太平鸟一号地块项目整体策划定位报告

太平鸟一号地块项目整体策划定位 太平鸟一号地块项目整体策划定位报告 市场背景 一、区域位置状况及发展前景分析 1、宁波区域 宁波位于我国海岸线中段，宁绍平原东端。东为舟山群岛，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。全市包括四个区和周边七个县市。总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里，包括江东、海曙、江北、鄞州四区，目前宁波全市总人口558万人，市区人口215万人。 2、宁波市发展前景 宁波位于经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州。宁波是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的市”，是全国历史文化名城，是中国华东地区重要工业城市和对外贸易口岸，是长江三角洲区域中心城市和重化工业基地，是浙江省经济中心。宁波港目前是中国最重要的港口之一。2005年，港口货物吞吐量2、5亿吨，名列中国大陆港口第二位，集装箱吞吐量达8><#004699'>400万标准箱。 2000年至2005年5年间，宁波的生产总值从1175(8亿元增加到2<#004699'>4<#004699'>46(<#004699'>4亿元，年均增长13(8,。人均生产总值从22025元增加到38733元，年均增长9(5,。累计完成固定资产投资 <#004699'>4381(7亿元，是前五年的2(7倍;宁波港区货物吞吐量达到2(7亿吨，集装箱吞吐量达到520(8万标箱。城市综合竞争力跻身全国十强。按照《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(草案)》，今后五年宁波市经济社会发展的奋斗目标是，力争到“十一五”末全面实现小康社会，到2010年，地区生产总值达到<#004699'>4300亿元，年均递增11,，人均生产总值超过6万元，综合实力和竞争力显著增强。随着杭州湾大桥在2008通车，甬台温铁路的建成，宁波在长三角南翼经济中心地位将会进一步确立。 2005年长三角城市主要经济指标 社会消费品零售总额 外贸出口额 累计 ?% 累计 ?% 杭州市 636.87 1<#004699'>4 1<#004699'>4<#004699'>4.<#004699'>41 33.8 宁波市 <#004699'>493.<#004699'>46 1<#004699'>4.6 163.3<#004699'>4 35.8 无锡市 50<#004699'>4.09 18 112.53 <#004699'>47 苏州市 570.<#004699'>49 18.<#004699'>4 517.93 <#004699'>47.7 上海市 215<#004699'>4.55 11.3 669.27 25.8 宁波经济的迅速增长其最大的现之一就是企业的不断的增加，加之宁波得 天独厚的地理位置，其外贸、货代、物流、旅游等公司迅速的崛起，世界著名船 运公司，零售业等超市也纷纷入住宁波，如:马斯基，沃尔玛等。 二、宁波市区域经济分析 1、宁波经济概况 2002—2005年宁波GDP增长情况 数据来自宁波政府网 单位:亿元 年份 生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 2002 1500.3<#004699'>4 107.51 828.88 56<#004699'>4.31 2003 1786.85 112.23 1001.21 673.<#004699'>41 200<#004699'>4 2158.0<#004699'>4 123.5 1230.21 80<#004699'>4.33 2005 2<#004699'>4<#004699'>46.<#004699'>4 138.7 1<#004699'>4<#004699'>45.23 862.<#004699'>47 图表清楚的反映了宁波经济每年都以快速而稳定的状态向前发展，每年递增 200多亿元，而从也反映了宁波经济发展的空间较大。 2、人均生产总值 2002年—2005年人均生产总值 数据来自宁波政府网 年份 2002年 2003年 200<#004699'>4年 2005年 人均生产总值(元) 275<#004699'>41 32629 36577 38733 图表反映了宁波市的居民生活水平不断的在提高，到2005年人均生产总值已近<#004699'>4万元，并且不断的增加，也反映了居民的消费能力也在不断的提高。 3、产业结构及优势 目前宁波产业结构: 1)、农业不在以粮棉油为主的单一发展模式，经济作物占多数，创汇农业、观光农业、生态农业等现代农业初露端倪; 2)、工业已形成临港大工业、传统产业和高新技术产业并驾齐驱的发展势头，依托港口初步建成了华东地区的能源原材料基地，高新技术产业形成了以信息产业、生物医药产业和新材料产业为主的产业群; 3)、服务业比重不断上升，房地产、金融保险、交通运输、邮电通讯、餐饮业、批发零售贸易等显现区域特色。 宁波产业优势: 1)、临港工业大项目。利用港口优势，大力发展包括电力、炼油、造纸、不锈钢、石油化工、汽车制造等产业。已建和待建项目已显现相当规模，将构成完全世界级能源石化基地。 2)、制造业产业群。包括纺织服装、文具、模具、小家电、注塑机等，都具有相当的集聚优势。宁波有11<#004699'>4种工业企业产品在全国同行业中位于首位，名牌产品数量更在同类城市中首屈一指。 3)、县域经济形成的块状经济和现在各县(市)区产业的合理布局。 海曙区规划: 海曙区将以道路、江体为基本骨架，形成由“一核二轴三心”组成的城市空间结构框架。“一核”即市级中心的城市核心商贸商务区，总体范围约<#004699'>4.5平方公里。核心区为奉化江、余姚江、解放路围合的核心区域，并延伸至望春路、长春路以及鄞奉片形成核心拓展区，重点发展金融、商贸、商务、文化和公共服务功能;“二轴”为市级发展主轴，即沿江纵向发展主轴和沿中山路横向发展主轴，在城市功能拓展和发展形态上与“核心”交错呼应，形成立体城市发展空间;“三心”是3个区级中心，具体为沿环城西路南端，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级中心;沿中山路西端形成以商贸、商务、体育、生态为主的区级中心;沿环城北路南侧形成以商贸、商务、办公为主的区级中心。 海曙区已定位的四大功能区块之一的“鄞奉路沿江商务休闲区，位于鄞奉路以东、南邻杭甬公路、西界南塘河、北至萧甬铁路的带状区域，主要通过旧城改造，主动承接天一核心区的产业辐射，利用区域资源，提升产业档次，重点营造商务、商住、生态、休闲、娱乐、购物等城市功能，成为体现滨江特色的综合性片区，成为宁波 CBD 的拓展延伸基地。 城西区域将形成三大中心，即是3个区级中心。具体为沿环城西路南端，依托未来区行政中心，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级中心;沿中山路西端形成以商贸、商务、体育、生态为主的区级中心;沿环城北路南侧形成以商贸、商务、办公为主的区级中心。 城南商贸商务区，位于环城西路以西、气象路以南、机场路以东、海曙科技工业园区以北区域，主要依托高速公路、环城西路、机场路等便捷的交通网络，重点发展商贸、商务、展示、物流、交通、旅游业，成为体现宁波城南服务业发展的标志性区域。 交通框架已形成，道路四通八达。据了解，海曙区城区将以公、铁交通枢纽中心(世界汽车贸易(物流)中心、东方时尚中心等三大中心为发展支撑，将环城西路丽园路、机场路与联丰路、蓝天路、气象路、中山西路形成三纵三横的交通网络结构。 房地产市场分析 一、宁波市房地产市场发展状况 1、宁波房地产市场总况 宁波市房地产由于受1998年停止住房实物分配以及月湖景区等大规模城建拆迁。从1999年起快速发展起来。随后，则是一直到200<#004699'>4年连续五年快速发展。在这五年历，虽然房屋开工面积和竣工面积连续五年快速发展，但仍呈现出供不应求的态势，同时，房价也持久快速上涨。在商品房市场繁荣的同时，二手房市场也迅速发展，形成了房屋一级市场和二级市场相互促进，联动发展的良好局面。在2005年，因为受国家加大对房地产市场宏观调控力度的影响，宁波市房地产市场明显地开始收缩，一级市场、二级市场，均出现了成交量大幅下滑的状况，房价涨幅也明显回落，局部地段、部分楼盘和部分二手房出现价格下调。 从2005年11月起，宁波市房地产市场出现了回暖迹象，到2006年3月份明显上升，市三区商品房和二手房成交量比二月份增长1.5倍以上。 国家对房地产市场的宏观调控从200<#004699'>4年上半年开始，但调控政策只是对开发环节进行调控，只在土地供应和金融政策等方面入手，所以，房市影响不是特别明显;2005年开始了第二轮调控则不但对开发环节，而且对消费按揭同时进行调控，特别是通过税收政策来一直投资性购房。国家第二轮宏观调控在宁波市起到了立竿见影的作用，宁波房市立即收缩。 2、2005年宁波市房地产现状分析 一、房地产投资增长10.2% 2005年，宁波市房地产开发投资完成258.2亿元，同比增长10.2%，增长趋势回稳，较全社会固定资产投资25.1%的增幅低1<#004699'>4.9个百分点。 按用途划分来看，住宅181.1亿元，同比上升1.5%;办公楼1<#004699'>4.7亿元，同比增长16.<#004699'>4%;商业营业用房32.8亿元，同比增长35.3%;其他29.6亿元，同比增长5<#004699'>4.7%。住宅投资增长缓慢，办公楼及商业营业用房等成为增长较活跃的投资形态，但是在总量上仍只是房地产投资中的配角。 二、商品住宅成交量理性回归 房屋施工面积2661.1万平方米，同比增长7.9%。其中，新开工房屋面积812.<#004699'>4万平方米，同比负增长13%。房屋竣工面积62<#004699'>4.6万平方米，同比增长6.<#004699'>4%。商品房屋销售面积<#004699'>466.5万平方米，同比负增长9.7%。预售面积3<#004699'>43.8万平方米，同比负增长17.8%。商品房空置面积13<#004699'>4.9万平方米，同比增长2.2倍。 虽然调控政策对商品住宅供求都有较大的影响，但由于需求对政策的反应明显快于供给，使短时间内需求量下降明显大于供给量的下降，市场可供房源充足，再加上新增住宅速度超过销售速度，供求差距越拉越大，导致;积食难化;。新开工面积负增长及商品房空置面积成倍增长表明宁波市房地产投资仍处于宏观政策的有力调控之下，销售面积和预售面积的负增长也表明买方市市场仍处在观望俳徊之中。深究其原因有两点: 首先，住房供给套型结构不合理。前几年良好的销售形势使得开发商在套型定位上偏大。去年市三区新推出楼盘(不含经济适用住房)的套均面积达137平方米，其中120平方米以上的占76.2%，80平方米以下的只占2.8%。而在有钱人完成置业，投资者纷纷退出后，剩下的主力购房者青睐的恰恰是总价较低的中小套型。宁波市三区在销楼盘中，120平方米以下的住房平均销售率为70.6%，120平方米以上的住房平均销售率为<#004699'>45.6%。同一楼盘中的中小套型住宅销售情况也明显较好。 其次，商品住宅供应区域分布不合理。城市规模扩大后，居住重心逐步向城郊延伸。但城郊局部地区楼盘大量集中，环境却不成熟，基础设施及商业、教育、卫生、体育等配套设施相对滞后，缺乏吸引力。个别区域住宅供应量过大，与市中心沟通的道路系统跟不上，而且户籍不统一，医疗保障、子女就学对接上也有障碍，给楼盘销售造成了压力。 三、国内贷款负增长，自筹资金下降 2005年房地产开发资金来源2<#004699'>43.9亿元，同比增长6%。房地产资金供应仍存在缺口。其中，国内贷款<#004699'>42.3亿元，同比负增长7.9%; 自筹资金56.7亿元，同比下降2%;其他资金来源1<#004699'>4<#004699'>4.<#004699'>4亿元，同比增长15.5%。 四、土地市场 2005年宁波土地市场由于受国家宏观政策的影响虽未像前几年那样红火，但总体表现还是比较平稳的。2005年宁波共出让土地约122.1万平方米，其中成交面积约119万平方米，约占成交总面积的97.5%，成交金额达52.9亿元。 尽管宁波市由于经济发展、收入增加，常住人口规模扩大、旧城旧村和非成套房改造以及居民改善居住环境、置业保值等的需要，住宅的有效需求仍然不小，但受宏观调控的影响，投资、投机性需求受遏制，拆迁规模受控制，很大一部分有效需求转为潜在需求。然而当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。据统计(不含经济适用房用地)，市场中已出让的存量房地产开发用地市三区(不含洪塘、庄桥、慈城)有180公顷(住宅用地150公顷)，科技园区约100公顷(住宅用地60公顷)，鄞州区住宅用地约190公顷，合计住宅用地<#004699'>400公顷。考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，预计这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时间，市场中不太可能出现大批量集中放量供给。 五、房价同比涨幅快速下滑，但整体房价趋于平稳上升的态势 在国家宏观调控下，宁波楼市经历了需求旺盛、结构调整、观望等待、信心恢复阶段。在2005年6至9月份，房地产供应和需求因房产新政的连续出台而受到一定的遏制，因市场走势不明朗房产商采用捂盘或推迟开盘的手段，而不少的购房者也纷纷延缓了购房时间;2006年<#004699'>4月后宁波市房地产市场又开始回暖。 另外，据对宁波市房地产市场价格的调查，2005年宁波市房屋销售价格指数为106.2%，涨幅比200<#004699'>4年回落7.7个百分点，7月份以来，市区三江片(海曙、江东、江北和鄞州四区)房屋销售价格平均每月比上月增长0(5%， 消费者期望的房价下跌局势在宁波市尚未显现。 商品房销售价格涨幅回落7.6个百分点 2005年，市区三江片商品房销售均价为7288.6元/平方米，比上年上涨6.7%，与200<#004699'>4年高达1<#004699'>4.3%的涨幅相比，回落了7.6个百分点。在商品房销售中，新建商品住宅销售均价为6131.1元/平方米，同比上涨6.3%，其中普通住宅销售均价为5955.3元/平方米，上涨6.3,，涨幅分别比上年回落8.2和8.9个百分点。 在普通住宅销售中，继续呈现出高层销售价格高于多层和其它住宅，多层价格涨幅大于高层的格局。高层住宅全年销售均价为6790.3元/平方米，比上年上涨了6.3%;多层住宅销售均价为<#004699'>4967.<#004699'>4元/平方米，上涨了7.5%，其中<#004699'>4级地段多层住宅房价涨幅达8.1%，究其原因主要是:今年宁波市国土资源管理部门采取了;优化用地结构;等一系列措施，在市区1-3级地段上，因出让的土地容积率有所提高，建造多层住宅已不大可能有了，所以推动<#004699'>4级地段多层住宅的货俏价扬;排屋(连体别墅)、商住两用等 平方米，上涨<#004699'>4.8%;别墅和高档公寓其它住宅销售均价为6268.5元/ 等高档住宅的销售均价为9685.9元/平方米，涨幅达9.1%。 2005年，市区三江片非住宅商品用房销售均价为10<#004699'>460.0元/平方米，比上年上涨7.7%，其中商业用房销售均价为1<#004699'>4929.2元/平方米，同比上涨9.6%;办公楼销售价格涨幅略低，均价为7528.9元/平方米，同比上涨5.8%;由于目前新建住宅小区车库、车位配置相对不足，造成全市非住宅中其他用房销售价格大幅上扬，全年均价为7782.<#004699'>4元/平方米，同比上涨了9.7%。 2、二手房成交价格涨幅回落8.2个百分点 2005年，市区三江片二手房交易成交均价为5699.2元/平方米，一至四季度同比分别上涨11.9%、<#004699'>4.0%、3.8%和2.5%，全年上涨5.6%，其中住宅成交均价为565<#004699'>4.0元/平方米，比上年上涨6.5%。在住宅二手房交易中，高层住宅成交均价为6510.7元/平方米，上涨6.3%;多层住宅成交均价为5335.8元/平方米，上涨6.5%。非住宅成交均价为5813.5元/平方米，比上年上涨3.8%。 目前房地产供求状况 目前宁波房产总体是供大于求，销售依然处于较严峻的状态，这种情况会持续较长的时间，主要是房价过高以及国家宏观调控力度的加强。 目前宁波房产市场可售的套数占据了总套数的一半，宁波整个房产市场处于收缩状态。 宁波全市住宅总量 (套) 总套数 可售套数 已售套数 91759 <#004699'>4678<#004699'>4 <#004699'>4<#004699'>4975 从图表中可以看出目前的销售不到50,，因此目前宁波房产市场的销售很严峻，随着新开楼盘的不断推出，楼盘的销售将更将严峻。 宁波全市住宅总量 (万平米 ) 总面积 可售面积 已售面积 938 <#004699'>4<#004699'>41 <#004699'>497 目前宁波房产市场所推出的总量较大，但消化程度较低，因此从这里也能看 出宁波房产形式严峻，加上国家的宏观调控，宁波房产的严峻形式会持续一段时 间。 3、宁波房产市场销售及价格变化情况 3.1、2005年1月至2006年5月宁波市六区商品房销售及价格情况 数据来自中国宁波住宅与房地产网 日期 2005年1月 2005年2月 2005年3月 2005年<#004699'>4月 2005年5月 2005年6月 2005年7月 2005年8月 2005年9月 销售量(套) 2300 11<#004699'>46 1819 1811 582 59<#004699'>4 621 997 2<#004699'>475 价格(元/平米) <#004699'>4819 <#004699'>403<#004699'>4 <#004699'>4331 5<#004699'>4<#004699'>49 5770 501<#004699'>4 5131 <#004699'>4650 <#004699'>4619 日期 2005年10月 2005年11月 2005年12月 2006年1月 2006年2月 2006年3月 2006年<#004699'>4月 2006年5月 销售量(套) 1221 81<#004699'>4 1951 1083 906 1922 1918 2689 价格(元/平米) 6565 6306 5937 5810 5977 5753 5207 5560 2005年宁波房产市场处于销售收缩状态在9月的一次销售量的猛增，是因 为北仑大量拆迁安置房的涌入，在2006年以来宁波房产市场商品房的销售量一 直处于稳步上升状态，房产市场有回暖的迹象，在价格方面，2005年宁波总体价格有几个月都在5000元/平米以下，是因为北仑拆迁安置房的涌入，北仑拆迁安置房的价格，均价在2000元左右，因此导致了宁波整体价格的下滑，而在2006年以来，宁波房市楼盘价格的销售均在5000元/平米以上，因为拆迁安置房的急剧较少，最近国家又出台了强有力的“国六条”，因此宁波未来房市依然严峻。 3.2、2005年1月至2006年5月宁波市六区二手房销售及价格情况 日期 2005年1月 2005年2月 2005年3月 2005年<#004699'>4月 2005年5月 2005年6月 2005年7月 2005年8月 2005年9月 销售量(套) 1372 1001 1658 1883 1<#004699'>487 919 89<#004699'>4 871 1061 价格(元/平米) <#004699'>4928 <#004699'>4820 <#004699'>4971 <#004699'>4781 <#004699'>4880 <#004699'>4566 <#004699'>4663 5182 5055 日期 2005年10月 2005年11月 2005年12月 2006年1月 2006年2月 2006年3月 2006年<#004699'>4月 2006年5月 销售量(套) 1062 1<#004699'>420 155<#004699'>4 8<#004699'>40 1056 1953 2179 2063 价格(元/平米) 51<#004699'>42 563<#004699'>4 5019 <#004699'>4951 <#004699'>4595 5173 5128 <#004699'>4925 相对于宁波市六区的商品房，二手房市场相对稳定，主要是二手房的对于投资的价值很低，投资客较少，对于房产市场的敏感度较小，2006年开始整个宁波二手房市场处于上升状态，价格波动也不是很明显，在5000元/平米上下波动，鉴于目前房产处于一种瓶颈状态，因此在宁波的二手房市场好于商品房市场。 3.3、2005年1月至2006年5月宁波市三区二手房销售及价格情况 日期 2005年1月 2005年2月 2005年3月 2005年<#004699'>4月 2005年5月 2005年6月 2005年7月 2005年8月 2005年9月 销售量(套) 975 617 1213 1<#004699'>452 1060 703 711 680 759 价格(元/米) 55<#004699'>48 5832 5612 565<#004699'>4 5652 551<#004699'>4 5511 553<#004699'>4 5590 日期 2005年10月 2005年11月 2005年12月 2006年1月 2006年2月 2006年3月 2006年<#004699'>4月 2006年5月 销售量(套) 7<#004699'>41 978 1120 690 786 1<#004699'>425 1576 1522 价格(元/平米) 5652 5755 55<#004699'>43 5556 5512 553<#004699'>4 5532 5509 2005年宁波老三区二手房市场的销售量较平稳，从2005年3月销售高峰下滑后一直处于平稳状态，从2006年开始二手房的销售量与商品房一样处于上升趋势，而二手房的价格一直表现的非常稳定，波动很小，一直处于5500元/平米至5800元/平米之间，而最近国家出台了提高营业税的时间年限，对于二手房市场是一个强有力的调控，因此，宁波二手房未来的表现有待于市场的考验。 宁波未来市场分析: 2006年宁波房地产市场发展趋势 1、宏观分析 从GDP总量上看: 2005年宁波市实现生产总值2<#004699'>4<#004699'>46.<#004699'>40亿元，按可比价格计算比上年增长12.5%。总量在长三角16个城市中居第5位，排位与去年同期持平。同时，宁波市生产总值增幅位居长三角16个城市第1<#004699'>4位，要高过上海。 从固定资产投资总量上看: 2005年宁波全社会固定资产投资完成1370.<#004699'>4亿元，同比增长25.1%，保持了稳定且较快的增长势头。全部投资项目完成投资1090.6亿元，同比增长29.7%，其中:农村投资项目完成<#004699'>48<#004699'>4.2亿元，同 比增长50%;城镇投资项目完成606.5亿元，同比增长17%。房地产投资完成258.2亿元，同比增长10.2%。农户投资情况同上。投资项目投资稳定增长，房地产投资受宏观调控回稳趋势明显。同时水利、环境和公共设施管理、居民及其他服务业完成投资91.7亿元，同比增长2.6%。 微观解析 在一波又一波的政策打压之下，宁波的房地产市场，特别是住宅楼市场在6、7月份走到近年的最低谷，从七月底开始，随着鄞州区小城花园的火爆销售，之后开盘的水尚阑珊，BOBO城以及东湖馨园均在开盘之后受到了市场的推宠，销售情况良好。水尚阑珊的小高层销售率达到了60%，而东湖馨园自8月8号开始预定以来，到目前也销售了近200套房源。 鄞州中心区--未来宁波房地产市场的主战场 过去中心区的代表性楼盘东湖花园、格兰云天，到现在的春江花城、东湖馨园、万达城市公寓、紫郡，将来的都市森林，都是近年来在宁波赫赫有名的楼盘，从近两年来中心区的楼盘热销的现象看，宁波人对中心区的前景非常看好，目前以居住、教育为主要城市功能的中心区目前各项主要配套已经基本到位，此外商业氛围正逐渐浓厚，去年曾经被称之为空城的一些小区如华泰剑桥，格兰云天现在已经有大量的房屋在装修，靠近麦德龙的东湖花园已经有了一定的人气，形成了较为浓厚的居住气氛。种种迹象表明，中心区已经渐渐地为宁波人所接受。 随着万大商业广场、各大五星超五星级酒店落户中心区，中心区的城市功能将会从居住教育转化成商业、办公，教育，居住的城市综合体，很有可能成为宁波的第二个真正意义上的城市中心，加之江东海曙土地的稀缺，东部新城的规划遥遥无期，新三江口区域目前配套的不成熟，中心区未来几年内必定成为宁波楼市的主战场。 新三江口区域--适宜的居住区，但升值潜力近两年不大 新三江口区域以沿江的居住环境著称，该区域集中了青林湾，天水家园，水岸心境等楼盘，此外还有水尚阑珊，亲亲家园，洪都花园。从过去两年青林湾、天水家园等楼盘 的热销，首先是楼盘的品质得到了认可，其次是新三江口的居住环境也得到了认可。但是该区域暂时无大的商业项目的规划，新三江口以北的各项市政，交通配套远不及中心区完善。可以说:该区域除了居住环境外，其他并无太大的优势，该区域的楼市在未来几年内会比较平稳，一切只看楼盘的品质，好盘开高价，差盘开低价，但是这些楼盘在近两年内不会有太大的升值空间。 经过宏观调控的洗礼，宁波市房市将逐渐趋向理性发展: 1)、宁波市具有现实的自住型需求，所以仍会保持一定的市场规模，商品房和二手房都会保持合理的成交量。由于国家宏观调控的力度不断的加强，投资客将不断的减少，投资型购房将大幅减少，储备型购房将基本退出市场。 2)、自住型购房则趋向稳重谨慎，房价将会有小幅度上升。市场需求趋向自住型需求占绝大部分比较理性和稳定的状态。商品房价总体会有小幅度上升是因为受土地资源紧缺，房屋品质逐步提高等成本因素影响，房价的刚性因素很强，而销售速度大大放慢，又增长了财务成本和营销成本。 结论:2005年宁波房地产市场特点:土地供应量下降、楼市 HYPERLINK ;//b-112355.hotnews.alibaba4>>/; 销售疲软、国家宏观调控都不同程度地影响着宁波房地产市场。2006年3月楼市又开始明显回暖。 宁波城西房地产市场分析 城西板块范围: 南到鄞县大道，北到新星路，东以环城西路为界，西至机场路之间的长方形区域。同时，区域东侧和西南端的一些楼盘也被划入城西板块。 城西板块楼盘: 城西板块楼盘紧邻海曙老城区，与三江口中心的距离一般在 10 公里以内(目前已成为市民安家置业的热点区域之一。该板块聚集了天一家园、在水一方、沁水丽庭、海光新都、南都花城、海怡花园、联丰社区等已建成的一大批小区，同时(还有丽园馨都、西湖花园、盛世华城、雍景苑、江南绿洲、丽园尚都等新盘在建。 如果把城西板块的范围进一步泛化，则望春、集仕港、石碶、高桥等城镇也可被涵纳进来。相比于环城西路和机场路之间区块，这个区域内楼盘开发目前还比较少，在售楼盘屈指可数:由东往西不过明仕丽庭、德馨园、河风丽庭、春城花园、盛世俪都等。 相对较底的楼盘价格: 与城市东部区域的楼盘相比，因为城市发展重心的差异导致市民升值预期相对比较弱，城西版块新开楼盘价格也相对较低。 从目前该版块环城西路和机场路之间区块今年新开的几个楼盘如雍景苑、盛世华城等的售价看，均价基本稳定在5200元-5500元;西湖花园高层起价更是只达到<#004699'>4000元这条水平线。从二手房市场看，在本轮宏观调控之后，该区块楼盘价格也有一定的下调，联丰小区二手房目前报价也从此前逾7000元 之间的高位回落到了6500元左右。 该版块远郊区块的楼盘价格则更低。像明仕丽庭、河风丽庭等在售楼盘，一般均价都只有3500元不到。也就是说，花60万就能在该区块内购置1<#004699'>40平方米以上的“豪宅”，而在其他几个非市中心地产版块，这个总价最多只能买下120平方米的房子。 老城区的自然延伸: 城西版块环城西路和机场路之间区块，事实上就紧挨着海曙老城区，中间只隔了一条环城西路。市区最繁华的几条主干道如中山西路、柳汀街，往西都延伸到了这一块。在市民的一般概念里，这一区块其实还属于市区范畴。因此，天一家园、在水一方、南都花城等楼盘的二手房售价居高不下，去年央行首次加息前一天开盘的丽园馨都开盘均价更是高达6800元，甚至在加息之后均价还有上调。即便是机场路以西的盛世华城，开盘之后也受到了购房者的追捧。在购房者眼中， 这一区块的吸引力显然不比城市东部以及鄞州中心区、新三江口一带的楼盘弱。 相比之下，城西版块远郊区块的地理吸引力就要差一些。目前，望春虽然已被划为街道，但这一区块的大部分地域其实还是小城镇，在市民心目中还是农村概念。 相对完善的配套设施 尽管具体到某一个楼盘，其周边的生活、交通等配套还不尽完善，但从整体区域看，城西版块相比于鄞州中心区、新三江口和科技园区，在配套方面的基础还是比较厚实一点。 环城西路和机场路之间区块因为临近老城区，其生活、交通配套应该说是相当优越的。其北部区域即天一家园、联丰之间的区域，生活配套设施有农工商、好又多以及三江连锁网点;根据今年5月份市里通过的我市城市医疗卫生设施专项规划，市中医院也将迁建到城市西部;加上中山西路、联丰路接柳汀街等可直达市中心，交通上十分便捷。 而环城西路和机场路之间区块的南部区域，即石碶一带，虽然周边环境因为有轻纺城等大型市场在而显得比较乱，但其中聚集了相当一批开发年代比较早的楼盘如东方苑、藕池新村、雅渡新村等老小区，地段也已经很成熟了。同时，市客运中心站、乐社机场等大型交通公共设施也在该区块内，又有杭甬高速公路从中贯穿，未来发展前景所需的资源并不缺乏。 在交通配套上，今年6 月份，全长 7 . 18 公里的联丰路延伸段 ― 联丰至集士港公路已全线贯通，目前进入了沥青路面铺设阶段。预计从 10 月 1 日起(住在鄞州区西边的居民到市区将变得更便捷。而根据《 宁波市快速轨道交通线网控制性详细规划》，未来将有多条地铁线路把该区块与市中心连通:高桥是 1 号主线的起点站，经过徐家漕、望春而到市中心; 2 号线西起古林镇(经过古林镇中心区，栋社机场，跨过机场公路后沿该路东侧一直向北延伸，经过石契、藕池新村、段塘客运中心站，然后到三江片商业中心;6 号线起始于望春工业区西部的集士港(中间经过宁波大剧院。 按照《宁波市西部地区规划布局研究》，宁波城市西部地区范围东至机场路，西、南、北均到规划建设的饶城高速公路，总面积达1<#004699'>43平方公里，涉及海曙、鄞州、江北3个区下属的望春、高塘、集士港、横街、古林、姜山、慈城、洪塘。按照这项研究，原来一直处于个各镇(街道)自行建设状态的我市西部区域今后将纳入城区建设统一管理。 3、城西板块高层住宅市场现状及发展趋势: 目前城西板块高层住宅开发较少，没有纯高层的住宅小区，高层住宅产品都是出现在大型综合楼盘里，如西湖花园、盛世华城、雍景苑、丽园馨都等楼盘里规划的高层住宅。 由于目前城西高层住宅产品较少，并大多已售完或未销售，无法形成一定的趋势走向，故很难判断其目前的好与坏。但可以肯定的是随着城西板块好又多商圈核心区域的形成，便捷的交通条件以及前面叙述的宁波高层住宅的特点与前景、城市西区的发展规划、城西板块房地产状况等利好消息的影响，城西板块的高层住宅市场在今后应该可以得到一个长足的进步与发展。 城西板块商业环境分析部分 一、城西板块商业环境分析: 1、城西板块商业环境总述: 城西版块，人居密度大，生活氛围浓厚，数十万人口的消费需求孕育商机。 近几年联丰路商业发展迅速，随着城西人口密度的加大，商业向新建楼盘集中地发展。沿环城西路、柳汀街、长春路、鄞奉路陆续涌出现海怡花园、好望角、荣安佳境、京华苑、海光新都、南都花城等居住小区，区域商业发展蓄势待发。联丰版块好又多、农工商卖场、三江购物等大型超市的进驻，使环城西路商业连成环带。 城西板块商业规划: 海曙西区商业中心:以“好又多”、“农工商”、“美家居”建材超市为龙头，以环城西路为轴心，投资建设“好又多”二期工程，使其经营面积达到1.8万m2，并在其周边增设一定数量的专业店、专卖店，以适应城西新建住宅区居民的购物需求。 “一核二轴三心”规划的“三心”: “三心”是3个区级中心，具体为沿环城西路南端，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级中心;沿中山路西端形成以商贸、商务、体育、生态为主的区级中心;沿环城北路南侧形成以商贸、商务、办公为主的区级中心。 环城西路及周边街道的商铺现状: 商铺多以社区商铺为主。商铺数量略多，旧有楼盘的商铺面积单一，集中在30-60平方之间。 以环城西路为主道的商铺沿街延伸，较为集中，从经营业态来看，以建材五金、装修类为主，根据其业务换地性大的特点，目前的租赁是一种短期行为。因此，随着社区居民陆续入住，服务于社区居民的商业业态存在一定的可补充性。 新商铺出租率较高的区域主要在恒春街，云霞路、苍松路、环城西路等仅有少数几家在营业。其中，海怡花园商铺出租率在85%以上。 租金情况:恒春街在1——1.67元/天? ? ，租金一般保持在1.16——1.3元/天? ?;苍松路租金一般在1.2——1.5元/天? ? 。 二手房市场挂牌出售的商铺价格一般聚集在10000——1<#004699'>4000元/平方米，但是成交套数较少。其中南都花城商铺出售比较集中，范围包括一、二、三期商铺，价格在8800——18000元/平方米之间。在某中程度上，市场情形也反映出投资者对该项目商铺缺乏信心，不看好未来租赁市场带来的收益值。 主要商场分析: 好又多:同别的超市周边布局一样，以商业性质的楼盘围绕在其周围，超市的布局一般都是布局在人口众多、交通方便的地方。好又多周边同样也有众多的住在楼盘，交通方便所以其商业气氛较好。 农工商:在工农商超市周边有三家大酒店并且有较多的小区坐落在他的周围，如:万水桥小区、京华苑、华兴小区、阳光城、南雅小区等，这个工农商带来了商业环境，人口众多使得消费必然增多，加上酒店的入主，使得商业氛围更加的浓厚。 同三江相比较，农工商生意不如三江购物中心的主要原因是: 处在十字路口，但是大马路把它与周边小区都有隔，穿行不便。 虽然停车位较多，但是此区域不似市中心地段，购买主力不是开车族，而是步行的家庭主妇。 南都花城商铺: 劣势:结构规划上可变性小;目前周边一、二期商铺承租率低，给购买者造成 “缺乏商业氛围”的印象;商铺有1/3的体量被绿化带环绕，使得原本沿街性质大大折扣，降低了商铺的“可视性”，对投资者缺乏吸引力。 规模:南都花城多功能立体临街商铺，分布在苍松路、恒春路交通动线上，比邻气象路，面积73-300平方不等，全城仅供21席。目前商铺剩余面积6631.89平方米，占总面积的<#004699'>48.5<#004699'>4%。其中底层面积3523.88平方米，占53.1<#004699'>4%;夹层面积1892.07平方米，占28.53%;二层面积1215.9<#004699'>4，占18.33%。 销售:商铺剩余面积在100平方米及以上的套数占总体的68%;苍松路商铺面积占73%，恒春路商铺面积占25%，环城西路商铺面积占2.0%。其中，被绿化带围绕的商铺面积在2207.06平方米，占总体的33.3%;被绿化带围绕的商铺部分销售情况最差;面积在100平方米以上、总价过高的商铺，销售抗性大。 竞争对手:荣安佳境 商铺十余套，主力面积30平方米左右，挑高5.2米，出售价格在1.7——1.8万元/平方米(送夹层)，今年年初开始销售，目前已全部销售完毕。 分析:规模小、面积小、总价低，送夹层的销售策略吸引较多的投资者购买。同时，旁边有一小型菜场，能聚集人气，未来租金收益看好。 家乐福进驻本项目的远景 优势: 项目对面南苑小区等社区的居民就近购物依靠社区内的三江购物中心，填补环城西路南段大型商场空缺。 为段塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇居民提供更为理想的购物场所，同时使本来稍为偏冷的环城西路南段迅速集拢人气。 由于地处杭甬高速和杭州湾大桥的经过处，奉化、宁海、象山及省外驾车族会在此间歇，成为过往过往旅客理想的休闲驿站。 原江东家乐福商业配套: 天伦广场商业形态:天伦广场位于宁波江东家乐福旁，目前整个商业气氛较差，天伦广场的布局为中心区加周遍商业中心区分A、B、C、D四个区，A、B、C三区为服装、鞋、礼品区，D区为数码区。A、B、C三区虽然店铺正在营业但客户较少，据店主反映目前商业氛围很差，几乎所有的商家都处于亏损状态，D区的数码产品目前已基本撤出。A、B、C三区的单个铺位面积相同，每个为9平方。但不同的区域租金不同。在A区一般为3.5万/年，B区一般为3万/年，C区为2.7万/年;租赁分两种形态一种为一年一租;另一种为五年一租，可以减免1万元的租金。 天伦广场模式分析:天伦广场以数码广场为基本定位。但是江东家乐福与天一广场距离较近，天一广场有颐高数码和天一数码为主的数码广场，消费群去天 一广场选购的几率更高。天伦广场分A、B、C、D四个区，A、B、C三区为服装、鞋、礼品区。商业形态杂乱，客流较小，结果反而把重心数码广场挤出市场。 家乐福配套商业优势: 交通:海曙区城区将以公、铁交通枢纽中心(世界汽车贸易(物流)中心、东方时尚中心等三大中心为发展支撑，将环城西路丽园路、机场路与联丰路、蓝天路、气象路、中山西路形成三纵三横的交通网络结构。城西涉及三个区七个镇(街道)的行政管辖，其中，洪塘、高桥、集仕港、古林、石锲等五个镇(街道)及主要行政管辖范围都在西部地区，且这五个镇(街道)工业经济发达。城西辐射面又广，近的有奉化、宁海与象山，远的以杭甬及杭州湾大桥为纽带，将成为沪杭与温台地区来雨的“桥头堡’。 规划:城西区域将形成三大中心，即，依托未来的区级行政中心;形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级商业中心;沿中心路西端形成以商业、商务、体育、生态为主的区级公建中心。 区域功能定位 “鄞奉路沿江商务休闲区，位于鄞奉路以东、南邻杭甬公路、西界南塘河、北至萧甬铁路的带状区域，主要通过旧城改造，主动承接天一核心区的产业辐射，利用区域资源，提升产业档次，重点营造商务、商住、生态、休闲、娱乐、购物等城市功能，成为体现滨江特色的综合性片区，成为宁波 CBD 的拓展延伸基地。 沿环城西路南端，依托未来区行政中心，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级中心 城南商贸商务区，位于环城西路以西、气象路以南、机场路以东、海曙科技工业园区以北区域，主要依托高速公路、环城西路、机场路等便捷的交通网络， 重点发展商贸、商务、展示、物流、交通、旅游业，成为体现宁波城南服务业发展的标志性区域。 环城西路南段娱乐业态;有明日大酒店ktv、步步高舞厅、好运来夜总会等娱乐场所。档次普遍较低，但生意红火。周边居民及石碶、雅戈尔新村居民需要一个规模大、档次高、经营规范的高级休闲场所。 结论:该区域人居密度大，生活氛围浓厚且商铺多而单一。商铺以社区商铺为主，商铺数量略多，旧有楼盘的商铺面积单一，集中在30-60平方之间。经营业态来看，以建材五金、装修类为主，根据其业务换地性大的特点，目前的租赁是一种短期行为。联丰版块好又多、农工商卖场、三江购物等大型超市的进驻，使环城西路商业连成环带。但从市场情形反映出投资者对该区域商铺缺乏信心，不看好未来租赁市场带来的收益值。 该区域虽然人居氛围浓厚，但是其他商业类型比较缺乏。周边汽配行业和小型物流公司等客户资源需要高级商业形态，加上该区域中高档娱乐休闲市场相对空白，本项目所在地空白更为严重。形成城市综合体更需要1/3区域原则作基础，填补市场空白，使商圈和生活圈有机组合。根据规划:该地区沿环城西路南端，将形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级中心，所以，投资具有一定规模的主题商铺和休闲娱乐业将会获益。 宁波酒店业态 一、酒店市场综述 今年以来宁波酒店宾馆客房出租率、平均房价均低于去年同期水平，五一黄金周，平均出租率也仅为77.<#004699'>4%，与往年持平。高星级酒店较高的价格使出租率不高。当前，众多高档酒店纷纷进入宁波市场，行业竞争加剧。而宁波一些知名经济型旅店生意比较红火，开房率可达到80%-90%，半天房、凌晨房 比较抢手。 二、高星级酒店状况分析: 据不完全统计，到2008年，宁波大市在建和准备兴建的五星水平的饭店将达到16家。海内外100亿资金齐齐涌向甬城高端酒店地产项目。 1、2006年至2008年三年放量 宁波大市在建和准备兴建的五星水平的饭店已经达到16家。这些饭店的平均投资额达6亿元人民币，平均规模<#004699'>400间客房，预计三至五年后五星饭店的总供给将达1万间客房，这个数量已经远远超过浙江省现有五星级饭店的总和。这十六家高级星级饭店就集中在2006年至2008年三年间供应。 2、酒店选址:这十六家高级星级饭店选址上出现扎堆放量现象。 酒店名称 开发单位 地址 备注 南苑国际酒店 南苑集团 鄞州中心区 破土兴建 开元明都酒店 浙江开元旅业 鄞州中心区 破土兴建 索菲特大酒店 浙江开元旅业 法国雅高集团管理 鄞州中心区 破土兴建 金盛大酒店 荷兰郁金香集团和 高教园区合作开发 鄞州中心区 破土兴建 酒店名称 开发单位 地址 备注 香格里拉大酒店 香港香格里拉集团 三江口 兴建 新华侨饭店 宁波银亿 美国豪生国际酒店集团管理 三江口 基本竣工 凯洲大酒店二期 凯洲大酒店 药行街 筹备 波特曼大酒店 东港大酒店 江东 已经建成 酒店名称 开发单位 地址 备注 柏悦国际会议中心 宁波城投公司 东钱湖 兴建 宁波丽晶酒店 北仑远望房产 卡尔森集团管理 北仑 动手兴建 雷迪森酒店 杭州国大集团 市国际会展中心 筹建 洲际酒店 宁波太平洋实业公司 洲际集团管理 市科技园区 兴建 远洲国际大酒店 台州远洲集团 江北 接近竣工 石浦五星级酒店 石浦酒店管理公司 江东 筹建 大榭国际大酒店 宁波华都建筑公司 大榭开发区合作开发 大榭 已经建成营业 其他县(市)区也有不少五星级饭店在建或待建，目前是五家左右。 3、房产与高级酒店互动: 不少楼盘配套中也把四星级或五星级酒店作为重要。 当城市土地投资日益稀缺，开发商在积累了原始资本后，将以往的粗放经营 改为长远的多远化发展，在房地产开发的业主之外寻求稳定的长线经营回报。 房地产商希望通过高档酒店的影响力，带动房地产项目升值。 <#004699'>4、风险: 高星级酒店投资巨大，而且回报周期往往超过10年。 地产企业在酒店经营上存在缺失。如果没有引入富有经验的酒店管理公司及 拥有雄厚的资金做后盾，酒店开发如此集中，房地产开发商难免会在酒店业中出 现败走麦城的现象。 5、机会点 受宁波经济高速发展、房地产入住率提高、外向型经济活动频繁等因素影响，宁波酒店业项目的扩容已势在必行。 宁波国际化客源会越来越多，国际元素感强，生活国际化私密度强，商务氛围浓，网络系统配置高，拥有全球酒店业网络订房系统的酒店会得到国际商务客户认同。 在建的五星级酒店中，不少是国际著名饭店集团或联号直接投资或管理的，万豪、香格里拉、洲际、雅高等集团已经落户宁波。 著名品牌酒店都有自己的客源网络，而许多国际性跨国公司对员工出差入住酒店的等级有严格规定，有的甚至规定只能入住某个品牌的酒店。同时，高星级酒店作为城市经济发展水平的标志，也是大投资商尤其是外资进入一个地区时的重要参考依据。 二、经济型旅店市场分析: 1、经济型旅店市场综述 在欧美相对普遍的连锁经济型INN(小旅店)呈星火燎原之势——“如家快捷”、“青年旅社”、“锦江之星”等外地连锁品牌落子甬城。 宁波南苑集团进军连锁经济型旅店领域。 南苑商旅2006年年底将完成对宁波全大市的布点，明年将开始拓展全省市 场。布点中涉及宁波城南、北仑、余姚、宁海、绍兴、等地，而杭州、温州、南京等地也纳入了未来的发展范围。 年底门店数量将增至10家。按每家旅店100间客户计算，新增的1000间客房相当于两家南苑饭店的纳客量。 2、各家经济型旅店的特色分析 旅社名称 地址 特点 备注 “如家快捷” 柳汀街 开在弄堂里 房价大多在200元左右，吸引了一大批短期逗留的商务、公务旅客，入住率一般可达80%以上。 “锦江之星” 大朱家高速入口 类似“汽车旅馆”，1998年进入宁波，是宁波最早的经济型旅店。 “青年旅社” 月湖李宅 “背包族之家” 高低床、床位费用(几十元)、自助式服务项目。 3、经济型旅社优势 与豪华酒店相比，连锁经济型旅店省去了华丽的大堂、多样的康乐设施及一些配套服务，注重实用舒服，是“床加早餐”的简约组合。房价低廉、客房干净以及标准化服务。对旅客具有强大的吸引力。 经济型旅客的投入成本较低，开房率较高，回报比较可观。经济型旅店的成本回报周期多在2-<#004699'>4年，这也成为大批投资者大举进入的理由。 结论:国内外资金雄厚的集团进军宁波高星级酒店，行业竞争剧增。再者高星级宾馆出租率低，回收资金周期长。宁波拥有数量可观的私营中小旅店，目前大多数连锁品牌选择了加盟或直营的形式，筛选、整合现有的旅店资源。而随着连锁经济型旅店的兴起，将洗牌“夫妻老婆店”的酒店业态，然后整合形成连锁经济旅店。国内外知名连锁经济旅店商也在关注宁波市场。抢夺连锁经济旅店市场一则需要资金雄厚，二者需要有连锁店管理经验，三要形成一定规模。本项目涉及的商业物业去争夺两个极端市场都不可行。但是，作为商业中心高级物业比如写字楼的配套十分合适，使写字楼和酒店共用同一配套，提升商务品质。 写字楼市场 一、宁波写字楼市场综述 从200<#004699'>4年起，新一轮写字楼投建高潮开始。经过两年开发，投建的写字楼陆续进入交付阶段，05、06年体量巨大。不完全统计，2005年宁波写字楼新开发总建筑面积达58万多平方米，累计供应面积达67万平方米，比以往都有所增长。宁波写字楼存量约有20余万平方米，2006年的增量大致与之55万平方米持平。在住宅市场受宏观政策调控的抑制后，大量投资商开始转战到写字楼市场，投资性的需求量达到三成左右。两年间，写字楼市场向二线区域和其 他板块转移。鄞州中心区和江东大量写字楼入市销售，写字楼总量大幅攀升。从总量看，鄞州中心区的上升趋势更为明显。2005年市场吸纳量30余万，供给和需求落差拉大，导致市场竞争加剧。目前宁波对写字楼的需求量没有相应的大幅度上升。市中心许多主力写字楼租金下滑，新一批写字楼交付后，租金还要继续下降。从销售价格走势看，没有下降迹象。价位在8000-9000元/平方左右的写字楼，销售情况良好。从目前销售情况分析，靠近市中心的写字楼，比郊区写字楼更具有市场前景。急剧增加的市场竞争，将加快宁波写字楼的优胜劣汰。开发新写字楼要有明确的市场定位和目标客户群，对针对客户群的特点作针对性设计。杭州湾大桥建成后的远景市场:宁波市场的写字楼需求量极可能再度大幅上升，当前存量将被迅速消化。 二、环城西路写字楼市场分析: 城西板块写字楼从柳汀街—联丰路，中山西路主要有凯悦商务大厦，丽园尚都，联丰红楼，宇达名城。除好又多商圈主要由丽园尚都主裁，其他写字楼各有自己分布特点及独有性。环城西路南段写字楼主要有宇达名城，其销售良好，有一定量的客户空间。城西南端小型物流公司、汽车服务公司众多，写字楼经济还有相当大的空间。 个案分析: 案名 开发商 地理位置 主力面积 50-60平米 丽园尚都 中房/中海 环城西路，好又多附近 占地面积 16010平米 总建筑面积 89399平米(其中)商业面积:11596平米 办公楼:5<#004699'>4621 平米 地下室:2269<#004699'>4 得房率 70% 容积率 <#004699'>4.17 停车数 <#004699'>4<#004699'>40 绿地率 30% 建筑密度 37.<#004699'>40% 均价 7500元/平米 商铺 只租不售，1.5元/平米.日 建筑概况 两幢写字楼，其中南北朝向18层主楼跳高3.5米，地下两层为商铺，顶三层平层2000平米，建筑主体中间中空，各900平米，8部电梯;东西朝向19层3米挑高，地下两层为商铺，平层1000平米，6部电梯(位于南北3部);商铺一层挑高6米，二层<#004699'>4米(统层);地下两层停车。 综合评价 环城西路商务楼宇，接邻海曙高尚外事商贸圈、商检局、海关等机构接触，外立面具有一定的风格，三幢既独立又内在联系，建筑比较具有标志性，由知名酒店经营公司销售动态，商业为对外招商。 案名 位置 楼层 总建面积 宇达名城 南苑立交桥西侧 9层 <#004699'>40000平米 标准层面积 绿化率 得房率 层高 1600平米 35% 70% 5.2米 均价 主力面积 容积率 7000元,平米 63平米 2 综合分析 该楼盘位于联丰商业板块，交通较为方便为客运中心附近，商业氛围较 强，农工商，三江超市位于附近，星级酒店，商务公寓，单身公寓共在。中庭绿 化为大面积，物业公司为银亿。楼盘外立面为双段式，面墙为涂料，局部墙体为 大面积玻璃幕墙。目前二期万隆国际。 结论:宁波写字楼市场，总量接近饱和，市场略供大于求，写字楼明显趋向郊区化。写字楼交付量大幅上升导致写字楼租金下滑，选择余地大。近期宏观调控只针对住宅，写字楼销售价格暂未受影响。写字楼大量入市，加快市场优胜劣汰，但好的楼盘依然有发展空间，特别是针对客户群特点设计的楼盘。杭州湾大桥建成后的远景市场:当前存量将被迅速消化。环城西路南段靠近南门汽配市场，写字楼比较缺，主要有宇达名城，其销售良好。城西南端小型物流公司、汽车服务公司众多还有大量的客户群存在和潜在，写字楼发展还有相当大的空间。 环城西路南段单身公寓市场分析: 地段:环城西路南段与城南接壤，未离开大市区范围。周边社区众多，生活配套异常成熟，是宁波理想的居住环境。 区域分布:环城西路虽然人居环境成熟，但单身公寓数量缺少，时代新居是该区域的典范之作，从南端来看，社区单身公寓是由一室居的单元房改装，分布零散。具有规模的单身公寓还未有。 市场契机:来宁波短期工作的高薪人员增多，但是适合他们私密性又好的舒适房源，目前很难在租赁市场找到。 服务:长期租赁酒店套房价位太高，但具有高质服务同时具有商务功能的单身公寓又很少，江东好阳光国际商务单身公寓就是其中一例，认同度高，出租率也较高。 宁波好阳光国际商务单身公寓 物业公司: 格尔登物业 概况: 好阳光国际商务单身公寓分为A、B两幢,A幢的各项指标高于B幢，物业管理服务也高于B幢，公寓面积为<#004699'>40,50平方米。A楼为酒店管理，B楼为物业管理。 出租费: A幢的出租费为3000,<#004699'>4000元/月，B幢的出租费为2<#004699'>400,3000，包含物业管理费。 物业管理费: 均价3元/月/平米 保洁: 不提供室内保洁。可以额外收取费用为A楼提供室内清洁，每次为10元，衣物洗理需要根据衣物的量来收取费用。B楼不提供保洁服务，需要自行清理。如果客户为长期居住者需要自行携带床上用品，物业提供A楼床上用品的保洁服务，需要收费;B楼不提供保洁服务。 车位: 车位包月为360元/月。如果是临时停车，第一小时免费，第二小时开始以2元/小时递增，但每日的收费不超过16元。 厨房: 短期(半月之内)居住提供餐具，长期居住需要自行带理餐具，客房不提供。水、电、煤气费按照宁波民用标准收取，不包含在出租费里面。 环城西路租赁市场情况: 案 名 面 积 价 格 装 修 楼 层 南苑小区 60? 1200元/月 精装 1层/共6层 出租: 60? 850元/月 白坯 7层/共7层 出售: 78? <#004699'>42.5万元 精装 1.5 楼共6 层 <#004699'>45? 23万元 白坯 5 楼共6 层 京华苑 150? 3800元/月 白坯 1.5层/共6层 出租: 150? 3801元/月 白坯 1.5层/共3层 出售: 150? 113万元 精装 1 楼共3 层 183? 129万元 白坯 3 楼共<#004699'>4 层 南塘花园 <#004699'>48? 750元/月 白坯 3层/共6层 出租: 56? 800元/月 白坯 6层/共6层 出售: 60? 32.6万元 白坯 6 楼共7 层 53? 30.5万元 白坯 <#004699'>4 楼共6 层 海光新都 139? 3000元/月 精装 /共6层 1.5层 出租: 130? 3300元/月 精装 1.5层/共9层 出售: 137 ? 79万元 一般 3 楼共9 层 200 ? 90万元 白坯 5 楼共5 层 南都花城 110? 1<#004699'>400元/月 白坯 2层/共6层 出租: 120? 1500元/月 白坯 2层/共6层 出售: <#004699'>45 ? 31万元 精装(单身公寓) 7 楼共8 层 88 ? 62.8万元 白坯 5 楼共6 层 138 ? 96万元 白坯 1.5 楼共6 层 97.5 ? 70万元 白坯 5 楼共6 层 宁兴小区(出租) 60? 1500元/月 精装 5层/共5层 出售: 66.25? 39.5万元 白坯 <#004699'>4 楼共6 层 67? <#004699'>40.5万元 白坯 <#004699'>4 楼共6 层 国际经贸园 <#004699'>40? 2000元/月 白坯 15层/共15层 出售: 170? 168万元 一般 1 楼共2 层 祥和家园 60? /月 850元 白坯 <#004699'>4层/共6层 出租: 63? 850元/月 白坯 <#004699'>4层/共6层 出售: 91.26? 58.5万元 白坯 3 楼共6 层 26<#004699'>4.9<#004699'>4? 99.5万元 白坯 6 楼共7 层 启文花园 60? 750元/月 白坯 5层/共6层 出租: 78? 1300元/月 白坯 6层/共6层 出售: 73? <#004699'>42万元 白坯 <#004699'>4 楼共6 层 50? 23.6万元 白坯 6 楼共6 层 时代新居 52? 27? 白坯 3楼共11层 出售 <#004699'>42? 33.5? 白坯 10楼共15层 出租 <#004699'>40? 1500元/? 精装 3楼共15楼 92? 2000元/? 精装 7楼共15楼 第四篇、项目定位 一、项目概况 项目基本资料: 地块位置:地块市区西南、环城西路与南外环路汇合处(现太平鸟公司本部) 占地面积:2.<#004699'>45公顷 地块性质:商业、办公、文化娱乐综合用途。 区域功能:购物观光、文化演艺、商住等功能设施于一体。 控制指标:容积率2.6，建筑密度35%，绿地率30%，限高70米。 (一)项目地块分析 项目位置: 位于城西板块南端，东临环城西路，南邻南外环路，西面为农田，北靠南苑街。 交通分析: 项目位置距市中心直线距离6.8公里，约15分路程。位于交通干线环城西路与南外环线路交汇处，是下杭甬高速公路进入宁波市区的南大区。项目沿环城西路正中设有公交站，已开通( )5条公交线; 沿南外环路至宁波长途客运中心约10分钟路程;沿环城西路至宁波火车站约15路程;沿南外环路至宁波栎社飞机场约20分钟路程。 地块形状: 为太平鸟公司原生产厂所在地，基本为正方形，东南方略有突出。地势平坦，中间为一大块绿地。 整体地块分南、北两个部分，中间隔16米宽规划路。本项目为北块。 北块:沿环城西路街长160米，深170米，面积约27200; 南块:沿环城西路街长150米，沿南外环路深192米，面积约28800。 环境规划 根据市规划规划:本项目起往西沿南外环线，将崛起“东方时尚中心”项目、汽车城项目、宇达公司项目共约20多栋高层建筑，成为宁波市南区高楼密集群，“楼宇经济起搏器”。 项目东面，宁波鄞奉路改造项目已由加拿大HKG公司完成规划设计，即将施工; 项目西面，紧邻占地500亩的宁波世界汽车贸易城，本项目规划功能与汽车城互为呼应; 再西边，规划中海曙区政府西迁新址。 (二)地块周围景观 1、前方景观(东方) 前面为环城西路，与南苑小区相对，具有浓厚的生活氛围。 2、后方景观(西方) 后面为农田视眼开阔，在喧闹的都市中充溢着乡村的气息。 3、左方景观(南方) 南面为太平鸟集团本部，紧邻南外环路，交通便利。 <#004699'>4、右方景观(北方) 右为海光新都，底商酒店、娱乐场所繁多，如南苑E家酒店、 宁波市区信用合作社等，商业氛围较好。 5、地块外环境综述 从地块周围环临的景观及远景视野开阔程序看，东、南、西、北四个方向景观中西方景观为最佳，为开阔的农田，其余方向均有房屋遮挡，东面与南面为宁波主要交通动脉，车声较大，景观一般。地块周围为居民区、酒店、娱乐场所、公路包绕，公路层土、汽车尾气等，使周围的水、气和土地会有一定程度的污染。地块的东面和南面为交通干道——往来的机动车辆产生的噪音对该地块的污染较为严重。地块距离市中心不到15分钟路程，周边小区众多，巡警，派出所较多，治安较安全，但由于周边娱乐场所较多，小区较多也会周边的治安产生一定的压力。 (五)市政配套条件 1、购物 周边具有2个三江超市，农工商超市近在咫尺，生活居家购物方便。 2、文化教育 各社区都设有幼儿园，市电台仅半公里之遥。 3、医疗卫生 医疗设施较好，社区小型医务所较多，南都中心卫生院较多，华美妇女医院等在附近。 <#004699'>4、金融服务 银行一般，只有宁波市区信用合作社在附近，因此对生活等有一定的影响。 1.项目产品定位总述 本项目的产品规划首先必须与城西发展整体规划相协调，在项目规划设计中要体现，营造文化、生态的环境，同时也要展现建筑特色，符合时代潮流。重点考虑本地市场接受度，根据地块特性，从差异和创新中寻求突破，综合各方面要求，以期获得最大化的市场认可。 2.项目产品规划设计主题 项目定位: 本项目定位为宁波首座“建筑综合体”，集酒店、写字楼、大型会议中心、酒店式单身公寓、娱乐、餐饮、休闲、会所于一体，是聚合商务、居住、购物、休闲等“全功能”的西城之城。 理念诠释:“全功能”的城市空间 建筑综合体由城市社会生活的商业零售、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、文娱、交通等功能组成。办公用途适合于各种混合开发，无论城市中心还是新区中心、工业区中心，办公在综合体中建立竞争性，加强吸引力，提高使用效益。办公对综合体其他功能，如酒店、会议、商业等提供有力的支持并形成最佳市场协同。 建筑综合体有着一般写字楼项目所无法比拟的综合优势:酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。 3.项目产品规划 随着宁波城市建设的不断发展和完善，市中心的可开发地块越来越少，众多新项目都早已把目标指向了姚江和东部新城，辖属大市内的新项目可说是凤毛麟角了。本项目立足于宁波海曙区南段规划商务区的核心地段，总占地面积2.<#004699'>45公顷，总建筑面积63700平方米，其中配套设施中写字楼12200平方米;商务酒店9600平方米，商业街:<#004699'>4000平方米;家乐福2<#004699'>4000平方米，酒店式商务公寓10800平米。 辐射海曙西南、鄞州五镇、宁波周边三区县，成为与周边经济密切合作的纽带，带动海曙“楼宇经济”以及城西商务发展的闪亮钻石。 <#004699'>4.产品布局建议 生态布局，尊重地块形态与性质、强调建筑物之间的美感。以项目地块内的 形态与性质布局使得整个地块的合理分布。环城西路沿街以南分布准四星酒店和酒店式写字楼;环城西路沿街以北分布产权式酒店公寓和OPENOFFICE裙楼为家乐福。在酒店左侧分布休闲风情商业街。酒店后面分布主题景观。地下设一层地下停车场。 5.具体产品定位 产品定位:写字楼+酒店，办公、酒店与会议展示中心相结合，产生1，1>2的复合效应。整幢楼宇可在一定范围内实现自给自足，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，互为裨益，从而使整体获得良好的经济效益。设计建议: 总体配置:写字楼+酒店，共20层，其中酒店8层，会议中心1层，写字楼11层。 酒店定位:准四星商务酒店。 设计风格:气派堂皇、以商务体现自身价值，并营造轻松舒适的休闲氛围，为商务旅客及旅游客提供休闲商务的高质服务。 房间:标房82个，其中一小部份推出商务套房，适合短期出差。由于限高要求，建议在另一幢酒店式商务公寓上部楼层设置产权式酒店(统一装修)，两幢楼宇之间设置中间走廊，以达到准四星酒店标房要求，建筑形式新颖，分布合理，资源公用。 大堂:挑高，跃层设计。同时适用写字楼和准四星酒店。 酒店配套:设有商务咖啡厅、健身房等休憩场所。并配置露明电梯。 酒店客户群定位: 来周边大型企业短期洽公的国际企业员工及涉外人员。比如雅戈尔客户。 本项目写字楼用户的关系企业洽公人员。 本项目写字楼用户。 去栎社机场、长途汽车客运中心的怕错过班次而在此短歇的外地旅客。 来此消费休闲，因过晚不愿打扰家人休息的客人。如:洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇居民。 等开车族，在此间歇消费。 来南门汽配市场配车设备的外地客商。 来家乐福和商业街消费的宁海、奉化、慈溪、余姚富裕女性客人。 写字楼定位: 酒店式商务楼 一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。本项目为提升城西商圈的商务地位，推出了酒店式商务写字楼和OPENOFFICE。用不同规格的空间满足不同企业的商务需求。 写字楼和酒店公共部分: 网络装置:全面铺设网线，传真联网。安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 物业服务:“五星级”酒店物管2<#004699'>4小时全天候贴心服务。 提供门童迎送、护顶礼遇，彰显商务办公和商务酒店的体面和尊贵。 推行“一卡通”服务。 酒店提供五星级酒店服务。每层配楼层秘书。写字楼部分整体 配备综合商务秘书，提供业主对接、会务代理、宴会预定、商务活动策划运营。 会议中心:在酒店第2层或第3层整层设置会议中心。能同时接纳大小客户5-6群。 客户群定位: 周边中大型物流公司 周边中大型汽车服务公司 周边大型汽车销售公司 周边电子工业企业 周边广告设计、策划公司 洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇私营企业:企业在原地，办公地在商业平台地，但两者不能离的太远， 本项目位置刚刚好。 商业:商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。作为城市功能的重要组成部分，本项目规划打造大型家乐福购物中心，以现代化的人流动线设计、一流交通导向,为顾客提供最舒适的购物环境。 家乐福:共3层，2<#004699'>4000平米。 本项目建议家乐福采纳店中店形式，集超市、百货、品牌店、特色餐饮店，书店等为一体，这些业态组合能够充分满足各类阶层的消费需求。 客户群定位: 环城西路居民，特别是南段居民。如南苑社区居民。 去栎社机场、长途汽车客运中心的旅客。 洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇居民。 来自南门汽配市场的客户。 来家乐福和商业街消费的宁海、奉化、慈溪、余姚客人。 到商业街消费的客户，顺便逛家乐福。 本项目写字楼和酒店里的客户。 来本项目商务办公或学习、休闲的客户。 商业街定位:休闲风情一条街。主题招商:休闲、健康、娱乐。以娱乐性质 为主，形成一定规模。 商业街规格:宽16米×长125米×2层 客户群定位: 商铺客户 市区经营娱乐业并准备开第二家商人。 市区一些商铺投资客。 洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇，特别是石碶投资娱乐获利的商人。 宁海、奉化、慈溪、余姚投资商。 附近一些获利的想把小型娱乐做大的业主。 有家在周围，店铺在家门口想法的南苑街附近资金较厚的投资客。 段塘、南苑周围一些有钱拆迁户:这些客户未拆迁前在其他区域购置一套以 上的房产并居住多年，安置费用来投资。 资金雄厚的品牌休闲连锁店。 消费客户 市区想找新鲜玩处的顾客。 就近而来的城西顾客。 洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇居民。 来家乐福和商业街消费的宁海、奉化、慈溪、余姚客人。特别是一些开车族 和一些富裕的女性客人会在此间歇消费。 本项目写字楼和酒店里的客户。本项目写字楼用户的关系企业洽公人员。 来自周边大型企业的陪关系企业人员娱乐的顾客。 来本项目商务办公或学习、休闲的客户。 去栎社机场、长途汽车客运中心中途间歇消费的外地旅客。 来自南门汽配市场的客户。 来南门汽配市场配车设备的外地客商。 居住:完成综合体的聚合效应，本项目另一幢楼设有产权式酒店公寓和OPENOFFICE,裙楼为家乐福。总共18层。家乐福1-3层，OPPENOFFICE <#004699'>4-9层，产权式酒店公寓10-18层。 产权式酒店公寓:菜单式统一装修。每三层做空中花园。 产权式酒店公寓客户定位: 段塘、南苑周围一些有钱拆迁户:这些客户未拆迁前在其他区域购置一套以上的房产并居住多年，安置费用来投资。 本地一些分散投资客。 一些想留住高新人才的大型企业，他们通常通过租赁方式来实现。 来宁波工作的中短期高薪白领。他们需要更舒适的生活环境。 大型物流公司和国际企业的中短期涉外人员，他们需要舒适私密的环境，国际化和休闲氛围吸引他们。 象山、宁海、奉化一些富家子弟，为保护他们的自由空间，又需要保姆服务，酒店式服务很适合他们。 自主意识强烈的一些白领女性，因婚姻感情问题会在此住段时间。 OPENOFFICE: OPENOFFICE概念诠释: OPENOFFICE——全面写字楼化的商务公寓 OPENOFFICE=成熟商住+酒店管理 形象:尊贵、时尚——为小型公司和中短期在宁波工作的商务白领量身订做。 建筑设计建议:以两层为一单元，单位设计成“回”字形，两层中间呈空层。每单元中间作交流平台。面积自由分隔。上层为住宅专区。下层为办公专区。功能分区，互不干扰。 OPENOFFICE客户群定位: 周边快递公司:周边快递公司租商铺，租金昂贵。不如租租金便宜得多的OPENOFFICE。如有充裕资金 ，可以买下。 小型物流公司:写字楼昂贵的售价使小型物流公司不能承担，租用写字楼和买OPPENOFFICE相比较，还是觉得买OPPENOFFICE划算。 托运服务公司:托运服务公司在此设立的办理中心。 票务中心:航空公司和客运中心在此设立的票务订购点。 机构:外语学习机构、电脑培训、儿童学习机构开设点。 美容美体机构。 健身系列机构。如瑜伽、瘦身等。 宁波一些有多余资金的投资客。特别是南苑街附近资金较厚的投资客。 段塘、南苑周围一些有钱拆迁户:这些客户未拆迁前在其他区域购置一套以上的房产并居住多年，安置费用来投资。 主题景观建议:以“西城钻石”为主题的组团景观。 停车场建议:一整层地下停车场，设置地下停车场中庭(天井)，从地上，在主题景观位置开天井，设置钻石型玻璃散光玻璃增加采光度，又使钻石型散光玻璃成为景观。地下车场环边设置绿化带，使冰冷的地下车场成为生态地下车场。 本项目综合SWTO分析: 优势: 建筑综合体在共生、互利的前提下，可实现多功能的综合，产生1，1>2的复合效应。 商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使整体获得良好的经济效益。 建筑综合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值，将会吸引大批金融机构、企业、公司进驻营业。 <#004699'>4、从价值功能上看，建筑综合体的功能效应与成本比较优异，多功能的成本组合可以有效地进行风险规避，创造良好的商业投资环境。 5、从建筑综合体本身看，其宏伟的外形及配套功能将为自身创造了商业价值，并且成为商业机构提升自身品牌效应的无形资产。 大型建筑综合体因其位于城市人流、信息流、资金流等密集的核心地段，规 模宏大，功能复合，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率， 本项目具有形成多功能、高效率、复杂而统一的特点，以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为优势，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。 交通便捷，至宁波长途客运中心、宁波火车站、宁波栎社飞机场都仅10多分钟路程。 距市中心直线距离6.8公里，约15分路程。到市中心公交较多。 可充分借用地块内的绿地，以减少建设成本。 地理位置较好，交通便利，居民配套较齐全，有利于向周边地区的辐射。 家乐福的入住提升了地块的人气与人流量，促使了该地块价值的提升。 借势太平鸟的品牌影响力，提升了项目的价值。 劣势: 地处城西南段，地段较偏冷，车辆行速较快。 临近的公路交通繁忙，环境噪音大。 地块周边文化教育设施很少，无人文、历史景观。 周边商业气氛不浓厚，金融机构较少，商业结构单一，缺少高级商业物业。 机会点: 沿环城西路南端，依托未来区行政中心，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级中心 。 周边写字楼较少，目前只有宇达名城与其二期的万隆国际。 地块周边商业氛围没有集中，分散性较大，该地块可以集中商业氛围。 <#004699'>4.客户对太平鸟品牌具有一定的信任度，有利于销售。 威胁点: 周边商业环境较差 该地段以生活区为主 附件: 太平鸟一号地块数据测算结果(约数) 名称 类型 层数 楼层面积 套型面积 比例(户数) 户数 1号楼 家乐福超市 3 8000M2 **** **** **** 产权式酒店公寓 OPENOFFICE 9 1200M2 35-<#004699'>45M2 72.5% 1<#004699'>45间 55-65M2 27.5% 55间 2号楼 商务酒店 8 1200M2 标准间28-32M2 36.9% 82间 单人间25M2 27.9% 62间 豪华间28-32M2 12.6% 28间 商务间28-32M2 1<#004699'>4.<#004699'>4% 32间 套房65-75M2 8.1% 18间 会议层 1 1200 M2 整层 **** **** 写字楼 11 1200M2 70-100M2 55% 5<#004699'>4间 100-130M2 26.5% 26间 130M2以上 18.<#004699'>4% 18间 商业街 餐饮、娱乐 2 16米*125米 35-<#004699'>45M2 76.3% 58间 65-75M2 23.7% 18间 车位(不算入总建) 地下 1 13860M2 35M2 1:1 396个 根据宁波房产市场及周遍商业市场的需求情况，做出以上较合理的配比方 案，一来可以尽量扩大市场的客户群容量，以满足不同客户群对不同物业的喜好，最大限度规避项目自身开发的规模风险;二来可满足社区建筑空间分布的层次感，提升项目的档次。 八、市场定位 (一)客户定位 基于我们对宁波购房群体的了解，结合项目区域环境具体情况，认为本案的目标客户群体的大致情况如下: 客户群主要以个体户、私营老板、公务员、企业一般职员、自由职业者和投资客为主。 (二)价格定位 目前城南区域住宅价格为:5100—5500元/平米，如:南苑小区均价:5300元/平米，南塘花园均价:5500元/平米，启文花园均价:5700元/平米;写字楼均价为:7200元/平米，如:宇达名城均价为:7000元/平米为复式挑高，丽园尚都均价为:7500元/平米;单身公寓:时代新居均加为:6000元/平米;环城西路南段底商为12000元/平米，挑高5米。 根据宁波目前在售和待售楼盘的市场调查结果及对未来此地块的升值潜力我们做出如下价格定位: 单身公寓:5500,5800元/平方米 写字楼:6500,7000元/平方米 酒店:经营，准四星级标准 商业街:底商15000,16000元/平方米 二层7000,8000元/平方米 (三)开发周期及进度安排和节奏控制 1、开发周期及进度安排 共开发面积63700万平方米，5个月为前期准备期，基础工程3个月，主体工程10个月，后续<#004699'>4个月。以2007年为测算伊始，2008年12月全面竣工，2009年2月完成所有销售。 2、销售周期及入市时机 销售周期定为16个月，基本上在1年半内完成项目销售。 由于目前宏观上对房地产开发的种种不利政策已经出台，被这些政策影响的时间相对较长。所以我们认为要赶在政策完全发挥效应前及时入市。 PAGE PAGE 13