店对绥中县土地管理局寄存在其停车厂内的车辆应尽到管理人的责任。沈阳新世界酒店违反了保管协议中妥善保管的义务，停车场内没有保障车辆停放安全的防范措施及必要的管理人员，对绥中县土地管理局车辆丢失沈阳新世界酒店应承担违约责任。对于绥中县土地管理局诉请沈阳新世界酒店赔偿车辆损失的诉讼请求予以支持。沈阳新世界酒店作为经营者，在停车场内以告示牌的方式作出的"免费停车 车损自负"的通知，免除了其作为保管人因违约而致使消费者合法权益受损应当承担的民事责任，该告示内容因违法而无效。对沈阳新世界酒店据此要求免除赔偿责任的诉讼请求，不予支持。对于诉请被告赔偿律师代理费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三百六十七条、第三百六十九条第一款、第三百七十四条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决如下:(一)沈阳新世界鹿鸣春大厦有限责任公司沈阳新世界酒店于本判决生效后10日内，一次性赔偿绥中县土地管理局购车款557，800元。(二)沈阳新世界鹿鸣春大厦有限责任公司沈阳新世界酒店于本判决生效后10日内，一次性赔偿绥中县土地管理局车辆购置附加费55，780元。(三)、驳回双方当事人其它诉讼请求。诉讼费11，360元由沈阳新世界酒店负担。 宣判后，沈阳新世界酒店不服一审判决，向本院提起上诉，理由如下:1、一审判决认定“双方对于被上诉人停放在上诉人停车场内车辆丢失一节，没有争议”与事实不符。在一审庭审中，上诉人已明确表示“通知上诉人其车辆丢失并请求上诉人协助报案”，不能作为上诉人承认该车在其停车场内丢失的依据。该车是否在上诉人的停车场内丢失，在公安机关没有侦破此案之前不能确定。因此，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人丢失车辆的损失缺乏事实依据。2、依据《合 同法》的规定，上诉人与被上诉人之间没有形成保管合同关系。被上诉人没有作出要求酒店保管车辆的明确的意思表示，上诉人也没有承诺愿意承担保管车辆的义务，对车辆的保管没有达成一致的意思表示，不符合保管合同成立的双方意思表示一致的必要条件。3、上诉人尽到了合理的应注意的义务，对于被上诉人车辆的丢失上诉人没有责任。被上诉人入住上诉人处的当晚7时，从上诉人的监视器中，可知该车的驾驶者从打开车门到将车驶离停车场的时间不足一分钟，而且没有翘、轧等异常行为。上诉人的保安人员无从判定驾驶者是不是该车车主。上诉人得到被上诉人关于车辆丢失的情况反映，积极协助报案，配合公安机关调查，尽到了应尽的义务。综上，一审法院判决缺乏足够的事实依据，法律适用不当，请求二审法院依法改判或发回重审。 被上诉人辩称，同意原审法院判决。理由如下:1、本案有三个事实可以确认:即入住酒店的事实，存车的事实，丢车的事实。上诉人在上诉中提出“上诉人尽到了合理的注意义务，对被上诉人车辆的丢失没有过错”一节有助于对存车和丢车事实的认定。2、四星级酒店应具备提供保管车辆的服务，系该企业标准化经营而产生的应当的义务。3、保管合同是住宿合同的一部分。在酒店入住存在的情况下，不另行收取存车费，且也不给存车的住客另行办理存车手续，是一种交易习惯。上诉人将车辆停放在酒店的停车场内，这一事实过程，就是双方的一种默示订约行为。客人入住酒店，其结果必然是保管义务的产生 本院认为，保管合同作为实践性合同，是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，因此，保管合同必须具有寄存人将保管物交付于保管人的行为，合同方能成立。而被上诉人在入住上诉人的酒店时，将该车停放在酒店门前，当日晚18时就餐回来停车时，上诉人的保安人员告知被上诉人的司机将车停放在泊车位上的行为，均不是接收保管物的法律行为，上诉人没有接受该车辆，被上诉人也未将车辆交付给上诉人，且该停车场是开放式的，入住和非入住酒店的客人均可在此停放车辆。《中华人民共和国合同法》第367条规定，“保管合同自保管物交付时成立”。可见上诉人与被上诉人之间并没有形成保管关系，保管合同未成立。故原审法院以被上诉人入住酒店，在上诉人保安人员的安排下，将车辆停放在停车场内为由，认定上诉人接收保管物，上诉人应负有保管保管物，并返还保管物的义务，没有法律依据。 经车案大队办案人证实，当日19时19分，从被上诉人所停车位上开走一辆车，具体是什么车，车号均不能确定。被上诉人在一审法院的陈述中对该事实予以承认，证人对此亦予以证实，上诉人对发生丢车的过程只是听被上诉人在场人的介绍，由于公安机关就该车被盗的案件尚未侦破，故被上诉人的车辆在上诉人处丢失的事实证据不足。上诉人对原审法院认定“双方对于被上诉人停放在上诉人停车场内车辆丢失一节没有争议”事实的认定有误的主张成立，本院予以采信。 上诉人经营的是四星级酒店，按《旅游涉外饭店星级的划分及评定》标准的规定，应具备停车场或停车楼。但停车场的服务不是星级酒店应履行的附随义务。被上诉人在入住上诉人处时，明知上诉人设立在门前的停车场是不封闭的，且未收取停车费。上诉人作为四星级宾馆，其停车场的设备虽不具备应有的条件，但与被上诉人车辆的丢失没有直接的因果关系，不构成赔偿成立的要件。故被上诉人以上诉人是四星级酒店，应提供保管车辆的服务，是该企业标准化经营而产生的应当的义务为由，要求被上诉人应承担赔偿责任的主张没有法律依据，本院不予支持。 住宿合同与保管合同是二个不同的法律关系，是分别独立的合同，住宿合同不是保管合同成立的要件，保管合同的成立，如前所述应具备其应有的必备条件方能成立。故被上诉人主张保管合同是住宿合同的一部分，住宿合同是保管合同的一部分，客人入住酒店，其结果必然是保管义务的产生的主张没有法律依据。 被上诉人主张，在酒店入住存在的情况下，不另行收取停车费，且也不给存车的客户另行办理存车手续，是一种交易习惯。《中华人民共和国合同法》第368条规定“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。”该规定中的交易习惯是指基于双方之间业已建立的，以相互信任为基础而形成的习惯，而上诉人与被上诉人之间不存在特殊的关系，没有信任的基础。被上诉人以交易习惯，作为抗辩其已交付车辆的理由和依据，不能成立。 综上，上诉人与被上诉人之间不存在保管合同成立的法律关系，被上诉人要求上诉人赔偿丢失车辆的损失缺乏事实及法律依据。双方之间的纠纷不具备赔偿责任成立的要件，上诉人不应承担赔偿责任。上诉人的上诉主张和理由成立，本院予以支持。原审法院判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百五十三条第一款第(二)项及《中华人民共和国合同法》第三百六十七条之规定，判决如下 一、二审案件受理费合计22，720元由被上诉人绥中县土地管理局承担。本判决为终审判决。 组员;苏 洋 600420600114 吴岳彬 600420600118 韩嘉禧 600420600107 刘国栋 600420600111 5(张晓静、刘静、郭文义、陈静一凡、李丽 组员:张晓静600420601154 刘静600420601259 郭文义600420601270 陈静一凡600420601151 李丽600420601155 一.物业管理服务(合同) 案例1.不坐电梯，为何要交电梯费, 李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，也不交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通:我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费, 分析:《物权法》规定:“建筑物区分所有权”是《物权法》中新规定的一个权利。简单地说，这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属于业主共有。案件中所提及的电梯，就是业主共有的公用设施之一。《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务”。电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理 的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的。 案例2.小区住宅被盗 业主状告物业公司索赔胜诉 张某、陈某系佛山市建新路莺岗街某房业主。1996年7月5日，原、被告双方签订《物业管理公约》，约定由被告对原告的住宅小区提供物业管理服务并明确了双方的权利义务。公约签订后，被告开始对原告住宅提供物业服务。 2006年1月12日，两原告家居被盗，遂于当日向公安机关报案。被告的保安员在回答公安机关调查询问中确认两盗窃嫌疑人当天曾两次驾车进入该住宅小区，保安员虽询问其所欲往房号并要求其正确停放车辆，但却未作出入登记。而原告在向公安机关报案中称，其损失珠宝首饰等物品价值共约12万元。该案经立案侦查至起诉止尚未侦破。两原告遂以被告未尽保安义务为由，将其告上法庭要求按过错比例赔偿两原告的经济损失共人民币74237元。 分析:法院审理认为，原、被告之间的住宅小区物业管理合同合法有效。在合同履行期间，原告的住宅被人入室盗窃。在该事件中，被告的保安员没有要求其之前从未见过的盗窃嫌疑人出示证件并作出入登记，并在未获嫌疑人所报房号业主同意的情况下即任其自由出入，属于疏于管理。据此，法院认定被告未完全尽到物业合同约定的安全防范义务，应承担相应的法律责任，原告诉请有理。但鉴于原告在诉讼中未能充分证明其被盗财物及其价值，综合其在公安机关所作的报案陈述及被告在本案中的过错，法院确定由被告酌情赔偿原告8000元。 案例3 小偷入室盗窃业主失财30多万元 业主败诉。 2004年，李某购买了深圳市罗湖区某小区房产，并于同年5月办理了入伙手续。2006年9月8日，深圳市公安局某派出所收到报案，称涉 案房屋于当晚被盗。派出所为原告出具了报警回执。同年10月24日，派出所出具证明:2006年9月8日23时许，我所接报称原告所居住的罗湖区某小区房产于2006年9月8日17时至23时之间被盗一部联想牌手提电脑、一块男式卡迪亚牌手表、一部索尼牌数码相机、一块肖邦牌手表和一只卡迪亚牌手镯。 被告系涉案房屋所在小区的物业管理公司，在《小区住户手册》中注明对社区实行24小时全封闭式管理，小区出入口和公共部位全天候安排人员进行管理巡视;为住户在管理处登记建卡，办理住户证;要求来访人员持有效证件在大堂入口处登记等。被告安排保安人员看守小区出入口、大堂，对公共部位进行巡逻，向住户发放了住户卡，并要求住户搬出东西时须到管理处办理手续。 原告诉称，原告是涉案房屋业主，被告是负责保卫涉案房屋所在小区的物业管理公司。由于被告的保安设施不全，保安人员经常不在岗，经常外来人员不登记，不分日夜大门常常不关上。住户手册上明确注明，本社区实行24小时全封闭式管理，小区出入口和公共部位全天候安排人员进行管理巡视，但实际上绝大多数时候根本没有人员看守，几乎天天离岗，致使该小区经常被盗。 被告答辩称:本案物品的损失是犯罪分子引起，应由犯罪分子承担，与被告没有关系;被告已经履行了物业管理义务，且被告与原告间不形成保管关系;物品是否被盗，被盗窃物品的情况及损失情况无从确定。 分析:法院经审理认为，物业已履行安全保障义务不需赔,原告提交的派出所的证明仅能证实该派出所接到报称被盗一批物品;而原告未能提交证据证明涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破，或其他能够确认被盗物品种类和数量的证据，故无法确定原告是否有所损失及损失的具体数额。被告作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，为该小区提供物业管理服务，已经对该小区实施了相应的社区保安措施，履行了相关安全保障义务，原告虽主张被告在履行物业管理职责过程中存在过错，致使涉 案房屋被盗，财物严重损失，但未能提供有效证据加以证明，故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求，法院不予支持。 二.前期物业管理(与业主、开发商) 案例1 2004年3月1日，蚌埠市东航物业管理有限公司同蓝天花园小区开发商南空南京办事处签定了《蓝天花园物业管理委托合同》一份，约定:东航物业负责蓝天花园小区的物业管理工作，委托管理期限2年，从2004年4月1日起至2006年3月31日止。开发商为其提供99.30平方米管理用房供其无偿使用。2005年12月6日，蚌埠市新城区蓝天花园小区业主委员会依法经过蓝天花园小区业主选举成立并登记备案，当其成立组织就东航物业公司收费情况进行清查退费，并就物业委托合同到期后新的物业公司选聘工作时同该公司发生纠纷。 2006年3月31日合同到期后，蓝天花园小区业主委员会即要求东航物业管理有限公司退出小区，东航物业管理有限公司也于2006年5月9日停止了该小区的物业管理工作，并将小区保洁人员撤出。随后，双方就如何撤出小区及欠交物业费用的处理协商不成，致诉讼。一审法院在审理过程中，主持双方进行了调解，当时达成意向性意见，后因蓝天花园小区业主委员会无法收取管理费用，致使该调解方案没有履行。一审判决后，双方当事人均不服上诉本院。 分析:由于蓝天花园小区业主达500余户，人数众多，原物业公司无法继续履行，也没有义务履行管理义务，造成小区卫生和治安环境恶化;加之案情复杂，当事人之间情绪严重。该案矛盾有多方面，首先是物业公司与业委会的矛盾，其次是物业公司与开发商的矛盾，还有部分业主与业委会、业主与业主之间的矛盾，同时当事人之间情绪严重对立;由于当时《物权法》尚未出台，对业委会的主体资格及权限、业主的具体权利、物业公司义务和权利均没有具体明确的规定，案件审理难度大。 面对情绪激动的当事人，法院决定以调解的方式解决该案。法官反复做双方的思想工作，引导双方放弃激烈想法，往寻求共识的方向考量。并联系开发商和街道，使开发商主动参与协调。由于双方争议甚多，法院首先解决争议较小的问题，然后集中对矛盾最尖锐的问题进行攻关。在法院的不懈努力和双方当事人的配合下，开发商和物业公司达成协议并已实际履行，双方当事人均向蚌埠中院撤回上诉，案件圆满解决。 案例2.前期物业管理合同的有效期限 2003年11月2日,王某与某房地产公司签订预售合同一份,购买某小区A89栋物业。该房屋交付后，王某同意将该房屋交该房地产公司选聘的某物业管理企业统一管理。K房地产公司与该物业管理企业于2003年10月12日签订前期物业服务合同一份，约定由该物业管理企业管理某小区，约定管理费为每月每平方米1.80元，该收费标准经过所在区物价管理部门审批。2004年10月，该小区的业主委员会成立，因与该物业管理企业在收费标准等事项上不能达成共识，而未能签订新的物业服务合同。王某从2004年4月份开始，拒绝交纳物业服务费。2005年5月28日，H物业管理企业将王某诉至法院，请求判令王某支付拖欠的物业服务费。 分析: 前期物业管理，是指在业主委员会成立之前，建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，K房地产公司与H物业管理企业签订的前期物业服务合同合法有效，该合同的效力将一直持续到业主委员会选聘物业管理企业并签订物业服务合同 之时，并且效力及于小区全体业主。因此，王某负有向该物业管理企业履行交纳物业服务费用的义务。 案例3: 2000年3月，某房地产公司聘请某物业管理企业为其开发的某小区进行物业管理。业主入住时同意某开发公司与某物业管理企业签订的物业服务合同。2002年1月，该小区入住绿达到50%以上时，小区业主委员会接到大部分业主对被告管理服务不满的投诉。该小区业主委员会成立以后没有和物业管理企业签物业服务合同，因此，业主委员会要求另选聘物业企业。由于该物业管理企业不同意解除，小区业主委员会诉诸于法院。 原告诉称，某物业管理企业服务差，大部分业主不满意，要求解聘该企业。被告辩称，被告早期与某房地产公司签有物业服务合同，且业主购楼时与某房地产开发企业的契约中已订明，统一某房地产开发企业委托的物业天管理企业管理。因此，业主无权解聘该物业企业，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据《城市新建住宅小区管理办法》第七条规定，业主委员会应大业主的一切令选聘物业管理企业。故原告有权解除物业服务合同，另选聘物业管理企业签订合同。 分析:本案的核心在于业主委员会是否有权解除前期物业服务合同。 一、选聘或续聘物业管理企业是业主委员会代表业主享有的权利之一。 《城市新建住宅小区管理办法〉第七条规定，管委会又决定选聘或续聘物业管理企业的权利。本案中，该小区物业管理企业是开发企业选聘的，在业主委员会成立之前，业主一旦购房就应当接受该物业管理企业的管理。但等到业主委员会成立后，有权召开业主大会，作出续聘该物业管理企业或令选聘其他物业管理企业的决定。 二、业主委员会的权利不受前期物业服务合同期限的限制。 物业管理条例第26条规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止。这样规定其实是以法规的形式规定了前期物业服务合同解除的条件，授予了业主委员会终止前期物业服务合同，另行选聘物业管理企业的权利。当然，如果前期物业服务合同没有到期，而其业主委员会还没有和其他物业管理企业签订物业服务合同，则不能解除前期物业服务合同，否则构成违约。如果前期物业服务合同已经到期，业主委员会由于原来的物业管理企业签订了合同，这是在解除合同，也要承担违约责任。 案例4: 某业主入住新购房产后，以前期物业管理合同是房产商而非其与物业管理企业签订，对其不发生效力为由，拒绝缴付物业管理费，物业管理企业在多次催讨不成情况下，向法院提出诉讼，法院判决该业主按照前期物业管理合同的约定缴付物业管理费。 分析:前期物业管理合同是指在业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，房产开发企业委托物业管理企业实施物业管理而与其签订的合同。它不同于普通物业管理合同是由业主委员会与物业管理企业签订，而是由房产开发企业直接与其选聘的物业管理企业签订。这是因为，在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织(业主委员会)的标准，作为此时物业最大业主的房产开发企业为维护整个物业的正常运作，代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同，其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。在实务中，房产开发商在与业主签订购房合同时，往往将已经签订的前期物业管理合同作为购房合同的附件(《上海市居住物业管理条例》将其规定为“应当”)，这样，业主实际上已对前期物业管理合同作出了接受承诺。本案中，由于前期物业管理合同的特殊性，该业主拒付物业管理费的理由并不成立，在享受了物业管理服务后，应承担相应的缴纳物业管理费的义务。 案例5: 某房产开发企业与某物业管理企业(系由该房产企业设立)签订前期物业管理合同，委托该物业管理企业对小区实施物业管理，委托期限为8年，每平方米收费2.5元(同等物业收费1.2元)。业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其它物业高出许多，业主因此不满，矛盾纠纷不断产生。 分析:根据现行有关物业管理的法规、条例，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止。本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业管理企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，与前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定也相违背，该约定当然无效。但必须指出的是，有些房产开发企业和物业管理企业利用了前期物业管理合同的期限应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定，阻扰业主委员会的成立，从而达到长期霸占物业管理，侵犯业主合法权益的目的。因此，有必要在今后的物业管理专项立法中，规定前期物业管理的最长期限(2,3年)，以堵塞漏洞。另外，由于业主没有实际参与前期物业管理合同的签订，不排除开发商与前期物业管理企业在合同其它事项中作出有损业主利益的约定，如上述案例中对物业管理费的约定。可参照《合同法》中有关格式条款的规定，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对该些条款作出说明;其次，条款中有违反《合同法》第五十二条、第五十三条规定情形的，该条款当然无效;对条款的理解发生争议的，应作出对房产开发商和前期物业管理企业不利的解释，以维护作为弱势一方业主的权益。 三.在物业管理使用中的纠纷 案例1 1998年，北京退休干部彭哲愚一家4口搬进了位于海淀区永丰乡亮甲店的新居颐和山庄。然而没过多久，他就发现他的选择是个错误。小区没有地下排污道，用户用水全部通过地表阴沟排出，一到夏季臭气熏天，没法开窗户。几百栋楼没有独立的供电、供水系统，经常停水、停电。开发商当初承诺的1998年通天然气至今也没通。不仅是彭哲愚一家不满，其他用户同样对颐和山庄越来越失望。这样的环境，颐和山庄物业同力物业管理有限责任公司却按高档住宅每平方米2.67元的标准收取物业费。“和当初广告承诺相差太大，交这么高物业费不值。”从1999年开始，部分颐和山庄的居民开始拒绝缴纳物业费，到今年，颐和山庄60%的用户拒绝缴纳物业管理费。今年3月8日，业主彭哲愚等3人代表颐和山庄400多名业主将当初越权批准物业公司这一收费标准的原海淀物价局告上了法庭。 分析:被告北京市海淀区发展委员会1997年12月5日作出的核定北京同力物业管理有限责任公司报送的《北京市海淀区颐和山庄物业管理收费标准》的行为无效。依照“266号文件”的规定，上述服务收费应当实行政府定价或政府指导价，由北京市物价局确定具体的价格管理形式，被告无此项权限。因此，被告核定第三人的收费标准的行为为超越职权的违法行为。 案例2.物业公司擅自停电 法院判物业赔业主1元钱 日前，福田区法院审理了一宗业主状告物业管理公司“停电”侵权的案件:荔林苑的业主李爱国家里突然被停电，业主叫来供电所工作人员，但仍遭物业管理公司拒绝送电，业主认为物业管理公司利用管理之便，以停电方式威逼他，构成侵权，于是一纸起诉书将物业管理公司诉至法院，并提出1元钱的经济损失赔偿。原告:物业公司擅自停电 据李爱国诉称，2002年3月25日下午4时左右，他家里突然被停电。于是就找到被告深圳兴安城物业管理有限公司(以下简称兴安城)要求查找停电原因，但兴安城却说他们是故意停电的，因李拖欠物业管 理费，为此，李爱国向兴安城提出强烈交涉，但无任何效果。直到3月27日，李致电供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，兴安城却以工作人员无工作证件而拒绝打开配电房的门。李爱国认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并向原告赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失1元和精神损失费749元。物业公司:没有采取停电措施兴安城则辩称，公司没有采取停电措施，公司的职责是为业主提供优质服务，公司绝对不会采取对原告“停电”之类损害业主利益的事情，而且排除电力故障是供电部门的责任不是公司负责。但他们也承认，3月27日确实有一个自称是供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责荔林苑住宅区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，故拒绝了其打开配电房的要求。 分析:被告只是物业管理企业，并非供电部门，其无权以任何理由对原告采取停电措施，否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利;原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持;原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。 案例3.“绿地山庄”业主自搭凉棚遭物管强行拆除 “我在自家院子里搭建凉棚，刚刚建好就被小区物管经理带人强行拆除了。”4月2日，绿地山庄业主陈先生向记者投诉，表示对该小区物业管理处(临时)——江西科瑞生态物业管理发展有限公司的做法不满。 据介绍，陈先生是绿地山庄7,1栋业主。3月初，他买了3000多元的木材，在自家车库门前开始搭建凉棚。3月30日，凉棚基本完工。“当天下午4时许，我岳母突然听到外面有动静，跑出来一看，物业公司曾(音)经理带着十多个人，手持木棍正在拆我家的凉棚。”陈先生 气愤地告诉记者，他本来想趁前几天天气晴好，给凉棚漆上桐油的，被物业拆除之后，木材遭雨水淋湿，现在已经全部坏了。 当日上午，记者在陈先生家中看到，凉棚的顶部已被破坏，木头散落一地。在该小区，记者发现还有其他业主也建了类似凉棚。陈先生认为，凉棚是否属违章建筑，该由城管部门认定。即便认定为违章建筑，也不应该由物管来拆除。物管的这种做法，侵犯了他的权利，也对他造成了经济损失。 随后，记者来到该小区物业管理处(临时)——江西科瑞生态物业管理发展有限公司，被告知曾经理不在。一位黄姓主管表示，为了让小区更美观，他们只允许业主在自家的后花园搭建凉棚，车库门口则统一搭建葡萄架。陈先生家在做凉棚的时候，物管多次上门劝阻，还下达了整改通知书，但陈先生并来停工。至于物管有没有权利对凉棚进行拆除，黄主管称这个问题需要他们公司的律师来回答。 分析:物管没有执法权，这种行为属于非法。物管如果认为陈先生家的凉棚属于违章建筑，可以向有关部门申请拆除，也可以通过民事诉讼，要求法院强制拆除。 四.业主与物业公司(物业管理合同) 案例1 梁晓梅于1998年8月购买位于徐州市中山北路39号久隆花园503室的房屋一套，该房于2001年4月1日交付使用。同年4月4日，被告九隆物业公司与久隆花园包括原告在内的57位全部业主签订了内容相同的《久隆房产物业管理合同》，双方对履行期限没有约定。2004年6月30日，久隆花园业主委员会成立。2005年4月5日被告九隆物业公司向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告，认为被告在完成1年期的前期物业管理服务后，又在不合法的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此决定于公告发布之日满一周后，停止在久隆花园的一切管理服务活动，撤出管理机构和管理人员，同时等待 业主委员会接收被告的相关移交。原告对被告以上行为持有异议，于2005年4月8日发出了致被告的公开信。因双方不能妥善解决久隆花园物业管理纠纷，形成本案诉讼。 以上事实有原告提供的《久隆房产物业管理合同》(包括《物业管理费收缴协议》)、久隆物业公司2005年4月5日的《公告》、《久隆花园业主贺维永致徐州久隆集团物业管理有限公司的公开信》为证。 分析:本案是一起因解除物业管理合同引发的纠纷。被告在为久隆花园小区实施4年的物业管理后，向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于被告解除合同的效力认可与否，涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利，根据《物业管理条例》的规定，全体业主成立业主大会，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此，在涉及小区公共利益事项的权利行使上，应以三分之二业主的意思表示为依据。同时，业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。因此就是否与被告继续履行物业管理合同提起诉讼，应以三分之二以上业主的意思表示为依据。原告作为久隆花园业主之一，提起诉讼，要求被告继续履行与全体业主签订的《久隆房产物业管理合同》没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，裁定:驳回原告梁晓梅对被告徐州久隆集团物业管理有限公司的起诉。案件受理费500元，由原告梁晓梅负担。 案例2 :某业主委员会与广州某物业服务有限公司物业管理合同纠纷案 一、案例简介 申 请 人:某业主委员会 被申请人:广州某物业服务有限公司 申请人是经广州市海珠区国土资源和房屋管理局登记备案的业主委员会。该届业主委员会成立时间为2004年1月15日，任期五年。 2004年3月30日，申请人就某小区公开选聘物业管理公司事宜发出《关于公开邀标选聘物业管理公司的公告》。2004年5月26日，申请人在《信息时报》、中国物业管理协会网、中国住宅与房地产网上发出某小区(以下简称小区)物业管理招标公告。2004年6月11日，被申请人向申请人发出投标申请书。 2005年2月25日，申请人发出《关于某小区物业情况及投票权总数的说明》(以下简称《说明》)，将小区物业情况及投票权总数告知各投标的物业管理公司。《说明》中列明以业主持有的物业面积数计算投票权，即一平方米代表一投票权。小区中某大厦的投票权数为79724平方米，商住楼的投票权数为17910平方米，合计为97634平方米。2005年3月5日，申请人发出《全体业主直接表决选聘物业管理公司方案》的公告，公布业主直接表决选聘物业公司的具体事宜，包括物业小区的区域范围、投票权数单位、公告时间、参加竞聘的物业管理公司的名单、表决形式等。2005年8月3日及8月13日，申请人发布《公告》公布小区选聘物业管理公司的业主表决权数统计结果，被申请人以45890投票权的最高票数胜出，并且计有67448投票权的业主同时同意签字确认了胜出的公司最终选聘为小区的物业管理公司，占投票权数的69.08,。即同意选聘被申请人为小区的物业管理公司的业主投票权数已超过总投票权数的2/3。 2005年8月19日，某业主大会出具《某业主大会授权书》，内容为根据小区业主大会决议，现授权业主委员会与经业主选聘胜出的物业服务公司洽谈、公示、签订合同。同日，申请人与被申请人签订《物业管理委托合同》(以下简称合同)以及《某物业管理委托合同——附件》(以下简称合同附件)，合同约定:申请人将某小区的住宅、商场及停车场委托被申请人实行物业管理。合同以手写条款约定:此合同签署后，另签署《某物业管理委托合同——附件》，对委托管理期限的起算点以该附件为准。合同附件中约定:本合同为期两年，并以乙方正式进驻“某”实施物业管理服务之日起计。 2005年8月31日，申请人向被申请人发出《关于做好入场接管物业工作的函》，称:按照小区业主大会选聘物业管理服务公司工作方案，被申请人以高票当选后，申请人受业主大会委托与被申请人签署的《物业管理委托合同》，按规定已公示期满，合同依法生效。现决定于2005年9月8日接场，请被申请人做好接管准备工作。 被申请人至今没有进驻申请人所在的某小区进行物业管理服务。 申请人根据合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为:1、请求确认双方签订的《物业管理委托合同》合法有效，并要求被申请人履约并限期进驻申请人小区进行管理服务。2、仲裁费用由被申请人承担。庭审时申请人明确进驻的期限是七天，即从裁决生效之日起七天内进入小区进行服务。 二、裁决结果 仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，裁决如下: (一)确认双方签订的《物业管理委托合同》合法有效，被申请人应当履约并自裁决生效之日起十五日内进驻申请人小区进行管理服务; (二)本案仲裁费1300元，由被申请人承担(仲裁费已由申请人预交，被申请人应迳付申请人)。 分析:关于申请人是否具有仲裁申请主体资格的问题。被申请人在庭审时对申请人作为本案仲裁申请主体的适格性提出异议。对此，仲裁庭认为，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主委员会是业主大会的常设执行机构，是业主维护自己合法权益的重要组织平台。参照《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(2003年8月20日[2002]民立他字第46号)以及广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过的《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》的精神，经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等质量、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。本案中的申请人是依法定程序成立并经广州市海珠区国土资源和房屋管理局登记备案的业主委员会，其提起仲裁的事项“要求确认与被申请人签订的《物业管理委托合同》合法有效以及要求被申请人履约并限期进驻申请人小区进行管理服务”亦属于涉及全体业主公共利益的物业管理事项的范围。故 此，仲裁庭认为，申请人符合《中华人民共和国仲裁法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条关于“其他组织”的规定，具有仲裁主体资格，可以以自己的名义提起仲裁申请。 关于合同效力的问题。申请人请求确认与被申请人签订的《物业管理委托合同》合法有效，被申请人对申请人的该请求没有异议。仲裁庭认为根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)第十四条第二款的规定，业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。根据《条例》第三十五条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。因此申请人是签订《物业管理委托合同》的适格主体。根据《条例》第十二条的规定，业主大会作出选聘物业管理企业的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。本案中申请人所在某业小区的业主大会采用业主表决书的书面征求意见的方式投票选聘物业公司，同意选聘被申请人为小区的物业管理公司的业主票权数为67448投票权，已超过小区总投票权数97634的2/3,符合法定要求。《物业管理委托合同》是申请人根据某业主大会的授权与被申请人在自愿的前提下协商签订的，主体适格，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。因此对于申请人确认与被申请人签订的《物业管理委托合同》合法有效的请求，有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。 关于申请人要求被申请人履约并限期进驻申请人小区进行管理服务的请求。被申请人对于合同的真实性及内容予以确认，但以招标时的费用过低且公司内部对此有分歧意见，因此未能进场管理为由提出抗辩。对此，仲裁庭认为，被申请人作为专业的物业管理公司，其投标价格是自主确定的，被申请人与申请人协商签订的《物业管理委托合同》中约定的物业管理服务费应当是其真实的意思表示。被申请人所称的招标费用过低以及其内部意见分歧的抗辩理由于法无据，仲裁庭不予采纳。被申请人应当依照《物业管理委托合同》及附件的约定，履行其合同义务。申请人已于2005年8月31日向被申请人发出《关于做好入场接管物业工作的 函》，通知被申请人于2005年9月8日接场，请被申请人做好接管准备工作。而被申请人至今没有进驻申请人所在的某小区进行管理服务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请人的请求有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。对于庭审时申请人明确被申请人进驻的期限为七天，即从裁决生效之日起七天内被申请人进入小区进行服务的意思表示，仲裁庭认为应给予被申请人合理的履约准备时间，该期限以裁决生效之日起十五天为宜。 关于仲裁费的承担问题。因本案是由于被申请人原因引起，且申请人的请求得到仲裁庭支持，故本案仲裁费由被申请人承担。 案例3.早期介入越早越好 某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩初设计方案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致，很快拿出了早期介入和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中，立下“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障业户的未来利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发出工作联系单25张，对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议，其中大部分意见或建议被发展商采纳，既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。 另外，项目组还配合“开发商”拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件，组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预 算》等前期物业管理的准备工作。由于“开发商”站得高、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，充分发挥了自身的优势，使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了一边小区施工，一边业户入伙，物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为:物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。 分析: 本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性，我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司，还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。 物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先，作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次，开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。另外，开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼与遗憾。同时，物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。 物业管理的早期介入对房产开发与物业管理的行政主管部门来说也是值得重视的管理环节。行政主管部门需要培育与规范市场，希望房产开发公司开发建设越来越多的优质楼盘，希望物业管理公司为业户提供越来越好的优质服务，希望房产开发公司与物业管理公司优势互补，而物业管理的早期介入正好是一个理想的结合点，因此，推广和倡导物业管理的早期介入无疑对这两个相关行业的健康发展将起到积极的作用。 总评论 业主与物业公司双方均表现出同一种思路:通过各自的行为迫使对方让步，进而加快问题的解决。而事实上这种自以为最有效的做法，结果是业主的要求未能满足，物业公司的费用无法收取，双方的矛盾反而越来越激化。问题的解决，最终还是需要“有话好好说”，以冷静的态度与坦诚的沟通来取得共识，过激的做法只能适得其反。 我认为，物业管理消费不是一种本能性消费，而是一种社会性消费。物业管理消费和单纯的物质消费相比，消费支出明显偏高。将物业管理消费定位于高消费意在将之区别于传统的“房屋管理”。传统的“房屋管理”只是从生理上维持居民作为自然人的最低生存的消费。明确物业管理的高消费特性，有利于提高物业管理的行业壁垒，从而提升整个行业的档次;有利于业主进行正确的消费定位，采取正确的消费行为，避免出现目前许多人有意无意排斥物业管理消费的现象。 6(杨程、阮江、陈铮、安乐明、万博文、姚岳罡 物业管理案例分析 管04-1班 杨程 阮江 陈铮 安乐明 万博文 姚岳罡 市政水压低业主屡屡投诉怎么办 某花园一至三层采用一次供水，其他部分实行二次供水。由于市政供水的水压偏低，导致三层以下用户的热水器经常无法使用，停水断流现象也频频发生。 物业管理处多次向供水企业做口头和书面反映，反响都不大，供水情况也一直没有得到改善。弄得业主经常就此问题进行投诉，有的还骂骂咧咧出言不逊。 管理处对投诉的业主自然要笑脸相迎，善言解释，一般管理人员没摆平的，就由主任出面。好话说了几箩筐，虽说暂时尚能平抑不满情绪，然而问题并未解决，业主还是三天两头再次上门。尽管他们也清楚问题不在物业公司身上，但普遍认定家里没水就得找管理处算帐，就该由管理处负责(这种认识固然有失偏颇，但是我们应当理解他们，物业公司与那些垄断企业打交道尚且困难，何况区区“散户”,业主在求助无门的情况下，只能反过来给物业公司施加压力)。 为了摆脱这种被动应付的局面，管理处绞尽脑汁想办法，有针对性地采取了几项新措施:主任出面找政府部门反映民意民情，借助行政力量促进供水问题的解决，动员大家错开冲凉高峰期，以缓解水压状况;一旦发生停水，安排值班协管员为上了年纪或行动不便的业主送水上门。 业主看到管理处确实是竭心尽力了，也就不再恶语相加。尽管供水不正常的状况还持续了较长一段时间，但绝大多数业主都能对管理处给予谅解。后来通过不懈努力，小区供水状况才逐步得到了明显改善。 点评:服务产品的特定属性，使得人们很难将物业管理的职责界定和囊括得十分清晰。对一个负责任的物业公司来说，发生在小区内的所有事情，没有该不该管的划分，只有怎样去管的区别。所以，即使遇到那些明显只与我们“沾边”的问题时，也要尽自已所能，极力去促成问题的解决。 业主不愿交户内维修费怎么办 一天，某管理处的一名维修人员应邀到一业主家维修电路，业主反映家里刚刚装修完毕，经常跳闸断电。维修人员用万用表检测出照明线和插座线都有短路，需要查线。于是向业主申明，这样的维修服务项目按照管理合同规定应当收费，并介绍了收费标准，该业主或许是急于排除故障，不加思索就很干脆的答应了。 维修工人马上投入工作，经进一步检查发现了两处故障，当即进行了处理。然后将线盒、配电箱等恢复原状，又请业主一一打开家里的所有电器试了一遍。 在得到业主一切正常的认同后，打扫完现场，开出专用票据，向业主收取特约维修费。 “我以为是多复杂的事呢，这么简单的活还另收什么钱,”真要掏钱时该业主竟反悔了。维修工人连忙阐明维修项目的简单与复杂都是相对而言的，可以先不争论这个问题，反正物业公司的付出总应当有所回报。“我每个月交了几百元的管理费，就给干这么点活儿还要收费,”业主好象突然抓住了自己的理儿，声音立刻升高一倍。 原来是业主对物业管理基本常识不清楚，才产生的误解。维修人员接下来便从管理空间、工作内容、收费方式等方面，耐心地给业主解释常规服务与特约服务的区别。业主听完恍然大悟，不好意思地说:“真对不起，都怪我原来没有搞清楚”。不仅愉快地交了费，还在派工单业主一栏添上了“非常满意”。 点评:任何条文都没有规定物业公司有宣传物业管理法规的职责，但物业公司确实应当自觉地把它当做大事来抓，现在物业管理中相当一部分矛盾，是因业主对物业管理法规对物业管理法规知之甚少引起的。给业主补上法规知识这一课需要全社会的努力，物业公司则更义不容辞。只有当物业公司与业主都熟知法规的时候，双方讨论认识问题才会轻而易举地找到共同的基点和准则。 物业管理应如何进行人员配置 华联集团大厦是上海华联物业有限公司所管理的一幢集宾馆、餐饮、银行、涉外办公楼为一体的综合大厦。由于建造初期物业管理没有前期介入，大楼部分设计布局不合理，大楼总机房设在B楼3楼，消防监控中心设在A楼1楼，卫星监控中心设在A楼19楼，此三处岗位均必须保证24小时有人上岗，最精简配备要12人，但三处岗位工作量都很小，都只是起一种防范性监控作用。对此，物业管理公司因该怎么办。 [提示] 人员开支是企业运作中最大、最重要的成本，已成为企业领导者的共识。对物业公司这类保本微利型企业来说，更要注重对人员成本的控制，机构设置要精简、高效。 [案例分析] 为此，物业管理处经理经过测算，决定将三处的机房进行适当的改造，将部分设备移位，集中到消防监控中心。这一举动需改造费用10万元，但人员由12人减少到5人，按每人每年企业支付3万元/人计，每年可节省人员开支21万元，且一劳永逸。 人力控制一般应注意以下原则: 1(以岗定员、按岗配人 2(职责明确、充分授权 3(注意工资差别，调动积极性 4(精简高效、一岗多能 5(考虑区分不同阶段，人力要求的差异性(前期介入阶段、前期管理全面接管阶段、后期管理、管理成熟阶段的人力需求各有侧重点) 6(注意市场人员的情况(劳动力市场及有关使用劳力规定) 7(加强人员培训，提高人员素质，培养复合型人才 业主委员会这样做对吗 某小区于今年2月成立业主委员会，3月公开招聘物管公司，共有3家物管公司应邀投标应聘。经过小区业主委员会3个月的调查后，在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开的小区业主代表大会上，A物业管理公司以13票对10票胜出。但时至今日，小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订《物业管理服务合同》。 [提示] 应依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等相关法规中关于中标后招标方无故不签订合同的条款进行处理。 [案例分析] 了解无故不肯签订《物业管理服务合同》的真实原因，主动与野猪委员会积极协商，如业主委员会仍拒绝签订合同，就运用法律手段保护企业利益。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后，A物业管理公司 将小区的业主委员会告上了法庭。 据了解本案例业主委员会迟迟不与胜出的物管公司签订合同，关键在于原物业管理公司公司不愿退出，业主委员会中的某些委员偏向原来的物管公司，从而给中标的物业管理公司公司设下障碍，导致了现在中标的物管公司进不来的局面。 A物业管理公司公司状告业主委员会，理由主要是:该公司是应邀投标应聘，并按照规定投送标书及有关承诺书，业主委员会没有权力借故迟迟不与该公司签订《物业管理服务合同》。新的《物业管理条例》明确规定了业主大会的作用，当业主大会召开后，选聘物业管理公司的最终决定权掌握在业主大会手里，而不是现在的业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物管公司以及小区内所有涉及全体业主权益的事情，都要通过业主大会决定，业主委员会不得擅自做主。本案例的核心问题是业主委员会取代了业主大会。该小区业主委员会的执行秘书承认，选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话，小区业主将失去对业主委员会的信任。 业主执意乱装空调怎么办 一天中午，护卫班班长匆忙来到某小区物业管理公司办公室，告诉主管人员:“1-2-301的业主不想按指定位置安装空调，要将北侧空调孔打在窗户上方。”主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。 主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示:“我今天就要在这里打孔，看你们能把我怎样。”此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。 [提示] 做业主的工作一是要耐心，而是要注意方法。讲清道理的同时，还要学会巧妙地借人之力、成我之事。 [案例分析] 主管满耐心解释物业管理公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观，强调如果我们也象有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目，提醒这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。 主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的工作人员叫到一边，告诫说:“你们应当知道物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑考虑今后如何在我们的辖区做生意。”这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔. 小区的围墙物业管理公司能拆除吗 刘女士所住的芬芳花园小区实行封闭式物业管理。2002年4月，仅一墙之隔的A公司开发新建雨花雅园，并与B公司签订协议，约定将芬芳花园西区所属基础配套设施、公共配套设施与雨花雅园共享，雨花雅园的物业管理并入芬芳花园，A公司向B公司支付费用。A公司对外承诺，雨花雅园将与芬芳花园成为一体，雨花雅园业主可以自由进出芬芳花园。因此，拦在两个小区之间的围墙被打通。刘女士认为，两物业公司所做的决定，严重损害业主的合法权益，遂起诉至法院，要求A公司、B公司停止侵害，将芬芳花园原封闭围墙予以修复。 [提示] 这里首先需要弄清的是该围墙是否属于芬芳花园的公共财产。 [案例分析] 本案例中的围墙属于小区的公用设施，是小区的公共财产。就小区的公共财产而言，绝大部分属于全体业主所有，小区业主委员会代表全体业主行使所有权和支配权。物业管理公司要改变公用设施的，应当征得业主委员会的同意。故本案例中的围墙物业管理公司不能拆除。 乱停车的访客蛮不讲理怎么办 一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。 管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢, [提示] 物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。 [案例分析] 在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对车主说:“如果我们保安员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您应当向受到伤害的我们保安员致歉。”要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则保安员 进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守。车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。 安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对管理处保安员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说:“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。可见平时文明服务在关键时候的重要性。车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和管理处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的保安员。 业主以自行车丢失为由拒交物业费怎么办 2003年初，李某所在的小区物业管理公司催收2002年度的物业管理 费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，造成自己在小区内丢失三辆自行车，因此拒绝交纳物业管理费。物业管理公司反复说明保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。但李某仍不听解释劝说，坚决拒绝交纳2002年度的物业管理费。 [提示] 交纳物业管理费是业主应尽的义务，但物业管理公司在收缴中总能遇到一些以各种原因为理由拒绝交纳物业管理费的业主，对此物业管理公司应按实际情况，采取一般性追缴和区别性追缴的不同追缴方式进行催缴，必要时可利用法律手段保护企业利益。 [案例分析] 物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。法院经审理判决李某全额交纳2002年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后 由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。 物业管理人员入室引起的误会怎么办 某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，大门开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。 去了，正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“早锻炼”因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。你认为该如何向张先生说明和解释才能平息事态, [提示] 一定要弄清阿霞入室的目的，再了解业主有否损失，然后酌情与业主沟通，说明情况，以求得业主的理解。 [案例分析] 1(首先让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白。然后向业主说明阿霞错在哪里,导致这种事情发生的原因是什么,要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解。这种情况下，只要在情在理，业主一般都会谅解的，会转怒为喜。最后在代表五月管理公司向业主赔礼道歉，说明工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢，是这位业主给我们公司发现这种问题的机会，避免以后出现类似问题，并帮助我们避免以后了更大的危险或损失。 2(对阿霞和其他员工进行培训教育，告知今后遇到此类情况的正确做法:最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少 两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，一般也不会误解。 3(根据情况制定相应规章制度，以便今后工作行为的规范。 业主有了成见怎么办 某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。你发火我不发火。管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。这样就会影响以后与业主的沟通，对此管理处应该怎么办, [提示] 管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新换取理解和信任。 [案例分析] 坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何,一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大器。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。 为了消除她的误解，管理处不计较其态度，日常真诚地为她提供各方面帮助，以换取她的理解和信任。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具„„ 一次，管理员见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动迎上前去，帮她将东西搬到家中。看着曾 经“为难”过自己而现在汗流浃背的管理员，想到入住前后与管理处相处的这段日子，她终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。 业主要求供暖，业主委员会应该听谁的 今年8月份，某园区的业主联名向物业管理处提出今年需要供暖的要求，但物业管理处没有同意。今年10月份，业主主动联系供热中心和热力有限公司给小区安装集中供暖设施，并缴纳了配套费。 热力有限公司为了设计供暖管道线路需要建房时地下管网图纸，但物业管理处答复管网图纸丢了，只提供一份小区建筑的平面图。热力有限公司只好请设计院一名工程师根据平面图推测设计供暖管道路线，并经过物业管理处有关部门审查批准。之后一天，物业管理处突然通知不能施工，理由是小区业主委员会不同意安装集中供热。经了解小区业主委员会一共有11名成员，物业管理处只召集了5名成员开会，其中两名成员弃权，剩下3名中1名成员是管理处的材料供应商。 [提示] 以《业主委员会章程》为依据，此次业主委员会的召开是否合法，何以结果是否有效,业主委员会作为业主的代表，在供热问题上，他们是否真正倾听了业主的意见, [案例分析] 该物业管理处目前表示，物业管理条例规定，物业公司只能协助业主委员会的决定去执行。小区安装集中供暖物业大力支持，但业主委员会考虑到春节之前如果不能完成施工，将会给居民带来不安全因素，所以物业不同意安装暖气。但从该管理处实际做法看，物业管理处不是在协助文章委员会工作，而是在对其进行操纵。物业管理处无权召集业主委员会会议，该会议参加会议人数不足，又有与物业管理处特殊利益者在其中，因此表决结果无效，也代表不了全体的意愿。 该物业管理处应向全体业主道歉，改正其错误做法，积极主动配合热力有限公司完成供暖工程。 紧急情况，物业管理人员是否有权破门而入 雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。有一天，雷小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，公司称:三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。 天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。 对此，雷小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称， 住户不在家，公司无权破门而入。后三楼住户回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。 [提示] 这是一个典型的物业管理公司紧急避险及免责问题。物业管理人员破门而入的行为是否合法，应否对三楼损失进行赔偿，应参照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》有关规定确定。 [案例分析] 紧急避险就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。因此根据本案例的实际情形，物业管理公司和二楼住户，都不应承担民事责任。对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第156条规定:“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。” 本案中，三楼的住户受到了一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当 承担一部分损失。 对于物业管理公司而言，工作中必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。因此，物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。 7(张健 1.单方增加物管费无效案例 近日，贵州省黔西南州法庭内外争执了半年多的物业公司状告业主拒交物业管理费一案，已由黔西南州中院做出终审判决:黔西南州施达物业管理有限责任公司强行收取业主袁某每月每平方米0.25元的物业管理费没有法律依据，不受法律保护。物业公司状告业主反而败诉，这不得不引起业内的重视，同时更应该有所反思。 2002年5月28日，黔西南州施达物业管理有限责任有限公司向兴义市法院起诉，称在向该市吉利一区业主袁某收取物业管理费时，被其以未签订物业管理合同为由拒绝(袁某只同意按原与开发商黔西南州施达房地产开发总公司的约定交纳管理费)，公司称袁某拒交纳按有关规定应收取的98.26元物业管理费，诉请法院判令被告交纳所欠的物业管理费及滞纳金，责令被告今后按期交纳管理费。兴义市法院通过审理做出一审判决，驳回原告的诉讼请求。物业公司不服，上诉到黔西南州中级人民法院，请求撤销原判，依法改判。 黔西南州中院经审判认定，物业公司未依据有关规定在平等主体一致的基础上，明确物业公司与业主之间的责、权、利，也未将开发商黔西南州施达房地产开发 总公司在对业主售房时的简介、承诺、优惠办法等诸多因素考虑进去，与业主袁某在物业管理收费及服务上未达成共识，未依照相关法律、法规规定与袁某签订物业 管理合同，导致收费的标准、应收取的项目、服务的内容等模糊不清，也未办理收费许可证。州中院依法做出终审判决，驳回原告诉讼请求，维持原判。 同样的事情发生在南京，某物业公司因增加治安护卫员，进行24小时巡逻，便贴出告示，告知全体业主(住户)，将每户的物业管理费提高。物业管理公司 在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高，一些业主对此十分不满，于是也出现拒缴物业管理费的现象。 专家分析道，上述案例业主才入住半年，大厦很可能还未成立业主委员会，此时物业管理公司应通过其他途径征求业主意见。另一方面，业主入住半年就要调整 物业管理费，这表明管理者制定大厦管理预算不够完善，原因可能是物业管理公司未能准确估计大厦的真实开支，以致因估计过低而出现赤字，也有可能公司未能预 计到一些特殊的支出。例如，因人力资源短缺，管理员工的工资增加，直接增加管理开支的负担;或是入住初期，大厦一切设施处在保养期内，各种保养及维修费由 建设单位负责，一旦保养期过后，各类设备维护保养由物业管理公司负担;此时准备不足以致经费超支等等。这些情况管理者都没认真考虑研究，便报送物价局审 核，而物价局对每幢大厦、每个小区也并不十分了解，一旦物价局定出指导价后，物业管理公司再对物业管理收费进行修改，就会造成不好的影响。 毫无疑问，物业管理公司未征求业主委员会同意，单方面提高服务收费标准，此做法欠妥。虽然有些地区管理公约明确规定物业管理公司通过成本核算，发现管 理费收入确实不足，支出超过收入时，物业管理公司有权增加管理费，但在增加管理费时，应召开业主委员会，通报情况，征求意见，在获得同意的情况下实行。 2.前期物业管理顾问启示 今年8月 底，应海开房地产集团公司要求，均豪物业公司提前进驻玉阜嘉园项目部，配合房屋销售作业户物业问题解答。玉阜嘉园是均豪公司接管的较大的一个住宅项目，总 部对这个项目从各方面寄于厚望，开发商希望通过物业的介入能给销售带来新的增长点。为此，前期顾问人员深感自己肩上胆子的沉重，尤其是面对销售企业、开发 商、已购房业户和有意向购房业户，物业公司如何进入“角色”，如何协调方方面面的关系，不仅是对物业人员业务素质的一次考验，同时，对公司拓宽业务也是一 次较新的尝试。作为前期物业顾问，在短短一个月内，我们即接待客户咨询60次达到190人之多。在不断解决问题，探索尝试的同时，这项工作从方方面面给我们很多的启示。 启示一:物业管理企业的实力也是可以进入市场运转的产品。在物业接待的过程中，大部分业户比较关心物业公司的实力，在物业咨询中，提出了大量询问物业公司 情况的问题，大致有三种，一是询问公司的水准和现状，如:你们都管理过那些物业项目,有多少个,你们接物业项目有什么标准，是不是什么样的物业都接,二是 询问公司其它项目情况，如:汇景阁的物业管理费是多少，在什么位置,你们理工大厦ISO9002达 标通过是国内还是国外颁发的证书,三是询问公司今后打算，如:玉阜嘉园将来配置多少个物业管理人员，大致会需要多少费用,保安怎么设置,在进行前期物业咨 询中，我们专门制作了宣传公司情况的展版，以便于业户了解公司的情况，效果较好。针对业户提出的展版内容之外的一些问题，进行耐心、详细的解答，看得出， 经过对公司实力的了解，业户更加坚定了购买玉阜嘉园房屋的信心。可以肯定，物业公司前期介入与售房同步进行是必要的、明智的，这不仅有效地达到了促进房屋 销售的目的，同时也无形中起到对物业管理工作的宣传作用，提前与业户建立联系，大致了解买房户的一些情况、特点等，为玉阜嘉园今后的物业管理工作奠定基 础。与此同时，我们更应该看到，作为前期物业顾问，办公条件、工作人员的服装等硬件设施，以及员工的素质状况都是向业户传输公司实力信息的来源。市场相信 的实力，业户信赖的也是实力，实力本身就是一种产品，可以带来经济效益，为此，不仅要拥有实力，更要会展示实力、发挥实力。 启示二:明白政策、业务娴熟不仅是对前期物业顾问人员的基本要求，更是公司形象的重要组成部分。首先，只有明白政策、业务娴熟，才能避免日后出现的物业纠 纷。承诺与兑现一直是物业管理投诉的热点之一，而前期物业顾问所回答的大量问题，往往都会成为公司给予业户的“承诺”，弄不好就会成为日后纠纷的根源。应 该看到，楼市越是趋向于成熟，买房人也就变得聪明，买房时所考虑得因素也越多。我们在前期物业咨询回答较多的问题是日后小区内如何实行物业管理，出现这样 那样问题时，物业如何服务。如;我家将来用的是德国威能的采暖炉，一旦坏了，你们能不能提供这种专业的维修,小区将来有没有社区文化活动,明年入住你们收 费会不会变,将来小区绿化率能否达到标准,小区的一些家政服务、超市等有没有,机动车车位能否满足需要,物业管理费中含电梯费用吗,一层不用电梯为何还要 交电梯费,物业费为什么要按年收, 对这些问题的回答，必须按照相关的法规、政策及公司已经确定的管理标准，来不得半点水分，更不能只图满足业户心里而随意 答复，即:言必有据。其次，只有明白政策、业务娴熟，才能从容解答业户提问的各种问题。比如，有业户问:门口有一块死角我想封上做门，行不行,答:如果你 想封上必须在房屋买卖合同中明确标定这块产权是您的，否则这是公共用面积，全体产权人共有，所以，要么你购买这块地的产权，要么您别封。有业户问:我住一 楼，又不走电梯，为什么也要交纳电梯费,我们的答复:因电梯属共有产权，您也是产权人之一，使用或不使用电梯是您的权利，所以您要交纳电梯费。对业户想要 了解的物业知识，如询问甲类住宅与高档住宅有什么区别,入住需要签什么东西,等等，都能做到有问必答、满意而去。第三，只要明白政策、业务娴熟，才能显示 出公司专业化水准。虽然前期物业顾问人数少、业务内容相对单一，但是“麻雀虽小五脏俱全”，物业顾问不仅是前期进驻工作的“先头部队“，更是公司的形象代 表，即便是一个人也有直接反映公司的专业化程度。实践证明，这种直接的因果关系已经产生了较好的效果，已经在玉阜嘉园初步形成物业公司的品牌形象。 3.我和业委会意见不同，咋办, 案件回放 怀疑业委会合法性 拒缴物管费 泉州市区业主方先生所住的小区，物业管理一度混乱，两家物业公司在这里“楚汉相争”，真是苦了小区的居民。 事情要追溯到2005年。当时小区的开发商将物业管理交由甲物业管理公司负责，双方还签订了前期物业管理服务委托合同。但是，随着小区业主的陆续入住，大多业主对甲公司的服务并不满意。于是在2006年，业主委员会牵头联系了乙物业管理公司进驻小区。 根据居民们的描述，一开始从事前期物业管理的甲公司拒绝移交小区物业的控制权，甲、乙两家同时实施物业管理，并争抢地盘，导致小区的管理十分混乱。直到政府协调后，甲公司才退出小区，争斗消停下来。 两家物业公司的争抢，使得业主们都感到精疲力竭，无所适从。尽管乙公司进驻后，其物业管理服务得到了大部分业主的认可，不过，方先生却一直不大满意。再加上在交纳管理费的问题上双方产生了矛盾，他心里抵触得很，就采取拒交物业管理费以示抗议。 字串4 方先生提出，业主委员会产生的合法性值得怀疑，并且业主委员会与物业管理处签订的物业管理合同与他无关，就是说他从未与物业管理处签订合同，所以他也不必交纳乙公司进驻小区以来的管理费。 业主委员会的权利 小区物业公司的服务质量是每一位小区业主都很关心的问题，在现实生活中，这类维护业主共同权益的许多工作都是由业主委员会承担，经业主授权，业主委员会负责执行。但是，如果业主个人的想法与业主委员会的决议之间有矛盾呢,业主委员会的权利，到底有多大, 适用法条 【第76条】:下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更 换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 【第78条】:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 字串5 【第83条】:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵 占通 道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益 的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 拍案 业主大会 可通过书面形式 “根据我们调查，这个小区的业主委员会是合法的。”泉州中院民二庭法官丁美芳说，该小区的业主委员会是在业主们经过相关程序召开业主大会后成立的，并报区房地产管理局备案。 据了解，该小区业委会联系了几家物业管理公司后，曾将各家物业管理公司的服务承诺印发给各户业主。初步选定乙公司后，业委会在小区的传达室将印制好同意由 业主委员会与乙物业管理处签约的表格及相关合同条款附后放置于传达室，请业主在表格上签名。该小区230户的业主，有170多户签名确认。此后业主委员会 才与选聘的乙公司签订了物业管理委托合同。 丁美芳认为，根据相关规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本案 中采取了书面征求意见形式，因此业主委员会作为业主大会的执行机构，与乙公司签订的物业管理合同对该小区业主均产生效力。所以方先生提出的“业主委员会没 有召开会议对选聘和解聘物业管理公司事项进行讨论” 字串1 ，是无效的。 侵害合法权益 可诉讼 “不过，并不是说业主没有要求撤销业委会与乙公司所签合同的权利，业委会的权利也是要视情况而定。”丁美芳说，根据物权法，业主大会或者业主委员 会作出的 决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。“业主当然有权监督甚至要求撤销业委会，但是方先生的诉求，依照民法通则的相关规定，也 应自行为成立起一年内行使，否则不予支持。” 丁美芳同时提醒，虽然物权法规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但并不能因此确定业主大会和 业主委员会就可以对管理事项享有诉权和具有诉讼主体资格。因为依照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责 任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，所以不宜确定业主大会和业主委员会具有民事诉讼主体资格。像方先生这种业主，如果确实觉得 自己利益受到损害，应采用诉讼代表人的方式提起诉讼，而不是直接诉讼业主委员会。 4.业主不交公共维修基金管理 业主委员会把业主告上法院 3月份，厦门彩虹花园业委会将小区里二十几个逾期不向业委会缴交公共维修基金的业主告上法庭。湖里区法院禾山法庭于3月2日和3月14日两次开庭审理了此案。 彩虹花园业委会主任郭先生说，1998年，彩虹花园二期业主在缴纳购房款的同时，向开发商预交了5年的公共维修基金，共70多万元。当时开发商和小区物业同属一家公司，公共维修基金落到开发商手里。 据郭先生讲，开发商和物业管理公司分离后，为了向开发商追讨那70万元公共维修基金，业委会从开发商那里拿回了厚厚一摞发票和账目。经过一年多的核实，才 理清了其中账目。拿着详细的的账目，业委会同开发商经过几次谈判，双方都各让一步。在扣除了合理的支出后，业委会决定承担在房屋保修期内由于强台风袭击导 致损坏而发生的费用和保修期后的一些支出共计14万元，最终讨回了56万元。 2002年底，彩虹花园召开第二届业主代表大会，决定从2002年7月开始向业主们收取公共维修基金，并由业委会自行管理这笔钱。 郭说，之所以决定由业委会来管理这笔公共维修基金，是担心若是让物业管理公司代收代管，万一以后跟物业发生矛盾要更换物业，钱要不回来。他们觉得如果这笔钱放在业委会，比较放心也比较方便。 在决定公布后，大多数业主都按时缴纳。小区有510户业主，可其中二十几户业主逾期未向业委会缴纳这笔公共维修基金。在几经催讨未果后，业委会决定将这二十几户业主告上了厦门湖里区法院。 如今官司还在继续，陆陆续续又有部分业主交了这笔钱。但这个官司却引发了诸多争议。 小调查六成市民倾向业委会管理 调查问题:您认为业委会与物业管理公司，哪个收取、管理公共维修基金更妥当,(调查人数:20人 调查方式:随机调查 ) 王女士(公司职员): 从个人角度来讲， 我是希望这笔钱要由业主委员会来征收和管理。因为毕竟不管怎么说业委会算是业主的“自家人”， 由他们来征收和管理这笔钱我们业主比较放心。 朱小姐(公司职员): 谁收取谁管理不重要，关键是要做到规范透明，让业主们做到心中有数，不能弄一本糊涂账。 李女士(单位员工): 我觉得应该是物业管理公司来收取公共维修基金。但是作为业主的代表，业委会也应该尽到对业主负责的责任。在物业管理公司对公共维修基金的收取和管理上尽到有效的监管责任。防止物业管理公司对这笔资金有不当的行为。 说法焦点一:业委会可否告业主 业委会不具备诉讼主体资格 福建兴世通律师事务所律师蔡开福说，法律规定公民个人、企事业法人、清算组织等可以成为诉讼主体，但并 未规定业委会可以成为诉讼主体。业委会是不具备诉讼主体资格的。就拿本案来说，若是业委会可以成为诉讼主体，他就可以告包括小区业主在内的任何人。而业委 会本身并没有任何收入，他的经费都是由业主给的，一场官司下来，无论谁败诉，都是由业主来支付这笔诉讼费。 业委会可通过诉讼取得权利厦门天衡联合律师事务所律师梁洪流说，业委会是否可以成为诉讼主体，国内现在对此争议较大。广东以前的案例中就认可了业 委会的诉讼主体资格，而上海却不认可业委会的诉讼主体资格。他个人认为业委会是有诉讼主体资格的。 梁说，因为业委会代表全体业主的利益，在这其中，它必须以自己的名义与开发商、物业交涉有关事项，而业委会若本身没有诉讼权力，那么业委会在处理与业主、开发商、物业之间的关系时，会造成业委会无法执行它的权利。因此业委会是可以通过诉讼的途径来取得权利的。 《物业教育资讯》专刊主编张海港认为，如果承认业委会的诉讼主体资格，对于因业委会告业主类诉讼所涉及的诉讼费问题，并没有任何矛盾。以一场行政官司为 例，行政机关本身不营利，他的费用开销都是纳税人的钱，那么个人告行政机关，用来用去还不都是纳税人的钱，难道行政官司无意义,所以“无论谁败诉，都是由 业主来支付这笔诉讼费”的说法欠妥，忽略了部分业主个体侵害大多数业主的某些利益及权利的行为。 业主大会授权方可起诉业主 厦门市物业管理协会副秘书长林昆明认为，业委会是业主代表大会的执行机构，但是现在很多人把业委会和业 主代表大会两个概念混淆起来，用业委会来代替业主代表大会。业委会既然是业主代表大会选举产生的，就要代表全体业主的利益，而不是大部分业主的利益。在民 事诉讼中，业委会属于其他诉讼主体。业委会如果要起诉业主，也要得到业主大会的授权，至少1,2以上的代表通过了，才可以进行起诉。 焦点二:公共维修基金由谁收更合适, 业委会来管理更为可靠公正, 福建厦门远大联盟律师事务所律师李俊威说，公共维修基金的权益享有人是全体业主，该款是用于公共维修等事项。业委会是业主的民意代表机构，是由业主授权的机构。它代表全体业主的利益，业委会是有权支配这笔钱的。 现在一般在小区内，有物业的就由物业收，若是小区没有物业，就由业委会出面收取这部分基金。他认为，由业委会出面收取会比较放物业毕竟是营利性机构，而业委会是非营利性机构，从这个角度来说，由业委会来管理这笔钱，显得更为可靠、更为公正。 业委会物业两者皆可管 天衡联合律师事务所律师李朝东说，公共维修基金的所有权归全体业主，业委会作为小区业主的常设机构，代 业主管理这笔公共维修基金。目前由物业代管，业委会监督和由业委会管理公共维修基金都是可以的，业主可以选择，而政府提倡前者的管理模式。前者，管理机构 和监督机构可互相制约，要用钱时，物业打报告给业委会，由业委会来审批开支，可防止资金被挪用，较让人放心的。 李说，若是由业委会来管理，则缺乏监督机构，容易出问题，既有管理又有监督才是一种更好的方式。 物业公司管理有利资源配置 福建汇德律师事务所律师柯华东说，业委会是一个非营利性机构，而物业是营利性机构，为了赢利，物业会尽 量完善他的管理，而业委会未必有这种动力。况且，业委会不像物业对房屋修缮等小区管理事宜那么专业，而且若是由业委会来管理这笔钱，会造成资源配置的不合 理，因为这样一来，这笔不小的数目还得专门派人员来管理这笔钱，还得给管理这笔钱的人发工资等等的，这种支出将是一笔浪费。 《物业教育资讯》专刊主编张海港认为，对公共维修基金的管理，关键不在于具体谁收谁管，重要的是建立收 取、管理、监督、支出等环节的严谨机制，相互监督和制约，发挥业委会、物业企业、政府，社会评估等第三方机构的各方优势，使业委会最大化代表业主利益，又 “不花冤枉钱”，让维修基金真正“取之于民，用之于民。” 4.物业公司疏于管理，业主如何维权 案例:奉天房地产开发公司在北京市房山区开发了某住宅小区，并委托某物业管理公司对该小区进行管理，双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后，发现物业管理公司的服务并不到位，而且给小区的居民带来极大不便。例如，门口的保安执勤很不严格，致使小区多次发生失窃事件;小区的下水管道经常坏掉，雨天，居民出行受阻;电网总是隔三岔五地出故障，物业维修不及时;物业管理公司几乎没有公布过收支账目„„于是，业主们集体决定拒绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。物业公司也不善罢甘休，直接切断了小区的水电，双方的矛盾迅速升温。 说法:在本案中，物业公司的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。物权法的正式施行使得这一问题有了解决途径。根据物权法的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，物权法还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在行使这一权利时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 具体而言，在与物业公司协商不成的情况下，业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、小区所在市(县、区)的居住小区管理办公室、土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉，也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。 5.物业费用怎样收取，且看合同如何约定 案例:北京美丽园小区业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，认为物业公司增收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。之后业委会提出上诉，2005年12月，二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。2006年8月，法院对此案作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。 说法:物业费用始终是业主最关心的话题。近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取，应首先根据当事人之间的合同约定，如果没有约定，业主就要按照专有部分占建筑物总 面积的比例缴纳该费用。至于小区的建筑物及其附属设施的维修资金，物权法则明确规定由业主共同决定筹集和使用，并且该资金属于业主共有。 6. 小区公共绿地，业主是否所有 案例:侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起，开发商就不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满。 说法:根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。(庄天逸) 8(高源、郝爽 管04-1班 高源(600420601156) 郝爽(600420601157) 业主与物业之间的纠纷 案例一、拒缴物业管理费，业主被推上法庭 原告(物业公司)———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。 被告(某业主)———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格;原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。 法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了， 主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。 案例二 物业管理案例分析,业主在消防疏散楼梯内堆放杂物，物业管理企业能否进行干涉, 【案例】某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。 【案例分析】消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。 《物业管理条例》第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，梢抵饕婪ò炖硐喙厥中 ～蔽镆倒芾砬 蚰诎凑展婊 ㄉ璧墓 步ㄖ 凸灿蒙枋 锹 阋抵髡 ,纳 ? 钚枨笏 匦璧模 渖杓贫杂谖镆倒芾砬 蚰诶唇彩且惶宓模 蚨 溆猛静坏盟嬉飧谋洹,缢嬉飧谋淦溆猛荆 唤霾荒芊?悠涔婊 杓频墓δ埽 一够岣迷斐墒鹿室 肌, 纾 灿米呃取?ヌ菔怯糜谡 ,ㄐ械模 坏枚逊旁游铮 裨蚧岱涟 ㄐ校 箍赡芑嵋 鸹鹪郑豢陀玫缣莶坏米魑 旁耸浠跷锏墓ぞ呤褂茫煌,党?怯糜谕,涤玫模 膊坏枚逊旁游锘蛘呓ㄉ栉フ陆ㄖ 鹊龋幌 朗枭?ヌ菔怯糜谙 朗鹿史? 墙艏笔枭?巳旱模 谡 ,榭鱿虏坏米魑 ㄐ新ヌ菔褂茫 膊坏枚逊旁游铮 斐啥氯 取,倩豕 窘 较渥佣逊旁谙 朗枭?ヌ菽冢 嬖诎踩 迹 眯形 τ枰灾浦埂～段镆倒芾硖趵 返?6条，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途 的，“由县级以上地方人名政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的，处1000元以上1万元以下的罚款;行为人为单位的，处5万元以上20万以下的罚款。 对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第47条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。 案例三 拒交物业供暖费业主败诉 水清木华园的物管公司面临着诸多住户拖欠供暖费、物业费、生活垃圾清运费的问题，在几经协商不成的情况下，物管公司汇泽物业公司起诉到法院，业主刘女士成为被告。2000年3月8日，刘女士与汇泽房地产公司签约，双方约定，刘女士购买水清木华园4号楼103室住宅一套。同年3月20日刘女士与汇泽物业公司签订物管委托合同、供暖协议书。在物业管理委托合同中约定:刘女士同意将自有房产委托给汇泽物业公司进行物业管理。供暖协议书中约定收费标准为:每平方米建筑面积28元;每年5月1日至9月30日为交费期限。如超过期限，则按超限之日起按日累计加收1,的滞纳金。刘女士于2000年3月20日向物业公司交纳了自这天起到2000年12月31日的物业管理费，但没有交纳2001年全年的物业管理费及2000年至2001年度的供暖费。 法院查明，刘女士提出房屋面积未经实测，所以无法交物业费、供暖费，但在刘女士与汇泽房地产公司签订的《北京市内销商品房预售契约》中已明确约定了水清木华园4号楼103室房屋的建筑面积，在刘不能提供建筑面积测量有误的证据的情况下，应当按约定的建筑面积交纳相关费用。法院一审判决:刘女士支 付给汇泽物业管理公司供暖费、滞纳金，同时支付物业管理费与生活垃圾清运费。 案例四:郭某拖欠物业管理费 2003年，某物业管理有限公司(以下简称物管公司B)向某法院起诉业主郭某拖欠物业管理费。郭某辩称，其办理入住手续后，因开发商在其房屋旁边施工建房，产生巨大的噪音和灰尘，导致其无法正常居住，物管公司B未能保证业主的居住环境，没有尽到物业管理的义务，故拒绝缴纳物管费。该法院开庭审理后作出一审判决，判决郭某向物管公司B支付拖欠的2000年11月至2003年6月物业管理费用以及滞纳金共计12000余元，同时向物管公司B支付替其代缴的水电气费、有线电视收视维护费、袋装垃圾收运服务费共计1600余元。郭某不服，向该市中级人民法院上诉，该市中级人民法院依法审理后作出终审判决:驳回上诉，维持原判。 《物业管理条例》第42条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”根据上述法律规定，在房屋交付给业主郭某后，郭某就应当按照物业服务合同的约定向物管公司B交纳物业服务费用。郭某与物管公司B签订的物业管理服务费收缴协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行义务。物管公司B按约为郭某提供了物业管理服务后，郭某未按约向物管公司B交纳物业管理费构成违约，依法应当承担违约责任。开发商建房和物管企业提供物业管理服务二者没有必然的联系，郭某不能以开发商在其房屋旁边施工建房影响其休息为由拒绝交纳物管费。因此，郭某的主张不能得到支持。 现实生活中，确实有很多业主购买了房屋以后没有实际入住，按照《物业管理条例》的新规定，只要物业交付给买受人，就应当由买受人即业主足额交纳物 业服务费用。如果是因开发建设单位原因而未按时交给物业买受人，则物业服务费用由开发建设单位按统一标准全额交纳。 案例五:小区内丢自行车，物业需要赔偿吗, ,事件,1999年3月18日，孙学文在购买沈河区一小区的房屋时，与某物业公司签订物业管理合同———其中，该物业公司承诺，对小区实行全封闭式庭院管理，包括24小时保安系统，防火、防盗监控系统„„ 2003年12月31日，孙学文购置一台原田牌助力自行车，没想到刚过10天就在小区西南角处车棚内丢失。去年11月4日，孙学文诉至沈河区法院，以物业公司安全防护管理不善为由，要求其赔偿丢车损失计1950元。物业公司辩称，双方未对车辆建立保管关系，故不同意赔偿任何经济损失。,判决,沈河区人民法院认为，自行车丢失是因犯罪行为所致，与物业公司无因果关系。物业公司不应承担赔偿责任。孙学文不服，上诉至市法院。 市法院审理认为，孙学文车辆丢失后，已向物业公司进行反映，并向公安机关报案。在事发时的监控录像上，双方的陈述截然相反———孙学文始终称当时录像画面为空白;物业公司却称，现场并无异常情况出现。而物业公司在无办案机关确认的情况下，未将该录像资料保存，又无法举证，可确认其在安全防范中疏于管理，应承担违约责任。市法院判决物业公司按车辆总价值的20,，即390元赔偿孙学文。 ,法官说法,市法院民二庭主审法官李方晨:这几年业主因财产、人身损害要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼已不鲜见。《物业管理条例》对此问题已做了明确规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判以及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定。如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任;物业服务合同没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产的丢失有过错的，物业公司应 承担违反了安全注意义务的违约责任———但物业公司毕竟不是直接的侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度应视其违约情况而定。 案例六:小区公用部分，业主能否占用, ,事件,李某购买了水榭花都一套房屋。2003年9月27日，李某与发展房产开发有限公司、沈阳发展物业管理有限公司共同签订的《物业管理公约》约定:“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”。去年8月，李某在自家屋顶安装了太阳能热水器;当年9月，李某被告到法院。,判决,法院判决:李某将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。 ,法官说法,市法院民二庭主审法官那卓:根据建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》规定:所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。除另有约定外，任何一方不应多占、独占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。本案中，被告李某在公用的楼顶空间安装热水器，违反了物业公约的规定，对建筑物的防水带来隐忧，影响到建筑物其他共有人的利益。 案例七:服务质量有下降，能否少交物业费, ,事件,刘某是于洪区嘉麟花园一名业主。2002年5月8日，刘某与物业公司签订物业管理协议。因物业公司履行物业管理义务中存在一定瑕疵，而使其管理、服务区域内未完全达到约定标准。刘某据此欠物业管理费1139.5元。物业公司因此起诉刘某。 ,判决,于洪区法院判决刘某给付原告物业费1139.5元及银行利息损失。刘某不服，提出上诉。市法院审理认为，双方当事人应同时履行各自义务，物业管理公司未按《公共契约》约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。刘某不向物业管理公司履行交付物业管理费的义务，是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，鉴于刘某实际接受了物业公司的物业服务，可适当减少交物业管理费金额，对刘某予以补偿。故判决刘某只需给付物业管理费968.75元及相应的银行利息。 ,法官说法,市法院民二庭主审法官董菁:因物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符而导致业主拒交物业费或要求降低物业费的案件，现在较为普遍。物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为。主要表现在:对公用部位、共用设施、设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化;未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，符合法律规定，体现了对物业公司违约责任的追究。 案例八:物业擅自使用小区共用部分构成侵权 ,,,,年,月，家住哈尔滨市某小区的离休干部李志早晨外出锻炼时，发现一楼地下室前多了一大堆煤。李志感到奇怪，就和另几个业主找到小区的物业公司。原来，一个多月前，位于该楼地下室的哈尔滨市某休闲俱乐部为扩展业务，想把原来放在俱乐部内的燃煤炉放到共用的地下室。物业公司在未征得住宅业主同意的情况下，与这家俱乐部签订了《委托书》，约定物业公司委托俱乐部管理住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备，负责设备日常维修保养，确保设备正常使用，解决设备的突发事故;物业公司同意俱乐部使用设备间内的闲置室间及在设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。 俱乐部于,,,,年,月将改建后的燃煤炉建在地下室设备间内，并对设备间出口及楼梯进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。如此一来，不但共有地下室被俱乐部占据，住宅的本来面貌被破坏，而且堆放在院内的煤堆也给周围的环境和卫生造成了影响。 业主们立即向物业公司提出抗议，要求他们取消委托协议，还住宅小区本来面貌。但物业公司拒不接受业主的要求，不肯取消协议。业主们一怒之下，将物业公司和休闲俱乐部告上了法院。 一审法院认为，物业公司和休闲俱乐部的行为不构成对业主的权益的侵犯，亦未构成妨碍，驳回了业主排除妨碍的请求。 业主们又上诉至哈尔滨市中级法院。哈尔滨市中级法院认为，物业公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理，与业主是委托与被委托的关系，作为委托方的业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，在未征得委托人的同意的情况下，擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托，就是侵害了所有业主的权利。 哈尔滨市中级法院近日作出判决，撤销原审法院的判决，物业公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除，将住宅楼通往设备间的出口恢复原状。 案例九:家电遭雷击责任该谁负,相关法规规定:物业管理公司应承担相应连带责任 7月22日的雷电将家中一台海尔彩电击坏。第二天他得知整个小区约几十户人家的电视、电脑等电器也因雷击而遭到不同程度的毁坏。业主防雷不到位物管应赔付近日，王先生联同几位住户就家中被损电器的赔付问题，与小区物业管理处进行交涉，要求管理处赔偿其损失。“我们这栋楼住户的家电几乎都遭雷击了，责任应该由物管公司负。因为对避雷针(网)等公共设施的维修和养护属于他们的工作范围，现在避雷设施不起作用，物管公司应该对住户的损失进行赔偿。” 经过几轮交涉，物管公司仅口头上答应上门进行维修。管理处雷击电网导致烧坏电器昨日，记者就此事致电该小区物业管理处办公室，据接电话的工作人员表示，他们对此事并不知情，管理处也没有派人给住户维修电器。 随后，记者致电该管理处维修班经理郭先生。据他介绍，他们确实知道小区内有住户的电器遭到雷击，但并没有派人上门维修。郭先生说，小区住户电器遭雷击并不是小区避雷针不起作用，“我们小区的电网与东莞是联通的，那天是雷击中了东莞的电网，导致整个网内电压上升，从而烧坏了住户家里的电器，因此责任并不在管理处。” 律师居民索赔须开具证明物业管理处是否应该向小区受损住户进行赔偿, 广东省知明律师事务所律师黄远伸告诉记者，根据相关规定，物业管理公司要承担起小区消防、安全、治安等工作，而防雷也属于小区物管的一部分工作内容。 此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的。至于电器是由于电网电压过高导致损坏的说法，黄远伸表示也有可能，若住户遇到这种情况，就需要请气象局下属的防雷中心对雷击原因进行确认，看受雷击的电网变电设施是否属于物管公司的责任范围，若责任认定在管理处，住户可凭防雷中心开具的灾害证明要求赔偿，或可直接到法院进行起诉。 据深圳市益田物业管理有限公司管理处经理陈智龙介绍，目前我市居民交纳的物管费包括小区日常管理、绿化、卫生、维修及公共设备维护等项目，若小区的避雷设施坏了导致小区住户电器受损，则属于物管公司日常维修不到位，物管应对住户的损失进行赔偿或承担相应的连带责任。 前期物业管理纠纷 案例一 案情简介 某房地产公司开发了花地小区.由于是分期开发,分期入住的方式,该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会,故由开发商委托物业公司管理.但随后开发商接到居民投诉,指责物业公司人员经常不到位,楼梯垃圾清理不及时,环境绿化无人管.开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求,但物业公司在限期内并无任何 明显改善.于是开发商以物业公司违约为由,起诉到法院,要求解除合同,由物业公司赔偿损失. 案例分析 第一,合同是否有效,要视合同的订立情况.如果订立的合同不存在主体不合格,无效代理,意思表示不真实,内容不合法等四种情况,则合同有效,但只要出现了这四种情况中的任何一种,则该合同无效. 第二,合同的解除有两种情形:即约定解除和法定解除二种形式.约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定,而进行的合同解除.约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以后,全部履行之前,由当事人一方 在某种解除合同的条件出现后享有解除权,并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系,如果开发商要单方面行使约定解除权,就必须以约定的合同解除条件出现为前提.协商解除是指合同双方当事人协商一致,都同意解除,而不是单方面行使解除权.因此,如果没有约定的合同解除条件,开发商就无权解除合同.但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院诉讼,申请解除合同. 法定解除是合同解除的条件由法律直接规定. 案例二 案情简介 李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中.但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米.物业公司说"发展商说的不算数",收费是依据有关标准.而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问.。 案例分析 1发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任. 2物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同.业主必须按规定交纳物业管理费. 3由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任. 因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任. 案例三 案情简介 某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 案例分析 按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提起诉讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益. 案例四:业主委会应解聘前期物业管理企业纠纷案 【案情】 原告:某小区业主委员会 被告:某物业管理企业 2000年3月，某房地产公司聘请某物业管理企业为其开发的某小区进行物业管理。业主入住时同意某开发公司与某物业管理企业签订的物业服 务合同。2002年1月，该小区入住绿达到50%以上时，小区扼住委员会接到大部分业主对被告管理服务不满的投诉。该小区业主委员会成立以后没有和被告续签物业服务合同，因此，业主委员会要求另选聘区物业挂历企业。由于某物业管理企业部同意解除，小区业主委员会诉诸于法院。 原告诉称，某物业管理企业服务差，大部分业主不满意，要求解聘该企业。 被告辩称，被告早期与某房地产公司签有物业服务合同，且业主购楼时与某房地产开发企业的契约中已订明，统一某房地产开发企业委托的物业天管理企业管理。因此，也足无权解聘物业挂历企业，请求法院驳回原告的诉讼请求。 【判决】一审法院认为:根据《城市新建住宅小区管理办法》第七条规定，业主委员会应大业主的一切令选聘物业管理企业。故判决原告有权解除物业服务合同，令选聘物业管理企业签订合同。 【评析】 本案的核心在于业主委员会是否有权解除前期物业服务合同。 一、选聘或续聘物业管理企业是业主委员会代表业主享有的权利之一。《城市新建住宅小区管理办法〉第七条规定，管委会又决定选聘或续聘物业管理企业的权利。本案中，该小区物业管理企业是开发企业选聘的，在业主委员会成立之前，业主一旦购房就应当接受该物业管理企业的管理。但等到业主委员会成立后，有权召开业主大会，作出续聘该物业管理企业或令选聘其他物业管理企业的决定。 二、业主委员会的权利不受前期物业服务合同期限的限制。 物业管理条例第26条规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止。这样规定其实是以法规的形式规定了前期物业服务合同解除的条件，授予了业主委员会终止前期物业服务合同，另行选聘物业管理企业的权利。当然，如果前期物业服务合同没有到期，而其业主委员会还没有和其他物业管理企业签订物业服务合同，则不能解除前期物业服务合同，否则构成违约。如果前期物业服务合同已经到期，业主委员会由于原来的物业管理企业签订了合同，这是在解除合同，也要承担违约责任。 物业使用过程中的纠纷 案例一:法院封家电全家住宾馆 不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一 年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100,。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗:“秉公办事，执法如山”。 案件回顾 原告(物业公司)———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费;水费也未缴纳;并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。 被告(某业主)———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张;另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。 法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元;业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。 案例二、电梯坠楼,谁负责? 新闻晨报报道: 一部"老爷"电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。 ,,,,年,月的一天深夜，胥某回到光新路某小区,号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井 底，胥某当场昏迷。,小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计,(,万余元。 庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。 近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等,,,,余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的,,,,元精神索赔诉请未予支持。 问题的关键是:电梯是有谁来负责，是电梯公司,还是物管公司,那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及. 案例三、业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗, 某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为:右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出:她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 案例分析: 案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。 (1)《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅 小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。 (2)《民法通则》、《民法细则》中明文规定:凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。 (3)王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。 (4)物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。 案例四、欠租2000 元被拘一整天 百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。法院只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。 一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100, 案件回顾 原告(物业公司)———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信(有邮寄挂号信的收据两张为证)催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。 被告(某户主)———未答辩。 法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。 公告见报端欠款送上门 法院判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来 物业管理服务过程中的纠纷 案例一 装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任 案情简介 原告 :小区业主 被告:小区物业公司 原告诉称居住在原告上层 10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令:1.被告为原告的住宅恢复原状;2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元;3.被告承担本案诉讼费。 被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻 1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。 法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为: 一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房 屋侵权纠纷。 二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。 四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻 1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。 五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是 10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。 综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 简要分析 一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。 被告在 1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修 办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。 被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系 1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。 原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。 二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。 本案中，被告提供的证据 —— 装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。 物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。 案例二、蚌埠市物业管理第一案 没有交电费，供电部门停供电 案情简介 2002年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水 泵供水的住户没有水吃。 电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。 为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告(悦来物业公司)不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。 蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束。 简要分析 这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。 案例三 小区停放车辆被盗 物业公司无需赔偿 一辆停放在小区内的丰田轿车，一夜之间不翼而飞。经小区监控录像显示，事发前一天晚上有人将此车开走。为此，车主状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。日前， 上海市二中院终审判决，不支持车主的诉讼请求。 失踪的汽车是李先生于2004年2月购买的， 该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。 王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成18余万元的直接经济损失，为此，要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持，物业公司愿意出资2000元作为补偿，王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。 市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案 一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立，故驳回上诉，维持原判。 案例四 【案情】某小区共有336套住房，39套未售出。2000年7月，在区物业管理行政主管部门的主持下，成立业主委员会成立小组，召开筹备小组工作会议，确定14候选人，决定从中选择7名委员。2001年4月初，在区物业管理行政主管部门的主持下进行了投票选举。但在公布了业主委员会名单之后，部分业主认为开发商将未售出的39套住房计算为自己的投票权，侵犯了业主投票的合法权益，坚决反对选举结果，要求从新进行选举。双方为此发生纠纷。 【评析】问题的实质在于业主的投票权如何确定，开发企业是否享有投票权。 业主投票权源于对建筑物的区分所有权。根据物权法区分所有权理论，建造物区分所有权主要包括对建筑物专有部分的专有权、共用部分的共有权以及作为建筑物所有权人的成员权。成员权时基于专有权和共有权所产生的权 利，是业主投票权的直接来源。一般来讲，开发企业开发建筑物，所有权的取得分为两个阶段:第一哦阶段是开发企业依法取得土地使用权后，通过开发建筑取得建筑物所有权，即通常所说的大产权，此属于物权法上的原始取 ，第二阶段是指在建造物原始取得的基础上，开发企业依法将大产权分割为若干区分所有权，并通过出售等方式将建造物区分所有权转移给建筑物区分所有权人，此属于物权法上的继受取得。开发企业将建造物区分成为各个单元或套出售，使得建筑物小分所有权得以产生，而依法获得建筑物区分所有权的专有权的所以人，即业主，就必然获得响应得共有权和成员权。业主是物业管理的主体，依法享有业主委员会的选 举权，这是毫无疑问的。如果开发企业并未将物业管理区域内的所有房屋都售出，由于这部在法房屋的所有权未发生转移，这时就开发企业就由原来的建造物的大产权人依法变为建筑物的区分所有权人，与其他业主一样，有区分所有权，这其中自然包括业主委会会的投票选举权。至于如何计算投票权的份额，根据《物业管理条例》第十条第二款的规定，业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业建筑面积、住宅套数等因素确定，具 体办法由省、自治区、直辖市制定。 因此，开发企业按照业权比例拥有业主大会的投票权以及业主委会的选举权和被选举权。本案开发企业作为物业所有人将未售的39套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选举的合法权益，是没有法律依据的。 9(郝爽、白素静 [装修] 案例1:走错房门装修谁担过错责任 基本案情:48岁的陈桂兰最近刚刚花了4万块钱装修了新买的房子。这天，她正在新装修的家里得意地欣赏着自己的设计，突然听到有用钥匙捅门的声音，她紧张地抓起鸡毛掸子，蹑手蹑脚走到门边，还没等她反应过来，房门已经被打开了。陈桂兰很是奇怪，为什么这个陌生男人会有自己家新房的钥匙。原来陈桂兰买的是E座这个门牌号的房子，而陌生男子聂原买的是F座的这个门牌号的房子。当陈桂兰发现自己装修的居然是F座聂原的房子时，顿时傻了。为了挽回损失，陈桂兰提出和聂原换房，但是聂原说自己为这房子花了不少心血，还特意请大师来看了风水，所以拒绝换房。原来，这个楼盘安装的门锁存在质量问题，开锁的重复率高到了令人难以置信的程度～陈桂兰认为这是由于该楼盘的门锁有严重的问题，才导致自己装修错了房子，白白损失了四万多块，因此要求开发商赔偿自己的损失。而开发商则认为走错房门是陈桂兰自己的疏忽，而且陈桂兰走错房门在先，所以拒绝赔偿陈桂兰的损失。无奈，陈桂兰到法院起诉。 【判决结果】法院按照过错责任原则，认为陈桂兰认错房门，负担主要过错责任;开发商提供的防盗门存在质量瑕疵，承担次要责任，最终判决开发商赔偿陈桂兰装修损失8000元。 【法理评析】陈桂兰误把聂原的房子当作自己的房子而进行装修，对聂原来说，他并没有因此获得利益。恰恰相反，聂原原本拥有的对自己房子按照自己想法进行装修的权利因此而受到了侵害，因为这样一来，聂原如果再想装修房子，就必须先拆除陈桂兰所做的装修，他将因此付出一笔额外的费用。对聂原来说，陈桂兰误装修房子的行为侵犯了他对自己房子的所有权，是侵权行为。根据民法通则第一百零六条第二款，以及第一百一十七条第二款、第三款的规定，聂原可以请求陈桂兰将他的房子恢复原状，或者折价赔偿;如果因为陈桂兰的装修而给聂原造成了其它重大损失的话，聂原还可以请求陈桂兰赔偿损失。当然，如果聂原愿意使用装修，可以基于不当得利而支付一定的装修款给陈桂兰。 对陈桂兰来说，她误装修了聂原的房子，固然主要是因为她本人的粗心大意，开错了房门，但是另一方面，房地产开发商交付给她的房门钥匙能打开聂原家的房门，也是重要原因。根据国家制定的防盗门技术标准规定，防盗门的门锁互开率不得高于万分之六。而本案中，门锁的互开率明显过高，要远高于万分之六。即使在万分之六内，也是开发商提供的产品质量瑕疵，其瑕疵的民事法律责任还是要承担，国家规定的开锁率不是产品提供商的免责依据，只是行政机关对产品质量的行政监管和行政处罚的依据，作为防盗门的提供者，房地产开发商在民事责任上负有不可推卸的责任。 综上所述，在本案中，陈桂兰粗心大意，认错房间，是发生这起纠纷的主要原因，负有主要责任;房地产开发商提供的防盗门有质量瑕疵，是发生这起纠纷的次要原因，负有次要责任。本案的损失一共包括陈桂兰已花费的装修费的损失，以及因聂原要求恢复原状、赔偿损失而支出的费用。这些损失应由陈桂兰和房地产开发商根据各自应付的责任分别承担。 作者系国浩律师集团律师 案例2:装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任 案情简介 原告 :小区业主 被告:小区物业公司 原告诉称居住在原告上层 10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理 部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令:1.被告为原告的住宅恢复原状;2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元;3.被告承担本案诉讼费。 被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻 1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。 法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为: 一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。 二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原 告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。 四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻 1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。 五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是 10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。 综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 简要分析 一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。 被告在 1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。 被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系 1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。 原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。 二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水 平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。 本案中，被告提供的证据 —— 装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。 物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。 案例3:装修管理案例分析 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。 注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。 2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。 1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。 2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按 照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。 3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。 4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利(在不违章的情况下)。 启示与思考: 1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。 2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通 过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。 4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。 [安全] 案例1:物业公司不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责 黄律师: 我们乔迁没几天，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入我家的，同时被盗的还有好几户人家。这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失, 律师观点:按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任;如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定;如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均 需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。 律师提示:物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。因此，业主应与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好更明确的保护自身的权益。 案例2:小区停放车辆被盗 物业公司无需赔偿 一辆停放在小区内的丰田轿车，一夜之间不翼而飞。经小区监控录像显示，事发前一天晚上有人将此车开走。为此，车主状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。日前， 上海市二中院终审判决，不支持车主的诉讼请求。 失踪的汽车是李先生于2004年2月购买的， 该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。 王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成18余万元的直接经济损失，为此，要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持，物业公司愿意出资2000元作为补偿，王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。 市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物 业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立，故驳回上诉，维持原判。 案例3:业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗, 某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为:右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出:她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 案例分析: 案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。 (1)《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。 (2)《民法通则》、《民法细则》中明文规定:凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。 (3)王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。 (4)物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。 案例4:业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿, 2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情 况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。 案例分析: 应该说，业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论的谴责，物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为，抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向，并非具有承担民事赔偿责任的义务。毕竟，法律是法律，道德是道德。物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。但是物业管理公司应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘。一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。 案例5:东海花园命案 业主被害物管要赔认为不合理 业主被害物管应否担责,“东海花园双尸命案”发生后，受害人郑丽珊的母亲钱女士认为物业管理处没有尽到安全保障的义务，将该小区物管公司告上法庭。去年12月，一审法院作出判决，判令物管公司赔偿17万元，被告不服，上诉至深圳中院。近日，此案在深圳市中级法院二审开庭。 凶手持过期《出入证》进小区 一审物管败诉赔17万 2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。郑丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园管理处办理了《出入证》 2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了郑丽珊家门后，将郑和其保姆杀害。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。 去年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将该小区物管公司告上了法庭。一审经过审理，判决管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。 私人物业内安全不在管辖范围 被告认为担责判决不合理 一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业管理处等不服判决，向深圳中院提出上诉。物管公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。 在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。 上诉方还提出:在物业管理行业里，能像东海花园管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物管公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物管公司反而不用被追究, 钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。 双方在充分阐述辩论意见后，法官宣布休庭，择期判决。由于此案直接影响了此后的“周一男案”向永进之父状告物业管理公司等案件，业内关注度很高，其判决结果如何，本报将继续追踪 [房屋结构改造维修方面] 案例一:设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备, 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。 依据:《上海市居住物业管理条例》第三十条规定:“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。” 房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。 案例二:外墙开一窗 大楼留一疤 案情:住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙, 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。 案例三:巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。 问题:购置财产是否都可以安置在自己的物业内, 判决:顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定:“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定:“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。” 公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。 [业委会与物业关系] 案例1:物业起诉欠费业主 是否先得业委会点头 专家称 此观点实际对业主不利 业委会只有督促业主交费的权利 法院考虑增加人大代表共审此案 电梯费标准过高业主拒交 物业上法庭索“债”律师依“物业条例”第67条首提新观点 法官宣布休庭——— 物业公司向法院起诉欠费业主，须经业委会同意,今年3月，在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时，业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由，这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭，至今还没有再次开庭。那么，该理由能否成立,在业内有多大的影响力呢,记者进行了采访。 事情原委 “物业条例”第67条 首次提起引人关注 该案的当事人曹女士告诉记者，一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。 同样依据“发改委196号文件”，物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费，而根据业委会的计算，业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。 同样的标准，为何计算出的数字却如此悬殊呢,发改委工作人员告诉曹女士，业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。 李律师认为，根据《物业管理条例》第67条———违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。 简单地说，就是物业公司要起诉欠费业主，必须经业委会同意。基于此，李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。 专家看点 业委会督促=点头, 业委会有这种权利? 李劲松律师告诉记者，对条例第67条这样理解有两个原因: 一是《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说，物业服务合同是物业公司与业委会签订的，物业公司向业主提供物业服务，应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费，则根据合同对等原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。 二是业委会在验收、监督物业公司的服务时，如果认为物业公司的服务很到位，则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位，业委会也可不督促业主交费，而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。 中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉记者，物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的，而不是业委会与物业公司签订的，业委会没有法律主体资格和地位，其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。 但是督促不等于同意，业委会只起督促、协调作用，而不是“批准”、“点头”，这是两个概念，不能画等号。 对此，舒可心(朝阳园小区业委会原主任)持肯定态度，认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的，业委会只是业主大会的代表，最终签订合同的仍是每个业主。 市物业管理协会张秘书长也认为，业委会只是起一个协调、沟通的作用，而不是须经业委会同意，物业公司才能起诉欠费业主。 业主欠交物业费到底欠了谁的钱, 舒可心告诉记者，要想明白物业公司是否有权告业主，首先应弄清楚，业主欠费，到底是欠谁的费, 根据条例，业主交纳物业费是依据业主公约向其他业主承诺的交费义务，而不是向物业公司承诺的交费义务，物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务，处于受托人地位，而不是欠费业主的“债权人”。 所以，即使物业公司起诉，也是履行受托人义务，代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。 市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示，对第67条规定的理解，可分两种情况来对待: 一种情况是，物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的，如有业主欠交物业费等费用，应由物业公司先给业委会发函，由业委会履行督促义务，如果业主逾期仍不交费，物业公司则可起诉业主。 另一种情况是，物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱，只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下，如果业主不交纳物业费，物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主，因为物业公司已经代业委会履行了督促义务，就不用业委会另行督促了。 面对现状 没有业委会业主欠费 物业只能起诉开发商, 今年3月9日，已经当了18年全国人大代表的罗益锋与另外30位代表，向十届全国人大四次会议提交了《建立物业管理法》的议案。 其中，罗益锋提到，在其调查的过程中，大部分小区没有业委会，有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。 那么，如果这些没有业委会的小区业主，用拒交物业费的方式来对抗物业公司的服务，物业公司能否直接起诉欠费业主呢, 李律师认为，如果未成立业委会，应先成立业委会。如果在业委会成立之前，物业公司要起诉，也只能起诉开发商，而不能直接告业主。 这是因为，此时的物业公司是由开发商请来的，而业主在入住时，只是与开发商签订了有关物业服务的协议，相当于开发商取代了业委会的作用。所以，物业公司只能以开发商为被告，再由开发商来起诉业委会。 刘俊海教授对此则持有异议。他认为，根据《物业管理条例》规定，前期的物业公司是在业主入住前，由开发商选定，但业主入住后，物业管理合同仍然是由每个业主与物业公司签订的，而不是业主与开发商签订的。对条例第67条的理解应当客观理性。 实际影响 业委会督促交费 到底对谁有利, 相对于以往欠费业主屡诉屡败的情况，《物业管理条例》第67条的提起，是否能真正、有效地保护业主的权益,是否能促进业委会的成立, 前些天，新华联家园十余户业主因欠物业费被物业公司推上被告席。近日，记者随机采访了两位因欠物业费而被起诉的业主，他们都表示此前并不知道第67条的规定，但会保留用此条规定抗辩物业的权利。 而舒可心却表示，业委会“督促”业主交费，看起来是保护业主利益，实际是保护了物业公司的利益。也就是说，当小区个别或部分业主欠费影响了小区整体的物业管理，如果物业公司没有起诉欠费业主，就很有可能因服务不到位或履行合同不当而被业委会告上法庭。这时，物业公司就可以以业委会没有履行督促交费的义务而进行抗辩。而根据“谁主张谁举证”的原则，业委会要想证明自己已经履行了督促义务则是很难的，举证不能的不利后果也只能由业委会来承担，也就是最终由业主承担。 最新进展 打算组成合议庭何时再审还未定 本案的主审法官张法官告诉记者，根据《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件〉的若干规定》第3条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。因考虑到世纪城的业主较多，牵涉的业主利益较大，而当事人对案件审理的程序又持有异议，为慎重起见，法官当庭宣布休庭。 而对于律师提出的“根据条例第67条规定，经业委会督促是物业公司起诉业主的前置程序”这一说法，张法官则认为不当，因为前置程序通常是由诉讼法或相关司法解释进行规定的，而作为一个条例———《物业管理条例》是无权规定前置程序的。 “目前，法院已打算组成合议庭适用普通程序审理本案，但如何组成、何时再开庭还没有定”。 世纪城很多业主可能还不知道，这场官司引发的对“物业条例”第67条的争议。 案例2:小区物业撤离引业主矛盾 业委会遇信任危机 物业公司因业主欠费撤离 部分业主希望能留住物业 业委会行为遭遇业主质疑 7月1日凌晨，虽然还有业主一再挽留，但灵秀山庄的海昊物业公司还是撤了。此前，物业公司贴了撤出的告示，虽然包括业主委员会4名成员在内的部分 的拖欠率，使得物业公司只得撤出。物业主陆续交纳了拖欠的物业费，但近56% 业公司的撤出也暴露出了业主与业委会的失调，甚至有业主希望撤换业委会。 昨天下午，没有新公司接管的灵秀山庄只能暂由小区内的志愿者进行巡逻，挽留物业公司的行动仍在进行中。 业主的公开信矛头直指业委会 事件 业主不解 “业委会曾劝我别交物业费” 日前，旧宫镇灵秀山庄的业主周女士向记者讲述了半个月来部分业主的苦恼。周女士反映称，小区的很多业主觉得现在的物业公司挺好，物业费也相对较低，可是近期小区中却有部分人散播“物业公司吞了业主的钱，准备卷款逃跑”的说法。“这期间曾有自称业主委员会的人劝说我别交物业费，我不太理解他的这种做法。” 周女士称，5月21日物业公司贴出了通知，如果到6月30日以前物业费交不到90%，物业公司就会撤出。 沟通不畅 业主质疑“有人在从中挑事” 6月25日，记者来到灵秀山庄小区。对于周女士的一些说法，住在小区18号楼的邢女士也称，物业费交不齐，物业公司肯定干不下去。邢女士说:“物业费这么低，服务态度也好，就是因为有人在从中挑事，所以才会出现一些问题。” 也有业主提到了小区现在的业主委员会，大家纷纷把自己的见解与看法发布在小区业主论坛里。业主“露台迷”称:“业委会一成立也没和广大业主商量就闹着要换物业，年底也没跟物业签新一年的合同，只续了半年的协议，这半年业委会并没找到性价比相当的新物业。” 暴露矛盾 业主公开信矛头直指业委会 记者在灵秀山庄小区看到，出入的通道墙壁上张贴着A4纸打印的致业主的公开信，陆续有业主驻足阅读，而两封长达数千字的信都出自两个普通业主之手，信的内容都不约而同地将矛头指向了业主委员会。在细数海昊物业种种好处的同时，公开信指出，“业委会想干什么,”“业委会真想为大家办实事，就要挽回影响„„” 在记者的采访中，更有业主提出要求炒掉业委会。为什么作为为业主谋权益的业委会在物业公司撤离之际，却成为了业主们的众矢之的, 调查 认可服务 部分业主希望留住物业公司 记者看到，其中一篇公开信中同时提到:“保安都比较负责”、“清洁卫生一直打扫得不错”、“冬天的暖气确实不错”、“绿化浇水和保养湖面清洁也定期做”等等。 记者随机走访了一些业主。“不足当然有的，那是从更高的层次要求物业公司。”业主闫先生说，信中公开信提到的物业公司的不足，如协调业主之间的利益等问题上，物业公司的不足还是有的，但是闫先生认为，这样的不足是可以理 解的，“我们是按时交纳物业费的，我们不希望物业公司离开～”其他几位业主也表明了同样的观点。 满意价格 物业费只有每平方米五角多 “五角多(每平方米)的物业费我觉得非常便宜了。”2号楼的业主刘女士说，对比起良好的物业服务，自己交纳的物业费用是比较低的，她担心换了物业公司就算享受同样的服务水平，恐怕物业费也要涨价了。 而在记者随机采访的60多位业主中，大部分业主表示，尽管对于事无巨细的物业工作来说，海昊物业公司也有不足之处，但是他们还是满意海昊物业公司的服务，“我们支持物业，希望物业留下。” 交费率低 仅有44%业主交纳了物业费 记者调查中发现，灵秀山庄共有1549户，截止到物业贴出撤离通知(5月21日)时，仅有680户交纳了物业费，交费率仅为44%，而在未交费的人员中，业委会成员就占了4名，也包括接受记者采访的业委会负责人，直到业委会贴出告示时，这四名业委会成员中的3名于当天交纳了物业费，还有一名是6月19日补交的。 对于记者的调查结果，一名业委会负责人拒绝回应。 争议 物业撤离 “第一次知道小区有业委会” 在业委会办公地点的玻璃上，记者看到了业委会的《致全体业主公开信》。信中称，在业委会挽留无效的情况下，海昊物业公司毅然离开，将有新的物业公司代管小区半年，业委会将继续寻找新的物业公司。而在记者2天后再次来到此处，该公开信已经被撕毁。 采访中，有业主称直到业委会贴出有关物业撤离通知后，“才第一次知道小区里有业主委员会的存在”。而在物业撤离事件中，还有业主认为业委会失职，在支持与反对的声音中，部分业主提出了“炒掉业委会”的意见。 “当初选他们几个人成立业委会，我们之间都并不熟悉。”2号楼的一业主表示，选举业委会成员之初，由于不熟悉，对于几个有意愿担任业委会为大家服务的业主，大家都是赞同的，但互相并不了解，如今，业主们对业委会产生意见，希望重新选举业委会成员。 业委会 关于物业 我们也为挽留物业公司努力 对于业主的说法，业委会的负责人无奈地说:“我们在尽自己的职责，也许是沟通上出现了问题，才会有这些不理解，但是我们也是希望这么好的物业公司 留下来，也在做着努力。” 当灵秀山庄内海昊物业公司撤离进入倒计时的时候，记者见到了小区业主委员会的成员。对于物业撤离、业主的质疑，业委会负责人表示很无奈:“我们从来没有到业主家里让他们不交费，如果业主有证据可以去告我们。”这名负责人说，他们也曾多次找到物业公司，希望帮忙劝说未交纳物业费的业主。 对于质疑 对业主言辞不申辩也不回应 这名负责人说，自从海昊公司贴出撤离通知后，他们马上与物业公司进行了沟通，也在6月16日贴出了告示，解释了物业公司要走的原因，并写明物业公司的撤离与业委会无关，同时宣布如果海昊撤离，将会有新的物业公司进驻。同时接受记者采访的两名业主委员会成员称，对于业主们质疑业委会的言辞表示不申辩，没必要回应。 “这不是在决定什么事情，没有必要召开业主大会。”他说，海昊物业公司撤离之时，业委会没有召开业主大会，而业委会始终通过意见箱与业主进行沟通和交流。 物业 违约撤离 把剩余的物业费退还给业主 海昊物业公司一名负责人介绍，管理灵秀山庄小区的3年来，得到了大部分业主的支持，可由于种种原因，自2004年开始，就有部分业主由于房屋质量问题拖欠物业费。 “现在撤离确实违约了，”杜经理说，当初宣布撤离的原因是，交费率仅为 44%，上半年的物业管理勉强维持运营，如果继续运营下去，他们就只得动用已经交齐全年费用的业主下半年的钱为未交纳费用的业主服务，“这样对那些交齐费用的业主来说，是不公平的～”他说，公司宁可违约撤离小区，将剩余的70多万元物业费退还业主，也不打算继续维持现状。 追访 物业如期撤离志愿者代巡逻 昨天下午，记者收到了一名业主发来的邮件。邮件中写道:“7月1日零点，物业就撤离了，现在小区一个保安也没有了?大门口空荡荡的?小区内也没了保安巡逻?更糟的是垃圾也没人清理了。今天，小区的几个老大爷已经自发地组织起来，临时维持治安，但并不能是长久之计。” 记者在海昊物业公司经理处得到了证实，由于交费未达到90%，物业按时撤离，虽然只服务了半年，但是到7月15日，物业公司会对已经交费的业主做退费处理。 一名负责人告诉记者:“现在确实有好多业主找到我们希望我们回去，也有去上级主管部门让我们回去的，但是我们也没有办法，现在欠费人员的名单已经公布出来了。” 记者联系到设在该小区的居委会工作人员，这名不愿透露姓名的女工作人员称:“现在有关情况已经上报给上级单位了，我们能做的就是业主志愿者维持小区安全。” 昨天，就小区目前无物业公司接手的现状，记者再次找到业委会的负责人，他表示无法透露目前无物业公司代管的原因。这名负责人表示，现在他们正和镇小区办、灵秀山庄居委会协调解决此事。 链接 业主可以提议召开业主大会 北京市建委物业管理处有关负责人表示，如果业主质疑业主委员会，可以依据《物业管理条例》中规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主在大会上提出自己的意见，只要50%的业主参加集体讨论表决即可 案例3:首例业主委员会告赢物业公司 -----永泰园新地标业主委员会因开发商前期物业公司在撤出小区前，将灭火器拿走而愤然起诉物业公司 记者今日获悉，位于海淀区清河的永泰园新地标小区业主委员会就开发商的前期物业公司在撤走前拿走小区全部灭火器一案，经过长达半年的诉讼，终于胜诉，成为中国历史上第一例以业主委员会的身份告赢开发商前期物业公司的成功案例。 自2004年4月新地标小区成立业主委员会以后，该业主委员会就积极与开发商泰华集团商谈其旗下的物业管理公司应与业主委员会签订服务协议等事项，泰华集团董事长认为其物业公司是他们的儿子，儿子得听老子的，怎么能听业主委员会的,怎么能和业主委员会签署什么服务协议,一直拒绝和业委会配合。 2005年初，业主委员会迫不得已，只好通过招标程序，面向社会进行公开招标，选聘了一家二级资质的物业管理公司。但是，开发商的前期物业公司拒绝离开小区，造成新的物业公司无法进驻。后来经过反复谈判，在开发商将能产生收益的 部分，包括会所、幼儿园、车库、地下一层和31层等公共建筑强行占领后，同意在2005年5月底进行交接。就在新的物业公司进驻前夕，开发商私自将小区内的所有灭火器以及部分消防栓枪头拿走，拉到一新开发的小区，新地标小区面临无一个灭火器的现状，给小区的安全带来极大的隐患。新地标业主委员会多次找开发商交涉，要求开发商返还灭火器，均遭到拒绝。无奈，业委会在向消防部门、派出所、街道办事处等反映而没有人理睬后，愤然将开发商的物业公司泰华佳园物业公司推向了被告席。 泰华佳园公司认为，小区内的灭火设备系开发商无偿提供的，其所有权归开发商，开发商拿走是理所当然的，新的物业公司进驻后，应对灭火器等负责补充。并认为业主委员会无权干涉前期物业拿走灭火器，也不应该起诉泰华佳园公司，不适用民事官司，属于行政官司，应起诉消防部门。 经过海淀区法院由简单程序改为一般程序的多次审理，海淀法院于2005年12月15日正式判决永泰园新地标小区业主委员会胜诉。法院认为业主委员会作为原告符合有关规定，“永泰园新地标小区全体业主所购买的小区内的楼房，系经过建筑工程消防验收合格的，故公共消防设施、设备均为楼房不可分割的一部分，泰华佳园公司在审理中提供的证据可以证实该公司拿走的270个灭火器的出资人为泰华公司，泰华公司又将灭火器赠与泰华佳园公司，泰华家园公司在作为小区的物业管理公司期间，对小区的公共设施设备仅有管理权，并不用由所有权，在其停止对小区物业管理服务时，无权将灭火器拿走。现业委会要求泰华家园公司返还灭火器理由正当，本院予以支持。如泰华佳园公司不能返还，应按照灭火器的购买价格予以赔偿”。 业主委员会吕世杰主任认为，小区的所有灭火设备，是属于全体业主共同所有的，是楼内不可分割的部分，是国家明确规定必须配备的。如果开发商不配备，就不能通过验收，不能通过验收的楼盘是不能销售的。未经全体业主的同意和有关消防部门的同意，任何人任何单位无权挪用，更不用说拿走。开发商无视中华人民共和国消防法，无视全体业主的安危，让其前期物业在撤出小区前将全部灭火设备拿走，是违法行为，是盗窃行为，是十分不道德的行为。之所以将泰华集团推向被告席，一方面是由于消防部门在接到业主委员会就该问题的多次投诉后不过问，所在街道办事处消防部门、派出所也听任开发商的胡作非为，不进行劝 阻和处理，业主委员会认为既然没有任何部门来管，唯一的途径就是到法院打官司，业主委员会相信法院能够给出公正的判决。吕世杰说，还没有听说过，哪个开发商和物业公司在撤出小区时连灭火器还一并拿走的事情，泰华集团居然开了这样一个先河，实在是无法想象。 《中华人民共和国消防法》第二十一条:“任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。” 组员:白素静、郝爽 10(高寒 1.房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收,元的服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货，司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。姚女士因此花去,,万元医疗费，经协商，其中海天商场及事故责任人同意支付,,万元，剩余的,万元由新埠物业管理公司支付，另支付,千元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付,(,万元的费用 2.某住宅小区,,,单元第,层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出,,,,单元单号,家住户，其说法不一，,、,层的住户说:此事与他们无关，他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出。 3. 原 告: 上海SZ物业管理有限公司 被 告: 史先生、达女士(本所委托人) 承办律师: 牛公庆、张由 争议焦点: 物业公司是否具有诉讼主体资格 案情简介: 史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。 双方主要观点: 原告方认为: 史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。 我方认为: 一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。 二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。 三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。 4. 《无锡日报》2007年3月15日讯(记者 毛翠娥)为了能否安装太阳能热水器，一名“较真”的业主和物业较上了劲，双方僵持不下二上法庭。昨从南长法院获悉，五星家园一业主违背了与物业签定的协议，在屋顶安装了太阳能热水器，物业公司督促其整改无效后擅自拆除了太阳能热水器，业主一纸诉讼将其告上法庭，最终只获得区区4角钱赔偿～然而官司了结没多久，自认“吃亏”的业主再次爽约安装了太阳能热水器，物业再上法庭起诉该业主。 2005年9月，五星家园某号一业主程某与物业公司签订了《管理公约(临时)》《装饰装修管理协议》，约定不得在屋顶安装太阳能热水器。去年1月，程某在楼顶安装了一台全自动太阳能热水器。物业公司发现后，发出整改通知书要求其拆除，但程某没有拆除。去年3月，物业管理公司在未经程某同意的情况下，擅自将该热水器拆除。 程某遂将物业管理公司告上了法庭，要求物业公司返还热水器，赔偿损坏的配件并安装回原位且保证其使用正常，赔偿拆除热水器时滴漏的200升水的损失，赔偿拆除热水器后家中5人的洗浴费用，赔偿精神损失费1元等。 法院审理后认为:程某安装太阳能热水器违反了《装饰装修管理协议》，物业公司有权通过合法的途径要求其拆除，但该公司擅自拆除的行为损害了程某的财产权，程某主张的滴漏的200升水的损失未提供相应的证据，但物业公司承认约有半箱水，故法官酌情考虑损失。至于程某一家5人的洗浴费用及精神损失抚慰金，于法无据。最终，法院判决物业公司返还程某热水器并配齐损坏的配件，赔偿程某拆除热水器时滴漏的水的损失4角钱，驳回其余诉讼要求。 业主程某一直对判决“耿耿于怀”他认为物业的“霸道”行为与国家推崇的清洁能源的理念背道而驰。结案后没多久，程某又将太阳能热水器重新安装，且对物业管理的劝说置之不理，这次物业管理公司采取理性的态度，将其告上了法庭。 11(王钊、朱振龙、张巍 小组成员:王钊 朱振龙 张巍 1.物业不敌“钉子户” 有理无权难对付 【敲承重墙】案例:本市浦东某新建小区的业主入住装修时，因对原有的房型结构不太满意，一业主率先敲了一堵承重墙，对结构作了一番改造。前来观摩的邻居看后颇为欣赏，纷纷仿效，结果上上下下，砸墙之声不绝于耳。物业无奈之下，对其中一些住户实施停电停水，以达到制止的目的。 现状:承重墙事关房屋结构安全，弄不好会影响业主自身及上下住户的人身安全。物业公司发现此类损坏行为会上门劝阻，但有些业主听得进劝告，有的业主则对物业的劝阻置若罔闻，不予理会。 未来:损害房屋承重结构，最高可罚20万元。这样的处罚条款已写进《上 海市住宅物业管理规定(草案)》(修改稿)，如草案能审议通过，并附诸实施，今后想乱敲承重墙的业主可要当心了，不仅会被房地产管理部门要求立即改正，恢复原状，还可能付出最低1万元、最高20万元的罚款。 【违章搭建】案例:场中路4弄的某户居民在底楼天井开了个门，物业上门劝阻不听，整改通知贴到门上不理睬，甚至物业联合居委会干部、辖区民警等上门集体“游说”，也未能阻止。后来者看到此情况纷纷跟风，从7月至今，该小区已有六七户对天井进行了违章搭建。 现状:“对这样的‘钉子户’，我们束手无策。”上海爱仁物业场中分公司经理周卫明对此颇为无奈。上述努力无效后，他们已准备了相关资料、照片上交到区房地管理部门，申请专门的行政执法。如还不能解决，房地管理部门将可能向法院提起诉讼，申请对违章建筑强行拆除。 但周卫明并不希望走到这最后一步，因为其中的周期太长了。他们公司原来处理卢湾区的一个案例，从2002年发现违章，到2003年底法院判决强制执行，再到今年上半年组织拆除，足足花了2年的时间和精力。 未来:根据正在审议的《上海市住宅物业管理规定(草案)》(修改稿)，今后再碰到这样的“钉子户”，房地部门及物业公司将不再犯愁。对于违法搭建，区县房地产管理部门将责令限期拆除，可处以最高10万元的罚款。当事人逾期未拆除的，区(县)房地产管理部门可申请区(县)人民政府组织强制拆除。 2.车子在停车位上被撞物业有无责任看约定 疑点 吴女士:我的汽车停在小区的停车位上被别的车撞了，撞得还挺严重。问物业公司，却被告知车子被撞他们是不负责的。我既交物业费又交停车费，难道出了事他们就没有一点责任吗, 释疑 浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟答复，业主车子被损，物业公司是否要承担责任应视具体情况而定，这主要取决于业主委员会和物业公司所签订的合同是如何约定的。如果约定将业主所交的停车费作为保管或停放费用，一旦车子出问题物业就要承担一定责任;如果仅仅作为场地使用费，则属于经营性收入，这 笔费用用于小区的中小设施的维修，是物业公司代业主委员会收取的，那么车子出了问题物业就不用承担责任。 3.?办“房产证”物业办说了算, 案例一:日前，西安市西北一路紫竹苑业主孙女士反映:她购买了紫竹苑住宅一套，合同约定面积为102.211平方米，实测面积为99.15平方米，合同约定误差为正负0.7,时总房款多退少补，因而开发商应退她3.061平方米的房款。但物业办在替开发商退款时只退0.089平方米的房款，孙女士表示不接受这一做法，因此物业就不给她办理房产证。 点评:在西安，协助业主办理房产证本应是开发商的事，但现实生活中，物业管理往往充当起开发商的角色，在办理房产证时以各种物管内容作为交换条件，因此引发了纠纷。 ?物业态度好但不解决实质问题 案例二:近日，西安市青松小区唐先生反映:自从1997年住进该小区，每逢下雨他家的卫生间、卧室房顶就渗水，维修过几次但一直未修好。如今，卫生间、卧室渗水处墙皮已脱落，房顶已露出砖的颜色且发霉。每次找物业，他们的态度都很好，但就是老拖着不解决实质性问题。 点评:虽然有人说“态度决定一切”，但优质的物业服务，不仅在于服务态度，更在于能否及时帮助业主解决实际问题，给业主提供一个良好的居住环境。 ?物业管理不得收取手续费 案例三:昨日，省休闲文化协会德福巷分会负责人反映:西安市茶秀、咖啡店、酒吧一条街的德福巷特种行业用水水费为8元/立方米，与西安市自来水公司规定的6.5元/立方米相差1.5元;德福巷的电费是1.3元/千瓦时，比陕西省商业用电高峰时1.018元/千瓦时的最高价还要贵。 4.业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉, [案例] 2004年2月，张先生与开发商了一份《商品房买卖合同》，合同约定:开发商于2005年1月前交付房屋(用途为住宅)，该商品房阳台为封闭式。然而，张先生于2005年1月与开发商办理交房手续时发现:开发商所交付的房屋前后阳台并未封闭，只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。此后，张先生多次就阳台问 题与开发商及开发商委托的前期物业管理公司进行交涉，在交涉无果的情况下，张先生便自行将阳台封闭。该物业管理公司向律师咨询:能否以张先生的行为违反相关物业管理协议，擅自装修，严重影响小区整体外立面的统一与观瞻，妨碍正常物业管理为由将其起诉至法院, [律师说法] 我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由于所有权是一种支配权、绝对权和对世权，因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果:1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划;2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益;3、影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益;4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。 那么，具体到本案，物业管理公司是否属于相关利害关系人，张先生的行为又是否损害了物业管理公司的合法权益呢,按目前通行的说法，个别业主自行封闭阳台的行为并没有损害物业管理公司的合法权益。 在面对业主乱搭乱建严重影响正常的物业管理时，物业公司可以根据《物业管理条例》等相关规定，及时出面进行通告制止，在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求权益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。而为了防止个别业主在进行装修时不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，物业管理公司可以建议全体业主通过制定业主公约来加以约束，若个别业主违反业主公约的规定，其他业主就可以向人民法院提起诉讼。 5.要想回家停车 先看有否中签 开车回家，首先要看有没有抽到签，否则，很可能连小区都进不了。家住朝晖现代雅苑的李女士说，回家本是件快乐的事，现在却因停车而常常产生摩擦和不愉快。 回家停车还惊动了110 上周的一个傍晚，李女士开车回家，结果被小区保安拦下，理由是小区里面的车位是抽签决定的，而她没有中签，所以不能进去停车。“这明明是我自己的家，为什么不能回,”李女士因此和保安吵了起来。最后，物管处的主任来了，110也来了。李女士说，后来物管主任把她带到了地下车位停车，她缴了10元/天的费用。 此后，她每天开车回家不是要跟保安理论一通，就是不得不想法子找个借口“混”进去，比如说开车回家接一下小孩或老人就走等等，然后才能把车子停进小区里。“你说，这样回家是不是跟打仗一样,”李女士说，回家的滋味变了，每天要这样争争吵吵地进小区，你说烦不烦, 在李女士看来，小区地面车位用抽签来决定是不合理的，没有抽到签的业主就不能开车进小区，显然是侵犯了业主权益。 业主委员会决定抽签决定停车位主人 负责现代雅苑物业管理的是浙江野风物业管理有限公司。 物管处的董主任最近一周以来都忙着处理这类纠纷。他透露，其中有三起还惊动了110，而且出现了业主用手或脚损坏小区栏杆的情况。 “我们是从2月1日起试行这一新的停车方案的。第一个星期刚好是春节期间，大家都比较客气，没什么纠纷。近一星期，矛盾就出来了。”说到出台新方案的原因，董主任说，他们是根据业主委员会的要求执行的，并出具了一份调查报告———根据物业公司提供的2005年12月上旬每日停车数统计:小区平均每天过夜停放的车子总量为639辆，其中地库停355辆、地面停284辆。而违章占道停放每日达126辆，占总量的20%。 为了解决乱停车现象，确保小区消防通道不被占用，物业公司执行了业主委员会的要求之一———地面一共有98个停车位，其中77个车位抽签决定停车的主人，而另外21个车位则可以先到先停。 物管处的一位工作人员还介绍，小区门口也有部分停车位，如果小区里面的车位停满，业主也可以把车停在这些车位上。由于门口到住户家里有一定的距离，有些业主不愿意这样停车，而是坚持要把车子开进小区里。“要是小区内的车辆都停满了，业主的车子还开进去的话，肯定就会出现乱停车的情况。”这位工作人员说，小区里面有很多消防通道，而这些通道是不允许停车的。 物管认为停车位可以满足业主需求 董主任说，小区业主现在越来越富有了，私家车也越来越多。仅去年一个五一节，小区里就一下子冒出了20辆新车。另据初步统计，去年下半年以来，小区新增小车就以每月2%的速度上升。 小区地下停车位共有601个，加上地面以及小区门口的停车位，一共有近700个。董主任说，小区住户是1448户，按比例而言，停车位是可以满足业主需求的。之所以会有纠纷，主要是因为沟通、交流以及理解上的问题。 至于为什么要由抽签来决定地面停车位，物管表示这是由业主委员会决定的，他们只是执行者。预告: 业主委员会将会有什么说法,昨天，业主委员会的楼主任表示会在今天接受记者采访。而针对新近出现的停车纠纷问题，现代城社区也表示会在今天傍晚召开居民恳谈会，每日商报将继续关注。 6.拆承重墙致临家墙体开裂 201室的霍家和401室的唐家双双将承重墙拆除，导致301室的尤家墙体出现裂缝。卢湾区法院近日判决霍家和唐家在一个月内，将承重墙体恢复原状。 尤家称，霍家和唐家擅自将主卧室与客厅之间的承重墙体部分拆除，严重破坏了房屋原有的整体结构，使得尤家的住房结构严重损坏，主卧室与客厅之间的承重墙体上出现了明显的裂缝。尤家向小区物业部门反映情况，要求两家整改，将承重墙体恢复原状，但他们始终不理不睬。尤家向法院提供了家中承重墙体开裂的照片。 霍家称，自己没有拆除承重墙体，而是在技术上作了建筑结构的替代，墙顶有横梁可以承重，并不对尤家的居住安全造成威胁。而且，尤家在1999年就发现霍家改变墙体结构，因此，至今已超过了诉讼时效。唐家也不同意尤家的诉讼请求。 法院认为，霍家和唐家损坏了房屋的承重结构，违反物业管理的有关禁止性规定，给相邻方造成了侵害，应当将已改变的房屋结构恢复原状。由于霍家的损害行为是持续的，所以霍家称诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由不成立。 7.一起典型的漏水事件处理 事件起因:长期出差在外的周先生接到物业管理处的电话，称其房屋房屋可 能漏水，周先生立即委托亲戚钟先生代为处理。钟先生在现场发现房间污秽不堪。经调查发现，510房的租户在使用510房主卧室卫生间时发现地漏管堵塞，没有通知物业管理处，而是自己用硬物捅穿地漏管，造成了排水直接进入410室，甚至再从410渗透到楼下310房。之后，510房屋的业主向周先生支付了2000元“人道主义费用”后就拒绝再支付其他赔偿，周先生在多次调解无效的情况下，只好委托律师起诉510业主。 调查取证:律师在接受周先生的委托之后，立即展开调查取证。主办律师认为，由于510室的使用人错误的处理排水管道堵塞问题，导致410房屋进水，理应承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失等责任，并确定赔偿金。 起诉后，一审法院在开庭审理后采纳了律师的观点。依照《民法通则》第八十三条的规定:不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、正确处理截水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失，因此判决510业主赔偿410业主周先生房屋受损费及房屋租金4万余元。判决书送达后，双方均表示服判，没有提出上诉。 8.石家庄市某小区腾跃园1号和7号两幢楼，坐落在小区的最里面。 业主买房时，从发展商出示的小区规划图上看到，楼体北侧紧贴交通便道，便道外是5米宽的绿化带，绿化带外还有混凝土主干路。可等到交房入住，业主们发现楼体北侧距楼体仅2.8米竟横着一堵围墙，围墙与楼体中间道路狭窄，稍微大一点的车就进不来，而且没有排水设施，雨天势必积水。 本来早在心里描摹出自己美好家园的业主大失所望，纷纷向发展商和物业管理公司提出质询。属于发展商子公司的物业管理公司解释，此墙乃为了便于小区后期开发所设立的临时围护，并承诺一年内予以拆除(友谊的基础是相互信任，信任的前提是说话算数，所以古人特别强调“有诺必践，一言九鼎”)。得到明确答复后，业主心里有了底数，尽管还要忍受一年“委屈”，但毕竟解决有望，也就宽宏大量地办理了交房入住手续。 一年过去，“临时围护”安然未动，业主有些沉不住气了，开始三番五次找物业管理公司交涉。“已经着手考虑拆建方案”，“正在与有关方面协调”，“现在气候不适合安排施工”，“和马上进行的后期开发一并筹划”„„不尽相同的 理由一次次平抚了业主的怨气。你来我往，拉锯3年，围墙仍旧没有任何拆除的迹象。 不久前，物业管理公司又有了新说法:围墙将来肯定会拆除，但具体时间不好说(一个“将来”，多了点油滑，少了点真诚，充满了令人琢磨不定的推拖味道，我们与业主交往和沟通，应当尽量不用这种无论自己怎么做都有理的“外交辞令”，否则很容易引起对方的反感)，因为围墙在业主入住前就存在，购房协议并没有明确拆除时间，现任领导也不清楚前任如何承诺。这下惹恼了业主，引起了他们不满情绪的总爆发。当物业管理公司再次收取物业管理费时，相当一部分业主以拒绝交费的方式表示抗议。 对于敢“犯上做乱”的业主，物业管理公司不甘示弱，马上以拉闸断电还以颜色。业主一看火冒三丈，随即自行找来电工，撬开楼道内的电表箱，自己给自己恢复供电。物业管理公司感到栽了面子，又开始酝酿新的对策„„ 点评:业主与物业公司双方均表现出同一种思路:通过各自的行为迫使对方让步，进而加快问题的解决。而事实上这种自以为最有效的做法，结果是业主的要求未能满足，物业公司的费用无法收取，双方的矛盾反而越来越激化。问题的解决，最终还是需要“有话好好说”，以冷静的态度与坦诚的沟通来取得共识，过激的做法只能适得其反。 9.因临时电收费问题起纠纷 昨天上午8点左右，因临时电的收费问题，丰台区慧时欣园二期的部分业主将小区大门堵住长达6小时，以此向物业公司抗议。 记者从居民处了解到，慧时欣园二期的业主入住已有两年，但1700户业主一直在使用 临时电。在这期间，绝大多数居民还是每月按时缴纳电费。7月28日前后，小区二期开始接入市政用电，每户居民家安装插卡式电表的工作也同时进行。但在改造过程中，很多缴电费的居民从少数一直没有缴纳电费的业主处得知，物业公司没有权利对住户收取临时电的电费。许多交电费的业主就此与物业公司交涉未果后，便于昨天堵了小区大门。下午两点，在警方的劝说下，业主们才相继散去。 业主闫先生告诉记者，现在自家虽然安装了插卡电表，用上了市政电，但很 多缴电费的业主觉得心理不平衡，要跟物业公司讨个说法，退回两年的电费。据闫先生介绍，临时电的使用非常不稳定，两年来，只要是用电高峰，小区断电就成了家常便饭。即使如此，物业公司每个月都会按市政用电的价格收取电费，但从来没有开过发票，收据上也从不注明电费。 对于居民的说法，记者随后来到小区的物业公司核实，但值班的工作人员对记者表示，现在联系不到领导，情况他们也不清楚。 专家说法 物业对临时电收费违法但业主的抗议方式不妥 就此事，记者咨询了北京中兆律师事务所的朱公卫律师，朱律师表示，业主堵门事件的根源在于开发商和物业没有解决好小区的基础建设问题，开发商解决小区的供电问题是其义务。 他告诉记者，临时电本身来讲是不安全的，一旦发生特殊情况和赶上用电高峰，供电部门会首先依法停止临时电的供应。 但朱律师同时表示，慧时欣园业主的抗议方式，严格意义上讲也是不妥的，堵门虽然没有造成实质损失，但影响了小区的正常秩序，间接侵害了小区内其他人的权利。解决任何问题都要采取理性的方式，要通过合法的途径维护自身的权益。 而关于临时电的收费问题，朱律师认为，物业公司对临时电收费的行为是违法的，只有供电部门收取电费和开具发票才是合法的，物业公司对临时电收费，住户有权拒绝缴纳 10.物业管理纠纷案例 原 告: 上海SZ物业管理有限公司 被 告: 史先生、达女士(本所委托人) 承办律师: 牛公庆、张由 争议焦点: 物业公司是否具有诉讼主体资格 案情简介: 史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室 与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。 双方主要观点: 原告方认为: 史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。 我方认为: 一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。 二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。 三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。 诉讼结果: 对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。 法律意义: 在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。 11.住户遭抢物业管理有无责任 今年5月30日上午9时，某业主一人在家洗澡时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁他，抢走价值2万多元的现金和首饰。事发后，业主找到万丰花园的物业管理公司讨说法。物业管理公司认为自身没有责任，但表示，可以免去钟家一年的物管费。 在该业主家中看到，其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离。出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，因此成为歹徒进出的“通道”。歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入业主家实施抢劫。但在业主拿出的购房时获得的广告单上面清晰写道:“提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨，定时保安巡逻”。业主问:“我们每个月都按时交纳了物管费，他们也在广告上承诺了小区有这么多的安全措施，但为什么还是出了事,” 那么，物业管理公司究竟应不应该承担责任。 [提示] ,,本案例的关键是广告上的承诺能否作为合同的附件，物业管理公司应否履行起责任。 [案例分析] 物业管理公司对此应该负责任。“封闭式防盗系统和固定岗哨，24小时保安巡逻”虽然仅仅是在广告上承诺，但是广告是面向社会宣传，可以作为合同的附件，物业规律公司应履行。 楼梯间的窗户没有安装防护栏，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。可是还应该明确的是楼梯间没有安装防护栏，应该由房屋的开发商负责，物业管理公司还应追究其责任。,,, ,,由于案例情形的复杂，解决此事最好的办法是通过法律途径来解决。 12.业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔 23岁的陈小姐去年准备入住新居时，发现报警系统无法使用，门窗也无法正常关闭，9月26日，她向小区物业管理处提出了投诉。物业管理处接投诉后即派员对其门窗和报警系统进行检查、试验，确定维修事宜。经物业公司联系， 门窗制造厂商上门维修。2个月后，陈小姐的委托代理人会同物业及门窗制造厂商共同签署了一份备忘录，确认报修之门窗已修复。6天后，室内报警系统经维修后也交陈小姐正常使用，然而矛盾并未就此解决。 今年9月，陈小姐将小区物业告上法庭。她在诉状中称自己的新居早在去年5月就已装修完毕，但由于报警系统、门窗故障，加之物业管理混乱，无法提供正常维修服务，致使自己迟了半年才搬入新居，要求物业公司赔偿损失4.2万元。 [提示] 物业管理处要想胜诉，就要证明陈小姐陈述事实不实，而此时最重要的就是那些处理业主投诉及维修记录的书面材料。由此，我们也可以看到物业档案资料管理规范的重要性了。 [案例分析] 物业管理公司也充分的书面证据证实，陈小姐在去年9月26日前从未向物业报修过，此后物业在接报后，即与生产厂家联系进行修理，维修合格后有陈小姐书面签字材料为证，物业公司已尽到了义务，对方诉请并无依据，计算方法也无法可依。 法院审理后认为，双方所提供的证据均反映了在陈小姐向物业提出报修后，物业公司履行了其维修、服务义务，主观上并不存在过错或不作为。此外，陈小姐赔偿标的的计算方法也缺乏事实和法律依据。因此，她的诉讼请求法院难以支持。 ............. 小区的围墙物业管理公司能拆除吗 刘女士所住的芬芳花园小区实行封闭式物业管理。2002年4月，仅一墙之隔的A公司开发新建雨花雅园，并与B公司签订协议，约定将芬芳花园西区所属基础配套设施、公共配套设施与雨花雅园共享，雨花雅园的物业管理并入芬芳花园，A公司向B公司支付费用。A公司对外承诺，雨花雅园将与芬芳花园成为一体，雨花雅园业主可以自由进出芬芳花园。因此，拦在两个小区之间的围墙被打通。刘女士认为，两物业公司所做的决定，严重损害业主的合法权益，遂起诉至法院，要求A公司、B公司停止侵害，将芬芳花园原封闭围墙予以修复。 [提示] 这里首先需要弄清的是该围墙是否属于芬芳花园的公共财产。 [案例分析] 本案例中的围墙属于小区的公用设施，是小区的公共财产。就小区的公共财产而言，绝大部分属于全体业主所有，小区业主委员会代表全体业主行使所有权和支配权。物业管理公司要改变公用设施的，应当征得业主委员会的同意。故本案例中的围墙物业管理公司不能拆除。 12(赵晨文、张凯、高寒、辛凯 、孙乙辰、李思 业主与物业公司之间的纠纷 一个物业管理的案例分析 某大厦物业管理公司接到一家新入住公司的投诉。该公司用大型车辆搬来一批家具，但车辆超过大厦停车场的限高，车辆保管员不准车辆进入室内停车场。该大厦的室外停车场空地有限，而且地砖又难以负荷车辆重量，因此保安员不准其停在室外空地，要求用户换小型车辆进入。用户把车停在离大厦不远处的市政路面卸家具，结果被交警罚款并收走驾驶执照。该公司要求物业管理公司赔偿经济损失。 问题:1、该新入住公司要求赔偿是否合理, 2、物业管理公司是否存在管理上的漏洞, 最佳答案 1、要求赔偿显然是不合理的，用户把车停在哪儿和物业公司没有任何关系，或者说并不是保安强制用户非要停在市政路上，再者说，作为驾驶车辆的驾驶员应当知道停在市政道路上属于违法行为，那么出现违章自然不应当由管理处承担责任。 2、如果物业管理公司在沟通和礼仪礼节上已经做到了位的话，物业公司就不存在管理上的漏洞。 物业管理案例 业主张某于2004年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2005年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续，但张某直到2005年6月才到物业公司办理进户手续，当时物业公司要求张某交纳2005年1-6月的管理费，并预收7月至9月三个月管理费，张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用，其应从7月份才开始交。 1\物业公司要求张某的做法对吗,张某的想法对吗,为什么?请说明理由～ 物业公司要求张某的做法是对的.根据<物业管理条例>第四十二条,在物业交付买受人之前,物业费用由建设单位付,交付之后由业主支付.交付的时间不是以业主来接房的时间算,而是以出售单位书面通知张某办理入住手续,这个时间在房管部门也是有登记备案的.不能因为张某个人的原因,延迟了接房的时间,就不缴纳2005年1-6月份的物管费. 所以张某的想法是不对的. 而物业公司可以预收7-9月份?(一共三个月)的物管费也是可以的.根据相关的法规(各地可能有点差异)可以预收,但最多不能超过6个月. 1、物业管理承包合同纠纷案 原告某投资有限公司(以下简称投资公司)因与被告某物业管理有限公司(以下简称物业公司)发生物业管理承包合同纠纷，向原告所在地区人民法院提起诉讼。 原告诉称: 原告按照与被告签订的《C新村物业管理承包合同》，已经将C新村第—期开发约10万平方米公寓的物业管理权发包给被告。被告只依合同给付原告保证金50万元，承包金分文未付，至今共欠承包金246万元。被告的行为严重违约，请求法院判决解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。 被告反诉: 原承包合同中关于被告每月按每平方米1元向原告缴纳承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款，不应受法律保护。原告没有按时按约定的面积交付房屋，造成被告少收管理费203.4292万元。按照双方签订的《维修承包合同》约定，原告应于1994年底支付第二期维修费款15万元，此款超期支付一天，应当按总额的3,给付罚款。此款至今未付。反诉请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金15万元以及未按合同约定的面积交付物业管理住房给被告造成的损失203.4292元。 法院经审理查明: 原告投资公司是C新村住宅小区的开发商。1992年上半年，投资公司已经将C新村住宅小区的住宅预售给湖南长沙某金属探查设计院HN分院、HN某实业有限公司等9个业主。1993年9月，该住宅小区建成，迁入320家住户。1994年1月31日，投资公司和被告物业公司签订《C新村物业管理承包合同》及《C新村物业管理承包合同补充协议》各—份。约定:原告将其开发的C新村第一期37栋高级公寓(面积约10万平方米)的物业管理承包给被告，承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元;合同签订后10日内，物业公司应向投资公司支付履行保证金50万元。同年5月12日，投资公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定:C新村1,37栋楼房在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业公司向投资公司支付了履行保证金50万元。投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向投资公司支讨承包金，投资公司因此诉至法院。 法院一审判决: 原告投资公司和被告物业公司签订的《C新村物业管理承包合同》及其补充协议，损害了C新村住宅小区业主的利益，应确认为无效合同。双方依据该合同取得的财物应相互返还，投资公司请求物业公司支付承包金246万元以及物业公 司反诉请求投资公司赔偿因物业管理房屋面积不足给其造成的损失2034292元，均属无理要求，应予驳回。投资公司和物业公司因《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。投资公司和物业公司之间的承包关系虽然无效，但鉴于物业公司已对C新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等，可限期物业公司将C新村的管理权及维修基金交投资公司代管。据此，HK市×××区人民法院于1997年8月5日判决:一、限投资公司于本判决生效之日起二个月内返还给物业公司保证金50万元;二、限物业公司于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和C新村的有关附属设施(按移交清单所列)交付投资公司代管。三、驳回投资公司的其他诉讼请求和物业公司的反诉请求。 被告提出二审上诉请求: 一审判决后，被告物业公司不服，以投资公司未交足物业管理面积给其造成损失应当承担责任，以及该住宅小区的物业管理权已经由业主管理委员会授予该公司行使，投资公司无代管权为由，向该市中级人民法院提出上诉，请求改判。 中级人民法院二审查明: 经该市中级人民法院二审查明:C新村住宅小区的9个业主组成的业主管理委员会，已经在1997年7月经市房地产管理局批准成立，并与上诉人物业公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。市中级人民法院认为:物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理机构统—对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的—种社会性服务工作。物业管理权是—种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人(即业主)决定。国家建设部1994年3月23日发布的《城市新建住宅小区管理办法》第六条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”省人民政府于1996年6月4日发布的《城镇住宅区物业管理规定》中明确规定:“业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区分共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，管委 会是业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。” 二审判决: 本案中，被上诉人投资公司只是C新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与上诉人物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第—款的规定，投资公司应当将保证金50万元返还给物业公司，其要求物业公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。投资公司对住宅小区没有物业管理权，原审在处理合同无效时，虽然注意到这一问题，但是以维护住宅小区的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等为由，判决将住宅小区的物收管理权及维修基金交投资公司代管，没有法律依据，随当撤销。现C新村小区业主管委会已经成立，并与物业公司签订了《住宅聘用管理合同》，这是业主行使权利的行为。物业公司据此提出上诉有理，应予支持。物业公司请求判令投资公司按照合同向其支付物业管理维修费15万元及违约余15万元，是另一法律关系，一审不予合并审理，是正确的。一审判决认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。 综上，市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第—百五十三条第一款第三项的规定，于1997年12月4日判决:1、维持区人民法院(1997)新民初字第×××号民事判决第—项;2、撤销区人民法院(1997)新民初字第×××号民事判决第二项;3、变更第三项为:驳回被上诉人投资有限公司要求上诉人物业管理有限公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求;驳回物业管理有限公司要求投资有限公司偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求。 2、前期物业管理 案例一 南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。 案例分析: 从本案介绍事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析原因的产生，开放商和物业公司在这一过程中有如下问题: 1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。 2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受物业管理合同内容。 3、本案中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费;如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。 案例二 10年前的前期物管合同已难满足业主要求 案例:顺义区某别墅区1994年预售，1996年进入现房期，之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住。所以从1996年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。 由于是10年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。 分析:北京市天矛律师事务所律师包华认为，该纠纷发生的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解决而久积成疾。 此外，引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理，但由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和。 案例三 前期物业服务协议通常存在霸王条款 案例:朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后， 才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。 回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。 分析:北京雄志律师事务所律师余国飞认为，这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。 此外，张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。 3物业管理服务过程中的纠纷 1《无锡日报》2007年3月15日讯(记者 毛翠娥)为了能否安装太阳能热水器，一名“较真”的业主和物业较上了劲，双方僵持不下二上法庭。昨从南长法院获悉，五星家园一业主违背了与物业签定的协议，在屋顶安装了太阳能热水器，物业公司督促其整改无效后擅自拆除了太阳能热水器，业主一纸诉讼将其告上法庭，最终只获得区区4角钱赔偿～然而官司了结没多久，自认“吃亏”的业主再次爽约安装了太阳能热水器，物业再上法庭起诉该业主。 2005年9月，五星家园某号一业主程某与物业公司签订了《管理公约(临时)》《装饰装修管理协议》，约定不得在屋顶安装太阳能热水器。去年1月，程某在楼顶安装了一台全自动太阳能热水器。物业公司发现后，发出整改通知书要求其拆除，但程某没有拆除。去年3月，物业管理公司在未经程某同意的情况下，擅自将该热水器拆除。 程某遂将物业管理公司告上了法庭，要求物业公司返还热水器，赔偿损坏的配件并安装回原位且保证其使用正常，赔偿拆除热水器时滴漏的200升水的损失，赔偿拆除热水器后家中5人的洗浴费用，赔偿精神损失费1元等。 法院审理后认为:程某安装太阳能热水器违反了《装饰装修管理协议》，物业公司有权通过合法的途径要求其拆除，但该公司擅自拆除的行为损害了程某的财产权，程某主张的滴漏的200升水的损失未提供相应的证据，但物业公司承认约有半箱水，故法官酌情考虑损失。至于程某一家5人的洗浴费用及精神损失抚慰金，于法无据。最终，法院判决物业公司返还程某热水器并配齐损坏的配件，赔偿程某拆除热水器时滴漏的水的损失4角钱，驳回其余诉讼要求。 业主程某一直对判决“耿耿于怀”他认为物业的“霸道”行为与国家推崇的清洁能源的理念背道而驰。结案后没多久，程某又将太阳能热水器重新安装，且对物业管理的劝说置之不理，这次物业管理公司采取理性的态度，将其告上了法庭。 双方主要观点: 原告方认为: 史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。 我方认为: 一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。 二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。 三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。 诉讼结果: 对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格 2某住宅小区,,,单元第,层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出,,,,单元单号,家住户，其说法不一，,、,层的住户说:此事与他们无关，他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出。 分析:水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。 3.河某小区的业主王某家中被盗， 财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。 分析:首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔偿责任。 治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。 4物业管理使用过程中的纠纷 1.房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收,元的服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货，司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。姚女士因此花去,,万元医疗费，经协商，其中海天商场及事故责任人同意支付,,万元，剩余的,万元由新埠物业管理公司支付，另支付,千元的营养费。新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付,(,万元的费用 分析:如果没有证据证明物业管理公司有过错，造成该业受重伤，则物业公司不应承担责任。尽管物业公司收取了保安服务费，但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务。物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。 建议该公司向业主解释清楚物业保安服务的性质。 2.家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说:"开发商说的不算数"，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。 分析:律师认为，物业管理与房屋买卖是两种独站的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客房往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两 种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客房签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。律师认为，如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，客房可以要求撤销购房合同，双方退房退款;如果客户因此遭受损失，还可以提了索赔。 3.某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年，可我却高兴不起来。因为房子存在质量问题:卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找物业公司和开发商后，他们只是把裂缝补了补，渗水和门窗歪斜还存在，这严重影响我的使用。因此我准备不支付物业公司的物业管理费了 按时交纳物业管理费是业主的法定义务。业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。 分析:如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。 管04-1-25 赵晨文 600420600125 管04-1-22 张凯 600420600122 管04-1-5 高寒 600420600105 管04-1-19 辛凯 600420600119 管04-1-15 孙乙辰 600420600115 管04-1-10 李思 600420600110 13(张壮 案例搜集人:张壮 管04-1 24号 一、物业公司与业主的纠纷 案例一:石家庄市某小区腾跃园1号和7号两幢楼，坐落在小区的最里面。业主买房时，从发展商出示的小区规划图上看到，楼体北侧紧贴交通便道，便道外是5米宽的绿化带，绿化带外还有混凝土主干路。可等到交房入住，业主们发现楼体北侧距楼体仅2.8米竟横着一堵围墙，围墙与楼体中间道路狭窄，稍微大一点的车就进不来，而且没有排水设施，雨天势必积水。 本来早在心里描摹出自己美好家园的业主大失所望，纷纷向发展商和物业管理公司提出质询。属于发展商子公司的物业管理公司解释，此墙乃为了便于小区后期开发所设立的临时围护，并承诺一年内予以拆除(友谊的基础是相互信任，信任的前提是说话算数，所以古人特别强调“有诺必践，一言九鼎”)。得到明确答复后，业主心里有了底数，尽管还要忍受一年“委屈”，但毕竟解决有望，也就宽宏大量地办理了交房入住手续。 一年过去，“临时围护”安然未动，业主有些沉不住气了，开始三番五次找物业管理公司交涉。“已经着手考虑拆建方案”，“正在与有关方面协调”，“现在气候不适合安排施工”，“和马上进行的后期开发一并筹划”„„不尽相同的理由一次次平抚了业主的怨气。你来我往，拉锯3年，围墙仍旧没有任何拆除的迹象。 不久前，物业管理公司又有了新说法:围墙将来肯定会拆除，但具体时间不好说(一个“将来”，多了点油滑，少了点真诚，充满了令人琢磨不定的推拖味道，我们与业主交往和沟通，应当尽量不用这种无论自己怎么做都有理的“外交辞令”，否则很容易引起对方的反感)，因为围墙在业主入住前就存在，购房协议并没有明确拆除时间，现任领导也不清楚前任如何承诺。这下惹恼了业主，引起了他们不满情绪的总爆发。当物业管理公司再次收取物业管理费时，相当一部分业主以拒绝交费的方式表示抗议。 对于敢“犯上做乱”的业主，物业管理公司不甘示弱，马上以拉闸断电还以颜色。业主一看火冒三丈，随即自行找来电工，撬开楼道内的电表箱，自己给自己恢复供电。物业管理公司感到栽了面子，又开始酝酿新的对策„„ 分析:业主与物业公司双方均表现出同一种思路:通过各自的行为迫使对方 让步，进而加快问题的解决。而事实上这种自以为最有效的做法，结果是业主的要求未能满足，物业公司的费用无法收取，双方的矛盾反而越来越激化。问题的解决，最终还是需要“有话好好说”，以冷静的态度与坦诚的沟通来取得共识，过激的做法只能适得其反。 案例二:开发商不征求业主意见，擅自更换前期物业公司可不可以,业主不同意更换应该怎么办, (一)、 回答 :当前期物业公司不能很好的履行自己的职责时，开发商为了维护自身和业主的合法权益，可以更换前期物业公司。 依据 :《物业管理条例》第二十四条第一款规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。也就是说，前期物业公司是由开发商来选聘的，如果前期物业公司不能很好地履行自身职责，损害开发商和业主的利益，特别是影响开发商售楼，那么开发商更换前期物业公司就无可厚非。 (二)、 回答:业主委员会成立后，如果业主对开发商更换的前期物业公司不满意，可以通过业主大会解聘它并另行聘请物业管理企业。 依据: 根据《物业管理条例》第十一条第三款的规定，业主大会享有“选聘、解聘物业管理企业”的权力，第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同生效的，前期物业服务合同终止”，可见，业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同效力更高。 •问:业主委员会不能很好履行职责，不能为业主办事，业主应怎么办, 回答: 业主委员会不能很好履行职责，不能为业主办事的，经 20% 以上的业主提议，由业主大会决定，可以取消其业主委员会委员资格。 依据 :建设部《业主大会规程》第二十九条规定:“经业主委员会或者 20% 以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 案例三: 2003年，某物业管理有限公司(以下简称物管公司B)向某法院起诉业主郭某拖欠物业管理费。郭某辩称，其办理入住手续后，因开发商在其房屋旁边施工建房，产生巨大的噪音和灰尘，导致其无法正常居住，物管公司B未能保 证业主的居住环境，没有尽到物业管理的义务，故拒绝缴纳物管费。该法院开庭审理后作出一审判决，判决郭某向物管公司B支付拖欠的2000年11月至2003年6月物业管理费用以及滞纳金共计12000余元，同时向物管公司B支付替其代缴的水电气费、有线电视收视维护费、袋装垃圾收运服务费共计1600余元。郭某不服，向该市中级人民法院上诉，该市中级人民法院依法审理后作出终审判决:驳回上诉，维持原判。《物业管理条例》第42条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”根据上述法律规定，在房屋交付给业主郭某后，郭某就应当按照物业服务合同的约定向物管公司B交纳物业服务费用。郭某与物管公司B签订的物业管理服务费收缴协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行义务。物管公司B按约为郭某提供了物业管理服务后，郭某未按约向物管公司B交纳物业管理费构成违约，依法应当承担违约责任。开发商建房和物管企业提供物业管理服务二者没有必然的联系，郭某不能以开发商在其房屋旁边施工建房影响其休息为由拒绝交纳物管费。因此，郭某的主张不能得到支持。管理制度

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