创意园物业租金分析报告

创意园物业租金报告 :创意 分析报告 租金 物业 楼盘价值分析报告 物业经营收入分析报告 惠州物业行业分析报告 篇一:2016周边商业物业租金水平调查报告 2016周边商业物业租金水平调查报告 周边商业物业租金水平调查报告 一、调查目的 “绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。 二、调查范围 以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。 三、调查方式 走街选点访问。 四、综合分析 1、人民北路。 本路段属于三类路段，租金相对较低。底商:日租金4——8元;二层:日租金1.6左右。 案名楼层面积(?)年租金(万元)日租金(元) 人民北路银时代店一层3087.3 人民北路两岸咖啡店二层500301.64 西鱼巷59号嗒滴嗒童装店一层7093.5 4、长安路。 该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。 案名楼层面积(?)年租金(万元)日租金(元) 金陵中路292号(空置)一层251010.95 金陵中路318号汀凡诗女装店一层3065.4 县前中街385号(空置)二层800702.39 5、县前街。 重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为 3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。 该项目一层日租金报价每平方3.5元;二层报价2.5元。 据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。 案名楼层面积(?)年租金(万元)日租金(元) 解放中路376号李宁运动店一层833712.2 解放中路389号(空置)一层904112.4 解放西路115号和记菜馆一层200121.64 解放西路246号佳业房产经纪一层3043.65 五、本案租金定位 综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一年度双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。 理由: 1、这个价格具有一定的竞争性，从商业街培育的角度，需要“放水养鱼”，租金水平不宜定得太高。这个价格可以维持开发商的运营成本。 2、这个价格具有一定的成长性。按照长兴的习惯做法，可在此基础上每年递增5%，能保持项目持续性运作。 篇二:广州、佛山创意园租金情况 佛山各大创意园租金:佛山创意产业园 147 平米写字楼出租，租金 38 元/方/月 1506 创意城租金 23 元/?/月起，季华四路租金 45 元/?/月起，提供免费停车，商务配套完善。1506 创意城租金 22 元/?/月起;季华四路 40 元/?/月起。顺德创意产业园出租? ? ? ? ?小区地址:佛山市顺德区大良凤翔路 41 号顺德创意产业园 租金:1 元/m2/天 面积:100 平米 楼盘名称:顺德创意产业园 具体位置:广东 - 佛山 - 顺德 - 大良1506 创意城全国最大商业步行街，现正招租大型商铺、写字楼办公室，面积 40 ?到 10000 ?不等，首层月租 35-50 元/?，二层以 上月租 20-25 元/?;佛山创意产业园正招商大型商铺、 写字楼， 首层月租 75 元/?起 (一线位置楼高 9 米左右) 二层以上月租 45 元/?起 ， (楼高 3.5 米左右) 。 租金性价比高。佛山 - 禅城创意产业园办公室转租? ?租 金 价 格: 1 元/?/天 约 4320 元/月 写字楼面积: 144 ? ? ? ?写字楼名称: 创意产业园办公室转租 写字楼地址: 佛山 - 禅城 (季华四路) 写字楼类型: 写字楼(出租)顺德凤翔路 41 号顺德创意产业园? ? ? ? ? ?区域:顺德 大良 楼盘:顺德创意产业园 地段:凤翔路 41 号附近 或 顺德创意产业园 类别:写字楼 (可注册公司) 面积:130 ? 价格:5000 元/月季华四路往山大道交界创意产业园[广东-佛山-禅城-季华路]创意产业园 100-2800 方写字楼 租 40 元一方顺德创意产业园租金单价:1.6 元/平米/天 物业管理费:3 元/平米/月 (物管费包括综合管理服务;物业共用部位和共用设施设备维护;公共秩序维护;保洁服务;绿化养护等五项内 容。 )类型:写字间 面积:1000 ?? ? ? ? ? ?房龄:2009 楼层:2 写字楼:顺德创意产业园 地址:佛山市顺德区大良街道办事处凤翔路 41 号 装修:毛坯 区域:顺德大良 广州及周边地区创意产业园租 金? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?园区名称 价格 228 创意产业园 40-45 元/月/M2 1850 创意园 60-150 元/月/M2 广州 TIT 创意园 150-300 元/月/M2 太古仓创意园 100-300 元/月/M2 红专厂 100-300 元/月/M2 珠江琶醍啤酒文化创意艺术区 50-120 元/月/M2 星坊 60 创意产业园 50-120 元/月/M2 原创元素时尚创意产业园 45-70 元/月/M2 广佛数字创意园 45-50 元/月/M2 天河软件园 50-150 元/月/M2 清华科技园广州创新基地 20-25 元/月/M2 广州国际单位 30-60 元/月/M2 天安番禺节能科技园 35-45 元/月/M2 番禺友利创意园 45-55 元/月/M2 广州联合交易园 50-150 元/月/M2 广州国际单位 30-60 元/月/M2 珠影文化创意产业园 60-120 元/月/M2 中山大学国家大学科技园 50-150 元/月/M2 小洲村 40-90 元/月/M2 猎人坊 50-200 元/月/M2 暨南大学科技园 50-120 元/月/M2 53 美术馆 50-180 元/月/M2 广州火炬高新技术创业服务中心 35-85 元/月/M2广州及周边地区创意产业园详细信息:228 创意产业园 租金:40-45 元/月/M2 售价:0 元/平方米 白云区/平方 物业地址: 广州市白云区白云新城云 发布2012-09-06 城西路 228 号 番禺友利创意园 租金:45-55 元/月/M2 售价:0 元/平方米 番禺区/市桥/平方 物业地址:广州市番禺区市桥街光 发布2012-09-09 明南路 199 号 清华科技园广州创新基地 租金:20-25 元/月/M2 售价:元/平方米 番禺区/石楼/84 万平方米平方 物业地址: 广州市番禺区石楼镇创启路 发布2012-08-25 63 号创新一号楼 5 楼 B 座 广州联合交易园租金:50-150 元/月/M2售价:元/平方米 海珠区/15 万平方米平方 物业地址:广州市海珠区新港西路 82 发布2012-08-31 号 广州 TIT 创意园 租金:150-300 元/月/M2 售价:元/平方米 海珠区/平方 物业地址:海珠区新港中路 397 号 TIT 发布 2012-08-04 纺织服装创意园内(近艺苑路) 广州国际单位 租金:30-60 元/月/M2 售价:元/平方米 白云区/黄边/平方 物业地址:广州白云区棠景街远景路 发布2012-08-04 168 号 901 室 太古仓创意园 租金:100-300 元/月/M2 售价 :元/平方米 海珠区/平方 物业地址: 广州市海珠区革新路 124 发布2012-08-04 号 珠江琶醍啤酒文化创意艺术区 租金:50-120 元/月/M2 售价:元/平方米 海珠区/海珠周边/平方 物业地址: 广州市海珠区新港东路磨 发布2012-08-31 碟沙大街 118 号 珠影文化创意产业园 租金:60-120 元/月/M2 售价:元/平方米 海珠区/新港/17.2 万平方米平方 物业地址:广东省广州市海珠区新港中 发布 路 354 号 2012-08-31 中山大学国家大学科技园 租金:50-150 元/月/M2 售价:元/平方米 海珠区/中大/6.7 万平方米平方 物业地址: 广州市海珠区新港西路 135 号 发布 海珠中大科技综合大楼(中山大学西门 2012-08-31 口) 小洲村 租金:40-90 元/月/M2 售价:元/平方米海珠区/海珠周边/平方 物业地址:小聪科技创意园发布2012-08-31租金:50-120 元/月/M2售价:元/平方米 海珠区/宝岗/5 万平方米平方 物业地址: 广州市海珠区宝岗大道 228 发布2012-08-31 号小聪软件科技大厦 海珠创意产业园 租金:50-90 元/月/M2 售价:元/平方米 海珠区/南洲/80000 平方米平方 物业地址:广州市海珠区工业大道南 发布2012-08-31 瑞宝路(大干围)38 号 海珠科技产业园敦和园区租金:50-150 元/月/M2海珠区/广州大道南/11000 平方米平 售价:元/平方米 方 物业地址:广州大道 南敦和路 189 发布2012-08-31广州轻工双鱼体育时尚创意园 租金:50-150 元/月/M2 售价:元/平方米 海珠区/南石头/平方 物业地址: 广州市海珠区燕子岗南 发布2012-08-31 路 22 号 广重企业中心 租金:50-120 元/月/M2 售价:元/平方米海珠区/昌岗/平方 物业地址:广印创意产业园发布2012-08-31租金:0 元/月/M2海珠区/新港/1.48 万平方米平方 售价:元/平方米 物业地址:广东省广州市海珠区燕 发布2012-08-31 子岗南路 83 号珠江新城中央商务区 租金:50-120 元/月/M2天河区/员村/460 万平方米平方 售价:元/平方米 物业地址:珠江新城——员村—— 发布2012-08-31 琶洲星坊 60 创意产业园 租金:50-120 元/月/M2天河区/珠江新城/2 万平方米平方 售价:元/平方米 物业地址:广东省广州天河区先烈 发布2012-08-31 东横路 60 号天河软件园 租金:50-150 元/月/M2 售价:元/平方米天河区/华景新城/平方 物业地址:发布2012-08-31猎人坊租金:50-200 元/月/M2天河区/猎德/1 万多平方米(首期)平 售价:元/平方米 方 物业地址: 广州市天河区珠江新城猎德 发布 2012-08-31 大道以西临江大道以北暨南大学科技园 租金:50-120 元/月/M2 售价:元/平方米 天河区/华景路/60915 平方米平方 物业地址:广州天河区华景新城华景路 发布 37 号暨南大学科技产业大厦一楼 2012-08-31 华南理工大学科技园 租金:60-120 元/月/M2 篇三:带租赁的物业评估案例分析与研究 我有一个真实的带租约的估价案例想请教各位～ 氽氽: 受法院委托评估一处营业房，因成交案例较多，以市场法为主评估出价格470万(当时委托方明确要求不考虑租赁关系)。但后来，执行的时候承租方拿出一张租赁，租赁期限20年，租金共100万，已一次性付给产权人(明显的假协议，租金大大低于市场水平)，没想到法院竟然认可这张协议，于是要求我们按有租约的考虑，重新评估该营业房，请问这里的大虾，应该怎么做, 博姐: 我认为涉及法院处置评估，不需要考虑协议租金大低于市场租金的情况，因为法院认可了这张协议，对于原产权方来说，已经不可能有毁约发生了，所以在用收益法评估时，租期内按租约租金，租约期外，采用市场租金评估。相应的对市场法求出的结果进行租约对房地产价值的影响的调整修正，也就是针对租赁权价值进行调整。 还有，评估不应该受委托方要求的影响(如当时委托方明确要求不考虑租赁关系)，应该根据估价目的确定评估价格，如果知道有租赁关系，特别是长期租赁这种情况，应该考虑租约对价格的影响。 水云间: 如果租赁合同没有到当地房地产部门备案登记，既然法院认可这个租赁协议，建议由法院出具一张认可该租赁协议的证明并加盖公章，此件可作为评估的法律依据。 租金大大低于市场水平不一定是假协议，可能会是一次性付款或者其它条件带来的优优惠，估价师不要主观地对此类事情下结论。如果法院不愿出具证明，也提供不出租赁登记备案证明，还可以由律师出具法律意见书。 总之，法院的项目请多沟通，多协调，有些关系比较复杂，要灵活地处理。法院的项目本人做过很多，涉及到租赁问题的常有，按照房地产估价理论与方法的一般原理，只要协议是合法有效的，个人建议还得按有协议的租赁来处理。否则会引发很多社会问题，估价师难究其责，个人意见，仅供参与。具体情况具体分析。 yale2002: 曾经有估价师按照违约成本作为带租约减值评估。 个人不甚认同。 如果租约没有登记备案，完全按照租约考虑也是有点欠妥。 建议按照水云间的建议，与法官多沟通，多取证，保证评估合法性。 氽氽: 一开始也是听说有这么个租赁关系，(主要还是债务人想逃债，钻债权人的漏洞炮制出来的协议，明眼人一看就知道)但协议一直没有得到法院的确认，所以开始的评估报告没有考虑租赁的因素，并且在估价报告中说明了。现在法院正式发函确认了那份租赁协议。 由于是一次性付了20年的租金，那现在的市场价格要如何减去 这,,年的租赁权益呢, 博姐: 合法性审查的问题涓儿也说了不少，我仅从技术处理上说一下如何扣除承租人权益价值问题。 承租人权益价值的计算我想应该没什么问题，即市场租金减去合同租金的盈余部分即为承租人的权益租金，然后进行资本化，相对出租人权益价值来说，承租人承担的风险更大一些，因此其要求的报酬率相对高一些，这个可以考虑一下。然后对承租人权益租金进行资本化即得到承租人权益价值。从市场法求得的价值中予以扣除，即得到附有承租权的房地产的市场价值。 天意: 几个需要明确的问题 首先应该明确的是价值类型的问题，对于房地产估价来讲应该是一个价值定义或价值内涵的问题。即带租约的房地产估价价值类型或价值定义是否应该还属于市场价值定义范畴?从本案例具体情况分析，因为租约本身就属于非市场价值属性，因此不论如何计算，其最终的评估结论均离不开这租约本身的影响。因此 从这个角度来讲，本案的评估结论的价值类型或价值定义应该不属于市场价值范畴。 其次应该明确的是评估路径的问题。即如何界定不正带的市场租约对委估房地产价值的影响。正常的房地产完全产权市场价值和正常的房地产租约价值我们是可以通过对房地产市场的调查和 了解来取得的。但在此基础上如何确定不正常租约价值对房地产完全产权价值的影响就是一个应该仔细研究的问题了。这还是要回到第一个问题来考虑。即房地产完全产权价值的含义是什么?房地产完全产权价值的含义就是我们大家的谓的房地产的现行市场价格的表现。但这现的市场价格表现是以权利人可以随时按这个市场价格变现为前提的!这个前提也可以理角为是以正常房地产租约价值的变现价值加上房地产租期界满后的可变现价值的现值和。由此可见，对于非正常租约的房地产价值与同期正常租约的房地产价值的差异就应该是非正常租约与正常租约之间所造成的差异的现值和。至于其折现率应该是正常的市场租约的折现率，这个折现率是可以通过市场提取法来取得的。 最后，正如大家所说，这样的房地产估价报告不仅应该明确估价对象的价值定义或价值类型，而且还应该明确披露房地产估价报告所依据的理由和非正常租约对房地产价格的影响的估计值。 神龙村夫 : 这个话题谈了许久，有许多的贴子都谈过，其实002、fiypig及雾然等多位仁兄谈得最多也最实在，大家都是从现行的估价与法律法规中去找谈头。但从楼主的谈吐中看，好象楼主也知道这个带约租金关于相关的规范与法律法规，也基本能操作这个评估技术，只是她闹不明白为什么这个社会是这样,明明可能是假的，法院却口头认为是真实有效的，都说法院的法字前面是“三点水”，看来也不一定一点道理都没有的，雾然也讨论过带约租金 的问题，对此曾强烈指出法院不可以自作主张地认定或否定什么，这个租赁合同并没有遭到权利主体以此进行的起诉，他法院凭什么可以作出这个“判决”呢,同时，估计律师们能出的意见书那一定是一篇美轮美奂的“太极拳谱”。 楼主诸君精彩发言，其实这个问题已谈透彻了，但为活跃版面计，村夫也发表一段热情洋溢的回贴，哈哈。 带约租金的评估在房地产估价中应该是最多，一半以上的房地产都是带约房地产，至少70%(这个数字是村夫的估价经验啦)以上的商业房地产是租赁房。所以带约租金评估是普遍现象，大家都明白又都好象不太明白，尤其以村夫为代表的不太明白，为什么带约租金房产评估会有如此的，恶意草签租赁合同的呢,其实我与楼主不期然地有了一个共鸣，因为楼主从心里一直在问，所有权还不及租赁债权吗,买卖不破租赁真有这么强烈的攻击力, 1、再过三天，物权法就要施行了，我们期待着，面对物的所有权神圣不可侵犯的“法律意图”，却在租赁权这里还是支支吾吾的，但物权法里没有对租赁权有过多的笔墨，村夫怀疑，是物权法有意为之,无数的法律法规相应地作出修改，租赁权还是不是如此高于一切,个人认为《房地产估价规范》在这里，也得根据《物权法》的精神适当地作一些修改吧, 2、“买卖不破租赁”是二战后德国因战争等原因，大量的人流离失所，为保证更多的居民不因房屋所有权的转让出现住房权得不 到保障，而作出的“法律救济”条款，后被许多国家引用，我们国家也是引用此条款，后被一些法学家们一味地扩大，不再是住宅房地产，而是工业、商业房地产，进而更凶狠地向动产进军，差点搞得是全物皆“租”，这一点喜欢研究法律的朋友可以去查阅相关的法律法规，应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行，从楼主的贴子看，那个租赁好象并没有登记，若在上海，也省事了，法院那个谁谁谁也得看看《上海市房屋租赁合同》是如何规定，断不可象现在所讲的那样来个“口头判决”吧, 3、我一直不太明白《房地产估价规范》为什么会将此带约租金房地产估价作这样狭义的规定，为什么不让估价师们一方面作出一个不带租约正常的房地产价值，另一方面也同时将带约租金的房地产可能因为的损失值或溢价额作出一个客观的披露，偏要狭义地认为，哎，人家有了租约，这个房地产价值只能按租约算，那要是那个租金为零呢,是不是房地产价值也该得零,租金合同 的签定好 坏，直接与业主的知识水平、管理才能、谈判技巧、道德素质等呈正相关，这些本来是业主自己的经营管理方面的盈亏得失，现在好了，一并由房地产估价师算好啦，现美名其曰:“带约租金”，我真闹不明白，为什么估价规范又在“5(3(2净收益应根据估价对象?。2商业经营型房地产，应??扣除???商业利润”，按照“带约租金评估”的逻辑，我认为经营性房地产也没有必要扣除“商业利润”嘛，至少不能全扣，至少也得和“带约租金房地产”的计算口径一致，将管理者的“谈判技巧、管理才能、知识水平、道德素质等”可能带来的盈亏得失考虑进来嘛,但事实上通顺吗,不通顺，所以估价规范在这一节里要扣除，但在带约租金这里，她不扣除，她要带着租赁合同“飞到天上去”。 4、作为一名估价师，在具体估价业务操作的时候，或许没有什么争议的，因为估价规范那是咱们房地产估价师的宪法，但若作为估价师业余的思考，我认为，这是有必要的，或许观点是错误的，但，今天村夫就斗胆在这里抛出一小块“玉”，但愿能引来无数的“金砖”。板砖也没有事的哈～ 一派: 关于买卖不破租赁的法律依据: 房屋“买卖不破租赁”是合同法里规定的内容，而且根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条的规定:“私有房屋在租赁期内， 因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” 对此，我国法律有明确的规定:《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》 第11条规定:“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 所以买卖不破租赁并不只是上海才有。请村夫知悉。想绕开法律来做评估业务是不可行的。当然自己乱谈一下可以。 “买卖不破租赁”(Kauf bricht nicht Miete)，最早见于1896年的德国民法典(1)，之后相继为各国采用。代表性的规定有台湾地区民法典第425条(2)。