重庆龙湖某楼盘汇总销讲篇[整理]

重庆龙湖某楼盘汇总销讲篇[整理] 龙湖郦江楼王组团销售手册 第一部分:区域讲解 1、重庆南CBD发展 ,郦江所处大的区位,郦江位于南CBD之中～南CBD规划面积11平方公里～与解 放碑、江北城共同组成重庆CBD的“金三角”。其中～解放碑CBD定位为中央商 贸区～以商务贸易为主要功能。江北城CBD定位为中央商务区～以商务办公职能 为主要功能。而南区CBD则因为独特的地理位臵,主城唯一到江北南岸渝中十分 钟之内的区域,和不可复制的自然资源历史沉淀,南区CBD沿江岸线长达10公 里～江景资源丰富,背靠南山～坐拥天然氧吧,底蕴深厚的历史文化古迹～更是 一大招牌。弹子石区域曾是中国西部开埠最早的地方～其商业文化代表了一个时 期重庆商业的发展历程～以大佛寺为代表的佛教文化已有数百年历史。,定位为 中央商住区～所谓CBD中央商务区～它是以现代商务为核心～最具影响的金融、 商务、会展～并集高档酒店、写字楼及商务公寓最集中、交通最便捷、基础设施 及配套服务最一流的现代都市中心～是国际大都市发展到最高阶段所特有的城市 形态。 根据规划～南区CBD辖六大分区～A、B区以高档居住、休闲健身功能为主,C、D区将打造以商务、办公、商业贸易、文化娱乐、居住休闲于一体的总部经济基地和休闲商务中心区,E、F区则以居住、市政、体育功能为主。 其六大分区将分别以高档居住、休闲健身、商务、办公、商业贸易、文化娱乐、居住、体育功能为主。 年～南滨路弹子石段已全线贯通、朝天门大桥 目前～距南区CBD规划确定已有4 今年内将建成通车、总投资为12.8亿元的慈母山隧道及连接道(峡江路)一期已经开工建设、东水门大桥也将于今年动工兴建……南区CBD四桥三路三隧道的交通格局正在形成。同时～旧城拆迁也在按步骤进行～中海、九龙仓、富力、龙湖等国内几大地产商纷纷进驻～弹子石板块作为CBD南区中心的城市形象已轮廓初现。 重庆CBD南区将投入约200亿元资金～打造出吸引国内外大型集团、企业总部进驻的"总部经济区"和聚集大量商贸、服务、金融、信息、办公机构及高级住宅于一体的商务配套区。现在下朝天门大桥到洋人街的路上就能看到总部经济区的招商户外 广告～为他们这个经济区的设计单位也就是龙湖的老朋友—久米设计～他们为龙湖设计的水晶郦城和紫都城都是住宅的典范之作。 ,CBD带来的区域价值,因为CBD～朝阳区成为了北京城市化进程中发展最快、扩容最大的区域,同样因为CBD～弹子石必将是重庆发展最快的区域。南区CBD土地利用规划达到11平方公里～是江北城CBD的6倍左右～也是渝中CBD的9倍左右。发展空间广阔。 与北京朝阳区一样, 南区CBD已确立将文化、商务以及高档居住等第三产业作为支柱产业～ 在政府扶持和资金推动下～南CBD正在彰显出难以估量的价值。而对于南CBD来说～这仅仅只是开始。根据早已确立的规划～南CBD的崛起将融入到重庆CBD建设的整体进程之中～在较短的时期内～南CBD就将建设成为一座国际化的CBD中心城区～无论在区域价值、区域形象、商务氛围等方面都将与解放碑、江北城旗鼓相当。 据不完全统计～目前进驻南CBD的品牌开发企业已超过十家～除富力现代广场、阳光100国际新城外～龙湖郦江、中海地产、香港九龙仓集团联合开发的南区CBD项目也已进入实质性阶段。 他们的相继启动将让南区CBD被低估的价值向本位回归,当各大开发商楼盘相继推出之时～南CBD房产开发的热度和房价的沸腾将指日可待。 CBD代表着一个城市经济发展的核心～是集交通～通讯～金融～众多配套为一身的价值洼地。2001年12月大佛寺大桥通车～2009年4月朝天门大桥通车～2009年底东水门大桥～寸摊铁路大桥和千斯门大桥的拟建。2008年12月重庆两路寸滩保税港挂牌～半年后的今天重庆保税港正式开工。 南区CBD给你带来的是价值仅仅是类比国内其它城市CBD的房价走势就能知道了。 上海陆家嘴 上海的外滩～毫无疑问是上海的CBD～但凡全世界知名的企业～无不以在这里找 到一个代表企业形象的楼栋作为办公楼为荣～例如汇丰银行、巴黎银行等等。那 些没有找到合适的楼栋的～也要千方百计在外滩的公园里～花大价钱立上一个立 体的广告～以彰显企业形象。10年前～国际著名感光材料生产企业富士～就在 这里竖立起了一个超级大的6面体～做起了企业形象广告和产品广告。 一江之隔的浦东～经过10多年的逐步发展升级～已经成为了全上海最昂贵的居 住区。哪怕是在房地产价格遭遇空前滑铁卢的08年～浦东陆家嘴附近的任何一 个楼盘～也丝毫没有跌价的可能性。世茂滨江的那套房子～前段时间叫价800 万还不太有人问～现在开价820万～也有人要买了。而这套位于9层～楼栋位臵 并非整个小区上佳位臵～200多平方米的精装修房～2004年购买时的价格也才 385万元～每平方米1.7万元而已。 2005 上海盛大金磐售价从20000-40000元/平方米不等～财富海景花园新开临江第一 排住宅将有可能达到50000元/平方米以上。世茂滨江花园和滨江兰庭都在30000 元/平方米左右徘徊。不可复制的资源优势导致这些楼盘开价牛气冲天。从现在 看来～江景地块已经十分稀缺。这也让更多的人一直对江景住宅饶有兴趣。很多 人都冲着这不可复制的稀缺资源而来。 08年 汇豪天下:单价31-38.4k～550w-880w 江临天下:27-32.8k～ 350w-650w 盛大金磐:45.3-56k～ 880-1500w 菊园: 24-26k～ 265-405w 恒仁滨江园:43-52.5k～ 360-1350w 世茂滨江: 36.9-39.8k～550-1120w 财富海景: 61-64.8k～ 1800-2200w 北京国贸 2001年～北京CBD确定最后的规划方案 2003年～地段最好的像建外SOHO,财富中心,万达广场,金地花园,蓝堡,华贸中心 等等,预售价格从9,000多元到13,000多元不等. 09年～上面这些2手房价普遍在25000左右 而CBD的地正在消失～目前在售首创•禧瑞均价35000 选取了中国最典型的两个CBD～其房价的变化令人诧舌～但是我们可以看到其 他城市目前CBD的状况就可以知道什么是梦幻了。 当然～从眼下的重庆来说～肯定没有上海这么强的辐射能力和凝聚能力。但 是～买房从来都是买未来。等一切都变成现实～这个房子已经不是你的了。 而 如今CBD的梦想就在眼前～不要让它成为梦幻了。 ,选南CBD而不选北CBD的原因,江北城CBD定位为中央商务区～以商务办公职能为主要功能～其中只有3分之1将建高档住宅～重庆中央商务区的商务中心区,集中建设办公写字楼等金融商贸设施和一系列市级大型公益文化设施～兼容商业、服务业、居住等多种功能。 而郦江所在区域功能是休闲商务CBD～建成集金融、办公、商贸、居住为一体的为CBD核心地带提供多种服务的配套的经济区 规划面积10.68平方公里约16020亩～规划建筑面积约1133万?～而南CBD则定位为中央商住区～主要承担配套服务功能～包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等 重庆南北CBD各据重庆一方～有点楚汉对峙之势～北滨路全长11.68公里政府自立将其打造成酒吧一条街～从石门到君豪占地4万平米～打造成北滨的一道风景线。同时发展餐饮～娱乐建成一个美食文化天地: 南滨路早已超越北滨～早从单一业态向多元化发展～美食街～娱乐城早已拥有并在不段扩大～且花市～五星级酒店～洗脚城～新奥海底世界等众多及服务和旅游业在悄然诞生～南岸政府就是要将南滨路打造成重庆的都市名片～旅游圣地。 在同样具有投资潜力的CBD区域～南CBD的居住条件更好。因为同样拥有滨江商业、拥有金融中心的北CBD不曾拥有的是:丰富的自然资源～悠久的文化底蕴～独一无二的夜景和一群懂生活的人。 ,举例,上海建工董事长蒋志权曾这样说过:上海人总不愿意住在浦东陆家嘴那一带～因为那里不像上海～没有上海的味道。这样的高楼～只要有钱～哪里都可以去建～只是面目模糊的工业产物。在陆家嘴工作的人～每次加班后走出大楼～总看见空荡荡的街道～除了灯光～只有寂寞～白天的热闹与奔忙宛如隔世～没有人愿意在夜晚如此冷清的地方生活～上海本是一个人与人之间距离极近的城市～上海人更愿意选择离工作不远且宁静的地方安家。 2、周边配套 既然是中央CBD～它不仅独占最丰富的资源～同时也拥有完整的配套。随着南滨路的发展～高端商务、商业项目的陆续面市。南滨路游憩商业区RBD,指着售场的展板说明 晨报专刊,因此孕育而生。回顾南滨3年前的发展～仅仅不过是一条美食街～大家可能除了吃饭平时都很少会到南滨路消遣～几年之后的今天～南滨路已成为人们休闲散步～旅游观光的游览名地～这样的变化全因政府打造两江四岸的重要战略规划中～把南滨路提升为做为重庆未来旅游观光的一张名片在精心打造～所以南滨路已从单一的饮食业转向酒店～旅游观光～娱乐～办公等多元化的服务业。 商业: 南滨路总共70多万方的商业相当于6个北城天街、6个大都会、7个万达广场～ 从南滨长江大桥起头处开始～南滨商业街已开始悄然成型。 珊瑚水岸3.5万平方米精品百货商场正在装修～其二期约2.8万平方米商业也将于年内开建, 喜来登国际中心4万平方米商业也处于装修进程中。 年内～洋世达约1.8万平方米沃尔玛购物中心将正式营业, 武夷滨江1.5万平方米商业街将初具规模～商家入驻营业。 未来还有东原中央大街约10万平方米商业 阳光100约10万平方米以上商业～ 紧接着就是由香港九龙仓打造的30万方的滨江商业～届时会引进高端百货和大型商业入驻.如美美百货等～这边是一条景观大道～沿路走上去这边有大型超市和集中商业的修建。而这里沿线全是商业广场。 在龙湖郦江～也会打造属于郦江自己的1.5万方南滨水岸商业。 这将彻底改变南滨路的商业格局～有效解决住宅配套、旅游购物多种需要。目前在南滨经济带上还处于空白的商贸零售业,也将引进国内外知名百货品牌入驻,重点推出珊瑚水岸精品百货、喜来登国际名品商业城、洋世达旺角商业街、沃尔玛超市,南坪另一个商业中心呼之欲出。由上述南滨沿线商业格局的分布你可以看出～南滨商业街的建造会成为继中心步行街之后又一种全新的商业运营模式～这将打破传统已一个中心为主的消费模式～继而替代的是多中心的消费模式～为周边生活的你即使不去解放碑和江北也能享受商业所带来的便捷. 写字楼: 除了重庆CBD南区将投入约200亿元资金～打造出吸引国内外大型集团、企业总部进驻的"总部经济区"～沿途过来长江国际的甲级写字楼和喜来登金融中心正在修建。 五星级酒店云集: 南滨是重庆的名片～度假在南滨～所以 娱乐: 全新的哈曼皇宫海棠晓月温泉水疗中心于年内投入使用, 江南体育中心二期工程即将动工～除了增加篮球场、羽毛球场、室外网球场、五人制足球场、门球场等外～还将重点建设江南大剧院～建成青少年活动中心、田径训练场。同时～将新建专业豪华演艺厅～可容纳数千人同时观看～并与国外最大的演艺集团合作～引进“时空之旅”超级多媒体梦幻剧。那时的南滨路将成为全市娱乐方式最全最时尚的乐土。 同时～南滨路,美心段,也将建成集世界知名建筑和桥梁于一体的商业休闲区, 美心国际网球中心将建成80片网球场～成为亚洲最大网球运动中心。 规划中的重庆马戏城今年9月份南滨路开建。位于洋人街与大佛寺之间～占地50亩～目前已经在征地拆迁中～预计今年9月动工开建。国际马戏城将成为“两江四岸”的标志性建筑。 休闲: 为了提升我市“两江四岸滨江地带”城市风貌品质～打造亲水、近江的公共空间环境～朝天门两江广场正式着手规划～预计在2012年可以建成。两江广场位于南滨路重庆卷烟厂临江面～面积3.5公顷～也就是3万五千平米～相当于84个标准篮球场场地～将是最大的滨江广场。按计划～其绿地面积大于1.4公顷～将栽植干径15厘米以上乔木万株左右。,两江广场的由来:大连的星海湾广场～总面积4.5万平方米～为大连自1899建市以来～修建的最大的广场～97年竣工～观光旅游必去的景点～极大的提升了大连的城市价值～而且星海湾边的房子～在02年普通商品房只要2000元/平米时,就卖到9000多一平米～让人惊叹～但去过的人都觉得那里代表了大连的浪漫和美好～因为大连的标志是海～在海边修建这样广场～反映了一个城市的特色～重庆最大的特色是江～但是江边却没有一个真正标志性的可以称之为景点地方～薄书记来到重庆发现这个问～专门指示～把那么黄金的地段用来修建这样大规模的广场, 而从郦江到两江广场～仅有1.5公里的距离～步行仅需10多分钟。除了两江广场～郦江前后还拥有着两大公园～小区背后便是330亩的市政森林公园～完全就是天然的氧吧,出了郦江大门～对面便是滨江公园～两层的休闲。 随着时间的推移涵盖旅游～观光～饮食～娱乐～运动～休闲～为一身的南滨路～将会是代表新的城市标志而被更多的人所熟知～只有你能在这样的地方拥有一套属于你的物业～你的闲暇生活才能算真正开始。 3、规划交通 ,南CBD交通路网,由政府打造的 “四桥三路三隧道”构建起的立体交通网络正是为了打通南CBD一直血脉不通的交通情况。“四桥”指除已建成的大佛寺长江大桥和今年通车的朝天门大桥外～还规划有今年年底开工的东水门大桥,南滨路连接渝中区,～及寸滩铁路大桥, “三路”指腾龙大道、渝黔高速、南滨路白沙沱到茶园广阳坝段,象您到南滨路吃饭、娱乐都很方便,,隧道指:已通车的南山隧道～还有规划修建的慈母山隧道,连接CBD南区和茶园新区,以及连接江北、弹子石、解放碑的两江隧道。由此可见在未来几年内～南CBD的交通状况会成为我市主城内交通最通畅、最便捷的中心城区。 已经通车的大佛寺大桥连接着外环高速～可直通机场～火车站等重要港口～做为连接江北和南岸的朝天门大桥更是起着其无可替代的内路作用～朝天门大桥的介绍,永不堵车的大桥 双层 通轻轨 未来的轻轨站,。未来～伴随东水门大桥和寸滩铁路大桥的修建到达解放碑～寸滩保税港等商务和物流中心只需要10多分钟左右。这也是唯一一个能在10多分钟车程里～通达主城三区的区域。也就只有在南CBD能有此殊荣 以后～这里就是重庆的城市中心。在这里～它与解放碑CBD、江北城CBD共同构成了重庆的“黄金圈”。同时该区域也将成为重庆惟一能在十多分钟内到达渝中、 江北、南岸的区域～重庆主城最核心最具活力的区域已然形成～而交通造城的神奇魔力人们早已无数次领略～可以预见～CBD南区必然将成为重庆的又一城市中心。 桥所带来的不仅仅是方便。比如就拿朝天门大桥来说～它的价值体现犹如现在重庆的黄花园大桥。黄花园大桥的建成打通了渝中到五里店的大门～更随之带来的就是五黄片区的快速发展～五黄大社区”正是伴随着交通瓶颈的破除而出现的——2000年～黄花园大桥通车和2002年路桥收费改革～让五黄路沿线开发商捕捉到了商机。7年过去了～如今的五黄大社区已经形成约4平方公里中央居住区～入住人口达10万之多。昔日的天骄俊园、皇冠东和花园、金科花园、海怡花园、长安华都、南方〃上格林等～纷纷成为今天的区域代表楼盘。 龙湖领衔重庆房产商共同探路新牌坊。十年光阴～新牌坊已由农田炊烟巨变为“重庆开发规模最大、整体档次最高”的楼市高地。今天～仍然有不少购房者唏嘘当初“错失良机”。在“左邻右舍”新牌坊和五黄大社区先后成功开发的基础上～新溉路板块正在吸引购房者和投资者的眼球——北部金三角、新牌坊中心区、商贸中心、行政副中心、交通脉络、品质房产等关键词～为新溉路楼市热销加足了底气～而知名商家进入选址和商业布点日益增多～无疑是表明了区域投资指数正在攀升。从这种意义上讲～黄花园大桥和五黄路的修建～真正实现了渝中半岛向北部外延的拓展。 ,我们再来看看郦江周边公交线路,郦江项目所在地块位于南滨路旁大佛寺大桥与朝天门大桥之间。距离朝天门大桥仅需要3分钟～距离长江大桥仅需要10多分钟～15分钟就可到达解放碑和江北～交通十分便利。 郦江离南区总部经济区只有1公里～步行15分钟即可到达。小区公交配套先行于业主入住～目的是让业主真正享受到成熟小区的交通配套～迄今为止龙湖郦江周边已开通的公交多达3条～分别是368、323、338～381等～随着南区CBD建设的逐步推进和居住人口的增加～不久的将来会有更多公交线路通过～生活在郦江～出行将变得更加的便捷。更令人可喜的是～郦江紧贴南滨路～通过总长700米的腾滨大道可迅速到达任何地区。小区旁连接腾龙大道和滨江路的腾滨大道已经确定年底通车～以后可以直接从腾龙大道上朝天门大桥～更加方便快捷～将进一步方便区域居民的出行。腾滨大道即是连通南滨、内环、腾龙大道、朝天门大桥这4个一级道路的重要枢纽。,eg: 对比:对比龙湖紫都城～在销售期间～根本没有任何一路公交车～连打车都是问题～只有接房后才引进了公交线路～而郦江是没有业主入住的情况下～有多路公交线路～可想其方便性, 现有公交线路: 368: 龙湖郦江,洋人街南入口[娱乐景点] -- 大佛寺(桥下) -- 窍角沱[码头] -- 弹子石码头[王家沱] -- 卷烟厂 -- 野猫溪 -- 慈云寺 -- 枣子湾 -- 盐店湾 -- 四海路口 -- 南滨路饮食街 -- 海棠路口 -- 海棠晓月西门 -- 阳光华庭(看守所) -- 福利社 -- 南坪(东路) -- 南坪西路(万寿路口) -- 骑龙山庄 -- 光电路[明佳路口] -- 光电路[军备处] -- 东桥头(赵家坝) -- 谢家湾 -- 杨家坪[苏宁电器] -- 杨家坪团结路口(单循环) -- 杨家坪前进路(单循环) -- 杨家坪西郊(80中) -- 动物园(九龙坡区府) 323:龙湖郦江洋人街南入口[娱乐景点] - 大佛寺(桥下) - 窍角沱[码头] - 弹子石码头[王家沱] - 谦泰路 - 武警医院 - 卫国路 - 弹子石 - 11中 - 大石坝[南岸] - 皮鞋城 - 南岸五医院 - 觉林寺 - 下浩 - 上新街 - 港口医院(二院) - 海棠溪 - 海棠晓月(温泉俱乐部) - 福利社 - 南坪(东路) - 工贸(南坪) - 国际会展中心(南桥头) - 北桥头(石板坡) - 双溪沟(黄花园) - 黄花园大桥北桥头 - 大湾(南方上格林) - 红土地(金科花园) - 无专厂[长安丽都] - 黄泥磅(皇冠东和) - 皇冠东和中学 - 市公安局大门(金华工业园) - 市公安局南门 - 市公安局转盘(巴蜀丽景) - 红唐路[龙头寺转盘] - 保利香槟园南门(火车北站路口) - 天宫殿大道 - 重庆火车北站(龙头寺) 338:龙湖郦江洋人街[娱乐景点] - 金港上城 - 黄桷湾 - 大石坝[南岸] - 弹子石 - 卫国路 - 武警医院 - 谦泰路 - 弹子石码头[王家沱] - 卷烟厂 - 野猫溪 - 慈云寺 - 枣子湾 - 上新街路口 - 四海路口 - 南滨路饮食街 - 海棠路口 - 宏声路口 - 宏声路 - 南坪(东路) - 工贸(南坪) - 北桥头(石板坡) - 黄花园 - 大溪沟 - 大礼堂(三峡博物馆) - 上清寺(嘉陵桥路) - 牛角沱(公交枢纽站) 让我们了解每路公交线路及站点～主要是在电话中或在交流中好与客户深入沟通～时及是客户是有车一族～但是别忘了他身边的亲人或者是朋友不一定有交通工具。也可了解客户现居住区域。,eg: 老师肯定是有交通工具的～但是有可能你朋友或者是亲戚可能会偶尔过来聚聚～但我们这里具有多条公交线路～不管你亲戚或朋友从哪里过来都很方便～因为我们这里郦江即是终点站又是起点站～出行相当方便～如果真没有公交线路～可能你还要亲自驾你的爱车轮流送他们回家了哦---,最后可以开玩笑的话语结束, 第二部分:郦江产品 1.立面 再过来看看我们郦江项目的整体建筑立面的特色与楼王组团户型的亮点 郦江户型率先广泛运用飘窗平窗的设计～使建筑立面呈现出凹凸径深的变化～ 让建筑整体外观更现丰富感和层次感～因为龙湖的设计师会更注重建筑物交付使用后～未来5年～10年的风格都不会落伍～并保持在同行保持“领先一小步|”的超前设计～你完全可以看看龙湖10年前开发的南苑和西苑的立面设计和维护～到现在都为人们所津津乐道。除此以外～龙湖是最早使用外墙保温涂料～在建筑节能规范中我们是率先在重庆同行中做出了表率。 郦江采用的是现代简约风格～高层保留现代感极强的白色～灰色相搭配～建筑立面呈流线感强。其实当初龙湖的设计方案里本来是以全高层为主～形成一个大围合式的建筑形态。这样肯定要节约成本一些～但我们清楚如果这样～势必会让小区一部分楼栋不能面江～观景视线有所遮挡～因此我们放弃了原有的方案～特意将临江部分的建筑修成多层～同时保留原始生态的地形地貌～让后面地势高的地方修建高层～并运用了简洁明快的立面线条让整个小区更显有层次的建筑美感同时兼顾楼栋间的观感。 同时～在户型设计的同时我们让每一个房间都是拥有最大限度的观景享受同时也考虑到户户之间对视而引起的业主居住私密性的影响～所以每种户型都着重主卧室里面观景面宽～扩大主卧面积～增加主人房的舒适性和观景享受～让你足不出户就可以领阅郦江的各道景观和对你的尊崇。两梯四户的考虑～更让你知道高层也可以象洋房一样的生活。 2.户型 你看这次我们推出的板楼户型～110平米的3房两厅三卫～最大可能的利用了空间～三房可以变四房 1、首先这是一个纯板式结构的户型～这在整个南滨是非常少见的～观山林公园观江景～打开每个房间都可以观景～整个户型的主景观面即主卧客厅近看园区里的围合式坡地景观～2500米人工湖水景～洋房樱花大道风貌～远看尽揽长江上游。次卧室～书房～空中院馆邻近330亩山林公园～不仅享受安静的居住环境～更有无限绿地景观相送。 2、区别于以往板式结构～户型设计更有功能性与舒适性的优化考虑。餐厅与客厅包括卧室使用实现完全的功能分区～动静分开,餐厅的设计足足可以满足8人用餐～同时～将与餐厅相连的生活阳台用大拉开式的可视玻璃滑门设计～使你在用餐的同时也可以观赏窗外的山体公园,客厅方正实用～观景阳台近8个多平米～让你尽揽开阔的内庭园景和江景。厨房可以设计了双门冰箱的位臵～入户设计了鞋柜的放臵位臵。 3、空中院馆的设计～是你的家居生活完全增加了一个功能房多重考虑～使传统100平米左右的三房实现到四房的过渡～可以满足三代同堂而不缺少书房的实用考虑或者两代之家带保姆房舒适～考虑客户的改造方便～这里我们设计了铝合金门窗～只要挪位臵就可以变成房间～省去了您定制铝合金的麻烦～而多飘窗的赠送～可以满 足你最大限度的观景需求。 4,近28平米的超大主卧设计～带步入式卫生间和衣帽间的细心考虑～以及转角大飘窗的设计给主人房的生活感受更现大气和舒适～比以往设计的户型很合理～很优越。 5,若客户提到过道长～浪费大～可以说:板式结构的户型必然会在中间设计有过道～便于两边是卧室和功能区～采光更好～通风更顺畅～而我们的设计在此基础上做了改进～把餐厅和客厅形成完全的功能分区～真正让主卧～客厅～次卧书房动静分开～保护了私密性。这里的墙面作为装饰柜和储物空间是再合适不过的了。 再来看看75平米户型 面积虽小 但全朝中庭 功能齐全 一般的两房位臵都不好 但是我们的两房是面对着最好的景观资源 1、两房带超大入户花园近10平米～相当于赠送5平米的设计在市场上已属少有～而这其实更是龙湖设计师的初衷～为的就是增加业主的面积～把这种70多的小两房扩容成更舒适的80多平米的大两房～这种设计更可以使室内空间布局更显多变性～例如可以做成阳光餐厅或者半开放式厨房～使室内使用空间更宽泛更合理。若客户喜欢有入户花园的感觉～可以借此渲染10个平米的入户花园可以改造成不同的园艺房～或是喷水池～让生活更显情调～也可以做为儿童活动室～棋牌休闲室等等。 2、主卧～次卧～客厅包括入户花园都全朝中庭～全观江～这种全方位的照顾观景效 果基本上在小户型中都很难找到,而卧室带飘窗可以落地的设计更可以增添房间 的采光和通透性～加上主次卧独立卫生间的人性化考虑,甚至可以只保留一个卫 生间～让主卧室设计成带书房～增加户型的功能性。 3、客厅拥有4米的宽阔开间～加上全江景的景观阳台～使更多的江景～园景让你足 不出户就可以领阅。 3.配置 交房时间 21栋楼王 10年6月 15栋 10年12月 板楼的入户大堂在3号房的一二楼 只有110平米的三房一楼有花园 我们的交房配臵也可以看出龙湖是一个负责～为业主考虑的企业:,带客户看交房配臵时或看楼层平面图时, 1、我们为每家每户额外配臵一台燃气式热水器～体积小～利用率高。不光是为业主减少安装的麻烦～更是龙湖以往的惯例～考虑到每家每户安装不同的热水器可能会影响外立面的统一～所以为业主事先安装好既节约成本又美观。 2、双层中空隔音玻璃的都是选用了市面上罕见的5+6+5毫米的厚度～基本上以前去 看过高TOWN样板房的客户都对我们玻璃的隔音效果赞不决口～完全没想到靠桥 那边的噪音影响被我们的中空玻璃消除得这么好～而我们扳楼的玻璃也是一样。 3、窗户五金件都是用的彩色铝合金～它的耐热性、耐磨性、热膨胀性系数比一般的 塑钢窗都要好,住过龙湖房子的老业主都知道～一般的阳台栏杆都在品质上与一 般小区不一样～用的是铝合金喷涂可抵御强紫外线照射稳定性好～而且更牢固。 双层夹胶钢化玻璃即使被硬物打破都不会出现爆裂或引起安全问题。 4、两部高速电梯～一层楼仅有四户人～并可以直下车库～舒适实用～我们整个小区 都可以电梯直接入车库～为的是让业主出行更方便～在一般的小区都很少见。 5、细心的客户都会发现～我们龙湖设计的高层～会注重空调机位的放臵～一般都会 在景观阳台和主卧室欲留专门的位臵～并且在外面用上百叶钢板盖住～可以让我 们的外立面更统一～更美观。 无论您选择哪个户型～性价比都非常高。 第三部分:园林实际介绍(划线是物业说辞) 龙湖做景观的特点:园林是建筑的外立面～好的园林是可以为客户的物业持续升 值的。园区中各种景观植物的可持续性成长带来的将是越来越美的长期效果～这 一点南苑和西苑至今仍然远高于同类房屋租金售价就可以见到。而且龙湖做景观 是依托原有的地形水系山体营造更加自然的园区环境。我们的五重景观种植体 系、全冠移植、全景绿化,小区绿化率都在60%以上,、先行育林,同纬度地区 树木并保证乔木在龙湖自己的苗圃经过两年以上的环境适应,、培育土壤,提 前调试土壤～提供园林优质成长的土地条件,、营造生态,以不同的植物配比改 善生态环境、吸引鸟类自然栖息,改善气候,小区夏季平均温度低于周边环境温 度2度,都是龙湖独创和特有的～这也是别人常常惊叹～都是种树～为什么龙湖 的小区就是跟其他的小区不一样。 除此之外郦江的景观有五个与众不同的特点 1. 首次使用蓝湖郡的景观设计公司来做高层的景观设计2.完全改变了龙湖一贯打造园区景观的格局～吸取了西苑的密林感觉和水晶的开阔大气的两大优势 最大程度上利用绿地集中的优势～通过花树、林间、自然坡地、水系和各种主题的设计～展现了大开大合的景观特色～有时是私密的有时是开阔的有时是实用性的有时是浪漫感觉的 3.更加富有浪漫的主题元素～樱花大道、叠漾湖系、爱琴栈道、九曲花台等等 4.把家的感觉更合理的向 外延伸了～充分考虑到了小区不同的人群有不一样的景观感受和休闲需求 老人们聊天打拳 孩子玩耍嬉戏 两人亲密散步 骑自行车 跑步 将休闲步道的功能解释,童趣园 花台 游泳池 坡地 夕阳小院 爱琴栈道, 5.水景的灵活运用～因为是滨水建筑～我们在设计上将水的主题贯穿始终～从江边到小区～都有水的感觉。 郦江的三大主题公园: 1.城市公园 1、一进大门～便步入了第一个“城市公园”～呈现在您眼前的便是我们郦江最具特色的主景观轴线樱花和银杏组成的树阵～樱花～可以说是郦江的代表植物～也是整个重庆市单盘用量最多的项目～一般的花期在4月份～一到4月～“落樱缤纷”～但同时也考虑到了四季的景观效果～在柔美的樱花旁～更种植了“千年的活化石”银杏树～与整个小区现代的外立面互相村托～刚柔并重～与郦江整体的格调相匹配。 之前很多客户到我们的园区里来～都觉得景观不错～一般只会意识到树种得多～种得好而已。很多人都在感叹～才交房三个月左右的时间～园林就可以做得那么的漂亮,园林是“三分设计～七分养护”。 十年VS十月～龙湖的园林盛过公园～为什么才交房的园区可以跟已经养护很久的公园相比,一般来说～社区规划时就已经在开始着手开始园林设计了～大江山川的去寻找树种～然后提前种植在我们龙湖自己得苗圃里面～保证最后交房时的园林效果。也保证其存活率。其实在植物种植量大的前提下～我们更强调对了对景观的设计。就拿樱花大道右手边的绿化来说我们可以很明显的看到我们独有的五重景观～分别是草坪、底层花卉、灌木、中灌木、乔木。树不在多～更多的是必须得有层次感。在做五重景观的时候～我们更注重了颜色的搭配～如果是纯粹的一片绿色～同一种植物～哪怕是绿色～看久了的话肯定会视觉疲惫～所以连绿色植物我们都是用的深浅度不同～形状各异的植物。其次还有一个优点～您可以看到～您看这五重景观～至下而上～层层叠叠～就是一个天然的绿色屏障～更好的保障了您和家人的私密性。你看～在你的右手边就是龙湖独特的3重景观。 ,进入大门时～讲解物业的三级技术防范和四级人力防范, 您可以看到～我们小区实行的是全封闭式管理～建立了围墙周界、园区电视监控、单元门禁的三级技术防范和外围、园区、楼层巡逻和门岗核实四级人力防范～实行24小时值班及巡逻制度～小区配备了先进的有线电子巡更系统～确保巡逻的及时性和有效性。 举例:园区外围红外线监控一旦显示有异常情况～必须3分钟之内赶到～之前有很多国家领导都参观过我们的远去～而每次领导到访前～安检局的工作人员都会到园 区里进行几十次的安全突袭检查～没有一次检查是不合格的～安全可想而知,各小区均采用楼控或指纹签到系统～确保巡逻质量,eg:规定巡逻时间,其他小区大多采用纸质签到,每天深夜巡逻的时候～均换上软底鞋～讲机配备了耳麦～减少业主的干扰, 我们社区的房子是呈几何式排布的～而园林也营造出了一步一景观的视觉效果。园林景观师还精心设计了每一栋楼之间的四季花卉。在我们小区还不到三分之一的景观展现里～已经都有150种植物～而一般公园才能做到200余种植物。您看～春季～夏季最佳观赏的植物红叶李、垂丝海棠以及杨梅分别分布在1栋和2栋～9栋和10栋附近。再往上走的6栋8栋附近又种植着小区园林的新产品“梅李”～您要是4月份过来的话～还看得见满树的李子呢:再看看秋季最佳观赏植物-----4栋附件的榉树～高大挺拔～更加体现了我们对整个园林设计的精心打造以及专业。我们物业景观规定:草长不得超过10厘米～过长会影响草之间的互相生长;每平米杂草不得超过5株～审美视觉会舒服些;绿篱、整形灌木修剪嫩枝抽出15cm即进行修剪～保持平整饱满线条流畅、弧度圆润～造型美观;接管园子前一两年就要考究到园区里必须要四季有花——夏季清雅～冬季鲜艳,当草坪上落下些柔软金黄的银杏叶时～更感觉回家就是度假的开始... 不知道您发现了没有～我们园区里的树高度都一样,那是因为我们采用的是专业的全冠移植技术～,首先观察已经完全适应的植物～挑选最美观的展示面做标记。为了尽量降低植物的新陈代谢～在不影响美观及伤及主干的前提下～均匀的修剪掉 。25-2米的土球～注入水和营养液～最后用线紧三分之一的叶片～根部保存直径1 密包扎～再在树冠上包一层薄布～防止水分和养分的流失。再从很远的地方运过来～还要接受沿线的罚单,树子太高了,。等到了项目现场～再把大树放在已经精心规划好的地点并且优先考虑住宅景观面的的要求～把整棵树吊起来～360度选景～才能落根～而且为了保证存活率～还要“打吊瓶”。,您想想看～我们的西苑南苑～房子虽然看起来很旧了～可为什么很多人都不愿意搬出来～说到这两个小区的时候～为什么很多人都觉得很舒服,还不是因为那里绿树成荫～那里四季飘香。 2.森林公园 2、一直沿着景观大道向小区深处走去～几分钟的时间～来到了我们的第二个公园——森林公园。隐约中一条小小的水系缓缓地流下来～从东北向西南跌落～然后由源头逐渐开展为开阔的水面～这便是郦江的中央湖区——叠漾湖。叠漾湖是我们根据场地的高差～专门设计的。小区利用水系～自然的把坡地公园与后面的森林公园融和到一起。众所周知～水体景观是所有景观中最难做的～为什么我们做了那么多～而且还可以做得这样好,在水体的养护中～我们是有很严格的规定的。首先～每天早晨清洁大姐们都要打水面上的浮漂～哪怕是一片落叶也不能留在上面～为了 避免长蚊虫～每天都要在水体里洒上药～不仅仅是这样～为了避免长青苔～每周都要固定的做上两次清洁～先用水泵把水全部抽干～用拖把和抹布把水池底和边缘的水垢搽拭干净～这还不算完～还要把所有的在水池边的鹅卵石用抹布搽拭干净……就每一样都不仅仅是光用金钱就可以维护得了的～我们的小区不管您是什么时候来看～水体都这么的干净～而且交了房还会更好～因为我们相信～一个好的滨江楼盘～才会把亲水真正的做到了社区里来。 不仅清洗池底有专门的工序～甚至连楼梯扶手～小区内的木条凳等需要抹擦清洁的地方连抹布及方向都有统一规范,抹擦不同的方向所用抹布的质地也各有不同,如毛巾～晴纶～棉布等,,小区的玻璃上不能出现手纹印,雨停后20分钟内路上不允许看到积水～所以龙湖的园区的板凳在雨后立即就可以坐了,规划片区保洁～责任到人头～每人所辖区域每20分钟要清洁一次～虽然小区内是人流高峰～但小区依然洁净可人～很多时候看见保洁大姐轻轻擦拭树上的树叶～很被她们感动～这些每一样都不仅仅是光用金钱就可以维护得了的～她们在点点滴滴的服务中诠释着“善待你一生”。 湖周围有我们精心修建的木栈道～顺着木栈道沿湖而下～一排一排的垂丝海棠～像是在欢迎你回家～随处可见的座椅～好一个惬意休憩之地。坡地公园由叠漾湖和湖上方的大面积缓坡组成～由于水系和大面积的缓坡有大约8米的高差～ 我们在这里做了三个九曲花台～一路有景～四季有花～层层叠叠～这就是对花台的最合适的描述～用最自然的方式从城市公园过渡到坡地公园～即不让您感受到坡地景观的突兀～又最大限度的保证各个楼栋的隐私性～更为整个小区的景观添上了独有的亮点。 3.坡地公园 从九曲花台漫步走上来～建筑之间的绿地被设计成连续且自然的林带景观～仿佛是东面的山景的延续～环抱着叠漾湖和坡地公园。这就是第三个公园-------坡地公园。它以最自然的姿态展现在我们的眼前～这一片公园保留了最原始最开阔的草坪～以种植花树为主。而在公园中的这几栋房子～也俨然成了生长在森林中的房子～在每一栋楼的周围～都种满了一簇簇的花～和一颗颗密集的树。一条步行小径蜿蜒在森林公园内～沟通林带内的各个景点～创造出私密安静的散步空间。数个内向性的开放式绿地布臵于森林公园中被我们人性化的设计成了各种休闲活动的场所:童趣园～老人棋牌园～和业主休息区～生态游泳池也掩映在葱郁的树林中～与自然环境完美的结合。在这片开阔的森林公园里～您可以和朋友～家人在葱葱郁郁的林荫间散步、也可以在清朗通透的芬芳草坪上引领小孩嬉戏～玩耍～春天的时候～还可以在这里放风筝～夏天的时候～也可以在这里数星星。当然～这也是整个郦江最为开阔和平坦的地方～可以供业主们聚会活动时使用。 这种大开大合的独特设计～在整个龙湖～整个滨江～甚至整个重庆～以后也是 非常少见的。 在小区里散步行走～每个主题公园都有其鲜明的特点～你可以从楼王与板楼之间的大环道路线欣赏到自然与城市的开阔景观～也可以从小环线沿着湖边的木栈道随湖而下～你可以在湖边沉思～你可以和朋友畅谈人生～你可以在游泳池边上的中心广场观看物业的小电影～在夜幕降临的十分～小区的音乐伴随着你回家的路～你可以随时停下你的脚步～在任意一个地方休息聊天玩耍。生动富于变幻的园林景观～造就了小区内一步一景、步步皆景的生活新体验～让您真正体会“人道我居城市里～我疑生在林丛中”的感觉。在郦江～7天有7种回家的道路～7种不同的景观感受～你可以感受四季的变化～体味自然的美好～也可以享受运动的快乐～家庭的温暖～邻里之间的和谐。三大公园～2条环线～打造了开合有度的大尺度景观～在郦江～在这里得到了最生动的体现。 ,最后可以穿插进交房之后的物业服务——客户中心, 在您交房入住之后～更能体会到龙湖物业的贴心和周到服务了～我们不但专设了客户服务中心～开设24小时客户服务热线,更设有客户服务及报事信息化管理～所有客户报事均采用“首问责任制”～并要求在最短时间内进行处理,也会有特约的有偿服务费信用支付～比如电话、宽带、电费和燃气费等代缴服务,开展有偿特约服务～依据业主的生活需求～设臵200多个服务项目～例如“车管家”服务业,在“车管家”服务中～龙湖业主可以享受到车辆保险和车辆清洁两项服务。其中～车辆保险服务将由龙湖物业与品牌财产保险公司谈判～为所有业主争取实惠的集团客户保险价格～并享受高效快捷的一站式理赔服务,车辆清洁服务～则是由龙湖物业成立专门的车身清洁服务组～在经过专业培训后～为业主的爱车提供车身清洁服务。据悉～每天～龙湖业主只需将爱车停回车库～清洁人员便会自行将车辆清洁干净。,业主只需要一个电话就可以解决生活中的问题...除此以外～还有内容丰富、形式多样的社区活动:“暑期童子军”、“空巢老人关爱”、“元宵闹春”、“红酒品赏会”、“酷车展”、“趣味运动会”“啤酒节”、“社区文明小天使”、“换换吧”～很多业主都觉得龙湖就是一个温暖的大家庭～更自豪的称作“龙民” 我给您讲一个很感动我的物业的小故事吧～这也是我自己亲身经历过的～那是去年的5.12～这是一个难忘的日子～让我感受到龙湖不单单在服务～更多的时候是超出了服务本身的标准。地震的时候正好有几个业主在样板房中～当时大家惊慌失措～而我们的队员～保洁大姐却第一时间冲到了样板房里面疏散客户～当时的客户是被地震吓到了～但更被这样的行为所感动～地震的时候我们第一个想到的是自己最亲的人～而龙湖想到的第一个是业主。“这一刻业主向楼外跑物管往楼里冲”～应急预案第一时间启动～每个人各自领命开展工组～他们挨家挨户敲门提醒或背或搀或抱帮助老人小孩～很多人一口气跑了30多层～在树荫下送水遮阳～将地震自救小知识印出来发放～并且第一时间张贴地震情况通报～切断小区电气供应防止次灾害发生。这一系列举动感动了很多人～也让很多人惊叹龙湖物业在这一刻的反应速 度～ 1/3的亮度:精确计算过的关怀深夜10点以后～龙湖小区的物管人员会将园区的路灯调暗1/3的亮度。这1/3的亮度可不是随意调节～它是经过反复验证～精确计算后得出来的巧思——既可以减少灯照对低楼层业主的干扰～又不会印象深夜回家的业主行路～温馨的灯光伴休息的业主进入梦乡～也为归家的业主照亮回家的路。 一时即一世朋友说～有一次他参与了龙湖的交房验收。当时他看到一个物业工程部的师傅把身子探出窗外检查沿口是否漏水。沿口离窗户很近～又在上方～看起来十分困难。那于是～位师傅半弓着身子吃力的向外靠着～虽然当时的天气比较冷～但是他背上的汗水却已经把衣服湿透了。很难想象～几百套房子他都是这么检查下来的。后来朋友绕了趟园区回来～看到那位师傅正坐在花坛边上休息～身子往一边侧着～一手拄在石台一手撑着自己的腰～那姿势让人看着都觉得辛苦。于是～朋友凑过去递给他一根烟～他却不要～再三邀请最终还是被他推脱了。朋友好奇的问他:“又不是你的房子～干嘛这么辛苦呢,”那位师傅笑着回答:“我是龙湖的员工～这些是龙湖的房子～怎么不是我的房子了,”接着他长长的出了口气～语重心长的说道:“我辛苦也只是这一时～而业主是要住一辈子的啊:” 虽然只是一件小事～但是不管是我朋友还是我自己都颇有感触:一时也是一世～龙湖员工用实际行动将这句话生动诠释。很想写封感谢信给那位师傅～不～应该是给龙湖物业。我对自己即将开始的龙湖生活充满了向往～因为我知道～有一群人正在尽心打造我的生活: 第四部分:市场 1.企业价值传递 作为一个房地产开发企业～我们心目中的品质到底是什么, 龙湖作为城市的名片～只用了不到十年的时间。 龙湖成立至今十四年～永远喊着同一句口号“善待你一生”。这个公司的开发面积不算重庆最大～但美誉度却是最高。没有口碑的传播～龙湖也不可能成为重庆十大名片之一。一般人的很难想像开发商也能代表一个城市的名片。但龙湖确是为城市带来的生机～更是改变了“龙民”对生活的感受。 当年龙湖花园作为第一个小康住宅示范小区～以优异的小区规划领先的景观设计理念、美轮美奂的小区园林赢的了市场的一致认可～正是凭此标准重庆人得以从具体指标来考量居家生活的品质高下～包括小区规划、房间布局、采光、通风、容积率、人均绿地面积、楼间距等从不去留心的东西～因龙湖的引领～消费者有了参照有了比较～而那些物业人员对业主的问候关心帮助、不断改进的产品物业细节～ 这些无法量化的标准下更是教会了购房者如何识别细节。 龙湖的社区文化是有目共睹的。早在龙湖南苑时期,一棵被业主领养的大树上有这样一句话:“其实人的本质是相同的,如果说是什么造成了彼此之间的差异,那就是大家的生活环境。” 龙湖人曾谦虚地说,与其说是龙湖在倡导一种社区文化,不如说是龙湖与居民们一起成长。曾经有家长从楼上往下扔垃圾,在社区举办了暑期夏令营后,孩子们却改变了家长的坏习惯。 社区氛围的养成是长时段形成的,有一次,一位居民在小区路上边走边嗑瓜子,保洁人员就跟在身后一路清扫过去,那位居民就再也不好意思这样了、社区文化更多的时候足以一种潜移默化的方式形成的,一旦形成,就成力主流的导向。,就像一位业主用很直白的话这样说:“我们也买过别的公司开发的楼盘,最后还是感觉到龙湖的产品和它的广告是形式和内容相符的。”这种依赖感使得,凡是龙湖组织的社区文化活动,如音乐会、啤酒节、运动会等,他几乎场场必到。, 龙湖的十几年来带给重庆的不只是一系列楼盘～它还是这个城市不可替代的生活先锋和时尚导师。作为传统重工业城市的重庆～性格中充满着工厂式的规律性～地理条件也同时决定着重庆人的生活方式带着跋涉的意味。所以当一片意图以亲和自然、细节和创新来确立新生活方式的小区出现在重庆～它立刻就成为划分这座城市人群阶层的工具～并为这个城市确立了新生活的标杆。因为龙湖知道修房子不是修钢筋水泥～也是创造生活～感受大家庭。 很多人曾经预言～一旦外地著名开发商进入重庆将会很快占据市场份额～龙湖再也不能做老大～可是事实证明～大开发商都来了～龙湖依然保持绝对优势的第一～而且重庆市国土房管局发布《2008年重庆楼市销售热榜》～重庆龙湖一举包揽“企业、单盘、三大区域”销售额三项第一～实现了大满贯。相对于07年。龙湖的市场份额 万以上的高端物业占有率为75%～原因是什么,龙湖凭什么不论是什扩大到8%～100 么样的市场在这么多的本土外来开发商的竞争中依然保持这样的领先优势, 原因在于龙湖产品的四大标准: 1.择地标准加让渡价值:选择城市发展的未来热点区域～踩准未来城市发展的方向～宜居且与城市紧密联系～新牌坊、蓝湖大社区、冉家坝～物业的价值也随着土地价值的飙升而大大升值。 有人曾说“龙湖挺傻”～但相信看过龙湖在各个城市所留下的印象～人们会认识到这个有点傻的企业背后的长远目光。“龙湖与客户共同分享价值～不追求暴利以及涸泽而渔。”让度价值～是龙湖的一大价值理念。这个让渡或许现在你看不出来～因为你觉得龙湖看起来比别人要贵。但我为你花的钱用的心～是要你买房以后慢慢挖掘感受的。这一点～直接从龙湖的二手房好卖、而且卖得贵来体现。 龙湖一路走来～开发多个项目～从这些楼盘中～我们能看到它涵盖的品质生活～能透过这些品质生活看到龙湖为“龙民”固定资产带来的最大的升值空间。 ,举个例子。龙湖紫都城当时销售的时候～比对面的楼盘逸静丰豪400。事隔不到三年～你现在再回头到二手房公司看一下两个项目二手房的市场价。那完全是天壤之别～这个你可以随时到二手房公司进行一个探价了解。另外如果你有机会到紫都城小区和逸静丰豪里看一下～对比一下目前两个小区的园林环境的话～那你就知道为什么龙湖的口碑和龙湖后期为你带来的价值空间有这么高了。, ,这是一个近点的例子～再说一个远点的。江北枫香庭～当时销售的时候望海花园也在同步销售～两个项目的市场均价不相上下。那时的龙湖还不像现在这样名气大哦～更有一部份人不特别看好北城天街片区～所以思考最后还是买了望海花园。现在呢～枫香庭的单价随便也要八千以上。而望海花园的二手房市场价基本在六千左右。, 原因很简单～一是品牌效应导致的同等提升价值～二是享受着龙湖的物业～会让你的小区外立面维护以及内部景观维护都会以最好的姿态展示在你面前～三是因为龙湖往往是区域价值的挖掘者～所涉及所处～无不是以带头大哥身份牵动起片区发展。单是这几个因素～就足以说明让渡价值空间是如何来的。 2.建筑标准:重节能,最先采用节能技术,求舒适,超前设臵生活享受—车位 热水器 地下车库 户型标准,讲细节,外立面, 好多老客户都说龙湖缺“心眼”。 为什么这么说呢～因为这个企业带给你质量都是有形与无形的结合。先说到有形～龙湖常常会将心思和精力花在很多不起眼的地方～但这种不起眼的东西对消费来都说却是影响力颇大的细节上。 就拿我们郦江的车库来说～它的配比是1:0.7～这种配比已经是超出标准了～行内人都知道～车库对开发商而且是无利润甚至赔钱的一笔买卖～对于高层～车库比例越大～开发商利润值相对就越小。但龙湖为了让小区有更好的品质感～依然把车位比例以如此高的配比来打造。并且地面做的是金刚砂地平～这种地平成本高～但起灰少～又非常耐磨。-成本高～起灰少～耐磨 龙湖从水晶郦城开始不做底商～最大化的做到商住分开。 ,比如我们业主入住时即可享受成熟、丰富、精致的园林景观～无需长年等待～龙湖采用了全冠移植的技术手法～在全国同纬度地区选购成树迁至社区～并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。龙湖此举～无疑是用其专业能力和有价的物质成本～换取客户无价的时间享受。,,为了让业主更加深入的～全面了解家园的建设过程、工程质量、工程进度～龙湖正式启动了“阳光工程行动”。它在业主中推荐产生,名或多名工程质量监督员作为“阳光工程大使”～在阳光工程行动后续活动中～这些工程质量监督员就代表全体业主全面深入了解工程进度、反映业主普遍关心的问题、定期检查工地现场、全程参与工程质量的监督,,观山水当时高于 标准执行的外墙保温材制的高成本投入,,龙湖热水器的配臵～其配臵容量标准符合实际需求～为后期减少不必要的更改成本,,紫都城吸取业主意见～花费相当大的成本～对车库进出口进行合理整改,,龙湖大部分项目在屋顶上种植佛甲草～这种成本的使用～不但是观景的一个效果展示～更重要的是这样做会让顶部隔热以最有效的方式来保障顶楼业主的利益。一年还要进行几次的维护～这种高成本的投入～相信重庆很小有开发商有这种为业主考虑的观念,,除枫香庭外～在湖大部分项目均舍去底商的设计～为的是让小区与商业的分区更为明显。但此举对于开发商从利润上来讲～有损无益,,入户大堂采光面的人性化设计,,细节-水晶郦城园区坐椅的玻璃墙,等等等等 龙湖从进入地产开发这个行业伊始～就把做优秀的产品放在第一位。 ,我们就来说说龙湖最早的项目,龙湖花园南苑吧。它是龙湖集团第一个开发项目～那是在97年的时候～龙湖不论从产品设计、景观设计到后期实施～都遵守超前的开发理念～一丝不苟、精益求精。哪怕到了现在～已经过去了12年之久～龙湖南苑在重庆高档楼盘中的地位也是无可动摇的～当年同期的产品中～仅此一例。这仅是一个早期楼盘的例子～龙湖成立至少～此次案例多不胜数,,还有不得不提的就是龙湖对产品质量的苛求～对自己的苛刻。在龙湖,一个臵业顾问可以将客户的意见提给工程师,让工程师去修改,如果工程师不理会的话,他会去找工程部,这使得龙湖的产品设计常常不到最后关头是不会定下来的,甚至于也从不缺少盖好了拆掉、虽增加成本却追求尽善尽美的案例。一个做销售的臵业顾问如此拿事当事儿,真的把公司所有的事都当作自己的分内事,也当作客户的事,这能让买方不满意吗?, 因为房屋属于手工产品～所以在修建过程中难免有问题～但是龙湖会尽所有努力将问题减到最少～交房之前～除了常规的监理和工程师的检查～我们还有两道检查的关卡～一是物业交接之前的检查整改～也叫做内部分户验收～每一个房间每一项的检查列出问题清单交施工方整改～而我们在紫都城指定的项目分户验收实施细则及检查标准～后来就成为了重庆住宅工程质量分户验收标准。另一个是龙湖独有的工地开放日让客户自己来找问题～因为业主能最大程度上发现问题～通过这些尽量到交房时给业主一个满意的家。因为是手工产品所以当遇到问题时～开发商的态度就特别重要～龙湖在乎每一位业主的感受～在乎自己的口碑～绝不推诿问题～最快处理问题～这也是很多人买了一次房子以后因为龙湖的标准再也不愿意去买其他开发商的房子的原因～我们也有很多的“回头客”～有了对比～忠诚度更高。“龙湖太坏了～让我们只适应它的服务和产品～只适应在龙湖的小区居住”～一个记者在采访龙民时的抱怨。 3.景观标准:五重景观种植体系、全冠移植、全景绿化,小区绿化率都在60%以上,、先行育林,同纬度地区树木采购并保证乔木在龙湖自己的苗圃经过两年以上的环境适应,、培育土壤,提前调试土壤～提供园林优质成长的土地条件,、营造生态 ,以不同的植物配比改善生态环境、吸引鸟类自然栖息,改善气候,小区夏季平均温度低于周边环境温度2度, 当年龙湖为保护自然生态使用全冠移植而且开市场先河建立苗圃时～不少开发商认为花费太大不值得。当龙湖为了小区数以千计的乔木灌木优质生长而调试甚至更换土壤时～很多业内人士都觉得这完全没有必要。项目开工前龙湖聘请专业检测公司对其土地有无污染源进行检测时很多人认为奢侈。但是十年过去～郁郁葱葱的园林式龙湖物业最大的卖点和价值所在。乔木茁壮成长、灌木都已成林～鸟类在这里繁衍生活～这些过去的不理解都已经变成了标准。 4.服务标准—全部源于真正的客户至上原则:精洁小区,不是清洁,及时清污、舒适环境、细节关怀、整洁形象、亲切服务、保障有力、精致园林、便捷业主。 有人说～在重庆～不拥有一套龙湖的物业去感受那种贴心的服务～真的会是一种遗憾。享受龙湖的服务～才知道～令人舒服的服务才叫贴心。点点滴滴虽都是小事～却折射着一个企业规范的管理～想必这也是龙湖物业接管300万平米物业而无一被弹劾的最根本原因～保证产品的有形质量～是所有产品建造者都应该具备的基本能力～而完善无形质量～才应该是以追求品质为目标的企业真正该关心和重视的环节。龙湖志在于做大做强～百年企业也是它本身追求的结果。也相信只持着这种精神和带着这种理念～才能够成为百年企业打造的基础。 龙湖的物业一直被模仿～龙湖的物业员工也一再被挖角～但是却很难抄袭核心理念。因为你可以强制员工执行～但无法让其自觉自愿发自内心的去做～且做的超出预期。,连烟碗中烟头的数量、抹布的使用方式都纳入清洁的标准, ,例如说入口处～迎宾的规范礼仪,接待大厅中～和善的笑脸、温度适中的茶水～体贴而不刻意～过程中～专业的语言～谦和的语气～有礼有节的回答～让人于无形中产生信任。途中～无意将一杯水打翻～转眼就有人将地面的水抹干～无意丢一张纸屑～马上就不见踪影～落座处～永远没有丢弃的报纸、书刊和纸杯......, 是体贴和细心～赢得了龙湖业主的心。而为了让物业服务能够持续下去～龙湖有着一系列的严格制度与规范。 ,如为了不影响住户的休息～龙湖物管就连夜晚小区的灯光亮度都有严格的标准限制,晚上巡逻值班的队员们要换上软底鞋及佩戴耳麦,物管公司的老总深夜翻墙测试保安人员夜间的工作状态,为小区内上千种乔木和灌木生长更换泥土,花园里的花草树木永远象刚洗过一般干净,保洁员跟在乱丢杂物的人后面一言不发～默默清扫,社区内的公共设施永远一尘不染……, 正是这种对“人”的问题一直保持着近乎 “挑剔”的认真～龙湖物业从1997年成立～到通过ISO质量体系认证、获得物业管理国家一级资质、“年度业主最满意企 业”称号～再到三次荣获全国用户满意度测评第一名～成为重庆唯一的“钻石物管”……来自市场的高度认可～见证了龙湖物管价比千金的“善待”承诺。 你可以看到～围绕着龙湖～始终有一种神秘的力量～它让人亦步亦趋、紧密追随～十四年以来～始终如一～龙湖物业用真心和行动完美诠释了“善待你一生”～为成千上万的“龙民”创造了精彩、和谐、快乐的“龙湖生活”。而今～“龙湖生活”已成为品质生活的代名词～龙湖物管也成为业主口碑相传的重要内容。 2.现今市场情况分析 1、房价可以看到的上涨 重庆楼市全面回暖～房价逼近历史新高。 市国土房管局发布5月房市情况称～5月份～我市主城区商品住房建筑面积成交均价4216元/平方米～前5月的销售金额已经超过了去年全年。一线城市平均提高22,。 重庆2—6月房地产成交量的稳定,相比06、07、08都上涨,与价格的逐步走高～让人们对于房地产价格走低的心里预期已经大部分破灭。 2、经济环境好转 通货膨胀预期初现 金砖四国论坛的启动～国家主动减持美元与美国债券～让不少人感受到我们受危机影响有限～上半年重庆的经济受影响小～而且重庆目前的房地产市场更多是内销市场～泡沫少。 至今为止～全球普遍采取货币刺激政策～同时～美元存在长期贬值压力～大宗商品价格上涨风险仍然存在。目前我们能看到的生活用品烟酒都有价格上涨的趋势～房地产开发环节材料涨价的预期非常明显～我们都已经接到集团通知加快三期建材的采购～钢材价格已经开始出现年内的第二波反弹。6.30～ 93号汽油每升上涨0.48元 今年来第4次上调～达到了去年的峰值。 投资资金出于对1年后通胀的担心、保值的需求～在中高端物业的租金收益率具有一定吸引力的条件下,“中原中国”4大城市的商品房三级市场数据显示:2009年4月份～北京和上海中高端物业的租金收益率仍接近3,～深圳和广州仍接近4,,～将形成对房地产重大的投资需求。 短期低通胀环境、中期通胀的担心、中高端物业租金收益率较好～财富对房地产形成重大投资需求。考虑到国外欧美主要国家经济真正实现复苏的道路还比较长～短期内全球产能过剩的风险难以解除～因此预计未来半年至1年的时间段内～国内依然会在较低的通胀环境中运行。 因而在通胀时代下持币是最不明智的～持有黄金或者固定资产如房屋等是较好的抵御通胀的方式。 人民币一定是非常坚挺的货币。98是～08年也是～精明的国外机构投资者大举进入中国楼市～无非是用有可能贬值的美元货币～以换取以坚挺的人民币计价的资产——就现在来说～没有什么比房地产更合适的了。否则在通货膨胀的大背景下～钱放在银行就是一种贬值。连一贯悲观的经济学家郎咸平都说～长期来看～唯一能保值升值的就是不动产和黄金了～这是在任何乱世都成立的。 3、供需关系的不平衡 房地产市场在最近3个月里持续上扬～北京、上海等大城市的交易量屡创新高～这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在近期迅速消化。 重庆近三个月 平均每周成交4千多套～但是新增供应每周都不足2千套～重庆5月去化周期6月～半年就可以消化现在市场上所有房子一套不剩～这个数据你可以直接在网上查。 我们看到的“重庆市1-5月房地产市场运行分析”显示～今年2月开始～我市商品房价格上涨的同时～新开工商品房连续4个月呈两位数下降～房产开发投资下降～导致全市新开工商品房面积、商品房施工面积、竣工面积也持续下降。 “这是自2007年以来～同比跌幅首次超过两成～创下近两年多的新低。” 原因是什么,开发商不想开发,不是～因为房地产是一个滞后市场～在市场上升时它不能很快新增供应～在市场变淡时它也不能随便减产～它不能即时生产即时供应～拿地到开盘最短的时间都是1年～去年的经济危机让所有的开发商包括万科在内都手持现金不敢买地～现在土地才陆续放出～等到实现销售已经是一年以后了。 龙湖现在手上除了老项目就只有后工那块地～在拿到新地之前只能消化老项目。而全年我们重庆龙湖43个亿的销售目标已经一下就完成了30个亿～下面的货值已经不能跟上销售速度～对郦江来说本来应该10月才销售的板楼整整提前了三四个月～销售节奏肯定放缓～作为楼王组团A栋～一定是低开高走～作为一个过渡～后面的价格均价都在8千以上～等到中海的别墅和中央商务区在边上开始修建～这里的价值会更加被人们认可～ 4、地价推升房价 09年6月24日～经过88轮叫价～保利将鸿恩寺地块纳入怀中～生生溢价8.8亿元一年内付清38.1亿元、楼板价3048元～套内楼板价近4000元。125万平米、32万平米商业金融以一个面包价买面粉～保利如何从鸿恩寺赚钱呢,32万平米～相当于3个北城天街、3个大都会、2个万达广场。地王能盈利么,3000元出让金+260元人防配套～一平米土地硬成本3300元～每年我们用8%财务成本来算～机会成本就不用考虑了～如果5年开发完毕～最后开发土地楼面成本达到4600元建面～没有9000元是莫想有利润了,10年开发完毕～最后开发土地楼面成本6000元～没有10000元～就只能保本了。 这就是保利对这块地的价值判断。土地市场的活跃正式宣布了房地产的全面回暖。6月27日最新地王在北京诞生～鸟巢边的一块地～楼面地价15217元～万科去年 表示不做地王～但是土地市场的竞争激烈让他以13.86亿拿下了佛山地王。地价和各种税费占到了开发成本的58.2%～水涨船高～对于中国人～这个无房不成婚的理念和城市化集中的趋势～意味着大量的刚性需求～有需求就会有投资～房地产由于投资规模巨大～带动着40多个相关产业～对中国GDP增长的直接和间接贡献率超过10%～作为中国经济的投资引擎房地产投资占了20%～影响着社会经济的方方面面～在经济形势刚刚好转的今天～房地产一定是作为支柱行业扶持～未来还是十分看好: 5、郦江的不可复制以及时机的拿捏 城市发展的热点区域～特别是重庆人心中永远的南滨～唯一的南CBD～两江四岸的规划～都在提示着我们～它们将是十分有保障的财富增长极～因为作为有商业方便的地方会有些嘈杂～安静的地方又不那么方便。 郦江闹中取静～是城市中唯一一个距离渝中江北南岸都只有十分钟车程的地方～有龙湖的物业品牌保障～还占据着稀缺的江景资源～三面绿化环绕～背靠南山余脉～大中庭宽景生活社区～容积率只有3～商业步行可达～沿路休闲购物餐饮娱乐酒店一应俱全～这样的产品龙湖都不能再造第二个出来～未来的升值不需要想象～因为独一无二～未来没有这样的地来供应了。 南滨沿线～我们可以看看价格～连阳光100武夷滨江海棠晓月这样品质的小区看江都要7千多了～而珊瑚水岸都已经是看江8500了～这个时候楼王组团刚刚推出正是建立口碑的时候～难道不是你购买的最好时机吗, 3.竞争对手分析 与竞争对手要知己知彼 方能百战百胜 在于客户交流时 要大气 我们只说我们比他们优越的 我们的优势归结于四大点 可以根据各个产品的特点来击破 1.南CBD 我们可以对比CBD的升值潜力与其他区域的不同 获得的资源 规划 发展和由此带来的升值性 都是CBD 我们可以对比南北CBD的不同 距离一样 规划一样 但是我们的自然资源历史积淀 带来了不同的居住氛围 ,参照第一部分区域来讲解, 2.南滨路 重庆只有一条南滨路 它是夜色重庆的代表 是无法替代的 未来的RBD 南滨路提升为做为重庆未来旅游观光的一张名片在精心打造～所以南滨路已从单一的饮食业转向酒店～旅游观光～娱乐～办公等多元化的服务业,参照第一部分周边配套来讲解, 3.龙湖,品牌加物业, 同样的地段 不同的开发商 修建的物业价值是完全不同的,同是南滨路同是南CBD我也会更升值,对比紫都城和逸景丰豪 一个二房租2500 一个二房租1200 售价差2000 都是好的开发商 我们更专业更用心 都是好的物业 我们更规范更贴心,参照第四部分企业价值来讲解, 4.郦江特色,纯居住自然环境优越 低密度绿化多 小区规划 闹中取静 背山面水 风水宝地 景观打造 户型特点, 真正的高尚人群的居住原则:离尘不离城 好品牌 山水特色 产品销售说辞: 郦江 珊瑚水岸 南滨路路段cbd核心 南滨前段 滨江低密度 观江豪宅 建筑形态(电梯洋房、高层TH、3梯6户，板式，2建筑形态(围合式高层.点板结合) 梯4户) 产品配套环境(依山面江，7万7中庭，数个中庭景产品配套环境(围合式中庭.只有3000方水体，主 观) 景观面单一.) 产品配套(1.5方商业，超市) 产品配套(会所，3.5万方打造大都会商业街) 产品品质(龙湖标准) 产品品质(国际化社区.eg:是否能够提供尊贵式服 务) 景观(山、江、一湖三公园的别墅级的景观打造) 景观(无提及)--强调三层豪华大型会所.和3000 千方意大利风格游泳池 户型(楼王组团，板式高层.滨江小户的稀缺.2房变户型(户型宣称是国际大师设计，但户型结构较普3房，3房赠空中院馆，功能性强，可变性强.) 通.eg:2房客厅开间仅3.8米，厨房面积仅4平方， 对视比较严重，私密性差) 园林标准(全冠移植，成年树种，大面积绿化.五重园林标准(由蜚声国际的贝尔高林(Belt Collins) 园林景观，植物三级跳.360度选景) 公司设计eg:号称引用意大利中庭园林景观，后期 景观维护能否保证,) 龙湖物业(结合物业销讲eg;物业人员的专业素质，保和黄物业(非本土物业公司，标准专业化不强) 洁保安的礼仪和微笑) 产品销售说辞: 龙湖春森彼岸 武夷滨江 城市核心地段 东水门大桥旁.两江交汇处 原生人居地，城市地标 观江高层，洋房 产品配套环境(观江长廊、滨江商业、大梯坎、产品配套环境(会所:2974m2的中心会所 10万方商业) 教育:社区内设有1657m2的专业幼儿园.社区内打造 欧洲风情休闲购物街)) 产品环境(坡地，条状地块，无大面积中庭. 城市景观(山、水、城) 景观(无提及)--强调两江交汇景观. 南滨路泛配套 户型(高层、小高层、商业、写字楼、酒店) 户型(.2梯8户配置.两房81的户型正面观江，但户型 为异性。转角玄关太多.) 园林档次(30年古树、EDAW) 园林标准(无) 龙湖物业(英式管家) 重庆泓山物业管理有限公司 各项目劣势 郦江(劣势) 珊瑚水岸(劣势) 自有配套少缺乏生活氛围,没有学校等资源配套(九龙仓四周都是下滨江路的最主要主干道,噪音非常 商业，南滨沿线商业;南CBD教育配套的讲解) 严重(如:宏声路长下坡，滨江路市政主干道) 目前交通不便,让大多数人都感觉很远(洋人街作为景点全高层9栋，,栋20层，,栋22层，保证人流量，公交车班次的增加，朝天门大桥通车，腾滨25,27,29,42,44，中庭绿化面积过小(游泳池大道的在建.周边都是近2年才拿的地，周边入住率太低，都占有三千多方，基本把中庭包含完了)外立 只是暂时的) 面缺乏美感。 现在销售的房源都靠后,看江效果差(小区中心位置更宁楼下是商业街，裙楼设计，生活氛围不浓厚， 静，更多的中庭环境.观山景江景的结合) 比较喧嚣(eg:告诉客户其实有很多住在渝中 海棠晓月的客户都在郦江这里买房,远离喧 嚣，因为他们觉的这里更安静,环境更好,更适 合居家) 交房时间晚(交房的时候小区环境也已经出来，周边的配户型差,对视强(eg:2房客厅开间仅3.8米， 套也成熟了，使得客户的居家舒适度更强) 厨房面积仅4平方，卫生间窗户直接对向别人 房间的阳台，私密性差,视线拥堵) 龙湖春森彼岸(劣势) 武夷滨江(劣势) 在本身价值过高的情况下，除了自身的产品有价值的支正对2条主干道，南滨路和通往5院的长下坡，撑以外，周边以北滨路为考虑，价值点只能依托江北嘴临近商业太近，噪音问题严重 “武夷滨江”是中阐述，缺乏自身周边几公里以内的一个发展.且江北嘴的国武夷入驻重庆以来开发的第一个房地产项目 成形周期也比较长. 无经验支持 建筑密度高，无高端居住感受.小区原生态地形，较陡、 建筑密度较高，为坡地建筑，无大面积的中庭导致无法大面积展开绿化铺植，小区景观打造受局限 景观 居住密度高，高层过多，楼间距过近，导致非第一排正看江的户型多为异形房。玄关和浪费面积较多， 看江的房子视野受阻 户型设计不合理. 开发周期长，整个小区成形较慢，以现在北滨路的发展 来看，成熟周期也比较缓慢.目前除了自驾车，无一辆公开发周期太长，整个小区成形时间较长 交车路线. 与中海的对比: 1.更优地段 同样是南区CBD 我们占据了滨江头牌 一线临江 这跟非滨江房的价值是有本质区别的 2.更低容积率 对于郦江而言 185亩完整的小区 内有7.7万方园林 2500平方叠漾湖 600米樱花大道 容积率只有3 小区内部非常开阔 但是中海一期的容积率是4.4左右 基本上小地块里面满是高层 居住的舒适性不能和郦江相比 中海是2梯6户或者3梯8户～而我们是2梯4户。整个样板区的3.更精细产品品质 对比 我们的样板区对植物栽种的精细度和专业度都不在一个档次上～因为用心程度是完全不同的。 4.更有保障物管 龙湖的物管扎根重庆10年连续三次获得 "全国住宅满意度抽查"第一名 满意加惊喜的服务使得龙湖业主的重复购买率和推荐购买率都超过了80%～这个数据是非常惊人的。这一点您看我们售场的保安和吧员的服务再对比中海就能比出高下。 5.一样享受配套 除了龙湖自己自有的配套:1.5万方的滨水商业,含壹千方的超市, 自有的7.7万方的园林 还有南区CBD片区的配套: 商业 :背后7000方的大型超市～您也知道～一般这样大的大型超市是覆盖3公里范围的小区都会有交通车～您的日常需求家门口解决～需要去大超市也就在您家背后方便到达 没有必要一定要住在商业的楼上 从朝天门过来沿路的滨江商业带 拟建的美美百货 都做可以满足您的消费需求 无需过江也可以轻松购物。 教育:中海的教育地块是开发商在拿地的时候就明确了的～这是义务教育地块～开发商无条件承建～但是没有经营权～这是南岸区教委给出的明确答复～您也可以去咨询南岸区教委。至于三中和人民小学可能是中海私下联络的～据我们所知还没有和南岸区教委达成正式的协议～所以我们只能说那个学校是义务教育学校～片区配套～别的我们不能承诺。 景观:政府在南滨路即将打造的重庆最美的城市公共景观———3.5公顷的城市 两江广场～就在朝天门大桥边。我们小区背后的是市政公园～修建以后的经营模式 要看政府规划了～这个跟龙湖以前修建的水晶动步公园和蓝湖郡体育公园是一个性 质～都是开发商兴建但是属于市政配套～现在政府打造绿色重庆～各个收费公园都 已经逐渐对外开放～围墙都在逐渐拆除～龙湖修建那两个公园都免费对外开放～而 这时中海说他的市政公园只针对自己的业主别人都进不去可能吗, 4.龙湖物业价格(包括郦江二手房) 从08年4月第一次洋房亮相～郦江以其绝佳的地段和品质一直在市场中享有良好的口碑～而这一点从今天的洋房的二手房价也可见一斑。 售价:160 万元 单价:10667 元/平方米 建筑面积:150平方米 使用面积:130平方米 售价:130 万元 单价:8966 元/平方米 建筑面积:145平方米 使用面积:125平方米 售价:160 万元 单价:8791 元/平方米 建筑面积:182 平方米 使用面积:161平方米 售价:98 万元单价:7717 元/平方米 建筑面积:127 平方米 使用面积:113平方米 截选了几套房子的出售价～相信大家都记得～我们洋房当时的销售价～中间底跃总价在110-130万～顶跃总价普遍在130-145万～五楼的总价几乎没有上90万～客户明显比我们有信心。 龙湖～走过了12年～带给客户的除了有新的居住理念和温暖的居住感受外～也带给了他的追随者价值增长。 南苑～占地15万方～有24层、18层的高层～11+1的小高层～6层的花园洋房～以及联排和叠拼。当时的单价是2000左右～这在97年来讲是非常高的价格～可以说龙湖从一开始就将产品定位为高品质楼盘。同时～我们也可以看到龙湖楼盘的增值保值潜力～10年前的很多楼盘如今早已不被消费者认同～而南苑～无论是环境还是价格～都更加坚挺～在二手房市场中～一套装修比较简单的房子可以卖到6000左右的单价。 西苑～占地14万方～主要是11+1的小高层。当时的售价和现在的市值和南苑相近。 香樟林～占地17万方～03年推出～北美风格的别墅～有独栋和联排～分为A、B、C区～独栋分布在围湖的位臵～当时联排的单价是5000左右～最小面积是170平方～独栋～当时的单价是1.2万以上～最小面积是300平方～可以说当时香樟林的业主是重庆最有钱的人。香樟林以其环境征服了每一个人～每栋之间 几十米、100米的间距～200多种树种～繁茂的植被、大树～处处彰显精心。现在香樟林已经一房难求～二手房市场中～联排的单价也早已上万～湖边独栋的单价在2万3以上。 水晶郦城～04年推出～占地30万方～高层低密度社区～容积率仅为2～环境景观由日本久米设计株式会社设计～分为5个组团～一组团更是成为龙湖的代表作～凡参观龙湖项目必看。当时推出的均价是3200-3800～如今～二手房市场中单价在6000多。除此还有一栋水晶星座,05年推出～当时单价5300多～如今二手房市场中7000左右,和水晶国际,写字楼～06年推出,。 经过6年的精心打造～在新牌坊诞生了一个总占地1200亩的龙湖大社区～可以说～龙湖打造了新牌坊区域～带动了这一区域的发展～使这里从一个荒郊逐渐成为了一个繁荣的地方～这里也成为一个高档住宅区。 北城天街——包括三部分～枫香庭-住宅～7栋高层～02年推出时均价2600～如今一套精装修带家具的～单价8000多,名店坊、远东百货和之前华联百货～以出租的形式,北岸星座-酒店式商务公寓～开盘当日8小时售罄。北城天街的打造～带动了观音圈商圈的进一步扩展和繁荣～使观音桥商圈成为重庆最具商业价值和潜力的地段。 紫都城——位于冉家坝～05年推出～占地300亩～住宅240亩,包含紫都北街和紫都南街,～12栋高层～一栋为精装,4号楼,～当时清水房均价4300～精装均价5300～如今二手房市场中单价涨了3000左右,商业60亩～包含百安居和沃尔玛两个主力店,租,、紫城天街,售～一楼单价17000左右～二楼8000左右～三楼6000左右,和两栋紫都星座,SOHO～当时均价5300～现在二手房市场中单价7000左右,。 大城小院——紫都城对面～占地60亩～有6+1的花园洋房和11层的小高层～当时洋房的均价在5500～小高层当时均价4300～如今二手房市场中单价都涨了2000左右。 蓝湖郡大社区——位于北部新区经开大道上～总占地1600亩～包括东岸、西岸、香颂、弗莱明戈,120亩,、蓝湖时光～以及好望山,120亩,～东岸,04年,、西岸,06年～当时独栋单价8000多～联排6000多,有独栋、联排～香颂纯联排,07年3月推出～当时7000多,～弗莱明戈和好望山是西班牙风格洋房,当时的价格在4000多～现在二手房市场中单价8000以上,～蓝湖时光是精装修高层,07年6月推出～当时均价6000多～现在二手房市场中8300左右, 观山水——位于南岸区鹅公岩大桥桥头～口号把龙湖生活献给南岸～龙湖进入南岸区打造的第一个楼盘。05年底推出～占地7万方～容积率3.9～14栋高层～其中1栋精装修～2栋MINI公寓。刚推出时均价3700～07年销售尾期时～均价6700。 西城天街～位于杨家坪步行街～龙湖进入杨家坪商圈打造的项目～06年推出～占地3万方～包括商铺、主力百货、1栋写字楼,西城国际,、2栋SOHO和酒店。刚推出时均价5600～如今涨到9000左右。2006年11月～创下65分钟售完一栋楼的奇迹。 第五部分:问题集 1.六千多的房子江北哪里都可以买～那我不如去买江北的房子～江北更方便. A 反问江北哪几个同等品质的开发商是这样的价格(,举例类比江与城,春森,中凯,观府国际, B 稀缺性(江景,自然资源),带动说周边江景房的价值 C 龙湖品牌,物业口碑 D 南CBD价值 2.交房时间太晚～我不能接受 房子是可以很早交出来,但是园林环境成形还需要一段时间.我们定在明年交房也是秉着对你负责的态度.你肯定也不愿意交房的时候工地还在施工,还在打造.再说等明年交房时,周边的配套也完全成熟了,你的生活会更方便一些. 3.江景效果反正不好～那不如买低楼层看中庭的.,表现出客户不认可江景的价值, A 首先肯定江景效果不差 现场视线分析 B 突出这栋楼的景观除了江景还有小区的中庭景观和背后的公园景观 C 我们在选址的时候考虑的肯定比您还多～都是保证了每栋楼最后的景观效果 D 类比融侨香弥山1号的江景房价格开出来在7000-8000～但它前面有块规划用地～今后的用途不敢保证～而我们前面的景观是实实在在的 E 住得高才能有江景豪宅的感觉～坐拥南CBD、郦江的高点～更是身份的象征 4、客户等楼王或则还是想看洋房 A 洋房我觉得要买就买底跃或者顶跃～中间楼层户型没有赠送而且对视严 重 B 摸清客户需求～面积或者江景～针对性地强调高层的江景和性价比 5、龙湖在南坪的盘很差～从观山水这个项目都看得出来 A 不晓得老师你去观山水项目里面看过没有～景观做得相当精致～很多业主对那里都很认可～只是确实因为地段受限～从外围看起要密集一些～但龙湖已经是在那个地块做得最好的了 B 强调龙湖的用心～实际上观山水无论从外立面、小区配套已经园林景观都是高标准的～而且我们也会把这种用心一直传承下来 C、观山水的园林规划是围合式的～在外面看感觉密度大～但事实上中庭景观是很开阔的 6、以前都卖,,,,多～现在要卖这么贵. A 当时四千多销售的好望岭的第一栋开盘～当时便宜不到五千的单价确实有几套～但肯定位臵也不是很好的.即使当时你知道我们有四千多的房子～你多半也不会选择那种位臵的房子.而在好望岭后期25栋侧看江的都已经卖到了6000以上了.也正是因为这样～所以建议你买楼王组团开盘的第一栋楼～现在购买的价格绝对是处于这个组团中的低价位～秉着低开高走的趋势～后期楼栋价位必然高涨. B 此次楼王组团是我们全新的产品。位臵不同～户型更好。这是我们小区最好的位臵 C 与后期楼王做比较～现在虽然6000多～但小区今后 的价位在8000左右～还都是大户型～弱化客户对前期价格的纠缠 7、三房的户型～走道很长～太浪费面积了. A 为了达到更好的功能分区～这个过道是必须的. B 对比所有的江景豪宅～三房甚至四房以上都有长廊～而且很少能找到是板式结构的江景平层 C 情景大廊,熊涛补充, 8、从沙盘上看起来小区这么密～根本就没有三分之二的土地是绿化 A 先讲解小区的容积率其实只有3～和我们项目的景观带～然后再带客户到园区里面逛 一下～打消顾虑 B 绿化不仅含有草坪和树～也包括绿荫遮掩下的道路和水体 9、靠桥～太吵 A 首先您的房子没有任何一个窗面朝桥～我们高T离桥更近也只是朝桥的次卧受一点 桥的影响～主卧不朝桥一点影响都没有。加之高T地修建对嗓音也有一定的阻挡 B 如果客户顾虑较多就推离桥远些的1号房和2号房 C 背后森林公园对声音有降噪除尘的功能 10、现龙湖的二手房价格～像水晶郦城～观山水。也不过是郦江现在这个价格～对比之下我更愿意买它们。即是现房～又位处于江北～而且还是你们龙湖的物管 A 二手房感觉肯定不如新房,我是这样想的,不晓得老师您有这种感觉没有 B 大的居住环境～这里背山面江～大的自然环境更好, C 强调新房的增值空间肯定更大～二手房进过几年的发展现在价格已经达到一定顶点 D 摸准客户是觉得那边在渝北区还是觉得那边社区成熟～如果是前者就强调我们这距离观音桥10分钟的车程距离解放碑15分钟的车程,如果是后者就可以强调周边的规划和今后的发展